Conseil de l’ordre et déontologie des syndics : le CNTGI

Le Conseil National de la Transaction et de la Gestion immobilière (CNTGI) est-il l’équivalent du Conseil de l’Ordre des syndics ?
Existe-t-il un code de déontologie de la profession de syndic ?
Quels recours ont les copropriétaires contre les syndics ?

Rien de tout ça pour les syndics ! La profession s’auto-règlemente “grâce” à des heures de formation !

Article mis à jour 2018 – 2019 -2021

Les espoirs de la loi ALUR douchés par la loi ELAN.

En 2014, la loi ALUR a institué le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière (CNTGI). Son objectif était de créer un code de déontologie ainsi qu’une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière. L’ambition était de doter la France d’un outil de contrôle de la profession de syndic. Qu’il y ait l’équivalent pour les syndics, de l’ordre des avocats ou des médecins. Que cet ordre des syndics ait un véritable pouvoir coercitif qui entraîne un assainissement des pratiques. En 2019, coup d’arrêt total. La profession de syndic n’a “pas besoin” d’un conseil de l’ordre !

2018 ; la loi ELAN vide de leur substance les avancées de la loi ALUR en matière de régulation de la profession de syndic.
2019 ; le décret d’application entérine l’absence de pouvoir du CNTGI.
Le CNTGI n’a aucun un rôle dans l’assainissement de la profession de syndic.
Les copropriétaires n’ont aucun moyen de dénoncer à un ordre professionnel des pratiques irrégulières de la part de leur syndic.
Le CNTGI est juste la démonstration de la force de résistance de la profession.

Pendant ce temps là, la DGCCRF (répression des fraudes) enquête. En avril 2021, elle fait paraître une enquête qui a eu lieu durant l’année 2018. Résultat ? 46% des contrats de syndics contiennent des irrégularités. Mais la DGCCRF reste positive. Elle constate une baisse significative des anomalies ! On est passé de 63% à 46% en un an ! à ce rythme, en 2021, tous les contrats de syndic sont conformes ! Toujours dans le positif, elle note que la très grande majorité des syndics est en règle pour ce qui est de leur carte professionnelle.

Que retenir à propos du CNTGI

Maintien du code de déontologie

Le CNTGI a établi un code de déontologie.
La belle affaire ! Grâce à la loi ELAN, il n’est pas contraignant !
Comme si le code de la route était facultatif et qu’on compte sur les conducteurs pour s’y conformer !
Fini la commission de contrôle, fini le rôle disciplinaire qu’elle était sensée avoir !

L’obligation de formation

Pour “compenser” le fait que le code de déontologie ne soit plus contraignant, la profession s’engage à se former sur la base de ce code.
Elle s’engage à se former sur une durée de … deux heures par an ! C’est dire si la question est cruciale !

A compter du 1er janvier 2021, les syndics doivent de plus justifier, avant tout renouvellement de leur carte professionnelle, de 2 heures de formation sur la non-discrimination au logement.

Mais que devient le CNTGI ?

Le décret de 2019 a établi sa composition et ses prérogatives :
16 membres le composent. 7 issus des syndics, 5 issus des associations de défense des consommateurs au sens large, 3 personnalités compétentes en droit de l’immobilier et qui n’ont pas le droit de vote et un président.
La seule association de consommateur dont le cœur d’action est la défense des copropriétaires est bizarrement parmi ceux qui n’ont pas le droit de vote.

Ses prérogatives ?
L’avis du CNTGI est consultatif sur les textes législatifs et réglementaires. C’est tout !

Et la commission de contrôle ?

Effectivement, la loi ALUR avait prévu une commission de contrôle chargée de faire respecter le code de déontologie. Mais celui-ci n’est plus contraignant.
La commission de contrôle est malgré tout maintenue. Elle rendra un rapport annuel pour avis au CNTGI (dont l’avis est consultatif rappelons le !)

Qu’est ce que cela change pour les copropriétaires ?

Malheureusement rien.
Avant le CNTGI, ils étaient totalement impuissants face à un syndic “indélicat”. Il était, et est toujours, possible d’aller en justice pour faire reconnaître les préjudices de la copropriété. Mais il est impossible de faire quoi que ce soit pour que le-dit syndic soit sanctionné par sa profession. Entre 2014 et 2018, les copropriétaires ont pu un instant se dire qu’ils auraient un jour les moyens de dénoncer et faire sanctionner un syndic passant outre les règles de la profession. La loi ELAN réduit quasiment à néant les tentatives d’assainissement de la profession avant même que ces instances n’aient fonctionné.

Que pouvez vous faire concrètement avec le dispositif ELAN ?

Face à un syndic qui manifestement ne respecte pas la déontologie de sa profession, quelle est la procédure ?

• Saisir le procureur de la république, qui lui même pourra
• Saisir le CNTGI,
• Le CNTGI transmet la plainte à la nouvelle commission de contrôle dont le but n’est désormais que d’instruire les cas de pratiques abusives qui lui sont signalées.
• La commission de contrôle décide s’il est opportun de saisir le président du CNTGI.
• Le président du CNTGI décide alors s’il est opportun de transmettre le dossier à la direction de la répression des fraudes (DGCCRF)
• La section de la DGCCRF en charge de ce type de dossier est uniquement composée de professionnels soumis à la loi Hoguet (syndics, agents immobiliers etc…). Les agents de la DGCCRF ne sont habilités qu’à se prononcer sur les manquements au code de la consommation. En aucun cas, ils ne peuvent relever les manquements au code de déontologie.

