Contestation de décision d’assemblée générale – l’article 42 de la loi de 65

Comment contester une décision d’AG ?
Article régulièrement mis à jour. Rendez-vous en fin d’article pour le cas spécifique du vote par correspondance.

Toute contestation de décision d’assemblée générale se fait dans le cadre de l’article 42 de la loi de 65.
Quels sont les points importants à retenir de l’article 42 si vous souhaitez contester une décision prise lors de la dernière assemblée générale de votre copropriété ?

  • être opposant ou absent
  • ne pas dépasser le délai de deux mois
  • contester devant le TGI avec un avocat

Lisez la suite pour en savoir plus !

L’article 42 de la loi de 65 établit dans quelles conditions un copropriétaire peut contester une décision d’assemblée générale et demander son annulation ou demander l’annulation d’une assemblée générale dans son ensemble. La jurisprudence également permet de préciser les modalités de contestation. Et dans ce cas précis, elle n’est pas à négliger.

Si cela concerne l’ensemble des copropriétaires :

Deux points principaux à noter : toute contestation de décision d’assemblée générale qui concerne l’ensemble des copropriétaires et à mener dans un délai de deux mois à réception du PV d’AG. Cette contestation doit avoir lieu devant un tribunal. Une lettre recommandée au syndic n’est pas une contestation.
Si le point contesté ne concerne que vous, alors il s’agit d’une action personnelle. Reportez vous à la fin de l’article.
Cette contestation ne peut se faire qu’à plusieurs conditions :

Préjudice personnel

Si vous décidez de contester une décision d’assemblée générale c’est que celle-ci vous porte préjudice. Il n’est pas possible de le faire pour son voisin, ou bien juste parce que vous avez un contentieux personnel et que vous cherchez tous les moyens de nuire à la personne.

Copropriétaire

Pour contester la décision de l’assemblée générale d’une copropriété, il vous faut être copropriétaire. Même si la décision vous porte préjudice, si vous n’êtes qu’un voisin, ce n’est pas ce genre d’action en justice auquel il faut avoir recours.

Décision d’AG

Ce que vous pouvez contester c’est une décision d’assemblée générale. Vous ne pouvez contester un débat, mais pas non plus une décision sous réserve ni une décision de principe. Notons donc qu’une décision d’assemblée générale est une résolution donc un texte, qui a été soumise à un vote. Il y a donc des règles qui s’appliquent pour que la résolution et le vote soient conformes aux textes et valables. Vous pouvez par exemple lire l’article CoproConseils sur les majorités 

Conséquences

Attention, si vous contestez la validité d’une assemblée générale et que celle-ci est effectivement annulée, c’est l’ensemble des décisions prises qui sont concernées. Ainsi, si c’est une assemblée générale ordinaire qui est annulée la copropriété peut du coup se trouver en carence de syndic par exemple. 

Deux mois

Vous ne pouvez contester que dans un délai de deux mois après avoir reçu le procès-verbal d’assemblée générale. En dehors de ce délai, les décisions deviennent irrévocables. (hors répartition individuelle des charges, consultez-nous si votre problème est de cet ordre et lisez également notre article sur la répartition des charges communes générales). Lisez néanmoins le Nota Bene de fin d’article.

Absent ou opposant

Il faut être enregistré absent ou opposant pour pouvoir contester. Cette disposition est très importante. Si vous avez changé d’avis, c’est trop tard. Si vous avez donné un pouvoir sans préciser les consignes de vote et que vous n’avez pas été enregistré comme opposant c’est trop tard. Plus grave : si le syndic n’a pas noté votre opposition, c’est également trop tard. le scrutateur doit vérifier. Le président doit signer. La probité du président de séance est cruciale. Assurez vous, lorsque vous êtes opposant, que vous avez bien été pris en compte comme tel. Vous pouvez demander au syndic d’annoncer verbalement après chaque vote, qui a été enregistré comme opposant.  Sauf si vous préférez être absent, auquel cas vous êtes certain de pouvoir contester !

La qualité d’opposant s’apprécie résolution par résolution. Le syndic doit vous avoir noté opposant sur le point sur lequel vous contestez. Même si par ailleurs vous avez voté pour et que ce vote est en contradiction avec le vote contre, peut importe.

Par contre, si vous demandez l’annulation de l’ensemble de l’AG, il faut constamment avoir été noté opposant. C’est ce qu’un arrêt de la cour de cassation de mars 2019 semble indiquer en précisant : “un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises“.

Quoi qu’il en soit, c’est toujours le juge qui tranche. L’annulation n’est jamais automatique.

Tribunal

Une contestation n’est pas une simple lettre de mise en demeure, fut-elle recommandée. Il faut pour contester une décision d’assemblée générale, une action en justice contre le syndicat des copropriétaires. Cette action se mène auprès du TGI duquel dépend la copropriété. Une attestation délivrée par huissier permettra de le prouver.

Est-il impératif d’être accompagné d’un avocat ?

OUI ! Au tribunal de grande instance, les actions se font sur requête. Celle-ci doit être impérativement déposée par un avocat.

Non suspensif

Une décision d’assemblée générale s’impose à tous les copropriétaires. Lorsqu’un copropriétaire la conteste, elle continue de s’imposer. Seul le jugement du tribunal peut la rendre caduque. Le fait qu’un copropriétaire conteste ne suspend pas l’application d’une décision d’AG.

Dommages et intérêts

Le tribunal peut annuler la décision ou l’ensemble de l’assemblée générale et accorder des dommages et intérêts au copropriétaire plaignant. Attention, il peut également condamner le copropriétaire plaignant à verser des dommages et intérêts si le tribunal a été saisi abusivement.

NB : Point à vérifier si vous êtes hors délai.

Notez : Le syndic doit informer les copropriétaires dans un délai d’un mois, du fait qu’ils ont un délai de deux mois pour contester les décisions prises en AG. Pour cela il faut que le syndic le notifie clairement dans le procès verbal d’assemblée générale (PV d’AG) ou à défaut dans une lettre circulaire jointe au PV d’AG.

Si cette notification n’apparait pas en toutes lettres, alors elle n’est pas opposable. Le législateur porte alors le délai de contestation à 5 ans. C’est un petit détail à vérifier si vous êtes hors délais. Mais il faut mieux ne pas compter sur ce défaut, les syndics sont en général attentifs à ces détails !

S’il s’agit d’une action personnelle

L’article 42 de la loi de 65 fait une distinction entre les actions. Les actions personnelles ne sont pas soumises aux mêmes délais.

Le premier alinéa de l’article 42 précise qu’il s’agit des “actions personnelles”.
Mais la cour de cassation a émis un jugement en février 2018 qui précise ce que l’on entend par “actions personnelles” dans le cadre de l’article 42.
Il s’agit uniquement des contestations d’appels de fonds et de répartition individuelle des charges.

Ce même premier alinéa de l’article 42 de la loi de 65 a été modifié par la loi ELAN de novembre 2018.
Auparavant il était précisé que le délai de contestation pour les actions individuelles était de 10 ans. Le législateur a choisi d’aligner le droit de la copropriété sur le code civil. Il lie donc les deux en renvoyant à l’article 2224 du code civil. Ainsi, depuis le 25 novembre 2018, le délai de contestation pour les actions individuelles n’est plus que de 5 ans.

Notons également que la jurisprudence ajoute un détail important : Dans ce cas précis le copropriétaire concerné était bien le seul à subir le préjudice d’une erreur de répartition. L’AG avait approuvé les comptes. Le copropriétaire ayant saisi la justice n’avait pas été noté opposant ni défaillant. Le délai de deux mois était dépassé. Malgré cela, la cour de cassation lui a reconnu le droit de contester l’erreur de répartition.  Ainsi donc, il n’est pas nécessaire d’être noté opposant ou défaillant pour contester dans le cadre d’une action personnelle.

En résumé :

Si votre contestation ne porte que sur la répartition de vos propres charges, alors le délai dans lequel vous pouvez contester est de 5 ans, même si vous n’avez pas été noté opposant ou défaillant.

Notez que CoproConseils est là pour vous épauler, vous conseiller, vous aiguiller si vous une décision d’assemblée générale vous porte préjudice, n’hésitez pas à nous consulter.

Anticiper pour éviter de contester :

Évidemment si vous lisez cet article, c’est qu’il y a toutes les chances pour que l’AG soit passée puisque vous songez à la contester. Néanmoins, il y a une AG chaque année. Vous l’aurez compris, la contestation d’une décision d’AG n’est ni facile, ni rapide, ni gagnée d’avance. L’idéal serait de pouvoir s’en passer.

La contestation de décision d’AG constitue la seconde source de contentieux en copropriété après le recouvrement de charges. Ce sont des frais qui pourraient être évités.

L’implication dans la gestion de votre copropriété est peut-être une solution ! Nous vous conseillons donc de participer à la réunion de vérification des comptes, que vous ayez missionné ou non CoproConseils. Nous vous conseillons également d’être présent en assemblée générale. Enfin, considérez l’idée de faire partie du conseil syndical. Lorsqu’on est impliqué dans la gestion de sa copropriété, on est plus à même de faire prendre nos besoins en considération.

Vous pouvez si vous souhaitez lire ces règles dans les textes vous plonger dans le site légifrance.

Dispositions propres aux assemblées générales par correspondance.

Suite aux dispositions législatives dérogatoires mises en place pour faire face à l’épidémie de COVID, les assemblées générales par correspondance sont devenues monnaie courante. L’urgence dans laquelle tout cela a été mis en place, nous laisse penser que de nombreuses décisions prises durant ces AG ayant utilisé le vote par correspondance vont être contestables.

Notez un point important : même si une résolution a été présentée de manière contestable dans le formulaire de vote par correspondance, si vous n’êtes pas opposant, vous ne pouvez contester dans le cadre de l’article 42. Si vous voulez être certain de pouvoir contester il faut noter noir sur blanc sur le formulaire de vote “non votant” en face de la résolution qui pose problème.

Notez également que si vous votez par correspondance lors d’une AG qui se tient en partie en présentiel, et que lors des débats la résolution est modifiée, votre vote sera automatiquement compté parmi les défaillants. C’est à dire que vous aurez le droit de contester.

279 responses to “Contestation de décision d’assemblée générale – l’article 42 de la loi de 65

  1. Guesmi says:

    Bonjour,
    Lors de notre dernière AG, nous avons avons voté un contrat de gestion de notre copropriété pour une durée de 8 mois. Or, nous venons de recevoir du syndic le contrat…. mais pour une durée de 1 an.!
    Est-ce un motif d’annulation de ce contrat?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non ce n’est pas un motif d’annulation, mais de correction. Ce qui compte c’est ce qui est noté sur le PV d’AG.
      Cordialement

  2. CHAMBON says:

    Bonjour,

    voici un cas de figure qui va se présenter à nous lors de notre prochaine AG prévue le 13 décembre 2021.
    Des travaux de réfection de l’étanchéité d’un toit-terrasse vont être votés par la majorité des copropriétaires (article 24).
    Un copropriétaire (275 millièmes) sera absent ou opposant (c’est sa position de principe !).

    Question : le syndic peut-il signer – en décembre – le devis de l’entreprise d’étanchéité retenue lors de l’AG, soit avant l’expiration du délai de 2 mois qui fait suite à la notification du PV de l’AG ?

    Nota 1 : il y a des infiltrations dans l’appartement situé sous le toit-terrasse mais pas d’urgence absolue
    Nota 2 : avec la flambée des prix des matériaux, les entreprises ne peuvent pas garantir les prix mentionnés dans les devis ad vitam eternam. Un devis valable en décembre 2021, ne le sera peut-être plus en février / mars 2022

    Merci d’avance pour vos éclairages.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui il peut.
      Le syndic ne commet une faute au regard de la loi que s’il commande avant la fin du délai de contestation des travaux votés au 25 ou au 26.
      Cordialement

  3. CSICREPY says:

    forum très instructif , mais je n’y trouve pas une réponse précise au cas suivant :
    AG convoquée pour le 25 Novembre, mais à ce jour , Jeudi 4 Novembre , je n’ai toujours pas recue la convocation par LAR. En principe le calcul du délai de 21 jours est forclos. Puis-je immédiatement saisir un avocat pour obtenir l’annulation de cette AG par le Tribunal , suivant quelle procédure ( Référé ou Accéléré à date fixée) , et cela avant même qu’elle se tienne ? Ou bien cette annulation ne peut-elle être demandée qu’après la tenue de cette AG ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre question a été déplacée sous un article qui contient la réponse.
      Pour aller devant un tribunal il faut subir un préjudice, tant que l’AG n’a pas eu lieu vous ne subissez pas de préjudice.
      Si vous n’avez pas reçu la convocation, vous n’êtes peut être pas tout seul dans le cas de figure, il est préférable de commencer par avertir le syndic qui pourra tout simplement convoquer à une nouvelle date.
      Cordialement

  4. Jacky says:

    Bjr,
    Il y a eu un vote pour une mission de maîtrise d’oeuvre pour un projet de ravalement des balcons (serrurerie, maçonnerie, peinture) + pergola terrasse, qui fut adopté.
    Or avec d’autres copropriétaires nous avons voté contre cette résolution.
    En effet, je ne possède pas de balcon mais une loggia: c’est une propriété personnelle (acte de vente et règlement de copro l’indiquent bien).
    le syndic a t il le droit de proposer cette maîtrise d’oeuvre, ayant les compétences pour juger ce qui doit être fait. Certains garde corps sont défectueux mais cela est dû aux copropriétaires n’ayant pas effectué l’entretien nécessaire.
    Dans l’attente de votre avis,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez effectivement le droit de contester devant un tribunal dans le cadre de l’article 42 si vous avez reçu le PV d’AG il y a moins de deux mois.
      Si vous voulez savoir si c’est la meilleure stratégie et obtenir des conseils plus personnalisés, vous pouvez prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils.
      Cordialement

  5. BOURDIN says:

    Bonjour,

    Notre syndic nous convoque pour une AGE suite à la contestation de la dernière AG par des copropriétaires. Nous attendons la décision d’un juge concernant l’annulation de la dernière AG, mais dans l’ordre du jour de cette AGE nous avons une résolution qui nous demande de ne pas attendre la décision du juge et de voter pour ou contre. Est-ce légal ?
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialemnt,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est possible, mais tout dépend du cas.
      Pour bien vous répondre il faudrait pouvoir échanger avec vous.
      Prenez rendez-vous avec un expert.
      Cordialement

  6. Nico says:

    Bonjour, après 3 années et donc 3 AG consécutives nous avons voté (grâce à la passerelle de l’article 25 a l’article 26) la suppression du poste de gardien de notre copropriété ainsi que la mise a jour du règlement de copropriété et la location de la loge après sa rénovation. A ce jour le règlement de copro n’a pas encore été modifié et la loge pas encore louée. A l’approche de la nouvelle AG un membre du CS demande à remettre au vote l’embauche d’un gardien. Est-ce légalement possible? En sachant que les charges ne peuvent que baisser par la suppression du poste de gardien (atteinte au droits acquis?) Merci pour vos précisions.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, tant que le poste de gardien est présent au règlement de copropriété, un copropriétaire peut exiger l’embauche d’un gardien. Il n’a même pas besoin de le remettre au vote !
      Cordialement

  7. Malou says:

    Bonjour,
    Nous sommes une copro de 6 entrées, lors de l’AG certaines résolutions sont par entrée mais votées en 24, c’est bien le vote de l’assemblée qui est retenu (présents et représentés ?) et non les tantièmes entrée ?
    Merci pour la réponse.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si certaines décisions doivent être prises pour une entrée, seuls les tantièmes des copropriétaires de cette entrée doivent être comptabilisés.
      A vérifier dans le règlement de copropriété.
      Cordialement

  8. Chambon says:

    Bonjour,

    La date de réception du PV de l’AG est-elle bien celle de la première présentation du courrier RAR par le facteur ?
    Et non pas la date de retrait du RAR à la poste par le destinataire.

    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui c’est bien cela.
      Cordialement

  9. Marie says:

    Bonjour j’ai un gros problème avec mes copropriétaires
    lors d’une ag ou j’ai été représenté par mon avocate ils ont voté contre moi pour refaire mon toit hors j’ai un batiment à part du leur. et dans l’acte de copropriété il était stipulé que j’en avais le droit et les assurances ne me couvraient plus si je ne modifiais pas mon toit terrasse en toit en pente. car j’ai eu 3 dégâts des eaux en 8ans après le passage d’un couvreur non assuré et non déclaré pris par le syndic et j’avais reçu un appel de fonds
    Là J’avais tout respecté, délai, plans d’urbanisme, architecte de france, huissier,
    j’ai été attaqué en référé et j’ai perdu on me demande de tout défaire mais mon toit est déjà fait
    Je n’avais pas reçu le PV d’ag et donc je ne savais pas que nous avions 2mois pour contester.
    Une médiation a tenté d’avoir lieu mais en vain puisque les copropriétaires ne veulent pas venir.
    je ne sais pas vers qui me tourner un me dit blanc, l’autre noir,
    à cause de tout ça je suis au rsa et je suis à bout

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les travaux doivent être validés par un vote en AG, même s’ils sont par ailleurs validées par l’urbanisme de la commune en question et même s’ils sont obligatoires.
      En cas de refus, le copropriétaire absent ou opposant a deux mois pour contester devant un tribunal et avec un avocat. Dans ces deux cas le PV doit être envoyé en recommandé. Le syndic doit pouvoir prouver son envoi.
      Si vous souhaitez des réponses personnalisées à vos questions n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils.
      Cordialement

  10. Marie says:

    Bonjour CoproConseils,
    Deux questions autour de l’AG et l’ordre du jour reçu minimum 21 jour avant la réunion.
    1/ Est-ce que l’ordre du jour (résolutions) peut être modifié après diffusion des documents de l’AG et réceptionnés par les co-propriétaires : ajout d’une résolution / modification d’une résolution ?
    2 /Est-ce que les devis d’une résolution (déjà diffusés et réceptionnés par co-propriétaires) peuvent-ils être remplacés par une version corrigée (correction technique, du détail du travail executé et non pas correction d’une simple coquille de rédaction) ?
    Merci par avance pour votre réponse. 🙂

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Marie
      L’ordre du jour et les devis ne peuvent plus être modifiés dans le délai des 21 jours.
      Sinon il faut repousser la date de la réunion.
      cordialement

  11. Malou says:

    Bonjour,
    Je viens de m’apercevoir que les charges que je paie, ne correspondent pas au réglement (ex : je paie au 112/1 000 alors qu’elles devraient être 511/10 000 ce qui me fais une erreur de 50%), es-ce que ce genre d’erreur peut se rectifier et combien de temps en arrière ? J’ai acheté il y a 5 ans.
    Merci pour la réponse.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il y a plusieurs cas possibles, vous pouvez utilement lire notre article à ce propos : répartition et contestation des charges.
      Cordialement

  12. aurelia says:

    Bonjour,
    Que risque t’on à ne pas enlever un balcon bar accroché à la rembarde du balcon, suite à une demande qui a été refusée par la majorité des copropriétaires , alors qu’il n’y a aucune contre indication dans le règlement de copropriété à cette installation ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez effectivement décider de laisser la justice trancher et risquer d’avoir à payer des dommages et intérêts.
      Cordialement

  13. Christelle says:

    Bonjour,
    Je voudrais savoir si la mention comme quoi les copropriétaires ont 2 mois pour contester le PV d’AG doit être mentionner sur le PV d’AG ?
    En vous remerciant

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement, l’article 42 doit figurer intégralement et en totalité sur le PV d’AG. C’est une clause de nullité.
      Cordialement

  14. Suzon says:

    Bjr, présidente de séance, j’ai fait remarqué au syndic (Secrétaire de séance) qu’il y avait des incohérences sur le PV. Entre autre, quand un copropriétaire a voté POUR en commentaire est noté qu’il s’est opposé. Le syndic refait le PV et il y à tjrs voir plus d’incohérences, de plus les tantiemes ne correspondent pas aux copropriétaires. Après plusieurs échanges sur ce problème, le syndic me signale que si je refuse de signer le PV il l’enverra quand même à la comptabilité. Je lui répond que la responsabilité du Président de séance était engagée et que j’en prenais noté. Sa réponse “le PV est conforme vous refusez de le signer c’est votre droit” Présidente de séance, je comprends que mon rôle n’est pas si important puisqu’il ne tient pas compte de mes remarques. (De plus, Pour information j’ai voulu vérifier les documents en signature et je n’avais plus acces avant même que le syndic réponde) ça ne change rien aux votes des résolutions car ce ne sont que des erreurs sur les tantiemes mis au mauvais noms, mais l’erreur du commentaires “s’est opposé reste alors que le copropriétaire est bien noté POUR sur la résolution. Est-ce que le PV peut être contesté par un copropriétaire ? a-t-on intérêt à demander une nouvelle AG ? Qui peut la demander et qui s’occupe de le faire? Ou peut-il considérer que ce n’est que des erreurs administratifs ?Merci pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si ces erreurs ont des conséquences importantes (par exemple elles font changer le sens d’un vote) alors il faut contester devant un tribunal.
      Sinon, vous risquez d’être déboutée.
      Cordialement

  15. LAURENT says:

    Bonjour, pour des questions de santé, nous n’avons pu nous rendre à notre AG, il y a 4 mois, donc absents. La convocation a été envoyé par courrier remis en main propre et les documents (plan, notamment) par mail. Or, l’une des décisions : mise en place de deux ralentisseurs qui font du bruit et abîment les voitures, nous pose un gros problème à nous et à notre voisin. En effet, nos jardins et nos chambres y font face. Ce voisin a voté contre. Notre copropriété compte 145 maisons sur plusieurs allées. Notre allée, qui est plus importante, comporte à elle seule 4 ralentisseurs alors que les autres n”en n’ont aucun ou un seul. Et tous ceux qui ont voté pour n”étaient pas, bien sûr, dans l’allée concernée. J’estime qu’il y a préjudice pour les seuls habitants de cette allée donc discrimination. Par ailleurs, les livreurs continuent à rouler aussi vite et à ne pas tenir compte des ralentisseurs. Les ralentisseurs ont déjà été mis en place, comment faire enlever celui qui nous gêne ? En invoquant l’article 42 ? En portant plainte ? En écrivant au syndic bénévole ? Un grand merci à vous.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42 c’est à dire dans les deux mois qui suivent la réception du PV d’AG et devant un tribunal avec un avocat.
      Le reste ne sert à rien d’autre que de vous faire perdre du temps. Le délai de 2 mois n’est pas prorogeable.
      Cordialement.

