Qui est l’employeur du gardien ou de l’employé d’immeuble ?

Le gardien-concierge a un statut très particulier dans la copropriété de nombreux points de vue, y compris du point de vue du droit du travail. Qui est donc l’employeur du gardien concierge ou de l’employé d’immeuble ?

Si les copropriétaires sont légalement “l’employeur”, en réalité c’est au syndic qu’il a affaire. Faisons le point pour savoir quelles sont les prérogatives de chacun.

Les copropriétaires ? un impuissant employeur du gardien !

Les gardiens-concierges, tout comme les employés d’immeuble font partie de ce que la loi appelle “le personnel de la copropriété”. C’est l’article 31 du décret de 67 qui nous occupe.

Cet article précise que l’assemblée générale des copropriétaires n’a le droit de se prononcer que sur le nombre et la catégorie des employés dont elle a besoin pour la copropriété. C’est à dire qu’elle choisit si elle veut plutôt un employé d’immeuble de catégorie A (c’est à dire non logé, travaillant au temps horaire) ou bien un gardien concierge catégorie B (logé, et payé en unités de valeur), si elle souhaite un vigile la nuit, etc, ou bien si au contraire elle souhaite s’en passer au profit d’entreprises de services (espaces verts, nettoyage etc…). Elle choisit le nombre et la catégorie d’emploi et son pouvoir de décision s’arrête là … à condition que le règlement de copropriété ne prévoit rien de particulier.

Ce sont des décisions qui se prennent à la majorité de l’article 24

Le rôle du syndic.

C’est donc le syndic, mandaté par les copropriétaires, qui est le gestionnaire du personnel de la copropriété.

En théorie donc à partir de là, tout le reste est du ressort du syndic, qui agit comme mandant du syndicat des copropriétaires. Il gère les embauches, les horaires, la définition des tâches à effectuer, la paie, les vacances, les licenciements etc…

Bien évidemment en pratique, le syndic se rapproche dans la plupart des cas du conseil syndical et de l’assemblée générale notamment lors des décisions importantes comme le recrutement ou le remplacement d’un employé ou encore la détermination du salaire auquel il convient qu’il soit payé. Mais il n’y a aucune obligation. Il n’est donc pas nécessaire pour le syndic d’obtenir l’aval de l’assemblée générale pour licencier un gardien-concierge.

Attention, tout cela ne vaut que si le règlement de copropriété ne stipule rien de spécial en la matière. Une lecture attentive du règlement de copropriété est toujours indispensable.

Ce distinguo entre les prérogatives du syndicat des copropriétaires et le syndic est absolument essentiel. Il permet de comprendre quelles sont les solutions qui s’offrent à une copropriété qui voudrait se passer de gardien concierge.

111 responses to “Qui est l’employeur du gardien ou de l’employé d’immeuble ?

  1. GReg says:

    Bonjour , une question suite a un (Appel exceptionnel pour 100 % )
    Suite a une inaptitude par la médecine du travail via la femme de ménage
    le montant total des indemnités et charges s’élève a environs 32000 €
    est ce normal que le syndic demande aux propriétaires de se répartir cette somme
    Pour ma part cela s’élève a 900 €
    La femme de ménage n’es t elle pas la salariée du syndic .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non, les concierges et employés d’immeuble ne sont pas les employés du syndic, mais de la copropriété.
      Le syndic est mandaté par la copro pour gérer le personnel car le syndicat des copropriétaires n’est pas en mesure de le faire.
      Il peut y avoir des cas où la copropriété ne s’occupe pas de ces indemnités, c’est celui où elle signe un contrat avec une entreprise de nettoyage.
      Cordialement

  2. patrick leur says:

    Bonjour
    je vais prendre ma retraite au 1 mai prochain à 62 ans mais je souhaite continuer a travailler dans le meme poste je suis gardien concierge catégorie B avec logement de fonction depuis 2005 puis je continuer sans démissionner

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si vous voulez continuer à travailler, pourquoi démissionner ???
      Vous serez à la retraite lorsque vous aurez demandé à faire valoir vos droits à la retraite.
      Si vous souhaitez continuer à travailler, il vous suffit de continuer à travailler.
      Si la copropriété souhaite que vous preniez la retraite c’est autre chose. Mais en tous cas, personne ne peut vous demander de démissionner !
      Cordialement

  3. MARTIN Monique says:

    Notre employé d’immeuble va partir à la retraite, nous souhaitons prendre une société de ménage.
    Le syndic nous dit qu’ il faut l’unanimité de la copropriété ?.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il est possible que votre syndic ait raison. Tout dépend de votre règlement de copropriété et du standing de l’immeuble.
      Mais il est également possible que cette suppression puisse passer au 26. Lisez attentivement notre article sur la suppression du gardien concierge, vous devriez y trouver des informations. N’hésitez pas non plus à lire tous les commentaires et nos réponses. Cordialement.

  4. Sylvie says:

    Bonjour je suis gardienne d’immeuble depuis 2010 suite a la demande de rupture conventionnelle de mon compagnon qui a était accepté par son entreprise pour déménager dans une autre région et en vu de changements professionnels j’ai moi demander au syndic une rupture conventionnelle quand j’ai eu l’entretien avec mon patron il était d’accord ont a commencer à remplir les papiers, calculer la date de la fin tout était ok et la un 15 de jours plus tard surprise lors du rdv il me dit j’ai une mauvaise nouvelle je ne peux pas vous l’accepter sans demander l’accord des propriétaire de votre immeuble sachant qu’entre 2 une assemblée exceptionnelle à était fixer pour le remplacement ou non de la gardienne . Donc je voulais savoir si le syndic peux prendre quand même la décision d’accepter ma rupture ou non sans l’avis de copropriétaires ? Et qu’il a envoyé un courrier a tous les copropriétaires de mon immeuble pour leurs demander si il accepter ou pas de payer la prime minimun légale qui s’élève a peu a 5400€ donc autant vous dire que les gens même si ils vous apprécient dès qu’ont parlent d’argent c’est compliquer vu les chargent qu’ils ont déjà .
    Sachant que mon compagnon part du coup dans une autre région et que tant qu’il n’a pas d’emploi que je ne peux démissionner car je ne n’aurai pas le droit au pôle emploi.
    En vous remerciant par avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Théoriquement c’est le syndic qui décide et qui gère les employés de la copropriété et il n’a pas besoin de l’aval des copropriétaires pour signer une rupture conventionnelle de contrat de travail. Néanmoins il faut bien comprendre qu’il est sur un siège éjectable et qu’il n’a pas vraiment envie de perdre la copropriété pour vous arranger. Donc il est assez logique qu’il demande leur avis aux copropriétaires.
      Cordialement

  5. Corinne L says:

    Bonjour je suis gardienne depuis 12 ans avec une loge, la présidente du CS prétend que c est à elle de gérer mon travail, et de décider de me faire faire du ménage L après-midi.. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En aucun cas le ou la présidente du CS n’a à gérer le travail de l’employé d’immeuble, c’est une tâche dévolue au syndic dans les textes.
      En pratique, le syndic se repose bien souvent sur le CS. Mais si elle abuse, il faut en référer au syndic qui est votre employeur. Cordialement

  6. Michel says:

    Mon syndic de copropriété est géré par une SARL. En cas d’affaire en justice le salarié concierge doit-il attaquer la SARL ou le syndic???

