Harcèlement moral du concierge ; la copropriété est responsable.

Une tension, un différend avec le concierge et voilà qu’un membre du conseil syndical se met en tête de tenir un décompte précis des allées et venues du concierge, lui demandant à tout instant de rendre des comptes.
Le concierge porte plainte pour harcèlement moral et c’est la copropriété dans son ensemble qui lui doit des indemnités !

L’employeur du gardien est la copropriété, mais le syndic est son mandant.

Concierges et employés d’immeubles, le syndic est responsable de son planning, de ses tâches et de ses heures.

Comme nous l’avons déjà largement abordé dans l’article correspondant, même si légalement c’est le syndicat des copropriétaires qui emploie, dans les faits c’est comme si le syndic était le véritable employeur.

Seul le syndic est en droit de demander des comptes au concierge ou à l’employé concernant ses heures de présence, la réalisation de ses missions etc.

Mais le syndic n’habitant pas sur place, les membres du conseil syndical sont bien plus en contact avec le concierge. Bien souvent, ils voient directement avec l’intéressé s’ils ont une demande particulière.

Ce mode de fonctionnement très courant ne pose généralement pas problème. Sauf lorsque des tensions s’installent entre concierge et copropriétaires.

Le gardien ne fait pas ses heures, que faire ?

Dès lors que des incompréhensions, récriminations, tensions s’installent entre les copropriétaires et le concierge, le gardien ou les employés d’immeuble, l’interlocuteur doit être le syndic.

C’est à lui de redéfinir le poste, les horaires, les missions avec les employés de la copropriété.

À lui d’expliquer ce qui fait partie ou ne fait pas partie des missions du gardien.

Même si le syndic vous semble particulièrement peu réactif, à aucun moment les copropriétaires ne sont « autorisés » à régler ça eux mêmes

Le président du conseil syndical est « toujours sur le dos du gardien », que faire ?

Il est important de mettre rapidement fin à un comportement qui peut être assimilé à du harcèlement moral.
Là encore, il convient de faire intervenir le syndic, lui seul est habilité à définir tâches, horaires et missions. Lui seul est à même de calmer le jeu et de remettre chacun à sa place. Car le risque c’est le harcèlement moral.

Que ce soit un membre du conseil syndical ou n’importe quel copropriétaire, il peut y avoir harcèlement moral car le tribunal considère qu’il y a un rapport d’autorité entre un gardien et un copropriétaire. L’employeur étant le syndicat des copropriétaires, c’est lui qui devra indemniser le gardien du dommage subi.

Si en tant que copropriétaire, vous assistez à ce genre de situation, il est important d’en informer le syndic par tout moyen écrit.

 

 

28 responses to “Harcèlement moral du concierge ; la copropriété est responsable.

  1. CARRERE says:

    Bonjour,
    Depuis le décès de mon père, le concierge de la copropriété dans laquelle ma mère réside en tant que propriétaire a un comportement harcelant, nous a insulté violemment moi et ma mère. J’ai subi quelques actes qualifiés de vandalisme (dépôt de plainte au commissariat de secteur). Ce soir en voulant sortir de l’immeuble la serrure était fermée, impossible d’ouvrir de l’intérieur même avec la clé, heureusement des voisins rentré de soirée ou sinon j’y serais encore. Ce sont des faits récurrents, cela devient invivable et j’ai peur pour ma mère qui est veuve et qui a déjà eu une alerte en la matière d’un infarctus. J’en ai parlé en AG hier soir avec le représentant du syndic qui gère la copro. On m’a répondu en gros qu’à part déposer des mains courantes rien ne serait envisageable. Je ne vois vraiment pas comment résoudre ce problème….bien entendu je ne peux me faire Justice seule et c’est pour cela que je vous sollicite.
    Dans l’attente,
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement nous n’avons pas non plus de solution idéale à vous proposer.
      Il ne faut pas baisser les bras. Continuer à déposer des mains courantes. Dans le meilleur des cas ne pas être seul dans la copropriété à déposer ces mains courantes et avoir des témoignages.
      Ensuite, lorsqu’il y a un véritable dossier, le syndic peut engager une procédure de licenciement.
      Le gardien a toutes les chances de porter l’affaire devant les prud’homme et c’est là qu’il faut que votre dossier soit très très costaud !
      Cordialement

