Le Conseil National de la Transaction et de la Gestion immobilière (CNTGI) est-il l’équivalent du Conseil de l’Ordre des syndics ?
Existe-t-il un code de déontologie de la profession de syndic ?
Quels recours ont les copropriétaires contre les syndics ?
Rien de tout ça pour les syndics ! La profession s’auto-règlemente “grâce” à des heures de formation !
Article mis à jour 2018 – 2019 -2021
Les espoirs de la loi ALUR douchés par la loi ELAN.
En 2014, la loi ALUR a institué le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière (CNTGI). Son objectif était de créer un code de déontologie ainsi qu’une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière. L’ambition était de doter la France d’un outil de contrôle de la profession de syndic. Qu’il y ait l’équivalent pour les syndics, de l’ordre des avocats ou des médecins. Que cet ordre des syndics ait un véritable pouvoir coercitif qui entraîne un assainissement des pratiques. En 2019, coup d’arrêt total. La profession de syndic n’a “pas besoin” d’un conseil de l’ordre !
2018 ; la loi ELAN vide de leur substance les avancées de la loi ALUR en matière de régulation de la profession de syndic.
2019 ; le décret d’application entérine l’absence de pouvoir du CNTGI.
Le CNTGI n’a aucun un rôle dans l’assainissement de la profession de syndic.
Les copropriétaires n’ont aucun moyen de dénoncer à un ordre professionnel des pratiques irrégulières de la part de leur syndic.
Le CNTGI est juste la démonstration de la force de résistance de la profession.
Pendant ce temps là, la DGCCRF (répression des fraudes) enquête. En avril 2021, elle fait paraître une enquête qui a eu lieu durant l’année 2018. Résultat ? 46% des contrats de syndics contiennent des irrégularités. Mais la DGCCRF reste positive. Elle constate une baisse significative des anomalies ! On est passé de 63% à 46% en un an ! à ce rythme, en 2021, tous les contrats de syndic sont conformes ! Toujours dans le positif, elle note que la très grande majorité des syndics est en règle pour ce qui est de leur carte professionnelle.
Que retenir à propos du CNTGI
Maintien du code de déontologie
Le CNTGI a établi un code de déontologie.
La belle affaire ! Grâce à la loi ELAN, il n’est pas contraignant !
Comme si le code de la route était facultatif et qu’on compte sur les conducteurs pour s’y conformer !
Fini la commission de contrôle, fini le rôle disciplinaire qu’elle était sensée avoir !
L’obligation de formation
Pour “compenser” le fait que le code de déontologie ne soit plus contraignant, la profession s’engage à se former sur la base de ce code.
Elle s’engage à se former sur une durée de … deux heures par an ! C’est dire si la question est cruciale !
A compter du 1er janvier 2021, les syndics doivent de plus justifier, avant tout renouvellement de leur carte professionnelle, de 2 heures de formation sur la non-discrimination au logement.
Mais que devient le CNTGI ?
Le décret de 2019 a établi sa composition et ses prérogatives :
16 membres le composent. 7 issus des syndics, 5 issus des associations de défense des consommateurs au sens large, 3 personnalités compétentes en droit de l’immobilier et qui n’ont pas le droit de vote et un président.
La seule association de consommateur dont le cœur d’action est la défense des copropriétaires est bizarrement parmi ceux qui n’ont pas le droit de vote.
Ses prérogatives ?
L’avis du CNTGI est consultatif sur les textes législatifs et règlementaires. C’est tout !
Et la commission de contrôle ?
Effectivement, la loi ALUR avait prévu une commission de contrôle chargée de faire respecter le code de déontologie. Mais celui-ci n’est plus contraignant.
La commission de contrôle est malgré tout maintenue. Elle rendra un rapport annuel pour avis au CNTGI (dont l’avis est consultatif rappelons le !)
Qu’est ce que cela change pour les copropriétaires ?
Malheureusement rien.
Avant le CNTGI, ils étaient totalement impuissants face à un syndic “indélicat”. Il était, et est toujours, possible d’aller en justice pour faire reconnaitre les préjudices de la copropriété. Mais il est impossible de faire quoi que ce soit pour que le-dit syndic soit sanctionné par sa profession. Entre 2014 et 2018, les copropriétaires ont pu un instant se dire qu’ils auraient un jour les moyens de dénoncer et faire sanctionner un syndic passant outre les règles de la profession. La loi ELAN réduit quasiment à néant les tentatives d’assainissement de la profession avant même que ces instances n’aient fonctionné.
Que pouvez vous faire concrètement avec le dispositif ELAN ?
Face à un syndic qui manifestement ne respecte pas la déontologie de sa profession, quelle est la procédure ?
- Saisir le procureur de la république, qui lui même pourra
- Saisir le CNTGI,
- Le CNTGI transmet la plainte à la nouvelle commission de contrôle dont le but n’est désormais que d’instruire les cas de pratiques abusives qui lui sont signalées.
- La commission de contrôle décide s’il est opportun de saisir le président du CNTGI.
- Le président du CNTGI décide alors s’il est opportun de transmettre le dossier à la direction de la répression des fraudes (DGCCRF)
- La section de la DGCCRF en charge de ce type de dossier est uniquement composée de professionnels soumis à la loi Hoguet (syndics, agents immobiliers etc…). Les agents de la DGCCRF ne sont habilités qu’à se prononcer sur les manquements au code de la consommation. En aucun cas, ils ne peuvent relever les manquements au code de déontologie.
Quels méandres pour perdre le consommateur !
Quel signal donné à la profession !
Quel blanc-seing pour les syndics sans scrupule !
L’ordonnance “copropriété” de 2019 prévoit un dispositif qu’il est intéressant de citer. En cas d’inaction ou de carence du syndic, le président du conseil syndical peut intenter une action pour inaction ou carence. Les dommages et intérêts sont acquis au syndicat des copropriétaires.
Quels sont les outils de contrôle qui restent ?
Ils sont maigres, mais ils existent. Ils méritent donc malgré tout d’être précisés.
La carte professionnelle
C’est la loi Hoguet qui gère les conditions d’exercice des activités de l’immobilier. Les cartes professionnelles sont délivrées par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) depuis mi 2015.
Ces cartes professionnelles sont délivrées sous 4 conditions :
- diplôme ou expérience
- garantie financière
- assurance responsabilité civile professionnelle
- moralité (casier judiciaire)
La carte professionnelle est le plus généralement accordée au cabinet de syndic qui satisfait aux conditions de garantie financière et d’assurance. Le représentant légal du cabinet devant lui remplir les conditions de diplôme et de moralité.
C’est une simple formalité administrative que votre cabinet de syndic respecte très certainement.
Néanmoins en l’absence de carte professionnelle, son mandat est nul de plein droit.
La question de la vérification de la carte professionnelle revient souvent dans les questions des adhérents et internautes. Lisez bien notre article à propos.
Le fichier national des professionnels de l’immobilier
Depuis 2015 encore et seulement depuis 2015, les professionnels de l’immobilier sont enfin listés dans un fichier national qui est consultable librement.
Vous pouvez le consulter à l’adresse suivante : www.professionnels-immobilier.cci.fr
Le respect du contrat-type de syndic
Votre copropriété doit obligatoirement donner mandat au syndic sur la base du contrat type défini par la loi ALUR. C’est une obligation de laquelle encore trop de syndics s’affranchissent. Encore près de la moitié des syndics ont modifié le contrat type avant de le proposer à l’assentiment des copropriétaires en 2018. Les modifications qu’ils apportent au contrat type sont illégales et les copropriétaires peuvent saisir la DGCCRF. La répression des fraudes a le droit de sanctionner les syndics d’une amende administrative pour non respect de l’article 18-1 de la loi de 65. Cette amende peut aller jusqu’à 15 000€.
Votre vigilance et nos conseils
Le plus important reste le contrôle constant opéré par les copropriétaires sur leur syndic. Pour cela nous sommes à vos côtés.
Votre syndic fait-il le minimum obligatoire ? Sinon faites jouer la concurrence !
Coup d’œil dans le rétroviseur
Le CNTGI, un outil prometteur
2014, le conseil national de la transaction et de la gestion immobilière est officiellement mis en route par la Ministre Sylvia Pinel.
Son domaine d’intervention est l’ensemble des professions de l’immobilier : de la transaction à la gérance en passant par la location. Le conseil national est composé à la fois de représentants des syndicats de syndics et de représentants des associations d’usagers des agences immobilières. Il est composé d’un nombre restreint de membres ce qui facilite le travail et le rend plus efficace, mais limite la représentativité. Parmi les professionnels, seules les organisations les plus puissantes sont représentées. Parmi les usagers, surtout des défenseurs des droits des locataires.
Lors de sa première séance de travail le CNTGI rend un avis positif sur le plafonnement des honoraires d’agences immobilières pour la location.
Ce plafonnement est issu d’un décret d’application de la loi ALUR paru le 6 aout 2014.
Comme le dit le site du ministère : “il a pour fonction de constituer un espace ouvert à la discussion. Il doit constituer une force de proposition et de conseil pour le gouvernement.”
