Fonds de travaux ou fonds ALUR

Les copropriétés ont l’obligation de constituer un fonds de travaux également appelé fonds ALUR.
C’était une des mesures phares de la loi ALUR. Elle s’applique depuis le 1er janvier 2017.

Depuis, le fonds ALUR a fait l’objet de plusieurs réformes ; en 2018 avec la loi ELAN et en 2021 avec la loi Climat et résilience. il s’agit de mettre en cohérence le fonds ALUR et le PPT. Nous vous recommandons de lire notre article sur le Plan Pluriannuel de Travaux.

Avant 2017, les copropriétés pouvaient constituer un fonds de prévoyance. Depuis 2017, elles ont l’obligation de constituer un fonds de travaux. Le second pouvant tout à fait prendre la suite du premier si votre copropriété avait déjà prévoyante ! La nuance est dans le passage de la possibilité à l’obligation.

Comment mettre en place le fonds de travaux ALUR?

À chaque assemblée générale, votre syndic a l’obligation de mettre à l’ordre du jour la question du fonds de travaux.

Les copropriétaires voteront à la majorité absolue (avec passerelle de majorité) le pourcentage du budget prévisionnel qu’ils souhaitent affecter au fonds de travaux. Ce pourcentage sera d’au moins 5%.

Évidemment la participation de chaque copropriétaire dépend de ses millièmes ou de ses tantièmes prévus au règlement de copropriété.

Il est important de noter qu’il n’est pas possible de refuser le fonds ALUR. Même avec un vote à l’unanimité. Il existe encore quelques niches d’exception

Les appels de fonds pour le fonds de travaux seront envoyés selon les mêmes conditions que les appels de fonds traditionnels. Le syndic doit verser ces sommes sur le compte de placement de la copropriété. Ce compte est ouvert dans la banque habituelle de la copropriété. Et les fonds y arrivent sans délai ni transit par un autre compte.

Quand voter ce fonds ALUR ?

Obligatoire depuis 2017, le fonds ALUR était alimenté par les 3/4 des copropriétés 4 ans plus tard.
Normalement votre copropriété s’est donc déjà déterminée sur sa mise en place.
Si à ce jour, le fonds ALUR n’est toujours pas en place dans votre copropriété, il devient urgent de le faire voter et de l’instituer.
Pour autant, le législateur n’a pas prévu de contrôle.
Si votre syndic a omis de mettre cette question à l’ordre du jour, c’est une faute de sa part. Il ne faut néanmoins pas en surestimer l’importance si vous reprochez des choses à votre syndic.

La constitution du fonds ALUR peut-elle être rétroactive ?

Les questions concernant la rétroactivité sont de plus en plus fréquentes. Cela signifie que votre syndic a laissé passer la date butoir de mise en œuvre du fonds ALUR. La rétro-activité du fonds ALUR est elle possible ? Oui, l’assemblée générale est souveraine. Il faut voter d’appeler les fonds correspondants et voter les modalités des appels de fonds. La rétro-activité du fonds ALUR est elle obligatoire ? Pas du tout. Le fonds ALUR est-il toujours obligatoire, même si la copropriété a laissé passer la date butoir ? Oui évidemment !

Combien faut-il mettre dans le fonds ALUR ?

Tout dépend de votre copropriété, de son âge, de son entretien. Mais tout dépend également de ses occupants, de leurs moyens financiers et des travaux qu’ils envisagent. Il est judicieux de tenir compte des moyens financiers de chacun et notamment des moins argentés. Il ne faut mettre personne en difficulté et ne pas risquer de provoquer des impayés de charges. A l’inverse, il ne faut pas systématiquement s’aligner sur les bailleurs cherchant à rentabiliser leur investissement et mettre la barre au plus bas.

La loi contraint les copropriétés à abonder au fonds travaux et définit deux planchers sous lesquels la contribution ne peut descendre :

  • 2,5% du montant des travaux prévus dans le PPT
  • et 5% du budget annuel de la copropriété

La loi ne prévoit pas de maximum.

Comment utiliser ce fonds de travaux ?

Le fonds de travaux a été prévu par le législateur pour participer à financer les travaux prévus au plan pluriannuel de travaux.

Néanmoins, avant l’entrée en vigueur d’un PPT dans votre copropriété, il peut être utilisé pour tous travaux votés au cours d’une assemblée générale à la majorité des articles 25 et 25-1.

A partir de la date d’entrée en vigueur du PPT dans votre copropriété, le fonds travaux ne pourra plus être utilisé que pour certaines dépenses :

  • la réalisation du PPT ou d’un DTG par un professionnel
  • la réalisation de travaux prévus par le PPT
  • l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble décidés en urgence par le syndic
  • la mise en œuvre de travaux non prévus dans le PPT, mais nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ou à la réalisation d’économies d’énergie

L’utilisation du fonds ALUR doit tenir compte des clés spéciales de répartition des charges.

Si le fonds ALUR doit être utilisé pour financer des travaux concernant des parties communes spéciales alors il faut porter une attention particulière à l’enregistrement comptable de ces dépenses.

En effet, les charges correspondant au fonds travaux sont appelées en millièmes généraux. Imaginons qu’il soit décidé en AG d’utiliser ce fonds pour rénover l’ascenseur. Cela pose problème puisque les charges d’ascenseur sont appelés selon des millièmes différents. Les millièmes ascenseurs tiennent compte de l’étage où se situe votre bien et de l’utilité relative que vous en avez. Il faut dans ce cas, que l’utilisation du fonds travaux soit conforme aux millièmes ascenseurs.

Ce qui compte pour les copropriétaires c’est le principe. La mise en application est une question purement technique et comptable qui concerne votre syndic …. et éventuellement l’expert CoproConseils qui viendra auditer la comptabilité de votre copropriété ! Pour tous ceux qui n’ont pas la chance d’être adhérent à CoproConseils, c’est un point à vérifier.

Le fonds de travaux ALUR est-il vraiment obligatoire ?

Les articles 14-2 et 14-2-1 de la loi de 65 sont d’ordre public. Les copropriétaires par leur vote n’ont pas le pouvoir de se défaire des obligations qu’il leur impose. Même à l’unanimité, les copropriétaires ne peuvent ni annuler ni reporter la constitution d’un fonds de travaux.

Certaines exceptions ont été prévues par la loi ALUR, mais elles ont été retoquées par la loi Climat et Résilience mettant en œuvre le Plan Pluriannuel de Travaux.
Peuvent donc être temporairement exemptés d’un fonds de travaux :

  • les immeubles neufs de moins de 10 ans
  • les résidences de moins de 10 lots à condition que le vote soit unanime
  • les copropriétés ayant fait l’objet d’un DTG (Diagnostic Technique Global) n’ayant fait apparaître aucun travaux à prévoir dans les 10 prochaines années
  • les copropriétés ayant déjà provisionné pour un montant équivalent au budget prévisionnel d’une année

L’exemption est temporaire. Elle prend fin:

  • dès lors que la condition n’est plus remplie
  • à partir du moment où l’immeuble est assujetti à l’obligation de PPT (consultez l’article correspondant pour connaitre les dates d’entrée en vigueur suivant le nombre de lot de votre copropriété)

Je vends mon appartement, puis-je récupérer ma part du fonds de travaux ?

Non ! Les sommes provisionnées ne sont pas remboursables.

Si vous avez participé au provisionnement de ce fonds de travaux et vendez votre bien avant que les sommes n’aient été utilisées pour réaliser les travaux, les sommes sont acquises au lot et non remboursables au vendeur.

Rien ne vous empêche par contre d’en tenir compte dans vos négociations avec l’acheteur de votre bien.

Pourquoi la loi ALUR rend-elle obligatoire la constitution d’un fonds de travaux ?

