Inflation – Quelles conséquences sur les charges de copropriété ?

A la crise du marché de l’énergie débutée en 2020, s’est ajoutée la crise liée à la guerre en Ukraine depuis le printemps 2022. Les répercussions économiques en Europe et en France sont très importantes. L’inflation fait son grand retour. Le monde de la copropriété n’est pas épargné, notamment via la hausse des prix de l’énergie.

Nous allons essayer d’explorer aussi exhaustivement que possible les répercussions directes et indirectes de cette crise sur vos charges de copropriété. Nous allons examiner pour chacune d’elle, les solutions à la disposition des copropriétaires et conseillers syndicaux pour en limiter l’impact :

  • Le chauffage
  • L’électricité collective
  • Les contrats récurrents avec les entreprises extérieures (espaces verts – nettoyage – maintenance…)
  • Les contrats d’intervention ponctuelles (plombier – maçon – huissiers – avocats …)
  • Les assurances
  • La rémunération du syndic
  • Les frais postaux
  • Les salaires des gardiens ou employés d’immeubles

1) Le chauffage

Première source d’inquiétude ; l’envolée des prix de l’énergie. Les copropriétés dotées d’un chauffage collectif au gaz ont été les premières impactées, mais désormais personne n’est épargné. L’hiver 22-23 est source de beaucoup d’inquiétude.

Afin de protéger les français des effets catastrophiques des hausses du prix de l’énergie, le gouvernement a mis en place le «bouclier tarifaire».
Attention, la mise en place du bouclier ne signifie pas pour autant que les factures de chauffage vont rester stables. Elles augmenteront. Mais dans une proportion bien moindre que si rien n’était fait.

Le gouvernement table sur une augmentation de 15% ce qui serait effectivement un moindre mal au vu des incroyables variations du prix marché de gros. Néanmoins, il y aura certainement une grande diversité de situation suivant les copropriétés.

Est-ce que toutes les copropriétés vont bénéficier du bouclier tarifaire ?

Oui. Toutes les copropriétés vont en bénéficier. Sauf celles qui ont déjà souscrit une offre fixe plus intéressante que celle assurée via le bouclier.
Attention, si au sein de la copropriété une partie des lots sont à usage autre qu’habitation (commerces, locaux ou autres), ils font baisser l’aide d’autant. Si les lots à usage d’habitation représentent au moins 80% des tantièmes alors l’aide sera versée à 100%

Comment bénéficier du bouclier tarifaire ?

Rien à faire pour les copropriétaires. Le fournisseur d’énergie doit faire les démarches pour recevoir l’aide. Cela ne signifie pas qu’il ne faille pas surveiller. C’est une tâche du conseil syndical qui doit impérativement se rapprocher du syndic concernant ce dossier.

Les copropriétaires doivent-ils faire l’avance ?

Tout dépend du fournisseur d’énergie de votre copropriété. Mais globalement oui.
Les aides sont versées a posteriori. Il y aura donc nécessité de vérifier attentivement les régularisations à la fin de la période de chauffe. Compte tenu des exercices comptables et des délais de présentation des comptes, il est possible qu’il se passe plusieurs mois avant que vous ne puissiez vérifier que vous avez bien reçu l’aide due.

Que doit faire le syndic ?

Votre syndic doit impérativement envoyer une attestation qui indique que la copropriété est bien concernée et quel est le pourcentage de lots d’habitation. Par cette attestation le syndic s’engage également à répercuter le montant des aides sur les charges de copropriété.

Par ailleurs votre syndic doit anticiper ces incontournables hausses du coût du chauffage collectif dans le budget de la copropriété.

Comment la hausse du prix du chauffage va-t-elle se répercuter sur les charges ?

Les charges de copropriétés sont payées d’avance puis régularisées en fonction des dépenses réelles.
Votre syndic doit établir un budget prévisionnel, qu’il doit faire voter en AG. C’est en fonction de ce budget prévisionnel qu’il émet des appels de fonds. En fin d’exercice il fait la différence entre les prévisions et le réalisé (positif ou négatif).