Objectifs ambitieux
Il est attendu sur deux de ses objectifs : la rédaction d’un code de déontologie et la création de la commission de contrôle. Cette commission devrait avoir plus de pouvoirs. A ce propos la loi est claire : la commission de contrôle aura le pouvoir de prononcer des sanctions disciplinaires pouvant aller jusqu’à l’interdiction d’exercer.
Mais en 2014, la commission n’est pas mise en place et les modalités de sa saisine non définies.
Le CNTGI a à ce moment là également pour objectif de travailler sur la formation des professionnels de l’immobilier. Il doit également valider leurs aptitudes et compétences professionnelles.
Le législateur a donc confié à sa création, des objectifs ambitieux à ce tout nouveau conseil national de la transaction et la gestion immobilière.
Mise à jour 2015
A la rentrée 2015 le code de déontologie pour les professionnels de l’immobilier est publié. Son contenu est assez décevant, notamment en matière d’exigences, de moyens de contrôle et de formation continue.
Mise à jour 2017
La loi Égalité et Citoyenneté de janvier 2017 et un décret d’application du 10 mai de la même année, modifient la composition et les missions du CNTGI.
Le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière comprend désormais 21 membres. La répartition de ces membres conserve les principes valables au moment de la création du Conseil National c’est à dire sur-représentation des professionnels de l’immobilier au détriment des représentants des consommateurs.
Ces textes mettent enfin en place la commission de contrôle des professionnels de l’immobilier. Elle devient devient une émanation du CNTGI et doit entrer en action en juillet 2018. Mais c’est également l’année d’entrée en vigueur de la loi ELAN.
Bonjour
Comment vous joindre par téléphone?
Très cordialement
Bonjour
Nous ne répondons par téléphone qu’aux questions des copropriétaires adhérents à nos services.
Si vous souhaitez obtenir des réponses par téléphone de la part d’un expert, merci de prendre un rendez-vous directement via la page dédiée sur notre site.
Notez que nous avons supprimé votre numéro de téléphone de votre commentaire, car il n’est pas conseillé de publier des informations personnelles sur le net. Notre site est public, tout le monde a accès à ces commentaires.
Cordialement
Chère Madame Cher Monsieur
J ai une petite façade de studio sur un jardin privatif à Paris 5
lors du projet de réfection de façade arrière de l’immeuble de 5 étages, les copropriétaires tentent de m’exclure du ravalement de ma partie mais souhaite me faire payer leur ravalement arrière avec la validation du syndic. Vers quel expert me tourner. En vous remerciant. Bien Cordialement.
Bonjour
Les travaux de ravalement se votent à la majorité. Si la majorité des copropriétaires souhaitent ne ravaler qu’une partie des façades, vous ne pouvez vous y opposer.
Vous pouvez si vous êtes noté opposant sur une résolution, contester la décision devant un tribunal dans le cadre de l’article 42, alors il faut prendre un avocat expert en copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Le CS syndical d’un immeuble situé â Paris a des doutes sur la gestion très opaque de son syndic.
– Impossibilité de consulter les comptes avant AG
– vote par correspondance comptabilisé alors que le copropriétaire n’a pas reçu de convocation d’AG.
– demande de porter des résolutions à l’AG , refusées par le syndic.
– lettre A/ R déclarée non reçue le syndic, relance par lettre d’avocat ignorée
– décompte des votes d’AG erroné.
– frais de relance facturés pour des appels de travaux à certains copropriétaires , injustifiés .
– disparition du fond de travaux loi ALUR ! Le syndic soutient qu il n’existe pas , alors que sa comptable en avait donné le montant ….( erreur de sa comptable , qui ne fait plus partie du cabinet nous informe-t-on ?!)
– appels de fond pour Travaux de ravalement sans explication .
…
Merci de demander à la commission de contrôle une vérification de la gestion de ce syndic et de nous mettre en relation avec d’ autres CS ayant les mêmes pb avc ce syndic , pour une action commune .
Merci de ne pas publier ma demande mais de prendre contact 06.xx.xx.xx.xx
Madame
Merci pour votre message et pour les super-pouvoirs que vous nous attribuez !
Il n’y a pas de commission de contrôle de la profession de syndic. C’est d’ailleurs l’objet de notre article !
Le seul moyen par lequel la loi prévoit de contrôler le syndic est le conseil syndical.
Malheureusement le conseil syndical n’a pas toujours les compétences pour le faire correctement.
CoproConseils est un cabinet privé d’experts en copropriété, qui peut aider le conseil syndical à contrôler le travail du syndic, vous aider à défendre vos droits et vos intérêts. Encore faut-il que nous soyons mandatés par le conseil syndical.
Mais nous n’avons malheureusement pas le pouvoir de missionner une “commission de contrôle”. Car il n’existe rien de tel pour les syndics.
Vous nous excuserez d’avoir publié votre demande (les informations permettant de vous identifier et d’identifier le syndic ont été supprimées). Elle est tellement symptomatique du problème.
Nous vous conseillons de faire plus attention aux supports sur lesquels vous publiez votre numéro de téléphone.
Les commentaires de sites internet ne sont pas le bon endroit pour publier ce type d’information personnelle.
Tous les sites ne sont pas modérés à la main comme celui de CoproConseils !
à votre service (via la page Devis) si besoin.
Très cordialement
Bonjour,
Peut-on contacter un médiateur de la consommation lorsqu’un syndic est totalement laxiste ? Même les travaux de sécurité urgents ne sont pas réalisés. Un médiateur permettrait de faire un point de la situation et de faire “bouger” le syndic. Est-ce une bonne idée ?
Bonjour
Le plus efficace est tout de même de changer de syndic !
Si un médiateur arrive à faire “bouger” votre syndic, n’hésitez pas à revenir le faire savoir sur ce site !
Cordialement
bjr – j ai mes voisins du dessus qui n’arrêtent pas de faire du bruit ( bruits anormaux de voisinage) et ce parfois jusqu’à 23h30 voire 00h30 – suis allée leur dire , rien n y fait – prévenu syndic de copro qui ne veut pas réagir ainsi que le bailleur car son locataire depuis MAI 2022 – lui n ont plus ne veut rien faire –
j ai dialogué avec eux en fait ils s’en fichent éperdument cela recommence
merci de m’aider – je crois quand meme que mon syndic doit faire respecter le réglement de copro – mais à priori RIEN NE SE PASSE COTE SYNDIC IMMEUBLE ET BAILLEUR – je vous remercie –
Bonjour
En cas de tapage nocturne vous avez le droit de le faire constater par huissier ou bien déplacement des forces de police et de porter plainte. Ces nuisances peuvent justifier une résiliation du bail par le propriétaire, mais ça ne l’y oblige pas. En aucun cas le CNTGI n’est compétent.
Cordialement.
Bonjour,
Le conseil syndical a demandé au syndic de résilier un contrat d’entretien d’espaces verts au 31/12/21. Nous avons un mail du syndic du 18/11/21 avec la copie de cette résiliation datée du 08/11/21 qui nous précise que l’envoie de cette résiliation a été effectué. Le syndic n’a pas conservé ou a égaré le récépissé du courrier recommandé de cette résiliation.
Le prestataire en question a continué de facturer les mois de janvier, février et mars 2022 et le syndic a payé ces 3 factures sur le compte de notre copropriété. Le prestataire ne veut pas rembourser ces sommes car il dit qu’il n’a pas reçu la résiliation du contrat et le syndic ne peut pas le prouver.
Le conseil syndical refuse ces paiements et demande au syndic de les prendre en charge car il est responsable de ces erreurs. Comment peut-on justifier notre contestation et existe t-il un article juridique sur lequel on peut s’appuyer pour contester?
Merci de votre écoute et de vos conseils
Claudette
Bonjour
Oui il y a de multiples façons de défendre vos droits et d’articles sur lesquels s’appuyer. Mais aucun qui ne s’applique de plein droit. Seul un juge peut trancher.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour, j’ai acheté un appartement qui était HLM, il y a 2 ans. Je payais 164€ de charges mensuelles. En septembre dernier, le syndic nous demandait une régularisation de 600€ sans vraiment nous dire pourquoi. Puis en décembre, 600€ supplémentaires ! Le motif : c est l’entretiens de la résidence. Puis les charges du 1 er trimestre arrivèrent : 377€ mensuel. Pour celles du second trimestre, on retombe à 250€/mois. Et là, nous venons de recevoir l’appel de fonds pour le prochain trimestre, on bat des records : 465€/mois ! Je précise que nous avons un tout petit « jardin » dans la résidence. Je suis sure qu’il y a un problème avec la gestion du syndic et je ne sais pas comment faire car c’est HLM et nous sommes peu de copropriétaires. Est ce qu’on peut changer de syndic ? En plus, je ne peux même pas revendre mon appartement avant 5 ans ! Je n’ai pas les moyens de payer autant de charges sur du long terme…
Merci par avance
Bonjour
C’est rarement les honoraires du syndic qui sont à la source d’une variation/augmentation des charges de copropriété.
Il conviendrai plutôt d’étudier attentivement la raison de cette augmentation des charges plutôt que de changer de syndic.
C’est un petit peu comme si vous aviez de la fièvre, la bonne solution est rarement de changer de médecin.
