Travaux sur les parties communes en copropriété

L’histoire de toute copropriété est jalonnée de travaux.
Réparations, améliorations, transformations, … les occasions de retrousser les manches sont nombreuses.
Mais cela donne souvent lieu à des incompréhensions, des tensions entre copropriétaires ou avec le syndic.
Les cas de figures sont tellement variés, que les copropriétaires ont quelques fois du mal à s’y retrouver.

  • Faut-il toujours une autorisation d’assemblée générale ?
  • Quelle majorité prévaut ?
  • Le syndic aurait-il du présenter des devis ?
  • à quels honoraires le syndic peut-il prétendre ?
  • le conseil syndical peut-il décider ?

Autant de questions auxquelles nous allons tenter de vous aider répondre.

Première question préalable :

Parties communes ou parties privatives ?

Les parties communes sont les éléments de la copropriété dont les copropriétaires se partagent l’usage.

Certaines sont évidentes comme la montée d’escalier, les accès à la copropriété, le hall d’entrée …
D’autres ne viennent pas immédiatement à l’esprit, mais sont pourtant des éléments communs ; les fondations, les murs, le toit. Mais également les réseaux d’adduction ou d’évacuation, les voies d’accès… Ainsi, même une ASL composée de maisons individuelles bien séparées peut avoir des parties communes.

A l’opposé, les parties privatives sont  à l’usage exclusif du propriétaire du lot : l’appartement, sa cave. Également le parking s’il est privatif, ou le garage.

Il existe aussi des éléments mixtes. Certaines canalisations par exemple sont en partie communes en parties privées, suivant si on se situe avant ou après dérivation.

Il existe enfin des parties qui sont à l’usage exclusif d’un lot, mais qui pour autant restent parties communes. Ce sont ce qu’on appelle parties communes à jouissance privative. Par exemple certains rez de jardins.

Donc une des premières questions à laquelle il faut pouvoir répondre c’est : est-ce que ces travaux concernent une partie privative ou une partie commune. De la réponse à cette question découle les droits et obligations de chacun.

Dans cet article nous allons nous concentrer sur les travaux sur parties communes. Si ceux qui vous occupent sont sur des parties privatives, veuillez vous rapporter à l’article correspondant en cliquant sur le lien.

Faut-il voter tous les travaux en assemblée générale ?

Oui … à 90%.

Un vote en assemblée générale doit précéder tous les travaux réalisés collectifs dans la copropriété sur les parties communes.
Sauf les travaux d’entretien courant…

Travaux d’entretien courant

Les travaux d’entretien courant peuvent être décidés unilatéralement par le syndic à partir d’une information donnée par un copropriétaire ou un membre du CS.
Il n’est par exemple pas nécessaire d’obtenir une décision d’AG pour remplacer une ampoule dans la cage d’escalier.

Assurer la bonne conservation de l’immeuble fait partie des missions du syndic. C’est une des raisons pour lesquelles un syndic est obligatoire. Il a pour mission de veiller à l’entretien de l’immeuble et ainsi d’assurer la conservation du patrimoine. Ses compétences de professionnel de la gestion immobilière lui permettent de veiller à cet entretien. C’est donc sa responsabilité.

Les frais afférents aux travaux d’entretien courants sont des intégrés aux charges courantes.

Le conseil syndical est-il décisionnaire ?

Non. L’avis du conseil syndical est systématiquement consultatif.

Bien souvent nous entendons : “le conseil syndical a décidé …”.
La loi ne donne pas au conseil syndical la mission de décider ou non de réaliser des travaux.

Pour assurer la mission de conservation de l’immeuble, le syndic peut avoir besoin d’informations.
Qui mieux que les occupants peuvent lui indiquer les élément de la copropriété qui nécessite de l’entretien ?
Bien souvent c’est le conseil syndical qui fait attention aux éléments qui nécessitent réparation et entretien.
Bien souvent le CS appelle le syndic pour l’informer des travaux à réaliser. Telle est sa mission décrite dans la loi de 65.

Ceci peut donner l’impression que le CS commande les travaux au syndic. On peut être amené à penser que le conseil syndical décide.
Il n’en est rien.
Seul le syndic peut décider des travaux d’entretien courant. Sinon, l’assemblée générale doit être consultée.

Le cas particulier de la délégation de pouvoir

Le seul cas où le conseil syndical peut décider, c’est lorsque l’AG lui délègue ce pouvoir. C’est ce qu’on appelle une délégation de pouvoir. L’AG a donc préalablement pris une décision de principe. Elle laisse au CS le choix de la décision finale.
La délégation de pouvoir peut même être “étendue”. Pour en savoir plus lisez l’article correspondant.

Le conseil syndical doit-il être consulté ?

En AG, chaque année, le syndic fait voter le “montant des contrats et marchés à partir duquel la consultation du CS est obligatoire”. Cela signifie que même pour de l’entretien courant, si les travaux dépassent une certaine somme, le conseil syndical doit être consulté.

Remarques :

  • Il en faut pas confondre cette somme avec un budget alloué au CS. Le conseil syndical n’a pas le droit de décider unilatéralement de travaux dans la copropriété sauf délégation spécifique. Voir pour cela la délégation de pouvoir étendue consentie au CS et applicable à partir de début 2021
  • Consultation ne signifie pas validation. Il est tout à fait possible que le syndic consulte le CS et fasse les travaux malgré son désaccord. Cela reste légal. Il est également possible que le conseil syndical n’ayant pas donné son accord, le syndic obtempère en “dégageant sa responsabilité”.

Devis obligatoires

Chaque année également, en assemblée générale, les copropriétaires décident à partir de quel montant de travaux le syndic devra obligatoirement chercher plusieurs devis.

Cette obligation ne signifie pas qu’il doit présenter plusieurs devis, mais simplement qu’il doit en rechercher plusieurs. C’est une obligation de moyens et non de résultat.

Au delà de cette obligation, il est important de noter que tous les copropriétaires peuvent de leur côté chercher des devis et essayer de trouver mieux pour moins cher.

Travaux urgents

Il est possible que la situation de l’immeuble ou la survenance d’un événement soudain nécessitent la réalisation de travaux urgents. Les travaux d’urgence sont spécifiques. Leur objectif est de préserver le bâti et ou de garantir préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants de l’immeuble et il y aurait un risque à les reporter. Repeindre la cage d’escalier, ou tondre la pelouse ne peuvent pas être considérés comme “travaux d’urgence” par exemple. Par contre réparer une marche de l’escalier qui risque de faire chuter un occupant, ou bien couper la branche d’un arbre qui menace de tomber, sont clairement des travaux d’urgence.

Pour ces travaux là, le syndic peut agir directement sans en référer à quiconque. Il a le droit de consulter le CS s’il en a le temps, mais il n’est pas obligé.

Il peut engager un tiers de la somme totale. Par contre il a l’obligation de convoquer sans délai une assemblée générale extraordinaire pour faire valider par un vote en AG  ces travaux, ainsi que leur financement. Notez qu’en général, il y a une somme prévue pour les travaux urgents dans les budgets des copropriétés. Si les travaux urgents ne dépassent pas la sommes disponible, le syndic peut l’engager sans obtenir l’aval de l’AG ni sans avoir besoin de convoquer une AGE.

Autorisation de l’assemblée générale pour travaux sur parties communes

Tous les travaux autres qu’entretien courant ou urgents, sont donc concernés par le vote d’une résolution par l’assemblée générale.

Ces travaux doivent être votés en AG, à la majorité requise. La nature des travaux détermine la majorité qui s’applique. D’une manière générale les travaux d’entretien et de réparation doivent être votés à la majorité simple. Par contre, c’est la majorité absolue qui s’applique pour les travaux d’addition, amélioration, transformation.

Depuis la loi ELAN, chaque vote de travaux en copropriété doit être immédiatement suivi d’un autre vote qui en détermine le financement. Ce second vote a lieu à la même majorité que celle qui a présidé à la validation des travaux.
Exemple installation d’une caméra de vidéosurveillance, validée à la majorité de l’article 25, financement par un appel de fond exceptionnel appelé en une fois au prochain appel de fonds, également voté au 25.

Démarches administratives suite à validation de travaux sur les parties communes

Votre copropriété vient de voter la réalisation de travaux sur les parties communes. Réfection de toiture, ravalement, démolition d’un muret, construction d’un local poubelle, plantation d’une haie, nettoyage d’une courette intérieure …

Qui est responsable des démarches administratives nécessaires à la réalisation de ces travaux. La déclaration auprès de l’urbanisme par exemple.
Pour savoir quelle est la TVA qui s’applique, reportez vous à notre article à ce propos.

Cela dépend de la décision d’assemblée générale

Travaux votés au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires

Si c’est l’ensemble de la copropriété qui a décidé de réaliser les travaux pour la collectivité des copropriétaires, alors le syndic est le mandataire de la copropriété et est fondé à demander toutes les autorisations administratives au nom de la copropriété. C’est par exemple le cas lors de la mise en œuvre d’un plan pluriannuel de travaux.

C’est valable même si cela concerne une partie commune à jouissance privative. Cela peut également concerner l’extérieur comme la plantation de haies.

Notez pour mémoire que le syndic peut exiger une rémunération spécifique pour le suivi des travaux . Le montant des honoraires sur travaux doit

  • impérativement être voté lors de la même AG que les travaux et à la même majorité,
  • être exprimé en pourcentage du montant des travaux

Ce mode de détermination des honoraires sur travaux est renforcé par la publication de la fiche d’information syndic obligatoire à compter du 1er janvier 2022.

Autorisation à titre individuel

Si à l’inverse, la copropriété vote une autorisation de travaux pour qu’un copropriétaire réalise à ses frais des travaux sur les parties communes, alors le syndic n’est pas fondé à le représenter sans qu’un mandat exprès lui soit confié. Le propriétaire doit réaliser lui même les démarches administratives liées aux travaux ou bien mandater personnellement le syndic dans un contrat spécifique qui donnera lieu à rémunération bien entendu.

Travaux sur parties communes non votés en assemblée générale

Il est important de noter à toutes fins utiles, que les copropriétaires n’ont pas le droit de réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Article 9 de la loi de 65. Voir également notre article à ce propos.

Dans certaines copropriétés, il est des parties communes qui se retrouvent à être “à jouissance exclusive”. Comme un bout de palier ou un bout de couloir. La loi s’applique également à ces parties et ce, depuis la loi SRU de 2000.