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de l’affaire, votre avocat vous le dira.
      Si c’est une affaire “employeur-employé”
      A priori contre le cabinet de syndic.
      Cordialement

  7. michel boulanger says:

    bjr je suis gardien concierge categorie B depuis 18 ans quand je part en congé pourquoi on me retient mais avantge en nature je croyer qu il y a pas de déduction mon syndic me les retient sur ma paye merci de votre reponce

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’article 25 de la Convention Collective prévoit que lors des congés payés (et seulement pour ceux-ci), le retrait de l’avantage en nature logement ne soit pas effectué. Le prorata se calcule de la façon suivante : montant de l’avantage en nature mensuel /30 x nombre de jours de congés sur la période.
      Normalement on doit rajouter au brut la valeur de l’avantage en nature logement correspondant au nombre de jours de congés payés pris, sur le bulletin de paie du mois ou apparaissent les congés pris.
      Exemple :
      Avantage en nature logement = 180€ / mois
      Absent 15 jours:
      On doit rajouter au salaire brut : 180/30*15 = 90€, qui vont compenser le montant retenu.
      Cordialement

  8. Choucair says:

    Bonjour,
    je fais partie d’un conseil syndical, les agents d’entretien employés (voire multi-employeur dans certains cas) doivent-ils avoir une complémentaire santé, une prévoyance … ? les mêmes avantages que les employés du Syndic ?
    à vous lire
    merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Oui depuis fin 2018, c’est obligatoire pour tous les salariés en France. Mais cela ne concerne plus ni le syndic, ni le conseil syndical.

  9. Khoulalene sabrina says:

    Bonjour, je suis gardienne cat B, depuis 15ans, le syndic a t’il le droit de distribué mon contrat de travail à tous les copropriétaires. Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre question a fait l’objet d’une réponse dans un autre commentaire posté sous un autre article. La réponse est la même. Oui, votre contrat de travail fait partie des documents relatifs à la copropriété auxquels les copropriétaires ont le droit d’avoir accès. Cordialement

    2. Morales says:

      Bonjour Mme Khoulalene
      Et bien Non votre contrat n’est peut pas être distribué à tous les copropriétaires et encore moins à L’AG.
      Par contre ils peuvent le consulter dans les locaux du syndic ….
      Il existe une jurisprudence que vous pouvez consulter sur le web.
      Cordialement.

  10. Caroline says:

    Bonjour, dans le cas où les copropriétaires décident de changer de syndic de copro, qu’advient il de l’employé d’immeuble? Reste il dans la résidence? Garde t il son ancienneté? Son salaire? Merci par avance pour votre réponse. Cdlt.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est une très bonne question que la vôtre. Le syndic étant l’employeur on pourrait penser qu’un changement de syndic remettrait tout à plat. Mais non ! Le véritable employeur reste le syndicat des copropriétaires. Le syndic est mandataire pour gérer l’employé parce que les copropriétaires sont réputés “non sachant”. Du coup le gardien reste en place, garde son ancienneté et son salaire, ses primes et ses avantages.
      Cordialement

  11. Ninibes says:

    Bonjour,

    Est ce que le syndic peut employer un co-proprietaire comme agent d’entretien sans tomber dans le conflit d’interet?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il n’y a pas de conflit d’intérêt.
      A l’inverse, un gardien concierge ou un employé d’entretien peut tout à fait devenir co-propriétaire dans la résidence qui l’embauche.
      Il n’aura simplement pas le droit d’être mandaté par d’autres copropriétaires pour les représenter à l’assemblée générale.
      Évidemment il convient d’être particulièrement prudent si cette personne souhaite également cumuler avec un poste au conseil syndical …
      Néanmoins c’est le syndic qui est responsable de l’embauche du personnel et la loi n’interdit pas d’embaucher un copropriétaire.
      Cordialement

  12. Eveline says:

    Bonjour,
    Je suis en poste de gardienne logé en avantage en nature dans une copropriété. Lors de ma prise de poste j’étais seule avec un enfant à charge, nous avons décidé de vivre ensemble avec mon compagnon et je ne sais pas si je doit le signalé demandé un accord pour sa au syndic ou au syndicat et si l’on peu me licencié et si mes charges vont être augmenté ?.
    Merci de bien vouloir me renseigner sur la démarche à suivre et sur les conséquences.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il n’y a aucune obligation de déclaration d’aucune sorte. Vous faites ce que vous voulez dans votre logement, exactement comme si vous le louiez à un propriétaire privé.
      Cordialement

  13. Jorda says:

    Bonjour,
    le remplacement de la chaudiere de la loge du concierge est elle à la charge du proprietaire de la loge ou bien à la charge de la copropriété, qui est locataire de la loge et employeur du concierge.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le remplacement de la chaudière est une charge non locative qui incombe au propriétaire des lieux et non au locataire.
      La loi établit la liste des charges locatives et par définition les autres sont non locatives.
      à titre d’information : Liste des charges locatives
      Cordialement

  14. Sylvain Laffitte says:

    Bonjour lors de ma signature de mon CDI de gardien catégorie b logé, le syndic fait mention de loyer supplémentaire plus de charges a ma demande .
    Venant d un reconversion professionnelle et ne connaissant pas la réglementation sur les convention collective j ai signé mon contrat.
    Après 8 ans de travail sans aucun problème ,le conseil syndical décide de changer de syndic.
    Tout va bien sauf que celui-ci me dit que je n aurai du payé que ce qui est indiqué dans les convention c est a dire 180 euros environ.
    Depuis 8 ans je payer 250 en plus des 180.
    Est ce normal .
    De plus j ai souscrit un contrat chez Veolia pour mon eaux de l appartement or il est indiqué sue les convention que celle ci doit être fournit gratuitement.
    Faut fil faire une procédure pour récupérer l argent que j ai donné .
    Sans compté que j ai payé des impôts dessus au bénéfice d un avantage en nature.
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Avant de pouvoir vous conseiller d’engager une procédure ou non, il est indispensable d’étudier votre dossier en détail. Un procès n’est jamais gagné d’avance et il faut mettre en balance ce que cela va vous coûter et ce que cela peut effectivement vous rapporter. Si vous souhaitez que nous étudions votre dossier, merci de nous contacter via la page Devis.
      Cordialement

  15. Harmony says:

    Bonjour
    Deux questions sur la rupture conventionnelle
    – Faut il une AGE pour préparer cette rupture ( accord par un vote des copropriétaires) ou le syndic peut il préparer tous les documents.
    – Le gardien étant initiateur sa demande doit elle obligatoirement écrite ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndicat des copropriétaires n’a pas son mot à dire dans le cadre d’un licenciement, ni en AG, ni en AGE. C’est de la responsabilité du syndic.
      Contrairement à la démission, il ne s’agit pas d’avertir le syndic. Il s’agit de se mettre d’accord avec lui pour établir une convention.
      Le syndic n’est pas obligé d’accepter une rupture conventionnelle à l’initiative du gardien. L’inverse est vrai également évidemment. Le principe même de cette rupture étant justement que les deux parties soient d’accord ! Au gardien de trouver le meilleur moyen d’en parler avec le syndic pour qu’il ait plus de chances que ce soit accepté.
      Cordialement