Cordialement
Bonjour,
je suis propriétaire dans une résidence comportant 2 immeubles, dont un, celui où je réside, se trouve au fond du parc, non visible depuis l’entrée de la résidence. De plus, les halls d’entrée au nombre de deux, sont cachés derrière la façade de cet immeuble. Lorsque je suis arrivé en juillet 2021, j’avais exprimé auprès de la présidente du conseil syndical, le souhait que les immeubles soient fléchés, ainsi que les halls d’entrée soient identifiés, évitant ainsi d’avoir à descendre systématiquement jusqu’à la porte d’entrée de la Résidence, et encore bien plus, lorsque les visiteurs de tous ordres entrent avec leur véhicule pour stationner sur le parking visiteur, en bas de la résidence. Pour toute réponse, j’ai eu une réponse négative, m’indiquant que cette demande avait été refusée lors de précédentes AG.
Or, début mai, ma compagne a fait un AVC, et les services d’urgence ont perdu 10 précieuses minutes à nous trouver, ne pouvant m’avancer vers eux pour leur montrer le chemin pour ne pas laisser ma compagne seule.
Naturellement, les services d’urgence s’en sont offusqués, rappelant que chaque minute compte lors d’un accident vasculaire cérébral.
J’ai envoyé un R.A.R. au Syndic, il y a une quinzaine de jours, lui rappelant les faits, et lui demandant expressément de procéder à cette signalisation, or je suis aujourd’hui sans réponse.
J’ai pu interpeller verbalement certains Syndics pour connaître leur position, et il m’a été répondu qu’il était du devoir d’un Syndic de préserver la santé, voire la vie humaine, en facilitant l’accès aux services de santé et à la Police, et ce dans les meilleurs délais, sous peine de voir leur responsabilité juridique engagée. Il m’a également été dit que lorsque ce type de demande n’a pas été voté lors d’une AG, c’est également la responsabilité du Conseil syndical qui serait engagée.
Il semblerait également que des textes de Loi fassent état de cette responsabilité, mais je ne les ai pas mémorisés.
Comme toutes ces affirmations restent verbales, pourriez-vous m’apporter une réponse circonstanciée à la question posée.
Bien cordialement.
Bonjour
Effectivement il est important que les services de secours puissent intervenir au plus vite et soient aidés par une signalisation claire et visible.
Merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert. En échangeant avec un expert il sera possible de préciser à quelle responsabilité vous faites référence et vous indiquer sur quel texte vous pourrez éventuellement vous appuyer.
Tous nos vœux de rétablissement à votre épouse.
Cordialement
Bonjour, sur requête de quelques copropriétaires et après consultation par un copropriétaire/membre du CS de l’ensemble des résidents via du porte-a-porte ou des mails, notre syndic va mettre en place un interphone à l’entrée de la résidence (privée avec porte coulissante). Ce mail, envoyé conjointement par le syndic et cette copropriétaire membre du CS, stipulait que l’absence de réponse valait accord !
Lors de l’AG de 2021, ce projet d’interphone avait déjà été rejeté (sur 64 propriétaires, 22 étaient présents ou valablement représentés et 8 avaient voté pour). Lors de l’AG 2022, ce sujet n’a pas été mis à l’ordre du jour.
Nous sommes perplexes quant à la légalité de telles pratiques. Votre avis en la matière est le bienvenu. Merci d’avance
Bonjour
Aucune décision de travaux ne peut être prise par une concertation des copropriétaires hors AG.
L’installation d’un interphone, doit être valablement voté en AG.
Jamais en copropriété l’absence de réponse ne vaut accord.
En AG, les absents et défaillants ne comptent pas comme avant voté pour à la majorité de l’article 24.
Par contre effectivement attention, l’absence de contestation vaut accord !
Cordialement
Bonjour . En 2020 notre syndic a déposé le bilan et à été liquidé . Nous avons eu un syndic provisoire et un mandataire judiciaire qui à repris les documents . Un autre syndic à été nommé reprenant l’ensemble des documents que le mandataire lui a envoyés . Sur le compte bancaire il y avait 7ke en crédit sur le papier mais plus aucune trace sur les documents bancaires . Le nouveau syndic nous demande de renflouer cette somme sans aucune réponse à nos interrogations. Peut on s’opposer à cette démarche puisqu’un compte d’attente à été créé . Merci de votre réponse
Bonjour
Pour pouvoir répondre à votre question il faudrait pouvoir avoir des informations complémentaires. Il n’y a pas de cas général.
Si vous souhaitez obtenir des réponses personnalisées, merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
Quel pouvoir a un président de Conseil Syndical pour faire bouger un syndic ?
Pas de vue sur les comptes, demande de document non honoré, des oublis commis souvent, Non déclenchement assurance décennal, ETC……..
Merci de votre réponse. Salutations
Bonjour
Si votre question est : y a-t-il un conseil de l’ordre auquel dénoncer le travail insuffisant d’un syndic afin de l’obliger à mieux s’occuper de notre copropriété ? la réponse est non. Le seul pouvoir des copropriétaires est de chercher un autre syndic et de l’élire à la prochaine AG en espérant qu’il leur donne satisfaction. En attendant, la tâche du conseil syndical est sans relâche de demander des comptes au syndic.
Cordialement
BONJOUR : COMMENT SAVOIR SI UN SYNDIC A BIEN LE DROIT D’EXERCER?
notre copropriété a en février a résilié le mandat de gestion de MATERA ” syndic libre “,
car en fait ce n’est pas un syndic , et c’était une supercherie qui permettait à Mr le président du conseil syndical de s’attribuer les pleins pouvoirs . A cet A G nous avons élu un syndic d’AULNAY sous bois.
Sans passer par ce syndic , les déchus ont organisé une A G sauvage ( donc illégale ), où ils ont destitué le syndic fraichement élu , au prétexte qu’il ne serait pas inscrit au registre du commerce ( cessation depuis 2020).
mais … et si ils avaient raison ? comment savoir si ce syndic est inscrit et a le droit d’exercer?
Bonjour
Syndic libre effectivement n’existe pas. “Supercherie” nous vous en laissons la responsabilité, mais vous n’êtes ni le seul à le dire ni le seul à le penser.
Pour savoir si un syndic a une carte professionnelle il faut consulter le registre tenu par la CCI. https://www.cci.fr/ressources/formalites-en-ligne/fichier-des-professionnels-de-limmobilier
Cordialement
Bonjour,
je viens de découvrir que la gestionnaire professionnelle de notre copropriété est aussi la dirigeante de la société effectuant l’entretien des parties communes de nos deux bâtiments. N’y a t il pas là une forme de conflit déontologique ? Ou est ce une pratique tolérée…
Merci.
Cordialement
Bonjour
Comme vous pouvez le lire dans l’article, il n’y a pas à ce jour de code de déontologie de la profession de syndic.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic de copropriété de notre bâtiment a déclenché une AG fin 2018 et s’est alors vu renouveler son mandat d’un an, donc valable jusqu’à fin 2019. Il n’y a cependant pas eu d’AG ni en 2019, ni en 2020 et par miracle la dernière date de décembre 2021. Puisque sans AG le mandat n’a pas été reconduit pour 2020 et 2021 est il légitime que le syndic ait géré les comptes de cette période et demandé des honoraires aux copropriétaires ? Bien que la période de 36 mois ait été respectée entre l’AG de fin 2018 et la dernière de fin 2021, le syndic sans mandat renouvelé avait il le droit de convoquer les copropriétaires fin 2021 ?
Je précise que j’ai demandé entre 2020 et 2021, le compte rendu de l’AG de fin 2018 au syndic, par téléphone, par mail, par courrier avec AR, par mon assistance juridique, par conciliateur, par avocat qui lui même a envoyé un huissier. Toutes ces tentatives ont été un échec et même l’huissier s’est vu opposé un refus. Que peut bien caché ce syndic en refusant de fournir un simple compte rendu d’AG même à un huissier ?
Merci de votre réponse,
Cordialement
Bonjour
Il n’est pas possible de savoir ce que ce syndic souhaitait “vous cacher”.
Effectivement ce PV aurait permis d’établir si son mandat était de un an ou bien de 3.
A priori s’il n’avait un mandat que d’un an, il a géré la copropriété sans mandat pendant 2 ans. Il n’avait donc plus le droit de convoquer, ni d’appeler les charges ni le droit d’exiger d’honoraires.
Néanmoins rien de tout cela n’est acquis de plein droit, il faut un juge pour l’établir. Il n’est pas possible de préjuger de ce que sera son interprétation de la situation de votre copropriété.
Cordialement
Bonjour
Le syndic de ma copropriété reste redevable de sommes assez importantes à certains copropriétaires à la suite d’avances sur travaux plus importantes que le coût des travaux terminés.
Par exemple, il me doit plus de 4600 € qu’il ne veut pas me rembourser car il me dit que la trésorerie est insuffisante pour rembourser tous les copropriétaires.
Je lui ai adressé une LR recommandée AR lui demandant expressément de me rembourser rapidement cette somme.
Il ne s’exécute pas. Que faire s’il vous plait.
Cordialement.
