Suppression du gardien-concierge ; pas si simple

Il faut bien distinguer la suppression du poste de gardien, du licenciement de celui-ci.

Lorsqu’une copropriété souhaite ne plus avoir de gardien concierge, il faut procéder à la suppression du poste.
Si la copropriété veut se séparer de son gardien tout en gardant le poste, c’est au licenciement du gardien concierge qu’il faut procéder. C’est en général un parcours du combattant qui est loin d’être gagné d’avance.
Les minutes des tribunaux regorgent de cas où la copropriété n’a pas eu gain de cause et a perdu beaucoup d’argent.

Pour bien comprendre le distinguo, il est important de se rappeler qui est l’employeur du gardien concierge. Le syndicat des copropriétaires n’a le droit de se prononcer que sur le nombre et la catégorie des employés. Concernant l’embauche et éventuellement le licenciement, c’est de la responsabilité du syndic.

Article mis à jour en 2017.

Licenciement du gardien concierge.

Le licenciement du gardien ou de l’employé d’immeuble est de la responsabilité du syndic.

Licenciement économique du gardien concierge

Il se peut que la copropriété souhaite ne plus avoir de gardien concierge pour des raisons de coût. Charges trop élevées, copropriétaires défaillants … On pense alors immédiatement au licenciement économique.
Attention, le licenciement pour raisons économiques n’est pas autorisé pour une copropriété. Un syndicat de copropriétaires est un non professionnel. Ce type de licenciement est réservé aux entreprises. La cour de cassation a réaffirmé ce principe début 2017. Peu importe que les charges liées au gardien soient effectivement énormes en regard du budget de la copropriété. Peu importe que cela mette la copropriété en difficulté financière. Une copropriété n’a juste pas le droit de licencier pour motif économique. Lorsque ce sont les finances qui poussent la copropriété à se séparer du gardien concierge, il n’y a qu’une seule solution : la suppression totale du poste. Le licenciement en découle mais doit scrupuleusement respecter certaines étapes.

Licenciement pour motif réel et sérieux

Si la copropriété souhaite se séparer du gardien concierge parce qu’il ne donne pas satisfaction.
Le gardien concierge peut être licencié pour un motif réel et sérieux. Avant de se lancer dans une telle procédure, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel (CoproConseils, ou un avocat, ou une assistance juridique …). La profession de gardien-concierge est bien protégée. Il faut que le motif retenu cause un grave dysfonctionnement dans la copropriété. Il est arrivé souvent que les copropriétés se fassent débouter dans une procédure de licenciement parce qu’elles ne l’avaient pas fait dans les règles alors qu’elles étaient persuadées du bien-fondé de leur requête. Soyez très prudents si vous invoquez les heures de travail ou de présence.

Licenciement pour trop d’arrêts-maladie

La question des arrêts-maladie à répétition est une question récurrente lorsqu’il s’agit d’expliquer les raisons d’un licenciement. Mais attention, les arrêts-maladie à répétition ne suffisent pas pour justifier le licenciement d’un gardien concierge. Lorsqu’un gardien ne donne plus satisfaction notamment suite à de nombreux arrêts maladie qui l’empêchent de réaliser correctement et avec suivi son travail habituel, il ne suffit pas à la copropriété d’invoquer cette raison pour pouvoir le licencier.

La copropriété, pour que le licenciement du gardien concierge soit justifié doit, dans la lettre de licenciement :
– invoquer la perturbation du fonctionnement de l’immeuble du fait des absences répétées du gardien concierge
– démontrer concrètement en quoi ces absences perturbent le fonctionnement de l’immeuble (les preuves écrites sont indispensables)
– faire état du besoin impératif de la copropriété de procéder au remplacement définitif du gardien concierge. Ce n’est donc en aucun cas une raison suffisante pour provoquer la suppression du poste.