  2. Bertrand says:

    Bonjour,

    La gardienne de notre immeuble a demandé une augmentation l’année dernière, que nous avons refusé car nous ne souhaitions pas payer + de charges, elle effectue 47h par semaine et perçoit 950€ par mois, 9 ans d’ancienneté (catégorie B).
    Nous souhaitons lui proposer un contrat à temps partiel afin de voir les charges diminuer, avec occupation de la loge.
    Est il possible de faire cette proposition ? que pouvons nous faire si elle refuse ? quelles sont ses droits ?
    Pourrons nous la licencier si elle refuse ce changement ?
    Merci pour vos bons conseils que nous sommes plusieurs à suivre.
    Bertrand

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui effectivement le changement ne peut être réalisé qu’avec son accord. Oui également, s’il y a redéfinition du poste, et que la gardienne en place refuse, il peut y avoir licenciement. S’il y a licenciement, il doit y avoir versement d’indemnités de licenciement.
      Important : c’est le syndic qui est responsable de la gestion du personnel. Il n’est pas obligé de suivre vos propositions.
      Enfin, merci pour votre fidélité. N’oubliez pas que pour une somme modique à l’année, l’ensemble de votre copropriété peut bénéficier en continue de nos conseils personnalisés.
      Cordialement

    2. Bertrand says:

      Bonjour,
      Un point que je ne saisis pas, on peut redéfinir un poste du jour au lendemain ? faire passer de CDI à CDD.
      Finalement, si le syndic suit, la gardienne n’a pas d’autre solution que d’accepter autrement elle sera congédiée, ce qui règlera le souhait de faire définitivement baisser les charges et la remplacer par une entreprise ou une personne embauchée en CDD directement.
      C’est en somme le meilleur moyen de licencier une gardienne sans risquer de poursuites si tout est en règle, en proposant de redéfinir le poste si nous le désirons ?
      Cela me semble simple donc je me permet de développer ce point.
      Merci pour vos conseils et votre aide.
      Bertrand

    3. CoproConseils says:

      Oui, une copropriété a tout à fait le droit de redéfinir ses besoins et par conséquent le profil du poste de son gardien-concierge. Si la nouvelle définition de poste et l’employé ne s’accordent pas. Il y a licenciement.
      Qui dit licenciement dit versement d’indemnités de licenciement.
      Le salarié congédié ayant malgré tout la possibilité d’aller devant les prud’hommes si le licenciement lui semble abusif.
      La raison pour laquelle le licenciement d’un gardien concierge n’est pas considéré comme simple, (voir notre article à ce propos) tient à plusieurs raisons qui n’ont pas l’air d’être dans la problématique de votre copropriété.
      Tout d’abord parce que souvent les copropriétés confondent licenciement et suppression du poste de gardien.
      Ensuite et malheureusement souvent, à cause des indemnités de licenciement.
      Ce sont souvent des raisons financières qui poussent les copropriétés à se passer de leur gardien concierge. L’idée de lui verser des indemnités de licenciement (légales) rebute certains copropriétaires. Ils cherchent alors des moyens de s’y soustraire.
      C’est pour tout cela qu’en copropriété, la gestion du personnel est de la responsabilité du syndic. Car celui-ci doit avoir les compétences pour conseiller la copropriété et lui permettre de réaliser légalement ce qui convient le mieux à ses besoins.
      Cordialement

    4. Bertrand says:

      NB : je me suis trompé en notant une information
      nous souhaitons la garder en CDI à temps partiel car actuellement elle est en CDI à temps plein
      Ce ne sera pas un CDD, mes excuses pour ma confusion dans mes propos et merci de l’attention portée à mes questions

    5. Bertrand says:

      Un grand merci pour tous vos conseils qui sont vraiment complet.
      Une aide précieuse !
      Bertrand

  3. Charlotte P. says:

    Bonjour,

    Je suis employée d’immeuble depuis plus de 10 ans et les propriétaires de l’immeuble (enfin, certains) veulent me faire licencier pour faute afin de ne pas me payer les indemnités. Ils réclament que mes horaires de travail (jours, temps, tâches etc) soient affichés afin de pouvoir me surveiller mais sur mon contrat de travail, rien n’est stipulé (seulement un nombre d’heures par semaine, non définis). Que faire?

