Fonds de travaux ou fonds ALUR

Au premier janvier 2017 entre en application une des mesures phares de la loi ALUR en matière de copropriété : l’obligation de constitution d’un fonds de travaux également souvent appelé fonds ALUR.

Cet article tient compte de la loi ELAN de 2018 et a été mis à jour en fonction.

Jusqu’à présent il était possible de constituer un fonds de prévoyance, il sera désormais obligatoire de constituer un fonds de travaux. Le second pouvant tout à fait prendre la suite du premier si votre copropriété avait déjà prévoyante ! La nuance est dans le passage de la possibilité à l’obligation.

Comment mettre en place le fonds de travaux ALUR?

À la prochaine assemblée générale, votre syndic aura l’obligation de mettre à l’ordre du jour la constitution d’un fond de travaux.

Les copropriétaires voteront à la majorité absolue (avec passerelle de majorité) le pourcentage du budget prévisionnel qu’ils souhaitent affecter au fonds de travaux. Ce pourcentage sera d’au moins 5%.

Évidemment la participation de chaque copropriétaire sera calculée en fonction de ses millièmes ou de ses tantièmes prévu au règlement de copropriété.

Il est important de noter qu’en aucun cas l’assemblée générale même unanime ne pourra s’affranchir de la constitution de ce fonds ALUR.

Les appels de fonds pour le fonds de travaux seront envoyés selon les mêmes conditions que les appels de fonds traditionnels. Le syndic aura alors l’obligation de verser ces sommes sur un compte bancaire séparé et rémunéré au nom de la copropriété. Ce compte devra être ouvert dans la banque habituelle de la copropriété.

Quand voter ce fonds ALUR ?

Idéalement votre syndic a mis cette question à l’ordre du jour avant le 1er janvier 2017, et les appels de fonds correspondants ont été émis au 1er janvier 2017.
Si l’assemblée générale de votre copropriété est prévue à l’automne, il peut tout à fait ne mettre cette question à l’ordre du jour qu’à ce moment là. Le fonds ALUR aura été mis en place en 2017.
Si, une fois l’année 2017 terminée, le fonds ALUR n’est toujours pas en place, il devient urgent de le faire voter et de l’instituer.
Pour autant, il ne semblerait pas que des contrôles soient prévus par le législateur. Donc mieux vaut tard que jamais.
Si effectivement votre syndic a omis de mettre cette question à l’ordre du jour, c’est une faute de sa part, mais il ne faut pas en surestimer l’importance si vous reprochez des choses à votre syndic.

La constitution du fonds ALUR peut-elle être rétroactive ?

Les questions concernant la rétroactivité sont de plus en plus fréquentes. Cela signifie que votre syndic a laissé passer la date butoir de mise en œuvre du fonds ALUR. La rétro-activité du fonds ALUR est elle possible ? Oui, l’assemblée générale est souveraine. Il faut voter d’appeler les fonds correspondants et voter les modalités des appels de fonds. La rétro-activité du fonds ALUR est elle obligatoire ? Pas du tout. Le fonds ALUR est-il toujours obligatoire, même si la copropriété a laissé passer la date butoir ? Oui évidemment !

Comment utiliser ce fonds de travaux ?

Le fonds de travaux a été prévu par le législateur pour participer à financer les travaux prévus au plan pluriannuel de travaux de la copropriété.

Il peut néanmoins être utilisé pour tous travaux votés au cours d’une assemblée générale à la majorité des articles 25 et 25-1.

Par contre, ils ne peuvent pas être utilisés pour des travaux utilisant une clé spéciale de répartition. Exemple rénovation des ascenseurs.

Mise à jour 2018.
Cette disposition avait fait naitre des situations parfaitement illogiques dans certaines copropriétés qui avaient des travaux urgents et importants à faire. Qui avaient par ailleurs des fonds disponibles via le fond ALUR. Mais qui ne pouvaient les utiliser faute à ces clefs de répartition.
Le législateur a tenu à prévoir ces cas également. (Voir notre article sur la  loi portant Evolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique de mai 2018)

Le fond travaux doit pouvoir être utilisé à d’autres fins que les travaux généraux de la copropriété.
Il doit donc désormais tenir compte des clefs spéciales de répartition de charges.
Ce qui compte pour les copropriétaires c’est le principe. La mise en application est une question purement technique et comptable qui concerne votre syndic …. et éventuellement l’expert CoproConseils qui viendra auditer la comptabilité de votre copropriété !

Le fonds de travaux ALUR est-il vraiment obligatoire ?