 

154 responses to “Travaux sur les parties communes en copropriété

  1. Florian says:

    Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement dans une résidence de 60 appartements soumis à un syndic bénévole.
    En 2017, une assemblée générale s’est tenu pour faire voter la réfection du toit ainsi qu’une provision sur 3 ans(devis à l’appuie afin de repartir la provision par appartement qui était de 3000€ par appartement) avec un début de travaux initialement prévu fin 2020-début 2021. Depuis nous avons changé de responsable syndic et le crise sanitaire est passée par la, retard sur les travaux, flambée des matériaux etc..
    Depuis la prise de ses fonction, aucune infos n’a été communiqué sur L’avancement du projet, rien du tout.
    Début décembre chaque copropriétaires a reçu un mail qui mentionnait une rallonge des sommes sur l’idée voté en 2017 avec les meme cotisation ( 1008€ par appartement) sans justificatif ni devis, alors ma question est la suivante est ce legale de faire cette demande par mail? Est ce qu’on est forcé de payer cette somme de suite et sans justificatif pour donner cette somme?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement il faut une AG.
      Cordialement

  2. Santerre says:

    Bonjour. Nous sommes locataires dans une co propriété et la propriétaire a décidé de changer dans les parties communes les hublots d’éclairage, de mettre un détecteur de présence…sans en avertir personne et à ce jour, elle nous demande de payer cela dans nos charges en établissant une régularisation de charges. Est-ce normal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ces frais peuvent effectivement être considérés comme charges récupérables.
      Cordialement

  3. Michel says:

    Bonjour,
    Je suis copropriétaire dans un immeuble avec un syndic bénévole. Deux propriétaires dont le président du syndic souhaitent réaliser des travaux de rénovation de la façade extérieur.
    Ils proposent des devis de leur propre entreprise pour la réalisation des travaux.
    Ont il un droit de vote sur cette décision de rénovation de la façade?
    A noter que ces deux personne sont propriétaire dans l’immeuble au titre qu’ils ont des entrepôts pour leur entreprises de peinture. Je vous remercie
    Cdlt

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, ils votent comme tous les autres copropriétaires.
      Cordialement

  4. Elisabeth says:

    Bonjour,
    Lors de la dernière AG des travaux ont été voté, mais un des copropriétaire n’a pas payé l’appel de fonds demandé par le syndic. Sommes-nous obligés d’attendre qu’il règle la somme pour lancé les travaux.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non ce n’est pas du tout obligatoire. Mais tout dépend de la situation financière de votre copropriété. Le syndic a aussi comme mission de ne pas mettre la copropriété en difficulté.
      Cordialement

  5. Semedo says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire au première étage dans un appartement dans mes toilettes j’ai la canalisassions qui fournir l’eau chaude pour tous l’immeuble elle fuit c’est bien noté que cette partie est commune mais vue quel est installer chez moi mon syndic ne veut pas intervenir est ce normal alors qu’elle alimente toute l’immeuble ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est malgré tout au syndic d’intervenir.
      Vous pouvez en informer votre assurance habitation et le mettre en demeure d’intervenir.
      Cordialement

  6. Besseyre says:

    Bonjour
    J’ai acheter un appartement en dernier etage avec une veranda montée partiellement sur la surface de la terrasse.
    L’ancien propriétaire a eu l’accord de la copropriété mais s’est engagé à payer tous les travaux de la copropriété sur cette terrasse.
    A ce jour, la descente d’eau pluviale qui est sous la véranda est bouchée la copro veut bien payer la descente mais me demande de faire et payer toute l’étanchéité de la terrasse sous véranda (partie commune mais engagement de L’ancien propriétaire)
    Que vaut cet engagement? J’en avais connaissance par tous les cr joins à la vente sans en avoir mesuré l’importance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend des engagements de l’ancien propriétaire, de l’acte de vente que vous avez signé, et du règlement de copropriété. Il est impossible de vous répondre en l’état.
      Il faudrait prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils pour pouvoir échanger avec lui. Cordialement

  7. Clement says:

    Bonjour,
    La batisse est divisé en 3 lots : 2 appartements de 45m² et une maison de 70m²
    Je suis propiétaire de la maison. il n’y a pas de charges de copro. seulement une assurance à payer pour les parties communes (hall, garage..)
    Le garage commun comprend un portail basculant et 3 places situé sous mon logement.
    Le volume du garage permettrait une extension de ma maison.
    Je m’interroge sur cette éventuelle extension de mon bien sur cette partie du garage en création de plancher.
    Cette construction n’aurait aucun impact sur l’accès aux 3 places dans le garage commun. le seul impact serait une diminution de la hauteur sous plafond sur une partie du garage , passant de 8m à 4m environ.
    Quelles sont les autorisations nécessaires ? Quelle attitude à tenir auprès des 2 autres co-propriétaires ?
    très cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’assurance est une charge de copropriété.
      Quels que soient les travaux envisagés et les conséquences sur la copropriété, il faut soumettre le projet en assemblée générale de copropriété.
      Si vous avez besoin de conseils plus précis et personnalisés, vous pouvez prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils.
      Cordialement

  8. dysa says:

    Bonjour, depuis 2011, je suis propriétaire d’un lot (456/1000), composé d’une maison individuelle construite en 2003/2004 sur un lot de parcelle de lotissement, lui-même divisé par la suite en 2 lots, et donc partageant le toit, les murs mitoyens intérieurs et extérieurs et les réseaux avec le 2è lot (544/1000) de l’actuel propriétaire ; en particulier FT/Fibre (départ chez mon lot et le 2ème depuis son terrain), eau : avec un compteur général sur le trottoir devant mon lot, départ du réseau d’eau vers chez lui depuis chez moi et 2 compteurs divisionnaires à l’intérieur des 2 lots ; edf : un compteur extérieur sur le mur devant chez lui et deux compteurs intérieurs. La mise en copropriété horizontale a été réalisé par ce dernier en 2006, bien que le règlement du lotissement interdisait les subdivisions parcellaires, lors de la 1ere mise en vente de mon lot qui lui appartenait en tant que premier acquéreur de l’ensemble en 2004. Il est dans l’immobilier, figure dans mon acte notarié comme ayant participé à la construction de l’ensemble immobilier dont le permis de construire et les plans datent de 2003 et dont il a fait acquisition auprès du demandeur de ces derniers qui apparait en tant que maître d’ouvrage mais n’avait selon lui plus d’argent pour la finir (d’où les malfaçons) en 2004. Il a mis en location le 2ème lot, qu’il a habité dans un premier temps, puis mis en vente ce dernier en 2012, date à laquelle son administrateur de biens m’a contacté pour payer les factures d’eau, mettre le compteur à mon nom, individualiser l’eau, bien que je pensais celle-ci pourtant déjà être effective pensant avoir acheté un bien certes mitoyen, et donc en copropriété de fait, mais avec ses propres compteurs, et menacé de me la couper. Après 10 ans de longues et multiples fastidieuses démarches auprès des principaux professionnels, après plusieurs tentatives de contacts et mises en demeure de régulariser la situation, n’ayant pas réussi à obtenir les plans des réseaux indispensables à tout travaux, ni possibilité d’individualiser, au moins pour le plus urgent, le compteur d’eau qui génère des erreurs récurrentes de gestion, de calculs à mon désavantage et des pressions, je n’ai toujours pas de réponses satisfaisantes de sa part malgré mes courriels, LAR et contact téléphonique mi 2020 après avoir appris la mise en vente de son lot et le départ de son locataire prévu pour mi 2022 alors qu’il m’a pourtant indiqué qu’il chercherait et se renseignerait pour savoir comment récupérer les plans de réseaux, qu’il a bien dû avoir en main et savoir comment se les procurer au moins auprès du maitre d’ouvrage aujourd’hui à l’étranger, qu’il ne serait éventuellement pas contre une sortie de copropriété mais qu’il ne savait pas si elle était possible et si on pouvait individualiser les compteurs d’eau, pour le plus urgent et important, en copropriété horizontale mais que n’étant pas le bénéficiaire, puisqu’il pouvait très bien rester comme ça, il n’accepterait de participer qu’à hauteur de 50% et était déjà bien conciliant. Or tous les professionnels et spécialistes consultés, m’ont tous déconseillés de le faire, le payeur devant être le demandeur et ne pouvant pas faire de devis, sans plans de réseaux d’une part et pour des compteurs, au moins pour celui de l’eau, qui ne sont pas à mon nom mais bien à son nom à lui. Il m’a effectivement confirmé que je ne pouvais rien faire sans lui puisqu’il est l’unique représentant légal de la copropriété, dont il est l’initiateur et donc détenteur de toutes les pièces, et majoritaire de surcroît, or difficile à joindre car souvent à l’étranger. Ils m’ont par ailleurs fortement déconseillés de le faire devenant ainsi responsable en cas d’inoccupation, de fuites ou de non paiements de l’habitation constituant le 2è lot. Ils m’ont tous conseillés de le laisser faire les démarches, ne pouvant de toute façon pas seule en assumer la charge ni au niveau administratif, technique que juridique et financier, n’étant pas disponible, étant seule, isolée et ayant des soucis de santé aggravés par ce dossier. Que pourrais-je légalement faire aujourd’hui pour éviter que ce dossier ne s’enlise et me retrouver sans interlocuteurs s’il parvient à vendre son bien? Puis-je le mettre en demeure, comme me l’a conseillé un professionnel, de demander et prendre totalement en charge l’installation d’un 2ème compteur d’eau devant chez lui pour enfin pouvoir en individualiser, comme pour l’électricité et les réseaux FT, la gestion, et le menacer comme l’a fait son administrateur de biens de lui couper l’eau puisque le réseau vers chez lui part de chez moi s’il ne le faisait pas ? Peut-on le faire et rester en copropriété ou faut-il, ou vaut-il mieux, avant sortir de la copropriété ? Si tel était le cas, quelles sont les démarches, étapes, coûts, répartitions et moyens éventuels d’aide à la prise en charge ? Vous remerciant par avance pour vos conseils et la qualité de votre site, cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est possible de “sortir de la copropriété” que si la division physique est possible. En ce qui vous concerne, vous avez un toit et des murs en communs. Donc dans votre cas vous êtes obligatoirement en copropriété.
      Concernant les autres questions, les réponses que nous apportons dans les commentaires de ce site n’ont pas pour vocation à être l’équivalent d’une consultation juridique. Si vous souhaitez obtenir des réponses précises et personnalisées, merci de prendre rendez-vous avec un expert en cliquant sur ce lien.
      Cordialement

  9. Jessica says:

    Bonjour, lors de la dernière AG il a été refusé la mise en place d’un adoucisseur.
    or le syndic a quand même procédé aux travaux!! que faut-il faire? engager sa responsabilité?

    Merci,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Dans un premier temps il faut vérifier sur le PV d’AG que la décision a bel et bien été refusée.
      Nous avons déjà vu une résolution refusée en AG être notée comme acceptée, et si le président de séance signe le PV d’AG sans vérifier, la décision est réputée acceptée.
      Donc si la résolution est effectivement refusée par l’AG, alors oui, vous pouvez engager sa responsabilité.
      Cordialement

  10. Lolo says:

    Bonjour,
    Lorsque des travaux de toiture sont votés en AG mais que les devis restent à établir, qui va payer les travaux? Les copropriétaires au moment du vote ou ceux au moment de la réalisation/validation des devis ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de ce qui a été décidé en AG.
      L’assemblée générale lorsqu’elle vote des travaux, doit également voter leur financement.
      Cordialement

    2. Fontaine says:

      Bonjour, il y a un an et demi nous avons voté à l’Assemblée générale des travaux de clôture dans une copropriété. L’entreprise repousse toujours le délai de commencement des travaux. Que pouvons nous faire? Je suis la Présidente.

