Suppression du gardien-concierge ; pas si simple

Il faut bien distinguer la suppression du poste de gardien, du licenciement de celui-ci.

Lorsqu’une copropriété souhaite ne plus avoir de gardien concierge, il faut procéder à la suppression du poste.
Si la copropriété veut se séparer de son gardien tout en gardant le poste, c’est au licenciement du gardien concierge qu’il faut procéder. C’est en général un parcours du combattant qui est loin d’être gagné d’avance.
Les minutes des tribunaux regorgent de cas où la copropriété n’a pas eu gain de cause et a perdu beaucoup d’argent.

Pour bien comprendre le distinguo, il est important de se rappeler qui est l’employeur du gardien concierge. Le syndicat des copropriétaires n’a le droit de se prononcer que sur le nombre et la catégorie des employés. Concernant l’embauche et éventuellement le licenciement, c’est de la responsabilité du syndic.

Article mis à jour en 2017.

Licenciement du gardien concierge.

Le licenciement du gardien ou de l’employé d’immeuble est de la responsabilité du syndic.

Licenciement économique du gardien concierge

Il se peut que la copropriété souhaite ne plus avoir de gardien concierge pour des raisons de coût. Charges trop élevées, copropriétaires défaillants … On pense alors immédiatement au licenciement économique.
Attention, le licenciement pour raisons économiques n’est pas autorisé pour une copropriété. Un syndicat de copropriétaires est un non professionnel. Ce type de licenciement est réservé aux entreprises. La cour de cassation a réaffirmé ce principe début 2017. Peu importe que les charges liées au gardien soient effectivement énormes en regard du budget de la copropriété. Peu importe que cela mette la copropriété en difficulté financière. Une copropriété n’a juste pas le droit de licencier pour motif économique. Lorsque ce sont les finances qui poussent la copropriété à se séparer du gardien concierge, il n’y a qu’une seule solution : la suppression totale du poste. Le licenciement en découle mais doit scrupuleusement respecter certaines étapes.

Licenciement pour motif réel et sérieux

Si la copropriété souhaite se séparer du gardien concierge parce qu’il ne donne pas satisfaction.
Le gardien concierge peut être licencié pour un motif réel et sérieux. Avant de se lancer dans une telle procédure, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel (CoproConseils, ou un avocat, ou une assistance juridique …). La profession de gardien-concierge est bien protégée. Il faut que le motif retenu cause un grave dysfonctionnement dans la copropriété. Il est arrivé souvent que les copropriétés se fassent débouter dans une procédure de licenciement parce qu’elles ne l’avaient pas fait dans les règles alors qu’elles étaient persuadées du bien-fondé de leur requête. Soyez très prudents si vous invoquez les heures de travail ou de présence.

Licenciement pour trop d’arrêts-maladie

La question des arrêts-maladie à répétition est une question récurrente lorsqu’il s’agit d’expliquer les raisons d’un licenciement. Mais attention, les arrêts-maladie à répétition ne suffisent pas pour justifier le licenciement d’un gardien concierge. Lorsqu’un gardien ne donne plus satisfaction notamment suite à de nombreux arrêts maladie qui l’empêchent de réaliser correctement et avec suivi son travail habituel, il ne suffit pas à la copropriété d’invoquer cette raison pour pouvoir le licencier.

La copropriété, pour que le licenciement du gardien concierge soit justifié doit, dans la lettre de licenciement :
– invoquer la perturbation du fonctionnement de l’immeuble du fait des absences répétées du gardien concierge
– démontrer concrètement en quoi ces absences perturbent le fonctionnement de l’immeuble (les preuves écrites sont indispensables)
– faire état du besoin impératif de la copropriété de procéder au remplacement définitif du gardien concierge. Ce n’est donc en aucun cas une raison suffisante pour provoquer la suppression du poste.

Départ du Gardien-Concierge

Il est possible que le gardien-concierge parte tout seul, démission ou départ à la retraite.
Si la situation est tendue entre les copropriétaires et le gardien, la démission est une solution simple. Attention, c’est une décision qu’il doit prendre … tout seul !
Soyez très prudents ; pousser un gardien à la démission est durement sanctionné par la loi !

Suppression du poste de gardien concierge.

La suppression du poste de gardien est dans les attributions du syndicat des copropriétaires.

Si la copropriété souhaite totalement se passer de gardien concierge, vous êtes bien dans le cas d’une suppression de poste.

Si votre copropriété vient déjà de se séparer de son gardien concierge et que finalement la décision est prise de ne pas en embaucher un nouveau. ATTENTION, il convient malgré tout de procéder à la suppression du poste ! La copropriété ne peut pas se permettre de passer un contrat avec une entreprise de nettoyage et considérer l’affaire close. Si le poste de gardien concierge est inscrit dans votre règlement de copropriété, un copropriétaire peut vous obliger à ré-embaucher un gardien-concierge. La cour de cassation jugé ainsi en 25 janvier 2012. Il faut que la copropriété entérine la suppression du poste de gardien concierge.

La loi ALUR a notablement modifié les conditions de suppression du gardien concierge. La suppression du gardiennage se fait désormais à la majorité de l’article 26. C’est la règle générale sauf si « la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives« . Alors il convient de faire voter sa suppression à l’unanimité car nul ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de l’immeuble.

Comment comprendre les dispositions de l’article 26 ? Que sont les modalités de jouissance des parties privatives ?

Votre gardien concierge réalise des tâches classiques et vous n’habitez pas une résidence de standing

Dans votre copropriété, les tâches réalisées par le gardien pourraient tout aussi bien l’être par une entreprise de services. Votre vie quotidienne dans votre résidence ne serait pas affectée par le remplacement du gardien par une entreprise de services. Vous habitez un immeuble ou une résidence dont la catégorie ne serait pas affectée par le remplacement du gardien concierge par une externalisation des services de gardiennage à une entreprise spécialisée. Alors il y a toutes les chances pour que la suppression du poste de gardien concierge puisse être votée à la majorité de l’article 26 sans que cela donne sujet à procédure.

Votre gardien concierge réalise des tâches spécifiques et/ou vous habitez une résidence de standing

Votre gardien concierge réalise des tâches spécifiques qu’une entreprise de services ne pourrait réaliser. Par exemple dans votre résidence il n’y a pas de boites aux lettres individuelles, c’est le concierge qui porte le courrier à l’étage.
Votre résidence est une résidence de standing dans laquelle les services du concierge participent au standing de l’immeuble.
Alors, il n’est pas possible d’envisager de supprimer ce poste à la majorité de l’article 26.
La suppression du poste de gardien concierge ne peut se faire qu’à l’unanimité des copropriétaires. L’unanimité de la totalité des copropriétaires et non pas uniquement de ceux qui sont présent en assemblée. Il suffit qu’un seul ne soit pas d’accord pour que le poste soit impossible à supprimer.

Toute la difficulté réside dans l’évaluation de l’atteinte portée à la destination de l’immeuble et à la jouissance des parties privatives. La règle est le vote à la majorité de l’article 26. Mais en cas de désaccord entre les parties, c’est à dire les copropriétaires entre eux et le concierge, il y a toutes les chances pour que la suppression soit portée devant les tribunaux et que ce soit au juge de décider.

Le poste de gardien concierge n’est pas inscrit au règlement de copropriété

Cela signifie que la mise en place d’un gardien concierge a été décidée lors d’une assemblée générale.

Avant la loi ALUR, c’était le seul cas pour lequel il était possible de supprimer le poste de gardien à la majorité de l’article 26. Il est fort probable que sa suppression ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble qui est forcément précisée dans ce règlement. Le standing d’un immeuble ne se modifie pas par décision d’assemblée générale.

Le poste de gardien est inscrit au règlement de copropriété

Avant la loi ALUR, cela signifiait que sa suppression était forcément votée à l’unanimité. Désormais, il est possible de la voter à la majorité de l’article 26. Cependant l’analyse de cette disposition du règlement va être essentielle pour estimer l’atteinte à la jouissance des parties privatives. Lorsque le poste de gardien concierge est inscrit au règlement de copropriété, il est d’autant plus important de correctement préparer sa suppression.

Licenciement pour suppression de poste

La copropriété a tout à fait le droit de décider de supprimer le poste de gardien concierge (à la majorité requise) alors que le gardien est en poste. Si c’est le cas, alors le syndic procèdera alors au licenciement du gardien pour suppression de poste.
Ce type de licenciement est différent du licenciement pour raisons économiques.