Bonjour
La responsabilité première du syndic est de gérer les intérêts de la copropriété. Notamment ne pas mettre la copropriété en difficulté de trésorerie.
Cordialement
J’ai un différent avec mon syndic : une construction a été élaborée juste devant le balcon de notre appartement, nous privant désormais de toute vue sur la montagne, affaiblissant considérablement la luminosité et mettant à mal l’intimité de notre résidence. Avant le dépôt du permis de construire, une réunion d’information avait été organisée par le promoteur dans les locaux du syndic. Mais aucune information ne fut ensuite retransmise aux copropriétaires, ce qui leur aurait permis de contester le projet. Depuis, j’ai écrit à plusieurs reprises au syndic pour savoir qui était à cette réunion et pourquoi aucune information n’avait été diffusée. Aucune réponse. Le mépris total. Je précise que le syndic est par ailleurs chargé de la vente des nouveaux appartements créés dans l’immeuble construit… J’ai demandé que cette question soit inscrite dans la dernière Assemblée Générale. Aucune inscription de cette question n’a été réalisée. Que puis-je faire ?
Bonjour
Le syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité ou non d’inscrire une question à l’ordre du jour. Elle aurait du y figurer.
Néanmoins Une copropriété ne peut s’opposer à la construction d’une résidence sur un terrain adjacent si le promoteur a obtenu le permis de construire.
Cordialement
Bonjour,
Votre copropriété n’a rien à voir dans ce problème ; cette construction vous porte ombrage, vous pouvez obtenir réparation pécuniaire devant un tribunal. Je l’ai fait moi même dans un cas semblable avec une grande satisfaction. Vous êtes encore dans les délais d’action je pense
Merci pour votre témoignage.
Bonjour
le syndic n’a pas encore convoqué l’AG. Or son mandat est expiré depuis 15 jours.
est-il juridiquement en droit de convoquer cette AG? n’a-t-il pas commis une faute grave ou lourde en ne convoquant pas l’AG avant la fin de son mandat d’autant que le Président du Conseil syndical lui avait demandé de prévoir que la prochaine AG nomme un nouveau syndic?
Bonjour
Si vous recherchez la faute grave ou lourde pour faire une réclamation au CNTGI, c’est peine perdue.
Votre copropriété est sans syndic. Les copropriétaires peuvent convoquer une AG pour en élire un nouveau.
Ainsi la copropriété repartira d’un bon pied.
Cordialement
Bonjour,
je suis président d’une copropriété d’une quarantaine de lots. (immeuble d’habitation avec commerces au RDC).
Notre syndic est dans une situation particulière : l’agence est au RDC, les bureaux sont au étage de notre copropriété, il est propriétaire de 1/3 de l’agence, des bureaux et de 2 garages.
Notre AG aura lieu le 30 juin 2021. Nous espérons que le syndicat votera contre le renouvellement du syndic actuel (résolution 10) et pour le syndic proposé (résolution 11). Si c’est le cas Monsieur X (directeur du syndic et copropriétaire) sera invité à quitter l’AG en tant que syndic mais pourra-t-il rester en tant que copropriétaire. Et si il reste en tant que copropriétaire, pourra-t-il utiliser d’éventuels pouvoirs ?
Pour économiser, les frais d’envoi, les années précédentes les copropriétaires pouvaient retirer leur convocation en agence (au RDC, pratique) contre signature. Cette année, l’agence étant fermée au public, j’ai demandé au syndic de me remettre une bonne partie des convocations pour les distribuer contre signature.
Lorsque j’ai remis la convocation a un copropriétaire, quand il a voulu son pouvoir pour me le remettre, il s’est rendu compte que le pouvoir n’était pas joint à la convocation (contrairement à ce qui est écrit en première page et à la loi). Après vérification auprès d’autres voisins, toutes nos convocations étaient sans pouvoir.
Quand j’ai appelle le directeur du syndic, il m’a fait comprendre que c’était volontaire pour pas que les copropriétaires me remettre leur pouvoir et pouvoir ainsi garder sa place.
Une voisine, Madame L., qui a reçu sa convocation par LRAR, n’avait pas nous plus de pouvoir.
Est-il possible de porter plainte pour de tels agissements ? Auprès de quelle instance ? Existe-t-il un ordre des syndic ? Est-il possible de lui faire perdre son immatriculation en tant que syndic ?
Pour en revenir à Mme L., j’avais demandé aussi au syndic sa convocation pour lui remettre. Il a décidé de lui envoyé par LRAR. Est-il possible que cet envoi soit à la charge du syndic ?
Cordialement
Bonjour
Contrairement aux avocats ou aux médecins, il n’existe pas d’ordre des syndics et aucune instance n’est chargée de contrôler leur pratique professionnelle ni leur respect du code de déontologie … qui n’existe pas !
Cordialement
Depuis 3 mois, je ne peux effectuer des travaux de plomberie chez moi, car pour cela il faut couper l’arrivée d’eau générale de l’immeuble. Mon plombier m’a donc demandé de prévenir mon syndic afin qu’il envoie le plombier “officiel” de la copropriété car sans intervention, il y aura tôt ou tard un dégât des eaux. Non seulement, malgré plusieurs coups de téléphone et mails, le syndic n’a rien fait sauf de m’envoyer des lettres de relances avec pénalités de retard pour le non-paiement du dernier trimestre, car je leur ai précisé que le chèque était prêt et serait envoyé lorsqu’ils m’auront envoyé leur plombier. Que puis-je faire avant que la catastrophe annoncée ( dégât des eaux) ne survienne, incident dont je les tiendrai bien sûr responsable.
Bonjour
La loi ne vous donne pas le droit de ne pas payer vos charges pour faire pression sur le syndic. Il est donc fondé à émettre des frais de recouvrement qui seront quoi qu’il se passe à votre charge.
Par contre vous pouvez leur indiquer qu’il engage sa responsabilité en ne mandatant pas le plombier requis.
Cordialement
Bonjour, j’ai de gros problème de voisinage, le règlement de copropriété n’ai pas respecté. Je l’ai signalé à Foncia, ils prétendent que ce n’est pas leur rôle de le faire appliquer.
Bonjour
Oui, le syndic doit faire appliquer le règlement de copropriété. Cependant, il n’a pas le droit de mettre d’amende ni de verbaliser les contrevenants. Du coup ses pouvoirs sont très limités.
Cordialement
Les syndics sont puissants. Ils ont été représentés par des personnes influentes.
Les propriétaires devraient s’unir et agir : des manifs etc…etc…pour rétablir les lois qui réprimaient les agissements des syndics et qui ont été abolies.
En effet une loi avait été promulguée avec même la série des sanctions applicables contre les syndics mais elle a été abolie ……du jamais vu en france;…..Les syndics sont très forts….Les propriétaires doivent le devenir et non plus plier l’échine….
Bonjour,
Notre petite copropriété (6 logements) a changé de syndic il y a deux. Or, ce nouveau syndic n’a pas convoqué d’AG en 2020 et ne semble pas disposé à le faire cette année non plus dans la mesure où nous n’obtenons aucune réponse à nos sollicitations. Il y a plusieurs problèmes que nous souhaitons régler collectivement dans la copropriété, dont le plus important concerne un logement loué via la plateforme Airbnb (qui occasionne de nombreuses nuisances) sans que l’accord des copropriétaires n’ait été demandé, et en non conformité avec la règlementation des locations saisonnières (loué en permanence par un propriétaire vivant à l’étranger, dont ce logement n’est pas la résidence principale). Quels sont nos recours face à ce syndic qui ne répond pas à nos sollicitations ? Merci d’avance pour vos réponses
Bonjour
Le recours n’est malheureusement pas le CNTGI !
Votre syndic est dans l’obligation légale de tenir au moins une AG par an.
Les copropriétaires ont le droit, après mise en demeure, de tenir cette AG eux même.
Cordialement
Ce qui suit me semble hyper grave!L’Administration publique cautionne la fraude.
Monsieur, Le 02 mai 2017 puis le 18 mai 2017, vous vous êtes rendus en nos locaux afin d’obtenir des informations concernant l’obligation de détention d’une carte professionnelle par les préposés de votre syndic et sur la conformité de votre contrat de syndic aux dispositions législatives et réglementaires en
Je vous précise qu’il ressort de l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris (CA PARIS, 25 juillet 2001) que les collaborateurs salariés ne sont pas astreints à la détention d’une habilitation pour les actes de gestion courantes effectués au nom et pour le compte du titulaire de la carte. Ainsi, le preposé qui est chargé de convoquer les AG, d’en assurer le secrétariat de séance et d’en notifier les procès-verbaux, s’il ne s’engage pas, ni ne négocie ou s’entremet au nom du titulaire, n’a pas à justifier d’une attestation d’habilitation au sens de I’article 4 de la loi du 02 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Q’u’en pensez-vous?
Bonjour
C’est effectivement le cas.
La personne qui doit détenir la carte professionnelle est celle qui est notée sur votre contrat de syndic. En général c’est le directeur de l’agence, ou bien le directeur régional.
Mais chaque gestionnaire de copropriété n’a pas d’obligation de détenir une carte professionnelle.