Il est donc impératif d’anticiper la hausse du coût du chauffage pour l’intégrer au budget afin que la copropriété dispose toujours des finances pour régler ses factures d’énergie.

Votre syndic peut même suivant la situation financière, estimer qu’il convient de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour votre un budget complémentaire.

Peut-on refuser la hausse du budget chauffage proposée par le syndic ?

Le syndic doit présenter un budget en AG. Les copropriétaires sont tout à fait libres de le refuser et de proposer un budget moindre.

Mais attention, un budget en copropriété est toujours un budget prévisionnel. Prévoir moins de charges ne signifie pas réellement faire baisser les charges. S’il ne faut pas surévaluer un budget, il ne faut pas non plus le sous-évaluer.

Tout d’abord parce que sous évaluer un budget signifie que la régularisation en fin d’exercice sera d’autant plus importante. Par ailleurs, si le budget est sous-évalué cela risque d’avoir pour conséquence … une hausse des charges ! En effet au mieux, une AG extraordinaire sera nécessaire pour voter un budget complémentaire. Au pire le syndic peut demander l’administration judiciaire. Tout cela coute très cher.

Il faut donc étudier avec beaucoup de soin les raisons de la hausse du budget et ne surtout pas voter oui ou non aveuglément.

Comment faire baisser la facture de chauffage ?

C’est la question à laquelle tente de répondre le plan sobriété lancé par l’exécutif. Chauffer moins et moins longtemps permet de faire baisser la facture. Cette année les questions piège de l’automne suscitent encore plus de tensions : Quand allumer le chauffage collectif ? Quelle température minimum ? Qui prend ces décisions ?

Le syndic est simplement tenu d’assurer une température à 19°C en moyenne minimum. Telles sont les contraintes légales via le code de la construction et de l’habitation et l’article 18 de la loi de 1965.

Concrètement qui décide ? C’est le syndic avec l’aide du conseil syndical.

Rappelons que la mission du CS est d’assister le syndic, mais que son avis est consultatif. C’est donc le syndic qui décide si on règle sur 19° ou 22 et c’est lui qui décide si on allume le chauffage le 15 septembre ou le 10 décembre. Évidemment il est impossible de satisfaire tout le monde, a fortiori cet hiver. Le syndic a donc tout intérêt à consulter avant de décider. Il doit également des contraintes du chauffagiste qui doit planifier ses interventions .

Une chose est certaine ; ce n’est pas du ressort de l’assemblée générale de copropriété de décider la température et la date de mise en route du chauffage. L’AG se réunit une fois par an. On ne peut pas savoir en juin à quel moment ce sera le bon moment pour allumer le chauffage. Et on ne peut pas faire une AG exceptionnelle pour décider de la température chaque hiver. Le coût de convocation d’une AG pourrait se révéler supérieur aux économies réalisées.

Dans quelques rares cas, le règlement de copropriété prévoit ces éléments. Alors la copropriété doit s’y tenir.

Est-ce le moment de changer de fournisseur d’énergie ?

Non, clairement ce n’est pas le moment. D’ailleurs certains fournisseurs privés ont d’ores et déjà décidé de refuser tout nouveau contrat tant l’incertitude règne sur le marché de l’énergie. Pendant ce temps d’autres ont tout simplement annoncé mettre la clef sous la porte et ont demandé à tous leurs clients de souscrire un contrat ailleurs.

Peut-on tout simplement couper le chauffage ?

Il n’est pas possible de couper purement et simplement le chauffage, sauf si c’est voté à l’unanimité. En tout cas ni le syndic, ni le conseil syndical n’ont cette capacité.

2) L’électricité des parties communes

L’électricité consommée dans les parties communes est concernée par le bouclier tarifaire. Néanmoins cette facture va malgré tout faire augmenter la facture globale d’énergie de la copropriété car elle devrait augmenter d’au moins 15%. Il est donc intéressant de chercher les moyens de la réduire.