La volonté de la Ministre du logement en 2014 était clairement de lutter contre la dégradation des copropriétés et le nombre croissant de copropriétés en grandes difficultés financières. Le mal logement est un élément de la précarité financière et sociale, alors qu’au contraire le fait d’être correctement logé favorise l’intégration sociale.

Pour cela un maître mot a été retenu dans l’élaboration de cette loi : l’anticipation. Tout un panel de mesures incitatives ont été mises au point, mais Cécile Duflot voulant mettre toutes les chances du côté des copropriétés n’a pas hésité a également utiliser l’arsenal législatif pour obliger les copropriétaires à anticiper.

Anticiper pour mieux gérer

Obliger les copropriétés à provisionner et à mettre des fonds de côté pour les travaux futurs a plusieurs conséquences :

  • les lourds travaux qui n’auraient pas été anticipés trouveront là un début de financement. L’objectif est que des travaux d’entretien essentiels pour la conservation du bâti ne soient pas abandonnés faute de financement au risque de voir l’immeuble se détériorer gravement. L’objectif également est d’éviter que des familles se retrouvent en détresse financière faute de pouvoir financer des travaux pourtant essentiel à la sauvegarde de leur logement
  • avoir des fonds provisionnés et disponibles va donc rendre le financement des travaux plus facile, les copropriétaires seront moins réticent à voter des travaux qui s’imposent
  • mais plus encore, le fait d’avoir des fonds disponibles pour des travaux, favorise également le vote de travaux d’entretien courant.
  • Enfin, cette obligation renvoie à son pendant sur le plan pluriannuel des travaux. Le législateur tient à ce que les copropriétaires soient obligés de se pencher sur l’entretien de leur immeuble et prennent la peine de le planifier.

Climat et résilience

7 ans plus tard, les pouvoirs publics vont plus loin dans la même direction avec la loi Climat et Résilience.

Le fonds de travaux sera très certainement le bienvenu si votre copropriété se trouve confrontée à la vétusté de ses colonnes montantes.

111 responses to “Fonds de travaux ou fonds ALUR

  1. Alexis et Nadine says:

    Bonsoir ,

    Nous avons acheté un appartement en mars dernier, debut juin nous recevons du syndic un courrier annonçant les appels des fonds à venir dès le 1 juillet pour la réfection de la façade de l’immeuble! En regardant la dernière assemblée générale tenue en décembre 2021 , on peut lire que ces travaux ont été voté et validée par la majorité des copropriétaires! Quand j’ ai appeler le syndic pour leur dire qu’ils n’ont pas à se servir sur mon compte et qu’ils doivent plutôt voir avec l’ancien proprio , ils m’ont dit que seul le nouveau propriétaire est redevable maintenant à payer et que je dois voir avec le notaire !

    Je leur ai bien expliquer qu’il fallait faire payer les vendeurs avant , mais ils m’ont dit que les appels de cotisations pour les travaux de façade n’étaient pas encore a l’ordre du jour … !!

    Je ne comprends pas ce qui se passe ? J’ai l’impression que nous nous sommes fait avoir sachant que les anciens propriétaires ( retraités ) sont partis vivre à l’étranger …et ils ne vont jamais accepté de payer maintenant

    J’ai écrit au notaire mais sa secrétaire me dit qu’elle verra avec lui … mais toujours pas de réponse … que je dois prendre rendez vous

    Que se passe t’il ? ! Pensez vous que c est au notaire de payer ces fonds ? Peut il faire quelque chose ? Merci pour vos conseils

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic a raison, c’est à vous de payer ces appels de fonds.
      Si vous aviez voulu les faire régler par le vendeur, il aurait fallu faire une réserve au moment de la vente.
      Avant d’acheter un bien, il est important de bien regarder les décisions qui ont été prises dans les assemblées générales précédentes, car elles peuvent avoir des conséquences importantes en termes de charges.
      Cordialement

  2. Zander says:

    Bonjour,
    Nous allons avoir une AG la semaine prochaine, en lisant l’ordre du jour, il est mentionné dans un paragraphe le fond de travaux 5% pour exercice 1-1-2023 au 31-12-2023. Ce qui est réglementaire. Les fonds seront versés sur un compte séparé rémunéré au nom du syndicat.
    Par contre je m’interroge sur la phrase qui suit : Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.
    Pouvez vous me dire si c’est d’usage ou si les intérêts peuvent revenir à la copropriété ? Et ne peut on avoir un compte Livré A au nom de la copropriété ?
    Merci de votre aide, bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndicat c’est la copropriété.
      Le syndicat des copropriétaires mandate un syndic pour gérer la copropriété.
      Cordialement

  3. Aline says:

    Bonjour
    Nous allons bientôt aquerrir un appartement dans une copropriété

    Sur le PV de la dernière assemblée générale, il y a eu des travaux votés bien avant la signature du compromis

    J’ai bien reçu un état daté de la part du notaire avec les montants trimestrielles des provisions non encore exigibles (01/07/22 ; 01/10/2022 ; 01/01/2023 ; et 01/04/2023) :
    -2.1 Dans le budget prévisionnel
    – 2.2 Dans les dépenses hors budget prévisionnel (Fonds travaux)

    Sachant que l’acte de vente sera signé le 01 juillet, je ne sais pas si je dois demander au notaire de faire payer le vendeur la partie : 2.2 ( dépenses hors budget prévisionel, Fonds travaux)

    Ou bien c’est l’agence (le syndic) qui devra le faire ?

    Comment ça se passe ? est ce qu’il existe des appels de cotisations à part pour les travaux votés ? ou bien sont il déjà intégré dans les cotisatiosn du Fond Travaux ?

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Concernant les appels de fonds pour des travaux en copropriété, il faut savoir qu’un syndic n’a le droit d’appeler des fonds qu’aux copropriétaires. Il n’a plus aucun lien de droit avec un ancien copropriétaire. Donc les appels de fonds sont à la charge du copropriétaire des lieux au moment de l’appel de fond. Si vous estimez que c’est au vendeur de prendre ces travaux à sa charge, il faut se mettre d’accord avec lui pour que la somme soit consignée devant notaire au moment du compromis.
      Ce n’est pas parce que vous demandez au notaire de faire payer le vendeur que cela va se faire. Cela doit faire l’objet d’un accord.
      Si rien n’est prévu devant notaire, alors le propriétaire au moment de l’appel de fonds doit payer.
      Cordialement

  4. Acemi says:

    Bonjour,

    j’ai 2 questions (2 problématiques) que je vous expose ici SVP:

    1- le 2 MAi , j’ai signé un compromis pour l’achat d’un petit appartement en copropriété. le rendez vous pour signer l’acte de vente et remise des clés a été fixé au 4 Juillet. aujourd’hui je reçois un document du notaire avec la somme total que je dois virer sur son compte.
    je vois que le fond de travaux – soit 245 Euros – sera à remboursées au vendeur, or ce n’est pas ce que la loi prévoit ! la loi dit que cette somme est définitivement acquise au syndicat des copropriétaires, elle ne peut donc être rendue au vendeur ! pourquoi le notaire me dit que c’est le vendeur qui l’exige et que c ‘était indiqué sur le compromis

    Comme le dispose l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

    « Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot”

    le notaire n’est pas alors obligé de faire respecter la loi ? Pourquoi le notaire n’a pas dit au vendeur que ce fonds de travaux n’est pas remboursable par l’acquéreur ?

    2 – Quelques semaines bien avant que je signe le compromis , il y a eu une AG qui a voté à la majorité absolue le changement de 2 portes telecommandés du garage, parking sous sol de l’immeuble

    le montant de ces travaux sera bien évidement payable par le vendeur, mais le notaire me dit qu’il ne peut prélevé la somme des quote part de ces travaux sur le montant de la transaction, car c’est le syndicat qui gère l’immeuble, qui les facturera directement au vendeur… et non pas à moi

    cette situation m’inquiète car une fois l’acte de vente signé, j’ai peur que le syndicat se retourne vers moi au moment de l’appel des cotisations via le fond Alur, imaginons que le vendeur quitte la France et va s’installer dans un autre pays, qui me dit que ça ne serait moi qui paiera ces travaux ?

