Nouveau bail ALUR

A compter du 1er août 2015, les baux de location nouvellement signés doivent être des baux ALUR. Que vous louiez votre bien vide ou meublé, le bail ALUR s’applique, même si ce sont deux modèles différents.

Vous avez le droit d’insérer dans ce bail-type les clauses qui conviennent à la situation particulière de votre bien à louer à condition qu’elles restent dans le cadre de la loi.

Ce nouveau bail de location sera forcément accompagné d’une notice, dont le contenu a également été défini par le texte de l’arrêté du 29 mai.

Globalement ce nouveau texte vise la protection du locataire par la mise à sa disposition d’un maximum d’information au moment de la signature du bail. C’est notamment le cas avec la fameuse notice obligatoire.

En mars 2014 la loi ALUR était votée et prévoyait dès son premier article de modifier la loi du 6 juillet 89 concernant les baux de location. Cette disposition étant soumise à décret d’application, elle n’entre en vigueur qu’au 1er aout 2015 après parution du décret au 29 mai 2015.

Pour ses adhérents propriétaires bailleurs, CoproConseils passe en revue les principaux points sur lesquels la loi ALUR apporte un changement notable aux baux d’habitation.

Notons en préambule qu’il n’est pas nécessaire d’acheter un bail et que les téléchargements payants sur internet n’ont aucune raison d’être. Le propriétaire et le locataire ont tout à fait le droit de signer leur bail sur papier libre, du moment que celui-ci contient tous les éléments obligatoires et qu’il est établi en autant d’exemplaire que de signataires.

Les points à surveiller dans votre nouveau bail ALUR.

En plus des mentions classiques, le nouveau bail ALUR comporte quelques éléments nouveau qu’il est important de ne pas négliger :

  • La mention du loyer médian de référence si le bien se situe en zone tendue. Les zones tendues sont fixées par arrêtés préfectoraux, évidemment Paris et Marseille en font partie. Attention le loyer demandé doit se situer entre +20% et -30% de ce loyer médian.
  • La mention du dernier loyer payé par le dernier locataire. En effet, en zone tendue toujours, il n’est plus possible d’augmenter librement le loyer entre deux locataires, l’augmentation doit suivre l’IRL.
  • La mention des derniers travaux réalisés dans le bien et leur montant.
  • La mention de la surface louée. En effet, il est désormais possible au locataire d’intenter une action en diminution de loyer si la surface affichée sur le bail s’avère inexacte.
  • Les pièces justificatives demandées par le propriétaire sont désormais limitées. La liste fixée par un décret du conseil d’Etat est à paraître. En attendant l’ancienne règle s’applique : certaines pièces sont interdites, mais la liste n’est pas limitative.
  • Les modalités de l’état des lieux également seront définie par décret.
  • Le choix entre la cautionnement et la GUL doit également être noté clairement par le propriétaire dans le bail dès sa signature. Demander une caution signifie donc automatiquement que vous renoncez au bénéfice de la GUL en cas d’impayés de loyers. Néanmoins la GUL n’est pas encore mise en œuvre, son fonctionnement donnant lieu à moult débats et agitation politique !

Doivent obligatoirement être joints au bail les documents suivants :

Au moment du départ du locataire :

Le dépôt de garantie doit être restitué maximum un mois après le départ du locataire s’il n’y a pas de réserves sur l’état des lieux de sortie. Prenez garde au fait que le locataire peut exiger 10% du montant supplémentaire par mois de retard commencé.
En zone tendue, le préavis de départ est réduit à un mois sans qu’il soit nécessaire de le justifier pour le locataire.
Notez que parmi les nouveautés apportées par la loi ALUR et concernant la location, nous avons déjà traité du plafonnement des honoraires d’agence immobilière.

Vous pouvez retrouver les textes officiels du décret concernant le nouveau contrat de bail ALUR et la notice obligatoire qui ont été publiés au journal officiel ou sur le site de Légifrance.

 

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