  16. pierre says:

    bonjour,
    je suis gardien d’immeuble catégorie B depuis 3 ans dans la même copropriété il y a environ 2 ans et demi la copro validé par le syndic nous a donné à mon collègue et à moi l’ordre de peindre les murs et les portes de des escaliers de service sur 14 étages fois 3 cages soit 43 étages hors nous n’avions jamais été payez pour ces taches. mon collègue a demandé à une entreprise de peinture pour évaluer le tarif si c’était sa société qui l’a fait, la personne lui a répondu que le cout aurait été de 27000€ pour les 3 cages (cette précision et juste pour vous donner un aperçu sur l’importance des travaux) pouvions nous exiger les payement des heures supplémentaires si oui de quelle manière :en heures supplémentaires ou converti en UV?sachant qu’il a environ 180h00 pour chacun.
    j’ai aussi une autre question
    depuis 2 ans après l’achats par la copropriété 2 machines professionnelles (1 monobrosse pour shampouiner la moquette et 1 injecteur/extracteur pour moquette on demande de nettoyer les moquettes de tout les étages soit au total 43 sachant que chaque étage nous prend 1h15 mn pour effectuer ce travail et cela 2 fois par an je leur ai répondu que ces travaux est considérai comme taches spécialisés voir qualifiés. biens sure le syndicat prétend le contraire alors qu’aucun avenant a été proposé.
    merci pour votre réponse ,
    bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Toute mission supplémentaire qui devient récurrente doit faire l’objet d’un avenant. Toute mission ponctuelle supplémentaire doit faire l’objet d’une rétribution supplémentaire spécifique. Vous n’êtes pas obligés d’accepter ni missions supplémentaires ni avenants.
      Cordialement.

  17. Boivin says:

    Bonjour, dans mon immeuble, l’homme de ménage est en horaire individualisé c’est à dire qu’il intervient quand il veut, quand il a le temps, on ne sait jamais à l’avance quand ! Est-ce légal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, ça peut l’être. ça dépend de son contrat.
      Cordialement

  18. Ravin says:

    Bonjour
    Merci pour votre réponse du 2 janvier 2019
    Une question
    L ‘employée d ‘immeuble qui a son contrat établi à 55 heures et qui n ‘est payée que sur 43 heures et cela depuis 2006
    Qui doit payer notre syndic ou nous Copropriétaires sachant que nous n ‘avions ni les contrats , ni ne faisons les salaires
    L ‘erreur venant de notre syndic
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est au syndic de trouver une solution et c’est à la copropriété de payer.
      Si la copropriété est lésée et que vous pouvez prouver une négligence ou une faute du syndic, vous pourrez éventuellement vous retourner contre lui.
      Voire négocier, s’il en convient.
      Mais en matière de gestion de personnel, c’est le syndic qui gère au nom … et aux frais de la copropriété.
      Cordialement

  19. Ravin says:

    Bonjour
    Nous sommes conseil Syndical de copropriété .. nous avons des employées d ‘immeuble
    Une employée d ‘immeuble embauchée de puis 2006 pour un contrat de 55h par mois
    Hors lors de notre nouveau mandat de conseil syndical nous avons demandé les contrats des emlpoyees d ‘immeuble ainsi que les fiches de salaire
    Notre syndic gestionnaire ne les ayant pas , l ‘employée f ‘immeuble nous les a confiés
    Depuis 2006 plusieurs syndic de gestion sont passés
    En rapprochant le contrat de l employée d immeuble et ses fiches de salaires nous nous sommes aperçus que cela ne correspondait . À savoir
    Contrat signé pour 55 h
    Salaire payé pour 43h
    Et tout cela dans modification et sans avenant
    Nous avons signalé tous ces désordres à notre syndic , afin de régulariser les salaires de l ‘employée d ‘immeuble
    Qui doit payer , sachant que nous ne faisons pas les fiches de salaires
    Le syndic nous propose donc par écrit de refaire un contrat et de le rédiger à 43 h ou de négocier à l ‘amiable avec l employée d’immeuble
    Est ce normal !
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non ce n’est pas normal d’avoir une différence entre le temps indiqué sur le contrat et le temps réellement réalisé. Non ce n’est pas normal que le syndic ne soit pas lui même en possession de ces documents. Non ce n’est pas normal qu’il ne soit pas au courant de la différence.
      Oui il est grand temps pour votre syndic de mettre les contrats à jour, y compris en tenant compte des lois et règlements récents !!
      Par contre tout ce qui touche à la gestion du personnel est de sa responsabilité du syndic. Il doit trouver une solution pour mettre tout cela en règle.
      Par contre, il n’est pas possible de faire baisser le salaire d’un employé sans son accord.
      Cordialement

  20. Fauquet Bourcier Noëlle says:

    Merci de tous ces échanges et réponses, bien utiles aux membres des Conseils Syndicaux. Je voudrais savoir qui décide de la hauteur de la prime de la gardienne ou employée d’immeuble? Le Syndic, ou le Conseil Syndical? Merci

    1. CoproConseils says:

      Le syndic.
      Il peut demander au CS ce qu’il en pense, mais n’y est en rien obligé.
      Cordialement

  21. Palmasi says:

    Bonjour,

    Merci pour votre réponse du 3 décembre dernier qui est très précieuse.
    Je reviens vers vous car j’aurais peut être du vous préciser que notre employée d’immeuble de catégorie A, de niveau 1 dans la convention collective, n’est pas logée dans notre immeuble et vient travailler 4h00 par semaine dans une petite copropriété de 6 lots. Auparavant elle a refusé un aménagé d’horraire afin de pouvoir contrôler son travail et surtout de contrôler que son mari qui n’est pas salarié ne travaille pas à sa place ou avec elle.
    Vous nous prévenez sur le fait que son mari qui travaille sans être employé dans notre immeuble ne constitue pas une faute grave ou lourde. Je vous précise également que Monsieur est Concierge LOGÉ dans un autre immeuble de notre arrondissement.
    Pouvez vous me dire si cela change dans ce contexte et si donc nous avons les moyens de nous défendre devant un prud’homme en cas de licenciement ?

    Avec tous mes remerciements pour votre réponse.
    Mes sincères salutations.
    Mme Laetitia Palmasi

    1. CoproConseils says:

      Non, ça ne change rien.
      cordialement.