    Pourquoi le syndicat n’envoi pas le montant de ces travaux au notaire pour que ce dernier les déduise simplement du montant de la vente, et par le suite je les réglerai via les versement du fond Alur au syndicat

    je ne comprend pas , j’ai l’impression qu’il y une magouille quelque part …

    comment fonctionne le fond Alur pour le nouveau acquéreur du bin , quand des travaux ont été voté avant la signature du compromis …

    la date de la signature de l’acte de vente est dans moins de 2 semaines et je n’ai toujours pas fait le virement sur le compte du notaire,

    je n’ai pas envoie de me faire avoir

    Merci pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le fonds ALUR est acquis au lot il n’est donc pas remboursé au vendeur par le syndic.
      Par contre son remboursement peut faire l’objet d’un accord entre le vendeur et l’acheteur devant le notaire et donc figurer au compromis.
      Cordialement

  5. EBERME says:

    Bonjour,
    Mon syndic a fait voter lors de notre AG de 06/2022 des travaux avec le financement suivant : Utilisation du Fonds travaux qui sera disponible au 01 janvier 2023 et le reste via 4 appels de fonds travaux (01/07/2022+01/10/2022+01/01/2023+01/04/2023).
    Cela est-il normal car on décide de prendre du Fonds travaux que l’on n’a pas encore ?
    En cas de vente de mon bien ?
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les fonds qui sont sur le fonds travaux sont acquis au lot et ne sont pas remboursable en cas de mutation.
      Cordialement

  6. René says:

    Bonjour,
    Notre copropriété est composée de 6 bâtiments implantés sur 3 lots cadastraux.
    Sur chaque lot, des emplacements de stationnement et des espaces verts.
    Il est prévu de planter des arceaux derriere chaque place de stationnement pour la protection du mur
    le coût de cette opération doit-elle être répartie en dépenses bâtiment ou en dépense copropriété ?
    Merci pour l’intérêt que vous porterez à cette question

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La seule réponse acceptable est celle indiquée par votre règlement de copropriété.
      Cordialement

  7. Thomas says:

    Bonjour
    Notre copro a changé de syndic et nous avons donc hérité d’un reliquat fond travaux provenant du précédent syndic.
    A l arrivée du nouveau syndic ceux ci ont mis en place un nouveau fond travaux.
    Suite à une décision de justice favorable à un des copropriétaires et entraînant une indemnisation le syndic souhaite utiliser ce reliquat de fond travaux pour le règlement au copropriétaire.
    Pouvons nous utiliser le fonds travaux pour le règlement d’une décision de justice pour dommages et intérêts ? Ne risquons nous pas une contestation car le fonds travaux est communs et le propriétaire qui a gagné a été exempté par décision de justice de toute participation financière au règlement de son litige?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, le fonds ALUR est réservé aux travaux.
      Effectivement une telle décision prise par l’AG serait contestable.
      Votre question nous permet de préciser une évolution de la loi. La nature des travaux finançables par le fonds ALUR a été notablement réduite par la mise en œuvre du PPT.
      Désormais le fonds ALUR sert à financer seulement les travaux relatifs à la sauvegarde de l’immeuble, ceux d’économie d’énergie et ceux prévus dans le cadre d’un PPT.
      Ainsi désormais par exemple le changement des boites aux lettres ou la rénovation de la cage d’escalier ne peuvent plus être financés par le fonds ALUR.
      Inutile donc de préciser que le paiement d’une condamnation via le fonds alur est totalement hors cadre.
      Cordialement

  8. Christelle says:

    LE FONDS TRAVAUX LOI ALLUR/ELAN est il obligatoire maintenant pour les immeubles commerciaux ?
    Idem pour les petites copropriétés de moins de 10 lots , est il devenu obligatoire ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le fonds ALUR est obligatoire pour toutes les copropriétés à usage d’habitation ou mixtes. Cette obligation ne concerne pas les immeubles à usage exclusivement commercial, mais ils ont le droit de le voter.
      Les immeubles de moins de 10 lots ont le droit de s’en passer uniquement sur décision unanime de l’AG.
      Cordialement

  9. Xavier says:

    Bonjour,
    Je suis en train de remplir le formulaire 2044SPE pour les impots 2022 des revenus 2021. J’ai du mal à calculer les provisions de charge de copropriété (ligne 230). Celles-ci comprennent les 4 appels de fond 2021, ainsi que les apurements au prorata des charges de 2020 et 2019 s’ils sont globalement déficitaires. Puis-je également ajouter les fonds de réserve payés en 2021 et les appels pour travaux de copropriétés 2021 ?
    Ce sont des questions de débutant, et je m’en excuse par avance, mais je n’ai pas trouvé de réponse ! 🙁
    Un grand MERCI d’avance de votre réponse.
    Bien cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous sommes spécialistes du code de la copropriété, malheureusement pas du code des impôts.
      Nous espérons qu’entre temps vous avez trouvé votre réponse.
      Cordialement

    2. xavier says:

      Je vous remercie d’avoir prêté attention à ma question.
      Depuis j’ai eu une réponse. Je vous la communique au cas où une personne aurait la même interrogation.
      Nous ne pouvons déduire les charges liées au travaux, que les travaux qui ont été payés par la copropriété et non ceux demandés lors des appels de fond.
      Xavier

  10. Hélène says:

    Hélène
    Bonjour et merci pour vos conseils judicieux.
    Propriétaire récente d’un appartement dans une résidence de plusieurs bâtiments, le nôtre est dans un état lamentable.
    Le plafond du hall d’entrée se détache par plaques et les 8 étages ne sont pas mieux.
    La sécurité des habitants me semble en jeu. Il semblerait que des travaux aient été proposés en AG mais refusés.
    Le syndic n’est t’il pas garant de la sécurité des bâtiments et des personnes.
    Peut il passer outre et décider en urgence des travaux en se servant du fond Allur.
    D’autant que les racines de 2 pins s’infiltrant sous les structures mettent aussi en danger ce bâtiment.
    Sera t’il responsable s’il ne fait rien ?
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il serait responsable s’il ne proposait à l’assemblée générale de faire les travaux.
      Il a une obligation de moyens et non pas de résultats.
      Lorsque l’AG refuse, il dégage sa responsabilité.
      Cordialement

  11. Jean-François says:

    Bonjour,
    Je vends mon appartement mais le syndic de copropriété m’informe que je ne peux pas récupérer le fond ALUR. Je précise que je suis propriétaire depuis le 19/08/2011 et qu’au 31/12/2016, le fond de réserve travaux se chiffrait à 726.44 €. Le fond de travaux ALUR n’existant que depuis le 01/01/2017, puis-je récupérer ces 726.44 € ?
    Je précise que le syndic me demande la somme de 1204,64 € correspondant au cumul du fond de réserve travaux (726.44 €) et du fond de travaux ALUR (478.20 €).
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Comptablement le fonds de réserve travaux n’existe plus. Reste à savoir si votre copropriété en AG a décidé de le basculer sur le fonds ALUR, ou ailleurs.
      Effectivement le fond ALUR est acquis au lot, il n’est pas récupérable en cas de vente du lot.
      Cordialement

  12. BARTHELEMY says:

    Gis
    Bonjour, nous sommes en copropriété horizontale de 5 maisons indépendantes (moins de 10 lots) sans installations communes. Peut-on voter qu’une seule fois définitive (ou pour plusieurs années éventuellement) à la majorité en A.G. “la non constitution du fond de travaux obligatoire” notre copropriété faisant partie des cas d’exception.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, il n’est pas possible de voter une exception à l’unanimité de manière définitive. Si les conditions de l’exception changent elle doit être réexaminée.
      Cordialement

