Travaux sur les parties communes en copropriété

L’histoire de toute copropriété est jalonnée de travaux.
Réparations, améliorations, transformations, … Les occasions de retrousser les manches sont nombreuses.
Mais cela donne souvent lieu à des incompréhensions, des tensions entre copropriétaires ou avec le syndic.
Les cas de figures sont tellement variés, que les copropriétaires ont quelques fois du mal à s’y retrouver.

  • Faut-il toujours une autorisation d’assemblée générale ?
  • Quelle majorité prévaut ?
  • Le syndic aurait-il du présenter des devis ?
  • à quels honoraires le syndic peut-il prétendre ?
  • le conseil syndical peut-il décider ?

Autant de questions auxquelles nous allons tenter de vous aider répondre.

Première question préalable :

Parties communes ou parties privatives ?

Les parties communes sont les éléments de la copropriété dont les copropriétaires se partagent l’usage.

Certaines sont évidentes comme la montée d’escalier, les accès à la copropriété, le hall d’entrée …
D’autres ne viennent pas immédiatement à l’esprit, mais sont pourtant des éléments communs ; les fondations, les murs, le toit. Mais également les réseaux d’adduction ou d’évacuation, les voies d’accès… Ainsi, même une ASL composée de maisons individuelles bien séparées peut avoir des parties communes.

A l’opposé, les parties privatives sont  à l’usage exclusif du propriétaire du lot : l’appartement, sa cave. Également le parking s’il est privatif, ou le garage.

Il existe aussi des éléments mixtes. Certaines canalisations par exemple sont en partie communes en parties privées, suivant si on se situe avant ou après dérivation.

Il existe enfin des parties qui sont à l’usage exclusif d’un lot, mais qui pour autant restent parties communes. Ce sont ce qu’on appelle parties communes à jouissance privative. Par exemple certains rez de jardins.

Donc une des premières questions à laquelle il faut pouvoir répondre c’est : est-ce que ces travaux concernent une partie privative ou une partie commune. De la réponse à cette question découle les droits et obligations de chacun.

Dans cet article nous allons nous concentrer sur les travaux sur parties communes. Si ceux qui vous occupent sont sur des parties privatives, veuillez vous rapporter à l’article correspondant en cliquant sur le lien.

Faut-il voter tous les travaux en assemblée générale ?

Oui, à 90%.

Un vote en assemblée générale doit précéder tous les travaux réalisés collectifs dans la copropriété sur les parties communes.
Sauf les travaux d’entretien courant…

Travaux d’entretien courant

Les travaux d’entretien courant peuvent être décidés unilatéralement par le syndic à partir d’une information donnée par un copropriétaire ou un membre du CS.
Il n’est par exemple pas nécessaire d’obtenir une décision d’AG pour remplacer une ampoule dans la cage d’escalier.

Assurer la bonne conservation de l’immeuble fait partie des missions du syndic. C’est une des raisons pour lesquelles un syndic est obligatoire. Il a pour mission de veiller à l’entretien de l’immeuble et ainsi d’assurer la conservation du patrimoine. Ses compétences de professionnel de la gestion immobilière lui permettent de veiller à cet entretien. C’est donc sa responsabilité.

Les frais afférents aux travaux d’entretien courants sont des intégrés aux charges courantes.

Le conseil syndical est-il décisionnaire ?

Non. L’avis du conseil syndical est systématiquement consultatif.

Bien souvent nous entendons : “le conseil syndical a décidé ces travaux”.
La loi ne donne pas au conseil syndical la mission de décider ou non de réaliser des travaux.

Pour assurer la mission de conservation de l’immeuble, le syndic peut avoir besoin d’informations.
Qui mieux que les occupants peuvent lui indiquer les élément de la copropriété qui nécessite de l’entretien ?
Bien souvent c’est le conseil syndical qui fait attention aux éléments qui nécessitent réparation et entretien.
Bien souvent le CS appelle le syndic pour l’informer des travaux à réaliser. Telle est sa mission décrite dans la loi de 65.

Ceci peut donner l’impression que le CS commande les travaux au syndic. On peut être amené à penser que le conseil syndical décide.
Il n’en est rien.
Seul le syndic peut décider des travaux d’entretien courant. Sinon, l’assemblée générale doit être consultée.

Le seul cas où le conseil syndical peut décider, c’est lorsque l’AG lui délègue ce pouvoir. C’est ce qu’on appelle une délégation de pouvoir. L’AG a donc préalablement pris une décision de principe. Elle laisse au CS le choix de la décision finale.
La délégation de pouvoir peut même être “étendue”. Pour en savoir plus lisez l’article correspondant.