Mais attention si votre copropriété est dans ce cas de figure. Il importe de respecter à la fois les délais qui s’appliquent en vertu du droit de la copropriété. Mais également ceux issus du droit du travail. Ainsi au regard du code du travail, il est indispensable de convoquer l’employé à un entretien préalable de licenciement avant que la décision de le licencier soit prise. Il importe donc de le convoquer avant de voter la suppression du poste de gardien concierge. Les étapes à respecter sont les suivantes :

  1. convocation de l’assemblée générale ayant à l’ordre du jour une résolution portant sur la suppression du poste
  2. convocation du gardien à un entretien préalable de licenciement en LRAR
  3. entretien préalable (5 jours doivent s’écouler entre la convocation et l’entretien)
  4. assemblée générale votant la suppression du poste (21 jours doivent s’écouler entre la convocation de l’AG et sa tenue. Attention à ne pas invoquer des griefs personnels pour justifier de la suppression du poste, mais bien des motifs généraux comme le poids des charges et la disparition de tâches à effectuer)
  5. notification du licenciement (en LRAR)

Si le dossier n’est pas correctement constitué, il est fort possible que la suppression du poste se transforme en requalification. Si l’objectif est de faire des économies ET se passer des services d’un employé en particulier, il est important de constituer le dossier avec le plus grand soin.

Licenciement pour réorganisation des services

La copropriété reste également dans ses prérogatives si elle décide de passer d’un employé de catégorie A (gardien-concierge) à un employé de catégorie B (employé d’immeuble).
Le syndic peut éventuellement être fondé à procéder à un licenciement du gardien-concierge si celui-ci refuse la requalification de son poste.
Attention, ce genre de requalification ne se fait pas sans versement d’indemnités.

Récupérer la loge

Vous n’avez plus de gardien concierge, le poste a été supprimé, il vous reste la loge ! La vente de la loge du concierge au profit de la copropriété doit être votée à la majorité de l’article 26.

Une fois de plus il faut être très prudents ; la vente de la loge est bien la dernière étape. La copropriété ne doit en aucun cas mettre la loge en vente alors même que le poste de gardien concierge n’a pas été supprimé, même si cela fait plusieurs mois qu’il n’y a plus de gardien dans l’immeuble.Elle ne doit pas non plus l’être si la procédure de licenciement n’est pas totalement à terme.

Si il advient que plusieurs résolutions portant sur cette question soient examinées au cours de la même assemblée générale. Veillez bien à ce qu’elles soient parfaitement distinctes et qu’elles respectent bien l’ordre légal.

Peut-on s’opposer à la suppression du gardien concierge ?

On peut s’opposer à la suppression du gardien concierge dans sa copropriété de plusieurs manières.
D’abord et avant tout en votant contre la résolution proposant sa suppression. C’est même un pré-requis.
Cela sera suffisant si cette suppression doit être votée à l’unanimité dans votre copropriété.

Si la fin de ce service doit être voté à l’article 26 dans votre copropriété (voir plus haut), alors il est possible que vous soyez opposant mais que la résolution soit malgré tout adoptée. Dans ce cas, vous pouvez tout à fait contester dans le cadre de l’article 42. Rappelons simplement qu’il suffit d’être opposant à la résolution portant sur la suppression pour pouvoir contester. Y compris si par ailleurs, vous avez voté pour certaines autres résolutions incompatibles avec le maintien de la fonction. (cour de cassation du 28 juin 2018).
Attention il y a des délais à respecter pour l’application de l’article 42.

 

 

74 responses to “Suppression du gardien-concierge ; pas si simple

  1. regnier says:

    lors de l’assemblée général la femme du gardien détenais 40 pouvoirs sur 222 lots a t’elle le droit d’avoir des pouvoirs (voir autant)

    1. CoproConseils says:

      Bonjour, votre commentaire a été déplacé dans l’article qui y correspond plus précisément. Merci de le consulter.
      Néanmoins si votre commentaire avait été placé volontairement dans l’article portant sur la suppression du gardien concierge car vous vous demandiez si le fait de détenir un tel nombre de mandats à l’AG pouvait être un motif de licenciement. La réponse est non. C’est au syndic de vérifier.
      Cordialement

  2. N.P. says:

    Bonjour.

    Je suis proprietaire bailleur dans une copropriete. Pour etre plus precis les locations sont gerees par une agence (contrat de gestion locative classique) qui est differente du syndic.

    Il y a quelques mois, le syndic m a adresse a differentes reprises a mon adresse personnelle des courriers qui a mon sens concernaient davantage la gestion locative (recherche de fuite dans l immeuble dont une source a ete consideree comme provenant du robinet de la baignoire de mon appart ainsi que d un defaut d etancheite du joint de baignoire… et la facture correspindante, ensuite un rappel de ne pas laisser d encombrant sur les places de parking, etc…). Considerant ces correspondances comme ne me « concernant pas directement » mais concernant plutot la gestion locative et le locataire, j ai demande au syndic d adresser ses demandes au gestionnaire de l appartement comme il le faisait deja pour les charges et autres appels de fonds.

    Prenant ma demande plus qu au pied de la lettre, et faisant preuve de mauvaise foi, d incompetence ou simplement suite a une erreur de comprehension, le syndic a aussi adresse ma convocation a la prochaine assemblee generale par courrier recommande au gestionnaire de bien qui s occupe de ma gestion locative.

    Ce dernier vient de m en adresser une copie par mail.

    Selon ma comprehension, le syndic ne m ayant pas adresse par lettre recommande cette convocation a mon adresse personnelle, cela constitue une anomalie rendant irreguliere la prochaine assemblee generale.

    Probleme, cette AG « extraordinaire » est consacre a un seul sujet : la suppression du poste d employe d immeuble !!!

    Selon moi, cette AG doit etre annulee et reorganisee correctement sinon nous allons potentiellement au devant de gros ennuis si le poste est supprime et l employe licencie suite a cette « AG mal ficelee ».

    Je compte adresser un recommande avec AR au syndic pour lui signaler le probleme.

    Ma question est donc simple et double… voire meme quadruple?
    – que risque les coproprietaires ?
    – que nous conseillez vous ?
    Et encore plus important 😉 😉 😉
    – qu est ce que moi je risque ?
    – et que me conseillez vous de faire ?

    Au secours !

    Bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout d’abord que le fait que vous n’ayez pas en personne reçu le recommandé n’est nullement un motif d’annulation de l’AG.
      Le syndic a une obligation de moyens (il a envoyé le LRAR, il a reçu la preuve de distribution) et pas une obligation de résultats en la matière.
      Donc l’AG peut avoir lieu, et le poste supprimé si c’est le souhait des copropriétaires. Sans risque ni pour vous ni pour les copropriétaires.

      Ensuite, votre recommandé n’a pas été envoyé à la mauvaise adresse. Il a été envoyé à l’adresse que vous avez communiqué au syndic. Il y a peu de chances pour que votre syndic accepte d’avoir plusieurs adresses vous concernant, et charge à lui à faire le tri ! C’est à vous de décider quelle adresse vous souhaitez lui communiquer, charge à la personne qui reçoit de faire le tri. Si vous souhaitez que ce soit le gestionnaire locatif qui soit récipiendaire du courrier, voyez avec lui s’il ne va pas vous compter des frais supplémentaires pour vous renvoyer les courriers qui vous concernent du type convocations.