  13. HACQUART says:

    Bonjour,
    nous avons changé de Syndic en décembre 2020 et avions à cette période un Livret A Fonds Alur approvisionné par l’ensemble des copropriétaires à hauteur de 5%
    nous arrivons à la période des contrôles de comptes pour la future AG et le nouveau syndic mis en place en décembre 2020 suite à plusieurs demandes de savoir où sont passés les 13.000 € du Livret A fait le sourd. nous avons donc demandé à la Banque gestionnaire la situation du compte : réponse = compte clos le 12 janvier 2021 soit un peu plus d’un mois après le changement deSyndic.
    Un Syndic a t il le droit sans en aviser le Conseil Syndical ni le Syndicat des Copropriétaires par voix d’AG de clore le compte ?
    A nos questions au Syndic,celui ci nous dit que la somme a servi a payer le déficit de la Résidence chose fausse puisque nous avions encore de la réserve .
    merci de bien vouloir nous aider à comprendre et surtout savoir quelle procédure doit être engagée envers le Syndic.
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un compte d’épargne est obligatoire pour une copropriété. Le syndic ne peut donc pas le clôturer.
      Pour comprendre la situation il faudrait que nous ayons accès aux comptes. Pour cela il faut que le CS nous missionne. N’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  14. sophia says:

    Bonjour,
    Lors de notre AG, nous avons démandé que des travaux votés -pour la réfection de bord de murs- soient pris sur notre fond travaux, mais la gestionnaire du syndic a répondu que cela ne peut se faire en AG, sans que cela n’est auparavant été envisagé avec le CS. Les membres du CS n’ayant pas été avertis de cela, ils étaient perplexes. Cela est-il normal ? Il y a 2 ans, avec une autre gestionnaire un décision semblable avait été acquise en AG sans autre discussion.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non. Le financement des travaux votés en AG est voté lors de la même AG aux mêmes majorités. Que ce soit pour l’utilisation du fonds ALUR, ou tout autre financement. Il n’y a aucune raison d’avoir un aval préalable du CS qui n’est pas décisionnaire en la matière. Seule l’AG est souveraine.
      Cordialement

  15. Denis says:

    Bonjour, depuis qu’il s’occupe de notre copropriété il y a près de trois ans, le syndic n’a jamais reversé le montant des charges sur le fond de travaux. L’intégralité des charges versé »es par les copropriétaires restent sur le compte courant. Il argue des difficultés financières de la copropriété pour ne pas effectuer ce transfert. Il promet vaguement d’y remédier en fin d’année quand il y verra plus clair mais ne le fait pas. Quelles sont nos recours pour l’obliger à effectuer ce transfert ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement si les finances ne le permettent pas, il n’est pas obligé d’alimenter le fond ALUR. Mais c’est à vérifier évidemment.
      Sinon, il engage sa responsabilité.
      Cordialement

    2. Louise says:

      Bonjour

      Je suis dans une copropriété de 9 lots principaux (9 appartements) + 9 lots secondaires correspondants aux caves. Sommes-nous soumis aux fonds de travaux prévus par la loi ALUR ? En effet celle-ci précise qu’il n’y a pas d’obligation de fonds de travaux pour les petites copropriétés de moins de 10 lots. Mais « moins de 10 lots » s’agit-il uniquement des lots principaux ou cela inclue t-il aussi les lots secondaires ? Le texte de loi n’est pas précis à ce sujet.
      Je m’interroge car je suis membre du conseil syndical et le directeur du syndic nous disait jusqu’à présent que nous n’avions pas obligation. Et puis à la dernière AG il nous dit que si, que nous devons payer les fonds de travaux car les lots secondaires doivent être comptabilisés, alors que son collègue nous dit que seuls les lots principaux entrent en compte et que nous n’avons donc pas obligation. Et finalement le directeur du syndic conclue en nous disant qu’il nous en fait cadeau encore pour cette année !!!!
      Bref tout ceci n’est pas clair, même les gestionnaires du syndic ne sont pas d’accord.
      La loi précise t-elle si dans copropriété de moins de 10 lots cela concerne uniquement les lots principaux ou également les secondaires ? Où puis-je trouver l’information.
      Et si la loi n’est pas précise à ce sujet sommes-nous en droit de refuser l’obligation de fonds de travaux ?

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement très bonne question !!
      La loi ne le précise pas.
      Pas étonnant que les gestionnaires ne soient pas forcément d’accord. Rien ne permet de le préciser avec certitude.
      Dans certains cas la loi donne une précision. Quand c’est le cas, c’est toujours pour spécifier que la mesure s’applique en comptant uniquement les lots principaux.
      Cela sous-entend donc que partout où ce n’est pas précisé, ce serait l’ensemble des lots (principaux + secondaires), qui serviraient de base de calcul.
      à notre connaissance, concernant spécifiquement le fond ALUR, rien n’est précisé.
      Quoi qu’il en soit, ce n’est pas un “cadeau” du syndic !
      Cordialement

  16. MARIE says:

    Bonjour,
    J’ai acheté mon appartement en 2019.
    Le fonds de travaux Alur était d’environ 60€ par trimestre.
    En 2022 ce fonds de travaux Alur est passé à 169€ par mois.
    Est ce que le syndic a le droit d’augmenter le montant de la cotisation aussi brutalement et rapidement, soi 8 fois le montant initial?
    J’ai fait un prêt pour l’achat de cet appartement mais je n’avais pas prévu dans mon budget de payer autant la cotisation Alur en plus des charges qui sont à 190€ mensuels.
    Le syndic nous demande également 610€ pour la réparation ascenseur. C’est normal. Mais hormis l’ascenseur, il n’y a pas d’autres travaux à prévoir. Est ce que je dois obligatoirement payer la cotisation Alur à 169€ mensuel ?
    Merci de votre réponse.
    Cordiales salutations.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic n’est absolument pas décisionnaire concernant le montant du fond ALUR. C’est un montant qui est voté en AG. Si la majorité des copropriétaires a voté pour une augmentation de dotation du fonds ALUR, vous ne pouvez pas vous y soustraire.
      Cordialement

  17. AMMY says:

    Bonjour, je vais acquérir un appartement et j’aurais 2 questions au sujet de la copro:
    – d’abord si le buget prévisonnel est supérieur au buget réel en fin d’année, que se passe t il? l’excédent est remboursé ou pas?

    – ensuite une antenne relais téléphonique a été installé et un loyer annuel de 15000€ va être payer par l’opérateur au syndic: le budget prévisionnel va t il nécessairement diminuer du fait de cet apport?

    Merci d’avance pour vos réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La réponse à vos deux questions est : tout dépend de ce qui est décidé en AG.
      Cordialement

  18. Horion says:

    Bonjour
    Notre syndic a utilisé le livret A sans en informer le Conseil syndical de copropriété.
    Comment le syndic a t-il pu sortir les fonds de la banque et quel document la banque exige t-elle du Syndic?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic est justement le représentant des copropriétaires pour gérer les fonds de la copropriété. Il est le seul qui puisse comme vous dites “sortir des fonds de la banque”. La copropriété lui a donné mandat pour cela.
      Ensuite pour l’utilisation des fonds qui sont sur le livret A pour pouvoir vous avancer quelques éléments de réponse il faudrait pouvoir échanger avec vous. Si vous avez besoin de conseils plus personnalisés, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
      Cordialement

  19. Adrien says:

    Bonjour,

    Les charges appelées pour constituer ce fond de travaux ALUR sont-elles récupérables par le copropriétaire auprès de son locataire ?