    Merci par avance,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est avec le syndic qu’il faut voir cette question. C’est lui votre employeur et en aucun cas les propriétaires n’ont le droit de vous « surveiller ». Ce serait du harcèlement et vous pourriez porter plainte.
      Avant de laisser la situation totalement pourrir ou s’envenimer, vous devriez prendre les devants et demander par exemple au syndic d’organiser une réunion avec un Conseil Syndical pour mettre les choses à plat. Ainsi si effectivement le souhait de vous voir partir est attesté, alors le syndic aura l’occasion de faire savoir qu’il faut le faire légalement. Parce que chercher noise à un employé pour chercher à le faire démissionner ou lui coller une faute imaginaire est illégal et peut coûter cher à la copropriété.
      Cordialement.

  4. Manu-M says:

    Bonjour,

    Je suis harcelé depuis 10 ans par les gardiens de la résidence dans laquelle j’habite(je tiens à signaler que je suis le seul copropriétaire de couleur). Au début je n’ai pas prêté attention à ces propos, c’est quand ils ont prononcés mon nom prénom et le nom de la société dans laquelle je travaille, que je me suis dit que ces rumeurs me concernaient. Les gardiens répandent donc des rumeurs qui sont infondées portant atteinte à mon honneur et à ma considération. De plus au vu de la gravité des propos, ces faits s’apparentent à de l’incitation au meurtre.

    Que puis-je faire ?

    Cordialement Manu

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Cela sort totalement du cadre de la copropriété et du droit de la copropriété. Vous devriez porter plainte auprès de votre commissariat et peut-être auparavant à réfléchir aux différentes preuves que vous pourriez apporter à vos allégations (témoignages, lettres de menaces ou autre).
      Cordialement

  5. bertin david says:

    bonjour,
    je suis concièrge depuis maintenant 2 ans, voila plusieurs mois que la situation se dégrade avec des habitants faisant partis du cs, pas assez propre à leurs gout, reste de feuilles des arbres ne faisant pas partit de la copro qui ne sont pas ramassées sur le parking { voiture ne bougeant que très rarement] de plus une personne c est cassé un bras en tombant lors de grosse gelé[ j ai salé toute la résidence pendant 4 heures et mis plus de 300 k de sel].dans cette résidence de 150 lot, je remplace 2 personnes qui était à temps plein , ils ont juste pris une entreprise pour sortir les poubelles et une entreprise pour tondre{tonte que j ai fait pendant un ans alors que je l avais pas dans mon contrat].
    maintenant les habitant commence à me faire des crasse{du terreau sur les plinthes , crottes de chats dans ma boite aux lettres] j ai fais une demande de rupture conventionnelle le 17 avril oralement à mon responsable de syndic qui m’a demandé de lui faire par écris chose que j’ai faite le 18 avril 2018 par mail à 8h du matin et j ai reçu ce meme jour une lettre d’ avertissement par recommandée à 11h.
    que me conseillez vous de faire,
    cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il semblerait effectivement que la situation ne permette plus d’envisager une collaboration sereine entre vous et la copropriété.
      Quelle que soit les raisons pour lesquelles les copropriétaires désirent se séparer de vous, sachez qu’ils n’ont pas le droit de vous faire ce que vous appelez « des crasses », vous avez le droit de porter plainte.
      Si le conseil syndical cherche peut être à vous licencier pour faute afin de faire des économies. Mais seul le syndic gère les employés. C’est lui qui décide de la façon dont la copropriété va se séparer de son employé en l’occurrence vous.
      Sachez que votre seul interlocuteur est le syndic.
      Demandez à le rencontrer et voyez avec lui la meilleure solution pour sortir de cette situation de manière honnête.
      Vous pouvez également faire appel à votre syndicat pour qu’il puisse vous assister en cas de besoin.
      Cordialement

  6. Luis says:

    Bonjour je suis concierge categorie b dans une copropriété depuis 12 ans. Cependant depuis quelques années certains copropriétaires du conseil syndical sans consulter le syndic veulent me faire effectuer des tâches supplémentaires non prévues dans le contrat du genre petits travaux de serrurerie peinture etc.. qui ne sont pas stipulés dans mon contrat. Ils veulent aussi savoir le temps que je prends pour les différentes tâches ? Ils me demandent en bref de justifier de mon temps de travail/présence. Est ce légal et justifié de leur part ?
    Je travaille du lundi au samedi midi pour une durée de 39 heures par semaine. Suis je obligé d intervenir sur ma journée et demi de repos pour les travaux de deneigement ou autre ? Rien n est écrit dans mon contrat. Et si je suis en week end à la pêche ou dans une autre ville ou autre suis je obligé de revenir sur mon lieu de travail si un copropriétaire m appelle pour une fuite ou tout autre problème ?