      Cordialement

  3. henri jarzynka says:

    bonjour vous precisez qu il n y a pas de logement de fonction en categorie a je suis employe d immeuble categorie a et j ai un logement de fonction depuis 1981 cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, vous faites partie des exceptions qui confirment la règle. Effectivement il existe ponctuellement des contrats hybrides mais ils représentent moins de 1% des contrats de gardiens concierges employés d’immeubles. Ces contrats sont rares et ont chacun leurs spécificités. Donc cela alourdirait inutilement nos articles que de rentrer dans ces détails. Désolés pour cet oubli, désormais réparé grâce à votre commentaire !
      Cordialement

  4. POULPOMER says:

    Bonjour,

    Le règlement de copropriété de notre résidence prévoit un local de conciergerie mais ne parle en aucun cas de poste de gardien et ne donne aucune définition de poste. Cependant il y a toujours eu un concierge jusqu’à l’an dernier. La concierge est partie après deux ans de maladie apparente et une négociation. Le syndic envisage de faire voter en A.G. extraordinaire la suppression du poste. Celle ci risque de ne pas atteindre les 2/3 car il y a encore des partisans du maintien pour convenances personnelles.
    Attendu que le règlement de copropriété ne définit pas de poste mais prévoit seulement un local est il nécessaire de voter la suppression alors que nous avons une société extérieure qui donne entière satisfaction?
    Merci de me donner votre avis

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le vote au 26 est un minimum. Si le poste était inscrit au règlement de copropriété ce pourrait être l’unanimité.
      Le syndic répond parfaitement à ses obligations en organisant une AGE pour voter la suppression du poste à la double majorité.
      Cordialement

  5. JACQUE says:

    Bonjour Je fais suite à ma question datée du 5 avril et à votre réponse, sérieuse, dans ce domaine juridiquement pointu, datée du 11 avril. C’est fait : l’assemblée s’est réunie et elle a voté la mise en vente de la loge. Je suis intervenu pour signaler le risque de contentieux possible quant à la mise en vente de la loge, (dont l’existence figure dans le règlement de copropriété), sans que la fonction de gardien (elle même inscrite au règlement de la copropriété) n’ait été préalablement supprimée par une résolution votée soit à l’unanimité soit à la majorité de l’article 26, selon la situation précise, qui sera envisagée ci dessous. En cohérence avec mon avis j’ai voté contre la résolution de mise en vente (même si je suis favorable à la suppression de la fonction), notamment pour ne pas risquer de voir ma responsabilité engagée (au plan financier) en cas de contentieux (probable, pour des raisons tenant aux personnes et à leurs intérêts en présence : par exemple un copropriétaire a présenté une offre d’achat qui a été refusée et il est possible qu’il ne laisse pas la loge lui échapper de bon coeur et qu’il bataille). Mes observations sur la procédure à respecter, telle que vous la décrivez, en pure logique, a été écartée par le Syndic, très sûr de son affaire, mais ne faisant état d’aucun raisonnement juridique (textes, jurisprudence) contraire, à l’appui de sa position personnelle. Soit, c’est lui le professionnel, responsable.
    La vente va se faire pour plus de cent mille euros, montant qui tend à faire naître les procéduriers.
    Les scénarios possibles :
    a) la vente a lieu, pas de contentieux immédiat, et la prescription de l’action contre l’acte de vente irrégulier étant de trente ans (ou de dix ans, à votre avis ?), tout ira bien de notre vivant puisque dans le long terme…, espérons le.
    b) la vente a lieu, une action civile est engagée pour irrégularité de la vente alors plusieurs questions se posent :
    x qui est recevable à agir ? les copropriétaires évidemment. Le gardien salarié est il recevable à agir (car vendre la loge suppose de supprimer la fonction qu’il exerce donc son emploi) sachant qu’il n’est déjà plus logé sur place dans la loge objet de la vente (trop petite, insalubre) mais a accepté et bénéficie d’ une indemnité pour se loger à l’extérieur.
    x qu’est ce qui peut être demandé au TGI :
    de prononcer l’annulation de la vente ? Bonjour le risque financier, notamment les dommages intérêts qui pourraient être demandés par le candidat acquéreur, pour la copropriété voire pour le Syndic qui est tenu d’une obligation de conseil et de prudence, je suppose ? A votre avis ?
    x comment se fera le partage des frais éventuellement encourus, entre le syndicat et le syndic ? Le syndic pourra t il dire: l’assemblée a voté, elle assume ?
    Enfin, incidemment, la copropriété sera t elle tenue de supprimer la fonction, qu’il y ait ou qu’il n’y ait pas de contentieux sur la régularité de la vente ? Parce qu’alors si nous sommes dans une situation ou c’est l’unanimité qui est obligatoire pour supprimer la fonction (voir cet aspect ci dessous) alors un seul copropriétaire pourrait s’opposer à la suppression et donc à la régularisation de la vente mal née…Situation ubuesque !
    Certes le pire n’est jamais sûr mais j’aimerais connaître votre avis sur ces différents points, parce que je pense qu’il y a de nombreux cas (y compris hors du domaine de la copropriété) dans lesquels les situations sont mal engagées dès le départ.

    Sur la question de l’unanimité ou de la majorité article 26 pour supprimer la fonction de gardien ou de salarié d’immeuble :
    désormais le principe est le vote à l’article 26, sauf si la suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble…
    Je souhaite votre avis sur cette notion.
    En effet je pense constater que la destination de l’immeuble est souvent confondue avec la notion de ‘standing’ de l’immeuble, de la copropriété. Or je pense mais je me trompe peut être que c’est largement une erreur, et je souhaite vos précisions.
    La destination de l’immeuble c’est, me semble t il, le mode d’occupation autorisé par le rglt de la copropriété.
    Essentiellement:
    – usage bourgeois : c’est à dire la location calme, de moyenne ou longue durée ( question récente des courtes durées de tourisme). La destination bourgeoise peut être stricte, exclusive de tout autre destination
    – à usage de professions libérales,
    – à usage commercial.
    Les usages peuvent être exclusifs les uns des autres ou mélangés.
    Dans le cas de la copropriété concernée, le rglt de copropriété énonce que l’usage est bourgeois mais l’usage libéral ou commercial peuvent être autorisés à un copropriétaire sous réserve qu’il en demande l’autorisation préalable à l’assemblée.

    Dans ce cas, il me semble que nous sommes dans une destination bourgeoise non stricte, non exclusive.
    Et dans ce cas, c’est ma question, qui intéresse je pense beaucoup de copropriétaires, pouvez vous confirmer que la jurisprudence récente mais établie, permet de voter la suppression de la fonction à la majorité de l’article 26 et non pas à l’unanimité ? (Inversement dans le cas ou le rglt de copropriété dispose que l’occupation est strictement bourgeoise, le vote de suppression exige l’unanimité. Ce principe est d’ailleurs de pure logique.)
    Je vous précise que je ne suis pas un professionnel de l’immobilier ni du droit mais un simple copropriétaire qui essaie d’y voir clair, et je ne dois pas être le seul.
    Accessoirement il convient (si vous en êtes d’accord) de préciser que destination de l’immeuble n’est pas assimilable à la question du standing de l’immeuble ou de la copropriété même si les deux notions peuvent se rejoindre.

    Voila j ‘ai tenté d’être aussi clair sur des questions importantes que se posent beaucoup de copropriétaires, voire de syndics.
    Je vous remercie sincèrement pour la qualité des articles de votre site.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour vos compliments concernant la qualité de nos articles.
      Vous gagnez par le même coup la palme du commentaire le plus long publié à ce jour sur CoproConseils.fr !

      Si la vente de la loge a lieu sans modification de votre règlement de copropriété, tout copropriétaire absent ou opposant peut la contester. Le gardien ne peut pas à proprement parler la contester puisqu’il n’est pas copropriétaire, par contre il peut demander à réintégrer sa loge (dont il pourrait d’ores et déjà exiger du syndicat des copropriétaires qu’elle soit rénovée). Imaginons que ce gardien démissionne un jour, le futur gardien pourra également exiger la mise à sa disposition d’un logement puisque celui-ci est marqué au règlement de copropriété. Un éventuel nouveau copropriétaire pourra également renvoyer la copropriété à ses responsabilités.

      Attention, le fait d’être opposant ne vous dégage automatiquement pas de votre responsabilité financière en tant que copropriétaire. Sauf si vous assignez immédiatement (dans le cadre de l’article 42). Si l’AG vote la vente de cette loge sans toucher au règlement de copropriété, la responsabilité du syndicat dans son ensemble serait engagée et celui-ci doit ensuite se retourner contre le syndic. En AG, faites bien attention que le syndic ne fasse pas noter sur le PV qu’il dégage toute sa responsabilité. (Il peut très bien dire verbalement ne vous inquiétez pas vous avez le droit de le faire et inscrire noir sur blanc sur le PV qu’il dégage sa responsabilité. C’est ce qui est sur le PV qui compte.) Le syndicat peut prendre la responsabilité de voter des choses illégales en toute connaissance de cause.

      Vous avez raison : destination et standing sont des notions qui n’ont rien à voir. En réalité ce n’est pas à usage « bourgeois », mais à usage d’habitation. Dénomination qui prête moins à confusion.
      Par contre attention, la suppression du gardien peut se faire à la majorité de l’article 26 sauf si la suppression porte atteinte au standing de l’immeuble (et non pas à sa destination). C’est pour cela que c’est compliqué parce que le standing d’un immeuble peut quelques fois être sujet à débat. Si vous votez la suppression à la majorité de l’article 26, un copropriétaire absent ou opposant peut tout à fait contester la majorité utilisée arguant du standing de l’immeuble. Ensuite ce sera à l’appréciation du juge.