    Merci d’avance pour votre réponse.
    Adrien

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, les charges appelées pour alimenter le fonds ALUR ne font absolument pas partie des charges récupérables auprès du locataire.
      Cordialement

  20. SCI says:

    Bonjour,

    Je crée un syndic Bénévole dans une petite copropriété de 6 lots habitables et 6 lots en place de parking.
    La maison a besoin de travaux de rénovation, que ce soit pour la toiture (étanchéité, traitement de la charpente et j’en passe… ainsi que changer la porte d’entrée qui a fait son temps).
    J’ai pleins de questions en sachant que je prévois la toute première AG pour février 2022:

    – Suis-je obligé de consulter les copropriétaires avant de prendre l’adhésion simple syndic bénévole ou pack démarrage syndic bénévole que vous proposez? ou leur demander sur notre groupe de conversation est-il suffisant pour avoir leur accord?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si vous avez plein de questions, vous avez raison de prendre une adhésion syndic bénévole, nous sommes là pour ça !
      Vous pouvez tout à fait leur demander leur aval préventivement sur le groupe de conversation et faire ratifier cette décision à la prochaine AG.
      Rendez-vous sur la demande de devis, pour obtenir votre convention CoproConseils.
      Cordialement

  21. ESTECORA says:

    Bonsoir,
    En réponse à une demande sur votre site de ISABELLE le 12 11 20 vous indiquez “si c’est une AG par correspondance, les différentes possibilités de financement doivent être proposées dans le formulaire”
    Pourriez vous développer et surtout m’indiquer la législation en vigueur
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les réponses adaptées à votre cas particulier et argumentées des textes en vigueur sont réservées aux adhérents. Si vous ne souhaitez pas adhérer mais que vous avez malgré tout besoin de la réponse, vous avez la possibilité de prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils.
      Cordialement

  22. BRAUN says:

    Bonjour,
    Lors d’une AG par correspondance, nous validons un exercice comptable arrêté à une date précise, ici 310321.
    Il nous est proposé d’utiliser le fonds travaux Alur à la DATE DE REDACTION de la convocation et NON celui figurant sur l’annexe 1 sans aucun autre document annexé.
    Que dit la loi svp pour ce cas de figure ? Merci beaucoup
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Oui c’est possible.
      Cordialement

  23. Bonnett says:

    Bonjour
    Je souhaite acheter un appartement dans une résidence des années 1960 (200 appartements) sur 6 bâtiments – en co propriété)
    Il semblerait que des travaux d’étanchéité toiture et ravalement façades soient devenus indispensables dans les années à venir (jusque-là refusés en AG )
    Avant de signer j’aurais besoin de savoir combien peuvent valoir de tels travaux – le syndic n’a pas d’éléments à me fournir dans la mesure où a été voté seulement en juin 2021 de confier cette tâche à un maître d’œuvre.
    Pourriez vous me donner des fourchettes de prix pour ce genre de travaux
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faudrait pouvoir obtenir des éléments supplémentaires et échanger avec vous pour vous donner des éléments de réponses. Pour obtenir des réponses personnalisées à vos questions, merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils. Cordialement

  24. Grange says:

    Bonjour,
    Pour résumé. Nous avons voté l’étanchéité de ma terrasse, toit terrasse, deux garages en dessous.
    J’ai fait appel à deux entreprises. L’entreprise est choisi. Sur mon appel de fond la part selon mes tantièmes a été calculée. Puis-je demander de faire débloquer les fonds Alur pour payer une partie des travaux ?
    Autre question, une avance de travaux dont locatif est demandé sur mon appel de fonds, sur tous mes lots. Je n’ai rien mis en location ???? Que puis-je faire ? Est ce normal ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le financement des travaux doit se voter au cours de la même AG que les travaux.
      Concernant l’autre question, nous vous conseillons de prendre rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils si vous souhaitez avoir des réponses personnalisées.
      Cordialement

  25. Goussey says:

    Bonjour.
    La remise des clefs de l’immeuble neuf a eu lieu en Novembre 2017. Donc il a moins de 5 ans. Le syndic a fait voter en AG (non présentielle cause covic) les 5% pour travaux loi Alur pour 2020/2021. Les Copropriétaires n’ayant pas eu d’explication à ce sujet on votés pratiquement tous OK à l’AG.
    Peut-on demander la restitution de cet argent encaissé à tort sur un fond de travaux 2021 jusqu’à la prise d’effet des 5 ans de l’immeuble?
    Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement il n’est obligatoire d’alimenter le fonds ALUR que pour les locaux d’habitation qui ont plus de 5 ans. Avant les 5 ans de l’immeuble il est possible de le faire, mais non obligatoire. Si cet argent n’est pas encore affecté, alors une nouvelle décision d’AG peut décider de rembourser ces sommes aux copropriétaires ou bien qu’elles leur soient restituées sous forme de crédit de charge.
      Merci pour votre question.

  26. Nathalie says:

    Bonjour
    si à l’issue de l’année les fonds pour travaux n ont pas été utilisés le syndic a t il obligation de les rétrocéder aux copropiétaires présents à ce moment là ou peut il les conserver pour l’exercice suivant ?
    Dans quel texte celà est il prévu?
    D avance merci cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non seulement il n’est absolument pas prévu que les fonds ALUR soient rétrocédés au bout d’une année s’ils ne sont pas utilisés. L’objet même du fonds ALUR est l’inverse de cela. Mais de plus, même si vous vendez, ces fonds ne vous reviendront pas même s’ils n’ont pas été utilisés, car ils sont acquis au lot et non au copropriétaire.
      Cordialement

  27. jérôme says:

    Bonjour
    lors de la derniere ag (par correspondance) mon syndic de copro a proposé que l’excédent de charges de l’exercice 2020 soit reversé sur le fonds travaux. Sans aucune autre explication, l’ensemble des copropriétaires a voté pour cette résolution. Mais la surprise a été pour un certain nombre de voir lors du dernier appel de fonds que l’excédent nous était remboursé et qu’une somme plus élevée nous était demandée pour abonder le fonds travaux. Après explication, le comptable nous a donc dit que c’était la “somme globale” exédentaire qui était placée sur le fonds travaux et recalculée individuellement avec la quote part générale. Pour ma part j’ai trop payé de charges en 2020 pour un montant de 92,70 euros et on me demande 152,17 euros pour placement sur le fonds travaux (total de l’excédent de l’immeuble en 2020 de 10792,44 et 141/10000 pour ma quote part générale). Il nous parait en effet illogique de devoir de l’argent alors que nous sommes tous en excédent de charges payées. Rien de tout cela n’était clairement expliqué dans l’ordre du jour de l’AG. Qu’en pensez vous ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui c’est comptablement normal et votre syndic a a priori correctement fait son travail. Si vous avez besoin d’explications précises, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
      Cordialement

  28. ALBERT says:

    Bonjour

    est il possible de voter en ag le versement de 5 % du budget sur le compte Alur, fonds qui sont acquis au syndicat;
    et de décider de verser un autre pourcentage sur un autre code comptable, dont les fonds ne seraient dans ce cas non acquis au syndicat.
    merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui ce seraient des provisions sur travaux.
      Cordialement

  29. LAURE says:

    Bonjour,

    je souhaiterais savoir si, suite à une fuite d’eau dans un appartement l’an dernier, le fonds de travaux ALUR peut être utilisé pour la réfection d’un couloir de l’immeuble?