L’article 14-2 de la loi de 65 est un article d’ordre public et les copropriétaires par leur vote n’ont pas le pouvoir de se défaire des obligations qu’il leur impose. Même à l’unanimité les copropriétaires ne peuvent ni annuler ni reporter la constitution d’un fonds de travaux.
Pour autant certaines exceptions ont été prévues par la loi.
Sont temporairement exemptés d’un fonds de travaux :

  • les immeubles neufs de moins de 5 ans
  • les résidences de moins de 10 lots à condition que le vote soit unanime
  • les copropriétés ayant fait l’objet d’un DTG (Diagnostic Technique Global) n’ayant fait apparaître aucun travaux à prévoir dans les 10 prochaines années
  • les copropriétés ayant déjà provisionné pour un montant équivalent au budget prévisionnel d’une année

Évidemment l’exemption est temporaire et elle prend fin dès lors que la condition n’est plus remplie.

Je vends mon appartement, puis-je récupérer ma part du fonds de travaux ?

Non ! Les sommes provisionnées ne sont pas remboursables.

Si vous avez participé au provisionnement de ce fonds de travaux et vendez votre bien avant que les sommes n’aient été utilisées pour réaliser les travaux, les sommes sont acquises au lot et non remboursables au vendeur.

Rien ne vous empêche par contre d’en tenir compte dans vos négociations avec l’acheteur de votre bien.

Pourquoi la loi ALUR rend-elle obligatoire la constitution d’un fonds de travaux ?

La volonté de la Ministre du logement en 2014 était clairement de lutter contre la dégradation des copropriétés et le nombre croissant de copropriétés en grandes difficultés financières. Le mal logement est un élément de la précarité financière et sociale, alors qu’au contraire le fait d’être correctement logé favorise l’intégration sociale.

Pour cela un maître mot a été retenu dans l’élaboration de cette loi : l’anticipation. Tout un panel de mesures incitatives ont été mises au point, mais Cécile Duflot voulant mettre toutes les chances du côté des copropriétés n’a pas hésité a également utiliser l’arsenal législatif pour obliger les copropriétaires à anticiper.

Obliger les copropriétés à provisionner et à mettre des fonds de côté pour les travaux futurs a plusieurs conséquences :

  • les lourds travaux qui n’auraient pas été anticipés trouveront là un début de financement. L’objectif est que des travaux d’entretien essentiels pour la conservation du bâti ne soient pas abandonnés faute de financement au risque de voir l’immeuble se détériorer gravement. L’objectif également est d’éviter que des familles se retrouvent en détresse financière faute de pouvoir financer des travaux pourtant essentiel à la sauvegarde de leur logement
  • avoir des fonds provisionnés et disponibles va donc rendre le financement des travaux plus facile, les copropriétaires seront moins réticent à voter des travaux qui s’imposent
  • mais plus encore, le fait d’avoir des fonds disponibles pour des travaux, favorise également le vote de travaux d’entretien courant.
  • Enfin, cette obligation renvoie à son pendant sur le plan pluriannuel des travaux. Le législateur tient à ce que les copropriétaires soient obligés de se pencher sur l’entretien de leur immeuble et prennent la peine de le planifier.

Le fonds de travaux sera très certainement le bienvenu si votre copropriété se trouve confrontée à la vétusté de ses colonnes montantes.

12 responses to “Fonds de travaux ou fonds ALUR

  1. Nicole Dupuis says:

    Bonjour,
    Notre syndic a demandé des fonds de travaux tout au long de l’année 2017. Et soi disant nous les auraient remboursé en régularisation l’année suivante. Nous avons été racheté par un autre syndic début 2018. Est ce légal ?
    De plus je ne vois pas ses appels de fonds travaux en régularisation sur les charges.
    Merci de m’eclairer.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de ce que vous appelez fonds de travaux.
      Si ce sont des fonds ALUR alors ils appartiennent définitivement au syndicat des copropriétaires et ne peuvent être remboursés.
      Pour savoir de quoi il retourne, il n’y a pas d’autre solution que d’analyser le grand livre. Il contient tous les mouvements de fonds concernant la copropriété.
      Cordialement

  2. Martin says:

    Au mois de juin 2018 l’AG a décidé pour la première fois la mise en place d’un fonds travaux qui sera appelé selon les mêmes termes que les charges de la copropriété. Or lors de l’appel de fonds du 4ème trimestre 2018, le syndic nous demande le versement d’un fonds travaux égal à 100 % de la cotisation de l’année 2018. En a-t-il le droit ? Ne devrait -il pas appeler un quart seulement de montant annuel. Il me semble que ce calcul ne respecte pas le mode d’appel trimestriel et donne un effet rétroactif à la décision de l’AG du mois de juin. Qu’en pensez-vous ?

    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de ce qui a été voté en AG et sauf situation particulière.
      Normalement il aurait fallu voter ce fonds avant qu’il ne soit obligatoire c’est à dire avant le 1er janvier 2017 !
      Vous votez en juin 2018, du coup pour l’année 2018, le syndicat des copropriétaires a du décider s’il cotisait au fond travaux pour une année pleine ou non.
      Si l’AG a décidé que 2018 serait une année pleine, alors le syndic n’a d’autre solution que d’appeler l’ensemble des fonds sur le trimestre restant.
      Ensuite, en 2019, les fonds seront appelés au trimestre.
      Cordialement

  3. Julliard says:

    Bonjour,

    Le montant du fonds de travaux doit-il être voté chaque année en AG?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de la résolution à partir de laquelle il a été voté la première fois.
      Il est possible qu’il soit voté pour le budget de l’année à venir, auquel cas il faut remettre la question à l’ordre du jour de chaque AG. Certains syndics le font voter pour plusieurs années. Il faut voir dans le PV de votre dernière AG.
      La limite étant l’équivalent du budget. Ensuite il faut décider de travaux à réaliser avec ce fonds.
      Cordialement

  4. cabirol says:

    Bonjour,
    Le fonds travaux étant obligatoire à hauteur minimum de 5 % du budget prévisionnel en cours, et appelés au même rythme que les appels du budget prévisionnel, le syndic est tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires. Le non placement de ce fonds travaux sur un compte séparé rémunéré engage-t-il la responsabilité du syndic ? et la non ouverture de ce compte par le syndic constitue-t-elle un manquement aux obligations du syndic pouvant engager également sa responsabilité. En assemblée générale, j’ai fait part au syndic de l’inexistence de ce compte rémunéré et avec beaucoup de détachement€ il m’a répondu que le compte serait ouvert quand il le décidera. La copropriété dispose de 20.000 euros laissés sur le compte courant. Quel recours face à une telle inertie et nonchalance de ce syndic ?
    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non ce n’est pas du tout le syndic qui décide quand le compte rémunéré doit être ouvert. Il doit être ouvert immédiatement. Sa responsabilité est engagée. Le non respect de cette obligation ALUR entraine en outre la nullité de son mandat de plein droit !
      Vous pouvez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception lui indiquant de vous apporter les preuves de l’ouverture de ce compte rémunéré sous huitaine sans quoi vous l’assignerez devant le TGI en nullité de mandat en application des textes de loi.
      Cordialement

  5. VOLPI says:

    bjr, nous avons un appartement dans une résidence de tourisme géré par un grand groupe. En AG ns avons voté pour la constitution du fonds de travaux à hauteur de 5% ; nous recevons chaque trimestre nos loyers qui nous sont dus, mais le 1er oct. ceux ci ont été amputés d’une somme correspondant à l’appel de fonds pour travaux à concurrence de nos tantièmes de copro.
    Question 1 : le gestionnaire a-t-il le droit de retenir cette somme sur nos loyers ?
    Question 2 : N’est-ce pas le syndic qui a la charge de collecter ce fonds ?
    Question 3 : Comment doit-on procéder pour régulariser la situation ?

    Par ailleurs, ce gestionnaire ne veut plus payer la réfection des lasures extérieures (nous sommes en station de sports d’hiver) prétextant qu’en AG il a refusé la résolution du financement de ces travaux. A noter que notre bail commercial stipule que “le bailleur (que nous sommes) doit payer un forfait de charges annuelles de 18€/M² et les taxes foncières et le preneur toutes les autres charges hors art. 606 du C/C. Or il se réfugie derrière un vote d’AG dans lequel il refuse de payer. En a-t-il le droit ???
    Merci pour vos précisions

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,

      Le financement du fonds de travaux doit être voté en AG. Si rien n’a été décidé en AG, par défaut les fonds sont appelés de la même manière que le budget.
      Donc soit les fonds sont appelés via les loyers parce que c’est ce qui a été décidé en AG (c’est à dire voté à la majorité requise des copropriétaires), soit cela n’a pas été décidé et donc cela n’a pas lieu d’être.

      Concernant le financement des travaux de lasure extérieure la situation est trop complexe pour être traitée simplement dans les commentaires du site. Pour vous répondre précisément faut étudier les dossiers correspondants. N’hésitez pas à nous consulter via la rubrique Devis.

      Cordialement

  6. ALLARD says:

    bonjour
    Le conseil syndical en place souhaite utiliser le fonds de travaux pour la réfection de la cour commune et le syndicat des copropriétaire souhaite faire voter un DTG
    Peut-on utiliser en priorisé le fonds de travaux pour ce DTG et les travaux à venir, ou la réfection des dalles de la cour passe en priorité ?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il n’y a pas de priorité dans l’absolu. L’assemblée générale est souveraine.
      Le financement de tous les travaux votés en AG doit également être voté en AG.
      L’assemblée des copropriétaires décide si elle utilise le fonds travaux pour financer la réfection de la cour ou le DTG.
      S’il n’y a pas assez dans le fonds travaux pour financer les deux, elle peut décider de faire un appel de fonds pour financer l’autre.
      Tout cela se décide à la majorité de l’article 24
      Cordialement

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