Cordialement
Bonjour,
une note du syndic vient de nous être envoyée stipulant un changement dans le mode de calcul de la consommation d’eau avec effet rétroactif sur 2019/2020. Initialement l’imputation de la consommation individuelle n’était pas calculée sur la base du prix du m3, mais en fonction des index de tous les copropriétaires. (montant de la facture X index d’eau du copropriétaire / Index d’eau de tous les copropriétaires)
Maintenant, la consommation individuelle est calculée sur la base du prix du m3 d’eau. Après cette imputation, le reliquat d’eau est imputé à la copropriété et la répartition est faite selon les tantièmes de copropriété.
Est-ce légal de changer de mode de calcul comme ça et d’en faire une régularisation pour 219/2020 ?
Salutations distinguées.
Bonjour
Tout dépend de votre règlement de copropriété et tout dépend si les comptes ont déjà été approuvés ou non.
Cordialement
Je m’aperçois que je ne suis pas le seul à être en délicatesse avec les syndics dont la grande force est le manque de sérieux – pour rester modéré – et qu’aucun n’est meilleur que les autres, surtout dans les grands groupes où ils se croient tout permis. Il ne reste qu’à souhaiter que le CNTGI puisse jouer le rôle qui lui était dévolu à l’origine.
Bonjour
Oui ce serait une très bonne nouvelle si un jour un Ordre des syndics pouvait voir le jour avec des réels pouvoirs de sanction basés sur un vrai code de déontologie.
Mais nous n’avons plus trop de nouvelles du Père Noël depuis quelques temps, donc en attendant nous contrôlons la gestion des syndics et sommes aux côtés des copropriétaires pour défendre leurs intérêts ^-^!
Cordialement
Bonjour,
Désirant avoir une copie des plans de la copropriété qui est actuellement incomplet, nous (Conseil Syndical) avons fait la demande au syndic qui visiblement ne le possède pas dans son intégralité. D’où mes 2 questions:
– le syndic a-t-il obligation de détenir ou de faire le nécessaire pour détenir ces plans dans sa mission de gestionnaire;
– si le syndic demande une copie au cabinet d’architecte, est-il légal de faire payer une somme au delà d’un simple coût administratif (3500€) ?
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
Alain Bernard
Bonjour
Le syndic a l’obligation de conserver les archives du syndicat, mais pas de s’assurer qu’elles sont complètes ni de les compléter.
Il n’y a pas de faute professionnelle à chercher dans ce registre là.
Concernant les coûts associés à la demande, le syndic ne doit prendre aucune rémunération sur ce type de demande.
Cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire d’un studio dans un immeuble en arrêté de péril, je viens juste de l’acheter, le syndic à facturer un diagnostic technique pour un petit immeuble à 6000€ alors que j’en avais fait un dans mon précédent logement pour 3000€ alors que l’immeuble était plus grand. De plus il nous a annoncé aujourd’hui qu’on devait étayer en urgences deux étages, j’ai demander plus de devis car les derniers étaient très élevés et il m’ont dit non car on doit le faire rapidement on n’en fera qu’un on vous enverra la facture selon votre suite part la semaine pro. Est-ce légal? Peut on dennoncer des pratiques peu scrupuleuses ?
De plus suite à l’arrête de péril le syndic à signaler aux propriétaires qu’ils devaient reloger leurs locataires en urgence en donnant seulement le numéro de leur service location et sans signaler que la mairie pouvait aider ect
Qu’en pensez vous ?
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour
Votre question étant dans l’article concernant le CNTGI, notez qu’il n’y a pas de possibilité de saisir un quelconque conseil de l’ordre concernant les syndics car cela n’existe pas. La remise en cause des pratiques d’un syndic ne peut se faire que devant un tribunal. Cela est indépendant des actions à mener pour sauvegarder la copropriété.
Par ailleurs, lorsqu’un immeuble est en arrêté de péril, les juges sont relativement peu enclins à valider des requêtes qui vont faire perdre du temps à la copropriété en termes de travaux.
Cordialement
Le règlement de copropriété stipule qu’une assemblée générale des copropriétaires doit avoir 2 assesseurs ( scrutateurs) dans son Bureau.
Or, l’assemblée de septembre de 2020 n’a élu qu’un seul assesseur, faute de candidature d’un autre copropriétaire.
L’assemblée est-elle entièrement nulle puisque le Règlement de copropriété qui est la charte des copropriétaires, n’a pas été respecté?
Bonjour
Il n’est pas possible d’obliger les copropriétaires à occuper des postes bénévoles.
L’assemblée n’est en aucun cas nulle de plein droit.
Il faudrait contester dans le cadre de l’article 42. (dans les deux mois, devant un tribunal, avec un avocat)
Mais les chances pour que le juge soit sensible à cet argument sont infinitésimales.
Cordialement
Bonjour et merci pour votre réponse. Pourriez-vous me préciser à quel texte de loi se rapporte l’article 42 ?
Bien cordialement
Article 42 de la loi de 65.
Bonjour. Nous avons transmis à notre syndic les intentions de vote de notre mandant (du fait que l’A.G doit se faire en visioconférence et qu’il peut y avoir des problèmes de connexions lors d’une telle A.G). Ce mandant votait contre le projet X. Or notre syndic a communiqué les intentions de vote de notre mandant à des copropriétaires qui étaient pour le projet X. Ces derniers sont intervenus auprès de notre mandant pour le faire changer d’avis (son vote est devenu: abstention) Notre syndic a-t-il outrepassé ses droits? Peut-il lui être reproché d’avoir failli à ses obligations de discrétion et d’impartialité? (Il est intéressé financièrement dans le projet X avec une commission de 2% sur des travaux estimés à 180 000€)
Vous remerciant d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Lorsqu’un mandat est donné nominativement à un copropriétaire, seul celui-ci a le droit de s’en prévaloir.
Vous pouvez contester les résultats de cette AG devant un tribunal dans le cadre de l’article 42. Il n’y a malheureusement pas de conseil de l’ordre des syndics qui puisse vous aider dans cette affaire.
Cordialement
Bonjour,
Mon syndic à fait voter de gros travaux pr lesquels j étais contre ms étant minoritaire j ai été obligée de participer. Ceux ci étant d’un co^ut assez lourd, J ai demandé un échéancier par Lrar resté sans réponse. J ai donc versé mensuellement 300 €.
Au bout de 18 mois, il m a demandé de lui régler la dette.
J ai demandé un rdv avec lui pr un arrangement,
ce qu il a plus ou moins accepté. J ‘ai donc
payé la moitié de la totalité en lui demandant un
moratoire de 6 mois et là il m a mise en demeure avec sommation, ceci au bout de 4 mois. Je me suis empruntée de nouveau et lui ai réglé le solde.
Maintenant, il me réclame des frais qui se montent à 883,08 € pour lui dit il ce sont les honoraires de l huissier.
M étant mise en contact avec ce dernier, il m indique que mon dossier est clos et que je ne dois plus rien, ce que j ai indiqué au syndic en lui envoyant pr mail l état que m a fait l huissier à ma demande.
A ce jour, le syndic me réclame cette somme en me précisant cette fois qu elle correspondait non plus aux honoraire de l huissier mais aux charges de l immeuble, alors que les charges ont été payées en temps et heures jusque fin décembre 2020.
Que dois-je faire ?
Vos conseils me seront précieux
Bonjour
Il nous est totalement impossible de répondre à votre demande sans étudier votre dossier et votre compte copropriétaire au sein de votre copropriété.
Si vous souhaitez une aide personnalisée, vous pouvez nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour, le syndic de ma copropriété (100 lots) a résilié le contrat d’assurance multirisque que nous avions et en a souscrit un nouveau via une filiale de courtage de son groupe. Ni les 5 membres du conseil syndical(pas de président) ni le syndic ne nous ont informés: pas de projet de résolution, pas de vote en AG. Est-ce légal? Avons nous un recours?
merci pour votre aide
Bonjour
Ce qui fait partie de ses attributions c’est de renégocier les contrats pour toujours trouver mieux pour moins cher
par contre il ne peut décider de changer d’assureur par lui même sans demander l’aval ni de l’AG ni du CS.
Il faut lui demander de résilier et lui indiquer qu’en changeant de manière unilatérale il engage sa responsabilité.
Cordialement
Bonjour, merci pour la rapidité de votre réponse. N’ayant aucun contact avec les membres du CS qui sont aux abonnés absents, j’ignore s’ils ont donné leur accord ou pas. Toujours est-il que le nouveau contrat a pris effet le 1er juin 2020. Puis-je demander à titre individuel la résiliation de ce contrat ou doit-on être plusieurs copropriétaires?
Merci pour votre aide
Il faut commencer par vous renseigner sur la teneur du contrat. Peut être est-il effectivement plus intéressant. Ensuite il faut s’assurer que le changement a été décidé unilatéralement. Si le CS a donné son aval, il faut voir quels sont leurs arguments. Enfin il faut aborder le point en AG car effectivement seule l’AG est souveraine.
