En copropriété, tous les travaux doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale de copropriété.
Validation obligatoire en AG pour tous les travaux sur les parties communes
Un vote en assemblée générale doit précéder tous les travaux réalisés collectifs dans la copropriété sur les parties communes.
La nature des travaux détermine la majorité qui s’applique. D’une manière générale les travaux d’entretien doivent être votés à la majorité simple. Par contre, c’est la majorité absolue qui s’applique pour les travaux d’addition, amélioration, transformation.
Depuis la loi ELAN, chaque vote de travaux en copropriété doit être immédiatement suivi d’un autre vote qui en détermine le financement. Ce second vote a lieu à la même majorité que celle qui a présidé à la validation des travaux.
Exemple installation d’une caméra de vidéosurveillance, validée à la majorité de l’article 25, financement par un appel de fond exceptionnel appelé en une fois au prochain appel de fonds, également voté au 25.
Travaux d’entretien courant
Les travaux d’entretien courant peuvent être décidés par le syndic.
Il n’est par exemple pas nécessaire d’obtenir une décision d’AG pour remplacer une ampoule dans la cage d’escalier.
Les frais afférents sont des intégrés aux charges courantes.
Consultation du conseil syndical
En AG, chaque année, le syndic fait voter le “montant des contrats et marchés à partir duquel la consultation du CS est obligatoire”. Cela signifie que même pour de l’entretien courant, si les travaux dépassent une certaine somme, le conseil syndical doit être consulté.
Deux remarques :
- Il en faut pas confondre cette somme avec un budget alloué au CS. Le conseil syndical n’a pas le droit de décider unilatéralement de travaux dans la copropriété sauf délégation spécifique. Voir pour cela la délégation de pouvoir étendue consentie au CS et applicable à partir de début 2021
- Consultation ne signifie pas validation. Il est tout à fait possible que le syndic consulte le CS et fasse les travaux malgré son désaccord. Cela reste légal.
Devis obligatoires
Chaque année également, en assemblée générale, les copropriétaires décident à partir de quel montant de travaux le syndic devra obligatoirement chercher plusieurs devis.
Cette obligation ne signifie pas qu’il doit présenter plusieurs devis, mais simplement qu’il doit en rechercher plusieurs. C’est une obligation de moyens et non de résultat.
Au delà de cette obligation, il est important de noter que tous les copropriétaires peuvent de leur côté chercher des devis et essayer de trouver mieux pour moins cher.
Travaux urgents
Il est possible que la situation de l’immeuble ou la survenance d’un événement soudain nécessitent la réalisation de travaux urgents. Les travaux d’urgence sont des travaux spécifiques. Leur objectif est de préserver le bâti et ou de garantir préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants de l’immeuble et ils doivent posséder un caractère d’urgence.
Pour ces travaux là, le syndic peut agir directement sans en référer à quiconque. Il a le droit de consulter le CS s’il en a le temps, mais il n’est pas obligé.
Il peut engager un tiers de la somme totale. Par contre il a l’obligation de convoquer sans délai une assemblée générale extraordinaire pour faire valider par un vote en AG ces travaux, ainsi que leur financement.
Démarches administratives suite à validation de travaux sur les parties communes
Votre copropriété vient de voter la réalisation de travaux sur les parties communes. Réfection de toiture, ravalement, démolition d’un muret, construction d’un local poubelle, plantation d’une haie, nettoyage d’une courette intérieure …
La question qui se pose alors est : qui est responsable des démarches administratives nécessaires à la réalisation de ces travaux. La déclaration auprès de l’urbanisme par exemple.
Cela dépend de la décision d’assemblée générale
Travaux votés au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires
Si c’est l’ensemble de la copropriété qui a décidé de réaliser les travaux pour la collectivité des copropriétaires, alors le syndic est le mandataire de la copropriété et est fondé à demander toutes les autorisations administratives au nom de la copropriété.
C’est valable même si cela concerne une partie commune à jouissance privative. Cela peut également concerner l’extérieur comme la plantation de haies.
Notez pour mémoire que le syndic peut exiger une rémunération spécifique pour le suivi des travaux . Le montant de cette rémunération doit être exprimé en pourcentage et être voté en même temps que les travaux et à la même majorité.
Autorisation à titre individuel
Si à l’inverse, la copropriété vote une autorisation de travaux pour qu’un copropriétaire réalise à ses frais des travaux sur les parties communes, alors le syndic n’est pas fondé à le représenter sans qu’un mandat exprès lui soit confié. Le propriétaire doit réaliser lui même les démarches administratives liées aux travaux ou bien mandater personnellement le syndic dans un contrat spécifique qui donnera lieu à rémunération bien entendu.
Travaux sur parties communes non votés en assemblée générale
Il est important de noter à toutes fins utiles, que les copropriétaires n’ont pas le droit de réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Article 9 de la loi de 65. Voir également notre article à ce propos.
Dans certaines copropriétés, il est des parties communes qui se retrouvent à être “à jouissance exclusive”. Comme un bout de palier ou un bout de couloir. La loi s’applique également à ces parties, et ce depuis la loi SRU de 2000.