  22. Palmasi says:

    Bonjour
    Notre employée d’immeuble salarié par notre syndic vient 3 fois par semaine faire du ménage et sortir les poubelles. Elle vient systématiquement accompagnée de mon mari qui lui n’est pas salarié et fait le ménage et sort les poubelles à la place de notre employée pour se faire aider.
    Nous avons à plusieurs reprises prévenu notre syndic chargé de la gestion de notre employée à plusieurs reprises le syndic lui a envoyé des lettre d’avertissements pour arrêter de venir avé son mari mais elle continue. Nous avons fini par faire appel à un huissier qui a constaté sur la même semaine 2 fois l’intervention de son mari et bien sûr l’aidant dans ses tâches.
    Mes questions :
    1/ cela constitue une faute grave de notre employée de répéter sa faute malgré que le syndic lui somme d’arreter ?
    2/ si le syndic ne licencie pas pouvons nous nous retourner juridiquement pour obliger le syndic de licencier notre employée car nous n’avons aucun pouvoir à ce sujet.
    3/ copropriétaires, nous sommes juridiquement responsables mais si il y a finalement licenciement par le syndic, pouvons nous demander une participation au frais et dommages de licenciement si le syndic a tardé pour licencier notre employee ? Ou pouvons nous demander grâce à l’aide d’un avocat des dommages et intérêts au syndic qui a engagé notre responsabilité juridique ?
    Merci de tout cœur pour votre réponse que j’attens avec impatience!
    Sincères salutations

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En réalité, le problème que pose le fait que cette salariée se fasse aider par son mari est le risque de requalification de son travail à lui en contrat de travail.
      Vous avez donc bien fait d’avertir officiellement les concernés que la copropriété ne souhaitait pas que le mari se charge de tâches pour la copropriété.
      Veillez donc également à ce que personne ne le rétribue, même tout à fait ponctuellement, ni ne lui confie de tâche directement ou ne le considère comme membre du “couple d’employés”. Cela pourrait être utilisés pour une requalification en contrat de travail devant un tribunal.
      Par contre le fait qu’elle se fasse aider par son mari, n’est en rien une faute grave.
      Une faute grave est un abandon de poste, un vol, le refus de réaliser les tâches qui incombent au poste …
      Si vous choisissez d’invoquer ce motif pour licencier votre gardienne, il y a toutes les chances pour qu’elle aille aux prud’hommes et que ce motif soit retoqué par le juge. Quant à demander des dommages et intérêts à votre syndic, encore faudrait-il avoir changé de syndic entre temps car il y a peu de chances pour que votre syndic engage au nom du syndicat des copropriétaires une action en justice contre lui même !
      Cordialement

  23. Rosenfeld says:

    Bonjour,
    Nous avons un gardien concierge de catégorie B qui ne respecte pas son travail. L’immeuble n’est pas entretenu.
    Je viens d’échanger avec le syndic qui me dit que ce n’est pas de son ressort.
    Quelles sont les actions possibles et comment forcer le syndic (quels textes réglementaires) à ce qu’il se rapproche du gardien?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il botte en touche, mais oui, c’est bel et bien de son ressort.
      C’est le syndic qui gère le personnel. Il a mandat du syndicat des copropriétaires pour gérer les employés de la copropriété. Gérer ne signifie pas seulement établir un contrat de travail et des bulletins de salaires, c’est aussi vérifier que le travail est correctement fait. Et si ce n’est pas le cas agir en conséquence pour y remédier.
      Le fait que le syndic gère le personnel est au contrat du syndic tout simplement.
      Cordialement

  24. karine says:

    bonjour, nous avons une femme de ménage qui est employé par notre copro, le syndic fait faire les fichez de payes et autre document par un cabinet comptable qui facture la prestation 25€, qui doit payer cette prestation la copro ou le syndic qoit l’inclure dans son forfait?
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      L’établissement des fiches de paie des employés d’immeubles fait partie des tâches courantes du syndic. Son forfait est la rémunération de ce travail (entre autres). Il a le droit de subdéléguer cette tâche à un cabinet comptable s’il ne dispose pas des compétences en interne. Mais non seulement il reste responsable de sa bonne exécution de cette tâche vis à vis du syndicat des copropriétaires mais de plus c’est à lui de régler le cabinet comptable. Il serait totalement illégal qu’il perçoive des honoraires pour réaliser cette tâche et qu’il fasse supporter au syndicat le coût de l’externalisation.
      Cordialement.

  25. cece says:

    Bonjour,

    Le syndic nous conseille de proposer une rupture conventionnelle à notre employée de ménage. Je voudrai savoir à qui revient-il de payer les indemnités transactionnelles ? Est-ce au Syndic, qui n’a rien fait pour éviter qu’une telle proposition doive se faire ou à nous co-propriétaire qui avons maintes fois remontés des soucis auprès du Syndic qui n’en a rien fait ?

    je vous remercie.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les indemnités transactionnelles sont à la charge du syndicat des copropriétaires.
      Si le syndic accepte l’idée qu’il a une responsabilité dans cette dépense, vous pouvez faire un protocole d’accord pour qu’il prenne la dépense (ou une partie de la dépense) à sa charges. S’il n’est pas d’accord. Changez de syndic et engagez ensuite une procédure en responsabilité professionnelle pour obtenir des dommages et intérêts.
      Cordialement

  26. Ferreyra says:

    Bonjour,
    Nous avons une gardienne dans l’immeuble et nous souhaitons la engager pour notre bureau. En effet, pour faire le manage deux fois par semaine. Sera-t-il possible ? Nous avons besoins de une facture pour pouvoir le payer. On doit demander la facture à qui?
    Merci d’avance
    Cordialement
    Mme Ferreyra

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic n’a en aucun cas le droit de “sous louer” un employé d’immeuble.
      Si vous voulez faire travailler cette personne, il faut que ce soit elle qui vous fasse une facture. Les démarches administratives pour se déclarer auto-entrepreneur sont très simples et elle pourra alors vous établir une facture.
      Cordialement

  27. Seska says:

    Bonjour,
    Ma mère a 82ans et est gardienne depuis 26 ans. Elle est à mi temps et habite une loge avec WC dans la cours. Elle a sa retraite mais comme cette dernière est faible elle a le droit de travailler tant que retraite et salaire ne dépassent pas un certain seuil. Dernièrement elle est tombée et à du être arrêtée 2mois. Pas en accident du travail. Ma question : est ce qu à la fin de son arrêt les copropriétaires peuvent-ils l obliger à partir sous prétexte qu elle est trop âgée ? Je précise qu elle a tjrs fait son travail : courrier, ménage et poubelle. Immeuble de 6 étages sans ascenseur. Ma mère n a pas envie de partir. Merci par avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il est bien compréhensible que votre mère ne souhaite pas partir. Ce n’est pas un âge auquel on envisage sereinement les changements de cette nature.
      Néanmoins, même si cela peut sembler peu charitable, oui, les copropriétaires peuvent lui demander de quitter la loge.
      A partir du moment où elle n’occupe plus le poste, elle n’a plus de raison d’occuper le logement qui va avec.
      Cordialement.

  28. Martinez says:

    Bonjour , je suis gardien d immeubles depuis 25 ans, et le syndic va changer de Regis.
    En fin d année avec AG tout les votes seront mis en place.
    Lors de se changement, es que je garde mon ancienneté ou pas .
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui bien sûr !

