Travaux sur les parties communes en copropriété

L’histoire de toute copropriété est jalonnée de travaux.
Réparations, améliorations, transformations, … les occasions de retrousser les manches sont nombreuses.
Mais cela donne souvent lieu à des incompréhensions, des tensions entre copropriétaires ou avec le syndic.
Les cas de figures sont tellement variés, que les copropriétaires ont quelques fois du mal à s’y retrouver.

  • Faut-il toujours une autorisation d’assemblée générale ?
  • Quelle majorité prévaut ?
  • Le syndic aurait-il du présenter des devis ?
  • à quels honoraires le syndic peut-il prétendre ?
  • le conseil syndical peut-il décider ?

Autant de questions auxquelles nous allons tenter de vous aider répondre.

Première question préalable :

Parties communes ou parties privatives ?

Les parties communes sont les éléments de la copropriété dont les copropriétaires se partagent l’usage.

Certaines sont évidentes comme la montée d’escalier, les accès à la copropriété, le hall d’entrée …
D’autres ne viennent pas immédiatement à l’esprit, mais sont pourtant des éléments communs ; les fondations, les murs, le toit. Mais également les réseaux d’adduction ou d’évacuation, les voies d’accès… Ainsi, même une ASL composée de maisons individuelles bien séparées peut avoir des parties communes.

A l’opposé, les parties privatives sont  à l’usage exclusif du propriétaire du lot : l’appartement, sa cave. Également le parking s’il est privatif, ou le garage.

Il existe aussi des éléments mixtes. Certaines canalisations par exemple sont en partie communes en parties privées, suivant si on se situe avant ou après dérivation.

Il existe enfin des parties qui sont à l’usage exclusif d’un lot, mais qui pour autant restent parties communes. Ce sont ce qu’on appelle parties communes à jouissance privative. Par exemple certains rez de jardins.

Donc une des premières questions à laquelle il faut pouvoir répondre c’est : est-ce que ces travaux concernent une partie privative ou une partie commune. De la réponse à cette question découle les droits et obligations de chacun.

Dans cet article nous allons nous concentrer sur les travaux sur parties communes. Si ceux qui vous occupent sont sur des parties privatives, veuillez vous rapporter à l’article correspondant en cliquant sur le lien.

Faut-il voter tous les travaux en assemblée générale ?

Oui … à 90%.

Un vote en assemblée générale doit précéder tous les travaux réalisés collectifs dans la copropriété sur les parties communes.
Sauf les travaux d’entretien courant…

Travaux d’entretien courant

Les travaux d’entretien courant peuvent être décidés unilatéralement par le syndic à partir d’une information donnée par un copropriétaire ou un membre du CS.
Il n’est par exemple pas nécessaire d’obtenir une décision d’AG pour remplacer une ampoule dans la cage d’escalier.

Assurer la bonne conservation de l’immeuble fait partie des missions du syndic. C’est une des raisons pour lesquelles un syndic est obligatoire. Il a pour mission de veiller à l’entretien de l’immeuble et ainsi d’assurer la conservation du patrimoine. Ses compétences de professionnel de la gestion immobilière lui permettent de veiller à cet entretien. C’est donc sa responsabilité.

Les frais afférents aux travaux d’entretien courants sont des intégrés aux charges courantes.

Le conseil syndical est-il décisionnaire ?

Non. L’avis du conseil syndical est systématiquement consultatif.

Bien souvent nous entendons : “le conseil syndical a décidé ces travaux”.
La loi ne donne pas au conseil syndical la mission de décider ou non de réaliser des travaux.

Pour assurer la mission de conservation de l’immeuble, le syndic peut avoir besoin d’informations.
Qui mieux que les occupants peuvent lui indiquer les élément de la copropriété qui nécessite de l’entretien ?
Bien souvent c’est le conseil syndical qui fait attention aux éléments qui nécessitent réparation et entretien.
Bien souvent le CS appelle le syndic pour l’informer des travaux à réaliser. Telle est sa mission décrite dans la loi de 65.

Ceci peut donner l’impression que le CS commande les travaux au syndic. On peut être amené à penser que le conseil syndical décide.
Il n’en est rien.
Seul le syndic peut décider des travaux d’entretien courant. Sinon, l’assemblée générale doit être consultée.

Le cas particulier de la délégation de pouvoir

Le seul cas où le conseil syndical peut décider, c’est lorsque l’AG lui délègue ce pouvoir. C’est ce qu’on appelle une délégation de pouvoir. L’AG a donc préalablement pris une décision de principe. Elle laisse au CS le choix de la décision finale.
La délégation de pouvoir peut même être “étendue”. Pour en savoir plus lisez l’article correspondant.

Le conseil syndical doit-il être consulté ?

En AG, chaque année, le syndic fait voter le “montant des contrats et marchés à partir duquel la consultation du CS est obligatoire”. Cela signifie que même pour de l’entretien courant, si les travaux dépassent une certaine somme, le conseil syndical doit être consulté.

Remarques :

  • Il en faut pas confondre cette somme avec un budget alloué au CS. Le conseil syndical n’a pas le droit de décider unilatéralement de travaux dans la copropriété sauf délégation spécifique. Voir pour cela la délégation de pouvoir étendue consentie au CS et applicable à partir de début 2021
  • Consultation ne signifie pas validation. Il est tout à fait possible que le syndic consulte le CS et fasse les travaux malgré son désaccord. Cela reste légal. Il est également possible que le conseil syndical n’ayant pas donné son accord, le syndic obtempère en “dégageant sa responsabilité”.

Devis obligatoires

Chaque année également, en assemblée générale, les copropriétaires décident à partir de quel montant de travaux le syndic devra obligatoirement chercher plusieurs devis.

Cette obligation ne signifie pas qu’il doit présenter plusieurs devis, mais simplement qu’il doit en rechercher plusieurs. C’est une obligation de moyens et non de résultat.