Bonjour,
Mon ancien syndic, F…a pour ne pas le nommer, a voulu faire la même chose. Le Conseil Syndical, que je préside, s’y est opposé. Du coup, je viens d’apprendre par notre nouveau syndic (nous avons viré F en juin), que F avait décidé unilatéralement de ne plus payer les dernières échéances de notre contrat, pour nous forcer la main en quelque sorte. Mais il ne s’attendait pas à être viré. Nous venons de recevoir une lettre d’huissier de la part de notre assureur pour régler notre arrieré. Est-il possible de dénoncer de telles pratiques totalement inacceptables ? En effet, nous ne savons pas si aujourd’hui notre copropriété est correctement assurée.
Ce n’est malheureusement qu’un exemple parmi de trop nombreux autres après seulement un an de gestion par F.
Merci d’avance pour votre retour
Bonjour
C’est étonnant que vous ayez une lettre d’huissier. Les primes d’assurance sont payables d’avance, vous ne pouvez avoir d’arriérés normalement.
S’il n’y a pas eu de préjudice durant le temps où votre copropriété n’était pas assurée, le seul préjudice que vous ayez c’est cette procédure en recouvrement (huissier)
Vous pouvez éventuellement faire un procès à l’ancien syndic pour ce préjudice.
Mais ils savent bien que les frais dépassent les sommes en jeu.
Malheureusement, il n’existe pas de conseil de l’ordre !!
Cordialement
Relativement au message de Nanou :
En ne payant pas la prime d’assurance d’un contrat (qui n’est pas résilié à son échéance ou d’une autre manière), la copropriété reste redevable de la prime d’assurance d’où l’huissier.
Si vous arrivez à solutionner le problème la prime d’assurance sera due au pro rata jusqu’à la date de résiliation effective.
Relisez les clauses du contrat, s’il n’est pas dénoncé et résilié, vous êtes encore assurés… mais à quel prix (prime plus huissier…)!
bonjour … y a t il un conseil ou association au dessus d un syndic pour réclamation ?
Bonjour
Votre question a été déplacée sous un article dont la lecture devrait vous intéresser.
Vous y apprendrez que les syndics ont soigneusement réussi à éviter qu’un conseil de l’ordre ne puisse se mettre en place et ainsi il n’existe pas de possibilité de déposer une réclamation.
CoproConseils sert de contre-pouvoir. Les copropriétés adhérentes chez nous contrôlent plus efficacement la gestion de leur syndic.
Cordialement
Bonjour,
Je souhaite répondre au copropriétaire 974.
Dans un premier temps, il ne faut pas régler le pré-état daté dès lors qu’il est facturé dans vos charges de copropriété, c’est-à-dire avant la signature de l’acte, car sinon il ne vous sera jamais remboursé.
Pour ma part, lorsque le notaire m’a transmis l’état daté à régler au syndic, j’ai refusé de payer le pré-état daté d’un montant de 264 €. J’ai adressé le message suivant au syndic : La loi ALLUR ne prévoit pas dans les documents à facturer par le syndic le pré-état daté. Ce document n’a aucune existence légale et réglementaire. Le décret du 26 mars 2015 n’inclut pas le pré-état daté dans la liste des prestations particulières qu’un syndic de copropriété a le droit de facturer en plus de son forfait.”
D’autre part, vous devez vérifier dans le contrat du syndic si le pré-état daté y est prévu. S’il n’est pas inclut dans les honoraires de mutation, ils n’ont pas le droit de le facturer. C’est de cette manière que j’ai obtenu gain de cause après de nombreux échanges par mail. Mais il ne faut pas céder car c’est illégal…
J’espère vous avoir aidé.
Cordialement.
Pascale
Merci beaucoup pour votre témoignage.
Ce n’est pas toujours aussi simple…
En fait, si vous avez accès à l’extranet du syndic, vous pouvez vous passer de lui pour le pré-état daté.
Mais, si comme moi, et en dépit des LRAR vous avez un identifiant qui ne fonctionne pas, le syndic, bien que le pré-état daté n’apparaisse pas dans le contrat (et pour cause, ce serait illégal) vous le facturera. 300 € pour la vente d’un studio, vente qu’il a retardé 2 fois en exigeant que je m’engage à payer.
Donc, pour finaliser la vente, j’ai payé : en tout 300 € + 300 €.
Inutile de se plaindre à la DDPP92, la personne en charge du dossier (pré-état daté + d’autres illégalités) a prétendu, en contradiction avec les réponses ministérielles enregistrées au JO, que c’était légal!
Le syndic, continue ses abus avec la complicité de la présidente du conseil syndicale, qui truste de façon continue le poste depuis plus de 3 ans ce qui est contraire à la loi (en fait, depuis des décennies).
Les autres copropriétaires (12) ignorent TOUT du droit et des lois.
Donc la “dernière” est un vote art 24 (il n’y a pas de véritable urgence) d’un “budget” de 25 000 € pour la réfection d’une cour de 202 m², géré “mieux disant” par syndic et présidente du conseil. Pas de projet, pas de devis, pas de mise en concurrence. Bien qu’ayant voté contre, je n’ai pas dénoncé au TGI dans le délai de 2 mois, car je me suis cassé les dents une fois, cela me suffit.
Conclusion :Syndic B intouchable.
Bonjour,
Je suis comptable,
en regardant les grands livres des comptes de la copropriete, je me suis apercue que
notre syndic de copropriete s est preleve 12 000€ d avance sur facture il y a 2 ans, sans demande au conseil syndical et continue de prelever des charges mensuelles sans tenir compte de l avance recue.
Je lui ai envoye un email, pas de reponse.
J ai demande le detail des comptes bancaires et des ecritures, cela fait 2 mois que j attends.
Que puis je faire ? Dois je contacter un avocat ?
Bonjour,
Si vous soupçonnez le syndic d’avoir prélevé des sommes de manières indues, il faut effectivement agir.
Un mail ne suffit pas.
Avec le nouveau contrat ALUR, il n’y a absolument aucune raison de payer le syndic en avance sur facture de plus d’un trimestre.
Si vous êtes absolument certaine qu’il ne peut pas s’agir d’autre chose, vous pouvez le mettre en demeure de rendre la somme.
Vous pouvez faire appel à un avocat. Vous pouvez également faire appel à CoproConseils. N’hésitez pas à nous contacter.
Cordialement
Bonjour, mon syndic ne respecte pas les compteurs d’eau que je lui transmets et vient de faire voter à la dernière AG : répartition de la consommation individuelle d’eau : « l’assemblée générale décide d’affecter un forfait aux copropriétaires qui n’auraient pas communiqué la photographie de leurs compteurs. En outre, une pénalité NON REMBOURSABLE équivalent au delta entre la facture globale d’eau de l’immeuble et la totalité des consommations individuelles (déduction faite de la consommation de l’immeuble pour entretien des parties communes) sera répartie à part égales entre les contrevenants. » est ce légal ? Dois-je envoyer mes relevés de compteur par lettre recommandée ?javais communiqué mon dernier compteur avec mon chèque qui a été encaissé mais mon compteur non pris en compte…
Merci
Cordialement
Bonjour,
Oui, vous pouvez l’envoyer en recommandé effectivement. Mais commencez par demander un rendez-vous à votre gestionnaire pour lui demander ce qui ne va pas, et pourquoi votre relevé n’a pas été pris en compte.
Cordialement
Bonjour
Je suis copropriétaire et j’ai 2 commerces à titre locatif. Le réseau des eaux usées présente une malfaçon et régulièrement les eaux usées remontent des parties communes dans les commerces. Le problème a été identifié, les travaux chiffrés…et les travaux refusés en AG. Les commerces ne veulent plus payer leurs loyers car ils sont continuellement sinistrés. Comment faire accepter les travaux. Il y a urgence sanitaire.
Merci de votre aide.
Bonjour,
Si l’assemblée refuse ces travaux, constituez un dossier conséquent avec tous les courriers, toutes les déclarations de sinistre, etc … choisissez un avocat compétent et allez devant un tribunal pour obliger le syndicat des copropriétaires à réaliser ces travaux.
“le syndicat des copropriétaires doit garantir la jouissance paisible des lots” – loi de 65
Peut-être simplement en indiquant au syndic que vous êtes déterminée à aller en justice, il devrait expliquer aux autres copropriétaires qu’ils ont intérêt à réaliser les travaux plutôt que d’y être contraint par une décision de justice.
Cordialement
bonjour, comment saisir le CNTGI lorsque la loi Hoguet n’est pas respectée par une agence
Bonjour,
Ceci ne concerne pas la copropriété, la loi Hoguet concerne les agences immobilières, la gérance et la transaction, pas les syndics.
Ceci n’est donc pas de notre compétence.
Ensuite le CNTGI n’a quasiment aucun pouvoir et certainement pas celui de faire respecter la loi Hoguet à une agence immobilière.
Un avocat devant un tribunal sera plus à même d’aboutir à quelque chose de concret.
Cordialement
Bonjour,
Ma question porte sur un problème de déontologie.
Nous avons dans notre résidence un copropriétaire qui travaille dans une agence immobiliére et qui a acheter 2 logements (sous mandat , annuler juste avant la vente).
Je pense que le CNTGI devrait en être informer car ce genre de pratique ne sa fait pas !