Le conseil syndical doit se pencher sur la question et proposer des solutions. Le syndic pourra soit les appliquer immédiatement, soit les soumettre au vote à la prochaine AG suivant le montant de l’investissement. Exemple passer à un éclairage LED ne nécessite pas forcément de vote en AG, installer un détecteur de présence plus certainement.

Il peut également être intéressant de penser à des solutions pouvant être mises en place temporairement dans le cadre du Signal Ecowatt.

La hausse généralisée du prix de l’énergie a des conséquences directes sur les charges de copropriété. Mais cette crise se répercute également de manière indirecte sur les charges via l’inflation qu’elle a déclenché en France et en Europe. Les charges suivantes peuvent donc être indirectement impactées par la hausse des prix. Certaines hausses sont logiques – normales – acceptables. Le contexte inflationniste ne doit pas pour autant être le prétexte à des hausses infondées. Il faut d’autant plus être attentif pour limiter les charges dans votre copropriété.

3)  Les missions de prestataires extérieurs à la copropriété

Toute copropriété souscrit un certain nombre de contrats auprès des professionnels pour obtenir toutes sortes de prestations. L’assurance, la maintenance de l’ascenseur, l’entretien des espaces verts, le ménage dans les parties communes, l’entretien de la piscine, la réparation de la porte d’entrée ou le ravalement de la cage d’escalier.

La signature des contrats et leur renégociation est une tâche dévolue au syndic. Chacun sait que les syndics sont débordés et ce n’est pas la tâche à laquelle ils accordent le plus de temps, d’autant qu’elle ne leur permet aucune facturation supplémentaire.
Pourtant c’est une source précieuse d’économies pour les copropriétés.
Le conseil syndical est totalement légitime à rechercher des prestataires moins chers ou à la renégociation des contrats existants.

Chacun de ces professionnels est impacté par l’inflation. Ils auront donc besoin de la répercuter sur leurs tarifs. Mais tous ne pourront pas le faire de la même manière suivant le type de contrat signé avec votre copropriété et cela n’aura pas le même impact sur vos charges.

Les contrats ponctuels

La copropriété peut ponctuellement faire appel à des entreprises pour lui confier des missions. Que ce soit un huissier dans le cadre d’un recouvrement de charges, un avocat dans le cadre d’un dossier contentieux, ou un plombier pour réparer une évacuation cassée, ils vont certainement tenir compte de l’inflation dans leurs tarifs à venir.

Évidemment les devis impliquant une utilisation de matière première (ex bois ou acier pour des boites aux lettres) seront plus impactés que ceux n’utilisant que de la matière grise (ex avocat). Même si la matière grise a aussi besoin de se chauffer pour travailler dans de bonnes conditions !

C’est au moment du choix du prestataire que tout se joue. Plus que jamais, il est important de bien faire jouer la concurrence quand c’est possible. Il ne faut pas se limiter à laisser le syndic faire appel aux prestataires habituels sans vérifier que les tarifs restent raisonnables.

NB Le syndic reste libre de contracter pour la copropriété dans deux cas :

  • l’entretien courant en deçà de la limite à partir de laquelle il doit en référer au conseil syndical et
  • en cas d’urgence.

Les contrats à tacite reconduction

Parmi les contrats à tacite reconduction citons notamment l’assurance, l’entretien des espaces verts, des piscines, la maintenance des ascenseurs, celle des portails automatiques etc…

Ces professionnels vont comme tout le monde faire face à une hausse de leurs coûts de production. Certains vont avoir besoin de répercuter cette hausse sur leurs tarifs. Le propre d’un contrat à tacite reconduction est de se renouveler automatiquement selon les termes de l’échéance si rien n’est fait.

Il faut donc impérativement éviter que ces contrats se reconduisent automatiquement sans au moins s’assurer que les tarifs sont acceptables.