      N’hésitez pas à présenter les services de CoproConseils à votre conseil syndical. Nous avons des adhérents sur l’ensemble du territoire. Nous sommes là pour démêler toutes les situations et pour apporter conseils et expertise indépendante aux copropriétaires.
      Cordialement.

    2. JACQUE says:

      le 13 août Bonjour Merci beaucoup pour cette réponse détaille et travaillée. Je vais être court.
      1 en effet ce n’est pas l’intérêt d’un gardien d’invoquer la vente irrégulière mais plutôt d’en profiter en demandant à être logé.
      2 en effet le vote défavorable à la vente de la loge ne me déresponsabilise pas. Il eut fallu assigner en annulation de la mise en vente de la loge. Voila probablement une aberration du droit de la copropriété: lourdeur excessive de l’obligation de saisir le TGI pour un copropriétaire qui n’est pour rien dans une décision irrégulière et qui ne veut pas être impliqué contre son gré. . Autre aspect :alors que les décisions de la copropriété sont opposables si elles sont inscrites dans le règlement de copropriété, un grand nombre le sont sans être intégrées audit règlement. Manque de cohérence.
      3 Vous appelez mon attention sur le fait que la suppression du poste de gardien inscrit au règlement de copropriété ne peut être votée à la majorité de l’article 26 seulement si cette suppression ne porte pas atteinte au standing de l’immeuble. Point habituel et crucial de ces discussions en effet.
      Mais sauf erreur le texte de loi ne dit pas cela. Le texte de l’article 26 de la loi de 1965 modifié par l’article 59 de la loi 20146- 366 du 24 mars 2014 est : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
      a)
      b) la modification, …, du rglt de copropriété dans la mesure ou il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes,
      c) …..
      d) la suppression du poste de gardien …et l’aliénatuon du logement affecté au gardien…Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée.
      Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives la suppression du poste…et l’aliénation du logement ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité. » Fin du texte de loi.

      J’en conclus que la loi conditionne la majorité requise 1) à l’atteinte éventuelle à la destination de l’immeuble (rien à voir avec le standing) et 2) à l’atteinte éventuelle aux modalités de jouissance des parties privatives (typiquement, la distribution du courrier aux portes des résidents, ce qui est débile mais fréquemment assimilé au « standing », les copropriétaires aimant se croire au « Négresco » ou au « Ritz ». Quoiqu’il en soit la loi ne parle pas d’atteinte au standing, cette notion me paraissant donc être une interprétation extensive et abusive du texte.
      Enfin je note que la loi prévoit la même AG et surtout la même majorité pour supprimer la fonction puis aliéner la loge.
      Donc en toute logique si une AG a décidé d’aliéner la loge à la majorité de l’article 26, sans avoir préalablement supprimé la fonction à la même majorité, la copropriété pourra difficilement soutenir que la fonction ne peut être supprimée qu’à l’unanimité lorsque je proposerai la suppression de la fonction.
      Bref cela promet.

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez raison, la question de la destination de l’immeuble ou de standing de l’immeuble est un point crucial et central des discussions qui est à la source de dizaine de pages de jurisprudence qu’il serait beaucoup trop long et technique de détailler ici.
      Un échange de commentaires sur un site internet ne peut trancher concernant votre copropriété, c’est la prérogative du juge !
      Tenez nous au courant !

  6. marie catherine altain aldea says:

    Notre gardienne peut prendre sa retraite dès maintenant, cependant elle souhaiterait continuer son travail encore quelques années. Certains disent qu’après sa retraite, on ne peut pas la réembaucher ?
    Y a-t’il une solution ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      A priori il n’y a rien de spécial à faire. Si votre gardienne ne souhaite pas prendre sa retraite et que la copropriété est d’accord pour la garder alors son contrat continue de courir. Il n’y a rien de spécial à faire, il n’y a pas de raison de la « réembaucher ». Ensuite non, il est tout à fait possible de signer à nouveau un contrat de travail lorsqu’on a été à la retraite un temps.
      Cordialement.

  7. Raulet says:

    Bonjour,

    Peut on proposer à notre gardien d’immeuble de catégorie B une réorganisation des on poste et un passage en catégorie A ?
    Peut il refuser ce changement ? Et s’il refuse, cela peut-il être une cause de licenciement ?
    Merci d’avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour.
      Oui c’est possible. C’est votre syndic qui pourra dans le cadre spécifique de votre copropriété (votre règlement de copropriété, le contrat du gardien etc…) vous aider à mettre cela en œuvre.
      Cordialement

  8. OTTELLO says:

    Très bon article et commentaires. Par contre vous dites que le président du Conseil Syndical est élu par l’AG ce qui est faux. Le président du Conseil Syndical est élu par le Conseil Syndical en réunion et non pas l’AG.

    1. CoproConseils says:

      Merci beaucoup pour vos compliments et votre regard critique. Effectivement le président du conseil syndical est élu par le conseil syndical et les membres du conseil syndical sont élus en AG par les copropriétaires. Cela a été corrigé. Merci à vous.

  9. Solange says:

    Bonjour, mon mari est harcelé depuis quelques mois par les membres du Conseil syndical et nous venons d’en savoir la raison. Leur idée est de supprimer le poste de Gardien catégorie B et de récupérer le logement de fonction. Mon mari est depuis en arrêt pour dépression. Peuvent ils faire une chose pareil ? Sachant qu’on a des enfants en bas âge. Peuvent ils présenter cela en vote à l’AG ? Merci. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement, les cas de harcèlement des gardiens-concierge cachent bien souvent la volonté d’une copropriété de se débarrasser du poste.
      C’est une pratique indigne, mais réelle.
      Pour répondre à votre question ; Oui, une copropriété a tout à fait le droit de décider de se passer de gardien concierge. C’est une décision qui doit être prise en AG, à la majorité de l’article 26 ou à l’unanimité suivant le standing de l’immeuble. Le fait que vous ayez des enfants en bas âge ne rentre pas en considération dans le droit qu’ils ont de décider de supprimer ce poste pour réduire leurs charges.
      Par contre, le conseil syndical ni n’importe quel autre copropriétaire n’a absolument pas le droit de vous harceler de quelque manière que ce soit en espérant ainsi vous pousser à la démission pour économiser ainsi les frais liés au licenciement.
      Vous devez alerter le syndic de cet état de fait, et aller déposer plainte.
      Si vous êtes syndiqué, alertez également votre syndicat qui peut vous épauler.
      Cordialement

  10. JACQUE says:

    Bonjour
    La vente de la loge anciennement affectée au concierge (de catégorie B, fonction de concierge prévue au règlement de copropriété), peut elle être décidée par l A G (majorité de l article 26) alors que la fonction de gardien est maintenue, mais que le gardien n’y habite plus (loge devenue top petite du fait de l’agrandissement de la taille de sa famille, insalubrité) parce qu’il a accepté de prendre une location à l’extérieur de la copropriété avec versement d’une indemnité pour compenser le coût de son loyer ? Même question pour la mise en location de l’ancienne loge ? La loi n’oblige t elle pas à supprimer d’abord la fonction (unanimité ou 26), modifier le règlement de la copropriété (unanimité) pour supprimer la référence au gardien et si besoin l’existence de l’ancienne loge, puis seulement, à mettre en vente ou en location ? Conséquence éventuelle du non respect de ce formalisme préalable s’il est légalement obligatoire ? Un copropriétaire pourrait il faire annuler la vente ou la mise en location, ou à défaut, mettre en jeu la responsabilité du Syndicat ou du Syndic (selon le rôle joué par chacun dans la décision irrégulièrement prise) ? La mise en vente ou en location décidée en A G sans les étapes préalables nécessaires serait elle néanmoins valable si elle n’est pas attaquée devant le TGI dans les 2 mois de la notification du pv de l AG qui a pris la décision de vendre ou de louer ? Merci pour vos conseils.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, (vous avez manifestement bien lu notre article) il est indispensable de supprimer d’abord la fonction, puis de mettre à jour le règlement de copro, avant de pouvoir s’engager dans la vente ou la location de la loge.
      Oui, un copropriétaire peut contester la décision d’AG dans les deux mois au titre de l’article 42.
      Mais même après ces deux mois tout copropriétaire peut à tout moment et tant que le règlement de copropriété ne sera pas mis en conformité, envoyer la copropriété devant les tribunaux.
      Si l’idée était de faire passer la décision, puis de considérer l’affaire entendue après les deux mois de contestation de l’article 42 écoulés, ce n’est pas une bonne idée !
      Merci pour votre confiance
      Cordialement.