    D’autre part, nous venons de passer en syndic bénévole (4 copropriétaires) et l’AG a eu lieu il y a peu afin d’élire le syndic bénévole mais nous n’avons rien mentionné dans le PV d’AG au sujet de ces travaux. Si l’on décide de le faire pendant l’été doit-on convoquer une nouvelle AG ou l’accord par mail des copropriétaires suffit pour commencer en attendant de régulariser à la prochaine AG?
    Merci pour votre aide
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, des travaux doivent toujours être votés en AG et leur financement doit être voté lors de la même AG. Si vous décidez d’utiliser le fond ALUR, il faut s’assurer que les travaux se répartissent bien selon les mêmes tantièmes que ceux qui ont été utilisés pour appeler le fond ALUR. Sachez que nous proposons une aide sur l’année aux syndics bénévoles.
      Cordialement

  30. Maria says:

    Bonjour,
    Comment le débloquage des fonds pour payer des travaux se passent ? Le syndic peut-il se passer d’un vote de l’AG pour utiliser ces fonds dans le cadre de travaux d’urgence par exemple ?
    Aussi, notre copropriété comporte un équipement commun n’apparaissant pas dans le règlement de copro et pour lequel il devrait exister une clé de répartition – le fonds de travaux peut-il être utilisé pour des travaux concernant cet équipement ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, dès lors qu’un vote en AG le valide, le syndic peut utiliser les fonds correspondants pour financer des travaux. Charge à lui à bien les répartir comptablement.
      Si un équipement commun a fait son apparition dans la copropriété après la construction et qu’il n’est donc pas prévu dans le règlement de copropriété originel, il faut le modifier pour qu’il en tienne compte.
      Cordialement

  31. Claudia says:

    Bonsoir,
    Nous avons reçu un appelle de fond avec un pourcentage avec une différence d’environ 90%.
    “Fonds travaux alur 94,36% budget” au lieu de 5%.
    Est-ce ce légal ou normal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’AG peut décider du montant de son choix, le minimum légal étant 5%
      Cordialement

  32. claudette says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire depuis août 2018. En février 2021,je demande par lettre recommandée avec AR le paiement de ma quote-part de loyers issue de la location de la toiture de mon immeuble à l’opérateur de téléphonie. En guise de réponse, le service syndic m’écrit ceci: “Conformément au P.V. de l’A.G. du 19 juin 2018…il a été décidé que les fonds relatifs au contrat de location de l’antenne Orange alimenteront le compte fonds de travaux….aucun remboursement ne sera effectué.” Par ailleurs, le service syndic envoie également un courrier indiquant “l’annulation de l’appel de fonds travaux…ce dernier étant pris sur les loyers de l’antenne”. Comme il n’existe aucune sanction pécuniaire à l’encontre des contrevenants à des règles fermement établies par la loi du 14-2 de la loi de 1965, dois-je accepter cet état de choses ? ou bien existe-il un service créé par l’état français lui permettant de faire respecter ses lois “d’ordre public” sans que ses administrés aient à s’adresser aux avocats et tribunaux ? Je vous remercie de votre attention et de votre écoute.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, il n’existe pas de service créé par l’État pour surveiller l’application des lois.
      Par ailleurs, la solution adoptée par l’AG en 2018 ne contrevient pas à l’application de l’article 14-2 de la loi de 65.
      Cordialement

  33. José says:

    Bonjour
    Nous avons de travaux a réaliser d’environ 40.000 euros . en 3 appel des fonds
    En A G la majorité décide de retirer 6000 de fonds travaux.
    Le syndic nous demande le payer la totalité sans déduire le 6000 euros
    Cet normal cette procédure ?
    Merci de votre réponse
    Cdt

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, c’est pas normal.
      Cordialement

  34. Vincent says:

    Bonjour. Notre copropriété (2 cages d’escaliers et 25 appartements) a mis en place le fonds travaux. Elle l’a utilisé une première fois pour des travaux de mise aux normes des ascenseurs. Nous venons de réaliser début 2020 en urgence des travaux de rénovation du système VMC de l’une des cages d’escalier. Ces travaux ont été réglés par appel de fonds particulier. Je demande l’inscription à l’ordre du jour de notre AG (retardée du fait COVID19 et prévue par consultation écrite) de la prise en charge de ces travaux sur le fond travaux. Le syndic m’oppose une difficulté comptable et logicielle : le fonds travaux est appelé sur la base de la clé des tantièmes généraux. OK. Mais si nous utilisons pour une seule cage d’escalier (soit 12 appartements sur 25) une partie du fond travaux (sur la base d’une clé particulière différente) il ne peut plus répartir les soldes par appartement sur la base de la clé des tantièmes généraux dans sa comptabilité. Je lui dit que son logiciel est mal fait et que seul l’appel des cotisations doit être comptabilisé sur la base des tantièmes généraux. Si le législateur a admis en 2018 d’ouvrir l’usage du fond travaux sur la base d’autres clés de répartition, il doit bien y avoir moyen de ne conserver en comptabilité que les soldes par lot ? ou alors il faut reconvertir les soldes en tantièmes généraux et dans ce cas comment faire ? Quel est votre avis ? D’avance merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui il y a des moyens comptables de faire ce que vous demandez, mais cela demande un certaine compétence comptable et du travail comptable que votre syndic n’a aucun moyen de facturer en supplément à la copropriété. C’est donc plus simple pour lui de vous dire que ce n’est pas possible.
      Cordialement

  35. Jean Claude says:

    Bonjour,
    Je suis copropriétaire dans une résidence seniors. Comme pour toutes ces résidences il y a une partie animation des résidents (locataires et/ou propriétaires).
    La copro prend en charge ces animations (salaires + charges des animateurs, matériels etc…) qui sont répercutées aux copropriétaires et ensuite aux locataires via les charges de copro.
    Ces charges d’animation n’ont rien à voir avec la gestion immobilière de la copro.
    Mais le syndic inclut ces charges d’animation dans l’assiette de calcul du fonds de prévoyance de la loi Alur. Est ce normal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, c’est 5% (minimum) du budget global.
      Cordialement

  36. isabelle says:

    Bonjour,

    Est-ce que la décision d’utiliser le fonds prévoyance travaux peut être prise en assemblée générale en même temps que le vote des travaux, sans que cela ne figure dans la résolution de la convocation, pour la réalisation de travaux bien sur ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Lorsqu’une assemblée vote des travaux, doit se voter, au cours de la même assemblée le financement de ces travaux.
      L’assemblée peut voter pour l’utilisation du fonds travaux.
      Il n’est pas nécessaire qu’il soit précisé dans la convocation que le fonds travaux peut être utilisé.
      Si c’est une assemblée par correspondance, les différentes possibilités de financement doivent être proposées dans le formulaire.
      Cordialement

  37. Raymond says:

    Bonjour,
    le syndic de la copropriété dans laquelle j’habite fait un appel de fonds travaux ALUR exigible le 1er jour de chaque trimestre (1,25% du budget annuel puisque nous avons décidé en AG d’un montant de cotisation annuelle de 5%).
    A quel moment doit-il déposer sur le compte de la copropriété ce montant trimestriel demandé : par exemple quelle est la date limite de dépôt de l’appel de fonds exigible au 1er janvier ?
    Et ainsi de suite pour les appels trimestriels suivants ?
    J’ai l’impression que notre syndic a pris certaines libertés !
    Merci, par avance, de votre réponse.
    Bien à vous,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les textes disent “sans délai”. Cela signifie que si les fonds sont versés sur le compte rémunéré plusieurs mois après leur paiement par les copropriétaires, la copropriété perd le montant de la rémunération du placement.
      Demandez à votre syndic de verser ces sommes “sans délais”
      Cordialement

  38. Cawète says:

    Bonjour, si le fonds Alur n’a pas été utilisé, est-il déduit des charges ? ou les cotisations se cumulent-elles au fil des ans s’il n’est pas utilisé ? Si les cotisations sur le fonds Alur se cumulent, est-il possible d’envisager de réduire le taux de 5 % pour alléger les charges de copropriété ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      5% est un minimum. Un pourcentage inférieur n’est pas autorisé. Le but du fonds ALUR est justement de cumuler des fonds qui seront disponibles pour réaliser des travaux couteux lorsqu’ils seront d’actualité sans que cela mette en difficulté les copropriétaires qui ne peuvent pas brusquement faire face à un appel de fond notablement plus important.
      Cordialement

  39. Patricia says:

    Bonjour,
    De part le COVID 19 l’appel des charges du 2ème trimestre 2020 a été encaissé aux alentours du 20/05/2020 sur le compte de la copropriete.
    A ce jour 22/06/2020, le comptable que j’ai sollicité n’a toujours pas fait le virement de 5% sur le compte travaux.
    Ma question: le virement de 5% sur le compte travaux rémunéré est il OBLIGATOIRE ?
    ( malgré très prochainement un règlement important de travaux correspondant à l’etancheite des terrasses).