  29. Sophie says:

    Bonjour,
    Notre gardienne de copropriété vient de prendre sa retraite après 50 ans de bons et loyaux services. Nous sommes arrivés récemment dans la copropriété et avons du payer ses indemnités de départ en retraite. Seulement une petite partie des indeminités avaient fait l’objet de provisions au préalable (environ 30%). Le syndic n’avait-il pas une obligation de conseil auprès des copropriétaires pour les inviter à provisionner les indemnités ? Il était évident que la gardienne allait partir à court-terme étant agée de 70 ans !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic a un rôle de conseil effectivement, mais uniquement une obligation de moyens et en aucun cas une obligation de résultats.
      Là en l’occurrence le syndic a fait son travail puisque 30% a été provisionné.
      Il est tout à fait possible que le syndic ait répété AG après AG qu’il fallait mieux prévoir la dépense, mais que les copropriétaires n’aient pas jugé bon de provisionner et ils n’y sont pas obligés.
      Cordialement

  30. Véron says:

    Bonjour je suis gardien depuis mars 2011, et depuis janvier 2018 je reçois mon salaire mais sans fiche de paye.
    Puis je faire recourt au prud’homme
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non il est inutile d’aller aux prudhommes pour cela. Que ce soit en copropriété ou en entreprise, le fait de recevoir un salaire proroge les fiches de paies que vous avez reçu jusque là. Néanmoins vous devriez les recevoir. Donc faites savoir au conseil syndical que le syndic ne remplit pas correctement sa mission. Et faites un courrier recommandé au syndic pour l’avertir que vous ne recevez pas vos fiches de paies.
      Cordialement

  31. minetti says:

    bir , je suis gardien / concierge dans une coproprietè ou il y a des habitations , des professions liberales et des commerces dont un cafè . j y vais une fois par jour pour boire un cafè le matin , ai je le droit d y aller puisque il se trouve sur mon lieu de travail et que je suis joiniable ?
    dans l attente , merci et bonne journèe .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui vous avez le droit d’aller boire votre café … en dehors de votre temps de travail !
      Votre lieu de travail ce sont les parties communes de la copropriété et le café n’est pas dans cette catégorie.
      Cordialement

  32. Skudi says:

    Bonjour je travail dans un immeuble pour faire sortir et rentrer les poubelles chez un prestataire (societé de nettoyage) en tant qu’employé. Je vous expose mon soucis. Ya un contrat de travail de 18h/semaine. Chaque jour 3h. Limmeuble est sous vidéosurveillance, ya des jours ou je ne rentre pas a lheure et ou je ne sors pas à lheure. Avant hier lorsque j’ai reçu ma fiche de paie j’ai constaté qu’il 35h non payées. Ma question est la suivante: qui a eu la prérogative de faire ca puisque les cameras ne sont pas la proprieté de lentreprise? 2/ont il le droit de faire ca si moi en tant quemployé je netait pas avisé de la finalité des cameras de surveillance. Merci. (Selon lemployeur cest le gardien dimmeuble qui fait le rapport detaillé de mes entrées et sorties au syndic qui la remis a mon employeur). Ont il le droit de faire ça? .Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non a priori les caméras de vidéo-surveillance n’ont pas pour objectif de filmer les allées et venues de chacun ni de contrôler les heures de travail des employés. Les images d’une caméra de vidéo-surveillance ne doivent être visionnées qu’en cas d’incident déclaré comme un cambriolage ou une dégradation.
      Par contre il est possible que le gardien d’immeuble ait comme tâche le contrôle des prestataires. Ce n’est pas obligatoire, mais c’est possible et ce serait tout à fait légal.
      Cordialement

  33. minetti says:

    bonjour, Je suis concierge / gardien d immeuble , catégorie B et mon chef veut me convoquer dans son bureau ( suite à un haussement de ton envers le président du conseil syndical alors que ce dernier est mal Poli. envers moi et il a même menti volontairement à mon encontre dont le but est que je suis sanctionnée. puis me faire accompagner par un membre du conseil syndical pour cet entretien ( le syndic est Foncia) ? dans l attente , merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, vous avez tout à fait le droit de vous faire accompagner par la personne de votre choix en qualité de témoin. Ce peut être un membre du conseil syndical, mais toute autre personne y compris hors copropriété. Le fait que ce soit une personne du conseil syndical est effectivement un bon choix puisqu’il connait la copropriété et certainement le président avec lequel vous avez eu l’interaction problématique.
      Cordialement.

  34. Chevillard says:

    Bonjour,
    Le Syndic d’une copropriété (154 lots) considère que les activités de recrutement (poste ouvert décidé AG suite démission précédent gardien) et de management courant du gardien ne sont pas de son ressort. De fait rien n’apparait dans son contrat calé Loi Allur,
    L’article de cette page ‘qui est l’employeur …’ daté de 2014, est-il toujours valable ou modifié par la loi actuelle ?
    Comment retrouver dans légifrance loi 10 juillet 65, et loi Allur, les éléments opposables au Syndic , permettant au Conseil Syndical de définir/rappeler/imposer(?) les obligations et responsabilités responsabilités de chacune des 2 parties en matière de recrutement et management de la personne ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre syndic se trompe.
      Tout ce qui touche à la gestion du personnel dans la copropriété est de son ressort (annexe 1 du contrat ALUR) et ne doit donner lieu à aucune facturation supplémentaire. Si votre cabinet considère qu’il n’est pas compétent (ce qui est possible mais très différent) il a le droit de sous-traiter mais cela doit être à sa charge.
      Si les tâches de gestion du personnel ne figurent pas sur le contrat de votre syndic c’est qu’il a modifié le contrat ALUR. Ce qui est illégal.
      Consulter le contrat ALUR Type : https://www.coproconseils.fr/wp-content/uploads/2017/01/Contrat-type-conforme-loi-ALUR.pdf
      L’annexe 1 est la liste NON LIMITATIVE des prestations obligatoires ne devant pas donner lieu à facturation supplémentaire. Vous trouverez au chapitre VI la gestion du personnel, et au premier alinéa “recherche et entretien préalable”.
      Le contrat ALUR établit une liste limitative de prestations facturables hors contrat. Tout le reste est forcément inclus dans les prestations courantes. La gestion du personnel est une prestation courante.
      Pour finir, oui notre article qui est l’employeur du gardien concierge est à jour. Nous nous employons quotidiennement à tenir coproconseils.fr à jour.
      Concernant ce point précisément il n’y a pas eu de modification suite à la loi ALUR qui n’a fait qu’entériner ce qui était déjà le cas avant. La gestion du personnel de la copropriété est bien du ressort du syndic.
      Très cordialement

  35. bettrancourt says:

    Bonjour,
    Je desire partir de mon emploi de gardienne.
    Pouvez vous me dire si une rupture conventionnelle ou un licenciement pour faute simple doivent passer a l’assemblée generale pour etre validés?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non l’assemblée n’a pas à se prononcer sur ce point précis. C’est de la gestion du personnel et c’est du ressort du syndic.
      Si par contre la question de la suppression du poste se pose par la même occasion, alors oui, l’assemblée a son mot à dire.
      Cordialement.

  36. Mário NEVES LOURENÇO says:

    Bonjour je suis gardien logé
    Après 15 ans je demande des travaux et le conseil syndical a choisi une entreprise et le syndic a mandaté cette même entreprise pour les travaux tout ça sans jamais m’informer de ce que allait être fait.
    Ils ont prévu de changer une baignoire par une baignoire(alors que je leur avait dit que ma femme suite à des problèmes au genou je pouvait enjamber la baignoire) et prévu de poncer et vitrifier le parquet alors qu’il serait très difficile que moi ma femme et mes 2 enfants puissions y vivre décemment pendant cette opération
    La solution qu’on ma proposé ce serait de mettre les meubles du couloir et salon (2buffets un canapé d’angle table chaises etc) dans les chambres pendant 2/3jours et après déménager les chambres dans le salon !!!!
    J’ai trouvé moi même une entreprise qui m’a fait les travaux de peinture,une cabine de douche et un parquet flottant plus facile à poser et sans contraintes et cela pour moins cher que leur entreprise mais vu que je n’ai pas suivi à procédure le syndic et le conseil on décidé de ne pas me rembourser
    Ai-je un recours ?? Merci beaucoup