Mais en plus, cette personne s’est fait élire au CS, et se permet de réaliser des travaux en toute illégalité vis à vis du réglement de copropriété. Le SYNDIC ne dit rien sur ces irrégularités.
Faut il faire appel au CNTGI, et de quelle facon ?
Merci de votre réponse.
Pat F
Bonjour,
Lisez bien attentivement notre article et vous comprendrez que vous n’avez pas la possibilité de saisir le CNTGI.
Malheureusement il n’existe pas de structure en France pour défendre la déontologie et qui soit contraignante pour les syndics.
Vous pouvez également utilement lire notre article sur le conseil syndical, vous y apprendrez que cette copropriétaire si elle travaille pour votre syndic n’a pas le droit d’être présente au CS.
Par contre si elle travaille pour une agence immobilière qui n’est pas votre syndic, elle a tout à fait le droit.
Enfin, les travaux qui ne respectent pas le règlement de copropriété, doivent être signalés au syndic par LRAR. Précisez que vous mettez en cause sa responsabilité professionnelle s’il ne fait rien.
Cordialement
Pour plus de précision, la personne en question est Présidence du conseil syndical bénévole.
Elle réalise des travaux dans l’illégalité vis à vis du RCP.
Nous allons donc envoyer un courrier en LRAR en mettant en cause sa responsabilité professionnelle.
Par contre concernant l’achat de ces logements dans l’illégalité (être agent immobilier et acheter les biens qu’on a en mandat, cela ne se fait pas!).
On peut passer par un autre agent immobilier pour signaler cet écart au CNTGI ?
L’achat des biens immobiliers n’est pas rendu illégal par le fait que l’acheteur soit le mandataire.
Le CNTGI n’est déjà pas de grand recours, mais dans cette situation encore moins puisqu’elle n’est pas illégale (de ce que vous nous dites en tout cas).
Bonjour !
Y a t-il prescription lors d’un achat d’appartement en copropriété attribution de la mauvaise cave
Merci votre retour .
Bonjour,
La mauvaise attribution d’un numéro de cave ne nécessite pas de saisir le CNTGI (à moins que votre question n’ai aucun rapport avec l’article sous lequel elle a été posée)
C’est une affaire privée entre les deux personnes dont les caves ont été interverties.
Mettez vous d’accord. Si vous ne le pouvez, demandez au syndic de servir de médiateur, ou bien prenez un médiateur indépendant. Au pire allez au tribunal, mais c’est vraiment dommage d’en arriver là !
Mais sur ce genre de point il n’y a pas prescription.
Cordialement
Bonsoir, suite à des travaux électriques dans ma copropriété des appliques et plafonniers années 70 ont disparu. Depuis bientôt plus de 3 ans la Présidente du CS me fait croire qu’elle n’est pas en possession des clefs qui ouvrent certaines portes. Personne n’y a accès ni même le Syndic. Lors des visites de site, les locaux sont inaccessibles. Dois-je porter plainte contre la Présidente ? Je suis membre du Syndic et mise à l’écart car j’insiste et veux que ces appliques et plafonniers soient remis à leur place. Merci pour vos conseils.
Cordialement.
Bonjour,
Porter plainte n’est peut être pas nécessaire, et pas forcément efficace.
Le CNTGI est très certainement totalement inefficace dans ce cas.
Vous dites que vous êtes employée du syndic ? ou bien voulez vous dire que vous êtes au conseil syndical ?
Si des parties de la copropriété ne sont plus accessibles par personne, il faut faire intervenir un professionnel pour faire installer de nouvelles serrures.
Si le conseil syndical y est opposé, faites mettre la résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Cordialement
Bonjour,
Je viens de vendre un appartement et mon syndic me facture 264€ de pré-état daté et 576€ d’état daté. D’après mes informations, le pré-état daté n’a aucune existence légale et les syndic n’ont pas le droit de le facturer. J’ai donc écrit en ce sens à mon syndic qui ne veut pas reconnaître ces faits. Ai-je un recours ou une solution amiable envisageable ?
Je vous remercie par avance de votre réponse.
Cordialement.
Bonjour,
Soit son contrat est un contrat type et le pré-état daté n’y figure pas,
Soit le pré-état daté est dans son contrat et ce n’est pas un contrat type ALUR et il est illégal.
Vous avez dans les deux cas de quoi saisir un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Je suis dans la même situation que Pascale. Le syndic a sollicité la somme de 175 EUR pour l’état pré daté (aucune existence légale) avec un contrat type Alur (tarif de l’état daté a la réitération authentique uniquement) sans mention du tarif de l’état pré daté pour signature du compromis de vente chez le notaire.
Pris par le temps le syndic ne voulant pas me transmettre les justificatifs nécessaires. J’ai payé mais les montants sont erronés suite au contrôle du notaire, le syndic ne veut pas transmettre de facture justifiant le paiement depuis le 14/02/2020. Dois-je saisir la DGCCRF car la prestation de service n’est pas remplie et refus de transmettre la facture du syndic? Dois je me baser sur les montants du notaire ou il faut absolument l’état pré daté rectifié et corrigé ? Le syndic a t’il le droit de facturer l’état pré daté ?
Pascale avait vous eu un dénouement heureux depuis le 19/02019? (Feed back)
Merci beaucoup d’avance de votre aide
Bonjour,
Une chose est certaine le syndic n’a pas à facturer le pré-état daté depuis le contrat ALUR.
La seule chose qui soit obligatoire et facturable est l’état daté que le syndic doit transmettre au notaire.
Le tarif de l’état daté a été plafonné par décret à 380€ maximum (décret valable à compter du 1er juin 2020)
Si vous souhaitez que nous vous épaulions plus avant dans ce type de dossier, merci de nous contacter via la rubrique “devis”
Cordialement.
PS les auteurs de commentaires ne reçoivent pas automatiquement de notification chaque fois qu’un commentaire est publié, nous ne souhaitons pas participer à la multiplication exponentielle des emails dans nos boites aux lettres.
Bonjour,
notre syndic réclame à une copropriétaire une facture de 200€ pour désinfection, soit disant son chien aurait uriné sur le goudron de la voie d’accès des bts devant une entrée de bts. Il lui a écrit précédemment 2 mois avant la facturation Lors d’une réunion du CS, *un membre du CS qui s’était attrapé verbalement avec cette copro. a insisté et demandé au syndic de faire effectuer ce nettoyage.
Bien entendu la copro a refusé de régler la facture, alors le syndic n’ayant point d’argument valable a adresser aux résidents de cette entrée un mail et un courrier dans ce sens:
5 Résidents de cette entrée sont venus me voir (je suis membre du CS )en me disant qu’ils ne pouvaient faire de témoignages car ils n’avaient Rien vu ! c’est le cas pour tous les autres seul * l’aurait vu faire uriner son chien!
Pour mémoire, ces mêmes membres du CS avaient de par le passé Harcelé 2 Charmantes vieilles dames + de 90 ans pour des pécadilles et cela pendant 1 année. L’une a céder par contre la 2 ème a une petite fille avocate, ils ont cessé à réception d’un courrier de celle-ci.
Ont-ils le droit de faire cela avec la complicité du syndic, car actuellement ils attaquent d’autres copro . quels sont les moyens pour faire cesser ce trouble manifeste car sur les façades, les trottoirs et murs de la copo il existe des traces d’urine de chiens.
Vous remercie pour votre réponse . Cordialement
Bonjour,
Les problèmes d’incivilité et de dégradation des communs en copropriété sont un réel problème. Cela ne peut être résolu que si l’ensemble de la copropriété y met du sien. La loi ne prévoit pas spécifiquement ces situations et c’est par conséquent vers les dépôts de plainte qu’il faut se tourner et les lettres d’avocat. C’est fort dommage et préjudiciable à l’ensemble des copropriétaires car l’ambiance devient délétère. Nous n’avons malheureusement pas de recette magique pour le vivre-ensemble. Votre question est posée en commentaire d’un article traitant du CNTGI. Le conseil national de la transaction est parfaitement inefficace sur ce point.
Cordialement
Bonjour,
La raison d’être initiale du CNTGI ayant été dévoyée et détournée pour – telle la FNAIM – permettre aux syndics peut scrupuleux de se refaire une virginité, que reste t’il comme solutions, aux copropriétaires ” sans dents”, pour défendre leurs intérêts ?
En l’espace de dix années, pas moins de onze procédures à l’encontre de mon ex-syndic qui vient enfin – et très récemment (avril 2019) – être ” éjecté ” de la gestion de la résidence (le panurgisme semblant être en voie d’éradication!)….dont six jugements définitifs déboutant le syndic, sans pour autant que soit mis fin aux pratiques illégales de ce Monsieur, se targuant sur son site de vous offrir 25 années d’expérience, qui, lors d’une assemblée générale, ” l’autorisent ” à gérer trois pouvoirs retournés en blanc par les copropriétaires, plus trois autres pouvoirs par ” papa syndic” et, au cas où cela ne suffirait pas, encore trois pouvoirs (au moins dans ce cabinet, on respecte la quotité du nombre de pouvoirs que l’on peut déléguer à tout copropriétaire ) à sœurette Corinne ….. et, tout cela, pour voter pour le propre contrat de syndic du cabinet immobilier ” familial “.