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, et il doit être fait “sans délai” selon la loi.
      Pour autant il n’est peut être pas nécessaire d’aller devant un tribunal pour cela !!
      Cordialement

  40. Victoire says:

    Bonjour, Un syndic (syndicat de forme coopérative) me réclame 216 € le 12 juin 2020 à payer avant le 15 juin. Ces deux-cent seize euros engloberaient les 5 % loi ALUR et une provision sur eau de 0,86 € (!) par trimestre (l’appartement est vide). Sans règlement de cette somme que je pense ne pas devoir avant le 15 juin, le syndic me menace d’envoyer le ” dossier ” à l’avocat du syndicat des copropriétaires à mes frais pour charges impayées et mise en danger financière de la copropriété (” les autres coproprietaires n’ont pas à payer à votre place “). En a t il le droit ? De plus, je n’ai pas les moyens de prendre un avocat, ni financiers ni physiques.
    En parallèle, je lui ai envoyé six mels depuis mars 2020 car je ne peux pas me déplacer à la Poste en tant que personne fragile (bientôt 90 ans) et à mobilité plus que réduite. Les problèmes soulevés concernent des erreurs sur ma régularisation des charges 2018-2019, l’accès aux caves privatives ” obligatoire ” pour isolation (j’ai besoin d’un rendez-vous pour envoyer quelqu’un sur place), des travaux urgents non effectués en 2018 (mon appartement prend l’eau par la façade extérieure de l’immeuble) et en 2019 (mon appartement prend aussi l’eau par la toiture non étanche de l’immeuble), etc…
    De plus, le syndic refuse tout contact avec mon fils (nu-propriétaire) qui m’aide car je suis très âgée et sans aucune mobilité suite à diverses chutes qu’il connaît parfaitement : En a-t-il le droit ? Je vous remercie d’avance de votre aide urgente.
    Sincères salutations.
    Victoire.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les charges correspondant à un budget valablement voté en AG, sont dues. Les copropriétaires n’ont pas le loisir de ne pas payer ce qui leur semble infondé. Il faut payer et contester ensuite, sinon le syndic est fondé à mettre en recouvrement c’est à dire transmettre le dossier à un avocat. Effectivement si c’est le cas, les frais de recouvrement seraient à votre charge.
      Si votre fils est nu-propriétaire, le syndic n’a aucune raison de refuser contact avec lui, notamment pour des questions urgentes de travaux d’étanchéité.
      Cordialement

  41. Marguerite says:

    Bonjour
    Peut on utiliser le fond de travaux de la loi Alur pour une réparation urgente de l’ascenseur,celle ci n’était pas prévu lors de notre AG 2019, or la résion annuelle de l’ascenseur montre un frein qui est a changé, (cout de la réparation 2681€) d’ou ma question, nous avions laissé la somme pour d’autres travaux en 2021 ou 2022
    vu l’urgence qui se présente a t’on le droit de demander que cette réparation soit faite sur la somme bloquée sans passer par une AG
    merci de me faire savoir nos droits
    Cordialement
    Mme Quillier Marguerite

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Théoriquement c’est possible mais ce n’est pas si simple.
      En copropriété tous les fonds ne sont pas appelés selon les mêmes critères. Typiquement les millièmes ascenseurs dépendent de l’étage auquel vous habitez. Ce serait très désavantageux pour les habitants du RDCH de payer les travaux ascenseurs sur une répartition aux millièmes généraux. Ce serait d’ailleurs illégal.
      Si votre syndic utilise le fond ALUR qu’il a certainement (comme la plupart des syndics) appelé en millièmes généraux, pour payer les travaux de l’ascenseur, il faut qu’il fasse le travail comptable fastidieux mais essentiel de reconvertir ces fonds en millièmes ascenseurs. Sinon les occupants des étages inférieurs pourraient aller devant les tribunaux.
      Cordialement

  42. didy says:

    Bonjour

    J’aurais une autre question sur le compte épargne fonds travaux ? le Conseil Syndical peut il demandé au syndic de lui fournir les relevés bancaires, non pas les relévés du compte sur les grand livre mais le “vrai ” relevé bancaire?

    merci a vous pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, le conseil syndical doit avoir accès à l’ensemble des documents relatifs à la copropriété, sans aucune limite.
      Cordialement

  43. didy says:

    Bonjour
    tout d’abord merci de l’aide précieuse que vous m’apportez

    Je suis membre du conseil syndical avec deux autres personnes d’une copro de 18 lots avec un changement de syndic en 2016 suite à la faillite du précédent

    J’aurais une questions sur le compte cecop fonds travaux

    – Depuis quelle date devons nous cotiser les 5 % de fonds de travaux ?
    – sur le grand livre de l’exercice 2019 apparait le compte 105 pour un montant et le compte 502 pour un autre montant .. le compte 105 étant supérieur de 250 euros environ .. est ce normal ? qu’est ce que cela veut dire ?

    – sur le compte 502 apparait 3 fois la même somme (2 positives et 1 négative) et la meme somme au crédit

    Je vous remercie de prendre le temps d’analyser ma demande

    Cdlt

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le fonds ALUR ou les 5% obligatoires de fonds travaux sont une conséquence de la loi ALUR votée en 2014 et obligatoires à compter du 1er janvier 2017.
      Cordialement

  44. Roger says:

    Est-ce que le syndic a le droit d’utilisé ces fonds pour combler les charges impayé par un copropriétaire negligeant

    1. CoproConseils says:

      Non

  45. Nielsen syndic bénévole says:

    Les réponses aux questions posées sont claires et très éclairantes. Peut-être pourriez-vous répondre à la question que je me pose en tant que syndic bénévole d’une petite propriété de 5 lots : comment le compte travaux que nous avons ouvert sur livret A, ainsi que les intérêts qu’il rapporte, doivent-il être comptabilisés? A part de la comptabilité générale ou intégré à celle-ci ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le compte en banque doit figurer au 512 sur la compta de la copro, le livret A doit figurer au compte 502 et au final au compte de classe 5 regroupe tout ce que la copropriété a en banque.
      Savez-vous que CoproConseils propose une assistance conseil personnalisée et tout au long de l’année aux syndics bénévoles. N’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  46. Sandrine says:

    Re bonjour,
    Ont ma informer d’une nouvelle loi alur pour plafonner le montant du pré état daté lors de la vente d’un appartement.
    Avez vous des informations pour cela ?

    Ont ma parler d’un compte provisionel Alur et non le fond de travaux ou celui-ci un propriétaire qui pourrait récupérer son argent en cas de vente ? Existe t’il vraiment ?
    Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi ALUR de 2014 prévoit effectivement le plafonnement du pré-état daté, mais pour l’application d’une telle mesure il faut attendre le décret d’application. Or ce décret n’est à ce jour toujours pas paru !
      Donc oui …. mais non !
      Quant à votre seconde question concernant le compte travaux (article 18-6) où comme vous dites il est possible de récupérer les fonds en cas de vente, il est antérieur à la loi ALUR. Donc en résumé, le compte travaux ALUR est obligatoire, les fonds ne sont pas récupérables par le vendeur, votre copropriété en a forcément un. Le compte travaux classique, il n’est pas obligatoire, il est possible que votre copropriété en ait un mais seul votre syndic peut vous le dire.
      Cordialement

  47. Sandrine says:

    Bonjour,
    Je suis présidente du conseil syndical d’une copropriété de 32 logements.
    Pouvez vous me donner conseil et me dire sous quel compte bancaire serais plus judicieux de mettre notre épargne de fonds de travaux ?
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un livret A chez n’importe quelle banque est le plus adapté pour la copropriété.
      C’est certainement ce que votre syndic vous propose déjà.
      Cordialement

  48. mizoum says:

    notre copro est constituée de 2 batiments (A et B ) donc des charges générales , des charges bat A et des charges bat B.
    Peut on utiliser le fond allure pour des travaux ne concernant qu’un seul bat et quelles sont les conséquences pour le bat non concerné.