Le conseil syndical doit-il être consulté ?

En AG, chaque année, le syndic fait voter le “montant des contrats et marchés à partir duquel la consultation du CS est obligatoire”. Cela signifie que même pour de l’entretien courant, si les travaux dépassent une certaine somme, le conseil syndical doit être consulté.

Remarques :

  • Il en faut pas confondre cette somme avec un budget alloué au CS. Le conseil syndical n’a pas le droit de décider unilatéralement de travaux dans la copropriété sauf délégation spécifique. Voir pour cela la délégation de pouvoir étendue consentie au CS et applicable à partir de début 2021
  • Consultation ne signifie pas validation. Il est tout à fait possible que le syndic consulte le CS et fasse les travaux malgré son désaccord. Cela reste légal. Il est également possible que le conseil syndical n’ayant pas donné son accord, le syndic obtempère en “dégageant sa responsabilité”.

Devis obligatoires

Chaque année également, en assemblée générale, les copropriétaires décident à partir de quel montant de travaux le syndic devra obligatoirement chercher plusieurs devis.

Cette obligation ne signifie pas qu’il doit présenter plusieurs devis, mais simplement qu’il doit en rechercher plusieurs. C’est une obligation de moyens et non de résultat.

Au delà de cette obligation, il est important de noter que tous les copropriétaires peuvent de leur côté chercher des devis et essayer de trouver mieux pour moins cher.

Travaux urgents

Il est possible que la situation de l’immeuble ou la survenance d’un événement soudain nécessitent la réalisation de travaux urgents. Les travaux d’urgence sont spécifiques. Leur objectif est de préserver le bâti et ou de garantir préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants de l’immeuble et il y aurait un risque à les reporter. Repeindre la cage d’escalier, ou tondre la pelouse ne peuvent pas être considérés comme “travaux d’urgence” par exemple. Par contre réparer une marche de l’escalier qui risque de faire chuter un occupant, ou bien couper la branche d’un arbre qui menace de tomber, sont clairement des travaux d’urgence.

Pour ces travaux là, le syndic peut agir directement sans en référer à quiconque. Il a le droit de consulter le CS s’il en a le temps, mais il n’est pas obligé.

Il peut engager un tiers de la somme totale. Par contre il a l’obligation de convoquer sans délai une assemblée générale extraordinaire pour faire valider par un vote en AG  ces travaux, ainsi que leur financement. Notez qu’en général, il y a une somme prévue pour les travaux urgents dans les budgets des copropriétés. Si les travaux urgents ne dépassent pas la sommes disponible, le syndic peut l’engager sans obtenir l’aval de l’AG ni sans avoir besoin de convoquer une AGE.

Autorisation de l’assemblée générale pour travaux sur parties communes

Tous les travaux autres qu’entretien courant ou urgents, sont donc concernés par le vote d’une résolution par l’assemblée générale.

Ces travaux doivent être votés en AG, à la majorité requise. La nature des travaux détermine la majorité qui s’applique. D’une manière générale les travaux d’entretien et de réparation doivent être votés à la majorité simple. Par contre, c’est la majorité absolue qui s’applique pour les travaux d’addition, amélioration, transformation.

Depuis la loi ELAN, chaque vote de travaux en copropriété doit être immédiatement suivi d’un autre vote qui en détermine le financement. Ce second vote a lieu à la même majorité que celle qui a présidé à la validation des travaux.
Exemple installation d’une caméra de vidéosurveillance, validée à la majorité de l’article 25, financement par un appel de fond exceptionnel appelé en une fois au prochain appel de fonds, également voté au 25.

Démarches administratives suite à validation de travaux sur les parties communes

Votre copropriété vient de voter la réalisation de travaux sur les parties communes. Réfection de toiture, ravalement, démolition d’un muret, construction d’un local poubelle, plantation d’une haie, nettoyage d’une courette intérieure …

Qui est responsable des démarches administratives nécessaires à la réalisation de ces travaux. La déclaration auprès de l’urbanisme par exemple.
Pour savoir quelle est la TVA qui s’applique, reportez vous à notre article à ce propos.

Cela dépend de la décision d’assemblée générale

Travaux votés au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires

Si c’est l’ensemble de la copropriété qui a décidé de réaliser les travaux pour la collectivité des copropriétaires, alors le syndic est le mandataire de la copropriété et est fondé à demander toutes les autorisations administratives au nom de la copropriété.