  11. EFCé Alain says:

    Bonjour, Qu’en est-il du cas suivant.
    Au règlement de copro (antérieur à 2014) est inscrit un contrat de prestation entre le syndicat et une société qui met à disposition de l’immeuble un gardien de catégorie B avec mise à dispo d’un logement séparé de la loge de permanence et d’avantages importants…..
    L’ AG en session annuelle puis extraordinaire vient de dénoncer en 2017 le contrat qui nous liait avec la société prestataire.
    Question : Si la volonté générale est de ne fonctionner qu’avec un employé d’immeuble à temps partiel,
    A) Faut-il inscrire la suppression du poste gardien-concierge à l’ordre du jour d’une AG ?
    B) Quelles sont les conditions de validation de ce type de votes : article 26 ou unanimité ?
    D’avance merci pour votre éclairage

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre situation est trop particulière pour que nous puissions nous engager dans une réponse.
      Il nous faudrait étudier en détail votre règlement de copropriété et notamment le paragraphe qui parle du gardien concierge.
      Une société prestataire intermédiaire n’est pas une situation courante.
      Si vous souhaitez nous confier cette mission merci de nous demander un devis via la page contact.
      D’une manière générale il faut voter en AG une résolution qui est en rapport avec ce qui est inscrit dans votre règlement de copropriété.
      Si dans le règlement il y a inscrit contrat avec société prestataire et que tous les détails sont dans le contrat, vous pouvez voter en AG la dénonciation du contrat, mais si le gardien concierge est inscrit dans le règlement de copropriété alors il faut effectivement voter sa suppression.
      Vous pouvez le voter au 26, mais dans ce cas il est toujours possible pour un copropriétaire de dénoncer ce vote au motif que cela affecte le standing de la résidence. C’est pour cette raison que nous conseillons toujours lorsque c’est possible de faire voter cette suppression à l’unanimité.
      Cordialement

  12. AUVRAY says:

    Bonjour,
    Je découvre votre site qui est très utile à mes études.
    Quelles sont les résolutions qui doivent figurer à l’ordre du jour lors de la suppression du logement de fonction ?
    merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour vos encouragements
      Si la suppression du logement de fonction est faite après la suppression de la fonction, il suffit d’une résolution visant à décider de la transformation, de la location ou de la vente de la loge.
      Si la fonction de gardien concierge existe encore dans la copropriété, il n’est pas possible de supprimer le logement de fonction. Il faut préalablement soit modifier la qualité de l’employé, soit supprimer le poste. Ensuite tout dépend du contenu du règlement de copropriété et du standing de l’immeuble.
      Cordialement

  13. Maldant says:

    Pierre
    Lors du vote de la suppression d’un poste de gardien lors de l’AG, doit t’on voter la date du
    Licenciement par le syndic?. Il y a actuellement un couple de gardiens, peut on préciser si nous
    Voulons garder l’homme ou la femme ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      L’assemblée générale des copropriétaires n’a à se prononcer que sur le nombre d’employés et leur catégorie. Pour le reste, seul le syndic est compétent pour la gestion du personnel (embauche, contrat, avenants, salaire, congés, licenciement etc …)
      Évidemment dans la pratique, le syndic agit en général en accord avec le conseil syndical ou au moins en concertation avec lui.
      Mais il n’a aucune obligation légale à se conformer aux désiderata du conseil syndical, ni de demander l’avis de l’AG
      Cordialement.

  14. GARRIGUE says:

    Merci inifiniment pour votre réponse. Je pensais que mon absence (sans pouvoir) me permettait de contester en justice seulement. La conciergerie figure au cadastre uniquement… mais, le précédent employé d’immeuble qui a pris sa retraite rendait des services « spéciaux », à l’instar d’un concierge, et non « classiques » en compensation de la gratuité de la loge : le facteur lui laissait les colis qui ne pouvaient être insérés dans les boîtes aux lettres, il gardait les clés des co-propriétaires qui s’absentaient, faisait visiter les appartements en vente. Ces services ne font-ils pas « obstacles » à la majorité de la loi ALLUR au profit de l’unanimité ? Merci une nouvelle fois car, hélas, je ne peux me procurer le règlement de co-propriété de la 2e Résidence . D’autre part, si vente ou location de la loge il pouvait y avoir, une servitude de passage devrait être créée et grèverait notre ‘droit de propriété » le parking étant déjà insuffisant pour garer toutes les voitures dont les propriétaires possèdent ce droit. Qu’en pensez-vous ? MERCI ENCORE.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le contrat de travail du gardien ne change en rien les majorités.
      La seule chose qui compte est de savoir si le poste de gardien est inscrit ou non au règlement de copropriété. Si c’est le cas et que le standing de la résidence en dépend, alors il faut l’unanimité pour modifier le règlement de copropriété.
      Les conséquences des modifications des parties communes de la résidence (exple vente de la loge) seront gérées par le syndic.
      Il nous est malheureusement impossible d’avoir un avis, sans connaitre le dossier.
      Cordialement

  15. GARRIGUE Colette says:

    Je suis copropriétaire dans une résidence qui comporte 2 immeubles l’un érigé en 1968 et dont les propriétaires ont décidé de la construction d’une conciergerie indépendante du bâtiment avec bien en évidence le mot « conciergerie » cloué sur le mur et des concierges ont été embauchés 7 ans plus tard, le 2e bâtiment a été érigé et les charges inhérentes à la conciergerie et aux parties communes ont été partagées. Cette conciergerie, bâtie après le ler immeuble, ne figure dans aucun des rièglements de copropriétés. Eu égard, aux frais de conciergerie, voici 10 ans, la copropriété a embauché un employé d’immeuble, espaces verts compris, payé au SMIC, et qui occupait gratuitement la loge. Ce monsieiur très compétent, respectant le standing de cette copropriété a pris sa retraite voici 2 ans et, en attendant de retrouver une personne aussi sérieuse et compétente, l’AG a décidé d’employer une entreprise dont les copropriétaires ne sont pas satisfaits, les espaces verts sont totalement négligés et les charges n’ont pas été diminuées au contraire. Actuellement, syndic et conseil syndicales propose :
    1° de regrouper les deux immeubles aux fins de simplification… et de VENDRE ou LOUER la conciergerie. Je suis TOTALEMENT OPPOSEE à ce projet, voyant déjà la dégradation du standing de cet immeuble et qui perd déjà de sa valeur par la baisse des prix des appartements depuis que l’entretien est négligé et que des vols se produisent alors totalement INCONNUS. Puis-je m’opposer à cette location ou cette vente ? Merci de votre réponse qui m’aidera énormément car voilà un énorme souci qui me tracasse, habitant depuis 40 ans mon appartement dans ce premier immeuble.

    1. CoproConseils says:

      Madame Garrigue la situation de votre copropriété est trop complexe pour pouvoir vous répondre sans étudier en détail le contenu de chaque règlement de copropriété. Impossible en l’état de vous dire si oui ou non l’unanimité est exigée. Si effectivement l’unanimité est requise, votre simple absence suffit à rendre la chose impossible.
      Ensuite concernant la vente ou la location de la loge, idem. Tout dépend de ce qui est inscrit au règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. La conciergerie est forcément présente quelque part. Mais si elle est notée comme un lot partie commune, elle peut se vendre à la majorité de l’article 26.
      Nous pouvons vous conseiller plus précisément, mais il nous faut pour cela étudier les documents de la copropriété. Si c’est ce que vous souhaitez, n’hésitez pas à nous demander un devis via notre rubrique contact.
      Cordialement.

