La loi ALUR a mis plusieurs années à être totalement appliquée. Certaines de ses dispositions ont fini aux oubliettes.
Il n’en reste pas moins que c’est une loi très importante en copropriété qui a profondément changé le rapport de force entre syndics et copropriétaires.
La loi ALUR – loi fondamentale ?
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a été véritablement portée par Cécile Duflot, la Ministre du logement de l’époque. Sylvia Pinel lui succédant a surtout su résister à ses détracteurs et faire avancer son application. Emmanuelle Cosse la ministre suivante s’est immédiatement présentée comme ardente défenseure de ce texte. Depuis, la loi ALUR est entrée dans le paysage.
CoproConseils fait le point, uniquement sur les aspects qui touchent au logement en copropriété et aux copropriétaires évidemment.
D’abord un point purement juridique pour évaluer l’écart entre le texte initial et sa mise en œuvre concrète.
Ensuite il est possible d’estimer les conséquences de l’application de cette loi dans le monde de la copropriété … dans votre copropriété !
Indubitablement des points comme l’obligation du compte bancaire séparé ou la responsabilité du syndic dans la gestion des archives de la copropriété ont imprimé durablement leur marque dans la gestion de copropriété. L’obligation de mise en concurrence ou le nouveau contrat de syndic type ont également marqué un tournant. Pour les copropriétaires bailleurs idem, la loi ALUR marque un tournant. Dans un espace déjà très réglementé, elle a entrepris en déclarant une guerre sans merci aux marchands de sommeil et autres bailleurs indélicats, d’encadrer encore plus strictement la location de biens immobiliers. Par contre, il semblerait que la volonté de réguler la profession de syndic soit bien loin !
Au final, quelles sont les conséquences pour la copropriété ?
Bilan des avancées permises par la loi ALUR.
Mise en œuvre immédiate
Certains points essentiels contenus dans le texte pour un urbanisme rénové (ALUR) ont très vite été mis en œuvre, soit parce qu’ils étaient d’application immédiate, soit parce que les décrets ont très rapidement été adoptés. Ils ont trouvé leur place dans le paysage de la gestion immobilière et ne font plus que rarement l’objet de contestation, de discussion ou de difficultés d’application. Au nombre de ceux-ci :
- le compte séparé obligatoire qui pourtant a été une rude bataille des associations de défense des copropriétaires
- la gestion des archives du syndicat de copropriétaire responsabilité du syndic
- la constitution des fonds de travaux. Cette disposition a été très rapidement appliquée. Reste à savoir si elle a réellement permis de limiter le développement des copropriétés dégradées.
- l’assurance pour copropriétaires et conseils syndicaux
Application différée
D’autres points ont eu plus de mal à entrer dans les mœurs de la gestion de copropriété. Soit parce que le décret d’application est arrivé tardivement, soit parce que leur application n’est pas des plus simples :
- l’amélioration de la performance énergétique des logements est un énorme chantier lancé par les deux Grenelle de l’environnement et qui est loin d’être terminé. La loi ALUR apporte sa pierre à l’édifice en alignant ses dispositions aux valeurs de ce dispositif.
- l’obligation de mise en concurrence. La mesure n’a jamais été très claire. Une obligation sans sanction n’est jamais très convaincante. Pourtant, les copropriétaires s’en sont rapidement saisis. Elle reste néanmoins d’application inégale.
- le contrat de syndic type est arrivé tardivement, deux ans après la loi. De ce que nous pouvons observer, il semblerait que le monde du syndic ait relativement bien pris le tournant et les copropriétaires ont globalement bénéficié de cette amélioration de la transparence.
- les dispositions d’accès à l’information quant à elles sont trop récentes pour en tirer un quelconque bilan
- la question de la dématérialisation des communications entre syndics et copropriétaires a été très diversement appliquée. Puis la crise sanitaire de 2020 est arrivée et la dématérialisation est tout à coup devenue une évidence pour la plus grande majorité des français. La copropriété en a également bénéficié.
- L’obligation du DTG. Disposition depuis complétée par la loi ELAN.
Dispositions annexes
Enfin d’autres dispositions de la loi ALUR ont été plus ou moins rapides à mettre en place, mais par contre quasi invisibles pour les copropriétaires qui n’en voient pas concrètement ni directement les conséquences :
- la création du CNTGI
- la rénovation de la carte professionnelle et du fichier national des agents immobiliers
- le renforcement de la procédure d’administration provisoire
- Le plafonnement de l’état daté. L’application est encore partielle et le bilan mitigé. Beaucoup de syndics continuent de facturer un pré-état daté alors que cela ne devrait plus exister. Certains syndics ont profité du plafonnement pour augmenter leurs tarifs histoire de coller au plafond.
Au final, les dispositions qui apparaissent manquer au bilan d’application de la loi ALUR sont peu nombreuses et cette loi est indiscutablement un grand succès pour la défense des droits des copropriétaires.
Bilan de la loi ALUR pour les copropriétaires bailleurs
Parmi les acteurs du monde immobilier particulièrement concernés par la loi ALUR, il y a les copropriétaires bailleurs. Le législateur ayant plus que jamais pour objectif de protéger les locataires et de lutter contre les abus de certains de ces propriétaires.
Au nombre des propositions d’ores et déjà applicables et appliquées :
- promulgation du bail type ainsi qu’un état des lieux type
- les nouveaux diagnostics à fournir aux locataires
- encadrement des loyers
- contraindre les propriétaires à rénover les habitats indignes
- indemniser le locataire en cas de travaux de plus de 21 jours
- consigner les allocations logement en cas de location d’un habitat indécent
- interdiction d’acheter un nouvel appartement pour un propriétaire déjà condamné pour location de logement indigne
Un bilan globalement positif
Au final une loi fleuve dont la mise en œuvre a été assez longue. Elle met à la disposition des copropriétaires des outils pour mieux défendre leurs intérêts, mais quelques fois manque de détermination pour mettre fin à certains abus. Le plus gros regret reste la remise en cause de l’idée de code de déontologie des syndics et l’absence de création d’un ordre des syndics.
La vigilance des copropriétaires reste encore et toujours d’actualité
