Emprunt collectif pour financer des travaux en copropriété

Les lois prennent de plus en plus en compte la copropriété comme un collectif. Ce n’est plus seulement la somme de copropriétaires individuels.

Comment financer d’importants travaux

Les copropriétés en grande difficulté sont un problème croissant. Pour tenter d’enrayer le problème des copropriétés qui lentement se dégradent faute de travaux d’entretien et de rénovation, le législateur a décidé de faciliter et sécuriser l’emprunt collectif en copropriété.

Lorsque de gros travaux sont nécessaires sur des parties communes ou bien des travaux d’intérêt collectifs sur des parties privatives, le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs solutions pour financer ces travaux.

– Si les travaux sont prévisibles, la copropriété s’y prend à l’avance et constitue des provisions de façon à constituer un capital qui permettra de financer les travaux. C’est tout l’objet du fonds ALUR. Voir l’article à ce propos. Cette disposition a été un énorme progrès dans l’anticipation du financement des travaux. Malgré tout, beaucoup de copropriétés se limitent aux 5% plancher.

– Lorsque les travaux sont urgents et se révèlent lourds, il est possible que le fonds ALUR n’est pas suffisant. Il reste courant que les copropriétaires n’aient pas de réserves personnelles suffisantes pour honorer brusquement des appels de fonds très importants. Il faut alors que la copropriété emprunte.

Dans ce cas deux solutions :

* Soit chaque copropriétaire emprunte individuellement auprès d’une même banque qui fait des conditions particulières à tous les emprunteurs c’est ce qui s’appelle le prêt individuel groupé

* Soit les copropriétaires empruntent collectivement et solidairement la somme globale.

Depuis la loi pour la transition énergétique et une croissance verte et le décret d’application du 25 novembre 2015, la copropriété a également une nouvelle corde à son arc concernant le financement : le tiers-financement. En savoir plus en lisant l’article correspondant. Ce type de financement n’est pas valable pour tous les travaux.

La copropriété a désormais le droit d’emprunter

Le gouvernement, au titre de la loi de finances 2011, propose un éco-prêt collectif à taux zéro aux copropriétés au même titre qu’il existe l’éco-PTZ pour les propriétaires individuels.

Le décret d’application relatif à l’emprunt collectif en copropriété est paru. Il est applicable à dater du 14 mai 2013.

Dans le même état d’esprit, le législateur modifie cette fois la loi de 65 pour permettre aux copropriétés de souscrire collectivement un emprunt afin de financer des travaux qui ont été votés. (Voir l’article de loi)

Notons dès à présent que ces deux mesures sont tout à fait complémentaires et cumulables.

Principe de base : la solidarité

Le principe est simple ; l’ensemble du syndicat des copropriétaires souscrit solidairement un emprunt pour financer des travaux qui ont été votés ou sont votés en assemblée générale. La copropriété doit voter la souscription de ce type d’emprunt en assemblée générale. Le contrat de prêt est préalablement joint à la convocation de cette même AG. Cette modification de la loi de 65 correspond à une réelle demande du monde de la copropriété. Le secteur bancaire avait déjà par anticipation tenté d’y répondre par l’intermédiaire de l’emprunt collectif à adhésion individuelle. Celui-ci devrait du même coup disparaître.

Tous gagnants :

  • Les banques prennent moins de risques parce qu’un syndicat de copropriétaires est plus solvable qu’une somme de copropriétaires pris individuellement
  • Les syndics une fois le prêt contracté n’auront plus à s’occuper des appels de fonds et du recouvrement de ces charges exceptionnelles puisque c’est la banque qui prête et s’occupe du recouvrement
  • Les copropriétaires seront moins pénalisés par l’éventuelle faiblesse de certains d’entre eux dans la contraction d’un emprunt collectif
  • Enfin la copropriété gagne à faciliter le financement et donc la réalisation de travaux d’entretien et de rénovation. Ces blocages financiers pouvaient conduire les copropriétés à des situations critiques qui ainsi peuvent être évitées.

Attention unanimité requise !

La copropriété ne peut voter un tel emprunt qu’à l’unanimité ! C’est une très forte contrainte. Elle risque de limiter cette disposition à des copropriétés petites ou moyennes. En effet, au delà d’un certain nombre de lots, l’unanimité est quasi impossible à obtenir. Mais cette forte contrainte est compréhensible car la garantie financière se fait par cautionnement solidaire. Si un copropriétaire est défaillant, la banque reporte automatiquement sa part sur les autres copropriétaires.