Le moment crucial est l’échéance. Les contrats à tacite reconduction doivent obligatoirement faire l’objet d’un avis de renouvellement à échéance. Cet avis doit mentionner le nouveau tarif pour l’échéance à venir. Il est envoyé au syndic. Celui-ci n’a pas l’obligation de le transmettre au conseil syndical. Si personne n’y prête attention, le contrat est légalement renouvelé au tarif librement fixé par le prestataire. Les abus sont faciles, mais la parade également.

  • Première chose à faire pour le conseil syndical ; se procurer le contrat et repérer la date anniversaire et la durée du préavis.
  • Deuxième étape programmer un rappel sur l’agenda du conseil syndical
  • Troisième étape avant l’échéance, se rapprocher du syndic pour savoir si le tarif de la nouvelle échéance est honnête.
    Si ce n’est pas le cas, demander au syndic de négocier, ou de dénoncer le contrat et cherchez un concurrent !

Qu’est ce qu’un tarif honnête ? c’est un tarif qui tient compte de l’inflation mais pas plus. C’est un tarif qui est dans les prix du marché. Si vous voulez savoir pour une prestation particulière quel est le tarif honnête qui doit s’appliquer, n’hésitez pas à téléphoner à votre expert CoproConseils.

Focus sur les forfaits téléphoniques

Il n’est pas rare qu’une copropriété ait à son nom un ou plusieurs forfaits téléphoniques. Concierge, ascenseur, sécurité …
Les opérateurs de téléphonie sont des maîtres en matière de facturation. Ces factures si elles ne sont pas passées au crible, peuvent s’envoler sans que personne n’y prête attention. Le conseil syndical doit impérativement être attentif sur ces forfaits. Est-il adapté, ne peut-on pas trouver un forfait moins cher ?

Focus sur les primes d’assurance

Les primes d’assurance sont également un point à scruter avec la plus grande attention. Toutes les copropriétés ont au moins un contrat d’assurance. C’est un contrat qui est rarement questionné puisqu’il est obligatoire. Hormis si la sinistralité de votre copropriété augmente, il n’y a pas de raison que la prime augmente.

4) Le mandat et les honoraires du syndic

Le contrat de syndic n’est ni un contrat ponctuel ni un contrat à tacite reconduction. Sa mission s’inscrit dans la durée. Mais, il est interdit pour les syndics de proposer une tacite reconduction. Il est important d’instaurer une véritable collaboration et une certaine confiance pour que la copropriété soit gérée au mieux. Mais il n’est pas inutile de remettre en question les termes de la collaboration régulièrement.

Les tarifs des syndics sont dits “libres” c’est à dire qu’ils ne sont pas réglementés par une quelconque instance officielle. Un syndic peut proposer le tarif de son choix. Libre aux copropriétaires d’accepter ou de refuser.

Les honoraires des syndics sont “contractuels”. C’est le contrat de syndic qui les définit. Et  la signature par les parties du dit contrat qui officialise leur validité.

Le contrat de syndic par contre n’est pas libre. Les syndic doivent depuis 2015 obligatoirement proposer leurs services à l’aide d’un contrat type.

Un syndic peut-il augmenter ses tarifs et honoraires ?

Oui mais pas n’importe quand.
La rémunération du syndic est prévue au point 7.1.5 du contrat de syndic.
Concrètement deux moments sont possibles pour modifier la rémunération du syndic ; soit au moment du renouvellement, soit selon ce qui est prévu au contrat en cas de mandat supérieur à un an. Nous conseillons toujours de ne donner mandat à un syndic que pour un an.

Mandat d’un an

C’est le cas de figure le plus simple. Chaque année, la copropriété donne un nouveau mandat au syndic. Mais attention au piège. Même si copropriété a confiance en ce syndic. Même si le renouvellement n’est qu’une simple formalité. Il faut malgré tout veiller à ce que les tarifs ne s’envolent pas et continuer de les comparer avec le marché.