  16. isabelle R says:

    Bonjour
    Je ne sais pas si c’est le bon endroit pour poser ma question.
    La copropriété souhaite vendre la loge du gardien, qui n’est plus en activité depuis des années (avant mon arrivée). Le logement a été loué une période mais gros soucis avec le locataire avec au final une expulsion. La majorité des copropriétaires ne veulent plus de gardien et ne veulent plus de location. Je suis intéressée par l’achat de cette loge mais j’ai plusieurs interrogations :
    – Cette loge n’ayant pas de millièmes, il a été demandé un état nouvel état descriptif mais il n’a pas encore été approuvé en AG car il comporte plusieurs erreurs que le cabinet ne veut pas rectifier.
    – est-ce qu’il est possible d’acheter cette loge avant que l’état descriptif ne soit voté en AG ?
    – si cet état n’est pas voté en AG, puis-je demander à un géomètre un « ajout » de cet loge (à mes frais) au tantième existant et non une modification des tantièmes de tous les appartements ? exemple tantièmes actuels de la copro 10000 avec la loge 10250.
    – si la vente de la loge est voté en AG (et que le problème des tantièmes est réglé) comment se passe cette vente ? Un autre copropriétaire est visiblement intéressé par l’achat de la loge. Un expert auprès des tribunaux à estimer le bien à 76500€.
    – Est-ce qu’il faut que j’envoie mon offre d’achat (prix expert) avant la convocation à l’Ag ?
    – est-ce que c’est le conseil syndical qui décide du choix de l’acheteur ?
    – est-ce qu’il peut y avoir sur-enchères ?
    J’avoue que je ne sais pas trop comment procéder…
    Merci d’avance si vous pouvez répondre à toutes mes questions.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Avant toute chose il faut que la copropriété ait bien validé la suppression du gardien concierge dans les règles.
      Ensuite évidemment il faut que l’état descriptif soit à jour sinon l’ensemble des copropriétaires vont payer les charges du nouveau propriétaire !
      Ensuite l’assemblée générale (et non pas le CS) donne mandat à quelqu’un de compétent (une agence immobilière par exemple et pas forcément celle du syndic) pour vendre la loge. L’agence se charge de la vente au plus offrant.
      Oui il est techniquement possible d’acheter avant que l’état descriptif ne soit remis à jour. Non, il n’y a aucune raison pour que ce soit fait à votre charge.
      L’AG se prononce sur le fait de vendre, sur le professionnel à qui elle donne mandat pour faire cette vente dans les règles, pas sur l’acheteur. L’acheteur sera celui qui en offre le meilleur prix.
      Cordialement.

  17. Fourti angélique says:

    Bonjour nous allons avoir une AG bientôt car le gardien est parti a la retraite. Une société de ménage le remplace pour le moment. Le règlement de copropriété stipule l embauche d un gardien. Au conseil syndical on a demandé a supprimer ce poste et modifier le règlement de copropriété. Le syndic nous dit qu il faut l unanimité selon l article 24 mais nous lisons partout que la majorité avec l article 26 peut être utilisé. Entre temps un copropriétaire dit porter plainte contre le syndic mais porte plainte contre le syndicat des copropriétés car il conteste que l an dernier on a voté l embauche d un gardien et d une société de ménage. Quelle est la loi exacte avec notre situation actuelle pour supprimer le poste de gardien? Que peut on proposer dans notre ag : suppression du gardien? Gardien et société de ménage ensemble ? Sur quel article se base t on?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Angélique
      Oui depuis la Loi ALUR la suppression du poste peut être faite à l’article 26 sauf ….
      Or c’est bien cela qui pose problème c’est le sauf
      Sauf si la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives
      Donc soit dans votre copropriété et dans votre règlement de copropriété il y a des éléments qui permettent clairement de considérer que vous êtes dans le « sauf », soit votre syndic qui connait la copropriété a estimé qu’une suppression à l’article 26 pourrait être attaquée sur ce point.
      Car si vous votez la suppression du gardien à l’article 26, un copropriétaire peut le contester devant un juge. Tout est alors à l’appréciation du juge.
      Au final, la copropriété peut tout à fait être lourdement condamnée.
      La plainte est contre le syndicat des copropriétaires car c’est le syndicat qui doit le service, pas le syndic. Le syndic est juste mandaté pour veiller à l’application du règlement.
      Oui, la copropriété a le droit de décider de s’adjoindre les services d’une société de nettoyage. En plus.
      A condition de respecter le règlement de copropriété c’est à dire tout en ayant un gardien etc..
      Bien cordialement

  18. Christina says:

    Bonjour je suis gardienne depuis 22ans dans le même immeuble quand je suis arrivée dans cette immeuble ils étaient tous locataires c’est depuis 6ans que le propriétaire de l’immeuble à décider de vendre lots part lors aujourd’hui je me trouve à avoir plus de propriétaire et 4locataires simplement , ce mois de janvier il y a eue l’AG et ils ont décidé de supprimer mon poste pour me remplacer part une entreprise de ménage .Mon syndic apprends que là loge de la voisine da côté se libère et envoie ma candidature sans que je sois au courant ma question est la suivante a-il le droit et que ce cache-t-il derrière tout ça Merci de vos conseils.

    1. CoproConseils says:

      Christina
      Nous ne pouvons pas vous dire « ce qui se cache derrière tout cela » car nous ne connaissons pas votre copropriété ni votre contrat de travail.
      Ce sont les deux éléments les plus importants qui déterminent votre situation.
      Votre interlocuteur est le syndic. C’est lui qui gère les employés de la copropriété.
      Il est possible que les nouveaux copropriétaires aient décidé à l’unanimité de supprimer le poste de gardien-concierge.
      Ils ont le droit.
      Dans ce cas, le syndic serait légitime à vous licencier pour suppression de poste (avec indemnités etc…)
      Peut être que le syndic a pensé à proposer votre candidature sur une autre copropriété afin de vous proposer une autre solution
      Ce ne sont que des suppositions. Seul le syndic de l’immeuble peut vous répondre.
      Interrogez le, il peut certainement comprendre vos inquiétudes.
      Cordialement. Merci pour votre confiance.

  19. Flora33 says:

    Notre résidence de 28 logements a été construite et vendue il y a 40 ans avec loge et concierge. Nous avons donc tous acheté notre appartement avec une concierge. Aujourd’hui le président du Conseil syndical souhaite s’en séparer et vendre la loge et fait pression sur le syndic pour présenter un licenciement à l’AG. Il fait également du harcèlement à l’encontre de notre gardienne pour l’amener à accepter cette décision dont même le syndic lui parle. Nous sommes quelques copropriétaires qui souhaitons garder notre concierge et la défendre contre cet acharnement.
    Elle a été opérée de la main et a été absente 3 mois. Peut-il s’en servir contre elle ?
    Par ailleurs, quelle majorité est requise pour voter contre cette prochaine résolution d’AG ? quel dossier pouvons nous d’ores et déjà monter pour les contrer en AG ?

    1. CoproConseils says:

      Flora bonjour
      Si vous êtes plusieurs copropriétaires à vouloir garder votre gardien concierge dont le poste est inscrit au règlement de copropriété, il y a toutes les chances pour que vous puissiez y arriver.
      Tenter de faire pression sur un gardien pour l’amener à accepter un licenciement et tenter de le licencier alors qu’il est en maladie sont deux mauvaises idées qui peuvent être portées devant un tribunal.

      La mission du président du conseil syndical est de faire le lien entre copropriétaires et syndic, et pas uniquement de faire avancer ses propres positions.
      Sachez également que « président du conseil syndical » n’est pas un poste à vie. Il est élu au sein du conseil syndical. Les membres du conseil syndical ne sont pas inamovibles non plus. Ils sont élus par l’ensemble des copropriétaires. Présentez vous à la prochaine AG !
      Cordialement

  20. Roger says:

    Bonjour,

    Dans ma résidence, le gardien a été licencié pour faute grave. C’est tout à fait justifié.
    Son emploi est inscrit au règlement de copropriété, ainsi que son logement qui n’appartient pas à la copropriété.
    Le conseil syndical ne veux plus de gardien et le syndic a fait externaliser une grande partie de ses tâches.
    Que peut-on faire au niveau de l’A.G ?
    Merci de votre aide !

    Cordialement.

    Roger.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Roger.
      L’AG peut entériner la suppression du poste de gardien. Voyez avec votre syndic à quelle majorité en fonction de votre copropriété, mais au mieux à l’unanimité.
      Logiquement le bail pour le logement du syndic sera résilié puisque n’ayant plus de raison d’être.
      Par contre, si vous ne validez pas cette modification du règlement de copropriété en AG et que vous n’embauchez pas un nouveau gardien, sachez que tout copropriétaire peut vous obliger à le faire ou bien assigner la copropriété devant le tribunal pour non respect du règlement de copropriété.
      Cordialement.