Départ du Gardien-Concierge

Il est possible que le gardien-concierge parte tout seul, démission ou départ à la retraite.
Si la situation est tendue entre les copropriétaires et le gardien, la démission est une solution simple. Attention, c’est une décision qu’il doit prendre … tout seul !
Soyez très prudents ; pousser un gardien à la démission est durement sanctionné par la loi !

Suppression du poste de gardien concierge.

La suppression du poste de gardien est dans les attributions du syndicat des copropriétaires.

Si la copropriété souhaite totalement se passer de gardien concierge, vous êtes bien dans le cas d’une suppression de poste.

Si votre copropriété vient déjà de se séparer de son gardien concierge et que finalement la décision est prise de ne pas en embaucher un nouveau. ATTENTION, il convient malgré tout de procéder à la suppression du poste ! La copropriété ne peut pas se permettre de passer un contrat avec une entreprise de nettoyage et considérer l’affaire close. Si le poste de gardien concierge est inscrit dans votre règlement de copropriété, un copropriétaire peut vous obliger à ré-embaucher un gardien-concierge. La cour de cassation jugé ainsi en 25 janvier 2012. Il faut que la copropriété entérine la suppression du poste de gardien concierge.

La loi ALUR a notablement modifié les conditions de suppression du gardien concierge. La suppression du gardiennage se fait désormais à la majorité de l’article 26. C’est la règle générale sauf si « la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives« . Alors il convient de faire voter sa suppression à l’unanimité car nul ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de l’immeuble.

Comment comprendre les dispositions de l’article 26 ? Que sont les modalités de jouissance des parties privatives ?

Votre gardien concierge réalise des tâches classiques et vous n’habitez pas une résidence de standing

Dans votre copropriété, les tâches réalisées par le gardien pourraient tout aussi bien l’être par une entreprise de services. Votre vie quotidienne dans votre résidence ne serait pas affectée par le remplacement du gardien par une entreprise de services. Vous habitez un immeuble ou une résidence dont la catégorie ne serait pas affectée par le remplacement du gardien concierge par une externalisation des services de gardiennage à une entreprise spécialisée. Alors il y a toutes les chances pour que la suppression du poste de gardien concierge puisse être votée à la majorité de l’article 26 sans que cela donne sujet à procédure.

Votre gardien concierge réalise des tâches spécifiques et/ou vous habitez une résidence de standing

Votre gardien concierge réalise des tâches spécifiques qu’une entreprise de services ne pourrait réaliser. Par exemple dans votre résidence il n’y a pas de boites aux lettres individuelles, c’est le concierge qui porte le courrier à l’étage.
Votre résidence est une résidence de standing dans laquelle les services du concierge participent au standing de l’immeuble.
Alors, il n’est pas possible d’envisager de supprimer ce poste à la majorité de l’article 26.
La suppression du poste de gardien concierge ne peut se faire qu’à l’unanimité des copropriétaires. L’unanimité de la totalité des copropriétaires et non pas uniquement de ceux qui sont présent en assemblée. Il suffit qu’un seul ne soit pas d’accord pour que le poste soit impossible à supprimer.

Toute la difficulté réside dans l’évaluation de l’atteinte portée à la destination de l’immeuble et à la jouissance des parties privatives. La règle est le vote à la majorité de l’article 26. Mais en cas de désaccord entre les parties, c’est à dire les copropriétaires entre eux et le concierge, il y a toutes les chances pour que la suppression soit portée devant les tribunaux et que ce soit au juge de décider.

Le poste de gardien concierge n’est pas inscrit au règlement de copropriété

Cela signifie que la mise en place d’un gardien concierge a été décidée lors d’une assemblée générale.

Avant la loi ALUR, c’était le seul cas pour lequel il était possible de supprimer le poste de gardien à la majorité de l’article 26. Il est fort probable que sa suppression ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble qui elle est forcément précisée dans ce règlement. Le standing d’un immeuble ne se modifie pas par décision d’assemblée générale.