  16. Nathalie says:

    Bonjour, l’AG était le 12 juillet 2021, le 4 sur l’application du syndic, il nous rappelait la date limite de vote le 9 juillet. Le 9 j’ai voulu voter et impossible. Le syndic me répond que c’était le 8 et que c’etait précisé sur le vote par correspondance. Or moi Je vote sur leur application. L’année dernière j’ai fait de même. Je n’ai pas regardé les documents de correspondance pk on les reçoit par courrier électronique. Je n’ai pas pu les imprimer donc j’en si pris connaissance que sur l’application. Le syndic me dit en plus vous aviez un mois pour voter. Mon vote était prêt mais étant donné que nous avions reçu un message de leur part le 4 qui précisait que la date limite du 9 depuis le début de semaine une mauvaise information De plus comme le syndic le 4 nous rappelait la date de dernier délai le 9 j’ai pas cherché je me suis dit sur je validerai le 9. J’ai contesté, en expliquant que j’avais suivi leur message. Le syndic me répond que j’avais un mois pour le faire! Effectivement mais je n’ai pas pu avant. Est ce que je peux faire qq chose ? Je suis au CS et présidente de séance. De plus je n’ai pas pu pas valider les comptes via l’application car le syndic n’a pas répondu a mes commentaires (interrogations). J’ai insisté pour que l’AG se fasse en visio car nous rencontrons beaucoup de problème ds la copropriété,le syndic à refusé et à même refusé la préparation de l’AG en présentiel alors que nous sommes que 2 au Conseil syndical. Que puis-je faire, peut on refaire une AG. Comment procéder. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les textes indiquent que les votes doivent parvenir au syndic 3 jours francs avant la tenue de l’AG. Effectivement le 9 c’est hors délai.
      Les textes COVID donnent la possibilité aux syndics de décider unilatéralement de tenir une AG uniquement par correspondance même si les copropriétaires préfèrent autre chose.
      Il est possible de demander au syndic de reconvoquer une AG. Cela peut être demandé par au moins 25% des copropriétaires ou bien par le CS. Mais le syndic peut tout à fait continuer à imposer une AG par correspondance.
      Cordialement

  17. A LYON says:

    Bonjour,
    un copropriétaire a soumis au vote une résolution de fermeture de sa place de parking sous terrain. Il n’est jamais fait mention des modalités d’implantation du mur.
    Etant concernée par la construction de ce mur séparatif entre leur place de stationnement et la mienne, j’ai notifié au syndic, l’absence de sollicitation et d’accord sur l’implantation mitoyenne du mur, impliquant donc que ce mur ne pouvait etre construit qu’en limite de propriété, sans dépassé la ligne moitié de la ligne médiane faisant office de séparation entre nos 2 emplacements.
    j’ai demandé, par écrit, à ce que soit mentionné dans le PV d’AG pour cette résolution l’absence d’accord de mitoyenneté et la règle d’implantation.
    Le syndic m’a informé oralement que compte tenu du fait que c’était une AG avec vote par correspondance, aucun ajout ne pouvait être fait en commentaire, car cela modifierait la résolution et le vote ne pourrait etre fait.
    l’AG a eu lieu, j’ai recu le PV. Aucun complément n’a été apporté en commentaire, laissant libre interpretation au copropriétaire sur l’implantation du mur.
    quelles sont mes voies de recours si le copropriétaire fait construire un mur mitoyen, à cheval sur nos 2 emplacements de parking? le syndic peut il etre tenu responsable ?
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est toujours possible de saisir le tribunal si vous subissez un préjudice.
      Non, le syndic ne peut être tenu pour responsable. Il n’a pas le droit de s’opposer à la mise à l’ordre du jour d’une résolution par un copropriétaire et il ne peut pas non plus l’obliger à la préciser ou la modifier.
      Cordialement

  18. jsi says:

    Bonjour, je n’ai pas été convoqué par le syndic pour l’AG, puis-je contester des résolutions sans des démarches compliquées?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’article 42 est la seule voie possible de contestation d’une décision d’AG.
      Cordialement

  19. Billerach says:

    Bonjour,

    Nous avons reçu un formulaire de votes pour différents contrats par notre régis ( achat dans du neuf ). l’AG devait ce dérouler le 17 Juin; nous avions reçu le formulaire environ 1 mois avent avec spécifier dessus ” AG se déroulant le 17 juin, les formulaires devait être renvoyaient minimum 3 jours avent l’AG, le dépouillage le 21 Juin ” Nous avions donc compris qu’il fallait voter avent d’avoir lu les différents contrats en question, ce qui nous a tout de même sembler étrange ! L’AG se déroule donc le 17 nous demandons les différents contrats/devis/documents sur ce que la régis se baser, elle ne nous a rien transmis après des dialogues houleux entre copropriétaires et régie. Le 21 dépouillement des votes ( aucune visio pour le dépouillement nous avions juste eu info le 17 que l’on recevrais un PV après le 21). Puis le 23 Juin nous recevons enfin les différents contrats/devis à souscrire, bien après réception du formulaire de vote, de l’AG et du dépouillement est ce normal ? Devons nous pas avoir accès au différents devis/contrats avent de proposé nos votes justement et non pas voter pour des choses dont on ne sais d’où ça sort ?

    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les devis ou contrats sur lesquels les copropriétaires doivent se déterminer lors d’une AG doivent impérativement être joints à la convocation et envoyés en recommandés 21 jours francs avant la date de l’AG. Ceci est valable aussi bien par correspondance qu’en présentiel.
      Les votes doivent parvenir 3 jours francs avant l’AG.
      Le dépouillement peut se faire en présence ou non du CS. Par contre le président du CS doit venir signer le PV d’AG dans les 8 jours. C’est l’occasion de vérifier les votes.
      Cordialement

  20. Jérémie says:

    Bonjour,
    En AG ma résolution a obtenu 32 259 tantièmes sur 100 000 et donc a été rejetée.
    Après coup, un copropriétaire veut changer son vote de Abstention à Pour ce qui permettrait son adoption. A t-il le droit de revenir sur son vote s’il s’est trompé ?
    Merci de votre réponse.
    Cordialemet.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, on ne peut pas revenir sur son vote.
      La seule chose que vous puissiez faire c’est remettre cette question à l’ordre du jour de la prochaine AG. Et si vous êtes pressé, demander à convoquer une AGE à vos frais.
      Cordialement

  21. BOIRON says:

    Bonjour,
    Ma copropriété est composé de plusieurs bâtiments. Le financement des travaux sur des balcons d’UN des bâtiment ont été voté lors de la dernière AG en précisant que seul l’ensemble copropriétaires du bâtiment concerné devront financer les travaux. L’ensemble des copropriétaires de tous les bâtiments ont voté POUR. Mais dans le règlement de copropriété il est indiqué que pour des travaux concernant les balcons, l’ensemble des copropriétaires doivent participer au financement et pas seulement ceux du bâtiment concerné. Le syndic peut il inscrire une résolution contraire au règlement de copropriété ? Peut on contester cette résolution en sachant que tout le monde était POUR mais que certain se sont rendu compte de l’erreur du syndic après consultation du règlement de copropriété ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est un peu au syndic de vous sortir de ce mauvais pas si il a vraiment été à la source de la confusion.
      Néanmoins le fait que tous les bâtiments participent au vote aurait pu mettre la puce à l’oreille.
      La seule solution pour contester dans le cadre de l’article 42 est que la contestation provienne d’un opposant ou d’un absent.
      Si les travaux n’ont pas encore été commandés, il est possible de refaire une AG qui va décider du contraire.
      Cordialement

  22. Philisot says:

    Bonjour

    Mon syndic dans le projet d’AG nous demandera de voter pour la création d’un ascenseur avec en face des devis datant de 2015! L’AG se fera par correspondance le 08 Juillet. Quels sont les risques si jamais le vote est positif et quels sont les recours pour faire changer ce projet d’AG?

    1. CoproConseils says:

      Merci pour cette perle ! Elle mérite de figurer au top 3 !
      Oui si le vote est positif, évidemment tout va poser problème. Et ce sera la faute de votre syndic.
      Il faut a minima actualiser les devis et évidemment cela reporte l’AG qui doit à nouveau être convoquée en respectant le délai des 21 jours.
      Le minimum étant que le syndic prenne l’organisation de cette nouvelle convocation à sa charge.
      Cordialement

  23. travelage says:

    Le syndic a émis une convocation à une AG : lettre d’envoi datée du 4 juin, postée le 8 juin. L’assemblée a lieu le 5 juillet. Le même jour (4 juin), je lui est adressé une demande de modification de l’ordre du jour, à savoir son mandat arrivant à expiration, accepter la mise en concurrence de mandats de syndics que j’ai sollicités et transmis en fichier joint dans ma demande (par mail avec AR) et donc la désignation éventuelle d’un nouveau syndic.
    La réponse est: “impossible de modifier l’ordre du jour, les convocations ont été envoyées…” Que faire ? Grand merci pour la qualité de votre site et l’aide qu’il nous apporte

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement le délai est trop court.
      Cordialement

  24. Rémi says:

    Bonjour,

    nous avons une copropriété de 4 batiments A,B,C et D.
    Nous avons plusieurs locals vélo commun, certains a usage exclusif d’un seul batiment, et certains commun à 2 batiments.
    Exemple un local vélo commun aux batiments C et D.
    A notre prochaine AG un propriétaire du batiment A demande que le local vélo à usage des bats C et D devienne à usage exclusif du batiment D.
    A t il le droit de faire une telle demande vu qu’il n’est pas concerné par l’usage de ce local?
    Si oui a t il le droit de voter pour cette résolution lors de l’AG?
    merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Normalement si votre règlement de copropriété prévoit que les garages vélos sont des parties communes spéciales alors ; oui il peut le demander, non il ne peut pas voter.
      Cordialement

  25. OREFICE says:

    Bonjour,
    Un copropriétaire vient de déposer par son avocat (dans le délai de des 2 mois) une assignation de demande d’annulation d’une très importante résolution votée en AG pour motif ” abus de majorité ” , ma question : QUELLE EST EN MOYENNE LE DELAI DE REPONSE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      En cas d’urgence, il est possible d’avoir une réponse dans la journée. Pour un dossier compliqué ou avec des échanges entre avocats, ça peut aller jusqu’à plusieurs années.
      Enfin ça dépend également du tribunal. Certains sont plus engorgés que d’autres. Mais bref … il faut compter 6 mois minimum.
      Cordialement

  26. Arfi says:

    Bonjour, merci pour votre site très complet.
    Notre syndic n’a pas réalisé notre AG en 2020 et s’apprête donc à faire une double AG le 14juin par correspondance
    . La convocation a été envoyé le 25 mai et reçue le 28. De nombreux points de l’AG sont litigieux sur la répartition voir même sur la légalité. Je ne sais pas encore si je vais demander l’annulation de l’AG devant le tribunal ou seulement de certaines de ces décisions. Dois je voter en opposant sur tout ou puis je quand même voter « pour » pour les décisions validant des candidatures de membre du conseil ? Sachant que je suis moi même candidate et que je suis également seule à me proposer comme scrutateur. Merci à vous

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous ne pourrez contester que les résolutions sur lesquelles vous avez été notée absente ou opposante.
      Cordialement

  27. blanchart says:

    bonsoir, les résolutions du vote par correspondance de mon immeuble étaient tout simplement effarantes, vote de travaux avec nomination de deux ste , mais sans aucun devis
    formulaire de vote êtes vous pour les travaux oui non abs
    ENTREPRISE oui non abs ( une seule ligne)
    honoraires
    SUR LE pv VOUS ETES POUR LES TRAVAUX , le choix de l’entreprise sera effectuée par le conseil syndical (donc cela sans vote , sans budget plafonné) ….

    les autres résolutions sont du même style beaucoup de propriétaires n’ont pas voté car ne comprenaient pas les questions , donc ont cru bon de s’abstenir.
    TOUTES OPPOSITIONS AU SYNDIC DURANT LA réunion précédent l’ag , n’ont pas été signalées et comme aucun échange, aucun droit de réponse . BREF une mascarade complète.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Malheureusement votre situation n’est pas un cas isolé. Le vote par correspondance n’a pas été correctement préparé par les syndics. Si vous avez été noté absent ou opposant, vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42.
      Cordialement

  28. Franck says:

    Bonjour,
    Je m’aperçois que le syndic n’a pas souscrit de compte séparé alors qu’il aurait dû le faire depuis 2016. Cela vaut nullité de plein droit de son mandat à compter de 2016. Puisque seul le syndic peut notifier le PV d’AG selon la loi , puis-je contester en justice (en 2021), l’AG de 2017, au motif que la notification (faite par une personne qui n’était pas syndic) n’est pas valable, et donc que le délai de 2 mois suivant cette notification n’est pas applicable? (bien sûr, j’assignerais en même temps le syndic en nom propre pour faire constater la nullité de son mandat).
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui potentiellement c’est possible. Mais cela ne veut pas dire que vous aurez gain de cause, le juge peut très bien retenir le mandat “de fait”. Par contre effectivement son mandat est nul.
      Cordialement

  29. CORNEILLE says:

    Bonjour et merci d’avance..

    Copropriétaire d’un appartement secondaire dans une copropriété de 99 logements j’ai eu l’autorisation orale par le syndic de le louer en saisonnier depuis 2017. Je fais les choses légalement : déclaration à la mairie, taxe de séjour, impôts, contrat de location respect des voisins ..
    Cette année une résolution devait faire l’objet d’un vote à double majorité : faire évoluer le règlement intérieur en autorisant les locations saisonnières réglementées.
    Cette résolution n’a pas été votée car il n’y a pas eu 50% de votants.
    L’AG a donc décidé que c’était interdit.
    Le RI d’origine stipule que l’immeuble est à usage exclusif d’habitation mais autorise commerces en RDC et professions libérales dans les appartements. Il est dit également que les locations en meublés sont autorisées.

    On me dit que location saisonnière veut dire commercial ; je ne loue que 8 à 10 semaines par an, pour m’aider à payer les charges importantes dans cette ville de bord de mer. Je ne cherche pas à faire du profit et je fais tout légalement.. que faire ???

    En plus dans la convocation était joint un exemple de contrat que je donne à mes locataires avec mes coordonnées personnelles et celles d’amis proches qui m’aident pour l’accueil car je ne suis pas sur place. Ceci a été divulgué à tous et je suis très inquiète par rapport à cela.

    Mon vote par correspondance n’a pas été pris en compte car hors délai.

    Je suis désespérée..

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ne pas autoriser ne signifie nullement que c’est interdit.
      Tout dépend du règlement de copropriété.
      Par contre, concernant la divulgation de votre contrat de location comportant des données personnelles de personnes qui ne sont pas copropriétaires, vous et ces personnes pouvez porter plainte.
      Cordialement

  30. LESSE says:

    Bonjour,
    J’ai récemment rédigé un compte rendu d’AG et l’ai envoyé à tous les propriétaires de l’ASL.
    Pour une résolution votée à la majorité simple, j’ai oublié de noter le nom d’un propriétaire qui a voté pour et qui a permis de valider la résolution. Par contre j’ai bien mentionné que la décision avait été validée.
    Que dois je faire pour corriger et certifier cet oubli ?
    Avec mes remerciements

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Sur un PV d’AG la mention obligatoire est celle de ceux qui ont voté contre la majorité ou bien qui étaient absents, car cela leur donne le droit de contester dans le cadre de l’article 42.
      Si vous souhaitez faire la publication d’un erratum, vous devez le diffuser dans les mêmes conditions que le PV lui même.
      Cordialement

  31. BONUS says:

    Bonjour,
    Notre AG s’est tenue par correspondance le 13 avril dernier. Suite à des erreurs et de irrégularités observées sur le PV par le président de séance (absence de feuille de présence, votes sur le PV ne correspondent pas aux formulaires de vote, un copropriétaire présent noté absent, prise en compte de formulaires de vote reçus à moins de 3 jours francs, un seul vote sur le formulaire comptant pour les 2 votes des résolutions à l’article 25…), ce dernier a refusé de le signer. Malgré tout, le syndic a diffusé le PV. Quelle est la validité de ce PV? Est-il obligatoire de passer par le TGI pour acter sa nullité ? Si c’est le cas, le président n’est qu’opposant sur certaines résolutions mais pas défaillant à l’AG. Peut-il contester le PV? l’AG? comment?
    Merci de votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un PV d’AG non signé est contestable. Mais la contestation se fait forcément devant un tribunal avec un avocat. Dans le cas d’un PV non signé, la contestation n’entre pas dans le cadre de l’article 42, vous contestez le PV. Pour contester l’AG ou certaines résolutions il faut effectivement être opposant à ce que l’on conteste.
      Cordialement

  32. Yvan says:

    Bonjour et merci pour vos précieux conseils

    En AG, la majorité (des présents ou représentés) peut-elle décidée de ne pas rétrocéder à chaque copropriétaire les excédants de provisions de charges?

    exemple: je paie chaque trimestre 250€ de provisions soit 1000€ pour l’année. A la répartition les charges effectives me concernant sont de 800€. J’ai donc versé 200€ en trop. L’AG peut a-t-elle le droit de ne pas me rétrocéder cette somme?

    Merci beaucoup pour votre éclairage.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, en AG les copropriétaires peuvent tout à fait décider de mettre les excédents de provisions sur le compte ALUR par exemple.
      Cordialement

  33. L-F says:

    Bonjour,
    Comme bon nombres de copropriétés, notre AG 2021 a eu lieu par vote par correspondance.
    Or :
    – l’ordre du jour n’était absolument pas détaillé et comme aucun débat/explication n’ont pu avoir lieu, certains travaux ont été votés.
    Depuis :
    – des travaux urgents et surprises sont apparus….pour plus de 22 000 €
    Ma question est la suivante :
    – Alors que les appels pour ces travaux votés non-utiles et sans mise en concurrence alors que supérieurs à 1500 € ont débutés, est-il possible via une AGE de faire annuler ces travaux pour motif de travaux urgents onéreux et d’une absence de présentation de divers devis ?