C’est valable même si cela concerne une partie commune à jouissance privative. Cela peut également concerner l’extérieur comme la plantation de haies.

Notez pour mémoire que le syndic peut exiger une rémunération spécifique pour le suivi des travaux . Le montant de cette rémunération doit être exprimé en pourcentage et être voté en même temps que les travaux et à la même majorité.

Autorisation à titre individuel

Si à l’inverse, la copropriété vote une autorisation de travaux pour qu’un copropriétaire réalise à ses frais des travaux sur les parties communes, alors le syndic n’est pas fondé à le représenter sans qu’un mandat exprès lui soit confié. Le propriétaire doit réaliser lui même les démarches administratives liées aux travaux ou bien mandater personnellement le syndic dans un contrat spécifique qui donnera lieu à rémunération bien entendu.

Travaux sur parties communes non votés en assemblée générale

Il est important de noter à toutes fins utiles, que les copropriétaires n’ont pas le droit de réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Article 9 de la loi de 65. Voir également notre article à ce propos.

Dans certaines copropriétés, il est des parties communes qui se retrouvent à être “à jouissance exclusive”. Comme un bout de palier ou un bout de couloir. La loi s’applique également à ces parties et ce, depuis la loi SRU de 2000.

 

16 responses to “Travaux sur les parties communes en copropriété

  1. Marmier says:

    Bonjour, je suis syndic bénévole d’une copro de 2 lots. Nous n’avons pas de parties communes mais sommes liés par le toit et le murs. Ma copropriétaire a engagé un architecte sans me consulter auparavant afin d’agrandir son logement par surélévation du toit. Je lui ai dit que si elle inscrivait son projet à l’ordre du jour ne n’y serait pas favorable. Elle n’a donc pas demandé d’inscrire ce point à l’ordre du jour mais a cependant déposé une demande de travaux auprès du service urbanisme. J’ai contacté le service en question qui n’avait pas été informé de l’existence de la copropriété mais qui m’a dit qu’il ne pouvait rien faire à ce niveau et que la demande allait être soumise aux lois de l’urbanisme et ne tiendrait pas compte de la copropriété. Que dois-je faire?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le toit et les murs, justement ce sont des parties communes ! C’est pour cette raison que vous êtes en copropriété.
      Effectivement l’autorisation d’urbanisme et celle de la copropriété sont deux autorisations différentes. Elles ne sont en aucun cas liées. Ce n’est pas parce qu’on a l’une, qu’on nous accordera obligatoirement l’autre. Qu’elle ait obtenu ou non l’autorisation de l’urbanisme pour ses travaux, ne concerne en aucun cas la copropriété. Et le fait qu’elle n’ait pas d’autorisation de la copro n’est pas le problème de l’urbanisme.
      Pour ce qui est de la copropriété, tout dépend si vous êtes copropriétaire majoritaire ou minoritaire dans votre copro.
      Si vous êtes copropriétaire majoritaire, votre accord est incontournable pour réaliser ces travaux.
      Si vous êtes copropriétaire minoritaire, votre désaccord ne vaut rien. Elle fera tôt ou tard ses travaux si elle le souhaite.
      Par contre, rien ne l’autorise à réaliser ces travaux sans autorisation d’AG. Lisez notre article sur les travaux privatifs. Si elle réalise les travaux sans autorisation d’AG, que vous soyez majoritaire ou minoritaire, vous pourrez saisir le tribunal pour réalisation de travaux sans autorisation. Elle pourrait même être condamnée à remettre en état.
      Cordialement

  2. Joëlle says:

    Bonjour,
    Notre copropriété est constituée de 11 lots régis aux tantièmes par un réglement de copropriété établi par notaire au moment de la vente et du découpage de l’immeuble en 2011, soit 5 logements et 5 celliers, plus 1 garage.
    Je suis propriétaire de deux T2 au 2ème et dernier étage et de 2 minuscules celliers, qui représentent 351 millièmes au SOL et 494 millièmes de CHARGES
    Notre future AG se tiendra le 03 mai prochain et inscrit à l’ordre du jour la réfection complète de la cage d’escalier (rez de chaussée + deux étages) soit retirer l’ancien revêtement, poncer, boucher les fissures, repeindre, refaire la rampe, éventuellement la surélever, refaire toutes les marches d’escalier, pourtant en bon état, mais un petit peu hautes, l’immeuble datant de 1945, réfection du puits de lumière au 2ème et dernier étage trop lourd, à retirer et remplacer ou reboucher.
    1) Le vote concerne-t-il les millièmes de charges ou de sol ?
    2) Quelle majorité sera nécessaire pour ces différents types de travaux ?
    Merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les millièmes utilisés pour voter les travaux sont définis par le règlement de copropriété.
      Il n’y a pas de règle générale.
      A priori les travaux prévus sont de l’entretien – réparation, donc majorité de l’article 24.
      Ensuite suivant le détail des travaux prévus, il est possible que le syndic considère que c’est de l’amélioration – embellissement et préfère faire voter ces travaux à la majorité de l’article 25.
      Reportez vous à notre article sur les majorités pour en savoir plus.
      Cordialement

