Loi Chatel pour les copropriétés

Une copropriété peut-elle, au même titre qu’un particulier, résilier à tout moment un contrat à tacite reconduction ?

Oui et non !
Ni une copropriété, ni un particulier ne peuvent résilier un contrat à tacite reconduction “à tout moment”. Il est possible de résilier un contrat en tenant compte du délai de préavis. Ce délai est prévu au contrat.
Par contre, si le professionnel omet d’avertir du caractère tacite de la reconduction du contrat et de la possibilité de résilier, au moins un mois avant la date anniversaire, alors, il est possible de résilier à tout moment, une fois cette date passée, sans préavis.

Concernant les copropriétés et la résiliation des contrats d’assurance (loi HAMON) rendez-vous en fin d’article.

Une copropriété a-t-elle les mêmes droits qu’un particulier en matière de contrat à tacite reconduction ?

Lorsqu’il s’agit de mettre fin à un contrat, le syndicat des copropriétaires qui n’est pas reconnu comme un “consommateur”. Il peut néanmoins bénéficier de certains dispositifs législatifs protégeant les consommateurs car il est dit « non professionnel ».

Cette définition et cette position un peu intermédiaire entre le consommateur et l’entreprise est le résultat de plusieurs épisodes et rebondissement législatifs détaillés ci-dessous.

Ce qu’il faut retenir c’est que le syndicat de copropriétaires bénéficie des mêmes droits que les particuliers pour ce qui est des contrats à tacite reconduction (Loi Chatel). Mais il est exclu d’autres dispositions introduites par la Loi Hamon en 2014.

Article paru en 2008,
mise à jour 2015 suite à la parution de la loi Hamon
nouvelle mise à jour en 2017 suite à un arrêt de la cour de cassation et une loi de ratification

Avant 2008, il n’était possible de résilier un contrat avec tacite reconduction qu’à la date anniversaire de ce contrat avec un préavis de plusieurs semaines. Afin de protéger les consommateurs et de leur permettre de mieux faire jouer la concurrence, le code de la consommation a évolué.

Ensuite un certain nombre de droits ont été accordés aux consommateurs, mais pas aux professionnels. La question s’est rapidement posée de savoir si un syndicat de copropriétaire était un consommateur ou un professionnel. Il est représenté par un professionnel (le syndic) mais il est composé de consommateurs (les copropriétaires).

Au final, la justice lui a attribué le statut un peu intermédiaire entre consommateur et professionnel qui est celui de “non-professionnel ” !

Qu’est ce que la loi Chatel et la tacite reconduction ?

La tacite reconduction se dit d’un contrat qui a été conclu pour une durée d’un an mais qui se prolonge dans le temps si aucune partie ne le dénonce. On dit qu’il est reconduit tacitement.

La loi dite « Loi Chatel » du 3 janvier 2008 introduit l’article L .136-1 dans le code de la consommation. Cet article est important dans la défense du consommateur. Il oblige les professionnels prestataires de services ayant conclu des contrats avec tacite reconduction, à informer clairement le consommateur de la possibilité de ne pas reconduire le contrat. Cette information doit avoir lieu « au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction ».

Cette loi a d’abord été conçue pour protéger les particuliers dans le cadre de leurs contrats d’assurance.  Mais elle est très vite apparue parfaitement adaptée aux copropriétés qui ont de multiples occasions de signer des contrats avec tacite reconduction (assurance, nettoyage, entretien des espaces verts, entretien chauffage, entretien ascenseurs etc.)

Quelle définition pour le “consommateur” ?

La loi Chatel parle de “consommateurs”. En 2008, les syndicats de copropriétaires apparaissent comme un groupement de consommateurs. Ils ne sont donc pas exclus de cette définition.

Mais un arrêt de la cour de cassation du 2 avril 2009 a semé le doute. Il considère que l’article L136-1 du code de la consommation ne concerne que « les personnes physiques ».

Néanmoins fin 2009, les questions réponses au gouvernement nous éclairent. Le secrétaire d’État chargé du commerce et de la consommation a confirmé que les copropriétés entraient bien dans le cadre de la loi Chatel. Il indique : « un syndicat de copropriétaire se trouve dans la même situation qu’un consommateur dans ses rapports avec les fournisseurs et les prestataires de services ordinaires ». (réponse ministérielle du 15 déc 2009)

En 2014, suite à la Loi Hamon, le code de la consommation définit le consommateur comme “une personne physique”.

Pour mettre la loi française en cohérence avec les lois européennes, la loi Hamon crée un article préliminaire dans le code de la consommation afin de définir ce qu’est un consommateur.

Un consommateur est « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ».

Un groupement de consommateurs n’est donc pas un consommateur. Ainsi, les personnes morales ne peuvent pas être considérées comme des consommateurs. A ce titre, ils ne peuvent donc pas bénéficier de la principale avancée introduite par la loi Hamon qui est l’action de groupe.

Un syndicat de copropriétaires serait donc moins protégé que les consommateurs ? Pas tout à fait. En 2011, la cour de cassation le définit comme un “non professionnel”. Cette définition va ensuite permettre de faire bénéficier les syndicats de copropriétaires des lois de protection des consommateurs dans certains cas.

Un syndicat de copropriétaire n’est pas un consommateur, mais un non-professionnel

La loi de ratification du 21 février 2017 rectifie le code de la consommation. Elle définit comme “non-professionnel, toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles”. Ceci définit parfaitement un syndicat de copropriétaires.

Un syndicat de copropriétaires peut :

• bénéficier des dispositions mises en place par la loi Chatel. C’est à dire de la résiliation sans indemnité ni pénalité d’un contrat à tacite reconduction à tout moment. Ceci à condition que le professionnel ait omis d’informer en temps et en heure de la possibilité de résilier le contrat.

Un syndicat de copropriétaires ne peut pas :

• bénéficier les actions de groupes introduites par la Loi Hamon afin de rendre plus efficace la défense du consommateur
• bénéficier de la prescription biennale des dettes des consommateurs. Seule la prescription quinquennale s’applique en vertu de l’article 110-4 du code du commerce.

Une copropriété reste-t-elle non-professionnel si elle est représentée par un syndic professionnel ?

Oui c’est ainsi qu’en a jugé la cour de cassation. Le syndic professionnel agit pour le compte du syndicat des copropriétaires. Malgré une première instance ayant jugé le contraire.

Début 2016 un nouvel arrêt de la cour de cassation permet de définir encore plus clairement le statut de non professionnel. Cet arrêt ancre encore plus fortement le syndicat des copropriétaires dans le camp des “consommateurs”.

Selon la cour de cassation, le non-professionnel est avant tout une personne physique qui contracte en dehors de son champ d’activité professionnelle. Mais le 4 février 2016 (n°14-29347), les juges ont considéré comme non-professionnel une société contractant hors de son champ professionnel de compétences. Ceci fait encore plus clairement entrer les syndicats de copropriétaires dans le champ d’application de la protection issue du code de la consommation. Et la loi du 21 février met un terme définitif à toute incertitude en la matière.

Si vous souhaitez consulter le texte de loi dans son intégralité, cliquez sur Loi Chatel.

Résiliation d’assurance et loi Hamon.

Les droits des consommateurs :

• Durant la première année il n’est pas possible de résilier son assurance.
• A la date anniversaire de la première année, il est possible de résilier sans motif.
• 15 jours avant la date d’anniversaire l’assureur doit informer l’assurer de la faculté de résilier.
  L’assuré a  20 jours après réception de cette lettre pour résilier ou pas.
• Après le premier anniversaire, l’assuré peut mettre fin à tout moment à un contrat d’assurance en signant un autre contrat qui viendra prendre sa place.
• Toujours après le premier anniversaire, l’assuré peut mettre fin à tout moment à son contrat d’assurance si sa situation personnelle est modifiée (mariage, divorce etc…), s’il déménage et enfin s’il reçoit un avis d’augmentation de prime de la part de l’assureur.

Les droits des copropriétaires :

• Durant la première année il n’est pas possible de résilier le contrat d’assurance de la copropriété.
• A la date anniversaire de la première année, il est possible de le résilier le contrat d’assurance en respectant les clauses prévues au contrat.

Ce qui signifie que pour les copropriétés, il n’est possible de changer d’assurance qu’une fois par an, à la date anniversaire et en tenant compte du préavis propre à chaque contrat.