Quels méandres pour perdre le consommateur !
Quel signal donné à la profession !
Quel blanc-seing pour les syndics sans scrupule !

L’ordonnance “copropriété” de 2019 prévoit un dispositif qu’il est intéressant de citer. En cas d’inaction ou de carence du syndic, le président du conseil syndical peut intenter une action pour inaction ou carence. Les dommages et intérêts sont acquis au syndicat des copropriétaires.

Quels sont les outils de contrôle qui restent ?

Ils sont maigres, mais ils existent. Ils méritent donc malgré tout d’être précisés.

La carte professionnelle

C’est la loi Hoguet qui gère les conditions d’exercice des activités de l’immobilier. Les cartes professionnelles sont délivrées par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) depuis mi 2015.

Ces cartes professionnelles sont délivrées sous 4 conditions :

• diplôme ou expérience
• garantie financière
• assurance responsabilité civile professionnelle
• moralité (casier judiciaire)

La carte professionnelle est le plus généralement accordée au cabinet de syndic qui satisfait aux conditions de garantie financière et d’assurance. Le représentant légal du cabinet devant lui remplir les conditions de diplôme et de moralité.
C’est une simple formalité administrative que votre cabinet de syndic respecte très certainement.
Néanmoins en l’absence de carte professionnelle, son mandat est nul de plein droit.

La question de la vérification de la carte professionnelle revient souvent dans les questions des adhérents et internautes. Lisez bien notre article à propos.

Le fichier national des professionnels de l’immobilier

Depuis 2015 encore et seulement depuis 2015, les professionnels de l’immobilier sont enfin listés dans un fichier national qui est consultable librement.
Vous pouvez le consulter sur le site internet de la CCI.

Le respect du contrat-type de syndic

Votre copropriété doit obligatoirement donner mandat au syndic sur la base du contrat type défini par la loi ALUR. C’est une obligation de laquelle encore trop de syndics s’affranchissent. Encore près de la moitié des syndics ont modifié le contrat type avant de le proposer à l’assentiment des copropriétaires en 2018. Les modifications qu’ils apportent au contrat type sont illégales et les copropriétaires peuvent saisir la DGCCRF. La répression des fraudes a le droit de sanctionner les syndics d’une amende administrative pour non respect de l’article 18-1 de la loi de 65. Cette amende peut aller jusqu’à 15 000€.

Votre vigilance et nos conseils

Le plus important reste le contrôle constant opéré par les copropriétaires sur leur syndic. Pour cela nous sommes à vos côtés.

Votre syndic fait-il le minimum obligatoire ? Sinon faites jouer la concurrence !

Coup d’œil dans le rétroviseur

Le CNTGI, un outil prometteur

2014, le conseil national de la transaction et de la gestion immobilière est officiellement mis en route par la Ministre Sylvia Pinel.

Son domaine d’intervention est l’ensemble des professions de l’immobilier : de la transaction à la gérance en passant par la location. Le conseil national est composé à la fois de représentants des syndicats de syndics et de représentants des associations d’usagers des agences immobilières. Il est composé d’un nombre restreint de membres ce qui facilite le travail et le rend plus efficace, mais limite la représentativité. Parmi les professionnels, seules les organisations les plus puissantes sont représentées. Parmi les usagers, surtout des défenseurs des droits des locataires.

Lors de sa première séance de travail le CNTGI rend un avis positif sur le plafonnement des honoraires d’agences immobilières pour la location.
Ce plafonnement est issu d’un décret d’application de la loi ALUR paru le 6 aout 2014.
Comme le dit le site du ministère : “il a pour fonction de constituer un espace ouvert à la discussion. Il doit constituer une force de proposition et de conseil pour le gouvernement.”

Objectifs ambitieux

Il est attendu sur deux de ses objectifs : la rédaction d’un code de déontologie et la création de la commission de contrôle. Cette commission devrait avoir plus de pouvoirs. A ce propos la loi est claire : la commission de contrôle aura le pouvoir de prononcer des sanctions disciplinaires pouvant aller jusqu’à l’interdiction d’exercer.
Mais en 2014, la commission n’est pas mise en place et les modalités de sa saisine non définies.

Le CNTGI a à ce moment là également pour objectif de travailler sur la formation des professionnels de l’immobilier. Il doit également valider leurs aptitudes et compétences professionnelles.

Le législateur a donc confié à sa création, des objectifs ambitieux à ce tout nouveau conseil national de la transaction et la gestion immobilière.

Mise à jour  2015

A la rentrée 2015 le code de déontologie pour les professionnels de l’immobilier est publié. Son contenu est assez décevant, notamment en matière d’exigences, de moyens de contrôle et de formation continue.

Mise à jour 2017

La loi Égalité et Citoyenneté de janvier 2017 et un décret d’application du 10 mai de la même année, modifient la composition et les missions du CNTGI.

Le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière comprend désormais 21 membres. La répartition de ces membres conserve les principes valables au moment de la création du Conseil National c’est à dire sur-représentation des professionnels de l’immobilier au détriment des représentants des consommateurs.

Ces textes mettent enfin en place la commission de contrôle des professionnels de l’immobilier.  Elle devient devient une émanation du CNTGI et doit entrer en action en juillet 2018. Mais c’est également l’année d’entrée en vigueur de la loi ELAN.