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend du contrat signé avec l’entreprise en question et si un acompte a été signé.
      A priori il faut les mettre en demeure de réaliser les travaux commandés.
      Cordialement

  11. Lagarde says:

    Bonjour,
    L’assemblée générale de notre copropriété a voté à l’article 24, le remplacement des boîtes aux lettres existantes, pour les remettre aux normes. N’est-ce pas plutôt l’article 25 ?
    D’avance merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est bien du 24.
      Cordialement

  12. GIRELLI says:

    Bonjour
    Le changement de couleur de la porte des ascenseurs a été voté en AG. Nous sommes une Résidence avec 5 entrées différentes.
    – Chaque entrée peut-elle choisir une couleur différente pour les portes d’ascenseur ou devons nous conserver une uniformité de couleur pour toutes les entrées ?
    – le conseil syndicat est-il seul décisionnaire sur le choix de la couleur ?
    Si non comment se fera le choix ? Nous sommes 72 co propriétaires.
    Merci de votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le règlement de copropriété est le document dans lequel vous pourrez trouver la réponse à la première question.
      Le conseil syndical n’est certainement pas décisionnaire sauf si l’AG lui en donne délégation.
      Sinon le choix se fera en AG à la majorité de l’article 24.
      Cordialement

  13. ledoux says:

    Bonjour, dans le carde d’un projet de construction de balcon ne concernant que la moitié des copros, et il possible de créer le projet au nom de la corpropriété mais en appelant et répartissant les charges qu’aux copros concernés ou plutot donner une autorisation de travaux individuelle aux frais de chaque personnes concernées, à la condition de respecter le carde du projet X qui serait prédefini ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seul le règlement de copropriété s’applique pour la répartition des charges. Toute répartition qui ne respecterait pas votre règlement de copropriété serait illégale.
      Cordialement

  14. Bachelet says:

    Bonjour , nous sommes dans une petite copro 3 lots mais 2 copropriétaires a 500 tantième chacun. Nous venons de mettre en place un syndic.pro. celui ci nous informe de l’obligation de mettre en place un contrat entretien pour le portail électrique .
    Chaque devis présenté fait état aussi d’une mise aux normes du portail. Celle ci est elle également obligatoire ? A ce jour notre portail est à battants avec un bip mais ouverture manuelle possible si coupure de courant, cellules de sécurité pour pas qu’il se referme si quelques chose devant et gyrophare .

    Cette mise au norme fait elle partie des travaux de conservation du bâtiment ?
    Le syndic peut il décider seul en sachant que nous avons instaurer et voté en AG des seuils au delà auquel le conseil syndical doit être consulté 500 et aussi travaux vote en AG si excède 1000€
    Les devis présentés dépassent largement
    Où puis je trouver des infos ?
    Merci pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui c’est obligatoire. N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils pour des informations plus précises.
      Cordialement

  15. Meslar says:

    Bonjour,

    Je suis copropriétaire d’un appartement dans une maison divisé. Des travaux ont été engagés sur les parties communes (peintures, réparation porte d’entrée et interphone). Le syndic bénévole à comptabilité nos part à payer en tantième sans comptabiliser la place de parking qui se trouve dans copropriété.

    Et un autre devis effectué pour un mur extérieur au niveau de l’entrée, et là pour diviser le paiement les places de parking sont bien prises en compte.

    Cela est-il normal ?
    Les places de parking ne doivent pas être comptabilisées qu’importe les travaux sur parties communes ou extérieures ?

    Merci pour vos lumière
    À vous lire
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de votre règlement de copropriété. C’est en priorité lui qui s’applique.
      Cordialement

  16. Braindot says:

    Bonjour, nous sommes une copropriété de 5 bâtiments dont un bâtiment isolé avec son parking privatif.sur ce parking, les propriétaires de ce bâtiment ont décidés de nettoyer et repeindre les murets de ce parking eux même et de façon bénévole sans frais supplémentaires pour les autre bâtiments. Faut-il l’accord des propriétaires des autres bâtiments ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      S’il n’y a pas de facture et que les travaux ne modifient rien (nettoyage et peinture à l’identique), alors effectivement il n’est pas nécessaire d’avoir une validation en AG avant de réaliser ces travaux. Cordialement

  17. Stéphanie says:

    Bonjour
    Nous allons faire des travaux dans notre copropriété, nettoyage du toit et réfection de 2 cheminées en zinc. Est ce qu’on doit diviser la somme totale par 5 (copropriétaires) ou bien est ce au millièmes ? Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il y a toutes les chances pour que ce soit aux millièmes, mais seul votre règlement de copropriété peut vous le dire.
      C’est lui qui s’applique.
      Cordialement

  18. CHATELLARD says:

    Bonjour
    Je suis copropriétaire dans une résidence où le règlement de copropriété stipule que la pose de store est autorisée sous réserve de respecter la forme et la couleur choisie par le syndic après approbation de l’ag des copropriétaires.
    Je suis la première à vouloir en installer un. J’ai donc proposé un modèle et demander l’inscription d’une résolution pour validation du choix du store et choix d’un coloris.
    Le syndic a mis en résolution : accord à donner pour la pose d’un store
    Je trouve que ce n’est pas correct et peux induire en erreur sur l’avis à demander notamment pour les votes par correspondance’
    Ai-je raison? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement ce n’est pas très précis pour ceux qui vont voter par correspondance.
      Si en cours d’AG la résolution est notablement modifiée, alors les votants par correspondance doivent être comptabilisés comme défaillants.
      Cordialement

  19. CHATELLARD says:

    Bonjour
    Copropriétaire dans une résidence où les occupants ont pris l’habitude d’utiliser les espaces verts comme zone de parking, j’ai mandaté le syndic (délais et lar respectés) pour inscrire à la prochaine AG une résolution avec devis pour installer des dispositifs ne permettant plus aucun passage sur les espaces verts.

    Cette résolution n’apparaît pas dans l’ordre du jour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Merci pour votre question claire qui nous permet de préciser un point important :
      Même si rien ne vous y oblige dans la loi, il est préférable lorsque vous souhaitez vraiment qu’une question soit mise à l’ordre du jour d’une AG, d’envoyer votre demande (dans les délais évidement) en recommandé. Sinon, rien n’empêche votre syndic de prétendre qu’il n’a pas reçu votre courrier et vous ne pourrez pas le prouver.
      Si la question a été envoyée en recommandée et non prise en compte vous êtes alors en mesure soit d’exiger qu’un erratum soit publié si vous êtes dans les 21 jours, soit que l’assemblée soit reconvoquée à une date ultérieure pour que la convocation prenne en compte votre résolution.
      Cordialement

    2. CHATELLARD says:

      Bonjour
      J’ai envoyé une lettre recommandée en demandant un rectificatif alors que nous étions bien au delà du délai de 21 jours. Aucun rectificatif n’a été fait.
      Quelle attitude dois-je tenir?
      Cordialement

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42.
      Cordialement

  20. Marta says:

    Bonjour, suite à mon sinistre en Janvier 2017, gros incendie, mon syndic me réclame 2656,06€ de honoraires gestion sinistre et suive des travaux. Au moment des expertises tout avait été pris en charge par les assurances, assurance copropriété et mon assurance personnelle, d’ailleurs j’avais pris un expert de mon côté.
    Peut le syndic me réclamer cette somme en disant que l’assurance n’a pas pris en charge ces honoraires ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour pouvoir vous en dire plus sur vos droits, il faudrait faire une analyse des clauses des différents contrats (assurances – syndic …)
      Si vous souhaitez nous confier la mission, merci de nous demander un devis.
      Cordialement

  21. algambo says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un local d’habitation dans une copropriété. Il y a deux fuites d’eau au plafond certainement lié à des ruptures de canalisation encastré.
    Un plombier va se déplacer pour faire des recherches de fuites.
    Après m’être informé je suis assez confus sur ma situation.
    D’après la loi 65-557 article 3. Les canalisations encastrées sont considérées comme communes a moins qu’une clause disent le contraire.
    Dans ce cas, est ce que c’est le syndic de la copropriété qui doit prendre en charge les travaux et la rénovation qui concernent les canalisation encastrées?
    Ailleurs j’ai trouvé un site qui met en avant que les travaux de remise en état des canalisations encastrées ne sont pas a la charge du copropriétaire du dessus mais du copropriétaire qui subit les dégats. C’est à dire moi.
    Pourriez vous m’éclairer sur ma situation vis à vis de la loi 65 557 et si oui c’est bien à moi de régler l’ensemble des frais de remise en état des canalisations?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Après compteur une canalisation encastrée peut effectivement être une partie privative. C’est votre règlement de copropriété qui décide. Oui nous pouvons vous éclairer sur votre situation et vos droits et vous donner des conseils personnalisés, mais il faut pour cela prendre un rendez-vous avec un expert CoproConseils et impérativement vous munir de votre règlement de copropriété pour ce rendez-vous.
      Cordialement

  22. vanadiavincent says:

    Bonjour,
    L’AG de notre copropriété a voté les travaux consistant entre autre à changer les colonnes d’évacuation des eaux usées des cuisines. Le devis que nous avons accepté stipule la pose de tuyaux de diamètre 100 mm. L’entreprise effectuant les travaux a posé des tuyaux diamètre 80 mm. Elle indique qu’elle remplace à l’identique (ce qui n’est pas indiqué dans son devis) et que de plus la gaine ne permettrait pas de poser un diamètre supérieur à l’existant. Nous prévoyons de faire contrôler par une personne habilitée si effectivement la gaine ne permet pas de poser un tuyau de diamètre 100.
    Les questions sont:
    – pouvez nous dire pour un immeuble de 6 niveaux quel est le diamètre minimum des évacuations des eaux usées des cuisines?
    en sachant qu’aujourd’hui dans chaque cuisine il y a en plus de l’évier, un lave linge et un lave vaisselle.
    – dans le cadre d’un changement complet des évacuations est-ce que la norme actuelle est applicable?
    – quel recours pouvons-nous envisager contre cette entreprise qui n’a pas respecté son devis?
    Dans l’attente de votre réponse,
    Cordialement
    Vincent V.

    1. CoproConseils says:

      Monsieur V.
      Votre copropriété étant adhérente à CoproConseils, vous pouvez poser vos questions directement à l’expert qui s’occupe de votre copropriété. Ces questions lui ont été transmises. Vous recevrez une réponse d’ici peu. Cordialement

  23. Rere says:

    Bonjour je suis propriétaire d’un lot sur 4 dans une bâtisse !des propriétaires ont entrepris des travaux sur la toiture ( changement de tuile sur un côté) installer un poelle à bois avec extraction sur le toit ( donc trou dans la toiture )puis on fais une ouverture pour une extension et une autre ouverture dans mur Maitre pour une fenêtre ! Et tous ça sans autorisation ! Et tenez vous bien maintenant il veulent que la copro répare la toiture car il y aurai une fuite chez eux ! Que faire svp nous sommes perdu ! Nous avons déjà envoyer une lettre recommandée pour se dissocier des travaux réaliser car non conforme ( ouverture sans ipn) mais pour la suite nous somme perdu merci de votre réponse !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez raison, ça fait beaucoup de travaux sans autorisation. Pour autant ce sont des travaux qui ne se font pas en un jour, le syndic aurait du réagir. Pour pouvoir vous répondre et vous aider, il faudrait connaître les actions qui ont déjà été mises en place par le syndic. Ensuite il faudrait connaître la position des autres copropriétaires et les millièmes de chacun. S’il y a une possibilité de régler ça sans passer par un tribunal, ce ne peut être que par l’action du syndic. Si vous souhaitez des conseils personnalisés pour défendre vos intérêts, il faut prendre rendez-vous avec un expert.
      Cordialement

  24. Agata says:

    Bonjour,
    Nous avons acheté un appartement en dernier étage en juillet. En aout en faisait un trou dans un mur en placo nous avons vu que la poutre derriere était en mauvaise état. Nous avons signalé ce sujet au syndic immédiatement. Après des passages des 3 experts et enfin un bureau d’études (le syndic a entre temps validé l’engagement de frais de BE et de la démolition de placo en totalité), il y a 2 semaines nous avons eu un constat de BE: l’appartement est inhabitable à cause de toit qui risque de s’effondrer.
    Egalement, une structure soutenant la poutre en mauvaise état a été découverte et il a été confirmé que celle-là a été installée en 2009 par l’ancien propriétaire (nous avons la facture à l’appui), sans aucune mention/demande d’autorisation à la copropriété. L’ancien propriétaire n’a évidement pas mentionné ce sujet lors de la vente et nous n’avons pas pu voir le problème, dissimulé derrière le mur en placo.