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non malheureusement vous n’avez pas de recours. C’est la copropriété qui est propriétaire du bien et c’est la copropriété qui décide le type de rénovation qui doit être faite dans la loge. Vous n’avez pas la possibilité de vous y opposer ni au type de travaux, ni à leur réalisation tout simplement.
      Cordialement

  37. Nicolas says:

    Bonjour.
    Nous sommes propriétaires indivis d’un immeuble avec une femme de ménage en arret maladie depuis aout 2017.
    nous venons de nous aperçevoir que nous payons toujours les prestations sans avoir du coup de ménage.le gestionnaire de location nous dit que c’est normal (effectivement article 28 de la convention collective).
    Mais est ce à nous de payer (surtout que le ménage n’est plus fait de puis aout) ou au gestionnaire ou la sécu?
    Merci.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Nous ne sommes pas en mesure de vous répondre car nous ne sommes pas spécialistes de la gérance.
      En copropriété, si vous aviez un gardien concierge en arrêt maladie, il serait payé par la sécu pendant 90 jours.
      Cordialement

  38. Mimi 77 says:

    Bonjour
    Mon syndic veut remplacer un gardien catégorie À non logé par un « agent technique » en catégorie À. Son salaire est plus élevé que celui que prévoit la convention collective mais inférieur au gardien actuel. Mon syndic a-t-il besoin d’un accord du Conseil Syndical ou de l’assemblée.
    Le syndic avait créé une commission au sein du CS pour revoir la fiche de poste, le salaire etc.
    Il a trouvé un candidat mais qui a demandé un salaire plus élevé que celui que cette commission avait validé au préalable.
    Lors d’une réunion de cette fameuse commission où seulement une partie des membres la composant est présent, le syndic propose cette candidature et les personnes présentes l’ont approuvées à l’unanimité. Cette embauche peut-être validée ou pas ?
    Je fais partie de cette commission et j’ai l’impression d’avoir servi à rien et de mettre fait floué. Qu’en pensez-vous ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic a besoin d’un vote d’assemblée générale pour le nombre et la qualité des employés de la résidence. C’est tout.
      Ensuite il est de coutume de demander l’avis du CS, mais ce n’est jamais qu’un avis consultatif.
      Que ce soit la définition du poste, le salaire, le candidat retenu, les primes etc .. seul le syndic est fondé à décider … même si c’est la copropriété qui paie !
      On ne peut pas dire que le syndic vous ait vraiment “floué”, mais effectivement il aurait pu vous dire que l’avis de la “fameuse” commission n’était de toute façon que consultatif.
      Cordialement

  39. Etienne says:

    Bonjour, dans notre copropriété le gardien a eu un accident du travail (chute dans l’escalier en portant le courrier), et a été arrêté un mois. Il a envoyé en temps et heure la déclaration d’accident de travail. Or, il apparaît que le syndic n’a pas déclaré cet accident de travail. Lorsque le gardien nous en a avisé, nous lui avons demandé de le faire, mais malgré nos demandes répétées cela n’a toujours pas été fait six mois après l’accident. La caisse de sécu demande maintenant au gardien le remboursement des indemnités, et le dossier va être transmis au service contentieux de la caisse. Nous risquons maintenant des pénalités. Comment pouvons nous obliger notre syndic à s’acquitter de ses responsabilités ? Devons-nous le faire pour lui ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, ce n’est pas au CS de faire le travail du syndic.
      Vous devez lui demander en RAR de régulariser, de prendre à sa charge le préjudice qui va être subit par le syndicat des copropriétaires du fait de sa négligence.
      Et éventuellement si cela est sans effet vous préparer à l’assigner en responsabilité professionnelle.
      PS évidemment n’approuvez les comptes que sous réserve de la régularisation et ne donnez pas le quitus.
      Cordialement.

  40. rieux michel says:

    bonjour j ai posé quatre semaine de congés mais le syndic ma dit que un des m embres du conseil syndical a refusé donc qui dois géré mes vacances les conseil syndical ou le syndic

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est le syndic qui gère les congés des employés d’immeubles. Évidemment, le syndic demande son avis au conseil syndical, mais il est consultatif.
      Merci pour votre question.

  41. delamare says:

    Bonjour,
    je suis gardien d’immeuble depuis six ans et j’ai été harcelé depuis 2 ans et demi par 3 copropriétaires sur 83.
    Tout le monde est content de mon implication dans mes fonctions. Je suis obligé de lancer une procédure prud’hommale contre toute la résidence. Est ce qu’il existe une jurisprudence afin de pouvoir d’attaquer les trois au lieu de toute la résidence au prud’homme?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non malheureusement la procédure au prud’homme se fait contre l’employeur et votre employeur légal est le syndicat des copropriétaires dans son ensemble.
      Si vous voulez ne mettre en cause que trois de ces personnes vous devez faire une procédure civile et commencer par porter plainte contre elles.
      Ensuite vous pouvez au delà de toute procédure et puisque vous dites que l’ensemble des copropriétaires est satisfait de vos services, avertir par un courrier ou un affichage que suite aux agissement de trois personnes, vous risquez d’être obligé d’aller au prud’homme contre l’ensemble de la copropriété et que cela va coûter de l’argent à tous les copropriétaires. De façons à ce que ce soient les autres copropriétaires qui fassent pression sur les trois indélicats, de façon à ce que ça cesse.
      Cordialement

  42. thorel says:

    bonjour
    je suis gardien de copropriété catégorie b ma loge est attenant a mon logement de fonction l acces de ma loge est elle privée

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La loge est une partie commune. C’est un local commun qui est réservé au travail du concierge. Ce n’est pas parce qu’il est commun qu’il est en libre accès pour tous les copropriétaires. L’accès est réservé au concierge et au syndic. Si le conseil syndical veut vous rencontrer dans votre loge il faut se mettre d’accord. Le conseil syndical n’a en aucun cas mandat pour entrer librement dans la loge. C’est le syndic qui a mandat pour gérer les parties parties communes dont la loge.
      Cordialement

  43. Totoro says:

    Bonjour,
    Notre concierge, plus de 30 ans d’anciennete, partira à la retraite l’an prochain et nous devons prévoir des indemnités de départ. Est ce normal que les propriétaires depuis peu paient comme ceux qui sont là depuis 30 alors qu’ils ont peu bénéficié des services du gardien ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui c’est normal.
      Cordialement

  44. bento says:

    Eb cas d’absence du gardien qui distribue le courrier, selon son contrat ; le conseil syndical peut-il décider de distribuer le courrier ? Cette décision ne relève-t-elle pas du syndic et après vote de l’AG ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les textes disent que le syndic doit pourvoir au remplacement de l’employé d’immeuble lorsque celui ci est absent, il doit assurer la continuité du service.
      Il a donc en théorie toute latitude pour signer avec l’entreprise de son choix pour assurer cette continuité. Dans la pratique, les syndics se mettent plutôt en rapport avec le conseil syndical pour identifier les tâches qui nécessitent réellement la mise en place d’un service de remplacement et celles qui peuvent être réalisées par des copropriétaires (CS ou pas) pour éviter des dépenses.
      En général la question se pose surtout pour les poubelles et les syndics prennent en général des sociétés de nettoyage qui assurent également la sortie des poubelles.
      Pour une tâche comme la distribution du courrier, il est assez courant que ce soit un copropriétaire qui s’en charge, en accord avec le conseil syndical, mais pas forcément au sein du conseil syndical.
      Si cette question soulève des tensions dans votre copropriété, le syndic aurait tout à fait le droit de trancher et de décider pour vous, y compris de louer à prix d’or les services d’un porteur de courrier !
      En tous cas, jamais ces décisions ne relèvent d’un quelconque vote en AG.
      Cordialement.