Le poste de gardien est inscrit au règlement de copropriété

Avant la loi ALUR, cela signifiait que sa suppression était forcément votée à l’unanimité. Désormais, il est possible de la voter à la majorité de l’article 26. Cependant l’analyse de cette disposition du règlement va être essentielle pour estimer l’atteinte à la jouissance des parties privatives. Lorsque le poste de gardien concierge est inscrit au règlement de copropriété, il est d’autant plus important de correctement préparer sa suppression.

Licenciement pour suppression de poste

La copropriété a tout à fait le droit de décider de supprimer le poste de gardien concierge (à la majorité requise) alors que le gardien est en poste. Si c’est le cas, alors le syndic procèdera alors au licenciement du gardien pour suppression de poste.
Ce type de licenciement est différent du licenciement pour raisons économiques.

Mais attention si votre copropriété est dans ce cas de figure. Il importe de respecter à la fois les délais qui s’appliquent en vertu du droit de la copropriété. Mais également ceux issus du droit du travail. Ainsi au regard du code du travail, il est indispensable de convoquer l’employé à un entretien préalable de licenciement avant que la décision de le licencier soit prise. Il importe donc de le convoquer avant de voter la suppression du poste de gardien concierge. Les étapes à respecter sont les suivantes :

  1. convocation de l’assemblée générale ayant à l’ordre du jour une résolution portant sur la suppression du poste
  2. convocation du gardien à un entretien préalable de licenciement en LRAR
  3. entretien préalable (5 jours doivent s’écouler entre la convocation et l’entretien)
  4. assemblée générale votant la suppression du poste (21 jours doivent s’écouler entre la convocation de l’AG et sa tenue. Attention à ne pas invoquer des griefs personnels pour justifier de la suppression du poste, mais bien des motifs généraux comme le poids des charges et la disparition de tâches à effectuer)
  5. notification du licenciement (en LRAR)

Si le dossier n’est pas correctement constitué, il est fort possible que la suppression du poste se transforme en requalification. Si l’objectif est de faire des économies ET se passer des services d’un employé en particulier, il est important de constituer le dossier avec le plus grand soin.

Licenciement pour réorganisation des services

La copropriété reste également dans ses prérogatives si elle décide de passer d’un employé de catégorie A (gardien-concierge) à un employé de catégorie B (employé d’immeuble).
Le syndic peut éventuellement être fondé à procéder à un licenciement du gardien-concierge si celui-ci refuse la requalification de son poste.
Attention, ce genre de requalification ne se fera vraisemblablement pas sans versement d’indemnités.

Récupérer la loge

Vous n’avez plus de gardien concierge, le poste a été supprimé, il vous reste la loge ! La vente de la loge du concierge au profit de la copropriété doit être votée à la majorité de l’article 26.

Une fois de plus il faut être très prudents ; la vente de la loge est bien la dernière étape. La copropriété ne doit en aucun cas mettre la loge en vente alors même que le poste de gardien concierge n’a pas été supprimé, même si cela fait plusieurs mois qu’il n’y a plus de gardien dans l’immeuble.Elle ne doit pas non plus l’être si la procédure de licenciement n’est pas totalement à terme.

Si il advient que plusieurs résolutions portant sur cette question soient examinées au cours de la même assemblée générale. Veillez bien à ce qu’elles soient parfaitement distinctes et qu’elles respectent bien l’ordre légal.

 

 

 

2 responses to “Suppression du gardien-concierge ; pas si simple

  1. girard dit :

    le syndic à t’il le pouvoir de faire vendre la loge du gardien peut t’on faire appel à d’autres agences pour l’appartement

    1. CoproConseils dit :

      Le syndicat des copropriétaires peut décider en assemblée générale de donner mandat à la personne ou à l’agence de son choix pour procéder à la vente de la loge du gardien, une fois toutes les autres étapes réalisées. Cette décision peut être prise lors de la même assemblée où la décision de la vente est prise.

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