    Pour que le devis de travaux puisse être établi, les travaux de démolition plus conséquents doivent être engagés. Le syndic nous dit devoir convoquer l’AG en premier temps pour valider le montant de la démolition et en 2e temps pour valider le montant des travaux estimé ensuite. Les autres copropriétaires ont l’aire de vouloir demander plusieurs devis aux plusieurs entreprises. Le tems passe et nous nous retrouvons dans l’appartement jugé “inhabitable” sans un délai de fin de cette histoire validé.
    Nous avons 3 questions:
    – à quel point nous pouvons presser le syndic (qui pour l’instant est de très bonne foi, mais ne risquera pas d’engager des travaux sans avoir un accord de la copropriété) pour avancer au plus vite et quels sont les délais de convocation d’AG dans ce cas?
    – est-ce que la copropriété peut retarder des travaux?
    – à quel point cet état de la poutre peut être considéré comme un vice caché?

    Merci d’avance pour votre réponse et cotre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui le délai de convocation peut être réduit.
      La copropriété peut tergiverser sur le choix des entreprises et demander des devis complémentaires et ainsi retarder les travaux, mais vous pouvez de votre côté invoquer un préjudice s’ils y mettent vraiment de la mauvaise volonté.
      Concernant le vice caché c’est une autre affaire. Et là vous devez obligatoirement aller devant un tribunal … avec des preuves.
      N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert pour des conseils plus personnalisés.
      Cordialement

  25. Lilou says:

    Bonjour,
    Je suis syndic bénévole d’une petite copropriété. Nous avons fait réaliser un Diagnostique global de l’immeuble en début d’année qui n’a rien révélé d’alarmant (une pourte a reprendre au dernier étage mais rien ne mettant en péril la batisse).
    Or, une copropriétaire a de son coté, sans en avertir la copro ni le syndic, mandaté un expert et fais constaté sois disant des travaux urgents. (la poutre de soutien au dernier étage menacerait de s’éffondrer d’après son artisan ou expert). Du coup elle a demandé a un artisan de venir poser des poutres de soutien à chaque étage de l’immeuble et dans les caves.
    A t elle le droit de faire cela sans en avertir le syndic et les copropriétaires ?
    Apparemment elle prépare des devis afin d’organiser une AG extra.
    Est on en droit de refuser sa démarche ? le DTG n’étant pas alarmant ??

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La copropriétaire a effectivement le droit de mandater un expert, elle a le droit de demander une AGE …. mais tout ça à ses frais.
      Si elle souhaite faire poser des poutres de soutien, elle peut le faire toujours à ses frais, mais il convient qu’elle ait au préalable une autorisation de réaliser des travaux sur les parties communes.
      Au final c’est l’assemblée générale qui est souveraine pour estimer si oui ou non il convient de faire des travaux.
      Cordialement

  26. MARTINET says:

    Bonjour,

    Je suis proprio d’un appartement au 2 éme et dernier étage sous les combles et j’ai une infiltration d’eau via la toiture. Cela engendre beaucoup de dégâts dans mon appartement.
    Mon syndic a donc contacté une société pour réaliser la réparation de cette fuite.
    Mais apparemment au delà d’une certaine somme, ils doivent soumettre la réalisation des travaux aux votes d’une AG.
    Donc si la majorité de la copropriété vote NON, je ne peux pas réparer la toiture au frais de la corpro, et je reste dans un appartement qui prend l’eau ?

    Normalement le syndic doit assurer la bonne conservation de l’immeuble c’est obligatoire.

    Pouvez vous apporter une réponse à ma question svp ?

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement le syndic doit assurer le hors d’eau, c’est une obligation légale. L’AG ne peut pas être en juin si vous avez des infiltrations en novembre.
      Si l’assemblée refuse les travaux, vous pouvez entamer une procédure pour abus de majorité.
      Cordialement

  27. Vincent says:

    Bonjour,
    Nous sommes propriétaire d’un appartement à l’étage d’un ancien château depuis 1 an et demi. Nous sommes 3 copropriétaires et il n’y a pas de syndic. Le règlement de copropriété date de 1975 et est très générique.
    Notre canalisation d’évacuation d’eau usées descend à la verticale chez notre voisine du dessous dans ses toilettes, récupère ces dernières et s’en va ensuite dans sa fosse septique.

    Il nous a été demandé par le syndicat des eaux de créer notre propre assainissement. Nous avons pris l’appartement en l’état, déjà connecté à la fosse de notre voisine qui l’a faite refaire il y a 4 ans.

    Nous avons donc mis en œuvre une fosse toute eaux sur notre terrain au droit des toilettes de notre voisine afin de pouvoir couper cette canalisation en hauteur dans ses toilettes, percer le mur, la faire sortir dehors et la connecter à notre nouvelle fosse. Notre voisine demande à ce qu’une étude technique soit prise en charge par nos soins puis qu’une indemnisation à nos frais lui soit versée pour dédommagement du dérangement.

    Notre première remarque est qu’aucune assemblée générale n’a été tenue et aucune décision prise puis ce qu’il n’y a pas de syndic ; Est-ce bien un préalable ?
    Enfin 2 questions :
    – Est-ce que le coût de ces travaux qui touchent ces parties communes nous incombe (canalisation commune aujourd’hui à couper/séparer, percement du mur, descente de l’autre côté du mur) ou doivent-ils être pris en charge par la copropriété aux tantièmes ?
    – L’indemnisation est-elle justifiée et qui doit la prendre en charge ?

    Merci !!

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Priorité => élire un syndic. C’est obligatoire et il répartira correctement les charges en fonction de la loi et du règlement de copropriété. Ensuite si l’autre copropriétaire considère qu’elle subit un préjudice, elle peut aller devant un tribunal. Le juge pourra l’estimer.
      N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert qui pourra à n’en pas douter vous aider à défendre vos intérêts.
      Cordialement

  28. Nath thalie says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire et je souhaite faire changer mon wc par un wc suspendu je me pose la question de savoir si je dois faire une demande à la copropriété ou pas.
    J’ai également fait poser un adoucisseur mais j’ai un doute sur le fait d’avoir bien fait les choses ou pas. Il nécessitait d’une arrivée, évacuation et une prise pour moi pas d’impact sur les parties communes.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non pas besoin d’autorisation
      Cordialement

  29. Mathi says:

    Bonjour
    Je souhaiterai agrandir une prise encastrée dans un mur de renfend (transformation de la prise simple actuelle en prise triple installée verticalement).

    Est il obligatoire que je contacte le syndic pour demander l’autorisation ? Ce sujet doit il être voté en AG et faire l’objet d’une étude pas un architecte ? Y a t’il un risque pour l’intégrité du bâtiment avec une modification si peu intrusive (agrandissement vertical sur un dizaine de cm d’un trou déjà existant et profond de la taille d’une boîte pour les prises) ?
    Vous remerciant d’avance pour votre retour, bien cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut être raisonnable, effectivement il faut une autorisation pour faire un trou dans une mur de refend … mais un gros trou !
      Vous devriez être tranquille avec votre prise.
      Sauf si vous êtes dans un bâtiment classé !
      Cordialement

  30. Thomas says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement dans une résidence où il y a plusieurs blocs de batiments accolés. Le syndic a lancé un appel d’offre exceptionnel auprès de tous les propriétaires, d’un montant de 2700€, pour financer une bureau d’étude suite à des fissures constatés dans l’appartement et la cage d’escalier d’un des blocs (bloc 1).

    Nous avions voté pour que tous les travaux d’un montant de plus de 1000€ soient votés avant dépense. Pourtant ceci n’a pas été fait et nous vivons dans un bloc éloigné (bloc 3).

    Nous avons questionné le syndic sur le fait que nous devions tous payés et pourquoi le Conseil Syndical n’a pas été sollicité.
    Le syndic a répondu qu’ils n’avaient pas besoin de soumettre au Conseil Syndical en invoquant des travaux “à titre conservatoire” et que le montant était réparti en “charges bâtiment habitation” comme mentionné dans le règlement copro.

    Pouvez-vous me dire si cela est correcte ?
    Merci par avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori c’est correct. Nous ne pouvons néanmoins engager notre avis plus avant sans avoir étudié les documents.
      Si vous souhaitez nous confier cette mission, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  31. Theravet says:

    Bonjour,
    Une réalisation a été prise en AG pour isoler le plafond du garage pour que les appartements du dessus aient moins froid.
    Il a été question ce jour là d’isoler la plafond du garage mais en aucun cas nous n’avons parlé des parties privatives(caves et garages fermés).
    Or le syndic nous demande de laisser accès à nos garages fermés et à nos caves pur faire les travaux.
    Nous refusons que l’entreprise investisse nos parties privatives.
    Suis-je dans mon droit?

    Merci de votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend effectivement de la décision qui a été prise lors de cette AG.
      Si une décision de travaux a été prise en AG qui implique l’accès à des parties privatives, vous ne pouvez pas vous y opposer.
      Cordialement

    2. Kholn says:

      Bonjour CoproConseils,
      Résumé de mon cas :
      Diagnostic des balcons à la demande de la mairie (causes avancées par DPGR gestion des risques). L’étude propose un sondage destructif. Pour info, la moitié du balcon avait été transformée avant mon achat (c’est devenu une extension de l’appartement). Déjà là, se pose la question si partie commune ou privative! Le propriétaire précédent a monté des murs. Mais je dirais que c’est parties communes cause du fait que ça reste sur la continuité du balcon.
      Moi copropiétaire puis-je refuser le sondage destructif et demander le sondage non destructif ?
      Est-ce que je peux entreprendre les travaux à mes frais et donc ne pas participer à la division des frais pour la copropriété ? Je sais que c’est soumis à autorisation de l’AG mais déjà est-ce que je peux réaliser ces travaux par mon expert, mon maitre d’oeuvre, mon artisan et faire état de la fin des travaux à la mairie ? Est-ce que je peux soumettre ou la loi interdit ? Pour info aussi, il y a plusieurs balcons, d’autres appartements qui seront dans le cahier des charges des réparations.
      Grand merci. A vous lire.

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les constructions rajoutées ne peuvent être que parties privatives.
      Il n’est pas possible lorsqu’on est en copropriété de s’en extraire pour faire sa part des travaux sans participer au reste de la copropriété.
      Si vous avez besoin de conseils plus personnalisés, n’hésitez pas à prendre rendez-vous.
      Cordialement

  32. Jack says:

    Bonjour,
    j’aimerais acheter un appartement (pas signé encore) avec un sanibroyeur dans la SDB que j’aimerais changer avec un WC classic. La canalisation doit passer pour la cage d’escalier et donc faire de travaux pour rejoindre le water closet. 

    Est-ce que je peux faire moi meme les travaux de canalisation ou je dois impérativement passer pour une entreprise pour faire le travaux sur la cage d’escalier?  