  45. Soverina sylvie says:

    Bonjour merci pour votre réponse…des copropriétaires veulent changer de syndic..le niuveau syndic a t il le droit de modifier mon contrat à la demande des copropriétaires ou plus exactement me supprimet mon 13 ème mois !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non, il n’est pas possible de remettre en question de cette manière là des avantages acquis.
      Cordialement

  46. Valerie says:

    Un Copropriétaire depuis décembre 2016 ne veut pas payer les indemnités et charges de départ de la gardienne qui vient de nous faire savoirqu’elle partait fin mai après 38 ans.
    Et bloquer son règlement des charges jusqu’à la libération de la loge si elle ne respectait pas le délais de preavis

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Ce sont deux choses qui n’ont absolument rien à voir.
      Le fait que ce copropriétaire ne paie pas ses charges n’aurait comme seule conséquence le fait qu’il soit débiteur et que le syndic soit fondé à émettre des mises en demeures à ses frais et à entamer une procédure en recouvrement de charges.
      Par ailleurs, c’est le syndic qui gère le départ de la gardienne.
      Ce copropriétaire, comme beaucoup de copropriétaires, pense que le paiement des charges est un moyen de pression, mais il se trompe.
      Je vous engage à lire l’article sur les mises en demeure et les nombreux commentaires que cet article suscite. L’erreur la plus courante est de croire que de payer ses charges est une option ! Non, c’est une obligation !
      Cordialement

  47. boitalettres says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une studette dans un immeuble qui n’a pas de boites à lettres. Je loue cette studette et la gardienne de l’immeuble, normalement chargée de la distribution du courrier, laisse le courrier sur le paillasson des habitants de l’immeuble, SAUF pour ma locataire à qui elle demande de récupérer son courrier sous le paillasson de sa loge (je précise que la gardienne passe devant la studette pour déposer le courrier chez les voisins mais qu’elle fait de la discrimination en ne distribuant pas celui de ma locataire)..
    Ma question est : ais-je le droit d’installer une boite à lettre sur la porte de ma studette, côté intérieur, avec juste une fente côté extérieur? Puis-je, moi-même, obliger la gardienne à y mettre le courrier de ma locataire, sachant que le syndic lui a demandé de traiter ma locataire comme les autres habitants de l’immeuble et qu’elle ne le fait toujours pas?
    merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez eu raison de demander au syndic de lui rappeler ses tâches. C’est bien lui qui est votre interlocuteur dans cette affaire. Et vous ne pouvez en aucun cas obliger “vous même” (comment ?) la gardienne à réaliser les tâches prévues à son contrat.
      Votre porte est partie privative, mais étant donné que ce que vous envisagez comporte un “changement d’aspect extérieur des parties communes”, il vous faut pour cela une autorisation de l’assemblée générale.
      Mais avant d’abîmer votre porte, vous devriez plutôt essayer de savoir quel est le fin mot de l’histoire et pourquoi exactement cette gardienne discrimine votre locataire.
      Cordialement.

  48. prevots says:

    je voudrais vous poser une question pour ma mèrequi a 75 Ans. Elle m’a ditque le syndic lui faisait regler des chages en tant que locataire : A LA FOIS LE SALAIRE DE L’EMPLOYE D’IMMEUBLES POURSA FONCTION DE FEMME DE MENAGE et en plus les frais de l’mploye de remplacement quand la femme de menage est absente pour maladie . EST-CE NORMAL ? Merci d’avance pour votre réponse;Prevots

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les frais de nettoyage sont ce que l’on appelle des charges locatives. Ce n’est pas le syndic qui lui fait payer, mais c’est la loi. C’est le propriétaire qui les paie et qui les reporte sur son locataire car c’est le locataire qui bénéficie du nettoyage des parties communes. Si l’employé de l’immeuble est absent et qu’il faut le remplacer par une entreprise, cela fait toujours partie des mêmes dépenses.
      Donc OUI c’est normal.
      Cordialement

  49. Pascal says:

    Bonjour,

    Suite à des travaux dans notre immeuble, un (e) copropriétaire, s’est plaint auprès du conseil syndical de la saleté, laissé par des ouvriers suite à un chantier chez un copropriétaire, poussière de plâtre, etc…
    Le conseil syndical ou la personne en a reporté la faute sur notre concierge, au motif qu’elle n’aurait pas nettoyé assez vite, la saleté. Celle-ci a reçu par la suite une lettre d’avertissement de la part du syndic de notre copropriété.

    Aucun des copropriétaires de l’immeuble à part ceux, du conseil syndical, n’est au courant de l’affaire. Je l’ai appris par hasard, par notre concierge.

    Aussi, je voulais savoir, si le conseil syndical avant de demander au syndic de l’immeuble, d’envoyer une telle lettre, n’aurait-il pas dû en informer par courrier simple, l’ensemble des copropriétaires ou du moins avoir leur avis, du fait de la gravité de la chose, puisque cela correspond à une faute professionnelle ?

    D’autre part et en tant que copropriétaire, puis-je demander au syndic, les raisons de cet avertissement et qui en a pris l’initiative ?

    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Suite à un chantier, il y a normalement un nettoyage de fin de chantier dont la gardienne n’est pas responsable. Il est le plus souvent à la charge de l’entreprise qui a réalisé les travaux. Le plus souvent ils ne perdent pas d’argent à missionner une entreprise de nettoyage, et ce sont les ouvriers qui sont chargés de laisser propre. Évidemment, les communs ne sont pas parfaitement propres à l’issue du chantier et la personne chargée du nettoyage a forcément un surcroit de travail. Surcroit de travail qu’elle devra peut être étaler dans le temps pour revenir à la normale. Si tout le monde y met du sien, cela peut être tout au plus source de désagréments.
      Il est assez étonnant que ce soit l’avertissement qui soit directement choisi par le syndic.
      Ceci est peut être le signe de tensions pré-existantes avec la concierge.
      Et peut être d’autres lettres de rappel dont vous n’avez pas forcément eu connaissance.
      En tout état de cause vous pouvez :
      – à la prochaine AG vous présenter pour faire partie du Conseil Syndical et vous serez forcément mieux informé
      – toujours à la prochaine AG, au moment des compte-rendu de gestion dans les premiers points abordés en AG, vous pouvez poser vos questions et demander des éclaircissement concernant cette affaire.
      A priori un avertissement n’est pas une faute professionnelle, mais cela peut être les premiers signes d’un conflit avec la gardienne qu’il est peut-être possible de gérer différemment qu’en lui cherchant noise.
      Cordialement