Mandat supérieur à un an

Si votre copropriété est liée à son syndic pour une durée supérieure, son contrat prévoit peut être le cadre de l’augmentation de ses honoraires. Ce n’est pas obligatoire. Si c’est le cas, il doit être fait mention de la périodicité (minimum un an) et des conditions (exple indexation, ou accord du CS, ou tout autre chose). Attention c’est au moment de la négociation du contrat de syndic qu’il faut faire attention à ces éléments. Après c’est trop tard.
NB, la première année calendaire, il ne peut y avoir aucune augmentation de la rémunération du syndic. Même s’il est prévu que la rémunération soit révisée au premier janvier de chaque année.

Ce n’est pas en AG qu’on négocie la rémunération du syndic

La négociation se fait en amont. Le jour de l’AG, il faut juste vérifier que tout est conforme à ce qui avait été négocié. La question de la rémunération peut être décidée en AG. Rien d’illégal à cela, mais ce n’est pas le moment où la copropriété est en meilleure position pour négocier.

Lettre d’information ne vaut pas négociation

Compte tenu de la situation de crise actuelle et du contexte d’inflation, certains syndics ont pris les devants et ont d’ores et déjà avertis les copropriétaires qu’ils seraient “contraints” d’adapter leur honoraires au contexte.  Et chacun de prévoir un pourcentage d’augmentation. Rien n’oblige la copropriété à accepter ces nouvelles conditions. Sauf si son mandat est supérieur à un an et si ce qui est annoncé dans la lettre d’information correspond à ce qui est prévu au contrat.

Une bonne nouvelle dans tout cela, toutes les charges de copropriété ne devraient pas être concernées.

5) Les charges de copropriété non impactées par l’inflation

Heureusement de telles charges existent !
Normalement l’eau froide ne devrait pas voir son tarif flamber. Sauf éventuellement localement pour des raisons indépendantes de la crise de l’énergie.
Les frais postaux et d’affranchissement qui sont remboursés au syndic au réel, ne sont pour l’instant pas impactés par la crise de l’énergie.

6) Les salaires des gardiens concierges et employés d’immeuble

Cas particulier au milieu des charges de copropriété ; les salaires et primes des employés de la copropriété.

C’est un cas particulier car il n’est pas possible pour les copropriétaires d’avoir un avis autre que consultatif sur ces éléments de charge. Seul le syndic est responsable de la gestion du personnel. Que ce soit pour les salaires ou pour les primes. Malgré tout, ce sont les copropriétaires qui paient. Il est possible que ce poste de charge augmente également en cette période de crise. Les gardiens et employés d’immeuble sont eux aussi victimes de l’inflation.

 

6 responses to “Inflation – Quelles conséquences sur les charges de copropriété ?

  1. Patricia says:

    Bonjour
    Notre syndic nous envoie une lettre pour nous indiquer qu’il s’engage à limiter la hausse des ses tarifs à 1,5€ par moi et par appt.
    S’est possible ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est une manière de préparer les copropriétaires à une hausse inhabituelle des tarifs …
      Un syndic ne peut pas simplement par une circulaire avertir d’une hausse de ses honoraires.
      Si hausse il y a, elle ne peut en aucun cas excéder celle prévue au contrat.
      Si votre copropriété a donné à votre syndic un mandat de plus d’un an et que les honoraires sont indexés sur un indice quelconque, il est possible que le syndic préfère prendre les devants et avertisse d’une hausse importante de ses honoraires.
      1,5€ par mois et par appartement c’est forcément une estimation car les charges dépendent des millièmes et non des appartements.
      Cordialement

  2. Gaspard says:

    Bonjour
    Comment savoir si on bénéficie de l’aide et quand on va en bénéficier ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre syndic doit vous informer. De la prise en charge et du montant. Ensuite l’aide sera vraisemblablement répercutée sur l’exercice 23. Les copropriétaires sont donc obligés de faire l’avance.
      Cordialement

  3. Costa Marie-Anne says:

    Très interessant. Merci pour ces informations

    1. CoproConseils says:

      Merci.

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