  21. Mascara says:

    La loge du gardien de l’immeuble est devenue insalubre à la suite de diverses inondations. Quid du contrat de gardien si l’on n’a plus de logement à proposer

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Mascara
      S’il est inscrit dans le règlement de copropriété que la copropriété offre à ses occupants un gardien concierge de catégorie B, cela signifie que celui-ci dispose d’une loge et son insalubrité ne donne en aucun cas le droit à la copropriété de supprimer ce poste.
      Vos n’avez d’autre choix de que rénover la loge et d’avoir un gardien.
      Si ce n’est pas le cas, tout copropriétaire peut saisir la justice qui lui donnera raison.
      Si vous habitez dans une petite copropriété où l’unanimité est chose possible, alors vous pouvez envisager de modifier le règlement de copro.
      Ensuite tout dépend de la situation exacte de votre copropriété, du règlement, du gardien, de son contrat de travail etc…
      Votre syndic doit vous aider à résoudre cette situation. C’est lui qui doit veiller à l’application du règlement de copropriété.
      CoproConseils également peut vous aider ! N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire de demande de devis.
      Cordialement

  22. LANGLOIS says:

    Je croyais que les copropriétés n’avait pas le droit de faire de bénéfices et donc etait dans l’impossibilité de louer une loge après le départ du gardien Est ce vrais ,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, vous avez raison, mais ce ne sont pas des bénéfices !
      Votre copropriété peut tout à fait louer la loge après le départ du gardien et faire baisser d’autant les charges des copropriétaires.
      Cordialement

  23. Laura says:

    Bonjour

    je me permets de vous écrire car un gardien prolonge son arret maladie depuis mai 2017. En effet il n’a pas repris ses fonctions depuis et les copropriétaires sont mécontents. une société de ménage le remplace mais uniquement en matinée. nous ne savons pas combien de temps cette situation va durer, que pouvons nous faire ? est ce que nous avons le droit d’entamer une procédure de licenciement ? merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Laura bonjour,
      La seule possibilité qui existe de licencier quelqu’un en arrêt maladie est que le médecin du travail le déclare inapte au poste proposé.
      Hormis ce cas, vous n’avez pas le droit de le licencier, ni même de commencer une procédure de licenciement.
      Ceci dit, c’est le syndic qui est chargé, pour le compte de la copropriété, de gérer les employés de la copropriété.
      Les copropriétaires ne sont pas décisionnaires en la matière.
      Cordialement

  24. Aurore says:

    Bonjour,

    La décision de mise à la retraite a 70 ans d’un concierge doit elle être précédée d’une décision de l’AG ?

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Aurore
      Non, l’assemblée générale n’a rien à dire sur la mise à la retraite du concierge. Le syndic gère les employés de la copropriété.
      Néanmoins, il est d’usage que le syndic se mette d’accord avec les copropriétaires en en discutant avec le conseil syndical notamment, mais la loi ne l’y oblige aucunement.
      Merci pour votre question

  25. Rodrigues Jorge says:

    Bonjour,
    Je suis gardien de catégorie A dans une école, je souhaite quitté le logement de fonction car ayant un enfant maintenant j’ai acheté une maison mais je ne souhait pas perdre mon travail.
    Suis-je dans l’obligation de rester dans le logement pour garder mon travail ?
    Mon employeur peut me licencier pour faute ?
    Merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour et merci pour votre question.
      Nous sommes spécialistes et experts pour ce qui concerne la gestion des copropriétés. Dans votre question, vous précisez que vous êtes gardien d’une école. Les écoles ne sont pas régies par le code de l’habitation et de la copropriété aussi ne sommes nous pas compétents.
      La meilleure preuve de la différence est qu’en copropriété il n’y a pas de logement de fonction en catégorie A !
      Ceci dit, si vous étiez en copropriété et si vous étiez gardien de catégorie B (avec des si on mettrait tous les gardiens de Paris en bouteille !) alors oui, vous auriez le droit, une fois vos heures d’astreintes terminées, de vivre dans votre propre logement.
      Cordialement

  26. David says:

    Bonjour,

    J’habite une résidence où il y avait un gardien qui a été remercié !
    Il occupait un logement de l’immeuble dont une société est propriétaire. Cet appartement est loué à la copropriété ! Donc nous continuons de payer un loyer à perte……!!!!

    Apparemment, il faut l’unanimité en A.G de la copro, pour vendre ce logement…. Mais la socièté propriétaire s’opposera..!!!!
    Pouvons-nous, tout de même, dénoncer le bail de location, pour éviter de payer le loyer ????
    Vous remerciant de votre réponse !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour David.
      Votre question mériterait un examen approfondi du contrat de gardien et du règlement de votre copropriété.
      Aussi en l’absence de ces documents, notre réponse ne peut que s’appuyer sur des suppositions.
      Si vous souhaitez avoir des réponses définitives et un véritable soutien juridique, n’hésitez pas à nous contacter via la rubrique contact de notre site.

      A vous lire il semblerait que le logement de fonction n’était pas prévu à la construction puisqu’il a fallu le louer.
      Cela signifie par conséquent qu’un poste de gardien catégorie B n’est pas prévu au règlement de copropriété.
      C’est ce qui vous a d’ailleurs permis de le remercier sans être obligé d’en embaucher un autre à la suite.
      (cela reste néanmoins à vérifier dans le règlement de votre copro)

      Il semblerait historiquement donc que la copropriété ait souhaité se doter d’un gardien de catégorie B (présent sur place).
      Ceci a fait l’objet d’un vote, assorti d’un autre vote décidant de louer le logement du gardien à un copropriétaire de la résidence.
      Si on veut un gardien de catégorie B, il faut lui prévoir un logement.
      Ce qui est légal, le syndicat des copropriétaires doit se prononcer sur le nombre et la qualité des employés de l’immeuble.

      Le gardien n’étant plus gardien, il a libéré le logement.
      La location n’a plus lieu d’être, le syndic peut résilier le bail.
      Point.

      Pourquoi voudriez-vous que la copropriété « vende » la loge ? Elle ne lui appartient pas !
      Quant à la résiliation du bail, ce n’est pas à l’AG de se prononcer là dessus.
      Le syndic est représentant du syndicat des copropriétaires, c’est à lui de résilier ce bail qui n’a plus d’objet. Rien de plus compliqué.
      Il suffit pour la copropriété de donner un préavis de départ et de résilier le bail comme n’importe quel bail de location.

      L’unanimité intervient lorsque le poste de gardien est inscrit au règlement et lorsque la loge (inscrite au règlement) est propriété de la copropriété.
      Il semble que vous ne soyez pas du tout dans ce cas.
      N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin de soutien juridique.
      Cordialement

  27. sai christine says:

    Bonjour , notre gardien concierge ne lave pas , il balaie . Il nous a répondu qu’il faisait ce qu’il voulez et quand il voulez et qu’il n’avait pas d’annexe relative de définition de tâches à son contrat de travail . Les sols de l’entrée et de l’ascenseurs peuvent être quinze jours sans voir l’eau et le savon , je ne vous parle pas du reste .
    J’ai réclamé auprès du syndic une copie de son contrat . J’ai demandé aussi a ce que le syndic vient constater la négligence . Je suis propriétaire est ce que le syndic est en droit de me le refuser .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Christine
      C’est effectivement une situation délicate. Votre gardien est manifestement de mauvaise foi, mais il est vrai que les modalités de réalisation des tâches du gardien sont plus que rarement détaillées dans une fiche de poste annexée au contrat ! Il est peu probable que le fait d’avoir son contrat entre les mains vous soit d’une quelconque utilité.
      C’est une situation délicate parce que c’est le syndic qui est responsable des relations avec les employés. Le piège dans lequel il faut absolument éviter de tomber est celui du harcèlement. Or étant donné que les copropriétaires n’ont légalement pas à donner la moindre consigne de travail aux gardiens, le harcèlement n’est jamais loin.
      De plus, le syndic n’est effectivement pas du tout obligé de venir constater sur l’invitation d’un simple copropriétaire. En moyenne un gestionnaire de copropriété peut avoir à gérer entre 1500 et 2000 lots. Vous imaginez si chacun lui demande de venir constater un dysfonctionnement ?
      Donc la loi a prévu ça. D’abord le fait d’avoir un interlocuteur privilégié au sein de chaque copropriété : le conseil syndical. Ensuite le fait de prévoir des visites régulières de la copropriété. Si c’est une petite copropriété, il peut y avoir une visite par an. Si c’est une très grosse copropriété il peut y avoir une visite par semaine. Il faut donc vous rapprocher du conseil syndical et c’est lui qui, à l’occasion d’une visite, leur montrera les conditions de nettoyage.
      D’une manière générale, c’est le conseil syndical qui doit être l’interlocuteur du syndic et qui doit lui faire remonter les remarques et doléances des copropriétaires à propos du gardien. Attention, le conseil syndical ne doit pas non plus se transformer en contremaitre, cf le harcèlement.
      Merci pour votre question.
      Cordialement

  28. Sandrine Pons says:

    Bonjour,

    Dans mon immeuble il n’y a plus de gardien depuis 4 ans car après le départ à la retraite du gardien, ce dernier a été remplacé par une entreprise de nettoyage.