  50. Martinez says:

    Bjr je suis gardien d’immeuble depuis 25ans. Depuis quelques temp,les éboueurs passent à 11h25 le samedi !et mon contrat stipule ,que le samedi je termine à 11h donc , je suis hor contrat pour ranger les poubelles.pour ce faire j ai proposé un avenant de 30 mn
    C’est le meilleur moyen,pour assurer mon contrat .
    Sauf que la Regis veulent me faire changé de contrat (tout ça pour 30mn) qu’en pensez-vous merci .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est une affaire de négociation.
      Ni textes ni règlements à ce propos.
      Par contre, on ne peut rien vous imposer. Il faut que vous soyez d’accord avec la solution proposée.
      Cordialement

  51. Sarah says:

    Bonjour, En cas d indivision sur un immeuble, qui délivre le bulletin de paie de la gardienne et comment sont déclarees les charges sociales? Merci pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si votre immeuble est en copropriété, c’est le syndic (qu’il soit professionnel ou bénévole) qui doit gérer le personnel. Dans son travail sont dont inclus les tâches de déclaration de l’employé et l’établissement de son bulletin de salaire.
      Si votre immeuble n’est pas en copropriété, alors c’est du domaine privé. Le code de la copropriété est inopérant.
      Les propriétaires en indivision doivent se mettre d’accord.
      Si personne parmi les copropriétaires n’est compétent en la matière, vous pouvez éventuellement sous-traiter ce service auprès d’un comptable, ou d’une agence immobilière.
      Cordialement

  52. GREBOVAL says:

    Bonjour,
    le 27 décembre, après avoir reçu une réponse très succincte sur le planning concernant l’entretien des parties communes de notre immeuble, j’ai demandé au syndic de m’expliquer la saleté en leur joignant des photos. Les parties communes sont très sales, d’après des copropriétaires de longue date, cela fait des années que le ménage n’est pas fait. Pourtant un gardien et sa femme sont alloué à cet l’entretien. Sans réponse j’ai transféré par mail mes échanges au conseil syndical. 15 jours après rien, j’ai donc appelé le président du conseil syndical. sa réponse :”il a reçu d’autres plaintes de copropriétaires, il travaille à faire comprendre à la femme de ménage qu’il faut qu’elle en fasse un peu plus. 15 jours après aucun effet. J’ai donc renvoyé un mail au président du conseil en lui demandant d’agir à l’égard du syndic. Il m’a invité à rencontrer la gestionnaire du syndic. D’après une personne qui travaille dans le secteur de la propreté il faudrait au moins 5 ans pour qu’une telle saleté s’installe. A côté de cela le gardien de l’immeuble siège au conseil syndical. Comment cela se justifie t il puisqu’apparemment c’est interdit. Merci pour votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Effectivement c’est interdit.
      Il serait judicieux de rencontrer le gestionnaire de votre copropriété pour tirer au clair cet aspect des choses.
      Le gardien siège-t-il officiellement ? A-t-il été élu ? ou bien est-il présent et personne n’a songé y redire ?
      Le syndic est responsable de la légalité de ce qui se passe en AG, et notamment de l’élection des membres du conseil syndical.
      Quoi qu’il en soit, c’est le syndic qui détient la clé de tout ce qui touche aux employés d’immeubles.
      La solution passera par lui et c’est sur lui qu’il faut faire pression.
      S’il sait qu’il a une confiance aveugle de son conseil syndical et l’assurance d’une large majorité en AG.
      Il se peut que vous perdiez votre énergie pour rien.
      En tout état de cause faites très attention à ne pas faire pression directement sur le gardien ou sur sa femme ce qui pourrait s’apparenter à du harcèlement. Lisez notre article à ce propos.
      Cordialement

  53. pintassilgo says:

    Bonjour
    Je suis employé d’immeuble pour chaque remplacement de la titulaire depuis 19 ans.
    Cette dernière est en arrêt depuis plus de 1 an.
    Je n’ai jamais signé de contrat de travail.
    Aujourd’hui je reçois un courrier simple me stipulant que les propriétaires ont demandé l’arrêt de mes interventions en date du 16/01, soit il y a 5 jours !
    Je n’ai pas de période de préavis ?
    Ai je droit à des indemnités ?
    Je n’ai jamais signé de contrat de travail avec le syndic, qu’en est il ?
    Quels sont leurs droits et devoirs envers moi ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Nous sommes experts en droit de la copropriété et spécialistes dans la défense des copropriétaires.
      Mais nous sommes d’abord indépendants et sans parti pris. Aussi nous vous remercions de la confiance que vous nous accordez en nous posant votre question.
      Les copropriétaires ne sont pas décisionnaires en ce qui concerne les contrats des employés de copropriété, c’est le syndic de la copropriété qui doit embaucher dans les règles.
      Si vous avez eu régulièrement des bulletins de paie, cela sera facilement requalifié en contrat de travail.
      Notamment le dernier remplacement qui si on vous suit bien dure depuis un an.
      Si vous êtes non déclaré, payé en liquide, il va vous falloir trouver des preuves par contre.
      En l’absence de mention spécifique d’une durée, un contrat de travail est par défaut un CDI.
      Il s’agirait donc d’un licenciement.
      Dans cette affaire, nous ne pouvons que vous conseiller de vous faire assister d’un avocat spécialiste du droit du travail.
      Si vous êtes syndiqué, vous trouverez facilement auprès de votre syndicat des personnes compétentes à même de faire valoir vos droits.
      Cordialement

  54. Aleks says:

    Bonjour,
    notre syndic a licencié le concierge-gardien sans convoqué l’AG. Or ce dernier les a poursuivis au tribunal et a gagner. Il a demander des dommages et intérêts s’élevant à 28000€. Est ce nous les copropriétaires qui doivent régler cette dette, ou cela appartient au syndicat de la régler?

    Je vous remercies d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Aleks.
      La loi dit que le syndic gère les embauches et le licenciement des gardiens concierges et employés d’immeubles.
      Donc a priori, votre syndic est dans son rôle lorsqu’il licencie sans convoquer d’AG, car celle-ci n’a pas légalement d’aval à donner.
      Reste le plus important ; quelles raisons ont été invoquées par le syndic pour ce licenciement et quelles sont les raisons invoquées par le tribunal pour justifier des dommages et intérêts de 28 000€ etc… Il convient d’étudier le dossier avec soin avant de décider d’une stratégie à adopter pour la copropriété. Soit le syndic doit faire appel soit la copropriété doit assigner le syndic en responsabilité professionnelle. Évidemment votre affaire ne peut pas s’arrêter là. Nous pouvons vous assister dans ce dossier, mais vous pouvez également demander l’aide d’un avocat spécialisé.
      N’hésitez pas à nous solliciter via le formulaire de contact.
      Cordialement

  55. RAUT says:

    Bonjour,
    Ma question est la suivante : un gardien de copropriété (camp de loisirs) peut-il être auto entrepreneur?
    Merci d’avance,
    Cordialement,
    Mme RAUT D.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre question ne concerne pas le droit de la copropriété mais le droit du travail tout simplement. Aussi devriez-vous aller chercher confirmation auprès de spécialistes. Notre avis : Si votre gardien offre ses services à plusieurs clients, a priori pourquoi pas. Par contre si vous êtes son seul “client” en réalité vous êtes son employeur et le contrat peut être requalifié en contrat de travail avec pénalités à l’appui. Pour quelles raisons voudriez-vous qu’il soit auto-entrepreneur plutôt que salarié ? pour payer moins de charges sociales ? C’est exactement ce que l’État souhaite éviter !
      Merci pour votre question

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