Au delà de cette obligation, il est important de noter que tous les copropriétaires peuvent de leur côté chercher des devis et essayer de trouver mieux pour moins cher.

Travaux urgents

Il est possible que la situation de l’immeuble ou la survenance d’un événement soudain nécessitent la réalisation de travaux urgents. Les travaux d’urgence sont spécifiques. Leur objectif est de préserver le bâti et ou de garantir préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants de l’immeuble et il y aurait un risque à les reporter. Repeindre la cage d’escalier, ou tondre la pelouse ne peuvent pas être considérés comme “travaux d’urgence” par exemple. Par contre réparer une marche de l’escalier qui risque de faire chuter un occupant, ou bien couper la branche d’un arbre qui menace de tomber, sont clairement des travaux d’urgence.

Pour ces travaux là, le syndic peut agir directement sans en référer à quiconque. Il a le droit de consulter le CS s’il en a le temps, mais il n’est pas obligé.

Il peut engager un tiers de la somme totale. Par contre il a l’obligation de convoquer sans délai une assemblée générale extraordinaire pour faire valider par un vote en AG  ces travaux, ainsi que leur financement. Notez qu’en général, il y a une somme prévue pour les travaux urgents dans les budgets des copropriétés. Si les travaux urgents ne dépassent pas la sommes disponible, le syndic peut l’engager sans obtenir l’aval de l’AG ni sans avoir besoin de convoquer une AGE.

Autorisation de l’assemblée générale pour travaux sur parties communes

Tous les travaux autres qu’entretien courant ou urgents, sont donc concernés par le vote d’une résolution par l’assemblée générale.

Ces travaux doivent être votés en AG, à la majorité requise. La nature des travaux détermine la majorité qui s’applique. D’une manière générale les travaux d’entretien et de réparation doivent être votés à la majorité simple. Par contre, c’est la majorité absolue qui s’applique pour les travaux d’addition, amélioration, transformation.

Depuis la loi ELAN, chaque vote de travaux en copropriété doit être immédiatement suivi d’un autre vote qui en détermine le financement. Ce second vote a lieu à la même majorité que celle qui a présidé à la validation des travaux.
Exemple installation d’une caméra de vidéosurveillance, validée à la majorité de l’article 25, financement par un appel de fond exceptionnel appelé en une fois au prochain appel de fonds, également voté au 25.

Démarches administratives suite à validation de travaux sur les parties communes

Votre copropriété vient de voter la réalisation de travaux sur les parties communes. Réfection de toiture, ravalement, démolition d’un muret, construction d’un local poubelle, plantation d’une haie, nettoyage d’une courette intérieure …

Qui est responsable des démarches administratives nécessaires à la réalisation de ces travaux. La déclaration auprès de l’urbanisme par exemple.
Pour savoir quelle est la TVA qui s’applique, reportez vous à notre article à ce propos.

Cela dépend de la décision d’assemblée générale

Travaux votés au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires

Si c’est l’ensemble de la copropriété qui a décidé de réaliser les travaux pour la collectivité des copropriétaires, alors le syndic est le mandataire de la copropriété et est fondé à demander toutes les autorisations administratives au nom de la copropriété.

C’est valable même si cela concerne une partie commune à jouissance privative. Cela peut également concerner l’extérieur comme la plantation de haies.

Notez pour mémoire que le syndic peut exiger une rémunération spécifique pour le suivi des travaux . Le montant de cette rémunération doit être exprimé en pourcentage et être voté en même temps que les travaux et à la même majorité.

Autorisation à titre individuel

Si à l’inverse, la copropriété vote une autorisation de travaux pour qu’un copropriétaire réalise à ses frais des travaux sur les parties communes, alors le syndic n’est pas fondé à le représenter sans qu’un mandat exprès lui soit confié. Le propriétaire doit réaliser lui même les démarches administratives liées aux travaux ou bien mandater personnellement le syndic dans un contrat spécifique qui donnera lieu à rémunération bien entendu.

Travaux sur parties communes non votés en assemblée générale

Il est important de noter à toutes fins utiles, que les copropriétaires n’ont pas le droit de réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Article 9 de la loi de 65. Voir également notre article à ce propos.

Dans certaines copropriétés, il est des parties communes qui se retrouvent à être “à jouissance exclusive”. Comme un bout de palier ou un bout de couloir. La loi s’applique également à ces parties et ce, depuis la loi SRU de 2000.

 

60 responses to “Travaux sur les parties communes en copropriété

  1. micra says:

    Bonjour, des travaux d’isolation sur les parties communes ont effectués sur mon bâtiment dans une copropriété qui comporte plusieurs lots. Suite à la régularisation des charges j’ai constaté que la facture n’a pas été répartie sur l’ensemble des copropriétaires mais uniquement sur ceux de mon bâtiment. J’ai contesté cette répartition auprès de notre nouveau syndic qui a encaissé mon règlement en lui demandant de me rembourser le trop payé. Ils reconnaissent qu’il y a eu une erreur et que toute la copropriété aurait dû payer mais refuse de me rembourser au motif que c’est l’ancien syndic qui a commis cette erreur.
    Quel est mon recours?
    Merci pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce qui compte c’est de savoir si les comptes ont été approuvés ou non. S’ils ont été approuvés et que vous avez reçu le PV d’AG il y a moins de deux mois vous pouvez contester devant un tribunal. Sinon le délai de contestation est clos. Vous pouvez lire notre article à ce propos.
      Cordialement

  2. Philippe says:

    bonjour
    dans un immeuble en copropriété il y a une fuite d’eau dans la dalle située dans un appartement … notre règlement de copro stipule que les planchers sont des parties communes excepté leur revêtements… est dans un tel cas au syndic de gérer les travaux de réparation ?
    vous remerciant par avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori la dalle est partie commune sauf disposition contraire du règlement de copropriété. Il faut d’abord que l’assurance du lésé mette en place une convention IRSI et c’est l’assurance qui jugera nécessaire ou non de faire une subrogation au syndic.
      Cordialement