  3. Martiny says:

    Bonjour, ne voulant pas mettre de goulottes au murs mais artisans on fait quelques saignées pour installer des prises murales sur murs porteurs.
    Quelles sont les conséquences pour moi?
    Le syndicat doit constater ces travaux, quel est leur droit ( photos rapport…)?
    Quelles sont les poursuites que l’on peux faire à mon encontre?
    En vous remerciant.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’autorisation d’AG est obligatoire sur les murs porteurs. Le fait que vous soyez professionnel n’entre pas du tout en ligne de compte.
      Tout dépend de ce qui est décidé en AG. Il est possible que l’AG décide la nécessité de constater.
      Ensuite le syndicat des copropriétaires peut engager des poursuites devant un tribunal si vous n’avez pas eu d’autorisation d’AG.
      Cordialement

  4. LMC says:

    Bonsoir,

    Lors de notre dernière AG, il a été évoqué et adopté l’installation de panneaux de signalisation dans notre copropriété. Sur le PV, il est notifié que les devis seraient présentés à l’ensemble des copropriétaires. hors rien … la résolution étant adoptée, la communication de devis n est pas obligatoire ?

    Ensuite sans vote ni même proposition, il a été installé une chicane pour ralentir les véhicules mais surtout 2 rochers pour condamner des stationnements visiteurs (suite à un stationnement abusif), nous contestons cette décision non voté, quels sont nos droits ?

    Enfin lors d’une précédente AG, il a été décidé que l entretien des communs seraient réalisés bénévolement par les copropriétaires, 2 ans après une cotisation est réclamée si nous ne participons pas à cet entretien. Est ce légal ?

    Merci par avance.
    Votre site est vraiment super

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      En règle générale les aménagements des parties communes et des stationnements doivent faire l’objet d’un vote en AG.
      Lorsqu’il s’agit d’un acte de disposition des parties communes (condamnation des stationnements visiteurs) cela doit se voter au 26.
      Par contre, s’il s’agit d’aménagements pour des raisons de sécurité (ralentir les véhicules) il peut se dispenser du vote de l’AG, et de l’avis du CS … jusqu’à un certain montant.
      Pour avoir des réponses précises et argumentées à toutes vos questions, il serait plus judicieux de prendre rendez vous avec un expert.
      Cordialement

  5. Madeleine says:

    Bonjour,
    Des travaux de rempacement de la porte d’entrée de l’immeuble coté cour ont été votés en AG il y a plusieurs années et financés par les copropriétaires (nous n’etions pas propriétaire à l’époque). Le syndic est en charge des travaux selon le PV d’AG pour une renumération de 3%. Les travaux ont debutés cette année et ont été arrétés au bout d’une semaine car une copropriétaire a indiqué que les travaux ne sont pas aux normes car la porte n’est pas refaite à l’indentique et le batiment est inscrit à l’inventaire des patrimoines (pour les parties façades et tous les éléments la constituant). Le syndic indiquant que cela est vrai a arrété le chantier, 2000€ d’accompte deja versé à l’entrprise sont perdu, on n’a plus de porte et propose de voté en AG un nouveau devis pour un projet à l’identique. Selon moi il y a clairement une faute du syndic puisque celui ci aurait du des le depart faire des travaux en ligne avec la lesgislation ou à defaut demander une dérogation. La position du syndic aujourd’hui est la suivante c’est la décision des copropriétaires de faire ces travaux, c’est leur responsabilité donc c’est à eux de payer les surcouts et pertes liés à tous ce bazar. Ma question est donc de savoir s’il est possible d’attaquer le syndic pour defaut à leurs obligations de conseil et gestion administrative afin que les 2000€ perdu soit payer par eux et les surcouts du projet également?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement il est possible que le devoir de conseil du syndic puisse être mis en cause. C’était clairement au syndic d’être au courant de cette obligation de refaire à l’identique et d’en informer l’AG.
      C’est vrai que l’AG peut aller à l’encontre des conseils du syndic. L’AG est souveraine. Mais dans ces cas là, le syndic prend soin de dégager sa responsabilité et de le faire noter sur le PV d’AG.
      Il faut commencer par s’assurer que dans le PV d’AG ne soit pas inscrit noir sur blanc que le syndic dégage toute responsabilité vis à vis de la décision de l’AG. Ensuite envisager d’aller devant un tribunal.
      Néanmoins il convient de comparer le coût du procédure (frais d’avocat) et les bénéfices escomptés.
      Cordialement

