Emprunt collectif pour financer des travaux en copropriété

Encore un pas en direction de la prise en compte de la copropriété en tant que collectif et pas seulement comme la somme de copropriétaires individuels.

La copropriété est un collectif qui a désormais le droit d’emprunter

Le gouvernement, au titre de la loi de finances 2011, propose un éco-prêt collectif à taux zéro aux copropriétés au même titre qu’il existe l’éco-PTZ pour les propriétaires individuels.

Dans le même état d’esprit, le législateur modifie cette fois la loi de 65 pour permettre aux copropriétés de souscrire collectivement un emprunt afin de financer des travaux qui ont été votés. (Voir l’article de loi)

Notons dès à présent que ces deux mesures sont tout à fait complémentaires et cumulables.

 

Principe de base : la solidarité

Le principe est simple ; l’ensemble du syndicat des copropriétaires souscrit solidairement un emprunt pour financer des travaux qui ont été votés ou sont votés en assemblée générale. La souscription de ce type d’emprunt doit être votée en assemblée générale et le contrat de prêt préalablement joint à la convocation de cette même AG. Cette modification de la loi de 65 correspond à une réelle demande du monde de la copropriété, à laquelle le secteur bancaire avait déjà par anticipation tenté de répondre par l’intermédiaire de l’emprunt collectif à adhésion individuelle qui devrait du même coup disparaître.

 

Attention unanimité requise !

Pour qu’un tel emprunt puisse être voté, il faut qu’il le soit à l’unanimité ! C’est une forte contrainte, qui risque de limiter cette disposition à des copropriétés petites ou moyennes où l’unanimité est possible à obtenir. Mais cette forte contrainte est compréhensible puisque la garantie financière se fait par cautionnement solidaire. Qu’un copropriétaire soit défaillant et sa part sera automatiquement reportée sur les autres.

 

Ce type d’emprunt pourra être souscrit pour tous types de travaux régulièrement votés du moment que ce sont :

– des travaux concernant les parties communes ;
– des travaux d’intérêts collectifs sur les parties privatives
– des acquisitions conformes à l’objet du syndicat.

 

Bien évidemment le montant de l’emprunt ne peut excéder le montant des travaux, et la part empruntée par chaque copropriétaire ne peut excéder le montant de la dépense qui lui est imputable au titre des travaux votés.

Exceptions

 
Il y a deux circonstances dans lesquelles l’unanimité ne sera pas obligatoire pour souscrire à un emprunt collectif :

– Si l’emprunt est souscrit avec pour unique but le préfinancement de subventions qui sont d’ores et déjà accordées à la copropriété pour les travaux votés mais qui ne sont pas encore versées

– Si l’emprunt est souscrit au nom des seuls copropriétaires qui décident d’y participer. Si certains copropriétaires ne souhaitent pas emprunter solidairement pare qu’ils sont à même d’honorer immédiatement les appels de fonds ou qu’ils préfèrent emprunter à titre individuel, alors l’emprunt peut être souscrit par le groupe des copropriétaires qui souhaitent y participer.

Dans ces cas, le vote sera réalisé à la même majorité que celle qui aura été nécessaire pour voter les travaux concernés.

 

C’est le syndic au nom du syndicat des copropriétaires qui signe le contrat de prêt avec l’établissement bancaire. Il doit le faire au terme d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée générale, correspondant au délai classique de recours des décisions prises en AG.

 

L’emprunt est cessible en cas de vente.

En cas de vente d’un lot et de changement de copropriétaire, le vendeur reste débiteur des sommes restant dues, mais l’obligation de payer peut tout à fait être transmise à l’acheteur.

 

Ce nouveau dispositif peut être extrêmement bienvenu pour aider à financer des travaux lourds mais incontournables comme des rénovations ou des mises aux normes. Son principal point d’achoppement sera certainement la nécessité de recueillir l’unanimité des votes pour pouvoir y souscrire. Pour l’instant, ce dispositif n’est pas encore utilisable, son entrée en vigueur est soumise à la publication d’un décret, tout comme l’éco-PTZ collectif, dont le décret n’est à ce jour toujours pas publié.

 

Mise à jour 2016. Depuis la loi pour la transition énergétique et une croissance verte et le décret d’application du 25 novembre 2015, la copropriété a désormais une nouvelle corde à son arc concernant le financement : le tiers-financement. En savoir plus en lisant l’article correspondant …

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