  3. Touffet says:

    Je suis copropriaitaire dans un immeuble il y a un occupant locataire . Il y a une fuite d’ eau sous la baignoire si bien que lorsque la locataire prenait sa douche , il pleuvait dans la salle de bains en dessous .
    Le syndic PRÉVENU lev17 mai part en vrille, et voit une video ou il pleut je reçois une lettre recommandée et un mail avec vidéo, le 18 mai
    Paniquée ‘ je fais venir un plombier je paie 1250 euros de réparation ‘ pour changer le syphon en dessous , le 25 mai , il ne pleut plus ‘j’ ai fait vite.
    J’ envoie la facture à mes assurances réponse ‘ dossier classé
    C’ était du domaine de l’ assurance de l’ occupant
    puis cela recommence a pleuvoir , le syphon étant mal fixé, le plomblier revient et réparé ‘ .Le 21 juin , Mais le syndic d’ immeuble estimant que cette fuite remet en cause ka structure de l’ immeuble ‘ fait venir un soi disant expert ‘ le 24 juin en fait c’ est le plombier du syndic pas un expert ‘
    Puis m’ envoie une mise en demeure , de réparer ou il saisira le juge ‘
    Celui ci mélange tout , en particulier la locataire lui dicte ce qu’ elle veut, a savoir robinet de cuisine ‘ fenêtre de salle de bains z changer, enlever tout le carrelage autour de la baignoire, changer la baignoire qui i est en fonte ‘. Juge trop lourde pour la poutre en dessous .
    Faire venir un architecte quand la baignoire est enleve’ refaire la structure en bois et remplace la baignoire ‘ avec une locataire impossible qui demande à être rélogé pendant la duree des travaux ‘ a mes frais,
    Er les assurances qui répondent c’ est à l’ assurance de l’ occupant et l’ occupanf quj ne previent pas son assurance
    La locataire qui fait faire des devis
    Pour changer la fenêtre,
    Le syndic violent et agressif dresse tout l’ immeuble contre moi ‘ je suis responsable d’ abîmer la structure de l’ immeuble ,
    Ajoutons que je suis loin ‘ et que j’ ai 81 ans ‘ que la propriétaire en dessous , n’ arrête pas de m’ envoyer des courriers ‘ blessants accusateurs .
    C’ est un plombier qui a écrit tout cela ‘ le syndic me met en demeure de réparer.
    A t ‘ il le droit ‘ il me semble qu’ il a outrepassé ses fonctions .
    Pas de rapport avec la fuite , il est à noté ‘ que la seule chose qui pourrait avoir un rapport c’ est des joints a refaire .
    Le syndic ne me parle
    qu’ avec violence.
    Essayer de m’ aider, je n’ ai pas l’ intention de faire tout cela ,
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous ne sommes pas en mesure d’étudier un cas si particulier dans les commentaires de notre site internet. Pour bien vous répondre, il faudrait échanger avec vous. Ceci est réservé aux adhérents. Si vous souhaitez une analyse personnalisée, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
      Cordialement

  4. alengrin says:

    Bonjour je suis propriétaire et souhaite installer une prise électrique sur ma place de parking pour recharger ma voiture.
    Je veux donc faire valoir mon droit à la prise.
    Le conseil syndical et ok pour l’installation à condition d’installer un sous compteur pour différencier la consommation commune et ma consommation personnel.
    Mais le gestionnaire de copropriété (Foncia) refuse que je me branche sur les parties communes car selon lui le droit de se brancher sur les parties communes et installer un sous compteur et soumis à L’AG.
    Hors lors de notre dernière AG apparemment le quorum n’était pas suffisant pour voter cette mesure (je tien au passage que l’on a aussi vote pour une solution collective mais étant le seul à faire la demande elle a était refuser) du coup je suis bloquer.
    Je voulais donc savoir si c’était vrai que je devais l’aval de AG pour me brancher sur les parties communes ?
    Car selon les dires de l’électricien à qui j’ai demandé un devis. Il me dit qu’à partir du moment où j’installe un sous compteur il non pas à s’opposer. Merci pour vos réponses

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement, le conseil syndical n’a absolument pas le pouvoir de prendre une telle décision.
      Cordialement

  5. Suzon says:

    Bonjour, un copropriétaire a vendu son appartement avant l’AG est-ce que c’est lui qui vote pour la résolution des travaux prévus ou son acheteur ?
    La vente a été réalisée en mai 2021 et l’AG s’est déroulée mi juillet 2021
    Si c’était à l’acheteur que doit-on faire ? Le PV n’est pas encore signé
    Je vous remercie pour votre aide
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seuls les copropriétaires au moment de l’AG peuvent prendre part au vote.
      Si le vendeur n’est plus copropriétaire depuis le mois de mai, c’est à l’acheteur de participer à l’AG.
      Les votes du vendeur ne doivent pas être comptabilisés, sauf si l’acheteur lui avait donné pouvoir.
      Cordialement.

  6. Coquart says:

    Bonjour,

    je suis copropriétaire dans un immeuble, et j’ai demandé à ce que soit mis à l’ordre du jour de la prochaine AG l’aménagement du local vélo (installation d’un système permettant de bien accrocher les vélos). Sur la convocation de l’AG, il est noté : “demande d’autorisation de travaux, aux frais des copropriétaires demandeurs, dans le local vélo” (ou qqch d’approchant, je n’ai pas le document sous les yeux). S’agissant d’un local qui peut servir à tout le monde, est-ce normal de vouloir imputer les frais à la seule copropriétaire qui en fait la demande ? Sachant qu’il y a déjà d’autres vélos dans le local et d’autres utilisateurs de vélo dans l’immeuble. Merci !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Cela n’est pas ni normal ni anormal. Le financement de travaux doit être voté en même temps que les travaux. Il est possible de proposer un financement par la copropriété ou par le copropriétaire demandeur. Si rien dans votre demande ne laisse soupçonner que vous souhaitez financer ces travaux, alors le syndic n’a aucunement le droit de vous l’imposer.
      Cordialement

  7. Thomas says:

    Bonjour,
    Le président du CS a engager a sa propre initiative des travaux pour l’installation de poteaux dans notre résidence.
    Le but étant de bloquer le stationnement, irrégulier et récurent, de certain véhicules qui bloquent le passage du camion poubelle.
    Le montant des travaux dépasse le montant des marché voté en AG et dépasse également l’obligation de mise en concurrence.
    Le CS n’as pas été consulté sous prétexte de l’urgence et de la sécurité.
    Le problème ne date pas d’hier, l’argument de l’urgence est donc difficile a entendre
    Est ce légal ? Quel recour avons nous ? Qui alerté en cas d’abus ?
    Merci à vous

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est le syndic qui peut engager des travaux en cas d’urgence.
      Si vous contestez ces travaux, et notamment leur caractère d’urgence, vous pouvez aller devant un tribunal.
      Cordialement

  8. Matthias says:

    Bonjour ,le robinet d’eau d’alimentation de mon appartement est situé sur mon palier dans un caisson et donc dans les parties communes ,il n’y a plus de vanne sur ce robinet ,je ne sais pour quelle raison .mon chauffagiste a besoin de couper l’eau pour changer la chaudiére .est ce au syndic de prendre en charge la remplacement de ce robinet? Merci d ‘avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il y a 99% de chances pour que ce soit privatif. Mais il faut vérifier dans votre règlement de copropriété.
      Donc normalement la règle c’est avant compteur (commun) après compteur (privé) sous réserve de spécifications particulières du règlement de copropriété.
      Cordialement

  9. Pat Lyon says:

    Bonjour,
    Notre copro possède un parking extérieur à notre résidence que nous souhaitons privatiser (clôture et marquage au sol). Nous sommes entrain de monter un dossier avec les différents projets que nous voulons réaliser. Nous transmettrons au syndic ce dossier afin de voir la faisabilité du projet et devis par la suite.
    Plusieurs questions :
    – Devons nous faire réaliser une étude par un cabinet afin de suivre le chantier par la suite ?
    – Un copro souhaiterai acheter une ou deux places sur ce parking, est-il possible de le faire ? Si c’est le cas, nous devons faire un additif à notre règlement de copropriété car nouveaux lots ?
    – qui supporte les frais notariés ?
    – lors de l’approbation en AG, quel est le type de majorité ?
    – qu’en est-il pour les impôts fonciers de ce terrain ?
    Merci par avance de votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour des réponses personnalisées, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert. Les commentaires du site ne sont pas adaptés pour l’étude des dossiers spécifiques, car pour bien vous répondre il faudrait pouvoir échanger avec vous et obtenir des précisions.
      Cordialement

  10. Elisabeth says:

    Bonjour,
    Cette année a eu lieu le vote par correspondance.
    Le projet de résolution n° 31 était : Contrat d’entretien des toitures et gouttières – Mise en place (article 24)
    “L’assemblée générale décide la mise en place d’un contrat d’entretien (vérification et nettoyage) des toitures et gouttières (tous les deux ans – année N : Tranche 1 – année N+1 : Tranche 2)
    L’assemblée générale confie au syndic la mission de procéder à une consultation auprès d’au moins trois entreprises. Le choix de l’attributaire du marché est confié au Conseil syndical. ”

    A la suite à ce projet de résolution, il n’y a pas de projet de résolution sur le financement de la résolution citée ci-dessus.

    Questions :
    1 – Ce contrat d’entretien est-il entretien courant ou travaux ?
    2 – Voté en AG est-il soumis à la loi Elan et aurait-il dû faire l’objet d’un vote de financement ?
    3 – Si oui, que vaut la résolution n° 31 ? Et dans quelle mesure est-elle contestable ?
    Merci pour votre aide ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce ne sont pas des travaux, c’est un contrat. Les dépenses vont faire partie des dépenses courantes. Si le budget n’est pas adapté, il y aura un dépassement de budget. Ce n’est pas contestable, c’est simplement que le syndic n’a fait que la moitié du travail et que c’est source de problèmes et tensions.
      Cordialement

  11. Audrey says:

    Bonjour,
    Des travaux de toiture semblent nécessaires dans la copropriété où j’habite (il y a un risque de chute de tuile). Faut-il l’unanimité des copropriétaires pour engager ce type de travaux ? Que se passe-t-il si la majorité ou l’un des copropriétaires vote contre ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les travaux d’entretien courant, peuvent être engagés directement par le syndic s’ils ne dépassent pas une certaine somme (sauf s’il y a urgence). Sinon les travaux se votent en général à l’article 24 s’il n’y a pas de transformation, ou au pire au 25. Heureusement pour que pour changer une tuile il n’est pas nécessaire d’obtenir l’unanimité, sinon le parc de copropriété en France serait en triste état.
      Évidemment si la majorité vote contre, que vous avez voté pour et que vous considérez qu’il y a des risques, alors vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42.
      Cordialement

  12. luc says:

    bonjour
    le conseil syndical de notre immeuble se charge lui même de remplacer certains luminaires des parties communes, en a t il de droit?
    Que se passe-t-il si il y a un court circuit qui mets le feu à l’immeuble?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Rien dans la loi n’interdit à un copropriétaire de bonne volonté qui souhaite mettre son temps libre à la disposition de la copropriété pour lui faire faire des économies, de faire lui-même une tâche qui pourrait être faite par un professionnel.
      Il engage sa responsabilité civile.
      Cordialement

  13. Yann says:

    Bonjour,
    Je suis copropriétaire d’un appartement dans un immeuble avec une cave au sous-sol. La cave est connectée à l’électricité jusqu’à mon appartement en passant par des gaines situées dans les parties communes (couloir menant aux caves).
    Je n’ai plus d’électricité dans ma cave du à une rupture d’un fil quelque part dans les parties communes (les gaines sont vétustes et probablement que le fil a été sectionné par inadvertance).
    Qui doit prendre en charge la réparation : moi ou la copropriété ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est privatif. Ce n’est pas du ressort de la copropriété.
      Cordialement

  14. Simone says:

    Bonjour,
    un copropriétaire veut remplacer ses robinets thermostatiques sur ses radiateurs et demande en conséquence que les conduites du chauffage central soient vidangées aux frais de la communauté. Est ce normal? ce sont des travaux privés, la vidange dont le coût est estimé à au moins 600€, devrait donc à la charge dudit copropriétaire?
    Merci de m’apporter votre éclairage sur cette question

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend des conditions d’installation des robinets thermostatiques.
      Si ce sont des robinets installés dans toute la résidence à l’occasion d’une décision d’AG, alors ce copropriétaire n’a pas le droit de remplacer ses robinets sans que l’AG le décide. Il a le droit de demander, et si l’AG accepte c’est la copropriété qui prend en charge l’ensemble des dépenses.
      S’il est seul à avoir installé des robinets thermostatiques dans son appartement, alors leur changement et tous les frais qui sont afférents lui incombent.
      Si une vidange est réalisée, profitez en pour installer des vannes quart de tour. Ainsi cette situation ne se reproduira pas.
      Cordialement

  15. Marianne57 says:

    Bonjour,
    je suis copropriétaire dans un immeuble où un commerce est installé au rez de chaussée. Le commerce a été revendu il y a quelques semaines et le nouveau propriétaire des lieux nous signale d’importants dégâts (qu’il n’avait semble t il pas vu à l’achat du bien) et dans les dégâts il y a notamment un linteau d’une des vitrines qui menace de s’effondrer sur la voie publique . Notre syndic vient de nous en alerter et nous dit que c’est à la copropriété de payer ces réparations. Etant donné que ces vitrines ont été modifiées par l’ancien propriétaire , est ce tout de même à la copropriété de payer la remise en état? Merci pour retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de la résolution d’AG qui a donné l’autorisation à l’ancien commerçant de modifier la vitrine.
      Cordialement

  16. Françoise says:

    Je constate des fuites d’eau dans notre copropriété notant que je suis copropriétaire moi-même, ayant écrit au conseil syndical copie le syndic, je leur ai demandé le passage d’un plombier et de m’informer de sa présence, et malgré plusieurs relances, le conseil syndical m’écrit que je ne suis pas concernée car je ne suis pas membre du conseil syndical :
    – quelles sont mes obligations légales en qualité de copropriétaire me permettant de rappeler au CS les lois ?
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez directement avertir le syndic de ces fuites que vous avez constaté sans passer par le conseil syndical.
      Vous pouvez lui demander de faire intervenir un plombier et engager sa responsabilisé.
      Cordialement

  17. bruno says:

    Je suis copropriétaire résident.
    Ai je raison quand je dis au conseil syndical qu’il n’a pas le droit de présenter des devis de réfection de toit en ajoutant de l’isolation en plus de l’étanchéité, car 2 copropriétaires du dernier étage (sur les 6 autres veulent en plus de l’isolation afin de garantir que leurs locataires aient moins chaud l’été ?
    Le syndic est aussi à la base de ce choix de devis et de connivence avec le président du CS….

    En plus l’un des 2 copropriétaires du dernier étage a clairement dit en AG 2020 que ça lui permettrait de pouvoir vendre plus tard son appartement plus cher. Ce n’est pas consigné dans le PV, ce qui est consigné c’est le fait que des locataires du dernier étage se plaignent de la chaleur.
    Je trouve que c’est aux copropriétaires d’isoler leur intérieur ou/et d’installer une CLIM. Mais le président du CS met en doute l’efficacité d’une CLIM car il en fait une mauvaise expérience, mais je trouve que ça le concerne et que c’est sa partie privative.

    Moi je prétends que tout travaux dans les communs ne doivent être faits que par intérêts COLLECTIF et pas individuel d’autant plus que les 2 copropriétaires du dernier étage sont nouvellement membres du CS…. J’estime qu’il y a donc CONFLIT D INTERET au sein même du CS.

    Mais le président du CS ne veut pas me donner raison et trouve qu’il est normal que l’on fasse un effort pour payer de l’isolation si les 2 autres du dernier étage font isoler leur intérieur.
    Moi je prétends que non, nous n’avons à faire aucun effort dans tous les cas de figure.

    Pire le président du CS informe que depuis qu’il s’est installé une CLIM PPERSONNELLE il a des problèmes de CHOC THERMIQUE entre la température de l’extérieur et son intérieur l’été (Nous somme dans le midi sur AVIGNON…) donc il envisagerait en plus de faire mettre une VMC partout dans l’immeuble pour qu’il n’ait plus ce problème.
    Il veut bien sûr associer avec lui les 2 copropriétaires du dernier étage qui sont comme lui au CS, afin d’avoir une majorité aux votes… Il calcule.
    Mais pour moi ils n’ont pas le droit (intérêt personnels associés) et que prime toujours les intérêts COILLECTIFS pour des travaux dans les communs, même sur le toit.

    Ils savent que je n’ai pas les moyens de les attaquer en justice donc tentent toute magouille en connivence avec le syndic car tous n’aiment pas que je combatte les incivilités de locataires….

    Enfin dernière question : Ai je le droit de présenter moi même des devis qu’avec “étanchéité” en plus de ceux du CS dans l’ODJ de l’ AG. Ceci pour contester leur devis contenant de l’isolation ?
    Le président du CS me dit hors la loi si je fais ça car je ne suis plus au CS… C’est de la manipulation je trouve.

    Le président du CS tente de faire croire que les copropriétaires du dernier étage ont droit de l’isolations sous prétexte et en référence à la loi de transition énergétique. Moi je prétends que si isolation il doit y avoir c’est sur TOUS les murs extérieurs de la copropriété et pas que sur le toit car le problème chaleur l’été c’est en fait dans tous les appartements et que le fait que ceux du dernier étage sont les plus petits, on n’en n’est pas responsable.
    je ne pense pas que le président de CS puisse m’obliger à faire installer une CLIM PERSONNELLE et argumenter sur cela.

    Ma position générale est elle la bonne ?

    Merci aussi pour vos informations publiques sur votre site.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tous les copropriétaires ont le droit de demander de mettre à l’ordre du jour les résolutions et les devis de leur choix.
      L’assemblée générale est souveraine et les décisions se prennent à la majorité requise.
      Le conseil syndical n’a pas pouvoir de décision en ce qui concerne les travaux.
      Par contre effectivement la loi pour la transition énergétique oblige les travaux de ravalement à prévoir également un volet isolation.
      Cordialement

  18. Sylvain says:

    Bonjour,
    Dans ma résidence, un copropriétaire en assigne un autre à titre individuel pour faire cesser une atteinte aux parties communes. Il appelle ensuite le syndicat dans la cause en AG, mais sa résolution est rejetée. Quel impact cette décision a-t-elle sur sa procédure ?
    Notre syndic ne semble pas connaître la réponse à cette question.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seul le juge est souverain. IL n’est pas possible de préjuger ce qu’il va décider.
      Cordialement

  19. Boufflet says:

    Bonjour, jai un souci et je ne trouve pas d réponse
    La copropriété a fait un raccordement deau au chambre de service ( charge générale ) mais ont voté que seulement les propriétaires des chambres qui doit payer? Donc repartition des charges abusives alors que nous payons tous avec la copro en charge générale, j’ai refusé de payer mais je veux savoir cest quoi les délais pour contester ? 2 mois après lAssemble générale ? ou 5 ans après la loi ELAN , car c’était en 2016 le vote et aujourd’hui on me réclame les charge par le
    Biais d’une assignation au tribunal merci de m’avoir lu

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est tout à fait possible que ce raccordement soit légalement voté en charges spéciales (uniquement réparti sur les propriétaires concernés) en vertu du critère d’utilité (article 10)
      Le délai de contestation est de deux mois après l’AG.
      Cordialement

  20. Fernandez says:

    Je suis copropriétaire dans une résidence de 50 lots dans la convocation de l’AG un devis de travaux nous est proposé ainsi que les honoraires. Nous savons que ce devis est plus élevé car entre-temps des travaux ont été effectués en urgence. Nous constatons que les honoraires sont calculé sur le montant de ce devis et de beaucoup plus des 4 % habituel. Devons nous vote ces 2 resolutions ou reporté ce vote. Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les honoraires sur travaux doivent normalement faire l’objet d’une négociation en séance.
      Lors d’un vote par correspondance effectivement le débat est réduit à un accord ou un rejet.
      Mais les copropriétaires peuvent tout à fait rejeter le montant des honoraires proposés.
      Cordialement

  21. Celine says:

    Bonjour,
    Ma copropriété, 5 lots geré par un syndic bénévol, a fait faire l isolation de la cave (partie commune et partie privée) suite à l envoi d un simple mail informant de la possibilité de le faire pour 1€. Je n ai pas donné mon accord, il n’y a pas eu d AG, pas eu de discussion entre propriétaires. Je n ai pas été prévenu du début des travaux ni de la fin. J ai tout découvert par hasard en allant dans ma cave. Ils se sont également permis d ouvrir ma cave privé et fermé à clé pour y faire les travaux sans me prévenir, ni me demander mon autorisation.
    Enfin les travaux ayant été effectué par une entreprise d escroc, rien ne va…
    Que me conseiller vous ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori effectivement avec une dépense à 1€ c’est possible que le syndic prenne seul la décision. Mais ce n’est pas recommandé.
      Par contre pour ce qui est de l’intrusion dans votre cave, vous pouvez porter plainte.
      Cordialement

  22. Lili says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire dans une petite résidence et notre CS m’a dit qu’il va faire installer des panneaux d’interdiction de stationner avec une emprise béton dans le sol de nos aires communes de circulation. Ils vont donc devoir creuser pour mettre ces panneaux inamovibles sur leur socle.
    D’après moi, ces travaux ne sont pas des travaux d’entretien courant et ils doivent donc obligatoirement faire l’objet d’un débat et vote préalable en assemblée générale ? Pouvez-vous me le confirmer car on n’a pas voté çà en AG.
    Est-ce qu’on peut demander une AG extraordinaire pour çà, même si ce n’est pas un cas d’urgence ?

    Si les travaux étaient exécutés sans ce vote préalable en AG (si tel est le cas), à quoi s’expose le CS et sa présidence, et aussi le Syndic ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ces travaux peuvent être réalisés par le syndic sans vote en AG car ils concernent la sécurité au sein de la copropriété.
      Le CS ne s’expose jamais à rien, car ce n’est pas lui qui décide des travaux, c’est soit le syndic soit l’AG. L’avis du CS est consultatif. Le syndic prend la responsabilité de ces travaux.
      Cordialement

  23. Marmier says:

    Bonjour, je suis syndic bénévole d’une copro de 2 lots. Nous n’avons pas de parties communes mais sommes liés par le toit et le murs. Ma copropriétaire a engagé un architecte sans me consulter auparavant afin d’agrandir son logement par surélévation du toit. Je lui ai dit que si elle inscrivait son projet à l’ordre du jour ne n’y serait pas favorable. Elle n’a donc pas demandé d’inscrire ce point à l’ordre du jour mais a cependant déposé une demande de travaux auprès du service urbanisme. J’ai contacté le service en question qui n’avait pas été informé de l’existence de la copropriété mais qui m’a dit qu’il ne pouvait rien faire à ce niveau et que la demande allait être soumise aux lois de l’urbanisme et ne tiendrait pas compte de la copropriété. Que dois-je faire?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le toit et les murs, justement ce sont des parties communes ! C’est pour cette raison que vous êtes en copropriété.
      Effectivement l’autorisation d’urbanisme et celle de la copropriété sont deux autorisations différentes. Elles ne sont en aucun cas liées. Ce n’est pas parce qu’on a l’une, qu’on nous accordera obligatoirement l’autre. Qu’elle ait obtenu ou non l’autorisation de l’urbanisme pour ses travaux, ne concerne en aucun cas la copropriété. Et le fait qu’elle n’ait pas d’autorisation de la copro n’est pas le problème de l’urbanisme.
      Pour ce qui est de la copropriété, tout dépend si vous êtes copropriétaire majoritaire ou minoritaire dans votre copro.
      Si vous êtes copropriétaire majoritaire, votre accord est incontournable pour réaliser ces travaux.
      Si vous êtes copropriétaire minoritaire, votre désaccord ne vaut rien. Elle fera tôt ou tard ses travaux si elle le souhaite.
      Par contre, rien ne l’autorise à réaliser ces travaux sans autorisation d’AG. Lisez notre article sur les travaux privatifs. Si elle réalise les travaux sans autorisation d’AG, que vous soyez majoritaire ou minoritaire, vous pourrez saisir le tribunal pour réalisation de travaux sans autorisation. Elle pourrait même être condamnée à remettre en état.
      Cordialement

  24. Joëlle says:

    Bonjour,
    Notre copropriété est constituée de 11 lots régis aux tantièmes par un réglement de copropriété établi par notaire au moment de la vente et du découpage de l’immeuble en 2011, soit 5 logements et 5 celliers, plus 1 garage.
    Je suis propriétaire de deux T2 au 2ème et dernier étage et de 2 minuscules celliers, qui représentent 351 millièmes au SOL et 494 millièmes de CHARGES
    Notre future AG se tiendra le 03 mai prochain et inscrit à l’ordre du jour la réfection complète de la cage d’escalier (rez de chaussée + deux étages) soit retirer l’ancien revêtement, poncer, boucher les fissures, repeindre, refaire la rampe, éventuellement la surélever, refaire toutes les marches d’escalier, pourtant en bon état, mais un petit peu hautes, l’immeuble datant de 1945, réfection du puits de lumière au 2ème et dernier étage trop lourd, à retirer et remplacer ou reboucher.
    1) Le vote concerne-t-il les millièmes de charges ou de sol ?
    2) Quelle majorité sera nécessaire pour ces différents types de travaux ?
    Merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les millièmes utilisés pour voter les travaux sont définis par le règlement de copropriété.
      Il n’y a pas de règle générale.
      A priori les travaux prévus sont de l’entretien – réparation, donc majorité de l’article 24.
      Ensuite suivant le détail des travaux prévus, il est possible que le syndic considère que c’est de l’amélioration – embellissement et préfère faire voter ces travaux à la majorité de l’article 25.
      Reportez vous à notre article sur les majorités pour en savoir plus.
      Cordialement

  25. Martiny says:

    Bonjour, ne voulant pas mettre de goulottes au murs mais artisans on fait quelques saignées pour installer des prises murales sur murs porteurs.
    Quelles sont les conséquences pour moi?
    Le syndicat doit constater ces travaux, quel est leur droit ( photos rapport…)?
    Quelles sont les poursuites que l’on peux faire à mon encontre?
    En vous remerciant.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’autorisation d’AG est obligatoire sur les murs porteurs. Le fait que vous soyez professionnel n’entre pas du tout en ligne de compte.
      Tout dépend de ce qui est décidé en AG. Il est possible que l’AG décide la nécessité de constater.
      Ensuite le syndicat des copropriétaires peut engager des poursuites devant un tribunal si vous n’avez pas eu d’autorisation d’AG.
      Cordialement

  26. LMC says:

    Bonsoir,

    Lors de notre dernière AG, il a été évoqué et adopté l’installation de panneaux de signalisation dans notre copropriété. Sur le PV, il est notifié que les devis seraient présentés à l’ensemble des copropriétaires. hors rien … la résolution étant adoptée, la communication de devis n est pas obligatoire ?

    Ensuite sans vote ni même proposition, il a été installé une chicane pour ralentir les véhicules mais surtout 2 rochers pour condamner des stationnements visiteurs (suite à un stationnement abusif), nous contestons cette décision non voté, quels sont nos droits ?

    Enfin lors d’une précédente AG, il a été décidé que l entretien des communs seraient réalisés bénévolement par les copropriétaires, 2 ans après une cotisation est réclamée si nous ne participons pas à cet entretien. Est ce légal ?