La copropriété peut souscrire ce type d’emprunt pour tous types de travaux régulièrement votés. Cela doit être des travaux  :

  • concernant les parties communes ;
  • d’intérêts collectifs sur les parties privatives
  • des acquisitions conformes à l’objet du syndicat.

Bien évidemment le montant de l’emprunt ne peut excéder le montant des travaux. Par ailleurs, chaque propriétaire ne peut emprunter plus que le montant de sa part des travaux.

C’est le syndic au nom du syndicat des copropriétaires qui signe le contrat de prêt avec l’établissement bancaire. Il doit le faire au terme d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée générale, correspondant au délai classique de recours des décisions prises en AG.

Exceptions

Il y a deux circonstances dans lesquelles l’unanimité n’est pas obligatoire pour souscrire à un emprunt collectif :

  • Lorsque l’emprunt est souscrit avec pour unique but le préfinancement de subventions. Il faut que celles-ci soient d’ores et déjà accordées à la copropriété pour les travaux votés, mais pas encore versées.
  • Un emprunt qui n’engage qu’une partie des copropriétaires. Alors il suffit que ceux-ci soient d’accord. L’approbation des autres n’est pas nécessaire. Ainsi cet emprunt collectif peut être le fait d’un collectif de copropriétaires. Les autres peuvent soit emprunter individuellement, soit honorer immédiatement les appels de fonds.

L’emprunt est cessible en cas de vente.

En cas de vente d’un lot et de changement de copropriétaire, le vendeur est toujours débiteur des sommes restant dues. Mais l’obligation de payer peut tout à fait être transmise à l’acheteur.

 

Modus operandi de l’emprunt collectif en copropriété

 

Une copropriété ne peut recourir à un emprunt collectif que pour des travaux sur parties communes (exemple ravalement), ou travaux d’intérêt collectif sur parties privées (exemple CPE) ou actes d’acquisition conforme à l’objet du syndicat.

La copropriété peut également avoir recours à l’emprunt collectif si c’est pour pré-financer des travaux pour lesquels elle sait devoir obtenir des subventions publiques (anah ou autre)

La copropriété décide d’avoir recours à un emprunt collectif lors de la même assemblée générale que celle durant laquelle les travaux ont été votés. A condition que les conditions générales et particulières du projet de contrat et de cautionnement soit joint à la convocation à l’assemblée générale avec l’ordre du jour. Dans ce cas, le vote de l’emprunt se fait à la même majorité que celle applicable aux travaux (exemple majorité de l’article 24 pour des travaux d’entretien courant, article 25 pour des mises en conformité ou article 26 pour des travaux d’amélioration.)

La copropriété mandate le syndic. A la fois pour négocier l’emprunt auprès d’une banque, mais également pour souscrire l’emprunt au nom pour le compte du syndicat des copropriétaires. Attention à la rédaction du mandat du syndic qui est essentielle dans la recherche de responsabilité en cas de défaut de paiement.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne peut souscrire cet emprunt qu’à condition de souscrire également un cautionnement solidaire auprès d’une compagnie d’assurance. La banque qui prête peut également proposer le service.

Ensuite c’est la banque qui gère les remboursements.

En cas de défaillance d’un copropriétaire ?

Avant la loi Warsmann, lorsqu’un co-propriétaire vient à cesser ses remboursements, les autres copropriétaires sont solidaires. Désormais l’assurance prend le relais.

Pour cela, le syndic met en demeure de payer le copropriétaire défaillant par lettre RAR. Sous 30 jours le copropriétaire est déclaré défaillant. L’assurance prend le relais. Elle peut ensuite légalement se retourner contre le copropriétaire débiteur. Les assurances bénéficient du privilège spécial dans le recouvrement les sommes dues.

En cas de vente du lot

Important, si un copropriétaire contractant vend son appartement, il ne pourra le vendre qu’à un acheteur consentant à reprendre sa part dans l’emprunt et le cautionnement qui deviendra alors nouveau titulaire de droit.

Le syndic devra impérativement dans la première partie de l’état daté, indiquer au notaire le montant de l’emprunt souscrit et la partie qui reste à payer au futur copropriétaire.

 

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