    Certain copropriétaire souhaite définitivement supprimer le poste du gardien mais nous ne savons pas quel majorité appliquer pour ce vote (article 26 ou unanimité) ?

    Dans le règlement de copropriété il est écrit “le service de l’immeuble est assurée par une concierge qui est choisit par le syndic dont elle exécute les ordres. Elle sera logé gratuitement dans les locaux à cet effet”.
    Comment savoir si nous ne portons pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ?

    A noter que notre ancien gardien n’effectuait pas de tâches spécifiques et nous ne sommes pas dans une résidence de standing.

    Merci pour votre aide
    Sandrine Pons

    1. CoproConseils says:

      Madame Pons bonjour,
      Qu’elle soit standing ou modeste, si votre copropriété a un gardien-concierge inscrit au règlement de copropriété, elle doit avoir un gardien-concierge.
      Pour s’en passer définitivement seule une modification du règlement de copropriété vaut. Et celle-ci ne peut être votée qu’à l’unanimité.
      Si cela fait 4 ans que votre copropriété s’en passe et que tout le monde est content, peut-être est-ce le bon moment pour obtenir cette unanimité lors de la prochaine AG. Par contre, il faut bien préparer le terrain pour que les traditionnellement absents pensent à donner leur pouvoir à un autre copropriétaire.
      Sachez que si un copropriétaire décide brusquement de faire respecter le règlement de copropriété, il peut obliger l’ensemble de la copropriété a ré-embaucher un gardien concierge à la place de l’entreprise de nettoyage.
      Merci pour votre question
      Cordialement

  29. Anne says:

    Bonjour,
    Le concierge de ma copropriété est parti de lui même et la question de la mise en vente ou en location de la loge a été mise à l’ordre du jour d’une assemblée qui s’est tenue il y a quelques jours.
    Lors de cette assemblée, un copropriétaire a indiqué qu’une loi récente (qu’il a nommée « loi Macron ») interdit de changer la destination de la loge. Je suis très étonnée de cette remarque à laquelle le syndic n’a apparemment pas répondu (je m’étais fait représenter). Le vote n’a donc pas eu lieu.
    Etes-vous au courant de cette loi? Y aurait il confusion avec un vente ou location lorsque le concierge est toujours là?
    Pouvez-vous m’éclairer et m’indiquer dans quel ordre les choses doivent être faites?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement il n’est pas possible de changer la destination de la loge par simple un vote en AG suite au départ du gardien.
      Il faut lire attentivement votre règlement de copropriété.
      Si un poste de gardien concierge est inscrit au règlement, vous devez reprendre un gardien concierge, sauf à changer le règlement.
      Attention c’est une résolution qui se vote à l’unanimité.
      Très cordialement

  30. JOEL says:

    Bonjour,
    D’abord merci pour cet article qui m’a déjà bien éclairé.
    Si le poste de gardien a été supprimé, logement peut être mis en location au lieu d’être vendu, a qu’elle majorité cela doit-il être voté ?
    Connaissez-vous le pourcentage d’impôts lié à ces revenus locatifs pour la copro (sans compter les frais d’agence et la taxe foncière) ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour et merci pour vos compliments.
      Le vote concernant ce qui doit être fait de la loge se fait à la majorité de l’article 26.
      Quant aux revenus fonciers de la copropriété, cela vient au crédit de la copropriété.
      La copropriété (AG) décide ensuite à la majorité simple (article 24) de ce qui est fait de ces sommes (crédit de charges ou fonds travaux)
      Quoi qu’il en soit, la copropriété n’est pas une personne physique ni une société et n’est pas soumise à l’impôt sur les revenus fonciers.
      Du moins pas à notre connaissance. Mais ne demandez pas aux impôts, ça pourrait leur donner des idées !!
      Cordialement

  31. DURIS says:

    Bonjour le gardien d’immeuble a t-il le droit d’organiser des repas dans le hall de l’immeuble avec quelque résidents de l’immeuble sans demander l’avis de tous les locataires.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour votre question.
      Le gardien a beau passer beaucoup de temps dans les parties communes, elles ne lui appartiennent pas.
      Elles appartiennent à tous les copropriétaires il n’y a par conséquent pas lieu de les « privatiser ».
      Ce sont les copropriétaires (soit par l’intermédiaire d’une AG, soit à l’initiative du Conseil Syndical) qui peuvent décider de telles « réunions ».
      Il ne s’agit pas de demander l’avis de tous les « locataires » (supposons que vous vouliez dire « résidents »), mais des copropriétaires ou de leurs représentants (CS)
      Mais peut être y a-t-il dans les résidents invités, une majorité des membres du CS de votre copropriété ?
      Ceci dit les repas entre copropriétaires peuvent être conviviaux et participer à une bonne ambiance dans une copropriété.
      Si cela induit des nuisances sonores c’est une autre question.
      Le mieux serait d’en discuter lors de la prochaine assemblée générale.
      Très cordialement

  32. Sam says:

    Bonjour,
    La loge de notre gardienne va être vendue. A-t-elle une priorité pour l’achat? (Comme pour un locataire le syndic est-il obligé lui envoyer une proposition d’achat 6 mois avant).
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour, votre question est surprenante.
      Les cas ne sont en aucun cas comparables. Le locataire est occupant au moment de la vente du bien.
      Cela ne peut en aucun cas être le cas d’un concierge.
      Pour pouvoir vendre la loge, il faut déjà qu’il n’y ait plus de gardien. Ni en place, ni dans les documents de la copropriété. Le poste de gardien doit avoir été supprimé.
      Si votre gardienne est toujours en place au moment de la mise en vente c’est soit qu’il y a un gros soucis pour la copropriété, soit que la « gardienne » est entre temps devenue locataire !
      Cordialement.

  33. Maria says:

    Bonjour,

    après 45 ans de service dans cette immeuble, j arrive à 70ans et donc obligation par lois de quittez la loge ou j y habite avec mon mari. la fonction de concierge est apparemment supprimé après mon départ
    Mais n ayant pas de logement pour l instant ( demande de logement social fait ) que dois je faire ou que puis je faire en sachant que je dois sortir dans 3 semaines ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si l’assemblée générale a voté la suppression du poste et la mise en location de la loge, vous pouvez éventuellement proposer aux copropriétaire de devenir locataire de votre loge moyennant loyer évidemment.
      Par contre si l’assemblée générale a voté la suppression du poste et la vente de la loge, vous ne pouvez rien faire pour vous y opposer. La loi ne tient pas compte des années de service ni de l’âge du concierge, vous devez rendre le logement qui appartient à la copropriété.
      Nous ne pouvons que vous conseiller de tenter de trouver une solution à l’amiable avec les copropriétaires et le syndic.
      Cordialement

  34. Besson mc says:

    Le syndic nous dit que la vente ne peut avoir lieu qu après un délai de 5 ans. Est ce exact ?

    1. CoproConseils says:

      Jamais entendu parler d’un tel délai !!
      Demandez lui dans quel texte de loi il trouve une telle mesure !
      Cordialement

  35. Da Silva Maria says:

    Et concernant arrête de travail a cause d’un accident de travail ?
    Maladie suite harcèlement moral depuis 6 ans et que l’employeur a pris 5 ans pour lui adresser 2 lettres et ne vous soutient pas totalement…
    Que je dois je faire chassent que j’ai pas les moyens pour payer un avocat.
    Merci de vos conseils.
    Maria

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Mme Da Silva.
      Votre commentaire ne laisse pas clairement apparaitre si vous êtes copropriétaire ou gardien-concierge. Si vous êtes copropriétaire c’est effectivement le syndic qui gère les employés et c’est vers lui qu’il faut se retourner. Si vous êtes gardien-concierge, adressez vous à votre syndicat professionnel. Ils devraient pouvoir vous aider.

  36. girard says:

    le syndic à t’il le pouvoir de faire vendre la loge du gardien peut t’on faire appel à d’autres agences pour l’appartement

    1. CoproConseils says:

      Le syndicat des copropriétaires peut décider en assemblée générale de donner mandat à la personne ou à l’agence de son choix pour procéder à la vente de la loge du gardien, une fois toutes les autres étapes réalisées. Cette décision peut être prise lors de la même assemblée où la décision de la vente est prise.

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