    Et dernière question suis je obligé de répondre à mon téléphone en dehors de mes heures de travail ?

    Merci d avance pour toutes vos réponses

    Luis

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non vous n’avez pas à vous rendre disponible en dehors de vos heures d’astreinte.
      Non vous n’avez pas à réaliser des tâches supplémentaires sur simple demande de copropriétaires.
      Il est courant dans votre métier de rendre de menus services aux copropriétaires, mais cela ne doit pas être le mode de fonctionnement principal.
      Votre interlocuteur concernant les tâches à réaliser, les heures de travail et les heures de présence est le syndic.
      Ni les copropriétaires, ni même le conseil syndical de peuvent unilatéralement ajouter des tâches hors contrat de travail.
      C’est au syndic de faire le lien entre les copropriétaires et le gardien.
      C’est au syndic d’informer les copropriétaires du contenu de votre contrat de travail.
      Cordialement

  7. bino says:

    bonjour

    il y a 4 ans je suis passé au tribunal de proximité car un copropriétaire m’avait agressé ,il a été condamné à une amande et depuis quelque semaine il revient à la loge en me disant il va relancer l’affaire car il souhaite récupérer ce qu’il nous a donné et essaye de nous poussé à la faute en disant qu’il va nous faire licencier . Qu’el sont nos recourt en vers ce copropriétaire en sachant que nous sommes soutenu par le CS et le Syndic
    merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Portez plainte. Sachant qu’il a déjà été condamné, la plainte a d’autant plus de chances d’avoir de l’effet.
      Cordialement

  8. Sam Da Silva says:

    Bonjour, je suis gardienne depuis 18 ans et mon mari étant employée d’immeuble dans la même copropriété.
    Nous sommes harcelés depuis pas mal de temps: le Syndic et le CS étant conscient de la situation ne réagissent pas. Hors, ces derniers ne nous font aucun reproches.
    Que peut-on faire?
    Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il faut déposer plainte pour harcèlement à votre commissariat et vous rapprocher de votre syndicat pour être défendus. Le syndic est votre interlocuteur au sein de la copropriété.
      Cordialement

  9. Alves says:

    Bonjour, je suis gardienne d immeuble et je me fais harceler par une propriétaire. Maigres mes plaintes au syndic rien n est fait. Je suis également aller me plaindre à la médecine du travail mais aucune réaction de leur part. Que puis je faire je suis à bout! Merci par avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez déposer plainte auprès de votre commissariat de quartier, éventuellement proposer une médiation via le médiateur de la république. Mais votre principal interlocuteur reste le syndic.
      Cordialement

  10. Rainaux says:

    Bonjour,

    Lorsque le gardien fait son travail et que les travaux fait dans un appartement salissent tout, que peut il faire ? peut on demander à ce qu’il recommence alors que son contrat ne l’indique pas ?
    Exemple : il doit faire l’entretien de l’escalier 2 à 3 fois par semaine, mais si il doit le faire 5 fois, que se passe t-il ?

    Autre point, il a fait une demande d’augmentation au bout de 9 ans de service, malgré le fait qu’il travail bien, cela n’a pas été retenu car une des copropriétaires estiment qu’il doit faire + d’à côté.
    Le conseil syndical n’a donc pas répondu favorablement … la majorité des votes n’étant pas disponible.
    Le gardien le sait, que risque t-on ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le gardien doit faire ce qui est inscrit dans son contrat. S’il est inscrit trois fois, il doit passer trois fois, pas cinq. Mais s’il décide de passer cinq fois il ne peut pas demander de salaire supplémentaire. La seule personne qui peut lui demander de passer plus souvent est le syndic, et ce, contre rétribution.
      Concernant le salaire, c’est le syndic qui décide. La loi ne donne pas le droit aux copropriétaires de décider. En général le syndic leur demande leur avis, mais il est le seul décisionnaire.
      Le conseil syndical et le syndicat des copropriétaire ne « risque » rien. Le syndic est le seul responsable de la gestion des gardiens et employés d’immeubles.
      Lisez notre article à ce propos.
      Cordialement