Au simple constat que de telles violations de la loi de 65 puissent encore autoriser ce genre de personnage a continué de sévir, peut-on raisonnablement s’offusquer de la nouvelle raison d’être du CNTGI, quî ne peut que conforter de telles dérives ?
Sincères salutations.
Un ” citoyen français ” de plus en plus honteux de faire partie du ” Pays des droits de l’homme” .
Bonjour,
Notre syndic a engagé des travaux sans mise au vote ni à la concurrence (1 seul devis) au delà des montants plafonnés par les résolutions votées en assemblée générale et publiées sur le pv d’AG. Ces travaux sont onéreux car répartis par bâtiment, c’est à dire que je suis censée payer avec les 3 autres copropriétaires des travaux que nous n’avons pas commandité. Le syndic nous présente la facture, appelée “régularisation 2018”. J’ai rencontré mon conseil syndical qui m’appuie.
Quel recours ai-je ?
Merci
Bien à vous
Bonjour,
Sont-ce des travaux urgents ?
Si oui, il a le droit. Selon les textes en vigueur 1) prendre l’avis du CS (son accord n’est pas obligatoire, mais il faut une trace de la consultation) 2) commander les travaux 3) circulaire aux copropriétaires avec appel de fond du tiers du devis des travaux 4) convocation d’une AGE pour valider les travaux et et appeler les 2/3 des appels de fonds restants.
Si l’AG refuse, le tribunal est incontournable et le juge appréciera le caractère d’urgence.
Si les travaux ne sont pas urgents.
Non il n’a pas le droit.
Les appels de fonds ne sont pas exigibles car ils ne sont pas validés par une quelconque AG.
Si vous avez besoin d’une aide plus précise, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Par contre, si l’article à la suite duquel vous posez votre question faisait partie de la question, c’est à dire avez vous un recours grâce au CNTGI ? Oubliez le CNTGI !!
Cordialement.
Cela fait plus de 6 mois que j informe le syndic que des qu il pleut la cave est inondee il ne réponde même plus au mail que je leur fait que faire
Bonjour,
Vous avez posé votre question dans les commentaires de l’article concernant le CNTGI. Malheureusement, le CNTGI n’a pas pour vocation de mettre un syndic au travail, ni même (comme il aurait pu) de sanctionner un syndic contrevenant à la déontologie. Rapprochez vous du conseil syndical, faites un courrier recommandé, demandez à ce que ce point soit abordé lors de la prochaine AG.
Cordialement
Bonjour, Pouvez-vous me donner l’adresse de la CNTGI ?
Merci d’avance,
Cordialement
Le CNTGI n’a tout simplement pas d’adresse ! Il ne peut pas être saisi par les particuliers. Pour que le CNTGI dont les pouvoirs ont été réduits comme peau de chagrin, soit saisi, c’est un tel parcours du combattant que de ce point de vue là, les syndics sont tranquilles !!
Cordialement
Bonjour,
Notre syndic a profité de notre crédulité et il a passé son temps à empocher les appels de provisions et les appels de charge grâce à un copropriétaire complice.
L’entretien ni la conservation n’a été faite et nous nous retrouvons à devoir faire des travaux à 40 000 euros alors que nous sommes une très petite copropriété.
L’an dernier, il n’a pas fait d’assemblée générale avec la question unique pour la nouvelle désignation de syndic. Qui plus est, il n’a jamais été mis en concurrence!
Il fait du chantage, nous n’obtenons pas les papiers..et son tarif horaire est à 96 e !!!
La somme du fonds travaux est définitivement acquise au Syndicat Des Copropriétaires et pourtant dans une question il est noté que nous rembourserons les sommes au syndic.
Enfin sur le RIB, il est noté SDC CABINET : aucune mention que notre copropriété existe et le titulaire du RIB est donc le cabinet.
Sur le site de la CCI, leur nom n’apparaît pas.
Nous sommes à présent menacés par un avocat car des travaux n’ont pas été réalisés.
Que devons -nous faire?
Merci
Bonjour,
Les appels de fonds que ce soit pour les charges courantes ou pour faire des provisions sont réalisés en fonction de votes qui ont lieu en AG.
Ces fonds vont sur les comptes de la copropriété. Le syndic n’appelle pas les fonds pour les mettre “dans sa poche”. Il n’a pas besoin de “complice”
Si vous pensez que votre syndic met des fonds “dans sa poche”, alors c’est à un juge qu’il faut en parler.
Mais il vous faudra des preuves de ces accusations qui sont très graves.
Concernant la mise en concurrence du syndic, elle est du ressort des copropriétaires.
C’est au conseil syndical, c’est à vous copropriétaire, de proposer un contrat concurrent avant la prochaine AG. Ce n’est pas au syndic de se mettre tout seul en concurrence !
Si par ailleurs votre syndic n’a pas ouvert de compte séparé au nom de la copropriété, c’est illégal et son mandat peut être annulé.
Il y a une multitude de questions dans votre question.
Le CNTGI n’est certainement pas la meilleure solution.
Rapprochez vous d’un avocat spécialisé dans le droit de la copropriété. Ou contactez nous pour nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour, le syndic de mon appartement m’a demandé 195e lors du compromis de vente, pour établir un état daté comportant seulement le constat du paiement à jour de mes charges.
J’ai fourni directement au notaire tous les autres documents. Pourriez vous m’indiquer quelle action je peux mener pour me faire rembourser le trop perçu. Merci cordialement., Catherine Cottet
Bonjour,
Le fait que le syndic transfère un état daté au notaire est une obligation légale. Il engage sa responsabilité par ce document.
Le tarif de l’état daté fait partie des prestations contractuelles dont le tarif est libre.
Nous avons déjà vu le même service facturé plus de 400€ !
Cordialement
Merci beaucoup, c’est un peu compliqué, en effet!
Le syndic a-t-il le droit d’engager la copropriété dans une procédure judiciaire (initiée par un copropriétaire, président du Conseil syndical, à l’encontre d’un autre copropriétaire), en engageant un avocat, sans en informer la copropriété ? Merci beaucoup.
Si le syndicat des copropriétaires est partie prenante dans cette procédure, il est de son devoir et de sa responsabilité de faire défendre la copropriété et faisant intervenir un avocat. Effectivement il peut en informer le conseil syndical, il peut s’il le souhaite le consulter, mais là manifestement c’est un peu compliqué puisque c’est le président qui assigne a priori.
Merci beaucoup. Effectivement, le syndic en question (un jeune homme, pourvu d’un culot énorme!) nous a déjà répondu: “à vous de saisir la justice, le juge statuera”!
Il ne perd rien pour attendre,
Merci encore,
bien cordialement,
P.C.
Oui, il faut “faire pression” sur le syndic au moment de son “renouvellement”. D’où l’importance de n’attribuer systématiquement des mandats que d’un an.
Cordialement.
Le syndic de notre petite copropriété vient de convoquer l’AG sans joindre à la convocation le c.r. du Conseil rendant compte du contrôle des comptes (obligatoire selon le décret du 17 mars 1967). Interrogé sur ce défaut, il m’a répondu : “je pense que M. X (président du Conseil syndical) viendra à l’AG avec un compte rendu à présenter et à distribuer à l’AG”. Est-ce admissible? Merci de votre réponse.
Bonjour,
Effectivement cela devrait être joint.
C’est une situation à laquelle nous sommes également quelques fois confrontés ; le syndic “oublie” de joindre notre rapport d’audit à la convocation des copropriétés adhérentes à CoproConseils.
Vous pouvez lui demander (en recommandé) de faire un envoi complémentaire à ses frais.
Mais le syndic sait bien que vous n’allez pas faire une procédure pour cela.
Vous avez posté votre commentaire à la suite de l’article sur le CNTGI instance sensée encadrer la profession de syndic.
Si vous souhaitez vous appuyer sur ce genre de manquement pour dénoncer le mandat de votre syndic devant un tribunal ou toute autre instance, sachez que cela ne sera pas suffisant. Même si ce n’est pas normal.
Cordialement
Bonjour,
Je suis exactement dans le même cas. Le syndic que vous me décrivez doit être le jumeau du nôtre. Par pur hasard, êtes-vous sur Lyon ?
Bonjour
Comment peut on à de titre particulier, solliciter le CNTGI (personne et adresse) pour un différent avec son syndic de copropriété,
D’avance, je vous remercie pour votre retour.
Salutations distinguées
André Martin
Bonjour Monsieur Martin
Pour l’instant la commission de contrôle n’est pas encore en place et lorsqu’elle le sera il est prévu que ce soit le conseil syndical qui puisse la saisir et pas les particuliers.
Pour l’instant, et sans doute même après la mise en route de la commission de contrôle, le recours d’un simple copropriétaire est le procureur de la république. C’est à dire que vous engagez une procédure pénale envers votre syndic.
Attention, il s’agit d’apporter des preuves solides. Les syndics ont de quoi se défendre.
En attendant pourquoi ne pas adhérer à CoproConseils pour vous aider et peut être éviter à votre copropriété une procédure lourde et coûteuse !?
Merci pour votre question et au plaisir de vous compter parmi nos adhérents !