    Par avance merci pour votre retour

    Juliette

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez tout intérêt à lire notre article sur les travaux en copropriété.
      Le syndic doit faire une AG pour valider ces travaux. S’ils sont refusés par l’AG la question sera de déterminer la véritable urgence des travaux ou pas. Il se peut qu’un juge doive trancher. Suivant la décision le syndic engage sa responsabilité.
      N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils pour avoir plus de détails sur la meilleure stratégie à adopter.
      Cordialement

  34. Esprit says:

    Bonjour
    Nous sommes quelques propriétaires opposants à un vote des décompte de charges. Etant la dernière tranche à être livré, le syndic désirait faire au plus simple et nous faire payer des charges dues avant la livraison de nos parties privatives
    Doit t-on contester individuellement ou peut on se regrouper en tant que copropriétaires opposants même si cela ne concerne pas la majorité ?
    Merci

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est important d’avoir voté contre en AG et ensuite il est tout à fait possible de faire une action collective.
      Cordialement

  35. Lo says:

    Bonjour,
    Suite à une erreur de ma banque, la société qui gère le syndic de copropriété m’a adressé des courriers à une mauvaise adresse.
    Je n’ai donc pas reçu de convocation à l’assemblée générale annuelle.
    De plus, malgré un retour en “NPAI”, personne n’a jugé bon de me prévenir en m’appelant, comme le voudrait peut être un peu de bon sens.
    Est-il possible, plus de deux mois après, de contester la validité de cette assemblée générale ?
    merci de votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic est obligé d’envoyer les convocations en courrier recommandé, mais nullement dans l’obligation de s’assurer qu’elles ont bien été reçues.
      Le retour de l’accusé de réception suffit, y compris si c’est une non réception.
      Par ailleurs, la loi prévoit que les copropriétaires sont tenus de “notifier” c’est à dire en recommandé, tout changement d’adresse au syndic. Les copropriétaires sont désignés comme responsables de s’assurer que le syndic dispose bien de la bonne adresse.
      Tout cela a donc fait de vous un absent à l’AG, donc vous donne le droit de contester devant un tribunal dans le cadre de l’article 42.
      Mais cet article limite à 2 mois le délai de contestation.
      Cordialement

  36. Christelle says:

    Bonjour nous avons eu recours à un vote par correspondance pour notre assemblée générale du 15 avril 2021
    Nous avons voté contre et avons envoyé notre vote dans les délais impartis .
    Néanmoins nous avons été notés absents
    Comment contester le résultat de l’assemblée générale svp ?
    Je vous remercie d’avance pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si cela change les résultats d’un vote, vous pouvez effectivement contester dans le cadre de l’article 42, c’est à dire devant un tribunal avec un avocat et dans les deux mois.
      Cordialement

  37. Esther says:

    Bonjour,
    Nous souhaitons faire installer des bancs dans une cour commune de copropriété qui n’en possède pas jusqu’à présent.
    A quel article (24 ou 25?) se vote ce type d’achat et installation?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez vous reporter à notre article qui concerne les majorités.
      Il s’agit d’une amélioration – addition. Cela se vote donc au 25.
      Cordialement

  38. TARLIER france says:

    le mandat de mon syndic s’est terminé le 30 juin 2020 mais a été prorogé compte tenu de l’ordonnance MACRON (COVID) jusqu’au 1er février 2021.
    Malgré cela, aucune assemblée n’a été organisée et de ce fait notre syndic n’est plus son mandat. Que puis je faire pour nommer soit un administrateur ou un nouveau syndic, sachant que le conseil syndical n’a rien fait.
    Si toutefois, elle organisait une AG, que pouvons nous faire pour la déclarer nulle puisque sans mandat ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Une assemblée convoquée et tenue par un syndic qui n’a pas de mandat n’est pas nulle de plein droit. Elle est contestable. Ce qui est fort différent !
      Cordialement

  39. Cedric G says:

    Bonjour
    Votre site est vraiment très utile et donne beaucoup de réponses laissées sous silence par nos syndics !

    J’aurais besoin, moi aussi, de vos précieuses réponses concernant mon cas.

    Le contrat de mon syndic arrivait à terme le 30/09/2020, nous avons reçu la convocation pour l’AG qui devait être faite en presentiel le 27/01/2021 à 18h et nous avons reçu un courrier quelques jours plus tard nous indiquant que l’AG serait faite par correspondance avec la date limite du 10/02/2021. Sur le PV, il est indiqué que l’AG a été tenue en lieu, date et heure de la convocation. Le syndic a-t-il le droit de mettre cette date là ? Cela peut-il nous être préjudiciable pour les contestations ?

    Un bulletin de vote par correspondance nous avait été transmis avec la convocation mais nous n’avions pas de liste pour le vote du conseil syndical (malgré notre demande) et c’est donc le conseil précédent qui a été réélu. Un des membre du CS avait envoyé la liste des anciens membres et avait notifié pour qui et contre qui il votait. Le syndic a considéré qu’il votait contre tout les membres, même contre lui-même ! De plus, le syndic a ajouté une mention sur le PV à la fin de cette résolution, disant qu’il n’y aurait que un représentant par montée et que les autres ne seraient que suppléants (nous sommes 10 membres pour 5 bâtiments). Cette mention n’a pas été voté en AG et n’a jamais été concertée en CS (nous pensons que c’est la présidente du CS qui a demandé au syndic l’intégration de cette mention sur le PV). Le syndic a-t-il le droit de mettre ca sur le PV ? Et a-t-il un droit de regard sur l’organisation des rôles du CS ?

    Une résolution pour des travaux a été adoptée pour un montant de 11626€. Le devis qui a été joint à la convocation date de Août 2019 et n’a pas été mis en concurrence et n’a pas non plus été mis en concertation en CS alors que cela doit être fait pour des montants de marchés supérieurs à 1500€. Aucune déclaration ni demande n’a été faites en mairie alors que nous sommes prêts d’une enceinte classée au patrimoine. Les appels de fonds ont déjà débutés. Le syndic a-t-il le droit de nous faire valider un devis périmé et non mis en concurrence ? Peut-il faire les appels de fond sans avoir fait de demande en mairie ? Peut-on faire annuler cette résolution et cela en vaut-il le coup ?

    Une résolution concernant une autorisation à donner à des copropriétaires pour l’installation d’un système de récupération des eaux de pluies sur les descente d’eaux pluviales à été rejeté. La demande devait être jointe mais aucun document ne nous a été transmis. Après renseignement, ce système est autorisé dans notre règlement de copropriété. Les demandeurs doivent se fier au PV ou au règlement de copro ? Les demandeurs peuvent-ils se retourner contre le syndic pour non présentation de la demande ?

    Nous avons des soupçons sur la réalité du comptage des votes. Le syndic refuse de nous transmettre les bulletins et nous demande de prendre rdv pour les consulter sur place malgré le confinement ! Peut-il refuser de nous les transmettre malgré l’état de la crise sanitaire actuel ?

    Notre conseil syndical est très divisé et il est très compliqué de parlementer de tout cela avec tout les membres. Nous pensons que certains sont complices avec le syndic, en particulier la présidente. Malheureusement, nous ne pouvons pas nous réunir afin d’élire le nouveau président…

    Par avance, je vous remercie pour les réponses que vous pourrez apporter à tout ces points !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic n’est pas dans l’obligation de vous transmettre des copies ni de dématérialiser tous les bulletins pour que vous puissiez les consulter. D’autant qu’il vous propose une solution pour les consulter. Pour élire un nouveau président de CS, il est possible de faire des réunions dématérialisées ou d’organiser un vote à distance.
      Pour toutes vos nombreuses autres question n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert. Cela permettra d’avoir un échange avec vous ce qui est indispensable pour pouvoir y apporter des réponses. Cordialement

  40. BABAYOU says:

    Bonjour Madame, Monsieur,
    Lors de la dernière AG, il a été voté le remplacement de la platine digicode par une platine Vigik avec badge .
    Hors, en plus de ce remplacement, il a été installé à chaque entrée de bâtiment de la résidence également un Vigik avec badge MAIS non relié aux appartements.
    De ce fait, ma mère de 88 ans est obligé de descendre pour ouvrir la porte à ses visiteurs (aide ménagère, médecin, etc …).
    Sur l’ordre du jour de l’AG , il était bien mentionné “Réalisation de travaux de remplacement platines interphone avec accès vigik”.
    Il paraît que sur les devis, la nouvelle installation était mentionnée; malheureusement, les devis sont loin d’être clairs !!
    A ce jour, ma mère subit un réel préjudice ; que proposez vous?
    De notre côté, on essaie de faire installer un digicode en bas du bâtiment de ma mère mais encore faut-il que le bureau syndical soit d’accord hors AG.
    Merci pour votre retour.
    Dans notre cas, il y a urgence pour trouver une solution rapide.
    Cordialement.
    GB

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est en effet assez classique de nos jours pour les digicodes de permettre d’ouvrir les portes d’accès au bâtiment depuis l’intérieur de l’appartement, voire très étonnant qu’un interphone ne permette pas de déclencher l’ouverture de la porte.
      Si c’est effectivement le cas, pour faire une nouvelle installation ce n’est pas au conseil syndical de décider.
      Il n’est pas nécessaire d’avoir la validation du CS pour demander de mettre une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
      Cordialement

  41. Mme G-B says:

    Bonjour,
    A la réception du PV de notre AGO réalisée à 100% par correspondance, nous avons relevé que le nombre de votants déclarés et les résultats des votes de chaque résolution ne collent pas. Des voix semblent ne pas avoir été comptabilisées.
    Pouvons-nous contester le PV dans son ensemble et remettre en question les résolutions sans passer par un tribunal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si le PV a été validé par le président de séance, la seule solution est le tribunal. Encore faut-il que vous ayez été noté opposant ou absent et que vous ayez un “intérêt à agir”.
      Cordialement

  42. SYLVAIN MARTIN says:

    Bonjour le conseil syndicale, souhaite faire un référé , pour des personnes ayant transformés de box cellier en studio, je souhaite vraiment m opposer à cette decision et surtout que certain propriétaire l on déjà fait et validé en A.G depuis des années,
    la cooproprieté à déjà perdi deux proces , un pour la femme de menage et l autre pour une reattribution des places de parking , cout pour les cooproprietaire plus de 130 000 euros à payer , donc je souhaite maintenant m oppser à toute action en justice .
    Comment faire

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas de l’attribution du juge des référés, c’est une décision qui relève du juge du fonds. Il faut une décision d’assemblée générale pour cela.
      Cordialement

  43. Coco says:

    Bonjour,
    Devons nous obligatoirement passer par la justice dès que nous constatons des travaux hors AG pour une somme importante (~6000€) ou un budget voté non respecté ? (voté 32 200€, réalisé 35 100€).
    car nous sommes quelques copropriétaires à contester et lors de l’AG par correspondance, le budget a été approuvé à la majorité.
    En vous remerciant de votre réponse.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui. Si un point validé par une AG vous porte préjudice, vous n’avez pas d’autre solution que de contester dans le cadre de l’article 42, c’est à dire devant un tribunal.
      Cordialement

  44. Malou says:

    Bonjour,
    Le syndic (avec le président du conseil syndical) vient de validé des travaux espaces verts non prévus en AG et cela pour une somme de 6200€, nous allons retrouver cette somme sur 3 AG. Certains vont votés contre mais d’autres pour éviter l’embrouille pour. Peut-on refuser de payer ce qui n’est pas voté en AG (surtout une telle somme).Que peut-on faire contre ces personnes ?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seuls les appels de fonds correspondants à un budget voté en AG sont exigibles.
      Cordialement

  45. DELAROCHE says:

    Bonjour,
    Ma dernière AG s’est déroulée avec le vote par correspondance (malgré des demandes de la faire en visioconférence, nous sommes 6 copropriétaires, cela ne me semble pas infaisable et plus transparent).
    Une personne a été proposée pour être Président et tous le monde a voté pour. Mais elle n’a pas rendu son vote et a été jugée absente et par conséquent non élue.
    Tous les votes sont donc allés à une personne au hasard qui ne s’était pas présentée et surtout qui n’aurait pas eu la majorité si tous les copropriétaires avaient eu vent de ce changement de dernière minute.
    De plus, des questions diverses n’ont pas été traitées (volontairement, car le gestionnaire de syndic est remis en cause sur des travaux pour lequel il n’a fait jouer aucune concurrence).
    Dans ce contexte particulier, comment agir?

    Merci d’avance de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Lors d’une AG par correspondance, le président de séance peut tout à fait être non votant. “absente, par conséquent non élue” n’est pas valable.
      Cordialement

  46. Aubert says:

    Bonjour,

    Le syndic n’applique pas le règlement de copropriété concernant la répartition des charges communes au préjudice de quelques copropriétaires.

    Le délai de prescription est-il de 5 ans (actions personnelles de chaque copropriétaire concerné en restitution de l’indu) ou de 2 mois (AG approbation des comptes)?

    En effet, je souhaite contester à titre personnel mes appels de fonds des 5 dernières années et de la répartition des charges qui me sont appliquées? (Tout en sachant qu’il y a quelques autres copropriétaires qui sont dans la même situation que moi)

    Vous remerciant d’avance de votre réponse pour un premier avis.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui c’est exactement cela.
      Voir notre article sur la prescription en copropriété.
      Cordialement

  47. Yves says:

    Bonjour,
    je me permets de vous contacter concernant la couverture d’une terrasse dans une copropriété. Mes voisins ont le projet de le faire. ils vont faire toutes les démarches et le proposer à la prochaine AG. Nous également une terrasse et si leur projet passe, nous souhaiterions faire la meme chose l’année suivante. Y a t il une jurisprudence me permettant de contester si l’AG suivante refuse mon projet similaire? Que dois je faire pour optimiser le projet. Merci Beaucoup, Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’y a pas besoin de jurisprudence.
      Les deux décisions sont totalement indépendantes.
      L’AG peut tout à fait cette année décider d’accorder l’autorisation de travaux à vos voisins et refuser la votre l’année suivante. Même si votre projet est en tous points équivalent.
      Cordialement

  48. paux says:

    Bonjour
    Les délai de contestation d’AG de deux mois est il repoussé en raison de l’état d’iurgence sanitaire reporté au 1er juin 2021 ?

    1. CoproConseils says:

      Non.

  49. RAUCH says:

    Bonjour
    Présidente de l’ASL des copropriétaires d’un petit lotissement, j’ai effectué un sondage préalablement à une AG avec vote par correspondance au sujet de l’élagage de micocouliers qui bordent la voirie du lotissement de 9 lots et qui sont trop touffus, demande un énorme ramassage de feuilles à l’automne (sur la voirie de la copro mais aussi sur un lot) et dont les racines commencent à soulever le goudron. 2 proprios dont les terrains ne sont pas à côté de ces arbres refusent que l’ASL finance cet entretien. Mais suis-je obligée de passer par un vote puisqu’il s’agit d’espaces verts du lotissement? Et Si l’élagage est voté à la majorité, dois-je attendre les 2 mois de délai pour les recours alors que cette taille doit se faire avant le printemps? Les 2 opposants peuvent-ils d’ailleurs s’opposer alors qu’il s’agit de l’entretien d’espaces verts communs? On aura le même problème s’il faut entièrement couper ces arbres et les remplacer par d’autres moins destructeurs… Et bien sût ce genre de travaux est irréversible… Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Comme souvent en ASL, tout dépend des statuts de votre ASL.
      Il ne nous est pas possible de vous répondre dans échanger avec vous. Vous pouvez prendre rendez-vous avec un expert si vous le souhaitez.
      Cordialement

  50. Pascale M. says:

    Bonjour et merci pour ce site bien utile,

    Depuis le 6 mars 2020, le contrat de mon syndic de copropriété a expiré. Etant hors du cadre de l’ordonnance 2020-304, celui-ci à tout simplement continué d’exercer comme si de rien n’était malgré ma mise en garde.
    Aucune AG n’a été convoquée dans les 21 jours avant la date d’expiration du contrat et le conseil syndical à continué, à l’insu des copropriétaires, de valider des comptes et devis.

    Aujourd’hui, une AG en visioconférence est (enfin) prévue pour le 8 mars.
    La copropriété étant grande, il me semble difficile que tous les copropriétaires puissent s’y connecter dans de bonnes conditions.
    Problème, aucun formulaire de vote par correspondance n’a été fourni avec la convocation sous prétexte, après ma réclamation, que, je cite : ” Nous vous informons que l’outil choisi pour l’assemblée générale en accord avec le conseil syndical est la visioconférence.
    Le vote par correspondance n’est pas une obligation si la visioconférence est mise en place.”.

    J’ai fait mettre à l’ordre du jour le vote contradictoire d’un autre syndic mais, à sa lecture, je constate que le syndic échu met au vote “la désignation de son syndic”, sous entendu “renouvellement” et ce, un an après la fin du contrat, puis conditionne le vote pour le candidat syndic à ce renouvellement.

    Questions : les formulaires de vote par correspondance peuvent-ils être optionnels selon le bon vouloir du syndic ?

    La formulation du vote du syndic ne devrait-elle pas être la suivante : “désignation d’un syndic”, avec votes successifs sans condition d’un quelconque renouvellement ?

    En vous remerciant
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre syndic prend ses aises avec les lois et règlements.
      Tout est contestable. Allez devant un tribunal.
      Cordialement

  51. Malou says:

    Bonjour,
    Nous avons voté en AG des travaux qui sont payés. Le syndic à reporté cette somme sur les charges communes afin d’utiliser la somme payée en AG pour d’autres travaux dont nous n’avons jamais eu connaissance (arrangement entre le syndic et le président du conseil syndical).
    Peut-il modifier un PV d’AG ?
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Aucune modification n’est acceptable. Aucun arrangement n’est acceptable. Seules les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires sont valides.
      Le PV doit être signé en séance par le président de séance et être conforme à ce qui s’est déroulé en séance. C’est le travail du scrutateur que de le vérifier.
      Pour les AG par correspondance, le président de séance doit vérifier que le PV est bien conforme à tous les votes exprimés par correspondance.
      Le PV qui est ensuite remis aux copropriétaires doit être conforme à l’original.
      Si ce n’est pas le cas, il faut aller devant le tribunal.
      Cordialement

  52. Corinne says:

    Bonjour

    Lors de notre AG par correspondance du 29/01/2021, le syndic a validé la candidature d’un concubin d’une copropriétaire.

    Le syndic n’a pas respecté l’article 21 de la loi 65-557 du 10/7/65

    La vérification de recevabilité de la candidature n’a pas été effectuée par le Syndic qui indique que la loi Élan ne lui permet pas d’exiger la preuve de son statut de concubin

    La résolution a donc été adoptée

    Une autre résolution a désigné le syndic pour l’année 2021. Ils ont été élus grâce à des formulaires de votes défaillants ; le syndic a envoyé avec la convocation à l’ag un formulaire de vote erroné sur une résolution sans vote concernant l’élection du Conseil Syndical

    Le syndic a renvoyé un formulaire rectifié après coup

    6 copropriétaires ont utilisé malgré tout le premier formulaire de vote erroné

    Le syndic a compté ces 6 formulaires de vote défaillants pour pouvoir être élu

    Quels sont nos recours ?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous êtes sur le bon article. Contestation devant un tribunal avec un avocat dans les deux mois qui suivent le PV à condition d’avoir été notée absente ou opposante.
      Cordialement

  53. Jerome L says:

    Bonjour et merci pour cet espace d’échanges.

    Des travaux ont été votés lors de la dernière assemblée (aout 2020) devant intervenir sur les murs porteurs mais aussi sur un toit terrasse. Considérés comme des travaux « de grosses réparations » au titre de l’art. 606 du Code Civil ; ces derniers doivent donc être approuvés à la «  majorité des copropriétaires », y compris les nus-propriétaires qui doivent également être convoqués à l’A.G., ce qui n’a pas été fait.

    Pouvons-nous demander l’annulation des décisions prises lors de cette assemblée générale malgré le délai des 2 mois passé et comment ?
    En tant que co-propriétaire, ai je le droit de ne pas m’acquitter des appels de fonds concernés par les travaux compte tenu du vice de forme mentionné précédemment ?
    Quel recours à le Président du Conseil syndical qui s’est vu refuser la tenue d’une assemblée extraordinaire par le Syndic de copropriété ?

    En vous remerciant,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La contestation d’une décision d’AG notamment concernant un défaut de formalisme, ne peut se faire que dans le cadre de l’article 42. Donc dans le délai de deux mois. La contestation n’est jamais suspensive du paiement des charges.
      N’importe quel copropriétaire peut exiger du syndic qu’il tienne une AG. Article 17 1 AAA de la loi de 65.
      Cordialement

  54. Blo says:

    Bonjour, je reçois des rappels pour accepter le PV de la dernière AG de ma copropriété. La présidente du syndic “bénévole” a programmé visiblement un rappel tous les samedis à 8h je reçois une notification sur ma boîte mail. Ma question est la suivante est ce que je peux refuser d’accuser réception de ce PV ? Je ne suis pas d’accord sur la gestion de la copropriété qui est tenue par une et unique personne sur tous points décisions résolutions actions…elle décide de tous et se couvre en aillant prit des pions au conseil syndical les pauvres je suis passée par cette emprise victime de cette sorcière manipulation et j’en passe. Dès lors que tu contredis cette personne elle fait en sorte de te pourrir la vie. Gros gros litige dans ma copropriété aucun dialogue possible ni de discussion ni de conciliation possible. On est dans la merde.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le fait de ne pas accuser réception d’un PV d’AG n’a aucune incidence. La seule obligation du syndic est de l’envoyer en recommandé aux absents et opposants. Ce qui a manifestement été fait.
      Cordialement

  55. Sara says:

    Bonjour

    Tout d’abord merci de votre investissement.

    Je souhaiterai savoir quels sont les recours possibles suite à la situation ci-dessous.

    J’ai demandé une ratificatication de travaux concernant la poste d’une groupe exterieur climatisation.

    La resolution n’a pas été via à l’article 25 et n’a pas été proposé via à l’aricle 24 car faut du tiers car une proprietaire qui posséde plusieurs logements a une part de tantieme elevé .

    Sachant que dans la copropriété plusieurs climatisations ont été installées sans autorisation et suivant n’importe quelles regles ( sur le toit , en facade …).

    MErci de votre aide

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le fait que des travaux similaires aient été autorisés lors d’AG précédentes n’oblige en rien le syndicat des copropriétaires à autoriser à nouveau ces travaux. Vous pouvez lire notre article à ce sujet.
      Vous pouvez remettre votre résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG autant de fois que nécessaire.
      Cordialement

  56. N says:

    Bonjour,
    Est il possible de commencer les travaux votés en AG alors qu’il y a la période des deux mois de contestation possible pour les copropriétés ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui c’est possible, mais vous vous exposez au risque de devoir tout défaire si la décision est contestée dans les deux mois et retoquée par le tribunal.
      Cordialement

  57. Linda says:

    Bonjour,
    Je viens de recevoir la convocation a notre AG prévu le 24 février par vote par correspondance. Il nous est demandé d’intégrer le cahier des charges au RC pour l’installation de climatisations. Problème : nous avons reçu le cahier des charges en même temps que la convocation (soit le 1er février). Plusieurs points me posent problème car très contraignants et surtout exige certaines contraintes très couteuses alors que d’autres solutions beaucoup moins onéreuses peuvent être proposées. Est-il normal que nous n’ayons pas reçu le cahier des charges bien avant, ceci nous aurait permis de le valider ou non de la faire modifier avant de nous prononcer sur son intégration dans le RC. Que puis-je faire ?
    Merci pour votre aide

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui le syndic aurait pu faire une consultation avant, mais il n’y était pas obligé.
      Il a donc fait au plus simple et moins onéreux pour lui.
      Vous n’avez d’autre solution que de voter contre.
      Cordialement

  58. Nicolas says:

    Bonjour,
    D’abord, votre site est vraiment super.
    J’en profite pour vous poser une colle: le syndic de ma copropriété a inscrit à l’ordre du jour de la prochaine AG la modification du règlement intérieur relative à l’harmonisation des façades (le syndic propose une dizaine de nouvelles règles esthétiques qui rendraient pas mal de changements de fenêtres, de volets ou de stores effectués ces 50 dernières années contestables).
    Le vote est prévu à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et pas à l’unanimité.
    Est-il, selon vous, judicieux d’alerter le syndic avant la tenue de l’AG, de contester dans les 2 mois après la notification du PV ou bien tout cela à la fois?
    Au plaisir de vous lire,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour, merci pour vos compliments
      A priori la majorité qui s’applique est celle du 26. Vous pouvez avertir le syndic du fait que s’il laisse se voter cette résolution à l’article 24, vous contesterez devant un tribunal.
      A noter, une modification du RC n’est jamais rétroactive. Les lots qui ont réalisé antérieurement des changements non conformes au nouveau RC ne seront pas obligés de se mettre en conformité.
      Cordialement

  59. Alex says:

    Bonjour,
    Nous ne voulons pas reconduire notre syndic. Comment cela se passe-t-il avec la procédure covid qui fait que la reunion se déroule par correspondance ? Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il suffit de voter non à la résolution qui propose de renouveler le mandat du syndic en place. Si une majorité de copropriétaire fait comme vous, ce syndic ne sera pas réélu.
      Cordialement

  60. Ata30700 says:

    Bonjour l’assemblée generale de ma copro c’est faite par correspondance, la date limite d’envoi étais le 12 janvier, j’ai donc envoyer mes votes le 12 janvier et appeler mon syndic pour accusé reception de mon courrier electronique (sans succès malgrer plusieurs appels).
    Aujourd’hui j’apprends que mes votes n’ont pas été comptabiliser, puis-je contester ??

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui vous pouvez contester, car vous avez été considérée comme absente.
      Cordialement

  61. Cyrille says:

    Bonjour,
    La derniere AG s’est tenu apres un vote par correspondance. Je viens de recevoir le compte rendu et mon vote n’a pas ete pris en compte. Le syndic me dit ne pas l’avoir recu , c’etait un vote par e-mail. Comment puis-je contester svp ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si la prise en compte de votre vote change l’issue du vote de cette résolution, ou bien si cette non prise en compte vous cause un préjudice, vous pouvez contester devant le tribunal avec l’aide d’un avocat.
      Cordialement

  62. Fayard says:

    Bonjour
    On était présent à AG du 26/10/2020 à 18h , plusieurs personnes étaient en retard et on était plus que 15 personnes dans une salle d environ 20m maximum avec porte fermer et fenêtres peu ouvert, suite à la couvre feu imposé à 21h on à demandés au syndicat si il peut nous donné une attestation de présence précisant l heures des nos départ mais il a dit que il ne peut pas faire.donc plusieurs personnes à quitté les lieux j juste après 20h et moi même partie environ 30min en avance et le déroulement de l assemblée était pas respecté sur le plan de covide19 et moi j ai fais opposition sur la saisie de mon appartement suite à ma charges impayé car j ai proposé de payer sur 15 jour plus que les moitiés des mes dettes.
    On a reçu les courriers de la convocation à l AG sans accusé de réception.
    Et je n ai pas reçu à ce jour la PV et quand j ai réclamé aux syndicats mon PV il m envoyer juste une preuve d envoie et aucun AR , donc est ce que je suis toujours en délai pour contester la PV en sachant que j ai redemandé au syndicat de me la renvoyer par LRAR ??,,,
    Et est ce que notre départ avant la fin suite al couvre feu est un raison valable pour contester?,,
    Je n ai jamai reçu de la syndique un courrier seul ou attaché avec la PV que nos informent q on peut contester la PV dans délai de 2 mois , donc comment on peut prouver la non réception de cette lettre ????
    Je vous remercie en avance de vos démarches
    Très cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La plupart des éléments que vous présentez ne sont pas des éléments de contestation recevables.
      Vous avez la possibilité de contester dans le cadre de l’article 42, à condition que vous soyez notée absente ou opposante sur une ou plusieurs résolutions.
      Normalement, vous devriez être notée absente par le simple fait d’avoir quitté la séance avant la fin.
      Cordialement

  63. Marie says:

    Bonjour,
    Quand des travaux sont votés en AG et qu’une vente se réalise quelques mois plus tard, qui paie ces travaux l’ancien copropriétaire qui a voté ou l’acheteur ?
    Merci pour votre réponse,
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de ce qui a été voté en AG concernant le financement des travaux.
      Celui qui paie les appels de fonds est celui qui est propriétaire au moment des appels de fonds.
      Cordialement

  64. Olfaa says:

    Bonjour
    L AG a voté pour la réalisation des travaux d etanchiete de mon balcon au moment de la réalisattion le syndic me demande de faire de nouvelles recherches or la résolution votee n indique pas cette recherche et pas de nouvel élément qui le justifié..j ai trouvé cela suspicieux..j ai refusé..le syndic a utilisé même stratégie piur annuler d autres travaux …suite a des mise en demeures .des appels de fond ont été réalisés et le syndic m’a fait croire qu il réaliserait les travaux …c etzit juste pour gagner du temps..car les travaux ne sont réalisés .le syndic a propose donc en AG une nouvelle résolution qui prévoit d’annuler celle de l année dernière et annuler les travaux au motif de mon refus de faire de nouvelles recherches. Il a précisé au propriétaires qu ils seront rembourses s ils votent pour …sans surprise les travaux sont annules . Est ce que je peux contester la nouvelle résolution ? Mes chances de gagner? Je vous remercie par avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Normalement une décision prise en AG est applicable. Seule l’apparition de nouveaux éléments peut remettre en question cette application.
      Cordialement

  65. Della Massa says:

    Bonjour,

    Notre AG a eu lieu par correspondance le 4 janvier et les convocations envoyées le 11 décembre. Nous devions faire voter une ouverture de mur porteur lors de cet AG. Ironie du sort, nous avons reçu notre convocation le 6 janvier !!! Je ne sais pas combien exactement combien nous sommes mais nous ne sommes pas les seuls. Nos travaux n’ont pas pu être votés car il n’y avait pas le quorum.
    Peut-on faire invalider cette AG ?
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est possible de contester cette AG dans le cadre de l’article 42.
      Ensuite c’est le juge qui décidera s’il convient d’invalider l’AG ou non.
      Cordialement

  66. Romain says:

    Bonjour,
    Lors d une AG exceptionnel courant décembre il a été décidé de créé une chape de béton dans les parties communes des caves.
    Les votes ont été comptabilisés à la majorité simple.
    Auraient ils du être comptabiliser à la majorité absolue ? Si oui,est il possible d engager des poursuites pour ce simple motif?

    En vous remerciant par avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce qui fait la différence entre la majorité simple ou la majorité absolue en matière de travaux c’est de savoir si les travaux votés sont de l’entretien ou de l’amélioration.
      Voir notre article sur les majorités. Des travaux ne sont pas donc pas par essence à voter au 24 ou au 25, mais relativement à la situation de la copropriété.
      Il peut donc y avoir interprétation, et par conséquent contestation.
      Oui il est toujours possible de contester, seul le juge peut trancher. Mais il sera sensible aussi à “l’intérêt à agir”.
      Cordialement

  67. Régis says:

    Bonjour, lors dune AG mon vote Contre une résolution n’a pas été pris en compte et la résolution a été acceptée alors que si mon vote avait été pris en compte elle aurait été rejetée , vote envoyé par mail au syndic car réunion réalisée sans les copropriétaires suite au COVID.
    J’ai envoyé un mail au syndic avec en pièce jointe le scan du document indiquant mes votes pour l’ensemble des résolutions pour lui demander la prise en compte de mon vote et donc l’annulation de la mise en oeuvre de la résolution concernée par mon vote contre.
    Merci de m’indiquer les démarches à suivre pour obtenir la prise en compte de ma réclamation.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La contestation d’un vote en AG ne peut se faire que dans le cadre de l’article 42, c’est à dire devant un tribunal avec un avocat.
      Cordialement

  68. Bordenave says:

    Bonjour.

    1er sujet :
    La convocation à notre AG de copropriété a été envoyée dans les délais pour une AG en présentiel le 18 novembre 2020.
    Par courrier RAR daté du 4 novembre, envoyé le 5 novembre et reçu le 6 novembre, nous apprenions que :
    “…Au vu des nouvelles restrictions gouvernementales, nous ne sommes plus en mesure de tenir cette assemblée générale en présentielle, comme cela avait été prévu, mais uniquement avec un vote par correspondance.
    Afin de permettre aux copropriétaires de voter en connaissance de cause, nous vous proposons une réunion d’information en visio, qui se tiendra le 10 novembre à 18h, où on pourra discuter des résolutions mises au vote.

    Enfin, nous vous préconisons l’envoi de votre bulletin de vote, qu’après la tenue de cette réunion…….”

    Puis-je demander au juge l’annulation de cette AG pour non respect du délai légal de convocation et surtout pour ne pas avoir indiqué le délai de réception des votes par correspondance ?

    2nd sujet :
    Un copropriétaire a voté comme moi par correspondance avant minuit le 15 novembre en envoyant ses papiers remplis, datés et parafés.
    Dans le PV d’AG reçu ce jour en RAR, il est noté absent et ses votes n’ont pas été pris en considération.Pourtant le PV est signé de la principale de copropriété et du président du syndic. Il m’a envoyé le mail qu’il a adressé à la principale de copropriété.

    Ce copropriétaire doit-il faire une action en son nom propre ?

    Pouvons-nous faire une action commune reprenant les 2 motifs de demande d’annulation soit le délai illégal de convocation et la non prise en compte des votes d’un copropriétaire ?

    Je vous remercie pour votre retour.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si l’AG du 18 novembre a été convoquée dans les délais, le fait de la transformer en AG par correspondance est valable.
      Quant à l’envoi le 15 pour le 18, ces formulaires ne pouvaient pas être pris en compte car il faut 3 jours francs entre la réception et la date de l’AG. “Jours francs” cela signifie, qu’on ne compte pas le jour de la réception, ni le jour de l’AG et qu’entre les deux il doit y avoir trois jours complets. Il aurait donc fallu que les formulaire de vote arrivent dans les bureaux du syndic le 14 au plus tard. Qui plus est, ce qui compte c’est la date de réception, pas la date d’envoi. C’est pour cette raison que nous préconisons un envoi en recommandé car le recommandé est la seule manière de prouver une date de réception.
      Vous pouvez contester, puisque la contestation est réservée aux opposants ou absents, mais il y peu de chances pour que votre action aboutisse.
      Cordialement

  69. Olga says:

    Bonjour,
    AG devait avoir lieu le 14 novembre 2020. Après l’annonce de confinement, il parait, le syndic a envoyé le mail simple proposant de tenir l’AG par correspondence. Je n’ai pas reçu ce mail. Pourrais-je contester, ou entreprendre une action contre mon syndic?
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui le passage d’AG en présentiel à AG par correspondance, doit avoir lieu au minimum 15 jours avant l’AG et les copropriétaires doivent être “notifiés” c’est à dire dans le jargon juridique avertis par recommandé (papier ou électronique).
      Cordialement

  70. velque says:

    Bonjour,
    Dans l’hypothèse où des travaux votés et appelés lors de l’AG n’ont pas été réalisés, le vendeur du logement peut-il récupérer après la vente, les montants appelés si les travaux sont annulés ? Quid au niveau de l’acte notarié et du traitement en comptabilité ?
    En vous remerciant,
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seules les avances sur travaux peuvent être remboursées aux copropriétaires vendeurs si les travaux n’ont pas été réalisés.
      Il faut donc que vous sachiez quel est le statut de ces fonds
      Cordialement

  71. ChD says:

    Bonjour,
    l’assemblée générale de copropriété de mon immeuble a eu lieu avec vote par correspondance. Nous avions demandé l’autorisation d’ouvrir une partie du mur porteur qui sépare actuellement notre cuisine de notre salon. Apparemment, la décision a été validée. Toutefois, le syndic nous invite à attendre deux mois avant de réaliser nos travaux en cas de recours ou de litige. Or, nous avons prévu de faire débuter nos travaux le 4 janvier, attendant cette date depuis des mois. 5 ouvriers et un architecte sont mobilisés pour la réfection de notre coin jour, travaux de 5 semaines.
    Ces mêmes travaux ont été déjà validés pour d’autres copropriétaires par le passé, selon les mêmes conditions que nous. Y a-t-il la moindre possibilité d’un recours ? Devons-nous vraiment reporter nos travaux ?
    Dans l’attente de votre retour.
    Cordialement.
    ChD

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre syndic vous invite et ne vous oblige pas. Mais c’est une sage invitation.
      La décision prise en AG peut être contestée dans les deux mois qui suivent la réception du PV. Si la décision est contestée, que le juge donne raison au contestataire, et que vous avez déjà commencé les travaux, vous serez obligés de remettre en état initial. C’est à vous de voir.
      Lisez notre article à ce propos.
      Cordialement

  72. gombert says:

    Bonjour,

    Mon syndic a mis à l’ordre du jour (à la demande d’un copropriétaire) une résolution pour la réunion de 2 lots, et dans sa formulation écrit qu’ils appartiennent au même propriétaire. Hors dans les documents de copropriété ils semblent appartenir à des copropriétaires différents (qui sont en couple). Je leur ai demandé de vérifier si la résolution était conforme à la loi (à minima même nom et même proportionnalité dans les droits en cas d’indivision). Pas de réponse du Syndic, l’AG s’est tenue en VPC, et à ce jour le Syndic ne transmet pas le PV expliquant que cette résolution pose problème.
    Dans ce cas de figure, est-ce le syndic qui est responsable si cette résolution n’est pas valide aux yeux de la loi car il aurait du vérifier avant ? Que doit il préciser dans le PV ? S’il ne fait rien et qu’elle est votée en l’état, le recours doit il être fait vers le Syndic ou le syndicat des copropriétaires ?
    Merci pour votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Aucune résolution n’est invalide de plein droit. Il faut la contester.
      Il est toujours possible de contester une décision d’AG à condition de satisfaire aux pré-requis imposés par l’article 42.
      Le recours ne se fait ni vers le syndic, ni vers le syndicat des copropriétaires, mais devant un tribunal avec un avocat.
      Ensuite c’est le juge qui décide.
      Cordialement

  73. GGERARD says:

    Bonjour,
    l’A.G. vient d’avoir lieu par correspondance, et mon vote sur 2 points à été modifié dans le PV. Ma voie était “abstention” et je me retrouve dans le PV comme “ayant voté POUR”. Est-ce normal ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas du tout normal.
      Il faut absolument revérifier les votes pour savoir si cela a permis de faire basculer des majorités.
      Cordialement

  74. Anette says:

    Bonjour,
    Je fais partie d’un syndicat de copropriétaires et on est 3. Le pb c’est qu’ils bloquent à chaque fois mon vote. J’en ai marre!
    Que faire?
    Cdt

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est le principe de la majorité. Si les deux autres copropriétaires représentent la majorité des tantièmes, il est normal que leurs décisions l’emportent.
      Si par contre vous subissez un préjudice du fait de leurs décisions, vous avez le droit de contester dans le cadre de l’article 42, c’est à dire dans les deux mois de la réception du PV d’AG et devant un tribunal avec un avocat.
      Cordialement

  75. jean luc says:

    bonjour
    copro de 150 lots dont 30 chauffés par gaz individuel avec citerne collective propane,les charges de gaz sont réparties en fonction de compteurs individuels gaz.Certains compteurs étant à l’intérieur des appartements sont soi disant relevés par les propriétaires occupants et transmis verbalement au syndic .Faisant partie du CS je me suis aperçu récemment que les conso annoncées par certains sont fantaisistes (à leur avantage et ce depuis au moins 5ans );lors de la dernière AG j’ai voté (seul) contre l’approbation des comptes (et surtout de la répartition des charges)Ces comptes ont été approuvés à la majorité .Nous avons de plus changé de syndic lors de cette dernière AG .Le nouveau syndic me dit qu’il n’y a pas de recours ;Qu’en est t il exactement ?? (les comptes au global sont justes car le prestataire de gaz facture ses livraisons au global. Seule la répartition est fausse et la majorité des utilisateurs de gaz paie pour quelques autres qui déclarent des consommations inexactes) ;Merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est un problème assez courant malheureusement et d’autant plus difficile à résoudre que le contrôle ou la contestation coûte en général très cher.
      Votre syndic a d’une certaine manière raison, d’autant que les répartiteurs sont dans les parties privatives.
      Cordialement

  76. Guerineau says:

    Dans notre copropriété (72 propriétaires) notre syndic a embauché en 2016 un employé d’immeuble à mi-temps.A fin 2019 celui-ci cumule 47 jours de congés!
    De plus il effectue des travaux dissimulés dans la résidence à la demande du syndic et pour son compte personnel.Nous avons demandé (5 propriétaires)que cela cesse pour ne pas être complices de ce travail hors la loi! Il n’a pas d’assurance, pas d’habilitation etc… De plus l’AG à voté pour un local pour lui aux frais de la copropriété afin de mettre ses outils!!! Que pouvons nous faire?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic est responsable de la gestion du personnel. Ce n’est pas la responsabilité de la copropriété.
      Si vous soupçonnez du travail dissimulé, vous pouvez avertir l’inspection du travail.
      Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à nous consulter.
      Cordialement

  77. Lewis says:

    Bonjour Monsieur,

    Je suis copropriétaire dans un appartement et à cause de la situation covid-19 j’ai envoyé mon vote par courrier concernant notre retard GA 2020. Mon vote a été envoyé à Foncia, une entreprise sollicitée par notre syndicat pour faire notre administration etc. de mes votes étaient corrects, mais évidemment les votes que Foncia et le syndicat n’aimaient pas, ils entrent incorrectement et en leur faveur.

    Les votes qu’ils ont modifiés n’auront pas d’incidence financière sur moi.

    Cela vaut-il la peine d’être poursuivi et légal?

    Merci de bien vouloir

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori, pour aller devant un tribunal il faut avoir un intérêt à agir. Mais les préjudices ne sont pas forcément directement financiers.
      Difficile de répondre avec si peu d’informations.
      N’hésitez pas à nous consulter pour une réponse plus personnalisée.
      Cordialement

  78. Christophe says:

    Bonjour,
    Nous sommes une majorité de copropriétaires et voudrions revenir sur le choix d’une entreprise de ravalement de façade, ayant trouvé deux fois moins cher. Le syndic ne veut pas valider une assemblée extraordinaire (pourtant nous avons + de 50%) au prétexte que le budget a été voté en AG et que le choix de l’entreprise a été fait par le conseil syndical. Les travaux n’ont pas commencé, l’appel de fond n’a même pas été envoyé. L’AG Extraordinaire était elle la bonne façon de procéder ? Quels sont nos recours face à ce syndic ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui c’est la bonne solution.
      N’hésitez pas à nous consulter pour des conseils plus personnalisés.
      Cordialement

  79. S. HUE says:

    Bonjour,
    Je suis copropriétaire dans un immeuble situé en France, et réside à l’étranger. La dernière AG de copropriétaires de cet immeuble s’est tenue le 12 octobre 2020. Ne pouvant y assister, j’ai donc envoyé au syndicat, le 9 septembre 2020 – soit 1 mois avant la date de l’AG -, mon pouvoir daté et signé, avec consignes de vote (datées et signées et également). Sur ces consignes, j’ai clairement indiqué mon vote “contre” concernant 2 résolutions. Or, je viens de recevoir le PV de l’AG, et ces deux résolutions – pour lesquelles j’ai voté contre – apparaissent comme “adoptées à l’unanimité des présents, représentés et ayant voté par correspondance”. Mon pouvoir et mes consignes semblent pourtant bien avoir été reçus par le syndic, car, sur le PV de l’AG, mon nom n’apparait pas dans la liste des “absents non représentés et n’ayant pas participé aux votes des résolutions à l’ordre du jour”. J’ai aussitôt envoyé un mail au syndic afin d’obtenir une explication, mais – alors que d’habitude ils sont toujours très réactifs – cette fois-ci ils tardent à me répondre…
    Un recours est-il possible dans ma situation ? Et surtout, cela en vaut-il vraiment la peine ? Je vous avoue que je me sens non seulement trahi, mais aussi assez impuissant depuis l’étranger… D’avance merci si vous pouvez me conseiller
    Bien cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si ça peut vous rassurer le fait d’être à l’étranger ne change rien.
      Vous pouvez lire notre article à propos des mandats. Il répond à l’ensemble de vos questions.
      En résumé, en priorité il ne faut jamais envoyer un pouvoir non nominatif. Il peut être remis à n’importe qui.
      Ensuite, le mandataire est libre de voter “en son âme et conscience”, y compris si c’est à l’opposé des consignes de votes du mandant.
      Concernant un recours, nous n’avons pas assez d’information sur la situation pour vous conseiller, mais le plus important c’est surtout, pour la prochaine fois, de trouver une personne de confiance qui vous représente correctement en AG. Vous pouvez donner votre mandat à n’importe qui, même non copropriétaire, mais surtout pas un mandat en blanc au syndic.
      Cordialement

  80. David Helas says:

    Bonjour,

    Déjà, merci pour vos articles.
    Je suis membre d’un syndic de copropriété, d’une AFUL. Nous avons reçu une résolution d’un copropriétaire, le sujet est la création d’un mur en limité de propriété, il est écrit explicitement dans la cahier des charges qu’il faut l’accord du voisin (il y a eu un refus), qu’il soit conforme à un modèle (le projet n’est pas conforme), ect. Cette résolution n’est pas conforme au cahier des charges. Il n’y a pas de débat sur ce point.

    Mais que devons nous faire svp?
    – Doit on présenté à l’AG le projet ?
    – Si oui peut il être refuser sans vote car non conforme au cahier des charges ? Je ne trouve aucun article faisant référence à ce genre de situation.
    – Si il est voté et que la proposition passe, qu’en est il du cahier des charge qui dit le contraire du projet ? Pour nous le cahier des charges est un contrat.

    Nous sommes un peut démuni comme vous pouvez le voir.

    Je vous remercie par avance de votre aide.

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous êtes obligés de mettre une résolution à l’ordre du jour lorsque c’est la demande d’un copropriétaire.
      Par contre en AG, vous notez que la demande est non conforme aux statuts et qu’elle ne peut être votée.
      Notez également que nous sommes là pour épauler les copropriétaires quels que soient les statuts de leur copropriété. Pour une somme modique, vous pouvez obtenir des renseignements personnalisés tout au long de l’année. N’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  81. Hélène S. says:

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en copropriété en janvier 2020. Il s’avère que la pose de compteurs individuels d’eau froide avait été votée lors de l’AG de 2009. Cependant, la pose du compteur n’a jamais pu être effectuée dans mon appartement du fait de problèmes d’accès aux canalisations qui ne se fait que par l’intérieur de mon appartement (il faudrait pour cela casser une cloison car la trappe d’accès est située trop haute) mais également à cause de la colonne montante en pvc qui ne supporterait pas le poids du compteur et qu’il faudrait changer (colonne montante qui dessert également 2 autres appartements). Aucun des propriétaires précédents n’a effectué de travaux visant à permettre la pose d’un compteur individuel et aujourd’hui, le syndic nous demande de faire poser un compteur (via LRAR).
    Le syndic peut-il me forcer à réaliser, à mes frais, ces travaux coûteux dans mes parties privatives, sachant que notre immeuble est une construction de 1991, l’obligation d’individualisation de l’eau froide ne concernant que les constructions neuves après 2007, sur la base d’un vote en AG effectué il y a plus de 10 ans, et qu’aucun des précédents propriétaires n’a jamais réalisé, sans jamais être inquiété par une quelconque voie légale ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori vous ne pouvez pas vous opposer à la pose de compteurs individuels.
      Quand aux conditions spécifiques propres à votre copropriété et votre appartement, il n’est pas possible d’engager notre avis sans avoir examiné auparavant l’ensemble du dossier. N’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  82. Matthieu says:

    Bonjour,
    La copropriété souhaite installer des racs à vélo juste sous mes fenêtres (j’habite au rdc). J’y suis évidemment opposé, mais le vote va être très certainement en faveur de cette résolution (je suis le seul négativement affecté par la décision, tous les autres en bénéficient). Est-il possible de m’opposer avant la tenue du vote? Dois-je l’attendre ? Et ai-je le droit de m’y opposer, si une grande majorité est pour?
    Merci !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      il est important de s’assurer que vous serez bien noté opposant à cette résolution lors de l’AG durant laquelle la question sera votée.
      Vous avez ensuite le droit de contester cette décision dans le cadre de l’article 42. Vous aurez alors la possibilité d’expliquer au juge le préjudice que vous subissez et lui demander d’annuler cette disposition.
      Cordialement

  83. E PASCAL says:

    Bonjour,

    Des travaux ont ete votes en AG 2018 pour un Montant de 60 000 euros.

    En AG 2020 , il a été présenté une résolution pour ces mêmes travaux terminés pour « approbation d un dépassement de 4 000 euros » , en indiquant un montant total travaux de 73 000 euros ….( ce qui en fait un dépassement de 13 000 euros)

    En ÂG 2020 j ai été le seul à m être opposé à cette résolution. Les autres co propriétaires appelés à voter sont membres du CS et ont fait bloc en votant pour.

    Je précise que :
    – le CS a mandat pour engager des dépenses à hauteur de 10 000 euros
    – il n a pas été mentionné ni en AG2019, ni en ÂG 2020 que le CS avait donné un quelconque accord d engagement de dépenses pour ces travaux ( meme si je pense qu un membre du CS a donné un accord pour 9 000 euros, mais cela n a jamais été précisé)

    Puis je contester cette décision ? ( je suis dans les delais)

    Je précise que je n étais pas d accord pour les travaux complémentaires qui ont engendrés ce surcoût d ou ma volonté de contester cette résolution.

    (Pour information :Malgré mes demandes par courriel avant l AG 2020, je n ai pas pu avoir les explications que je demandais ( je soupçonne des décisions d engagements de travaux non conformes)… on me renvoie vers l architecte qui ne répond pas.)

    Merci par avance pour vos conseils
    E. PASCAL

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est toujours possible de contester une décision d’AG à condition d’avoir été noté opposant ou absent et d’être dans les délais.
      Il faut également subir un préjudice, ce qui est le cas puisque vos charges vont augmenter d’autant.
      Attention, il faut le faire devant un tribunal et avec un avocat. Un simple courrier fut-il recommandé ne suffit pas à contester.
      Cordialement

  84. DT says:

    Bonjour
    Ma copropriété souhaite vendre la loge de gardienne mais pas au plus offrant !
    Ils se sont arrangés « entre copains » syndic y compris
    Comment prouver au tribunal cette entente ? Et surtout est ce c’est une obligation de vendre au plus offrant ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, il n’est pas obligatoire de vendre au plus offrant. Le principe de la vente doit être décidé en AG. L’AG décide de donner mandat à un agent immobilier pour réaliser la vente, il se peut que ce soit le syndic. Il faut vérifier les conditions du mandat donné par l’AG. S’il est précisé noir sur blanc “au plus offrant” alors il faut respecter cette clause, mais elle n’est pas obligatoire.
      Cordialement

  85. DL says:

    Bonjour,
    Lors de la dernière AG de ma copro, le syndic a considéré que ma résolution de demande d’octroi de jouissance exclusive de partie commune, soumise à l’article 26 (double majorité) ne pouvait pas être passée au vote car les copropriétaires présents et représentés n’étaient pas assez nombreux car inférieur au 2/3 des copropriétaires.
    Nous étions 11 (dont 2 représentés) sur 17 copropriétaires.
    Hors, il me semble que la double majorité veut dire :
    – que la majorité des copropriétaires doivent être présents ou représentés (soit dans mon cas 50% de 17 + 1 = 9,5 (soit 10).
    – que les votes POUR doivent représenter les 2/3 des tantièmes de l’ensemble des copropriétaires (ce qui aurait pu être le cas).
    Pouvez-vous me confirmer ?
    Si tel est le cas, quel est mon recours face à l’erreur du syndic, qui me porte préjudice ? Et dois-je attendre le PV de l’AG ?
    Merci d’avance pour votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut forcément attendre le PV d’AG qui vous permettra de vérifier que les présents et représentés pouvaient atteindre les deux tiers des tantièmes.
      Ensuite il est possible de contester dans un délai de deux mois à compter de la réception du PV devant un tribunal et avec un avocat.
      Cordialement

  86. NADIA says:

    bonjour,
    je suis résidente dans une copropriété de 57 lots donc 25 villas.
    un copropriétaire de villa a installé une véranda bioclimatique avec rattachement sur le mur de façade de cette dernière il y a environ 5 mois, cela vient à l’encontre de l’esthétique de la façade…..
    ce copropriétaire n’a pas demandé à ce que son dossier passe en assemblée générale il a obtenu l’aval de la gestionnaire du syndic par un simple mail et en oral au moment de l’installation de cette véranda, ni le Conseil Général n’a été au courant ni les résidents.
    pourriez vous me dire si cela est légal, car sa villa est proche du domaine public
    ne fallait il pas qu’il demande également à la mairie ?

    par contre un autre a fait fermer sa véranda (non habitable) entièrement et désormais il signale des infiltrations dans celle-ci…. cela peut il etre pris en compte puisque au dessus de sa véranda il y a un occupant avec terrasse ?
    merci de votre réponse quant à mes demandes
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Impossible de vous répondre, cela dépend des statuts de votre copropriété sachant qu’elle est composée en partie de villa.
      Cordialement

  87. grasswill says:

    Bonjour ,

    Petite questions nous sommes un copropriété de 30 appartements , et aujourd’hui notre règlement intérieur stipule que nous devons avoir un syndic principal et deux secondaire mais aujourd’hui nous voudrions au vue de notre petite copropriété changer notre règlement intérieur pour n’avoir plus qu’un seul syndic afin de réduire les frais , mais comment devons nous faire et est-ce légalement possible merci d’avance .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui c’est légalement possible. Normalement ces dispositions ne dépendent pas du RC. Articles 27 & 28 de la loi de 65.
      Il faut mettre à jour le RC. Profitez des dispositions de la loi ELAN.
      Par contre il n’est pas possible pour nous en trois lignes de commentaires de vous indiquer la marche à suivre sans connaître votre copropriété ni son RC.
      N’hésitez pas à nous demander un devis pour une aide plus personnalisée.
      Cordialement

  88. Florence says:

    Bonjour
    Que se passe-t-il lorsque le syndic de copropriété envoie le PV de l assemblée une année après sa tenue et que l’assemblée générale en deuxième lecture ne porte ni le nom des copropriétaires présents ni le pourcentage qu’ils détiennent
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le PV doit être envoyé dans le mois qui suit l’assemblée. Si vous subissez un préjudice, vous pouvez porter l’affaire devant les tribunaux.
      Si vous êtes notée absente ou opposante sur la résolution qui vous pose problème, le délai de contestation court à partir de la réception du PV.
      Le PV a l’obligation de mentionner les absents et les opposants.
      Ensuite il doit mentionner le nombre de millièmes auquel a été votée la résolution concernée. C’est tout.
      Le PV envoyé doit être conforme à celui établi en séance et signé par le président de séance.
      Cordialement

  89. Marin says:

    Bonjour
    Je viens vers vous car lors le l’AG de 2017 j’avais obtenue l’autorisation d’agrandir ma terrasse. Le syndic
    m’avait envoyé un courrier en me demandant d’attendre 3 mois avant d’effectuer les travaux car il fallait prévoir de travaux pour le changement d’une canalisation d’eau qui passe sous l’emplacement. Ce que j’ai fait. Finalement les travaux pour le remplacement des cette conduites d’eau on était effectuées après l’AG du 2018 car elle nécessite l’accord de copropriétaire. Au bout du compte le changement a était fait au mois de mars 2019. je n’ai pas pu effectuer l’agrandissement de ma terrasse en 2019. J’avais prévu de le faire au mois de mars 2020. Or malheureusement la crise Covid avec les restions de déplacement qui ont était imposé m’ont retardé de nouveau. Sachant que mon autorisation prends fin en août 2020, j’ai fais une nouvelle demande d’autorisation d’agrandir ma terrasse, qui a était refusée. Je précise que les 3 appartements qui sont à côté du mien ont les terrasse d’une largeur de 2m. Ma terrasse actuelle a une largeur de 1 m et je souhaite m’aligner sur la largeur de mes voisins soit 2m. Je trouve que c’est une refus discriminatoire. Prouvez vous me donner votre avis a ces sujets si je peux faire annuler leur décisions de refus pour l’agrandissement de ma terrasse. Je remercie d’avance de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est dommage, il aurait fallu faire une demande de prolongation au syndic.
      Par contre, maintenant que l’AG a refusé les travaux, vous ne pouvez plus les mettre en œuvre.
      Il est toujours possible d’aller en justice, mais rien ne permet de préjuger de la décision du juge.
      Cordialement

  90. victor M says:

    Bonjour lors de ma candidature au CS les scrutateurs n’ont pas calculé avec exactitude le nombre de tantièmes que j’ai obtenus me privant d’un deuxième vote à l’article 24 .
    Le syndic a voulu rectifier l’erreur quelques jours plus tard dans un projet de pv en inventant un deuxième vote au cours duquel j’étais élu.refusant son offre mon nom a été exclu du pv définitif. Aucun des trois pv n’a été signé par le président de séance.
    L’annulation de l’AG ayant été demandée par un copropriétaire pour différentes raisons,le syndic a demandé aux scrutateurs de lui adresser une attestation de conformité des votes qui se sont déroulés en AG.Ce qu’ils ont fait. Je possède un exemplaire des trois PV. Puis je déposer plainte contre les scrutateurs qui m’ont probablement privé d’ètre membre du CS? y a t il un délai? Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez deux mois pour contester devant un tribunal et avec un avocat le PV qui vous pose problème à compter de sa réception
      Cordialement

  91. Thomas says:

    Bonjour,
    Le cahier des charges du règlement de notre copropriété a été modifié et approuvé par vote à la majorité absolue lors d’une assemblée générale en 2017.
    Suite à cette modification, l’article 7 qui stipulait précédemment qu'”il ne pourra être exercé dans l’ensemble immobilier aucune activité ou profession qui produirait pour les voisins du bruit, de la mauvaise odeur ou un trouble quelconque ou qui choquerait les bonnes mœurs” est devenu “il ne pourra être exercé dans l’ensemble immobilier aucune activité au profession”.
    Cette disposition est-elle légale ? Aurait-elle dû être votée à l’unanimité dans la mesure où elle touche au partie privative de chaque copropriétaire ?
    L’article 5 paragraphe 3 du même règlement stipule que”chacun des co-propriétaires aura, en ce qui concerne les parties privées qui lui sont affectées, le droit d’en jouir, d’en disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des usagers des autres maisons.”
    Existe t’il un recours pour quelqu’un souhaitant exercer une activité à domicile ?
    Merci d’avance de votre réponse, cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si une majorité impropre est utilisée pour faire valider une décision en AG il est possible de le contester, mais dans le cadre de l’article 42 uniquement. C’est à dire dans les deux mois et devant un tribunal. Cette décision prise en 2017 est désormais définitivement actée.
      Le deux paragraphes ne sont pas en contradiction, le 7 permet de préciser dans quelle condition le 5 s’applique.
      Pour pouvoir vous dire si vous avez un recours il faudrait nous confier l’étude de votre règlement de copropriété. Vous pouvez nous demander un devis si vous le souhaitez.
      Cordialement

  92. Sylviane says:

    j’ai reçu par email le compte rendu de l’assemblée générale le 23/01/202 qui a eut lieu le 22/01/2020 celui ci contient des erreurs puis je demander au syndic bénévole de le refaire .Il y a une erreur de frappe sur la date. Il ne contient pas les questions posées par moi même ni la réponse qui m’a été faite par un autre copropriétaire qui répondais cela n’est pas nécessaire ni obligatoire. Alors que l’on demandai de consulter le PLU de notre copropriété avant de poser le portail qu’ils avait voté lors de l’A.G de l’année dernière nous étions 2 contre et 5 pour. J’ avais un pouvoir et la personne m’a demandé comment ce fait il que je n’ ai pas posés les questions que l’on avait décidé ensemble cela n’apparait pas sur le compte rendu Que pouvons nous faire ? le compte rendu n’a pas été signé. Peut ton obligé la signature du président du syndic et de la trésorière qui était présente

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le PV d’AG n’est pas tenu de restituer les débats.
      Il doit rendre compte du résultat des votes qui ont eu lieu et les éventuelles réserves concernant la validité de ces décisions.
      Il est possible en séance de demander expressément au secrétaire de bien vouloir faire figurer un échange sur le PV.
      Mais ce n’est pas obligatoire.
      Le PV doit être signé par le président et le scrutateur en séance. Ensuite le PV qui est diffusé n’est pas forcément signé car il a été mis au propre. Il doit par contre être parfaitement conforme à l’original signé conservé dans les archives du syndicat.
      Qu’est ce que vous appelez le président du syndic et la trésorière ?
      Si c’est le syndic bénévole, il n’a pas à signer le PV. Si c’est le président de séance c’est effectivement à lui de signer mais personne ne peut l’obliger s’il considère que le PV contient des erreurs sur le résultat des votes.
      cordialement

  93. Lehebel says:

    Bonjour, le Syndic nous (30 copropriétaires) a adressé une convocation à une assemblée générale spéciale suite à une demande de correction de leur tantièmes et quote part émise par mon voisin et un recalcul (pourquoi ?) a été également effectué sur mon lot de telle sorte qu il y a une augmentation de 8% sur mon lot et une diminution de 2% pour le sien. Le vote doit avoir lieu selon l article 24 alors que la loi et le règlement de copropriété exigent l application de l article 26 à l unanimité. L’immeuble date de 2ans et l erreur vient probablement de l organisme vendeur (location accession), mon appartement étant plus grand que prévu suite à une modification de plan par l architecte. Par souci d équité, je suis prêt à voter favorablement mais uniquement dans un cadre légal. Que puis je faire si le vote a lieu selon l article 24. Je vous remercie pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement cette modification devrait être prévue à la majorité de l’article 26.
      Néanmoins il est possible que votre syndic s’appuie sur une disposition temporaire de la loi ELAN qui prévoit un abaissement des majorités jusqu’en 2021 pour des cas précis.
      Lisez notre article à propos du règlement de copropriété et de l’intégration des charges spéciales.
      Attention si malgré vos avertissements le syndic continue de considérer la majorité du 24 comme adéquate, vous ne pouvez contester dans le cadre de l’article 42 que si vous êtes noté opposant à cette résolution.
      Cordialement

  94. CR says:

    Bonsoir,
    La nouvelle convocation de l’assemblée générale fait apparaître l’annulation d’une résolution voter lors de la précédente assemblée par le conseil syndicale,alors que les trois tiers des approvisionnements ont été versés…ceux ci voulant voter sur la redistribution a l’ensemble des propriétaires ou en provisions pour des travaux avenir.
    Il s’agissait de finir de clôturer la résidence…ceux ci invoquant que ces frais sont inutiles et coûteux…en ont ils le droit ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout copropriétaire peut toujours demander de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale une résolution quelle qu’elle soit.
      Les copropriétaires réunis en assemblée générale devront simplement se prononcer en votant à la majorité requise.
      Si la précédente résolution qui avait été adoptée n’a pour l’instant donné lieu à aucun engagement formel ni financier auprès d’un tiers, alors une nouvelle résolution peut tout à fait revenir sur la première.
      Cordialement

  95. Martine says:

    Présidente d une ASL creee en 1984 alors que le lotissement à été fait en 1926..le cahier des charges stipule que le nombre de voix des colotis se fera au nb de metre linéaire de facade . L ASL constituée en AG en 1984 vote que les charges seront payées au lot .Ce qui se fera sans aucune objection jusqu en 2010. 26 ans.
    A ce jour 2 colotis nous assignent pour annulation de l AG 2019.Non respect du mode de vote des charges. Qu en penser ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Ce qui doit s’appliquer ce sont les statuts de l’ASL.
      A priori ils devraient être déboutés si la répartition des charges se fait conformément aux statuts.
      Cordialement

  96. NGB says:

    Bonsoir, dans le cas d’une résolution votée à l’unanimité de tous les copropriétaires (Presents ou non mais représentés), le délai de 2 mois pour effectuer la modification est il obligatoire ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Merci pour votre question qui permet de préciser un point important.
      Effectivement lorsqu’une décision est prise à l’unanimité, le délai de contestation de l’article 42 est par définition caduc.
      Ainsi si la résolution implique des travaux, le syndic peut les engager immédiatement.
      Cordialement

  97. Jean-François says:

    Bonjour,
    Mon AG a voté une résolution de travaux de peinture concernant l’etage des chambres de bonnes avec des clefs de répartition qui n’existent pas dans le règlement de propriété.
    Comment faire annuler cette résolution et dans quel délai?
    Quel est la responsabilité du syndic à cet égard?
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Cela ne peut être contesté que dans le cadre de l’article 42 c’est à dire dans les deux mois et devant un tribunal.
      Si les deux mois sont passés, c’est trop tard.
      Attention : cela ne veut pas dire que désormais cette clef de répartition existe. Elle reste illégale.
      C’est un peu comme un feu rouge. Aujourd’hui vous grillez un feu rouge, personne n’a rien vu, vous ne perdez pas de points. Cela ne veut pas dire que désormais vous avez le droit d’ignorer ce feu rouge.
      Quelle est la responsabilité du syndic ?
      Effectivement il a un devoir de conseil, en l’occurrence celui d’indiquer à l’AG que cette répartition est illégale.
      Si le syndic est malin, il va inclure dans le PV d’AG une phrase indiquant qu’il dégage sa responsabilité quant à cette répartition décidée par l’AG.
      Quoi qu’il soit, même s’il n’a pas prévu de dégager sa responsabilité, le délai reste de deux mois.
      Si vous êtes dans les deux mois, votre avocat a le choix d’assigner le syndicat des copropriétaires ou le syndic pour défaut de conseil … ou les deux suivant la situation.
      Cordialement

  98. Allan A. says:

    Bonjour,

    J’ai donné mandat à au président de copropriété qui a été également élu président de l’assemblée générale.
    Dans ce mandat, il y avait des instructions de vote point par point.
    A réception du P.V. de l’A.G., j’ai constaté qu’il y avait un vote d’une résolution qui avait été reporté “pour” au lieu de “contre”.
    Le mandataire a constaté également l’anomalie et a donc contacter le syndic pour indiquer que le report de voix sur le P.V. n’a pas été fait correctement et non conforme à la realité. Il reconnaît cependant qu’il n’a pas été vigilant sur la retranscription des votes (qui se font à main-levée) et qu’il a signé le P.V. en faisant confiance au secrétaire de l’A.G. qui est un employé du syndic.

    Le syndic refuse d’apporter une modification au P.V. ni d’annuler l’A.G. Est-ce qu’une demande d’annulation au T.G.I a une chance d’aboutir ou est-ce que le fait que le mandataire qui est président de l’A.G. ait signé empêche toute réclamation ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En fait ce qui “empêche” tout recours c’est uniquement le fait le président de l’assemblée générale ait signé le PV d’AG. Cette signature valide le fait que le PV est conforme à ce qui s’est réellement passé en AG. Ensuite si sur ce vote précis, vos tantièmes permettent de faire changer diamétralement la décision de l’AG, si ce vote vous porte préjudice et si vous pouvez rassembler des témoignages permettant d’attester que le syndic a intentionnellement modifié ce qui a été voté en AG. Alors vous pouvez envisager de porter l’affaire devant les tribunaux, mais sans aucune garantie de succès. Et tout cela évidemment dans le délai de deux mois de l’article 42.
      Cordialement

  99. J. S. Louis says:

    Bonjour,
    La Poste a interverti deux avis de passage d’un PV d’AG. La lettre a mon nom a été délivrée à un autre copropriétaire. Lorsque j’ai voulu retirer la mienne, le numéro de l’avis de passage à mon nom était celui d’une lettre à un nom différent et la Poste l’a gardée. Les gens du cabinet de syndic avec qui j’ai déjà eu des accrochages (je leur ai fait annuler le vote d’une résolution illégale lors d’une AG en attaquant au tribunal) se comportent comme des moins que rien et me renvoie vers la Poste. Que dois-je faire ? J’aurai le PV par un autre copropriétaire, j’essaye de récupérer ma lettre mais celui qui doit l’avoir n’habite pas dans l’immeuble et ne réponds pas. Si il y a une décision que je veux contester, quelle preuve de la date ai-je puisque je n’ai pas pas la lettre (et j’ai eu un mauvais réflexe, je n’ai pas de copie de l’avis de passage faux). Ai-je le droit de demander au syndic de m’apporter la preuve qu’il a bien envoyé une LRAR et de m’en fournir une copie? Ce n’est vraiment pas professionnel de leur part de se comporter comme ça. Mais plus rien ne m’étonne.
    Merci.

    1. CoproConseils says:

      BOnjour
      La faute provient bien de la poste. Le syndic a fait son travail, il a envoyé la convocation en LRAR. il n’a pas l’obligation de s’assurer que la lettre est bien parvenue au bon destinataire. C’est effectivement bien contre la poste qu’il faut se retourner. Vous avez le droit de demander au syndic de vous fournir la preuve de l’envoi de la LRAR. Vous pouvez leur expliquer que c’est pour votre action contre la poste.
      En tant que copropriétaire si vous n’avez pas été convoqué et que vous avez été absent, alors vous avez le droit de contester les décisions dans le cadre de l’article 42. Si le recommandé dont vous parlez est le PV d’AG, il est normal que vous ne puissiez pas produire l’avis de passage puisque vous ne l’avez jamais reçu.
      C’est le juge qui décidera.
      Mais vous, vous avez le droit d’aller devant un tribunal.
      Cordialement

  100. Christine says:

    Bonjour,
    Suite à la réception du PV d’AG nous avons constaté de nombreux points litigieux:

    – Tous les candidats au conseil syndical et les résultats des votes ne sont pas notifiés
    – Le comptage du nombre de co-propriétaires présents est différent d’un candidat à l’autre.
    – Certains votes contre ne sont pas notifiés pour cette élection
    – Il en est de même pour la prise en compte de votes contre, pouvoirs compris sur certaines résolutions
    – L’un des candidats a été fortement influencé pour être suppléant par le représentant du Syndic, alors qu’il souhaitait être titulaire, et aurait dû l’être en lieu et place d’un autre candidat qui avait recueilli le plus de vote contre. Sa présence au sein du conseil n’est donc pas légitimée d’autant que le représentant du syndic n’a pas annoncé le résultat pour chacun des candidats qui aurait validé les 6 titulaires élus par le nombre de votes comptabilisés en leur faveur.
    – Nous avions deux devis pour travaux et le devis notifié accepté n’est pas celui qui a obtenu le plus de votes favorable, en revanche, il n’y a aucune notification de résultat pour le deuxième devis.
    – Nous avons un fond de réserve pour travaux qui se libère à partir de cette année pour couvrir les travaux votés en AG, hors le PV notifie un appel de fond le 1er Janvier 2020 pour couvrir les travaux votés.
    J’envisage un recours en annulation qu’en pensez-vous?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Nous ne pouvons nous prononcer et engager notre réponse sans une étude des documents.
      Si vous souhaitez contester selon l’article 42 il faut que vous demandiez une copie conforme à l’original signé des minutes du PV d’AG et que vous vous rapprochiez d’un avocat qui de toute façon est indispensable pour contester devant le tribunal.
      L’avocat sera à même de vous dire s’il y a matière à contestation.
      Vous pouvez également nous confier cette mission, il faut pour cela nous demander un devis.
      Cordialement

  101. Melanie says:

    Bonjour j ai été présente a l assemblée générale en tant que propriétaire avec deux pouvoirs aussi , et sur le pv que je viens de recevoir je suis noté absente . Est ce que je peux contester demander l annulation ? Comment dois je procéder courrier recommandé ? Merci d avance cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de la raison pour laquelle vous souhaitez demander l’annulation et l’annulation de quoi ?
      Si une résolution à laquelle vous vous êtes opposée a été votée et que votre vote “contre” n’a pas été comptabilisé, vous pouvez souhaiter contester.
      Mais en étant absente, vous avez les mêmes droits de contestation que ceux qui ont voté contre.

      Si vous saisissez un tribunal pour faire annuler l’ensemble de l’assemblée au prétexte que vous avez été notée absente alors que vous étiez là, mais que la prise en compte de votre vote n’aurait rien changé. Il est possible que vous soyez déboutée. Le juge est souverain.
      Si par contre la prise en compte de votre vote aurait changé la donne. Effectivement, il peut être utile de contester.
      Pour prouver que vous étiez présente, il y a trois solutions : soit vous avez signé la feuille de présence, soit vous avez été notée comme opposante sur une résolution, soit vous avez des témoins.
      Attention
      La contestation dans le cadre de l’article 42 se fait dans un délai de deux mois et avec un avocat auprès d’un tribunal. Toute autre forme de “contestation” type lettre recommandée au syndic n’a aucune valeur juridique. Attention, pour contester une résolution, il faut avoir “intérêt à agir”. Si c’est purement procédurier, vous serez déboutée.
      Si vous avez besoin d’aide juridique complémentaire, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  102. MAILLARD Sylvain says:

    Bonjour,

    Notre nouveau syndic choisi en 2017 lors de l’AG n’a pas averti les fournisseurs de gaz et d’electricité de la co-pro de ce changement. Des factures assortis d’indemnités de retard de paiement ont été adressés à l’ancien syndic qui a retourné ces factures au nouveau syndic qui nous a alors facturé ces indemnités de retard. N’ayant pas eu acces à ces factures avant l’AG de 2018, je n’ai pu contester ces paiements, ce n’est que récemment que je me suis apercu de cette “surfacturation”. Je me pose alors 2 questions :
    – qui doit supporter le paiement de ces indemnités ?
    – les co-propriétaires peuvent-ils contester ces paiement en l’absence de contestation lors de l’AG de 2018 ? (la loi ELAN peut-elle s’appliquer ?)

    Merci pour vos lumieres.

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement, les pénalités de retard sont à la charge du syndic.
      Il est indispensable de vérifier qui les a pris en charge.
      Si elles ont été imputées “par erreur” à la copropriété, il faut demander au syndic de rétablir la situation … par exemple en baissant ses honoraires d’autant pour l’année suivante.
      Cordialement

  103. LACOSTE says:

    Bonjour,

    je viens de participer à l’AGO de ma copropriété. Je détenais un pouvoir (sans consigne de vote) d’un des copropriétaires. Une résolution particulière me concernant était mise à l’ordre du jour, à la demande du conseil syndical, pour m’autoriser ou non à garder le bloc moteur de ma climatisation posé sur mon balcon.
    Le vote a eu lieu (j’ai bien sûr voté “POUR”), mais la résolution a été rejetée à 1/1.000ème de voix près (!!)…
    Suite à l’AG, j’ai demandé au syndic de vérifier si le pouvoir dont je disposais avait bien été pris en compte dans les “POUR”. Il s’est aperçu que non car il avait automatiquement et par défaut, basculé dans les “CONTRE”. Si la procuration que je détenais avait été inscrite correctement dans la liste des “POUR”, cela aurait permis de revoter à la majorité de l’article 24 ma résolution, et celle-ci aurait été au final adoptée.
    Le syndic me dit qu’il aurait fallu que je rappelle à chaque vote de chaque résolution, le nom du mandant que je représentais. Sachant que je n’ai levé la main qu’une seule fois à chaque résolution, partant du principe que mon vote valait également pour mon mandant (à défaut, il est évident que je l’aurais précisé), suis-je en droit de demander lors de la prochaine AG, de remettre la résolution irrégulièrement rejetée à ce jour, au vote de la majorité de l’article 24 et éviter ainsi une action en justice?
    Merci de votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En général vous avez raison, quand on a un pouvoir automatiquement tout ce que le porteur vote est reporté sur ses pouvoirs sauf mention contraire de sa part. Mais c’est un usage, pas une loi ni un règlement. Les syndics n’ont aucune obligation à procéder de la sorte.
      Malheureusement, vous vous êtes rendu compte de ce “malentendu” après la fin de l’AG.
      Les votes ayant été validés par le président et le scrutateur, il est trop tard pour revenir dessus. C’est ce que l’on appelle la force probante du procès verbal d’assemblée générale. La jurisprudence ne laisse guère d’espoir pour que votre point de vue soit pris en compte positivement par un juge.
      Si la seule résolution portant sur votre clim était l’autorisation ou non, vous avez la possibilité de jouer la montre et de reproposer la résolution l’année prochaine.
      Cordialement

  104. RICHAUD says:

    Bonjour,

    Lors de la dernière AG de copropriété, j’ai souhaité soumettre au vote une mention pour pouvoir utiliser mon bien comme un appartement (alors qu’il était utiliser comme local commercial jusqu’à présent. J’ai été mal conseillée et J’ai donc demander par LRAR que soit voté un changement de destination pour mon lot, ce changement est voté a l’unanimité et un des copropriétaires s’y est opposé. je me suis rendu compte par la suite qu’un changement de destination n’était pas nécessaire mais qu’un changement d’affectation suffisait (vote a la majorité), j’ai été mal conseillé et me retrouve coincée avec un bien désigné pour toujours comme local alors que la demande n’avait pas lieu d’être. Est ce un motif valable pour dénoncer la décision de l’AG et faire revoter la demande sous la bonne forme a savoir changement d affectation (majorité article 25).

    Sachant que je suis encore dans le délais des 2 mois

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de ce qui est inscrit dans le règlement de copropriété.
      Il est tout à fait possible que vous n’ayez même pas besoin de demander d’autorisation pour passer de commercial à habitation. Il est assez courant que les règlements de copropriété prévoient que les RDC notamment puissent être à usage commercial ou habitation. Ça vaut le coup de vérifier !
      Si votre règlement de copropriété ne prévoit qu’une seule affectation possible à votre lot, alors effectivement il faut le faire voter en AG.
      Mais il n’est pas nécessaire de dénoncer le premier vote.
      D’abord parce que ce vote est légal et qu’il n’y a aucune raison pour qu’un juge l’annule.
      Ensuite et surtout parce que ça ne servirait à rien. Vous avez tout à fait le droit de demander AG après AG qu’une résolution soit soumise au vote de l’AG. Le fait qu’elle soit refusée ne vous enlève en rien le droit de la re-proposer l’année suivante.
      Il suffit donc de mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG une nouvelle résolution (correctement libellée) qui passera à la majorité du 25.
      Si vous êtes pressée, vous pouvez proposer au conseil syndical de demander une AGE.
      Il est possible qu’il refusent pour des questions de coût, mais vous pouvez proposer de prendre les coût de convocation de l’AGE à votre charge.
      Cordialement

  105. JPO says:

    Bonjour,
    Les faits:
    Lors de notre l’Assemblée Générale des copropriétaires, nous avons demandé publiquement au Syndic (son représentant) si les copropriétaire absents avaient fait une demande *écrite*, leur permettant de se présenter comme candidat au Conseil Syndical. Le Syndic n’a pas répondu, visiblement gêné devant l’assemblée. Nous avons réitéré notre demande, et au bout d’un long silence, le Syndic a dit un “oui” très timide.
    Prenant acte de cette confirmation, nous avons donc voté l’élection de certains membres du C.S. absent de l’AG.
    Les jours suivant j’ai demandé (par email) de nous (4 copropriétaires) fournir la preuve de cette demande écrite, ce que le Syndic a été incapable de faire. Mes échanges avec le Syndic ont duré 2 semaines, et finalement il nous a envoyé une copie PDF des feuilles de présence et procurations. Aucune demande écrite n’avait été faite. Le Syndic a commis une faute et a menti lors de l’AG.

    Nous avons donc voté, mais notre vote aurait été différent si nous avions su que certains copropriétaires absents ne pouvaient pas être candidat au Conseil syndical.

    Question 1/2:
    Je souhaite contester le procès-verbal, auprès du TGI, sur la présence de ces copropriétaires au Conseil Syndical. Avons-nous des chances que notre demande soit acceptée ?

    Le pire…
    D’autre part, 2 semaines après l’AG le Syndic nous a envoyé des document PDF montrant la demande écrite avec signature de certains copropriétaires absents. Après une étude attentive de ces documents électroniques, il s’avère qu’ils sont anti-datés, preuve à l’appuis.

    Question 2/2
    Pouvons-nous présenter une plainte au pénal contre la falsification de ces copropriétaire ? Quelles démarches ?

    Merci de vos informations,
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Une demande écrite n’est en rien obligatoire.
      Il suffit que le copropriétaire fasse acte de candidature au CS.
      S’il a téléphoné au syndic ou à n’importe quel autre copropriétaire présent pour l’informer qu’il souhaitait entrer au conseil syndical, cela suffit.
      Il n’y a aucune raison pour que vous ayez gain de cause dans le cadre de l’article 42.
      Le fait que ces personnes aient régularisé leur demande par écrit a postériori n’est donc pas un problème.
      Vous pouvez toujours déposer plainte au pénal, parce qu’on a toujours le droit de déposer plainte.
      Nous ne pouvons préjuger de la décision du juge.
      Cordialement

  106. Mathathyah says:

    Bonjour,

    Nous sommes un groupe de copropriétaires à vouloir contester la dernière AG notamment en raison de l’élection d’un mandataire au bureau de séance ainsi que du fait que le PV notifié ne reprend pas la première partie d’AG où le secrétaire était l’ancien syndic, ce qui en fait un faux en écriture.
    De plus, l’assemblée a désigné un syndic coopératif (et non voté pour l’adoption de ce mode de gestion) et le gestionnaire en titre ne fait pas partie du conseil syndical.

    Pourriez vous nous aiguiller sur la meilleure démarche suivre vu la situation.

    Bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Attention la contestation doit se faire dans un délai de deux mois à la date de diffusion du PV. Elle doit être faite devant un tribunal et elle doit être déposée par un copropriétaire noté opposant ou absent.
      Concernant la situation spécifique de votre copropriété, nous pourrions vous aider, mais il nous faudrait pour cela étudier le dossier en détail. Si vous souhaitez nous missionner, merci de nous envoyer une demande de devis.
      Cordialement

  107. Wallace says:

    Bonjour,
    Une copropriétaire conteste une décision votée à son encontre concernant la ratification des travaux réalisés sans autorisation (pose d’un bloc de climatisation extérieur sur un toit terrasse devant sa fenêtre au 1er étage d’un immeuble de 6 étages).
    Lors de l’AG ordinaire, le vote n’a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires. Une nouvelle assemblée générale a été convoquée et la résolution a été voté à la majorité de l’article 24.». Cependant, l’avocat de la copropriétaire demande la tenue d’une AG extraordinaire afin que soit revoter une 3ième fois la résolution, prétextant l’influence du CS sur la décision de vote de l’une des copropriétaires, la décision ayant été votée à 1 voix près.
    Précisions que la plaignante est également membre du CS mais n’a pas assisté aux 2 AG et s’est fait représentée.
    La demande de l’avocat peut-elle être déboutée ? Une autre résolution a été votée pour intenter une procédure en justice afin que soit déposé l’appareil en question puisque rien n’a été fait suites aux différentes mise en demeure.
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La copropriété n’a pas à se plier à une demande d’avocat.
      Seuls le CS ou 25% (en millièmes) des copropriétaires peuvent demander la tenue d’une AGE.
      Qu’il attaque devant un tribunal la décision d’AG et c’est le juge qui décidera.
      Ce sera à lui de fournir la preuve d’une quelconque manipulation des votes.
      Chercher à convaincre quelqu’un n’est pas forcément répréhensible. C’est le propre d’un débat.
      Cordialement

  108. Tanja Ka says:

    Bonjour,
    Une décision concernant la restriction d’utilisation d’un local collectif a été votée en AG alors que :
    – cette décision ne respecte pas le réglement de copropriété concernant le local collectif
    – la convocation en AG précisait expressement qu ‘il n’aurait pas de vote
    – j’étais absent le jour de l’assemblée générale.

    Y a t-il un recours en annulation possible pour cette décision ?
    Quel article peut être invoqué dans ce cas ?
    Merci
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si vous êtes dans les délais, vous êtes dans le cadre de l’article 42, vous pouvez aller au TGI avec un avocat pour contester cette décision d’assemblée générale.
      Cordialement

  109. Mod77 says:

    Bonjour,
    Je note dans la partie “s’il s’agit d’une action personnel” , jurisprudence, ceci:
    “Le copropriétaire était bien le seul à subir ce préjudice…”
    Or, s’il existe un préjudice sur des lots bien précis, exemple les lots du RdC, et qu’un seul copropriétaire fait une action au TGI pour l’erreur sur ses charges, est-ce que cette démarche sera considéré fondée par le TGI svp?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez le droit de contester dans le cadre de l’article 42 effectivement. Cela ne signifie pas automatiquement que le juge va vous donner raison !
      Cordialement

  110. Anne L says:

    Bonjour,

    Pour mon cas, le compteur d’eau chaude individuel que nous a placé le maitre d’ouvrage était dysfonctionnel, après une année le syndic me l’a signalé et j’ai fait appel a l’entreprise qui l’a placé, elle l’a remplacé mais après deux ans le syndic me signale encore qu’il est dysfonctionnel, le problème c’est qu’il y a un mois, un forfait de consommation a été voté, une résolution sous mon nom ou c’est écris eau froide = 60m3, après l’AG j’ai signalé qu’il s’agissait de l’eau chaude et non pas eau froide, elle a remplacé le texte mais n’a pas changé le forfait de consommation, ce qui devient un abus de facturation qui sera sur 3 ans, presque 1000 euros que je n’ai pas consommé. est ce que je peux contester cette résolution dont le texte a été modifier après l’AG? et quelles sont les démarches et le délai

    Merci beaucoup

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Depuis la loi ELAN vous avez 5 ans pour contester devant un tribunal votre propre répartition des charges article 42.
      Cordialement

  111. Barreyre says:

    Bonjour,
    Passé le délais l’égal de recours de 2 mois, est-il toujours possible d’invalider une ag concernant des travaux sur les parties communes (pose de velux sur la toiture donnant sur la terrasse) sachant que le pv n’a été envoyé que par mail et qu’aucun copropriétaire n’a signé ce pv a ce jour, et aussi que la mention concernant le délais de recours n’a pas été indiqué sur le pv? L’ag s’est déroulée il y a 4mois, c’est un syndic bénévole (petite copro), il n’y a pas eu d’élection de scrutateur, de secrétaire, ni même de président (aucune règle n’a été respectée)
    Merci pour votre réponse
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le délai de prescription de deux mois court à partir de la réception du procès verbal d’assemblée générale. Le procès verbal doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception. Le délai court à compter de la réception du recommandé le cachet de la poste faisant foi. Si le PV a été envoyé par email, vous avez toute latitude pour contester.
      Cordialement

  112. jacques H. says:

    un syndic menteur, malhonnete, magouilleur de procès-verbaux, etj’en passe….a réussi à faire voter, grâce à ses mensonges, le plus gros porteur de tantièmes de notre petite co-propriété pour des travaux qui n’étaient pas urgents et beaucoup plus onéreux qu’il ne devraient….ces travaux de couverture sont annoncés pour septembre ( sans aucune pécision, c’est à dire peut-etre fin du mois) je me suis opposé et j’ai contesté avec tous les arguments nécessaires cette décision, en temps voulu, mais bien que membre du conseil syndical, je suis systhèmatiquement écarté des petites réunions préparatoires….le syndic exige le versement immédiat de trois chèques…je vais de nouveau protester, mais pot de terre contre pot de fer…ai-je une chance? merci de m’éclairer JH

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Une contestation ne vaut que dans le cadre de l’article 42 c’est à dire devant un tribunal. Sinon, cela ne sert à rien. La majorité ayant voté pour.
      Cordialement

  113. QUILLET says:

    Bonjour,
    Notre AG d’ASL (37 maisons) s’est tenue le 31 janvier et la diffusion du PV seulement mi-mars. La raison du retard étant que le secrétaire de séance n’acceptait pas les incohérences du texte expurgé voulu par le syndic ; par exemple l’AG a élu le dit syndic pour 7 mois (car il a été mis en place par l’ancien syndic parti à la retraite, sans élection, sans concurrence, et à tarifications élevées ; le but de l’AG étant d’ouvrir à la concurrence au terme des 7 mois) mais au lieu des 7 mois votés, le syndic a porté 14 mois sur le PV d’AG q’il a finalement diffusé dans cette version (14 mois), sans respecter le vote de l’AG
    (7 mois) ; diffusion faite sans la signature du secrétaire de séance qui ne pouvait cautionner cette négation du vote de l’Assemblée Générale.
    Nous ne sommes rien contre ce syndic, grosse société “au-dessus” des lois (groupe à services appropriés). Porter plainte serait nous engager dans de folles dépenses et de très longs délais pour finalement être déboutés à terme, ne disposant pas, nous, de “services appropriés”…
    Verriez-vous, s’i vous plaît, une autre issue moins pessimiste ?
    En vous en remerciant par avance, meilleures salutations.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez totalement raison :
      – Ces manières sont très contestables, tout comme le mandat de ce syndic.
      – La seule solution est effectivement de le contester devant un tribunal.
      – Une procédure c’est beaucoup de temps et beaucoup d’argent, sans garantie absolue d’une issue favorable.
      Cela peut être frustrant, mais notre conseil est de ravaler son orgueil et de consacrer toute son énergie à préparer la suite.
      Commencez à chercher un contrat concurrent, négociez ces contrats, choisissez celui qui convient le mieux, envoyez le en recommandé au syndic largement dans les délais avant la prochaine AG. Préparez cette AG correctement avec les co-propriétaires (récoltez les pouvoirs, faites en sorte que les présents soient prêts à refuser un nouveau mandat à ce syndic etc…). Le jour J soyez prêts à prendre les postes du bureau de séance, secrétariat y compris etc…
      Très cordialement

  114. Jean-Baptiste says:

    Bonjour,
    Je me permets de vous contacter car à l’ordre du jour de notre prochaine AG, il est proposé un projet de remplacement de notre verrière par deux fenêtres de toits, plus petites et espacées d’une poutre, ce qui nous fait perdre énormément de cachet. Le but étant de régler un souci d’infiltration dans l’immeuble et deux autres appartements auront les mêmes travaux. Deux de notre fenêtres sont cassées et nous avons un expert de l’assurance qui a dit qu’il fallait remplacer les fenêtres (ce que nous voulons faire). Le syndic m’a dit que si les travaux sont votés en AG nous ne pouvons les refuser, et ce, même si nous sommes les principaux concernés par les travaux et que nous ne voulons pas modifier notre appartement. Avons-nous une possibilité de recours en cas de vote des travaux ? Pouvons-nous les refuser quand même ? Pouvons-nous exclure notre appartement du cote pour ne faire réaliser les travaux que dans les deux autres appartements ?
    Merci beaucoup pour vos réponse !
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La question de savoir si vous êtes les principaux intéressés par les travaux effectivement n’entre pas en ligne de compte. Il n’y a pas de millième supplémentaires pour copropriétaire intéressé, ni de droit de véto !
      Par contre, il est faux de dire que vous ne pouvez pas contester.
      Lors de l’AG, vous devez voter contre et bien vous assurer que vous avez été noté comme opposant (important). Dans la foulée, si les travaux qui vous incommodent sont votés, vous contestez devant le TGI (attention au délai de 2 mois).
      Ensuite c’est le juge qui tranche.
      Si le juge venait à les confirmer, alors là seulement vous ne pourriez vous y opposer.
      Par contre dans aucun cas vous ne pouvez exclure votre appartement de la copropriété.
      Ce que vous pouvez éventuellement faire, c’est proposer de prendre à votre charge le différentiel de prix entre les travaux qui pourraient être votés et ceux qui vous conviennent.
      Si vous devez aller devant un tribunal, faites vous aider d’un avocat spécialiste de la copropriété.
      Cordialement

  115. beguin liliane says:

    En AG nous avons voté pour le ravalement 201126,60 euros.Le maitre d’oeuvre a omis la rénovation du toit terrrasse.
    Un devis de refection a été établi pour environ 14000 euros. Le ^président du Conseil syndicale( qui ne possède pas de terrasse)
    ne veut pas appliquer le règlement de la copropriété qui stipule bien balcons terrasses et barre d’appui portes de garages

    quoi que faISANT PArtie de la propriété privative de chaque propri étaire seront entretenus , y compris la peinture dans les< mêmes conditions que les parties communes LE CONSEIL SYNDICALE VEUT FAIE R2GLER LA FACTURE par les 8 propriétaires sur 43.Il veut une AG pour vote, bien en tendu étant en minorité il demandera l;application de AG .Pouvons nous refuser de payer Cet oubli est une faute dont nous ne sommes pas responsables puvons nous exiger le respect du réglement, qui est d'ailleurs déposé chez le n otaire et le syndic. la prochaine AG doit avoir lieu 20/3 0630935685 Tel

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement, un vote en AG ne peut suffire pour modifier une répartition des charges à l’encontre de l’application du règlement de copropriété.
      Si cette résolution est votée en AG, les copropriétaires lésés doivent voter contre et immédiatement contester devant un tribunal en vertu de l’article 42.
      Cordialement

  116. Claire says:

    bonjour mon syndic bénévole veut faire payer les travaux des parties communes que aux copropriétaires conçernés par les travaux, la plupart des copropriétaire sont d’accord..et non par tantième. je viens d’acheter mon logement et sur l’acte d’achat le notaire a bien précisé que tout paiement était par tantieme cela ne m’arrange pas car ayant la plus petite tantième je peux faire face aux frais.. il parle du ravalement de la facade et là je suis la principale intéressée..c’est pourquoi je voudrais garder le paiement par tantième pour les travaux des parties communes meme si cela concerne un autre batiment, est-ce que je peux m’opposer à ce réglement entre copropriétaires çoncernés pour les travaux.. cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le règlement de copropriété spécifie les tantièmes de chaque lot.
      Le syndic tout bénévole qu’il soit, a l’obligation de les respecter.
      S’il ne respecte pas les clefs de répartition précisées par le règlement de copropriété dans la répartition des charges quelles qu’elles soient, il faut lui faire comprendre. Soit en lui montrant le règlement de copropriété en AG, soit devant le tribunal. Pour cela il faut que vous soyez notée opposante et vous allez devant le TGI en annulation.
      Cordialement

  117. sotto says:

    Bonjour,

    Je viens de lire pour la première fois votre site dans lequel je n’ai malheureusement pas trouvé la réponse à ma question qui est :
    un copropriétaire peut-il dire qu’il n’a pas été informé régulièrement de l’envoi d’un ordre du jour d’Assemblée Générale Ordinaire parce qu’il a été fait au nom de Monsieur et Madame alors que seul Monsieur est concerné et qu’il y a bien un paraphe de réception sur l’avis de réception d’envoi ?

    Merci par avance de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour pouvoir vous répondre avec certitude il faudrait pouvoir vérifier plusieurs points : Est ce que seul Monsieur est propriétaire ? Quel nom est noté sur l’acte de vente ? Est ce que la lettre a bien été envoyée à Monsieur et Madame ? est ce que Madame a une procuration ? etc …
      Ce serait effectivement un vice de forme, vous pouvez faire annuler l’ensemble de l’assemblée générale. Il faut pour cela être dans les délais et aller devant le TGI.
      Cordialement

  118. COMBROUZE Marcel says:

    Depuis plusieurs années nous avions un syndic bénévole pour 6 copropriétaires (2 lots)tout se passait très bien sans tenir compte des tantièmes (on divisait par 6 les frais communs). Puis celui-ci a démissionné et nous avons maintenant un Syndic depuis peu. Lors de l’envoi du compte-rendu de l’AG auquel était joint les copies des règlements de copropriété des 2 Lots dont le mien Lot nº1, qu’ils n’étaient identiques et qu’ils n’etaient pas conformes , les surfaces des appartements du Lot Nº2 sont inférieures à la réalité ,ce qui me cause un préjudice au niveau des tantièmes. Le Lot nº 2 a été surélevé sans modifier les tantièmes du Lot nº 1. J’ai envoyé une lettre RAR au Syndic pour non conformité des règlements de copropriété et demander une modification à l’amiable lors de la prochaine AG.
    Si je n’ai pas gain de cause à l’AG, puis-je faire annuler l’ AG ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez fonctionné “à l’amiable” durant des années. Vous considérez que tout se passait bien.
      A ce jour vous êtes malgré tout lésé par le fait que les modifications du lot 2 n’ait pas été enregistrées dans les règles.
      Votre syndic a l’obligation d’appliquer le règlement de copropriété et d’en respecter les clefs pour la répartition des charges, y compris si celui-ci est erroné.
      Il en va de sa responsabilité professionnelle.
      Vous ne pouvez pas faire une modification “à l’amiable” du règlement de copropriété. Il faut le mettre à jour dans les règles et avec l’intervention d’un géomètre expert.
      Vous pouvez demander à votre syndic de mettre cette résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG.
      Si la résolution est refusée, vous pouvez engager une procédure contre le syndicat des copropriétaires.
      A priori il n’y a aucune raison, dans ce que vous décrivez du moins, qui permette de faire annuler cette AG.
      Effectivement vous êtes contre la répartition des charges, mais celle-ci est conforme au règlement de copropriété.
      Cordialement

  119. Nathalie 92230 says:

    bonjour
    le conseil syndical de ma copropiete veut faire voter des travaux afin de réaliser un local à scooter juste derrière mon bâtiment. est il possible de faire annuler cette demande sachant qu il y a d autres lieux moins nuisibles dans la copropriété?
    cdt
    Mme g

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La copropriété est une petite démocratie et si la majorité requise vote ces travaux vous n’aurez pas grand chose à faire contre. Vous pouvez contester une décision d’assemblée générale à condition que vous soyez comptée absente ou opposante et que vous ayez intérêt à agir. Il faut donc saisir le TGI et démontrer votre préjudice. Ensuite c’est à l’appréciation du juge.
      Cordialement

    2. Nathalie 92230 says:

      merci de votre réponse rapide

  120. chafik says:

    Bonjour
    J ai demande une AG extraordinaire, cependant l AG n a pas pu avoir lieu car le chorum n a pas ete reunit.
    Le syndic de copropriete n a pas nomme de president en seance, ni de scrutateur, et a indique que l ag ne pouvait avoir lieu.
    aucun pv en seance n a ete signe.
    est ce legal ? puis je contester en justice.
    La dernier fois j etai scutateur, ils ont envoye le PV de L ag faisant fis de ma signature.
    Est ce legal

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour ce qui est de l’AG où vous étiez scrutateur, c’est parfaitement légal. Seule la signature du président de séance est obligatoire. De plus le PV d’AG diffusé peut tout à fait ne comporter aucune signature et la mention “conforme à l’original” suffit car le syndic détient l’original avec toutes les signatures. Évidement il faut que le pv diffusé soit effectivement conforme à l’original !!
      Concernant votre AGE avortée faute de quorum. Effectivement le syndic aurait prendre le temps de la paperasse, mais cela n’aurait rien changé au fait que les résolutions n’auraient pu être votées faute de quorum. Nous supposons qu’aucun PV n’a été diffusé puisque l’AG n’a pas réellement eu lieu.
      Pour contester en justice, il faut que vous ayez intérêt à agir. Il faudrait donc pouvoir démontrer que le fait que le syndic ait prématurément interrompu l’AG soit la source de votre préjudice. Sachant les délais de traitement de ce genre de dossier, vous avez meilleur compte à demander dès à présent en LRAR de mettre votre résolution à la prochaine AG. Puis aller expliquer aux autres copropriétaires la nécessité d’être présent en assemblée générale et les convaincre de voter Oui lors de l’examen de votre résolution !
      Cordialement

  121. GUI says:

    Bonjour,
    je suis copropriétaire dans un immeuble de 4 copropriétaire géré par un syndicat bénévole.
    On vient de recevoir le PV d”AG dont nombres de résolution ne refletent pas les votes décidés en AG. La répartition des votes a été modifiée. Elles sont en notre défaveur notamment pour des travaux. Quelles sont nos actions possibles en mettre en place pour faire valoir nos droits. Nous étions scrutateur lors de l’AG et accompagné de notre avocat.
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si vous étiez scrutateur, vous avez du vérifier la bonne mention et l’exactitude des résultats des votes notés sur le PV d’AG que vous avez signé en séance.
      Si sur l’original les votes sont en votre faveur et que sur le PV distribué les votes sont en votre défaveur, vous pourrez très facilement prouver qu’il y a eu manipulation.
      Par contre, si vous et le président de séance (car c’est surtout la signature du président de séance qui compte) avec signé en séance le PV d’AG sans vérifier et que sur l’original les résultats sont d’ores et déjà en votre défaveur. Vous n’avez pas de recours.
      Dernière solution, le PV n’a pas été signé en séance, mais après.
      C’est illégal.
      Si vous souhaitez contester il faut le faire rapidement dans le cadre de l’article 42. Il vous faudra également des témoignages. Celui de votre avocat par exemple, mais pas seulement. Celui du président de séance serait idéal !
      Cordialement.

  122. Liline says:

    bonjour
    Ne pouvant me rendre à l’AG de la résidence j’ai envoyé un pourvoir blanc au syndic pour qu’il le distribue lors de l’AG.
    j’ai pris soin de noter mes décisions pour tous les points abordés pour l’AG. Hors le mandaté n’a tenu compte d’aucune de mes directives.
    A la réception du PV de l’AG j’ai appelé le Syndic qui me dit que le mandaté n’est pas tenu de prendre en considération mes decisions. Quel recours.
    Dans ce cas n’est -il pas préférable de ne pas envoyer du tout de pourvoir ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement le Syndic a raison, le mandaté n’a aucune obligation de tenir compte de vos souhaits de vote.
      C’est pour cette raison que CoproConseils vous met en garde : lorsque l’on décide de confier son pouvoir à quelqu’un il faut le faire auprès de quelqu’un de confiance. En donnant un pouvoir en blanc au syndic vous lui avez donné totale carte blanche. Dans ces conditions, effectivement il vaut mieux être noté absent car cela vous laisse au moins la possibilité de la contestation dans le cadre de l’article 42.
      Cordialement

  123. Pierre Vanhessche says:

    lors de notre AG en aout 2018 je me suis présenté comme scructateur
    cela n’a pas été noté dans le PV de l’AG ils ont ecrit que les deux personnes élus
    est ce que je peux annulé l’AG, est ce que cela apporterai quelque chose à la copropriete

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le PV n’a aucune obligation de noter les candidats, pas plus que les débats. Le PV consigne les décisions qui ont été prises.
      Cela ne peut donc être un motif d’annulation de l’AG.
      Vous avez raison de poser la bonne question : “qu’est ce que cela apporterait à la copropriété ?”
      Chercher à annuler une AG pour des motifs administratifs est bien souvent très long, simplement coûteux et parfaitement inutile. Sauf cas exceptionnel, les copropriétaires reconvoqués, prennent les mêmes décisions qu’à l’AG précédente.
      Cordialement

  124. Vincent says:

    Bonjour,

    En AG, de 2014, une résolution a été prise contre le remplacement d’une porte donnant accès a un local commun. Cette résolution ayant été refusée suite au résultat du vote, combien de temps faut il attendre pour redéposer le même projet, toujours en AG, ou, peut on le redéposer tous les ans ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez le redéposer tous les ans, dans les mêmes conditions comme si ça n’avait jamais été fait.
      Cordialement

  125. Mabi says:

    Bonjour,
    Je suis présidente du syndic bénévole dans mon immeuble et je suis également propriétaire d’un lot. Comment cela se passe t il lorsque je suis en désaccord avec une décision prise lors d’une assemblée générale ? Bien entendu j’ai voté contre cette décision. Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous êtes obligatoirement Copropriétaire si vous êtes syndic bénévole de votre copropriété. Mais vous êtes soumise aux mêmes règles que les syndics professionnels. Le syndic élu doit représenter la copropriété de manière indépendante et neutre. Il doit appliquer les décisions qui ont été prises en Assemblée Générales qu’elles lui conviennent ou non ! Vous avez également la possibilité de démissionner si vous ne souhaitez pas mettre en œuvre ces décisions.
      Par contre, au même titre que tous les autres copropriétaires vous avez le droit de contester dans le cadre de l’article 42 et dans les conditions d’application de cet article. Vous n’avez pas de droits supplémentaire du fait que vous êtes syndic bénévole, mais pas moins non plus.
      Vous avez deux rôle au sein de votre copropriété, vous avez donc les droits et les devoirs de chacun.
      Cordialement

  126. VIVIER says:

    Nicole 24/07/2018
    Bonjour, Un audit energétique a été réalisé pour notre copropriété (l’argument était qu’on bénéficiait d’aide de l’Etat, aide qui pouvait ne pas être reconduite). Bref l’audit fut approuvé. De cet audit le 5/17/2017 (CR sur un accès personnalisé) à suivi une Assemblée Générale en juin 2018. La désignation d’un maitre d’oeuvre a été approuvé pour des honoraires conséquents sur la base de vote de principes de travaux futurs, réalisés que sur présentation de devis. Il y a eu des votes contres mais le scénario le plus cher a été choisit (sans aucune présentation du syndic ni du conseil syndical des dits travaux et de leurs montants). Les travaux vont portés sur isolation totale, changement de toutes les menuiseries et ravalement de facades, de chaudières bref un montant exorbitant. Aucune répartition par appartement et par tantième n’a été rappelé en séance. Il fallait lire le rapport d’audit de 98 p. incompréhensible pour un non initié . Un groupe de propriétaire s’est levé pour réclamer des explications. Pas d’informations. malgré tout le vote pour a dominé. Le Maitre d’oeuvre qui sera payé que les travaux se fassent ou n’a pas fait l’objet d’une mise en concurrence ? il est noté sur le PV d’Assemblée qu’au delà de 5000€ la mise en concurrence est obligatoire ? y a t-il une exception pour les travaux dans le cadre des audits énergetique de ne pas recourir à la mise en concurrence ?
    merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement il aurait du y avoir mise en concurrence, il n’y a pas d’exception pour les audits énergétiques.
      Oui, vous pouvez contester devant le TGI, dans le cadre de l’article 42 si vous avez voté contre.
      Nous vous conseillons de vous faire aider par un professionnel spécialisé dans le droit de la copropriété et non pas un avocat lambda. C’est très spécifique.
      Cordialement

  127. David says:

    Bonjour,

    Notre conseil syndical veut faire voter en AG extraordinaire l’élagage d’arbres pour un montant atteignant les 6 000 euros et pour seulement deux personnes qui n’ont pas assez de luminosité. Comment bloquer cette décision ?
    Est ce une décision qui peut être contester même si elle est voter en respectant toutes les règles lors de l’AG ?
    Merci pour votre réponse,
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui une décision peut être contestée par les opposants dans le cadre de l’article 42 dans un délais de deux mois.
      Il faut pour aller en justice avoir “intérêt à agir” c’est à dire pouvoir prouver votre préjudice.
      Cordialement

  128. Mechkouk Lahachmi says:

    Bonjour,
    Je suis dans une petite copropriété de 4 lots. Certains copropriétaires qui disposent de la majorité des voix ont souvent réalisé des travaux et des trabsformations sans solliciter l’assemblee générale et finissent à chaque fois par les entériner lors des AG suivantes.
    Exaspérée de cette situation j’ai saisi le TGI et j’ai réussi à faire annuler les deux dernières AG. Maintenant Je voudrais obliger les copropriétaires en question à remettre en l’etat tout ce qui n’avait pas été préalablement soumis au vote lors des AG. Comment procéder? Avec tous mes remerciements par avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il faut désormais demander au syndic d’établir une sommation par voie d’huissier demandant aux copropriétaires qui ont fait des travaux sans autorisation de remettre les lieux en l’état.
      Cordialement.

  129. Guillaume says:

    Bonjour

    un copropriétaire (voire plusieurs) peuvent-ils contester une décision d’AG qui serait explicitement contraire à une disposition réglementaire émise par les pouvoirs publics? Dans ce cas précis, une décision d’AG de mettre en éclairage continu des parties communes d’une copropriété suite à rénovation de l’éclairage (pour des raisons religieuses) alors qu’un arrêté du 22 mars 2017 prévoit l’obligation (au 1er janvier 2018) de mettre en place des systèmes automatiques de coupure de courant (article 8) dans les parties communes des immeubles collectifs lorsque celles ci sont inoccupées quand il y a rénovation de l’éclairage. Merci de tout élément de réponse.
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui par définition on peut toujours contester.
      Un copropriétaire a toujours le droit d’aller devant un tribunal pour contester une décision quelle qu’elle soit. (attention dans le cadre de l’article 42)
      Ce qui du coup réserve à la république le droit de le débouter !
      En l’occurrence ce genre de contestation a déjà été plusieurs fois jugée, y compris en cassation et les plaignants ont toujours eu tort.
      Mais il a le droit d’essayer.
      Cordialement.

  130. zuinghedau says:

    Bonjour,
    Le trésorier bénévole de la copropriété de 6 lots ne respecte pas les textes sur la tenue de la comptabilité, notamment il tient une comptabilité de trésorerie (dépenses-encaissements) et donc pas d’engagement. De plus les comptes de 2017 présentent des anomalies. Cependant l’assemblée générale de 2018 a donné quitus de la gestion 2017 et donc approuvé les comptes.
    Je suis pénalisé en tant que copropriétaire bailleur puisqu’un certain nombre de facture de 2017 ont été enregistrées dans l’exercice de 2018, ainsi la régularisation des charges envers le locataire, puis le revenu foncier sont faux. Le trésorier refuse de me donner l’accès aux factures et relevés bancaire pour que je vérifie la comptabilité de 2017. Le délais des 2 mois est dépassé. Quelle action, notamment judiciaire me reste t-il ?
    Je vous remercie pour votre réponse. Cordialement, Jean-François Zuinghedau.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement aucun.
      La vérification des comptes est prévue avant la tenue de l’assemblée donc c’était là qu’il fallait y aller. C’est obligatoire, mais après c’est pas exigible.
      Ensuite si vous avez voté contre l’approbation des compte et le quitus, vous aviez deux mois pour contester.
      Désormais c’est trop tard
      Cordialement.

  131. Jacques Roberti says:

    Le syndic nous a adressé une convocation à une AG extraordinaire en vu de voter le remplacement du portail d’accès à la résidence et de sa motorisation. Un seul devis est joint à la convocation pour un montant de 11545 euros. Le syndic n’a-t-il pas obligation de présenter plusieurs devis à l’AG?
    Lors de la précédente AG une solution faisable et nettement moins onéreuse, autre que la pose d’un nouveau portail, avait été proposée. Après interrogation sur le pourquoi de l’absence de cette solution lors de l’AG extraordinaire, il a été répondu : ” L’option de la suppression du portail semblant peu populaire parmi les résidents, elle n’est donc plus proposée”. Est-ce normal?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      A votre première question, la réponse est non, le syndic n’a pas l’obligation de présenter plusieurs devis, il a l’obligation d’en demander plusieurs !
      Si seule une entreprise lui a répondu, il a le droit de s’en contenter.
      Par contre, rien n’empêche le conseil syndical ou n’importe quel autre copropriétaire, de proposer d’autres devis que celui que le syndic a pu obtenir.
      à condition de les faire parvenir au syndic dans les délais légaux pour qu’il puisse les joindre à la convocation.
      A votre seconde question, la réponse est également non. Ce n’est pas normal. Le syndic n’a pas à juger de l’opportunité des résolutions que les copropriétaires souhaitent porter à l’ordre du jour d’une AG. Il a le droit de donner son avis, mais pas de sélectionner et encore moins de préjuger d’un vote! Encore faut-il lui avoir demandé noir sur blanc de mettre cette résolution à l’ordre du jour de l’AG extraordinaire.
      Si effectivement personne ni au CS ni parmi les copropriétaires ne lui a précisé les résolutions spécifiques que les copropriétaires souhaitaient voir examiner, alors il a fait selon sa vision des choses.
      Sachant que vous posez cette question à la suite d’un article sur l’article 42 qui encadre la contestation d’une décision d’AG, notez qu’aucun des deux points soulevés ne permet a priori de contestation dans le cadre de l’article 42.
      Merci pour vos questions

  132. I. Garcia says:

    Bonjour, lors de note dernière assemblée générale, notre syndic professionnel nous a un peu forcé la main pour voter des travaux d’électricité de l’immeuble (créé une nouvelle colonne) suite à la demande d’un nouveau propriétaire qui souhaite créé 2 appartements neufs dans un ancien local commercial pour lesquels EDF ne veut pas mettre ces 2 compteurs car l’immeuble ne supporterait pas la consommation des 2 appartements tout électrique. Pour décider nous avions reçu avec la convocation avec 1 seul devis (ENEDIS + société spécialisée travaillant avec ENEDIS), or le jour même de l’AG le nouveau copropriétaire est venu avec un autre devis beaucoup moins cher et a demandé le vote. Seulement 2 copro ont voté oui (propriétaire demandeur et un autre propriétaire), moi je me suis abstenue car j’ai demandé de différé la prise de décisions afin d’avoir en main tous les devis nécessaires à une meilleure prise de décision.
    Un des copropriétaire (pouvoir donné et vote contre) veut contester les votes de cet AG. Comment devons procéder ? Puis-je moi même contester alors que je me suis abstenue ?
    Merci de vos conseils

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Dans le cadre de l’article 42, peuvent effectivement contester les opposants et défaillants.
      Par contre les abstentionnistes ne sont pas comptabilisés et ne peuvent pas contester dans le cadre de l’article 42.
      Vous aviez raison de demander à avoir plus de devis, malheureusement il fallait voter non !
      Le copropriétaire qui souhaite transformer le local en appartements a bien de la chance que votre copropriété ait accepté de prendre une partie des travaux à sa charge. En général, dans ce genre de situation, l’assemblée générale accepte le changement de destination à condition que le propriétaire qui en fait la demande prenne à sa charge l’ensemble des travaux s’y rapportant.
      Cordialement

  133. Bruno M. says:

    Bonjour,
    L’AG a eu lieu cet été. Le mandat du syndic, dont nous sommes contents, a été renouvelé sans problème par vote avec un seul refus sur 54 copropriétaires. Le conseil syndical est bénévole et il n’y a eu ni décision en 2016 de ne pas faire de mise en concurrence ni mise en concurrence par le conseil syndicale avant l’AG de cet été. Aujourd’hui, 11 copropriétaires contestent certaines décisions prises à l’AG et la reconduction du syndic pour trois ans. Ces 11 copropriétaires ont voté la reconduction lors de l’AG. Que peut-il se passer ? Peut-il y avoir nullité de la reconduction du syndic ?
    Une dernière question. Lors de l’AG été 2015, des travaux d’étanchéité de l’ensemble du/des balcons du dernier étage (6e) avec réfection carrelage ont été votés à l’unanimité, et réalisés en mai 2016 avec financement par tous les copropriétaires. Cette année, des copropriétaires contestent juridiquement le vote de la résolution des travaux d’étanchéité des autres balcons, s’appuyant sur le fait que le règlement de copropriété stipule que les balcons sont privatifs. Le PV de 2015 peut-il leur être opposé, surtout qu’ils ont voté les travaux pour l’ensemble des balcons du 6e (il s’agit, à chaque étage, d’un même balcon divisé par des séparations en verre trempé) ?

    1. CoproConseils says:

      Merci pour votre question
      La contestation d’une décision d’AG ne peut se faire que dans le cadre de l’article 42
      NON ces copropriétaires qui changent d’avis n’ont aucun cadre légal pour le faire

        Ces copropriétaires ne sont ni opposants ni absents
        Les comptes ont été approuvés
        Ils sont largement hors délais

      Ils n’ont aucune possibilité de revenir sur ce genre de décision que les balcons soient privatifs ou non
      Cordialement

  134. BLARE says:

    dans une petite copropriété de 5 copropriétaires , je détiens 460 tantièmes.
    A la dernière assemblée générale ayant voté contre une décision AG (ex : approbation des comptes ), j’a été la seule a voté contre pour un montant de recherche de fuite non traitée ni en tant que telle ( pourtant origines parties communes) , ni en tant que sinistre ==> bref, le syndic n’a rien géré.
    la proposition a donc été rejetée.
    Mais ,il se trouve que je ne suis ni défaillant, ni opposant / aux autre copropriétaires
    …alors comment contester une action du syndic non réalisée

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement vous n’entrez pas dans le cadre de l’article 42, mais il semblerait que ce ne soit pas la question.
      Il ne faut pas confondre contester une décision votée par les copropriétaires en Assemblée Générale et “contester” une action (ou une absence d’action) du syndic.
      Lorsqu’il s’agit du fuite, le syndic a l’obligation dès qu’il en est informé par un copropriétaire, de faire procéder à la recherche de l’origine de la fuite par un professionnel.
      Ensuite cela fait partie de ses missions courante de gérer la facturation de la recherche et de la réparation en fonction des indications du professionnel.
      Tous les copropriétaires peuvent lui rappeler ses missions de syndic, s’il le faut en recommandé.
      Cordialement

  135. Annie R says:

    Bonjour,
    Dans le texte des résolutions, dont la 25 “Futur ravalement de façade” : reprise du fond de réserve bâtiments
    Quelques copropriétaires dont moi-même avons voté contre sans obtenir la majorité, pouvons-nous obtenir l’annulation de l’assemblée générale pour cette décision dans la mesure où nous n’avons jamais voté auparavant pour un futur ravalement de façade ou de fond de réserve en vue de cet objectif ?
    Merci d’avance pour votre réponse….
    P.S : je fais partie du conseil syndical

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori non. Ni annulation de la décision et encore moins de l’assemblée.
      il n’est pas nécessaire d’avoir un vote antérieur préalable.
      Vous ne pouvez pas obtenir d’annulation, en tous cas pas sur les fondements dont vous parlez.
      Le fait que vous soyez au conseil syndical n’a aucune incidence.
      Cordialement.

  136. RD Montreuil sous bois says:

    Bonjour Madame,Monsieur

    L’assemblee generale s’est tenue en presence d’un seul co-proprietaire. Nous sommes une petite co-propriete de 3 co proprietaires. Dans le batiment B, je detiens la majorite des tantiemes. Or une co-proprietaire a vote pour les travaux et je conteste cette decision. Par ailleurs, lors de l’assemblee, on a vote que architecte XXX a ete choisi en qualite de maitre d’oeuvre pour les travaux dans la copropriete.

    Comme puis je contester cette decision? cela me porte prejudice car je suis majoritaire dans le batiment B.
    Merci de vos conseils et de votre aide.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42 effectivement. A partir du moment où vous êtes noté comme absent et dans les délais.
      Cordialement

  137. defresne diane says:

    bonjour,
    mon syndic a décidé de faire voter l’annulation une décision d AG concernant les travaux de l’immeuble votée en 2013 (sans appel de fond et avec deux devis differents pour les meme travaux) . le syndic ayant changer ressament demande cette annulation pour revoter les travaux lors de la meme AG. Ont- ils le droit de demander l’annulation de cette AG ? est ce qu’il ya pas un texte de loi les obligeant à garder la décision de 2013 et à voter des devis complémentaires?.
    Merci pour toutes les solutions que vous pourriez m’apporter .
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Diane
      Des travaux votés sans mode de financement sont comme inexistants. Ils sont pas en mesure d’être réalisés.
      Il est normal que le syndic remette au vote ces travaux vu qu’il s’est passé 5 ans entre temps. La volonté de l’AG peut avoir changé.
      L’assemblée peut revenir sur le principe des travaux votés en 2013 étant donné qu’ils n’ont pas été financés et encore moins engagés. Ou bien au contraire les voter et les financer.
      C’est l’AG qui est souveraine, pas le syndic.
      Le syndic veille juste à engager en 2017 des travaux qui correspondent effectivement à la volonté de l’AG en 2017.
      Si vous craignez que l’AG ait changé d’avis alors que vous souhaitez que les travaux soient réalisés.
      Dites vous que de toute façon il suffit que l’AG ne vote pas le financement en 2017 pour que la décision de 2013 soit caduque.
      La démarche du syndic nous semble donc logique et légale. (dans la limite des éléments que vous portez à notre connaissance)
      Merci pour votre confiance.

  138. GUILLEMOT says:

    Bonjour
    Lors de notre AG , un point technique (clim) a été soumis au vote
    Hors les annexes descriptifs n ont été remis qu en séance
    Ce qui est me semble t il contestable
    Quelle est la démarche pour contester un point AG ?
    et etc cout..
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      L’article 11 du décret de 67 dit que les “conditions essentielles” doivent être jointes. Je suppose, à lire votre question, que vous avez eu les devis mais pas les annexes. C’est donc parfaitement légal. Il n’est donc a priori pas possible de contester cette décision en invoquant l’article 42 et en s’appuyant sur ce “manquement”.
      Cordialement

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