    Merci par avance.
    Votre site est vraiment super

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      En règle générale les aménagements des parties communes et des stationnements doivent faire l’objet d’un vote en AG.
      Lorsqu’il s’agit d’un acte de disposition des parties communes (condamnation des stationnements visiteurs) cela doit se voter au 26.
      Par contre, s’il s’agit d’aménagements pour des raisons de sécurité (ralentir les véhicules) il peut se dispenser du vote de l’AG, et de l’avis du CS … jusqu’à un certain montant.
      Pour avoir des réponses précises et argumentées à toutes vos questions, il serait plus judicieux de prendre rendez vous avec un expert.
      Cordialement

  27. Madeleine says:

    Bonjour,
    Des travaux de rempacement de la porte d’entrée de l’immeuble coté cour ont été votés en AG il y a plusieurs années et financés par les copropriétaires (nous n’etions pas propriétaire à l’époque). Le syndic est en charge des travaux selon le PV d’AG pour une renumération de 3%. Les travaux ont debutés cette année et ont été arrétés au bout d’une semaine car une copropriétaire a indiqué que les travaux ne sont pas aux normes car la porte n’est pas refaite à l’indentique et le batiment est inscrit à l’inventaire des patrimoines (pour les parties façades et tous les éléments la constituant). Le syndic indiquant que cela est vrai a arrété le chantier, 2000€ d’accompte deja versé à l’entrprise sont perdu, on n’a plus de porte et propose de voté en AG un nouveau devis pour un projet à l’identique. Selon moi il y a clairement une faute du syndic puisque celui ci aurait du des le depart faire des travaux en ligne avec la lesgislation ou à defaut demander une dérogation. La position du syndic aujourd’hui est la suivante c’est la décision des copropriétaires de faire ces travaux, c’est leur responsabilité donc c’est à eux de payer les surcouts et pertes liés à tous ce bazar. Ma question est donc de savoir s’il est possible d’attaquer le syndic pour defaut à leurs obligations de conseil et gestion administrative afin que les 2000€ perdu soit payer par eux et les surcouts du projet également?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement il est possible que le devoir de conseil du syndic puisse être mis en cause. C’était clairement au syndic d’être au courant de cette obligation de refaire à l’identique et d’en informer l’AG.
      C’est vrai que l’AG peut aller à l’encontre des conseils du syndic. L’AG est souveraine. Mais dans ces cas là, le syndic prend soin de dégager sa responsabilité et de le faire noter sur le PV d’AG.
      Il faut commencer par s’assurer que dans le PV d’AG ne soit pas inscrit noir sur blanc que le syndic dégage toute responsabilité vis à vis de la décision de l’AG. Ensuite envisager d’aller devant un tribunal.
      Néanmoins il convient de comparer le coût du procédure (frais d’avocat) et les bénéfices escomptés.
      Cordialement

  28. CV says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement en rdc.
    En AG, le remplacement de sols des paliers supérieurs a été voté.
    Vais-je devoir participer financièrement à ces travaux alors que je ne profite pas de cette rénovation esthétique ( le bâtiment a 3 ans ) et que les propriétaires concernés souhaitent avoir du lino en remplacement de la moquette posée lors de la construction en 2017 ?
    Vous me seriez d’une grande aide si vous pouviez m’éclairer sur le sujet 😉
    Vous remerciant de vos nombreux conseils trouvés ici.
    Christelle

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est votre règlement de copropriété qui décide.
      Tout dépend de la façon dont le règlement de copropriété a prévu les clefs de répartition de la cage d’escalier.
      Si vous pouvez accéder physiquement à ces paliers, il y a toutes les chances pour que vous deviez participer à leur rénovation. Par contre, étant au RDCH vous avez certainement des millièmes inférieurs à ceux qui habitent aux étages supérieurs
      Cordialement

  29. Fifi says:

    Je suis propriétaire d’un appartement dans une villa divisé en 4 lots. En 2017 on a voté pour, et payé pour les réparations de l’escalier extérieur de la partie commune. À l’époque on avait un « syndic bénévole’ géré par un des autres copropriétaires.
    Les travaux n’étaient jamais faits.
    Maintenant on a un syndic professionnel. Il y a deux semaines, j’ai chuté lourdement sur l’escalier, et j’aurais des séquelles pendant 6 mois à 2 ans et en conséquence, je suis bloquée à la maison. Je suis en correspondance avec le syndic pour endommagement.
    Mais il dit que le passé n’a rien avoir avec eux et on doit recommencer à zéro et prendre les devis etc pour faire les travaux.
    Est-ce que j’ai le droit de porter plainte contre l’ancien « syndic bénévole » qui a pris notre argent mais pas réparer l’escalier ? Si oui, est-ce qu’il y a un délai de prescription ?

    Je vous remercie beaucoup pour votre avis.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut savoir ce que vous entendez par “pris votre argent”.
      Il faut également savoir exactement pourquoi les travaux n’ont pas été mis en œuvre.
      Si les fonds ont été appelé et que les finances de la copropriété sont suffisantes, mais que malgré tout les travaux n’ont pas été commandés, oui vous pouvez vous tourner vers la justice. Mais c’est le juge qui tranchera.
      Cordialement

  30. Graciano says:

    Bonjour,
    je suis propriétaire d’un T1 bis que je loue, dans une résidence Bordelaise. le syndic me réclame une somme d’argent pour partciper au frais d’étanchéité des balcons. or, non seulement je n’en ai pas mais mon appartement donne sur la facade arrière, qui n’a pas de balcon. L’ensemble des autres propriétaires sont par contre concernés. j’ai envoyé une lettre recommandé signifiant que je n’étais pas d’accord mais n’ai pas de réponse…
    Qu’en pensez vous? Est il légitime que je sois concernée par ces travaux??
    Dans l’attente et en vous remerciant

    1. CoproConseils says:

      Sauf élément du règlement de copropriété dont nous ne pouvons être au courant, il semblerait oui Madame que vous soyez effectivement concernée par ces travaux, même si dans votre esprit vous ne l’êtes pas étant donné que vous n’avez pas de balcon. Au titre des articles 3 et 4 de la loi de 65, l’ensemble des copropriétaires est solidairement responsable du bâti dans une copropriété et l’entretien des balcons fait partie des travaux réalisés sur le gros œuvre ainsi sont le montant de ces travaux est réparti sur l’ensemble des copropriétaire au prorata de leurs tantièmes.
      C’est dommage que votre syndic ne vous ait pas répondu, mais il ne vous aurait vraisemblablement pas répondu autre chose.

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