  6. CV says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement en rdc.
    En AG, le remplacement de sols des paliers supérieurs a été voté.
    Vais-je devoir participer financièrement à ces travaux alors que je ne profite pas de cette rénovation esthétique ( le bâtiment a 3 ans ) et que les propriétaires concernés souhaitent avoir du lino en remplacement de la moquette posée lors de la construction en 2017 ?
    Vous me seriez d’une grande aide si vous pouviez m’éclairer sur le sujet 😉
    Vous remerciant de vos nombreux conseils trouvés ici.
    Christelle

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est votre règlement de copropriété qui décide.
      Tout dépend de la façon dont le règlement de copropriété a prévu les clefs de répartition de la cage d’escalier.
      Si vous pouvez accéder physiquement à ces paliers, il y a toutes les chances pour que vous deviez participer à leur rénovation. Par contre, étant au RDCH vous avez certainement des millièmes inférieurs à ceux qui habitent aux étages supérieurs
      Cordialement

  7. Fifi says:

    Je suis propriétaire d’un appartement dans une villa divisé en 4 lots. En 2017 on a voté pour, et payé pour les réparations de l’escalier extérieur de la partie commune. À l’époque on avait un « syndic bénévole’ géré par un des autres copropriétaires.
    Les travaux n’étaient jamais faits.
    Maintenant on a un syndic professionnel. Il y a deux semaines, j’ai chuté lourdement sur l’escalier, et j’aurais des séquelles pendant 6 mois à 2 ans et en conséquence, je suis bloquée à la maison. Je suis en correspondance avec le syndic pour endommagement.
    Mais il dit que le passé n’a rien avoir avec eux et on doit recommencer à zéro et prendre les devis etc pour faire les travaux.
    Est-ce que j’ai le droit de porter plainte contre l’ancien « syndic bénévole » qui a pris notre argent mais pas réparer l’escalier ? Si oui, est-ce qu’il y a un délai de prescription ?

    Je vous remercie beaucoup pour votre avis.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut savoir ce que vous entendez par “pris votre argent”.
      Il faut également savoir exactement pourquoi les travaux n’ont pas été mis en œuvre.
      Si les fonds ont été appelé et que les finances de la copropriété sont suffisantes, mais que malgré tout les travaux n’ont pas été commandés, oui vous pouvez vous tourner vers la justice. Mais c’est le juge qui tranchera.
      Cordialement

  8. Graciano says:

    Bonjour,
    je suis propriétaire d’un T1 bis que je loue, dans une résidence Bordelaise. le syndic me réclame une somme d’argent pour partciper au frais d’étanchéité des balcons. or, non seulement je n’en ai pas mais mon appartement donne sur la facade arrière, qui n’a pas de balcon. L’ensemble des autres propriétaires sont par contre concernés. j’ai envoyé une lettre recommandé signifiant que je n’étais pas d’accord mais n’ai pas de réponse…
    Qu’en pensez vous? Est il légitime que je sois concernée par ces travaux??
    Dans l’attente et en vous remerciant

    1. CoproConseils says:

      Sauf élément du règlement de copropriété dont nous ne pouvons être au courant, il semblerait oui Madame que vous soyez effectivement concernée par ces travaux, même si dans votre esprit vous ne l’êtes pas étant donné que vous n’avez pas de balcon. Au titre des articles 3 et 4 de la loi de 65, l’ensemble des copropriétaires est solidairement responsable du bâti dans une copropriété et l’entretien des balcons fait partie des travaux réalisés sur le gros œuvre ainsi sont le montant de ces travaux est réparti sur l’ensemble des copropriétaire au prorata de leurs tantièmes.
      C’est dommage que votre syndic ne vous ait pas répondu, mais il ne vous aurait vraisemblablement pas répondu autre chose.

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