    Est-ce que la copro ou syndic peuvent ils refuser ma demande?

    prémisse: sur 8 appartements dans le batiment 4 ont le sanibroyeur mais aucune approbation officielle est disponible et pas d’historique. 
    Dans l’attente et en vous remerciant

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour réaliser des travaux qui touchent aux parties communes, vous êtes dans l’obligation d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale de copropriété. Ce n’est pas parce que l’AG a autorisé des travaux similaires par le passé qu’elle est tenue de les autoriser à nouveau. L’assemblée générale se détermine sur plans et devis, elle est souveraine pour décider si oui ou non elle autorise des travaux réalisés personnellement par un particulier. Elle peut tout à fait mettre une réserve en décidant de demander l’avis d’un architecte ou d’un bureau d’étude. Et tout cela est à la charge du demandeur.
      Cordialement

  33. Odrey says:

    Bonjour
    Je suis dans une copropriété avec un portail électrique qui donne accès sur une cours commune où se trouve tous les stationnements.
    La copropriété a décidé de faire des travaux pour effectuer une dalle à l’entrée de ce portail.
    Elle nous demande de sortir tout nos véhicules car nous n’auront plus la possibilité de rentrer et sortir du mardi au samedi inclus en sachant que nous n’avons aucun accès piéto en plus du portail ils y aura un simple planche.
    Je suis assistante maternelle je travaille donc à mon domicile et je vais chercher des enfants à l’école je vais déjà devoir me passer de la voiture mais avec une poussette double l’accès sur une petite planche va être très compliqué voir très dangereux (nous donnons sur une route très fréquentée). La copropriété a t’elle l’obligation de mettre en place un accès sécurisé pour handicapé et poussette durant ces travaux ?Car ma demande a l’air de les déranger.

    Merci d’avance pour votre retour.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non il n’y a aucune obligation légale de cette nature pour la copropriété.
      Cordialement

  34. Marie A. says:

    Bonjour.
    Je suis copropriétaire dans une résidence et propriétaire d’un garage faisant partie des parties communes à jouissance privative. Un membre du CS qui a aussi un garage a signalé au syndic un petit effritement au niveau du linteau supérieur en ciment. Le syndic a fait intervenir une entreprise pour faire des retouches de ciment sur tous les garages. La facture a été répartie en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire car elle n’aurait pas été budgétisée. Seulement la facture est extrêmement salée (3700€) pour les travaux réalisés et nous n’avons ni été mis au courant, ni consultés pour ces travaux. C’est en demandant des explications sur le décompte de mes charges (reçues après l’AG bien sûr) que j’ai reçu ces explications. Quel recours peut-on avoir ? Est-ce que le syndic peut agir ainsi ? Et comment contester le prix exorbitant des travaux ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si ce sont des travaux de mise en sécurité de l’immeuble, le syndic peut agir en urgence en consultant simplement le conseil syndical. Il doit ensuite faire valider les travaux en AG, voire en AGE. Ces sommes sont consultables avant AG et elles sont présentées dans les comptes en vue d’approbation lors de l’AG. Ensuite vous avez éventuellement 2 mois pour contester à condition que vous ayez voté contre en AG.
      Cordialement

  35. PAGET says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire de deux places de stationnements côte à côte et j ai eu l autorisation de les boxer. (Chose que j ai faites)
    Il s’avère qu’ au dessus de ses 2 places de stationnements qui sont aujourd’hui boxer, j ai un luminaire qui fait partie des communs et qui est donc installé depuis la construction de l immeuble.
    Aujourd’hui, la régie m informe qu il faut que je fasse installer un compteur personnel pour que je puisse garder cet éclairage.
    Est se bien normal? (Merci de me transmettre l article si c est le cas et merci pour vos réponses)

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les réponses apportées dans les notes en bas d’articles sont des réponses générales et n’ont pas pour objectif de permettre des études personnalisées. Pour cela il faut prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils.
      Très cordialement

  36. Pascal says:

    Bonjour, un syndic de copropriété a-t-il le droit d’afficher dans le hall un avis prévenant de la date de realisation de travaux d’enrobé pour le parking de l’immeuble,ou d’ une lettre pour chaque foyer ?
    Est-ce legal de demander aux locataires le surcoût lié à la réalisation de ces travaux parce que leurs véhicules n’étaient pas déplacés?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Oui.

  37. Leah says:

    Bonsoir,
    Suite à des pluies importantes le toit au dessus de mon appartement a créé une grosse infiltration dans mon appartement
    Nous somme trois copro et le majoritaire ne veux pas payer car pas concerné son toit à été refait et nous sommes séparés par une cour
    J’ai participé aux frais de son toit. Quels sont les recours?

    1. CoproConseils says:

      Tribunal !

  38. Lucie says:

    Bonjour
    Je suis en copropriété et l’interphone est HS depuis plusieurs mois
    La gestionnaire de copro indique que les devis reçus étant onéreux il faudra attendre la prochaine AG pour les voter, prochaine AG qui a lieu courant du 1er trimestre 2022
    Est il possible de convoquer une AG exceptionnelle en vue de faire voter les travaux ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout copropriétaire peut demander la convocation d’une AGE pour soumettre au vote la résolution de son choix. Les frais d’organisation de cette AG sont alors mises à sa charge.
      Pour que les frais d’organisation d’une AG soient répartis en charges communes générales, il faut que l’AGE soit demandée soit par la majorité du CS, soit par au moins 25% des copropriétaires.
      Cordialement

  39. Georges says:

    Bonjour

    Je suis propriétaire dans une résidence en copropriété à Salon de Provence. Le conseil syndical a autorisé un locataire à réaliser divers travaux dans les parties communes, principalement de petits travaux d’espaces verts et d’arrosage. Cependant cette personne a arrosé cet été dans des horaires proscrits par un arrêté préfectoral d’alerte sécheresse. De plus elle cause de grands désagréments dans l’immeuble où il réside envers les autres habitants, jusqu’à harceler ses voisins en vis-à-vis, ce qui les incitent à déménager.
    Dans quelles conditions un locataire peut-il être désigné pour effectuer des travaux dans les parties communes ? Je croyais qu’il n’y avait que les copropriétaires appartenant au conseil syndical qui pouvaient les réaliser après approbation de l’assemblée générale.
    Je vous remercie pour vos éclaircissements.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La copropriété peut charger l’autoentrepreneur ou l’entreprise de son choix pour réaliser des travaux dans la copropriété. Que cette personne soit membre du conseil syndical ou copropriétaire ou locataire ou rien du tout. La seule obligation c’est que ce travail soit déclaré, sinon c’est du travail dissimulé et la personne n’est pas assurée.
      Cordialement

  40. Daniel says:

    Bonjour
    Je souhaiterai agrandir mon appartement en Rez de chaussée par l’achat de l’appartement mitoyen au mien.
    Le mur de 0.20 nous séparant n’est pas un mur porteur.
    Les travaux pour pratiquer une ouverture correspondant à une porte intérieure seront fait par une entreprise après avis d’un bureau structuré.
    Faut-il l’autorisation de la copropriété par assemblée générale.
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est qu’à l’intérieur d’un même lot que les travaux privatifs peuvent ne pas faire l’objet d’une autorisation obligatoire d’AG.
      Mais ce n’est pas le cas ici. Il faut obligatoirement une autorisation d’AG et certainement une expertise préalable.
      Cordialement

  41. robert says:

    Bonjour , est ce que je doit payer de ma poche une cloture métallique l’ors ce que l’on fait partie d’une copropriété , alors qu’il faut que je paye pour la cloture que la copropriété a décidé de faire installer pour cloturer la résidence . Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de votre règlement de copropriété. Il n’est pas possible de répondre à votre question sans l’examiner.
      Cordialement

  42. Liseron says:

    Bonjour,
    Notre copropriété est divisée en plusieurs halls.
    Des travaux de réfection (sur les 8 étages (sols, peintures…) ont été votés pour une somme de 400.000 € Certains copropriétaires ont souhaité changé les matériaux et les frais ont dépassé le devis de 114.000 €
    Pour ce supplément, nous avons reçu, un an après, un surplus de charges sans que notre accord ait été donné pour ces frais.
    De plus je réside au rez-de-chaussée, et je trouve abusif de payer ces travaux luxueux non votés et dont je ne bénéficie pas.
    Merci pour votre éclairage

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si le changement de matériaux a été voté en AG alors vous devez payer, si ce n’est pas le cas, il faut refuser d’approuver les comptes et aller devant un tribunal. La question n’est pas que vous en bénéficiez ou pas, mais que ces changements n’aient pas été votés.
      Cordialement

  43. Sam says:

    Bonjour
    Un restaurant a une porte qui donne sur la cour de la copropriété. Ce restaurant fait partie d’une autre copropriété.
    Dans notre cour il y a les poubelles de notre copropriété. Le restaurant dépose dans nos poubelles ses sacs poubelles. Ce qu’il n’a pas le droit de faire.
    La copropriété peut-elle condamner la porte du restaurant donnant sur la cour ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Potentiellement oui. Mais il faut dans un premier temps s’assurer que la cour n’appartient bien qu’à votre copropriété et seulement la vôtre. Il est tout de même très étonnant que l’autre copropriété ait une porte qui donne dans votre cour.
      Il est indispensable d’étudier correctement le dossier, notamment les archives des deux copropriétés pour vérifier quels sont les autorisations qui ont pu être données.
      Cordialement

  44. jucie says:

    Bonjour
    J’ai un appartement que j’ai acheté avec un garage. La toiture de mon garage est une partie commune.
    En cas de vente qui doit réaliser le DPE AMIANTE ?
    Depuis que je l’ai acheté, deux trous de 5cm ont été causés par un objet tombé des fenêtres de la copropriété.
    Pour l’instant un couvreur non spécialiste de l’amiante est intervenu par l’extérieur posant au chalumeau un morceau de bitume aluminuim par l’extérieur.
    Est-ce que je peux vendre mon appartement avec le garage dans cet état ?
    Est-ce que l’AG peut refuser tous les ans les travaux ? (deux ans que l’AG refuse les travaux)
    Je vous remercie pour votre aide
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce que vous devez faire c’est un diagnostic amiante (et non pas un DPE amiante). Dès qu’on vend une partie privative il faut faire toute une batterie de diagnostics qui concernent cette partie privative et uniquement elle, et qui est à la charge du vendeur.
      Cordialement

  45. micra says:

    Bonjour, des travaux d’isolation sur les parties communes ont effectués sur mon bâtiment dans une copropriété qui comporte plusieurs lots. Suite à la régularisation des charges j’ai constaté que la facture n’a pas été répartie sur l’ensemble des copropriétaires mais uniquement sur ceux de mon bâtiment. J’ai contesté cette répartition auprès de notre nouveau syndic qui a encaissé mon règlement en lui demandant de me rembourser le trop payé. Ils reconnaissent qu’il y a eu une erreur et que toute la copropriété aurait dû payer mais refuse de me rembourser au motif que c’est l’ancien syndic qui a commis cette erreur.
    Quel est mon recours?
    Merci pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce qui compte c’est de savoir si les comptes ont été approuvés ou non. S’ils ont été approuvés et que vous avez reçu le PV d’AG il y a moins de deux mois vous pouvez contester devant un tribunal. Sinon le délai de contestation est clos. Vous pouvez lire notre article à ce propos.
      Cordialement

  46. Philippe says:

    bonjour
    dans un immeuble en copropriété il y a une fuite d’eau dans la dalle située dans un appartement … notre règlement de copro stipule que les planchers sont des parties communes excepté leur revêtements… est dans un tel cas au syndic de gérer les travaux de réparation ?
    vous remerciant par avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori la dalle est partie commune sauf disposition contraire du règlement de copropriété. Il faut d’abord que l’assurance du lésé mette en place une convention IRSI et c’est l’assurance qui jugera nécessaire ou non de faire une subrogation au syndic.
      Cordialement

  47. Touffet says:

    Je suis copropriaitaire dans un immeuble il y a un occupant locataire . Il y a une fuite d’ eau sous la baignoire si bien que lorsque la locataire prenait sa douche , il pleuvait dans la salle de bains en dessous .
    Le syndic PRÉVENU lev17 mai part en vrille, et voit une video ou il pleut je reçois une lettre recommandée et un mail avec vidéo, le 18 mai
    Paniquée ‘ je fais venir un plombier je paie 1250 euros de réparation ‘ pour changer le syphon en dessous , le 25 mai , il ne pleut plus ‘j’ ai fait vite.
    J’ envoie la facture à mes assurances réponse ‘ dossier classé
    C’ était du domaine de l’ assurance de l’ occupant
    puis cela recommence a pleuvoir , le syphon étant mal fixé, le plomblier revient et réparé ‘ .Le 21 juin , Mais le syndic d’ immeuble estimant que cette fuite remet en cause ka structure de l’ immeuble ‘ fait venir un soi disant expert ‘ le 24 juin en fait c’ est le plombier du syndic pas un expert ‘
    Puis m’ envoie une mise en demeure , de réparer ou il saisira le juge ‘
    Celui ci mélange tout , en particulier la locataire lui dicte ce qu’ elle veut, a savoir robinet de cuisine ‘ fenêtre de salle de bains z changer, enlever tout le carrelage autour de la baignoire, changer la baignoire qui i est en fonte ‘. Juge trop lourde pour la poutre en dessous .
    Faire venir un architecte quand la baignoire est enleve’ refaire la structure en bois et remplace la baignoire ‘ avec une locataire impossible qui demande à être rélogé pendant la duree des travaux ‘ a mes frais,
    Er les assurances qui répondent c’ est à l’ assurance de l’ occupant et l’ occupanf quj ne previent pas son assurance
    La locataire qui fait faire des devis
    Pour changer la fenêtre,
    Le syndic violent et agressif dresse tout l’ immeuble contre moi ‘ je suis responsable d’ abîmer la structure de l’ immeuble ,
    Ajoutons que je suis loin ‘ et que j’ ai 81 ans ‘ que la propriétaire en dessous , n’ arrête pas de m’ envoyer des courriers ‘ blessants accusateurs .
    C’ est un plombier qui a écrit tout cela ‘ le syndic me met en demeure de réparer.
    A t ‘ il le droit ‘ il me semble qu’ il a outrepassé ses fonctions .
    Pas de rapport avec la fuite , il est à noté ‘ que la seule chose qui pourrait avoir un rapport c’ est des joints a refaire .
    Le syndic ne me parle
    qu’ avec violence.
    Essayer de m’ aider, je n’ ai pas l’ intention de faire tout cela ,
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous ne sommes pas en mesure d’étudier un cas si particulier dans les commentaires de notre site internet. Pour bien vous répondre, il faudrait échanger avec vous. Ceci est réservé aux adhérents. Si vous souhaitez une analyse personnalisée, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
      Cordialement

  48. alengrin says:

    Bonjour je suis propriétaire et souhaite installer une prise électrique sur ma place de parking pour recharger ma voiture.
    Je veux donc faire valoir mon droit à la prise.
    Le conseil syndical et ok pour l’installation à condition d’installer un sous compteur pour différencier la consommation commune et ma consommation personnel.
    Mais le gestionnaire de copropriété (Foncia) refuse que je me branche sur les parties communes car selon lui le droit de se brancher sur les parties communes et installer un sous compteur et soumis à L’AG.
    Hors lors de notre dernière AG apparemment le quorum n’était pas suffisant pour voter cette mesure (je tien au passage que l’on a aussi vote pour une solution collective mais étant le seul à faire la demande elle a était refuser) du coup je suis bloquer.
    Je voulais donc savoir si c’était vrai que je devais l’aval de AG pour me brancher sur les parties communes ?
    Car selon les dires de l’électricien à qui j’ai demandé un devis. Il me dit qu’à partir du moment où j’installe un sous compteur il non pas à s’opposer. Merci pour vos réponses

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement, le conseil syndical n’a absolument pas le pouvoir de prendre une telle décision.
      Cordialement

  49. Suzon says:

    Bonjour, un copropriétaire a vendu son appartement avant l’AG est-ce que c’est lui qui vote pour la résolution des travaux prévus ou son acheteur ?
    La vente a été réalisée en mai 2021 et l’AG s’est déroulée mi juillet 2021
    Si c’était à l’acheteur que doit-on faire ? Le PV n’est pas encore signé
    Je vous remercie pour votre aide
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seuls les copropriétaires au moment de l’AG peuvent prendre part au vote.
      Si le vendeur n’est plus copropriétaire depuis le mois de mai, c’est à l’acheteur de participer à l’AG.
      Les votes du vendeur ne doivent pas être comptabilisés, sauf si l’acheteur lui avait donné pouvoir.
      Cordialement.

  50. Coquart says:

    Bonjour,

    je suis copropriétaire dans un immeuble, et j’ai demandé à ce que soit mis à l’ordre du jour de la prochaine AG l’aménagement du local vélo (installation d’un système permettant de bien accrocher les vélos). Sur la convocation de l’AG, il est noté : “demande d’autorisation de travaux, aux frais des copropriétaires demandeurs, dans le local vélo” (ou qqch d’approchant, je n’ai pas le document sous les yeux). S’agissant d’un local qui peut servir à tout le monde, est-ce normal de vouloir imputer les frais à la seule copropriétaire qui en fait la demande ? Sachant qu’il y a déjà d’autres vélos dans le local et d’autres utilisateurs de vélo dans l’immeuble. Merci !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Cela n’est pas ni normal ni anormal. Le financement de travaux doit être voté en même temps que les travaux. Il est possible de proposer un financement par la copropriété ou par le copropriétaire demandeur. Si rien dans votre demande ne laisse soupçonner que vous souhaitez financer ces travaux, alors le syndic n’a aucunement le droit de vous l’imposer.
      Cordialement

  51. Thomas says:

    Bonjour,
    Le président du CS a engager a sa propre initiative des travaux pour l’installation de poteaux dans notre résidence.
    Le but étant de bloquer le stationnement, irrégulier et récurent, de certain véhicules qui bloquent le passage du camion poubelle.
    Le montant des travaux dépasse le montant des marché voté en AG et dépasse également l’obligation de mise en concurrence.
    Le CS n’as pas été consulté sous prétexte de l’urgence et de la sécurité.
    Le problème ne date pas d’hier, l’argument de l’urgence est donc difficile a entendre
    Est ce légal ? Quel recour avons nous ? Qui alerté en cas d’abus ?
    Merci à vous

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est le syndic qui peut engager des travaux en cas d’urgence.
      Si vous contestez ces travaux, et notamment leur caractère d’urgence, vous pouvez aller devant un tribunal.
      Cordialement

  52. Matthias says:

    Bonjour ,le robinet d’eau d’alimentation de mon appartement est situé sur mon palier dans un caisson et donc dans les parties communes ,il n’y a plus de vanne sur ce robinet ,je ne sais pour quelle raison .mon chauffagiste a besoin de couper l’eau pour changer la chaudiére .est ce au syndic de prendre en charge la remplacement de ce robinet? Merci d ‘avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il y a 99% de chances pour que ce soit privatif. Mais il faut vérifier dans votre règlement de copropriété.
      Donc normalement la règle c’est avant compteur (commun) après compteur (privé) sous réserve de spécifications particulières du règlement de copropriété.
      Cordialement

  53. Pat Lyon says:

    Bonjour,
    Notre copro possède un parking extérieur à notre résidence que nous souhaitons privatiser (clôture et marquage au sol). Nous sommes entrain de monter un dossier avec les différents projets que nous voulons réaliser. Nous transmettrons au syndic ce dossier afin de voir la faisabilité du projet et devis par la suite.
    Plusieurs questions :
    – Devons nous faire réaliser une étude par un cabinet afin de suivre le chantier par la suite ?
    – Un copro souhaiterai acheter une ou deux places sur ce parking, est-il possible de le faire ? Si c’est le cas, nous devons faire un additif à notre règlement de copropriété car nouveaux lots ?
    – qui supporte les frais notariés ?
    – lors de l’approbation en AG, quel est le type de majorité ?
    – qu’en est-il pour les impôts fonciers de ce terrain ?
    Merci par avance de votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour des réponses personnalisées, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert. Les commentaires du site ne sont pas adaptés pour l’étude des dossiers spécifiques, car pour bien vous répondre il faudrait pouvoir échanger avec vous et obtenir des précisions.
      Cordialement

  54. Elisabeth says:

    Bonjour,
    Cette année a eu lieu le vote par correspondance.
    Le projet de résolution n° 31 était : Contrat d’entretien des toitures et gouttières – Mise en place (article 24)
    “L’assemblée générale décide la mise en place d’un contrat d’entretien (vérification et nettoyage) des toitures et gouttières (tous les deux ans – année N : Tranche 1 – année N+1 : Tranche 2)
    L’assemblée générale confie au syndic la mission de procéder à une consultation auprès d’au moins trois entreprises. Le choix de l’attributaire du marché est confié au Conseil syndical. ”

    A la suite à ce projet de résolution, il n’y a pas de projet de résolution sur le financement de la résolution citée ci-dessus.

    Questions :
    1 – Ce contrat d’entretien est-il entretien courant ou travaux ?
    2 – Voté en AG est-il soumis à la loi Elan et aurait-il dû faire l’objet d’un vote de financement ?
    3 – Si oui, que vaut la résolution n° 31 ? Et dans quelle mesure est-elle contestable ?
    Merci pour votre aide ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce ne sont pas des travaux, c’est un contrat. Les dépenses vont faire partie des dépenses courantes. Si le budget n’est pas adapté, il y aura un dépassement de budget. Ce n’est pas contestable, c’est simplement que le syndic n’a fait que la moitié du travail et que c’est source de problèmes et tensions.
      Cordialement

  55. Audrey says:

    Bonjour,
    Des travaux de toiture semblent nécessaires dans la copropriété où j’habite (il y a un risque de chute de tuile). Faut-il l’unanimité des copropriétaires pour engager ce type de travaux ? Que se passe-t-il si la majorité ou l’un des copropriétaires vote contre ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les travaux d’entretien courant, peuvent être engagés directement par le syndic s’ils ne dépassent pas une certaine somme (sauf s’il y a urgence). Sinon les travaux se votent en général à l’article 24 s’il n’y a pas de transformation, ou au pire au 25. Heureusement pour que pour changer une tuile il n’est pas nécessaire d’obtenir l’unanimité, sinon le parc de copropriété en France serait en triste état.
      Évidemment si la majorité vote contre, que vous avez voté pour et que vous considérez qu’il y a des risques, alors vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42.
      Cordialement

  56. luc says:

    bonjour
    le conseil syndical de notre immeuble se charge lui même de remplacer certains luminaires des parties communes, en a t il de droit?
    Que se passe-t-il si il y a un court circuit qui mets le feu à l’immeuble?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Rien dans la loi n’interdit à un copropriétaire de bonne volonté qui souhaite mettre son temps libre à la disposition de la copropriété pour lui faire faire des économies, de faire lui-même une tâche qui pourrait être faite par un professionnel.
      Il engage sa responsabilité civile.
      Cordialement

  57. Yann says:

    Bonjour,
    Je suis copropriétaire d’un appartement dans un immeuble avec une cave au sous-sol. La cave est connectée à l’électricité jusqu’à mon appartement en passant par des gaines situées dans les parties communes (couloir menant aux caves).
    Je n’ai plus d’électricité dans ma cave du à une rupture d’un fil quelque part dans les parties communes (les gaines sont vétustes et probablement que le fil a été sectionné par inadvertance).
    Qui doit prendre en charge la réparation : moi ou la copropriété ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est privatif. Ce n’est pas du ressort de la copropriété.
      Cordialement

  58. Simone says:

    Bonjour,
    un copropriétaire veut remplacer ses robinets thermostatiques sur ses radiateurs et demande en conséquence que les conduites du chauffage central soient vidangées aux frais de la communauté. Est ce normal? ce sont des travaux privés, la vidange dont le coût est estimé à au moins 600€, devrait donc à la charge dudit copropriétaire?
    Merci de m’apporter votre éclairage sur cette question

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend des conditions d’installation des robinets thermostatiques.
      Si ce sont des robinets installés dans toute la résidence à l’occasion d’une décision d’AG, alors ce copropriétaire n’a pas le droit de remplacer ses robinets sans que l’AG le décide. Il a le droit de demander, et si l’AG accepte c’est la copropriété qui prend en charge l’ensemble des dépenses.
      S’il est seul à avoir installé des robinets thermostatiques dans son appartement, alors leur changement et tous les frais qui sont afférents lui incombent.
      Si une vidange est réalisée, profitez en pour installer des vannes quart de tour. Ainsi cette situation ne se reproduira pas.
      Cordialement

  59. Marianne57 says:

    Bonjour,
    je suis copropriétaire dans un immeuble où un commerce est installé au rez de chaussée. Le commerce a été revendu il y a quelques semaines et le nouveau propriétaire des lieux nous signale d’importants dégâts (qu’il n’avait semble t il pas vu à l’achat du bien) et dans les dégâts il y a notamment un linteau d’une des vitrines qui menace de s’effondrer sur la voie publique . Notre syndic vient de nous en alerter et nous dit que c’est à la copropriété de payer ces réparations. Etant donné que ces vitrines ont été modifiées par l’ancien propriétaire , est ce tout de même à la copropriété de payer la remise en état? Merci pour retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de la résolution d’AG qui a donné l’autorisation à l’ancien commerçant de modifier la vitrine.
      Cordialement

  60. Françoise says:

    Je constate des fuites d’eau dans notre copropriété notant que je suis copropriétaire moi-même, ayant écrit au conseil syndical copie le syndic, je leur ai demandé le passage d’un plombier et de m’informer de sa présence, et malgré plusieurs relances, le conseil syndical m’écrit que je ne suis pas concernée car je ne suis pas membre du conseil syndical :
    – quelles sont mes obligations légales en qualité de copropriétaire me permettant de rappeler au CS les lois ?
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez directement avertir le syndic de ces fuites que vous avez constaté sans passer par le conseil syndical.
      Vous pouvez lui demander de faire intervenir un plombier et engager sa responsabilisé.
      Cordialement

  61. bruno says:

    Je suis copropriétaire résident.
    Ai je raison quand je dis au conseil syndical qu’il n’a pas le droit de présenter des devis de réfection de toit en ajoutant de l’isolation en plus de l’étanchéité, car 2 copropriétaires du dernier étage (sur les 6 autres veulent en plus de l’isolation afin de garantir que leurs locataires aient moins chaud l’été ?
    Le syndic est aussi à la base de ce choix de devis et de connivence avec le président du CS….

    En plus l’un des 2 copropriétaires du dernier étage a clairement dit en AG 2020 que ça lui permettrait de pouvoir vendre plus tard son appartement plus cher. Ce n’est pas consigné dans le PV, ce qui est consigné c’est le fait que des locataires du dernier étage se plaignent de la chaleur.
    Je trouve que c’est aux copropriétaires d’isoler leur intérieur ou/et d’installer une CLIM. Mais le président du CS met en doute l’efficacité d’une CLIM car il en fait une mauvaise expérience, mais je trouve que ça le concerne et que c’est sa partie privative.

    Moi je prétends que tout travaux dans les communs ne doivent être faits que par intérêts COLLECTIF et pas individuel d’autant plus que les 2 copropriétaires du dernier étage sont nouvellement membres du CS…. J’estime qu’il y a donc CONFLIT D INTERET au sein même du CS.

    Mais le président du CS ne veut pas me donner raison et trouve qu’il est normal que l’on fasse un effort pour payer de l’isolation si les 2 autres du dernier étage font isoler leur intérieur.
    Moi je prétends que non, nous n’avons à faire aucun effort dans tous les cas de figure.

    Pire le président du CS informe que depuis qu’il s’est installé une CLIM PPERSONNELLE il a des problèmes de CHOC THERMIQUE entre la température de l’extérieur et son intérieur l’été (Nous somme dans le midi sur AVIGNON…) donc il envisagerait en plus de faire mettre une VMC partout dans l’immeuble pour qu’il n’ait plus ce problème.
    Il veut bien sûr associer avec lui les 2 copropriétaires du dernier étage qui sont comme lui au CS, afin d’avoir une majorité aux votes… Il calcule.
    Mais pour moi ils n’ont pas le droit (intérêt personnels associés) et que prime toujours les intérêts COILLECTIFS pour des travaux dans les communs, même sur le toit.

    Ils savent que je n’ai pas les moyens de les attaquer en justice donc tentent toute magouille en connivence avec le syndic car tous n’aiment pas que je combatte les incivilités de locataires….

    Enfin dernière question : Ai je le droit de présenter moi même des devis qu’avec “étanchéité” en plus de ceux du CS dans l’ODJ de l’ AG. Ceci pour contester leur devis contenant de l’isolation ?
    Le président du CS me dit hors la loi si je fais ça car je ne suis plus au CS… C’est de la manipulation je trouve.

    Le président du CS tente de faire croire que les copropriétaires du dernier étage ont droit de l’isolations sous prétexte et en référence à la loi de transition énergétique. Moi je prétends que si isolation il doit y avoir c’est sur TOUS les murs extérieurs de la copropriété et pas que sur le toit car le problème chaleur l’été c’est en fait dans tous les appartements et que le fait que ceux du dernier étage sont les plus petits, on n’en n’est pas responsable.
    je ne pense pas que le président de CS puisse m’obliger à faire installer une CLIM PERSONNELLE et argumenter sur cela.

    Ma position générale est elle la bonne ?

    Merci aussi pour vos informations publiques sur votre site.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tous les copropriétaires ont le droit de demander de mettre à l’ordre du jour les résolutions et les devis de leur choix.
      L’assemblée générale est souveraine et les décisions se prennent à la majorité requise.
      Le conseil syndical n’a pas pouvoir de décision en ce qui concerne les travaux.
      Par contre effectivement la loi pour la transition énergétique oblige les travaux de ravalement à prévoir également un volet isolation.
      Cordialement

  62. Sylvain says:

    Bonjour,
    Dans ma résidence, un copropriétaire en assigne un autre à titre individuel pour faire cesser une atteinte aux parties communes. Il appelle ensuite le syndicat dans la cause en AG, mais sa résolution est rejetée. Quel impact cette décision a-t-elle sur sa procédure ?
    Notre syndic ne semble pas connaître la réponse à cette question.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seul le juge est souverain. IL n’est pas possible de préjuger ce qu’il va décider.
      Cordialement

  63. Boufflet says:

    Bonjour, jai un souci et je ne trouve pas d réponse
    La copropriété a fait un raccordement deau au chambre de service ( charge générale ) mais ont voté que seulement les propriétaires des chambres qui doit payer? Donc repartition des charges abusives alors que nous payons tous avec la copro en charge générale, j’ai refusé de payer mais je veux savoir cest quoi les délais pour contester ? 2 mois après lAssemble générale ? ou 5 ans après la loi ELAN , car c’était en 2016 le vote et aujourd’hui on me réclame les charge par le
    Biais d’une assignation au tribunal merci de m’avoir lu

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est tout à fait possible que ce raccordement soit légalement voté en charges spéciales (uniquement réparti sur les propriétaires concernés) en vertu du critère d’utilité (article 10)
      Le délai de contestation est de deux mois après l’AG.
      Cordialement

  64. Fernandez says:

    Je suis copropriétaire dans une résidence de 50 lots dans la convocation de l’AG un devis de travaux nous est proposé ainsi que les honoraires. Nous savons que ce devis est plus élevé car entre-temps des travaux ont été effectués en urgence. Nous constatons que les honoraires sont calculé sur le montant de ce devis et de beaucoup plus des 4 % habituel. Devons nous vote ces 2 resolutions ou reporté ce vote. Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les honoraires sur travaux doivent normalement faire l’objet d’une négociation en séance.
      Lors d’un vote par correspondance effectivement le débat est réduit à un accord ou un rejet.
      Mais les copropriétaires peuvent tout à fait rejeter le montant des honoraires proposés.
      Cordialement

  65. Celine says:

    Bonjour,
    Ma copropriété, 5 lots geré par un syndic bénévol, a fait faire l isolation de la cave (partie commune et partie privée) suite à l envoi d un simple mail informant de la possibilité de le faire pour 1€. Je n ai pas donné mon accord, il n’y a pas eu d AG, pas eu de discussion entre propriétaires. Je n ai pas été prévenu du début des travaux ni de la fin. J ai tout découvert par hasard en allant dans ma cave. Ils se sont également permis d ouvrir ma cave privé et fermé à clé pour y faire les travaux sans me prévenir, ni me demander mon autorisation.
    Enfin les travaux ayant été effectué par une entreprise d escroc, rien ne va…
    Que me conseiller vous ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori effectivement avec une dépense à 1€ c’est possible que le syndic prenne seul la décision. Mais ce n’est pas recommandé.
      Par contre pour ce qui est de l’intrusion dans votre cave, vous pouvez porter plainte.
      Cordialement

  66. Lili says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire dans une petite résidence et notre CS m’a dit qu’il va faire installer des panneaux d’interdiction de stationner avec une emprise béton dans le sol de nos aires communes de circulation. Ils vont donc devoir creuser pour mettre ces panneaux inamovibles sur leur socle.
    D’après moi, ces travaux ne sont pas des travaux d’entretien courant et ils doivent donc obligatoirement faire l’objet d’un débat et vote préalable en assemblée générale ? Pouvez-vous me le confirmer car on n’a pas voté çà en AG.
    Est-ce qu’on peut demander une AG extraordinaire pour çà, même si ce n’est pas un cas d’urgence ?

    Si les travaux étaient exécutés sans ce vote préalable en AG (si tel est le cas), à quoi s’expose le CS et sa présidence, et aussi le Syndic ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ces travaux peuvent être réalisés par le syndic sans vote en AG car ils concernent la sécurité au sein de la copropriété.
      Le CS ne s’expose jamais à rien, car ce n’est pas lui qui décide des travaux, c’est soit le syndic soit l’AG. L’avis du CS est consultatif. Le syndic prend la responsabilité de ces travaux.
      Cordialement

  67. Marmier says:

    Bonjour, je suis syndic bénévole d’une copro de 2 lots. Nous n’avons pas de parties communes mais sommes liés par le toit et le murs. Ma copropriétaire a engagé un architecte sans me consulter auparavant afin d’agrandir son logement par surélévation du toit. Je lui ai dit que si elle inscrivait son projet à l’ordre du jour ne n’y serait pas favorable. Elle n’a donc pas demandé d’inscrire ce point à l’ordre du jour mais a cependant déposé une demande de travaux auprès du service urbanisme. J’ai contacté le service en question qui n’avait pas été informé de l’existence de la copropriété mais qui m’a dit qu’il ne pouvait rien faire à ce niveau et que la demande allait être soumise aux lois de l’urbanisme et ne tiendrait pas compte de la copropriété. Que dois-je faire?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le toit et les murs, justement ce sont des parties communes ! C’est pour cette raison que vous êtes en copropriété.
      Effectivement l’autorisation d’urbanisme et celle de la copropriété sont deux autorisations différentes. Elles ne sont en aucun cas liées. Ce n’est pas parce qu’on a l’une, qu’on nous accordera obligatoirement l’autre. Qu’elle ait obtenu ou non l’autorisation de l’urbanisme pour ses travaux, ne concerne en aucun cas la copropriété. Et le fait qu’elle n’ait pas d’autorisation de la copro n’est pas le problème de l’urbanisme.
      Pour ce qui est de la copropriété, tout dépend si vous êtes copropriétaire majoritaire ou minoritaire dans votre copro.
      Si vous êtes copropriétaire majoritaire, votre accord est incontournable pour réaliser ces travaux.
      Si vous êtes copropriétaire minoritaire, votre désaccord ne vaut rien. Elle fera tôt ou tard ses travaux si elle le souhaite.
      Par contre, rien ne l’autorise à réaliser ces travaux sans autorisation d’AG. Lisez notre article sur les travaux privatifs. Si elle réalise les travaux sans autorisation d’AG, que vous soyez majoritaire ou minoritaire, vous pourrez saisir le tribunal pour réalisation de travaux sans autorisation. Elle pourrait même être condamnée à remettre en état.
      Cordialement

  68. Joëlle says:

    Bonjour,
    Notre copropriété est constituée de 11 lots régis aux tantièmes par un réglement de copropriété établi par notaire au moment de la vente et du découpage de l’immeuble en 2011, soit 5 logements et 5 celliers, plus 1 garage.
    Je suis propriétaire de deux T2 au 2ème et dernier étage et de 2 minuscules celliers, qui représentent 351 millièmes au SOL et 494 millièmes de CHARGES
    Notre future AG se tiendra le 03 mai prochain et inscrit à l’ordre du jour la réfection complète de la cage d’escalier (rez de chaussée + deux étages) soit retirer l’ancien revêtement, poncer, boucher les fissures, repeindre, refaire la rampe, éventuellement la surélever, refaire toutes les marches d’escalier, pourtant en bon état, mais un petit peu hautes, l’immeuble datant de 1945, réfection du puits de lumière au 2ème et dernier étage trop lourd, à retirer et remplacer ou reboucher.
    1) Le vote concerne-t-il les millièmes de charges ou de sol ?
    2) Quelle majorité sera nécessaire pour ces différents types de travaux ?
    Merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les millièmes utilisés pour voter les travaux sont définis par le règlement de copropriété.
      Il n’y a pas de règle générale.
      A priori les travaux prévus sont de l’entretien – réparation, donc majorité de l’article 24.
      Ensuite suivant le détail des travaux prévus, il est possible que le syndic considère que c’est de l’amélioration – embellissement et préfère faire voter ces travaux à la majorité de l’article 25.
      Reportez vous à notre article sur les majorités pour en savoir plus.
      Cordialement

  69. Martiny says:

    Bonjour, ne voulant pas mettre de goulottes au murs mais artisans on fait quelques saignées pour installer des prises murales sur murs porteurs.
    Quelles sont les conséquences pour moi?
    Le syndicat doit constater ces travaux, quel est leur droit ( photos rapport…)?
    Quelles sont les poursuites que l’on peux faire à mon encontre?
    En vous remerciant.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’autorisation d’AG est obligatoire sur les murs porteurs. Le fait que vous soyez professionnel n’entre pas du tout en ligne de compte.
      Tout dépend de ce qui est décidé en AG. Il est possible que l’AG décide la nécessité de constater.
      Ensuite le syndicat des copropriétaires peut engager des poursuites devant un tribunal si vous n’avez pas eu d’autorisation d’AG.
      Cordialement

  70. LMC says:

    Bonsoir,

    Lors de notre dernière AG, il a été évoqué et adopté l’installation de panneaux de signalisation dans notre copropriété. Sur le PV, il est notifié que les devis seraient présentés à l’ensemble des copropriétaires. hors rien … la résolution étant adoptée, la communication de devis n est pas obligatoire ?

    Ensuite sans vote ni même proposition, il a été installé une chicane pour ralentir les véhicules mais surtout 2 rochers pour condamner des stationnements visiteurs (suite à un stationnement abusif), nous contestons cette décision non voté, quels sont nos droits ?

    Enfin lors d’une précédente AG, il a été décidé que l entretien des communs seraient réalisés bénévolement par les copropriétaires, 2 ans après une cotisation est réclamée si nous ne participons pas à cet entretien. Est ce légal ?

    Merci par avance.
    Votre site est vraiment super

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      En règle générale les aménagements des parties communes et des stationnements doivent faire l’objet d’un vote en AG.
      Lorsqu’il s’agit d’un acte de disposition des parties communes (condamnation des stationnements visiteurs) cela doit se voter au 26.
      Par contre, s’il s’agit d’aménagements pour des raisons de sécurité (ralentir les véhicules) il peut se dispenser du vote de l’AG, et de l’avis du CS … jusqu’à un certain montant.
      Pour avoir des réponses précises et argumentées à toutes vos questions, il serait plus judicieux de prendre rendez vous avec un expert.
      Cordialement

  71. Madeleine says:

    Bonjour,
    Des travaux de rempacement de la porte d’entrée de l’immeuble coté cour ont été votés en AG il y a plusieurs années et financés par les copropriétaires (nous n’etions pas propriétaire à l’époque). Le syndic est en charge des travaux selon le PV d’AG pour une renumération de 3%. Les travaux ont debutés cette année et ont été arrétés au bout d’une semaine car une copropriétaire a indiqué que les travaux ne sont pas aux normes car la porte n’est pas refaite à l’indentique et le batiment est inscrit à l’inventaire des patrimoines (pour les parties façades et tous les éléments la constituant). Le syndic indiquant que cela est vrai a arrété le chantier, 2000€ d’accompte deja versé à l’entrprise sont perdu, on n’a plus de porte et propose de voté en AG un nouveau devis pour un projet à l’identique. Selon moi il y a clairement une faute du syndic puisque celui ci aurait du des le depart faire des travaux en ligne avec la lesgislation ou à defaut demander une dérogation. La position du syndic aujourd’hui est la suivante c’est la décision des copropriétaires de faire ces travaux, c’est leur responsabilité donc c’est à eux de payer les surcouts et pertes liés à tous ce bazar. Ma question est donc de savoir s’il est possible d’attaquer le syndic pour defaut à leurs obligations de conseil et gestion administrative afin que les 2000€ perdu soit payer par eux et les surcouts du projet également?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement il est possible que le devoir de conseil du syndic puisse être mis en cause. C’était clairement au syndic d’être au courant de cette obligation de refaire à l’identique et d’en informer l’AG.
      C’est vrai que l’AG peut aller à l’encontre des conseils du syndic. L’AG est souveraine. Mais dans ces cas là, le syndic prend soin de dégager sa responsabilité et de le faire noter sur le PV d’AG.
      Il faut commencer par s’assurer que dans le PV d’AG ne soit pas inscrit noir sur blanc que le syndic dégage toute responsabilité vis à vis de la décision de l’AG. Ensuite envisager d’aller devant un tribunal.
      Néanmoins il convient de comparer le coût du procédure (frais d’avocat) et les bénéfices escomptés.
      Cordialement

  72. CV says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement en rdc.
    En AG, le remplacement de sols des paliers supérieurs a été voté.
    Vais-je devoir participer financièrement à ces travaux alors que je ne profite pas de cette rénovation esthétique ( le bâtiment a 3 ans ) et que les propriétaires concernés souhaitent avoir du lino en remplacement de la moquette posée lors de la construction en 2017 ?
    Vous me seriez d’une grande aide si vous pouviez m’éclairer sur le sujet 😉
    Vous remerciant de vos nombreux conseils trouvés ici.
    Christelle

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est votre règlement de copropriété qui décide.
      Tout dépend de la façon dont le règlement de copropriété a prévu les clefs de répartition de la cage d’escalier.
      Si vous pouvez accéder physiquement à ces paliers, il y a toutes les chances pour que vous deviez participer à leur rénovation. Par contre, étant au RDCH vous avez certainement des millièmes inférieurs à ceux qui habitent aux étages supérieurs
      Cordialement

  73. Fifi says:

    Je suis propriétaire d’un appartement dans une villa divisé en 4 lots. En 2017 on a voté pour, et payé pour les réparations de l’escalier extérieur de la partie commune. À l’époque on avait un « syndic bénévole’ géré par un des autres copropriétaires.
    Les travaux n’étaient jamais faits.
    Maintenant on a un syndic professionnel. Il y a deux semaines, j’ai chuté lourdement sur l’escalier, et j’aurais des séquelles pendant 6 mois à 2 ans et en conséquence, je suis bloquée à la maison. Je suis en correspondance avec le syndic pour endommagement.
    Mais il dit que le passé n’a rien avoir avec eux et on doit recommencer à zéro et prendre les devis etc pour faire les travaux.
    Est-ce que j’ai le droit de porter plainte contre l’ancien « syndic bénévole » qui a pris notre argent mais pas réparer l’escalier ? Si oui, est-ce qu’il y a un délai de prescription ?

    Je vous remercie beaucoup pour votre avis.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut savoir ce que vous entendez par “pris votre argent”.
      Il faut également savoir exactement pourquoi les travaux n’ont pas été mis en œuvre.
      Si les fonds ont été appelé et que les finances de la copropriété sont suffisantes, mais que malgré tout les travaux n’ont pas été commandés, oui vous pouvez vous tourner vers la justice. Mais c’est le juge qui tranchera.
      Cordialement

  74. Graciano says:

    Bonjour,
    je suis propriétaire d’un T1 bis que je loue, dans une résidence Bordelaise. le syndic me réclame une somme d’argent pour partciper au frais d’étanchéité des balcons. or, non seulement je n’en ai pas mais mon appartement donne sur la facade arrière, qui n’a pas de balcon. L’ensemble des autres propriétaires sont par contre concernés. j’ai envoyé une lettre recommandé signifiant que je n’étais pas d’accord mais n’ai pas de réponse…
    Qu’en pensez vous? Est il légitime que je sois concernée par ces travaux??
    Dans l’attente et en vous remerciant

    1. CoproConseils says:

      Sauf élément du règlement de copropriété dont nous ne pouvons être au courant, il semblerait oui Madame que vous soyez effectivement concernée par ces travaux, même si dans votre esprit vous ne l’êtes pas étant donné que vous n’avez pas de balcon. Au titre des articles 3 et 4 de la loi de 65, l’ensemble des copropriétaires est solidairement responsable du bâti dans une copropriété et l’entretien des balcons fait partie des travaux réalisés sur le gros œuvre ainsi sont le montant de ces travaux est réparti sur l’ensemble des copropriétaire au prorata de leurs tantièmes.
      C’est dommage que votre syndic ne vous ait pas répondu, mais il ne vous aurait vraisemblablement pas répondu autre chose.

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