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Bonjour,
Des travaux de rempacement de la porte d’entrée de l’immeuble coté cour ont été votés en AG il y a plusieurs années et financés par les copropriétaires (nous n’etions pas propriétaire à l’époque). Le syndic est en charge des travaux selon le PV d’AG pour une renumération de 3%. Les travaux ont debutés cette année et ont été arrétés au bout d’une semaine car une copropriétaire a indiqué que les travaux ne sont pas aux normes car la porte n’est pas refaite à l’indentique et le batiment est inscrit à l’inventaire des patrimoines (pour les parties façades et tous les éléments la constituant). Le syndic indiquant que cela est vrai a arrété le chantier, 2000€ d’accompte deja versé à l’entrprise sont perdu, on n’a plus de porte et propose de voté en AG un nouveau devis pour un projet à l’identique. Selon moi il y a clairement une faute du syndic puisque celui ci aurait du des le depart faire des travaux en ligne avec la lesgislation ou à defaut demander une dérogation. La position du syndic aujourd’hui est la suivante c’est la décision des copropriétaires de faire ces travaux, c’est leur responsabilité donc c’est à eux de payer les surcouts et pertes liés à tous ce bazar. Ma question est donc de savoir s’il est possible d’attaquer le syndic pour defaut à leurs obligations de conseil et gestion administrative afin que les 2000€ perdu soit payer par eux et les surcouts du projet également?
Bonjour
Effectivement il est possible que le devoir de conseil du syndic puisse être mis en cause. C’était clairement au syndic d’être au courant de cette obligation de refaire à l’identique et d’en informer l’AG.
C’est vrai que l’AG peut aller à l’encontre des conseils du syndic. L’AG est souveraine. Mais dans ces cas là, le syndic prend soin de dégager sa responsabilité et de le faire noter sur le PV d’AG.
Il faut commencer par s’assurer que dans le PV d’AG ne soit pas inscrit noir sur blanc que le syndic dégage toute responsabilité vis à vis de la décision de l’AG. Ensuite envisager d’aller devant un tribunal.
Néanmoins il convient de comparer le coût du procédure (frais d’avocat) et les bénéfices escomptés.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement en rdc.
En AG, le remplacement de sols des paliers supérieurs a été voté.
Vais-je devoir participer financièrement à ces travaux alors que je ne profite pas de cette rénovation esthétique ( le bâtiment a 3 ans ) et que les propriétaires concernés souhaitent avoir du lino en remplacement de la moquette posée lors de la construction en 2017 ?
Vous me seriez d’une grande aide si vous pouviez m’éclairer sur le sujet 😉
Vous remerciant de vos nombreux conseils trouvés ici.
Christelle
Bonjour
C’est votre règlement de copropriété qui décide.
Tout dépend de la façon dont le règlement de copropriété a prévu les clefs de répartition de la cage d’escalier.
Si vous pouvez accéder physiquement à ces paliers, il y a toutes les chances pour que vous deviez participer à leur rénovation. Par contre, étant au RDCH vous avez certainement des millièmes inférieurs à ceux qui habitent aux étages supérieurs
Cordialement
Je suis propriétaire d’un appartement dans une villa divisé en 4 lots. En 2017 on a voté pour, et payé pour les réparations de l’escalier extérieur de la partie commune. À l’époque on avait un « syndic bénévole’ géré par un des autres copropriétaires.
Les travaux n’étaient jamais faits.
Maintenant on a un syndic professionnel. Il y a deux semaines, j’ai chuté lourdement sur l’escalier, et j’aurais des séquelles pendant 6 mois à 2 ans et en conséquence, je suis bloquée à la maison. Je suis en correspondance avec le syndic pour endommagement.
Mais il dit que le passé n’a rien avoir avec eux et on doit recommencer à zéro et prendre les devis etc pour faire les travaux.
Est-ce que j’ai le droit de porter plainte contre l’ancien « syndic bénévole » qui a pris notre argent mais pas réparer l’escalier ? Si oui, est-ce qu’il y a un délai de prescription ?
Je vous remercie beaucoup pour votre avis.
Bonjour
Il faut savoir ce que vous entendez par “pris votre argent”.
Il faut également savoir exactement pourquoi les travaux n’ont pas été mis en œuvre.
Si les fonds ont été appelé et que les finances de la copropriété sont suffisantes, mais que malgré tout les travaux n’ont pas été commandés, oui vous pouvez vous tourner vers la justice. Mais c’est le juge qui tranchera.
Cordialement
Bonjour,
je suis propriétaire d’un T1 bis que je loue, dans une résidence Bordelaise. le syndic me réclame une somme d’argent pour partciper au frais d’étanchéité des balcons. or, non seulement je n’en ai pas mais mon appartement donne sur la facade arrière, qui n’a pas de balcon. L’ensemble des autres propriétaires sont par contre concernés. j’ai envoyé une lettre recommandé signifiant que je n’étais pas d’accord mais n’ai pas de réponse…
Qu’en pensez vous? Est il légitime que je sois concernée par ces travaux??
Dans l’attente et en vous remerciant
Sauf élément du règlement de copropriété dont nous ne pouvons être au courant, il semblerait oui Madame que vous soyez effectivement concernée par ces travaux, même si dans votre esprit vous ne l’êtes pas étant donné que vous n’avez pas de balcon. Au titre des articles 3 et 4 de la loi de 65, l’ensemble des copropriétaires est solidairement responsable du bâti dans une copropriété et l’entretien des balcons fait partie des travaux réalisés sur le gros œuvre ainsi sont le montant de ces travaux est réparti sur l’ensemble des copropriétaire au prorata de leurs tantièmes.
C’est dommage que votre syndic ne vous ait pas répondu, mais il ne vous aurait vraisemblablement pas répondu autre chose.