    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi ALUR a été mal faite.
      Le fond ALUR doit être appelé selon les mêmes modalités que le budget c’est trop vague et ça devient une usine à gaz.
      Du coup la plupart des syndics appellent le fond ALUR en charges communes générales. Du coup soit ils considèrent qu’on peut pas l’utiliser pour autre chose que des éléments qui concernent les charges générales.
      Ce n’est pas le cas. Il suffit de faire une écriture comptable qui permet créditer le bâtiment qui n’est pas concerné par les travaux.
      Il n’y a aucune raison pour que le bâtiment qui ne bénéficie pas des travaux participe à leur financement.
      Cordialement.

  49. Nicole Dupuis says:

    Bonjour,
    Notre syndic a demandé des fonds de travaux tout au long de l’année 2017. Et soi disant nous les auraient remboursé en régularisation l’année suivante. Nous avons été racheté par un autre syndic début 2018. Est ce légal ?
    De plus je ne vois pas ses appels de fonds travaux en régularisation sur les charges.
    Merci de m’eclairer.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de ce que vous appelez fonds de travaux.
      Si ce sont des fonds ALUR alors ils appartiennent définitivement au syndicat des copropriétaires et ne peuvent être remboursés.
      Pour savoir de quoi il retourne, il n’y a pas d’autre solution que d’analyser le grand livre. Il contient tous les mouvements de fonds concernant la copropriété.
      Cordialement

  50. Martin says:

    Au mois de juin 2018 l’AG a décidé pour la première fois la mise en place d’un fonds travaux qui sera appelé selon les mêmes termes que les charges de la copropriété. Or lors de l’appel de fonds du 4ème trimestre 2018, le syndic nous demande le versement d’un fonds travaux égal à 100 % de la cotisation de l’année 2018. En a-t-il le droit ? Ne devrait -il pas appeler un quart seulement de montant annuel. Il me semble que ce calcul ne respecte pas le mode d’appel trimestriel et donne un effet rétroactif à la décision de l’AG du mois de juin. Qu’en pensez-vous ?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de ce qui a été voté en AG et sauf situation particulière.
      Normalement il aurait fallu voter ce fonds avant qu’il ne soit obligatoire c’est à dire avant le 1er janvier 2017 !
      Vous votez en juin 2018, du coup pour l’année 2018, le syndicat des copropriétaires a du décider s’il cotisait au fond travaux pour une année pleine ou non.
      Si l’AG a décidé que 2018 serait une année pleine, alors le syndic n’a d’autre solution que d’appeler l’ensemble des fonds sur le trimestre restant.
      Ensuite, en 2019, les fonds seront appelés au trimestre.
      Cordialement

  51. Julliard says:

    Bonjour,

    Le montant du fonds de travaux doit-il être voté chaque année en AG?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de la résolution à partir de laquelle il a été voté la première fois.
      Il est possible qu’il soit voté pour le budget de l’année à venir, auquel cas il faut remettre la question à l’ordre du jour de chaque AG. Certains syndics le font voter pour plusieurs années. Il faut voir dans le PV de votre dernière AG.
      La limite étant l’équivalent du budget. Ensuite il faut décider de travaux à réaliser avec ce fonds.
      Cordialement

  52. cabirol says:

    Bonjour,
    Le fonds travaux étant obligatoire à hauteur minimum de 5 % du budget prévisionnel en cours, et appelés au même rythme que les appels du budget prévisionnel, le syndic est tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires. Le non placement de ce fonds travaux sur un compte séparé rémunéré engage-t-il la responsabilité du syndic ? et la non ouverture de ce compte par le syndic constitue-t-elle un manquement aux obligations du syndic pouvant engager également sa responsabilité. En assemblée générale, j’ai fait part au syndic de l’inexistence de ce compte rémunéré et avec beaucoup de détachement€ il m’a répondu que le compte serait ouvert quand il le décidera. La copropriété dispose de 20.000 euros laissés sur le compte courant. Quel recours face à une telle inertie et nonchalance de ce syndic ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non ce n’est pas du tout le syndic qui décide quand le compte rémunéré doit être ouvert. Il doit être ouvert immédiatement. Sa responsabilité est engagée. Le non respect de cette obligation ALUR entraine en outre la nullité de son mandat de plein droit !
      Vous pouvez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception lui indiquant de vous apporter les preuves de l’ouverture de ce compte rémunéré sous huitaine sans quoi vous l’assignerez devant le TGI en nullité de mandat en application des textes de loi.
      Cordialement

  53. VOLPI says:

    bjr, nous avons un appartement dans une résidence de tourisme géré par un grand groupe. En AG ns avons voté pour la constitution du fonds de travaux à hauteur de 5% ; nous recevons chaque trimestre nos loyers qui nous sont dus, mais le 1er oct. ceux ci ont été amputés d’une somme correspondant à l’appel de fonds pour travaux à concurrence de nos tantièmes de copro.
    Question 1 : le gestionnaire a-t-il le droit de retenir cette somme sur nos loyers ?
    Question 2 : N’est-ce pas le syndic qui a la charge de collecter ce fonds ?
    Question 3 : Comment doit-on procéder pour régulariser la situation ?

    Par ailleurs, ce gestionnaire ne veut plus payer la réfection des lasures extérieures (nous sommes en station de sports d’hiver) prétextant qu’en AG il a refusé la résolution du financement de ces travaux. A noter que notre bail commercial stipule que “le bailleur (que nous sommes) doit payer un forfait de charges annuelles de 18€/M² et les taxes foncières et le preneur toutes les autres charges hors art. 606 du C/C. Or il se réfugie derrière un vote d’AG dans lequel il refuse de payer. En a-t-il le droit ???
    Merci pour vos précisions

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,

      Le financement du fonds de travaux doit être voté en AG. Si rien n’a été décidé en AG, par défaut les fonds sont appelés de la même manière que le budget.
      Donc soit les fonds sont appelés via les loyers parce que c’est ce qui a été décidé en AG (c’est à dire voté à la majorité requise des copropriétaires), soit cela n’a pas été décidé et donc cela n’a pas lieu d’être.

      Concernant le financement des travaux de lasure extérieure la situation est trop complexe pour être traitée simplement dans les commentaires du site. Pour vous répondre précisément faut étudier les dossiers correspondants. N’hésitez pas à nous consulter via la rubrique Devis.

      Cordialement

  54. ALLARD says:

    bonjour
    Le conseil syndical en place souhaite utiliser le fonds de travaux pour la réfection de la cour commune et le syndicat des copropriétaire souhaite faire voter un DTG
    Peut-on utiliser en priorisé le fonds de travaux pour ce DTG et les travaux à venir, ou la réfection des dalles de la cour passe en priorité ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il n’y a pas de priorité dans l’absolu. L’assemblée générale est souveraine.
      Le financement de tous les travaux votés en AG doit également être voté en AG.
      L’assemblée des copropriétaires décide si elle utilise le fonds travaux pour financer la réfection de la cour ou le DTG.
      S’il n’y a pas assez dans le fonds travaux pour financer les deux, elle peut décider de faire un appel de fonds pour financer l’autre.
      Tout cela se décide à la majorité de l’article 24
      Cordialement

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