  11. sai christine says:

    Bonjour , nous sommes co- propriétaires et le syndic nous fait payer la taxe d’habitation du gardien et la redevance TV de son appartement de fonction , à ce sujet il n’y a eu aucun vote en AG . Le gardien n’habite plus la loge et s’en va chez sa femme le soir à 16 heures . Le syndic prétexte que le gardien paye déjà une taxe d’habitation chez sa femme ( dans une autre ville ) et qu’il ne doit pas en payer 2 . La présidente du CS qui n’est pas d’accord avec ce procédé , n’est pas écoutée par les autres membres du CS ni par le représentant du syndic , que pouvons nous faire ?
    Nous vous remercions pour votre prochaine réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La convention collective des gardiens concierge prévoit que la taxe d’habitation soit à la charge du salarié.
      Elle peut être à la charge des copropriétaires si le contrat de travail le prévoit.
      L’établissement du contrat de travail n’est pas du ressort de l’assemblée générale, mais relève uniquement du syndic.
      En la matière il peut juridiquement faire ce que bon lui semble et les copropriétaires n’ont pas leur mot à dire
      La loi prévoit simplement qu’ils puissent se prononcer sur la catégorie et le nombre d’employés. Rien de plus !

      C’est effectivement assez frustrant, mais c’est ainsi.
      Vous ne pouvez pas lui reprocher de ne pas avoir soumis cela à l’assentiment de l’AG puisque la loi ne l’y oblige pas.
      La première chose à faire dans votre situation est de vérifier que cette « option » est bien inscrite au contrat de travail de votre gardien.
      Si elle l’est, vous ne pouvez rien faire contre cela, la copropriété est obligée de lui payer sa taxe d’habitation, vous ne pouvez revenir sur un avantage validé par le contrat de travail.
      Si le contrat de travail ne le mentionne pas, c’est pas gagné pour autant, votre gardien peut demander le maintien d’avantages acquis et il aura le droit pour lui.

      Par contre dans tous les cas, mettez le syndic face à ses responsabilités.
      Il a, de son propre chef, accordé cet avantage au gardien alors que la loi ne l’y oblige pas et ce sans demander ne serait-ce qu’un avis consultatif au conseil syndical.
      Il va sans dire que son argument sur la taxe du gardien chez sa femme est totalement fallacieux
      Demandez lui de prendre à sa propre charge le montant de la taxe du gardien en réduisant ses honoraires d’autant
      et n’oubliez pas la mise en concurrence à la fin du mandat !
      Cordialement

  12. D. Bruno-Marie says:

    en tant que copropriétaire , j’ai constaté que la femme de ménage ne fait pas correctement son travail et représente 50% du budget de la copropriété.
    le devis d’une entreprise de nettoyage nous couterait moins cher.
    Comment puis-je faire admettre à des personnes d’un certain âge qu’ il faut changer de pratique ?
    budget global de la copropriété : 15000, 00€ env.
    Budget de la femme de ménage avec remplacement et congés :7500. € GLOBAL

    L ‘ amortissement du départ de cette dame est de 3 ans de salaires.
    Après nous ferions des économies.
    comment puis je faire si ce n’est que de faire des constats d’ huissier pour montrer qu’elle ne fait pas son travail .
    merci par anticipation.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre question a été déplacée vers un article de CoproConseils qui s’y rapporte.

      En effet, c’est le syndic qui gère les employés d’immeuble et les copropriétaires ne sont pas leurs contremaitres.
      Nous ne pouvons que vous inviter à la plus grande prudence.
      Vous avez tout à fait le droit de faire des constats d’huissiers, mais c’est coûteux, cela sera fait à vos frais et cela signifie que vous avez l’intention de porter ces choses devant un tribunal.
      Devant un tribunal la personne va chercher à se défendre et vous risquez de vous retrouver condamné pour harcèlement.
      Cela peut avoir des effets désastreux.
      Si vous n’êtes pas satisfait des services de la « femme de ménage », il faut absolument voir cela avec votre syndic. Et au maximum essayer de traiter cela à l’amiable.

      Pour finir votre question porte sur la manière de convaincre les autres copropriétaires du bien fondé de votre calcul.
      La copropriété est une petite démocratie. Il est possible que la majorité ne soit pas « éclairée » pourtant c’est elle qui décide parce que c’est le principe même de la démocratie !
      Cordialement

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *