Comment contester une décision d’AG ?
Article régulièrement mis à jour. Rendez-vous en fin d’article pour le cas spécifique du vote par correspondance.
Toute contestation de décision d’assemblée générale se fait dans le cadre de l’article 42 de la loi de 65.
Quels sont les points importants à retenir de l’article 42 si vous souhaitez contester une décision prise lors de la dernière assemblée générale de votre copropriété ?
- être opposant ou absent
- ne pas dépasser le délai de deux mois
- contester devant le TGI avec un avocat
Lisez la suite pour en savoir plus !
L’article 42 de la loi de 65 établit dans quelles conditions un copropriétaire peut contester une décision d’assemblée générale et demander son annulation ou demander l’annulation d’une assemblée générale dans son ensemble. La jurisprudence également permet de préciser les modalités de contestation. Et dans ce cas précis, elle n’est pas à négliger.
Si cela concerne l’ensemble des copropriétaires :
Deux points principaux à noter : toute contestation de décision d’assemblée générale qui concerne l’ensemble des copropriétaires et à mener dans un délai de deux mois à réception du PV d’AG. Cette contestation doit avoir lieu devant un tribunal. Une lettre recommandée au syndic n’est pas une contestation.
Si le point contesté ne concerne que vous, alors il s’agit d’une action personnelle. Reportez vous à la fin de l’article.
Cette contestation ne peut se faire qu’à plusieurs conditions :
Préjudice personnel
Si vous décidez de contester une décision d’assemblée générale c’est que celle-ci vous porte préjudice. Il n’est pas possible de le faire pour son voisin, ou bien juste parce que vous avez un contentieux personnel et que vous cherchez tous les moyens de nuire à la personne.
Copropriétaire
Pour contester la décision de l’assemblée générale d’une copropriété, il vous faut être copropriétaire. Même si la décision vous porte préjudice, si vous n’êtes qu’un voisin, ce n’est pas ce genre d’action en justice auquel il faut avoir recours.
Décision d’AG
Ce que vous pouvez contester c’est une décision d’assemblée générale. Vous ne pouvez contester un débat, mais pas non plus une décision sous réserve ni une décision de principe. Notons donc qu’une décision d’assemblée générale est une résolution donc un texte, qui a été soumise à un vote. Il y a donc des règles qui s’appliquent pour que la résolution et le vote soient conformes aux textes et valables. Vous pouvez par exemple lire l’article CoproConseils sur les majorités
Conséquences
Attention, si vous contestez la validité d’une assemblée générale et que celle-ci est effectivement annulée, c’est l’ensemble des décisions prises qui sont concernées. Ainsi, si c’est une assemblée générale ordinaire qui est annulée la copropriété peut du coup se trouver en carence de syndic par exemple.
Deux mois
Vous ne pouvez contester que dans un délai de deux mois après avoir reçu le procès-verbal d’assemblée générale. En dehors de ce délai, les décisions deviennent irrévocables. (hors répartition individuelle des charges, consultez-nous si votre problème est de cet ordre et lisez également notre article sur la répartition des charges communes générales).
Ce délai a encore été confirmé dernièrement par une décision de la cour de cassation du 12 janvier 2022. Même si l’assemblée générale de copropriété prend une décision irrégulière (exemple contraire au règlement de copropriété), cette décision est irrévocable si elle n’est pas contestée dans le délai des deux mois de l’article 42.
Absent ou opposant
Il faut être enregistré absent ou opposant pour pouvoir contester. Cette disposition est très importante. Si vous avez changé d’avis, c’est trop tard. Si vous avez donné un pouvoir sans préciser les consignes de vote et que vous n’avez pas été enregistré comme opposant c’est trop tard. Plus grave : si le syndic n’a pas noté votre opposition, c’est également trop tard. le scrutateur doit vérifier. Le président doit signer. La probité du président de séance est cruciale. Assurez vous, lorsque vous êtes opposant, que vous avez bien été pris en compte comme tel. Vous pouvez demander au syndic d’annoncer verbalement après chaque vote, qui a été enregistré comme opposant. Sauf si vous préférez être absent, auquel cas vous êtes certain de pouvoir contester !
La qualité d’opposant s’apprécie résolution par résolution. Le syndic doit vous avoir noté opposant sur le point sur lequel vous contestez. Même si par ailleurs vous avez voté pour et que ce vote est en contradiction avec le vote contre, peut importe.
Par contre, si vous demandez l’annulation de l’ensemble de l’AG, il faut constamment avoir été noté opposant. C’est ce qu’un arrêt de la cour de cassation de mars 2019 semble indiquer en précisant : “un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises“.
Quoi qu’il en soit, c’est toujours le juge qui tranche. L’annulation n’est jamais automatique.
Tribunal
Une contestation n’est pas une simple lettre de mise en demeure, fut-elle recommandée. Il faut pour contester une décision d’assemblée générale, une action en justice contre le syndicat des copropriétaires. Cette action se mène auprès du TGI duquel dépend la copropriété. Une attestation délivrée par huissier permettra de le prouver.
Est-il impératif d’être accompagné d’un avocat ?
OUI ! Au tribunal de grande instance, les actions se font sur requête. Celle-ci doit être impérativement déposée par un avocat.
Non suspensif
Une décision d’assemblée générale s’impose à tous les copropriétaires. Lorsqu’un copropriétaire la conteste, elle continue de s’imposer. Seul le jugement du tribunal peut la rendre caduque. Le fait qu’un copropriétaire conteste ne suspend pas l’application d’une décision d’AG.
Dommages et intérêts
Le tribunal peut annuler la décision ou l’ensemble de l’assemblée générale et accorder des dommages et intérêts au copropriétaire plaignant. Attention, il peut également condamner le copropriétaire plaignant à verser des dommages et intérêts si le tribunal a été saisi abusivement.
NB : Point à vérifier si vous êtes hors délai.
Notez : Le syndic doit informer les copropriétaires dans un délai d’un mois, du fait qu’ils ont un délai de deux mois pour contester les décisions prises en AG. Pour cela il faut que le syndic le notifie clairement dans le procès verbal d’assemblée générale (PV d’AG) ou à défaut dans une lettre circulaire jointe au PV d’AG.
Si cette notification n’apparait pas en toutes lettres, alors elle n’est pas opposable. Le législateur porte alors le délai de contestation à 5 ans. C’est un petit détail à vérifier si vous êtes hors délais. Mais il faut mieux ne pas compter sur ce défaut, les syndics sont en général attentifs à ces détails !
S’il s’agit d’une action personnelle
L’article 42 de la loi de 65 fait une distinction entre les actions. Les actions personnelles ne sont pas soumises aux mêmes délais.
Le premier alinéa de l’article 42 précise qu’il s’agit des “actions personnelles”.
Mais la cour de cassation a émis un jugement en février 2018 qui précise ce que l’on entend par “actions personnelles” dans le cadre de l’article 42.
Il s’agit uniquement des contestations d’appels de fonds et de répartition individuelle des charges.
Ce même premier alinéa de l’article 42 de la loi de 65 a été modifié par la loi ELAN de novembre 2018.
Auparavant il était précisé que le délai de contestation pour les actions individuelles était de 10 ans. Le législateur a choisi d’aligner le droit de la copropriété sur le code civil. Il lie donc les deux en renvoyant à l’article 2224 du code civil. Ainsi, depuis le 25 novembre 2018, le délai de contestation pour les actions individuelles n’est plus que de 5 ans.
Notons également que la jurisprudence ajoute un détail important : Dans ce cas précis le copropriétaire concerné était bien le seul à subir le préjudice d’une erreur de répartition. L’AG avait approuvé les comptes. Le copropriétaire ayant saisi la justice n’avait pas été noté opposant ni défaillant. Le délai de deux mois était dépassé. Malgré cela, la cour de cassation lui a reconnu le droit de contester l’erreur de répartition. Ainsi donc, il n’est pas nécessaire d’être noté opposant ou défaillant pour contester dans le cadre d’une action personnelle.
En résumé :
Si votre contestation ne porte que sur la répartition de vos propres charges, alors le délai dans lequel vous pouvez contester est de 5 ans, même si vous n’avez pas été noté opposant ou défaillant.
Notez que CoproConseils est là pour vous épauler, vous conseiller, vous aiguiller si vous une décision d’assemblée générale vous porte préjudice, n’hésitez pas à nous consulter.
Anticiper pour éviter de contester :
Évidemment si vous lisez cet article, c’est qu’il y a toutes les chances pour que l’AG soit passée puisque vous songez à la contester. Néanmoins, il y a une AG chaque année. Vous l’aurez compris, la contestation d’une décision d’AG n’est ni facile, ni rapide, ni gagnée d’avance. L’idéal serait de pouvoir s’en passer.
La contestation de décision d’AG constitue la seconde source de contentieux en copropriété après le recouvrement de charges. Ce sont des frais qui pourraient être évités.
L’implication dans la gestion de votre copropriété est peut-être une solution ! Nous vous conseillons donc de participer à la réunion de vérification des comptes, que vous ayez missionné ou non CoproConseils. Nous vous conseillons également d’être présent en assemblée générale. Enfin, considérez l’idée de faire partie du conseil syndical. Lorsqu’on est impliqué dans la gestion de sa copropriété, on est plus à même de faire prendre nos besoins en considération.
Vous pouvez si vous souhaitez lire ces règles dans les textes vous plonger dans le site légifrance.
Dispositions propres aux assemblées générales par correspondance.
Suite aux dispositions législatives dérogatoires mises en place pour faire face à l’épidémie de COVID, les assemblées générales par correspondance sont devenues monnaie courante. L’urgence dans laquelle tout cela a été mis en place, nous laisse penser que de nombreuses décisions prises durant ces AG ayant utilisé le vote par correspondance vont être contestables.
Notez un point important : même si une résolution a été présentée de manière contestable dans le formulaire de vote par correspondance, si vous n’êtes pas opposant, vous ne pouvez contester dans le cadre de l’article 42. Si vous voulez être certain de pouvoir contester il faut noter noir sur blanc sur le formulaire de vote “non votant” en face de la résolution qui pose problème.
Notez également que si vous votez par correspondance lors d’une AG qui se tient en partie en présentiel, et que lors des débats la résolution est modifiée, votre vote sera automatiquement compté parmi les défaillants. C’est à dire que vous aurez le droit de contester.
Bonjour j’aimerais savoir quels sont mes droits.je suis contre la marque de l’ascenseur qu’ils veulent mettre. donc j’objecte au vote mais il passe avec les trois quarts des votes. je peux refuser de payer et de me dissocier completement de ce projet pour moi cet ascenseur n’est pas fiable. si demain il arrivait un gros probleme je ne veux pas qu’il me demande de contribuer. est-ce qu’il faut que je demande l’avis d’un notaire. Merci de me donner votre avis. Annick T
Bonjour
C’est le principe de la copropriété, les décisions sont prises à la majorité et s’imposent à la minorité.
Soit c’est une installation d’ascenseur dans un immeuble qui jusque là n’en possédait pas.
Il est donc possible pour vous de refuser de participer à l’installation et à l’entretien de l’ascenseur et par conséquent vous serez exclue de son usage.
Soit c’est un remplacement auquel cas vous ne pouvez tout simplement pas vous y opposer si la majorité a voté les travaux.
Vous aurez le droit de ne pas utiliser cet ascenseur si vous pensez qu’il n’est pas fiable, mais vous n’aurez pas celui de refuser de participer à la dépense (aussi bien d’installation que celles d’entretien)
Un notaire ne vous dira certainement rien de plus.
Cordialement.
Bonjour,
un copropriétaire qui veut contester la validité d’une AG, a-t-il un “intérêt à agir” lorsque, avec ou sans son vote, cela ne changera rien aux décisions prises ? Et qu’une nouvelle AG donnerait donc les mêmes résultats de vote aux articles 24 et 25 ?
PS : nous sommes seulement 3 copropriétaires, il pèse 275 millièmes / 1000.
Bonjour
Merci pour votre question ! L’intérêt à agir est en général estimé sur le préjudice subit par l’opposant à la décision. Si un copropriétaire est lésé par une décision d’AG, il a un “intérêt à agir”. L’absence d’intêret à agir peut rendre une contestation irrecevable. Mais ce n’est pas parce qu’il y a un intérêt à agir que la contestation est automatiquement validée.
Imaginons que le vote de ce copropriétaire n’ait pas été pris en compte correctement, mais que même s’il l’avait été cela n’aurait rien changé à la décision prise. Alors il y a toutes les chances la requête soit déboutée. Le tribunal ne voit en général pas l’intérêt de générer des frais (de reconvocation etc…) pour aboutir au même point.
Néanmoins, il n’est pas possible de préjuger. Les juges sont souverains et peut être que dans votre situation spécifique le juge pourrait être enclin à donner raison au copropriétaire. Nous n’avons pas tous les éléments.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG de 2023 (Juin) une mention a été ajoutée dans la partie “Points non soumis au vote” qui concerne une pénalité concernant les répartiteurs de chauffages individuels dans chaque appartement si ceux ci sont démontés, non fonctionnels ou autre.
le conseil syndical m’a appliqué une pénalité suite à un répartiteur déplombé ( déplombé depuis l’achat de l’appartement).
Est ce que cette pénalité peut être contesté sachant qu’elle ne fait pas partie des points soumis au vote ?
Merci d’avance de votre réponse
Bonjour
Avec un répartiteur déplombé vous aurez toujours tort.
Il n’est pas autorisé de déplomber un répartiteur dans un relevé préalable et sans avertir le syndic.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété a pris la résolution, lors d’une AG ordinaire, de faire remplacer la platine de rue du système de vidéophonie, qui est du type à défilement de noms, devenue inutilisable (écran illisible, touches dysfonctionnelles).
Si je ne m’oppose nullement au principe de son remplacement, qui est nécessaire, c’est le choix de la technologie utilisée pour le nouvel équipement que je conteste.
En effet, suite au vote, nous passons d’une platine à défilement de noms à une platine à boutons de sonnettes (26 postes + 6 inutilisés).
En premier lieu, il faut noter que la rédaction de la résolution présentée dans la convocation était incomplète et confuse, ne faisait aucune mention des technologies en compétition (platine à défilement de noms -en place actuellement- / platines à boutons de sonnettes), les devis produits étaient obsolètes (date de validité dépassée) et étaient présentés sur le même plan, alors qu’ils faisaient référence à des technologies différentes ; des devis “actualisés” étaient présentés lors de l’AG, mais trop tard pour un débat contradictoire utile.
Par ailleurs ce choix aura des conséquences :
– pour la copropriété : la perte du DIGI-code, la vulnérabilité accrue -par rapport au modèle actuellement installé- au vandalisme ou un risque accru de dysfonctionnement pouvant être provoqué suite à une mise à jour de la platine (fréquents changements des plaquettes nominatives suite à la rotation de locataires), etc…
– pour nous-même, car nous perdons le relatif anonymat que procurait l’équipement actuellement en place.
Si la production de devis obsolètes est assurément contestable, ma question porte aussi sur le changement de technologie d’un équipement : une telle modification peut-elle se faire sans vote spécifique ?
Compte tenu de ce que j’ai exposé ci-dessus, y aurait-il motif à déposer un recours au titre de l’article 42 ? Quelles sont les chances d’aboutir ? Merci.
Cordialement.
Bonjour
Il est toujours possible de contester dans le cadre de l’article 42 à condition qu’on soit bien noté opposant. Ensuite c’est à l’appréciation du juge et il est totalement impossible de vous dire par avance l’issue de la contestation. On voit de tout !
Cordialement
Bonjour,
Un cas d’école ! Copropriétaire au sein d’une petite copro dont le syndic est bénévole le syndic sans mandat (Expiré depuis 2022 ) convoque une assemblée générale en septembre 2023, cette assemblée générale acte de la démission immédiate du syndic en ”place” procède à l’élection d’un nouveau syndic sans que ce point ne figure à l’ordre du jour , prolonge des contrats sans que cela ne figure à l’ordre du jour.Qui plus est aucun bulletin de vote par correspondance n’a été fournit avec la convocation d’AG. La feuille de présence est absente du PV, j’en passe et des meilleures ! Je n’ai pas participé à cette AG ! Aucune mention concernant les délais de contestations des copropriétaires ne figure sur le PV. Suis-je légitime à faire annuler l’AG en question auprès du Tribunal Judiciaire .Au passage c’est la première AG organisé depuis 2019 sachant par ailleurs que les AG antérieures à 2019 n’ont pas été convoquées et ce depuis plusieurs années !
Bonne journée,
Cordialement
Merci pour votre témoignage
évidemment cette AG peut être contestée.
Attention, si elle ne l’est pas, les décisions prises sont valables !
Cordialement
Bonjour,
Lors de la dernière AG j’étais absent et je n’ai laissé aucun pouvoir.
J’ai été élu membre du conseil syndical contre mon gré sur la base que je l’étais l’année précédente.
Comment faire pour faire invalider cette décision ?
Merci pour toute l’aide que vous pourrez m’apporter.
Cordialement
Bonjour
Vous avez parfaitement le droit de démissionner tout simplement.
il n’est pas nécessaire de contester ou d’invalider quoi que ce soit.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une résidence composée de 3 bâtiments distincts avec un nombre de lots différents.
Lors de la dernière AG, nous avons voté pour missionner un cabinet d’études concernant des fissures structurelles, une résolution pour chaque bâtiment.
La résolution a été adoptée, avec une enveloppe budgétaire de 5000€ par bâtiment.
A la réception du PV, nous constatons que les enveloppes ont changé. On se retrouve pour le bâtiment B avec une enveloppe de 8500€ au lieu des 5000€ votés. Le bâtiment A avec 4500€ et enfin, le C avec 2000€.
Le délai de 2 mois est dépassé, je ne peux pas le contester, mais je souhaiterais savoir si le Syndic a eu le droit de modifier cette enveloppe budgétaire entre le vote et la réception du PV.
J’ai une liste longue comme le bras de problèmes constatés avec ce syndic et je voulais juste avoir la certitude que je peux rajouter ce grief… pour étoffer mon dossier.
Cela me parait personnellement anormal mais je bloque.
En vous remerciant de tous les conseils apportés aux copropriétaires,
Bien à vous,
Bonjour
Il y a tout lieu de penser que la différence de montant pour chaque bâtiment correspond au fait que chacun n’a pas le même nombre de lots.
Relisez bien les résolutions qui ont été votées, et surtout comment il a été décidé de financer ces études.
Pour pouvoir correctement vous répondre il faudrait pouvoir discuter avec vous et avoir plus d’informations sur le dossier.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avez un expert.
Cordialement
Bonjour
La copropriété par décision du conseil syndical a décidé de changer l’emplacement des poubelles devant 4 studios en rdc alors que le précedent emplacement était en fond de cour et sans vis a vis.
ce précedent emplacement est toujours noté sur le plan de la copropriété il semblerait qu’aucun vote n’ait eu lieu pour cette décision.
Le pretexte invoqué les roulements de poubelles sur pavés en fond de cour sont bruyants.sans tenir compte de la dégradation de la qualité des biens détenus par les copropriétaires du rdc.
peuvent t’ils en fonction de ces précisions imposer ces poubelles?
Que dit la réglementation en matière d’hygiene et de contraintes notamment et de décence des studios concernés sachant qu’elles sont situés a coté de la porte d’entrée de ces studios et de face pour les autres.
Enfin si une résolution était votée peut on s’opposer a cette décision?
Je vous remercie
Bonjour
Si l’emplacement des poubelles est défini sur le RC, pour en changer il faut une décision d’AG prise à l’article 26 car c’est un acte de disposition des parties communes.
Il est toujours possible de s’opposer à une décision d’AG dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
un copropriétaire conteste une décision d’AG, le juge renvoie les parties à une procédure de médiation. après la réunion d’information sur la médiation, qui décide d’engager le syndicat dans la médiation avec les frais qui en découlent( réunions, déplacement etc) ? faut-il un vote en ag?si oui à quelle majorité?
Bonjour
La médiation du médiateur de la république est un service gratuit.
Cordialement
Bonjour
Nous avons eu le cas en 2022, le médiateur désigné par le tribunal demandait 500 euros au syndicat et 500 euros au copropriétaire. Le syndic avec l’appui de l’avocat de la copropriété a pris la décision de ne pas engager de médiation, compte tenu du comportement du copropriétaire lors de la réunion d’information.
Cordialement
Bonjour
C’est le médiateur avant le tribunal qui est gratuit.
Cordialement
Bonjour, je suis un nouveau propriétaire d’une unité dans un immeuble en copropriété. Je planifie actuellement des rénovations et, avec mon architecte, j’ai embauché 2 ingénieurs en structure pour évaluer si nous pouvons ouvrir un mur. Les deux experts ont signé les plans ainsi que l’architecte du bâtiment en notant que ce serait bien de le faire car nous installerons également une poutre dans le plafond. Malheureusement, lors de l’assemblée générale, la plupart des propriétaires ont voté contre cette résolution car ils avaient « peur » que quelque chose n’allait pas. Quel recours ai-je ? Mieux vaut ne pas appeler ?
Bonjour
Vous pouvez à nouveau proposer vos travaux lors d’une nouvelle AG en présentant à nouveau votre dossier pour tenter de rassurer ces copropriétaires frileux, mais vous ne pouvez en aucun cas les obliger à accepter la réalisation de ces travaux sur parties communes.
Si vous passez outre, un juge peut vous condamner à remettre en état.
Cordialement
Bonjour,
Une résolution dans notre AG avait un titre mentionnant très clairement la cession de parties communes mais le corps de la résolution ne reprenait pas précisément ces termes et mentionnait seulement une indemnité et un montant. Selon vous est-ce le titre ou le contenu qui fait foi et puis-je l’attaquer si je suis hors délais?
Merci bcp,
Bonjour
Il n’est possible de contester une décision d’AG que dans le cadre de l’article 42. C’est à dire dans le délai de deux mois à réception du PV d’AG, devant un tribunal avec un avocat et par un copropriétaire ayant été noté absent ou opposant.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire.
J’ai soumis une demande de résolution à la dernière assemblée.
J’ai voté “pour” ma demande, bien entendu, mais la résolution a été rejetée.
Puis-je contester la décision d’AG en justice ? Merci.
Bonjour
Oui, la contestation est une possibilité donnée aux opposants.
La résolution ayant été rejetée, celui qui a voté pour est donc opposant car il s’est opposé à la majorité.
Cordialement
Bonjour, notre copropriété a voté en N-1 une autorisation a ester en justice avec une provision de 1000€ pour étudier la viabilité de l’affaire. Or, en N je viens de découvrir qu’en fait la procédure avait été lancée avec assignation et un dépassement de +2000 dans les frais d’avocat sans aucune décision d’AG exceptionnelle pour le justifier. Pour résumer, on se retrouve avec un RdD de 1/4 supérieur au budget prévisionnel voté en N-1 que le syndic entend régulariser par une modification du budget lors de l’AG N. Est-ce légal de faire passer une dépense non votée de cette façon ? De quelle manière je peux contester les comptes présenter en AG ?
Bonjour
La contestation est possible dès qu’un copropriétaire est noté comme opposant à une résolution. Il a alors deux mois à compter de la réception du PV d’AG pour saisir le tribunal avec un avocat.
Cordialement
Bonjour
Un copropriétaire au rez de jardin garde des chiens, sur un bail locatif d’habitation. J’ai signalé cette situation au syndic, qui n’a rien fait. Ce voisin a fini par installer une voile d’ombrage sur toute la surface du jardin, pour ne plus être vu avec des chiens et toutes les saletés. Le règlement de copropriétés interdit ces installations.
Ni le conseil syndical ni le syndic ne bougent pour le rappeler à l’ordre. Au contraire un membre du conseil syndical lui a même conseillé de porter plainte contre moi pour harcèlement.
J’ai soumis la question à l’AG, pour le retrait des voiles d’ombrages et autres pergolas non autorisées ni en AG ni par le règlement. Le vote de l’AG est majoritairement contre ma demande, ce qui va à l’encontre du règlement de la copropriété.
Le vote est majoritairement mené par les membres du conseil syndical qui ont réussi à avoir plusieurs procurations, quitte à aller à l’encontre du règlement de la copro. Je suis écoeurée par ces magouilles de caniveau.
Quelles pourraient être mes possibilités pour contester ce vote? Je suis encore dans le délai des deux mois.
Merci
Cordialement
Bonjour
Le syndic est responsable de l’application du règlement de copropriété.
Il n’est pas nécessaire de mettre à l’ordre du jour la question du respect du règlement de copropriété
Il suffit de mettre en demeure le syndic de le faire respecter.
Cordialement
bonjour,
merci beaucoup sur l’article qui précise rapidement les droits & contraintes de la démarche !
j’aurais une question préventive : j’ai un local commercial en rdc, avec une entrée sur rue et une entrée sur cour et une jouissance de wc dans la cour.
Les autres copropriétaires (en étages) veulent absolument installer des arceaux à vélos dans la cour. J’ai rien contre les vélos, sauf que vu la petitesse des dimensions de cette cour, si un vélo est garé là, elle bloquera la porte qui s’ouvre vers l’extérieur dans la cour ou condamnera les toilettes.
Je leur ai donné le guide édité par le ministère de l’écologie qui préconise les dimensions : ils m’ont répondu “ça n’est pas une loi, on s’en fout”, et ont programmé une AG extraordinaire pour faire passer leur résolution.
Qu’est-ce que je peux y faire ?
merci
Bonjour
Si un aménagement décidé en AG sur une partie commune porte atteinte à la jouissance privative d’un des copropriétaires, celui-ci peut effectivement une fois qu’il aura été noté opposant sur le PV d’AG, contester la décision devant un tribunal.
Tant que l’installation n’est pas votée, on ne peut rien faire. Vous pouvez simplement au moment du vote en AG, en AG votre volonté de contester devant un tribunal si la décision est prise.
Cordialement
Bonjour
Je fais partie du conseil syndical, j ai envoyée des resolutions pour une AGE mais le syndic n a CESSÉ de les modifier et comme je ne me suis pas laissé faire le chargé de copro m a traité de personne ingerable et ma demandé de trouve un autre syndic en me précisant qu il ne fera pas l AGE. Des membres du conseil syndical soutiennent le syndic car ne souhaitent pas que je fasse valoir mes droits. Afin de faire réaliser cette AGE puis je trouver un autre syndic uniquement pour cette AGE?
Bonjour
Non, il n’est pas possible de faire tenir une AG quelle qu’elle soit, par un autre syndic que celui qui a mandat pour gérer la copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Quand une résolution d’AG est rejetée par une majorité de copropriétaires, le PV doit-il mentionner les noms et tantièmes des copropriétaires qui ont voté “pour” (minoritaires) ou qui ont voté “contre” (majoritaires) ? Merci.
Bonjour
Le PV doit mentionner le nom de ceux qui ont le droit de contester autrement dit les opposants ou comme vous dites “les minoritaires”
Si une résolution a été adoptée, figurent le nom de ceux qui ont voté contre,
si une résolution a été refusée, figurent les noms de ceux qui ont voté pour.
Cordialement
Bonjour
J’ai reçu une convocation d’AG dans laquelle presque toutes les résolutions sont prévues d’être votées suivant la majorité de l’article 24.
Or pour certaines d’entre elles la majorité 25 me semble plus appropriée.
Ce choix a été fait par le syndic et quelques membres du conseil syndical je pense pour passer en force ces résolutions.
Pensez vous qu’il soit encore possible de le modifier avant la tenue de l’AG (même si les convocations ont déjà été envoyés) ? Par exemple en faisant un mail au syndic ?
Ou faut il attendre la réception du PV d’AG et contester le choix de la majorité ?
Cordialement
Bonjour
La convocation d’AG n’a pas de valeur de contrainte. La majorité à laquelle se vote une résolution peut être décidée en séance.
Il est tout à fait possible 1) d’indiquer par mail au syndic qu’il se trompe 2) d’exiger en séance que la bonne majorité soit appliquée 3) de contester dans le cadre de l’article 42 si le syndic s’entête et si vous avez bien vérifié si vous avez été noté opposant.
Cordialement
Bonjour, J ai vote par erreur ” pour” a l’AG. L article 42 n’est pas mentionne. Donc le delai de contestation est porte a 5 ans? Le vote concerne: ma voisine veut creer son lot privative de parking en passant par mon lot privative et deplacant les deux parking sur une partie commune. Les frais seront partager par nous deux mais le reglement de la copropriete n est pas respecte, ni ma partie privative qui est mon usage exclusive. Mon parking est conforme. Je suis victime d ‘un dol. je dois payer pour mon parking que je ne veux pas deplacer et qui n a pas besoin de travaux. Ma voisine a effectivement fait un mauvais achat car son parking est inaccessible par une descente trop raide et un muret mais je ne suis pas responsable pour cela. la copropriete devrait chercher pour elle une solution. Je suis gare depuis 20 ans sur cette emplacement qui est sur le plan valable lors de mon achat. est ce que on peut me forcer de faire ces travaux inutiles pour moi, me les faire payer car vote en AG. est ce que je pourrais contester pour un prejudice personnel grave meme si je n etais pas absent ni opposant. On m avais donne aucun choix et je ne connaissais pas mes droits….est ce que meme l article 9 de 1965 est contestable car il n est pas respecte. en gros : dois je financer un lot de parking privative d une autre coproprietaire…et donner mon sol de mon parking privative.je vous remercie
Bonjour. Merci pour cette question qui nous permet de préciser un point de droit.
Quelques éléments importants à connaître :
La contestation d’une décision d’AG se fait dans le cadre de l’article 42 de la loi de 1965. Il faut être noté opposant ou absent, contester dans le délai de 2 mois à réception du PV d’AG, devant un tribunal avec un avocat. Ces éléments doivent être portés à connaissance des copropriétaires concernés de deux manière : l’envoi du PV d’AG en recommandé et la mention de cet article dans ce même PV d’AG.
Si la mention de l’article 42 sur le PV d’AG est manquante (ce qui est assez rare de nos jours car les PV sont édités automatiquement), alors cela change de délai de contestation, mais uniquement le délai de contestation. Cela ne remet pas tout à zéro.
Un copropriétaire qui a voté pour une résolution acceptée, n’a pas le droit de contester cette résolution, même si l’AG est contestable.
Cordialement
Bonjour
Une résolution “sous article 25 ou à défaut article 25-1” comme noté sur le PG d’AG , si lors du premier vote a obtenu 1/3 des votants , mais n’a pas été soumise à un second vote, est-ce qu’il y a faute du syndic ou y a t il certaines limitations à l’article 25-1 qui empêchait de procéder à un second vote ?
Merci
Bonjour
Théoriquement si une résolution a obtenu un tiers, mais ne passe pas au 25, le syndic doit immédiatement procéder à un second vote au 25-1.
En pratique certains syndics considèrent que les suffrages exprimés lors du premier vote sont les mêmes et enregistrent juste administrativement le passage au 25-1. Ce qui est irrégulier parce qu’il doit être possible de changer d’avis.
Il est également possible que le syndic ne prenne pas la peine de passer au 25-1 et considère la résolution comme rejetée. Ceci est également irrégulier puisque les conditions de l’article 25-1 sont réunies.
MAIS, ce qui est irrégulier en matière de vote ne donne pas droit à une annulation d’AG de plein droit.
Il faut contester dans le cadre de l’article 42.
Si personne ne conteste dans les deux mois, alors la décision est entérinée, même si le vote est irrégulier.
Cordialement
Bonjour,
Notre regie affirme que toute saisie du TGI/action en justice est soumise a un vote en AG a la majorite. Est ce exact? Nous voulons contester, annuler et potentiellement poursuivre pour abus de majorite un copro qui a vote contre une injonction de la mairie pour travaux d’urgence de toiture. Merci d’avance et cdt.
Bonjour
Tout copropriétaire ayant voté contre ou ayant été noté absent lors de la dernière AG a la possibilité de contester à titre personnel dans le cadre de l’article 42.
Par contre effectivement une démarche devant un tribunal au nom du syndicat des copropriétaires doit être décidée en AG.
Cordialement
bonjour,
propriétaire dans une copropriété de 2 bâtiments pour lesquels le règlement précise que les charges d’eau et d’électricité sont charges spéciales à chaque bâtiment.
Lors de l’ag de 2021, une résolution a entériné la mutualisation de ces charges et j’ai voté contre, sans aller en justice contre le syndicat
Cette année, je veux faire valoir que c’est contraire au règlement, cette résolution ayant d’ailleurs été votée à l’article 25 et non à l’unanimité comme prévu au règlement;
Je pense ne plus avoir de recours.
Merci de votre avis
Bonjour
Effectivement, vous n’avez plus de recours concernant les comptes de l’année dernière que vous n’avez pas contesté dans les temps.
Mais il n’en va pas de même pour les comptes de cette année. Si le RC n’a pas été modifié entre temps, et si la mutualisation est de nouveau appliquée, vous pourrez à nouveau voter contre et cette fois ci contester dans le cadre de l’article 42.
Avertissez le syndic de votre volonté d’aller devant le tribunal lorsque vous serez en AG, avec un petit peu de chance il changera son fusil d’épaule car il doit savoir que l’application du RC ne souffre aucune exception.
Cordialement
Bonjour Équipe CoproConseils,
Notre AG a voté l’autorisation pour une construction d’une TRÉMIE alors que le dossier respectif à cette requête était quasiment vide à différents niveaux (pas de note calcul Ingé ‘Béton’ / aucune assurance démontrée / aucun Expert Indépendant nommé pour contrôle à priori ET à posteriori de la faisabilité des travaux et que ceux-ci ne compromettent pas la structure/stabilité de l’immeuble, etc).
—> Cette validation de l’AG est-elle révocable (via Justice ou recours amiable) !?? Compte tenu du fait qu’elle ne respecte pas la Loi (ni notre règlement) et qu’elle est donc implicitement caduque, selon moi.
Merci de vos conseils avisés,
Sincèrement,
Elo Julia.
Bonjour
Une décision d’AG est “implicitement caduque” comme vous dites si elle est contraire à un article d’ordre public. Ce qui n’est pas le cas ici.
Vous pouvez contester la décision dans le cadre de l’article 42 par contre.
Cordialement
Bonjour,
Lors d’une AG, est-il possible/valable que le vote d’une personne par procuration change entre le vote en article 25 pour un “contre” et passe au “pour” sachant que cette personne n’est pas présente et que ce vote change le résultat final ?
La personne ayant fait procuration indique qu’elle souhaitait le non mais l’aurait indiqué que oralement et non sur la procuration.
Une contestation reste t-elle possible ?
Bonjour
Si ce que vous appelez “procuration” signifie que la personne absente a donné mandat à une personne présente, alors la personne présente peut tout à fait changer d’avis entre le vote au 25 et le vote au 25-1.
Concernant la contestation, il y a plusieurs cas possibles, il est impossible de tous les traiter dans les commentaires de ce site. Merci de prendre un rendez-vous téléphonique.
Cordialement
Un copropriétaire souhaite acheter une partie commune au sous sol d un immeuble dans le 16eme de plus de 15m2. il en propose 2000€ alors que dans le quartier 1m2 de cave se vend plus de 2000€ (ce qui ferait plus de 30000€ les 15m2). Il était le seul à savoir que ce local était disponible puisque ce copropriétaire était l ancien propriétaire de l immeuble qu’il a mis en copropriété en 2015 en vendant 60% des lots. Donc personne n’était au courant et ne pouvait faire d’offre.
Le syndic est de connivence avec ce copropriétaire puisque c est aussi son gestionnaire de bien… Le point mis à l ordre du jour de l’ag n’a pas été fait par LRAAR le syndic nous a répondu que ce n’était pas obligatoire.
Que peut-on faire pour empêcher cette vente ?
Bonjour
La vente d’une partie commune ne peut en aucun cas se faire sans l’aval de l’AG.
Il n’est pas obligatoire d’envoyer par recommandé la demande de mise à l’ordre du jour d’une question par un copropriétaire. C’est simplement une recommandation car sans cela il suffit au syndic de prétendre qu’il n’a rien reçu pour que la question ne soit pas examinée. Pour plus d’information sur la contestation ou la meilleure stratégie à adopter, n’hésitez pas à prendre rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
J’habite dans un immeuble neuf construit en 2017 où il y a 46 propriétaires.
L’ancien syndic semble avoir été défaillant, aussi bien au niveau de l’entretien de la chaudière collective qu’au niveau des conseils à suivre en matière de recours contre l’entreprise qui l’avait installée. Ce soir, en AG, ils ont incité les copropriétaires à voter pour l’installation de chauffe-eau individuel à nos frais pour abandonner la chaudière collective.
Bien évidemment cela est très compliqué et implique un certain nombre de travaux pour chacun.
Comment puis-je contester ce vote ?
Je vous remercie.
Bonjour
L’abandon d’un chauffage collectif doit se voter à l’unanimité.
Il n’est donc pas très difficile de s’y opposer.
Il suffit de voter contre.
Cordialement
Bonjour,
Il a été voté en AG des travaux exceptionnelles concernant la piscine pour un montant max de 18000 euros (Changement des caillebotis)
Lors de l’AG suivante les travaux effectuées ont couté 5760 euros.
Le syndic et le président du conseil syndical (a lui seul) ont décidé de se servir du delta d’environ 9000 euros pour d’autres travaux (changement d’une pompe) non votés en AG pour un montant total de 15000 euros (Inférieur donc de 18000 euros)
Ces dépenses ont été dissumulés sous les travaux initialement voté(Changement des caillebotis) pour un montant de 15000 euros sans aucun détails des travaux additionnels.
Est-il légal de cacher des dépenses sous d’autres budgets initialement alloués sans aucun accord des co-propriétaires et aucune transparance dans les comptes puisque rien n’apparait ?
En vous remerciant
Bonjour
Effectivement c’est parfaitement irrégulier et illégal.
Cordialement
bonjour,
nous avons voté en janvier 2022 en AGO des travaux exceptionnels avec l’intervention d’un mâitre d’oeuvre.
Fin octobre les travaux ne sont toujours pas planifiés, le syndic vient de nous dire qu’une des entreprises retenue à fait faïte et qu’une autre augmente son budget de 10 %.
Le syndic nous impose de voter seulement l’augmentation des budgets sans pouvoir revenir sur le vote de la première AG.
Cela est-il normal ? je ne trouve pas le texte de loi qui me permettrait d’éclaircir ce point.
Merci pour votre aide.
Bonjour
Si aucune avance n’a été faite à l’entreprise, ni aucune dépense d’aucune sorte en rapport avec le vote de ces travaux, alors l’assemblée peut revenir sur sa décision. Sinon soit elle revient sur sa décision mais doit assumer les pénalités contractuelles prévues en cas de dédite, soit elle est tenue à réaliser les travaux votés.
Cordialement
Est ce que une assemblee generale speciale peut être convoque entierement par formulaire de vote par correspondance sans possibilité de debats en visioconference lors de la periode du mois d’août 2022?
Bonjour
A ce jour (octobre 2022) il n’est illégal de convoquer une AG totalement dématérialisée. Toute assemblée générale de copropriété doit être convoquée à une heure et un jour défini, doit proposer à la fois un lieu physique (où tout copropriétaire a le droit de se rendre s’il le souhaite), et la possibilité de voter par correspondance.
La visio-conférence n’est pas une solution que le syndic peut décider sans l’approbation préalable de l’AG.
Cordialement
Bonjour,
Nous venons de faire l’AG et je crains que le syndic n’ai pas tenu compte du vote de certains copropriétaires (à son avantage avec l’appui des membres du CS) pour le répertorié sur le PV (ex : NON pour certaines résolutions), comment pourrons nous contester ceci même si la logique se voit sur la convocation par rapport à la résolution?.
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
La signature du président de séance atteste de la bonne prise en compte des votes et de la conformité du procès verbal à la réalité de la séance.
Si la signature du président n’est pas encore apposée sur le PV d’AG il est possible de corriger. Si la signature est apposée alors il faut porter l’affaire devant la justice.
Cordialement
Bonjour,
J’ai reçu une convocation à l’Ag mais il manque le budget prévisionnel. Est-ce que l’AG peut quand même se tenir ?
Merci
Cordialement
Bonjour
Toutes les assemblées générales ne contiennent pas forcément une résolution portant sur le budget prévisionnel.
Ce n’est pas une condition sine qua non à la valable tenue d’une AG.
Par contre l’ordre du jour contient une résolution sur le vote du budget, mais que les annexes correspondantes n’ont pas été jointes à la convocation il faut impérativement faire un envoi complémentaire et reporter l’AG si les délais ne sont plus respectés.
Cordialement
Bonjour,
J’ai été convoqué à une AG. J’ai reçu un avis de passage du facteur comme quoi j’ai une lettre recommandée à récupérer. L’avis de passage est au bon nom de famille mais au bon prénom. Je ne peux donc récupérer le recommandé. Est-ce que l’AG peut se tenir dans ce cas-ci?
Je vous remercie
Cordialement
Bonjour
Oui l’AG peut se tenir.
Vous pourrez éventuellement contester dans le cadre de l’article 42 toute décision prise au cours de cette AG qui vous porterait préjudice si vous êtes noté absent.
Vous devez par contre faire corriger cette erreur auprès du bureau du syndic en RAR.
Cordialement
Bonsoir,
Depuis la loi Elan, l’article 42 a été modifié légèrement.
Or, notre syndic indique sur ces PV la version antérieure de l’article 42.
Quelle est la conséquence ? Est-ce que le délai de deux mois court ou a-t-on 5 ans pour contester les décisions de ces assemblées ?
Merci
Belle soirée à vous.
Cordialement
Bonjour
La contestation des décisions d’AG se fait toujours dans un délai de 2 mois à réception du PV d’AG maximum.
Cordialement
Bonjour,
Puis-je contester une résolution nommée “Autorisation d’agir en justice” qui autorise le Syndic à faire reprendre des travaux par l’entreprise de choix, aux frais de la copropriété, après s’y être fait autoriser par décision de justice alors même que le budget pour ces travaux, les frais de justice, les frais de l’expert judiciaire qui sera désigné et autre n’ont pas été établi ni voté ? Merci par avance !!
Bonjour
Il y a plusieurs cas possible dans votre question et il n’est pas possible de les étudier dans les commentaires de ce site. Mais d’une manière générale la contestation d’une décision d’AG se fait dans le cadre de l’article 42 c’est à dire dans les 2 mois qui suivent la réception du PV d’AG et avec un avocat devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour
Après l’inaction du syndic et du CS, J’ai demandé l’inscription à l’ordre du jour une résolution pour la suppression de voile d’ombrage installée sans autorisation par un copropriétaire. C’est une voile de près de 10m², que le règlement interdit.
Le syndic et le CS, avaient forcé un autre copropriétaire à supprimer une petite voile d’ombrage, quand ils refusent de faire de même avec celle que je dénonce et qui est 3 fois plus grande que celle retirée. Les deux se situent au rez de jardin. Il y a eu de ce fait une inégalité de traitement des copropriétaires.
Quel pourrait être mon recours si l’AG refuse ma demande? Faut il l’unanimité des votes? Je crains des magouilles du syndic et le CS.
Merci pour tout
Cordialement
Bonjour
L’égalité de traitement n’est pas un élément présent dans le code de la copropriété.
La seule chose qui compte c’est le respect du règlement de copropriété.
Le syndic doit le faire respecter.
S’il ne fait rien c’est contre lui qu’il faut se retourner.
Cordialement
Bonjour,
Les toits de mon immeuble (1967, environ 45 lots d’habitation) sont aménagés en terrasses attribuées à 4 copropriétaires qui en ont la jouissance exclusive.
Lors de la dernière AG, la rénovation des toitures (et donc des terrasses) a été votée. Le syndic applique une répartition aux tantièmes considérant que les toits sont des parties communes générales et que la répartition aux tantièmes a déjà été appliquée antérieurement pour ce type de travaux (une toiture terrasse a été rénovée il y a 2 ans) sans que personne ne s’y oppose.
Nouvel arrivé dans la résidence, je me suis opposé à une répartition aux tantième puisque une clef spécifique figure au règlement de copropriété, mettant un tiers du coût total à la charge des copropriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive des toits terrasses et les deux autres tiers répartis aux tantièmes pour l’ensemble des copropriétaires.
Après analyse, un avocat a confirmé que les toitures terrasses sont effectivement des parties communes générales mais qu’une clef de répartition spécifique étant prévue au règlement de copro pour ce type de travaux sur ces parties communes mises à l’usage exclusif de certains lots, c’est donc la clef spécifique qui est à appliquer.
Malgré cela, le conseil syndical et le syndic persistent à vouloir appliquer la répartition totale aux tantièmes (qu’ils jugent plus simple et qu’ils ont déjà employée). Ils comptent procéder à un vote à l’AG exceptionnelle pour déterminer la clef de répartition à appliquer (aux tantièmes généraux ou 1 tiers 2 tiers), en ont –ils le droit ou est-ce le règlement de copropriété qui doit s’appliquer sans équivoque?
Merci pour votre aide
Bonjour
Seule la clef de répartition prévue au règlement de copropriété doit s’appliquer. Si ce n’est pas le cas, il faut contester devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Je suis coproprietaire et notre logement est sous compromis de vente depuis le 29/01/2022. Le syndic de copropriété a organisé une AG le 12/05/2022 au cours duquel d’important travaux (refection du toit de l’immeuble) entrainant plus de 6000 € de frais pour nous. Le probleme est que nous n’avons pas pu prévenir les acquereurs 7 jours avant l’AG pour leur donner nos pouvoirs nous etions à l’etranger du 29/04/2022 au 09/05/2022 et que le pli censé etre une LRAR a été déposé dans notre boite aux lettres le 29/04/2022 (la signature sur le bordereau de remise n’est pas la mienne…). Je me retrouve a devoir potentiellement payer les appels de fonds alors que je peux contester la vaidité de l’AG puisque je n’ai pas été prévenu dans les 21 jours précedents (j’ai d’ailleurs une confirmation par mail du syndic sur ce point). Pouvez vous m’indiquer la marche a suivre et ai je un interet à intenter une action ? Merci de votre aide
Bonjour
Pour pouvoir vous renseigner correctement sur un cas aussi complexe, il faudrait absolument pouvoir vous poser des questions et obtenir des précisions.
Cela n’est possible que par l’intermédiaire d’un rendez-vous téléphonique.
C’est possible en réservant un créneau via la page de réservation.
Cordialement
Bonjour
Notre copropriété s’apprête a soumettre au vote en AG une proposition de mise en conformité par rapport à la loi (mise en place de répartiteurs de frais de chauffage dûment justifiée par étude et soumise à amende de 1500 € par copropriétaire en cas de non respect). Une majorité de copropriétaires peut-elle s’opposer à cela et faire prendre le risque d’une amende aux autres ?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour
Oui, l’AG est souveraine et prend ses décisions à la majorité prévue par les textes.
Mais si l’opposant conteste dans les délais de l’article 42 et que la copropriété est condamnée, alors le plaignant est exclu des pénalités liées à la condamnation.
Attention il faut contester. L’absence de contestation vaut consentement.
Cordialement
Bonjour,
Lors de notre AG des travaux de réfection des cages d’escaliers ont été voté. 3 devis ont bien été réalisé mais un seul devis a été présenté lors de l’assemblée. Les autres devis pouvaient être consultés en demande.
Est il possible de monter un recours sur cette décision ?
Merci pour votre retour
Cordialement
Bonjour
A priori non.
Mais votre cas est très succinctement présenté. Si vous avez besoin de réponses plus personnalisées, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour
En copropriété horizontale des propriétaires ont clôturé sur des parties communes et sur des passages de services notamment incendie afin d’agrandir leur terrain , le syndic laisse faire et nous méprise quand nous demandons des comptes . Que faire ? Est-il possible de porter cette affaire en justice contre le syndic qui ne fait pas son travail.
Bien cordialement
Bonjour
Oui.
Vous pouvez commencer par demander de mettre la question à l’ordre du jour de la prochaine AG. Et en fonction du résultat ester en justice.
Si vous avez besoin de précisions et d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement
Bonjour
Une décision en AG a été votée favorablement mais suite à une information frauduleuse donnée par le propriétaire proposant la résolution (il a mentionné que ses travaux porteraient sur sa terrasse privative, alors qu’il a pris 6 m2 sur les communs).
Le délai de recours est dépassé car nous n’avons eu connaissance des métrés privatifs qu’après le délai de 2 mois.
Une décision prise en AG est irrévocable après le délai de recours notamment même s’il y a eu des irrégularités de la part du syndic.
Mais qu’en est il si les informations données sur la résolution étaient volontairement fausses et donc pouvaient induire des erreurs de votes ?
Il serait quand même étrange qu’il faille impérativement avoir connaissance de toutes les éléments nécessaires dans un délai aussi court surtout lorsqu’il y a une résolution frauduleuse (nous mêmes, nous n’avons “imaginé” qu’il y avait peut-être eu fraude que bien au delà des 2 mois ; et la preuve – les documents originaux de division parcellaire – ne nous a été fournie que récemment). Est ce que réellement tout moyen de recours soit exclus ?
Cela serait alors la “porte ouverte” à toutes les malversations possibles puisqu’il s’agit de “bien mentir pendant 3 mois”.
Bonjour
En cas de dol, vous pouvez porter l’affaire devant un tribunal dès que vous en avez connaissance.
Ensuite c’est le juge qui tranche.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes copropriétaires dans une petite résidence qui date de 1988. Pour la prochaine AG dans un mois, une résolution demande l’abattage de 3 arbres non dangereux et non malades qui sont dans les parties communes. ( les revêtements des allées en béton viennent d’être refait et certains copropriétaires demandent l’abattage des arbres à titre préventif pour éviter que les racines viennent détériorer à nouveau ces allées)
Je me suis renseignée sur la législation concernant l’abattage des arbres dans une copropriété :
Est-ce qu’il est possible d’appliquer l’article 26 dans ce cas: « Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.«
De plus j’ai également trouvé la jurisprudence du ”TGI Paris 30 janvier 1979, JeP 79, éd. N, Il, p. 254, note ATIAS dans l’hypothèse de la suppression d’un arbre. CA Paris 23ème chambre 1985, Juris-Data n°1985-022781.” : Si l’arbre était présent à la livraison de la copropriété alors dans ce cas, l’unanimité des copropriétaires est requise pour l’abattage.
Il a été établi que les 3 arbres ont une cinquantaine d’années, ils étaient donc présents à la livraison des lots.
Le syndic me dit qu’il appliquera l’article 25 que le vote se fera à le majorité sans explication.
Pouvez-vous m’aider? Est-ce que cette législation peut être utilisée dans ce cas et comment puis-je le faire valoir auprès du syndic?
Je vous remercie d’avance
Bonjour
Concernant l’abattage des arbres cela peut aller du 24 au 26. Le préventif théoriquement ne peut pas passer au 24. Mais les jurisprudences sont très nombreuses. Vous pouvez avertir le syndic et les copropriétaires, au préalable et en séance, que s’ils votent l’abattage au 24 vous irez devant un tribunal.
En espérant que cela les freine. Si vous devez aller devant un tribunal, votre avocat pourra utiliser la jurisprudence que vous évoquez, mais bien malin celui qui peut dire en avance la décision d’un juge en la matière.
Cordialement
Bonjour,
Une résolution de l’AG ne paraît pas conforme :
la clim d’un copropriétaire qui était installé illégalement en façade à du être modifié en clim sans moteur extérieur pour répondre à question de conformité lié a la réflection des façades faites récemment.
Le problème c’est que le copropriétaire fautif et un autre ont manigance une astuce pour faire payer à la copro ce changement de climatisation à la jouissances exclusive d’un seul lot.
Ayant procuration de 2 lots + leurs deux voies, ils ont fait vote cette résolution avec 4 voies contre 3.
J’ai auparavant averti le directeur du syndic en explications que c’était illégale de mettre cette résolution à l ordre du jour. Ce à quoi nous avons qu’à évoquer l art 65 lors du vote.
Quel recours avons nous, les opposants car nous allons devoir payer pour une clim privative !
Cordialement.
Bonjour
Rien d’illégal dans ce que vous décrivez. Ni dans la résolution ni dans les pouvoirs.
L’article 65 porte sur la notification électronique … sauf erreur cela n’a aucun rapport.
Si vous avez voté contre, vous avez deux mois à compter de la réception du PV d’AG pour contester devant un tribunal sur la base de l’abus de pouvoir. Mais ce n’est pas gagné !
Cordialement
Bonjour ,
Est ce qu’un copropriétaire qui vote par correspondance ou par procuration ou en présentiel et qui face à une résolution se déclare “ne participe pas au vote” utilise cette subtilité pour être considéré “défaillant” .
Ceci pour pouvoir attaquer en justice la ou les résolutions?
Merci
Bonjour
Quel que soit le mode de vote, il suffit d’être contre pour pouvoir contester.
Cordialement
Bonjour, je suis membre du conseil syndical d’une copropriété dont la totalité des parkings soient 6 au total devaient être rénové avec de l’enrobé. Le point du jour était donc la rénovation totale des 6 parkings. La majorité des copropriétaires et le président du conseil syndical ont décidé de ne faire la rénovation que de trois parkings et non des 6, qui figurent bien sur l’ordre du jour. C’est une décision prise en AG sans concertation avec les personnes absentes et des votes à distances, même si ce cas échéant nous serions minoritaire. De mon côté, quels sont les recours et suis-je sûr de gagner si je fais les démarches tribunal et avocat ? Merci pour votre réponse précise. Cordialement
Bonjour
Étant noté absent, vous avez le droit de contester devant un tribunal. Seul le juge peut décider de l’issue de votre contestation.
Cordialement
Bonjour Madame, Monsieur,
Je vous soumets un cas d’école de menaces de contestation de l’AG .
Je suis le président du Conseil Syndical de la résidence XYZ située à Saint François 97118.
Notre AG 2022, s’est tenue en présentiel le 10 Mars 2022 .
Quelques copropriétaires ont voté par correspondance ou procuration malgré leur présence sur place . ..
Parmi ces quelques personnes , nous trouvons monsieur X ancien président , votant par correspondance MAIS qui sur de nombreuses résolutions a modifié le formulaire de vote par correspondance pour se déclarer “ne prend pas part au vote”.
Un autre ancien membre du CS monsieur Y , a voté par procuration ainsi que deux autres copropriétaires, votes portés par Z .
Tous ont voté souvent “N’ont pas pris part au vote” ou ” contre” à défaut.
Etant élu Président de séance , j’ai demandé à monsieur Z, qui portait ces trois procurations ,l’objectif de cette position :
“N’ont pas pris part au vote”
Pas de réponse .
Mes interrogations sont :
1 quel est l’objectif de cette position ?
2 est ce que ces copropriétaires sont classés “défaillants ” , alors qu’ils ont participé à l’AG par procuration (3) ou correspondance (1) ou en présentiel (1)?
3 est ce que monsieur X , votant par correspondance , peut sans entrainer la nullité de son formulaire modifier et masquer les cases “POUR “CONTRE et ABSTENTION” pour y inscrire
“ne prend pas part au vote ”
Est ce légal?
Le formulaire de vote original édité par le syndic est parfaitement conforme avec les lignes grisées pour la possibilité de passerelles.
Aucune passerelle n’a d’ailleurs eu besoin d’être appelée .
Je vous remercie de votre analyse approfondie de la situation .
En effet il y a manifestement une volonté de contester l’AG , la perte du pouvoir en est un des moteurs …
Cette contestation est limitée à un petit nombre , et elle est orientée sur les personnes du syndic et moi-même.
Qu’elle qu’en soit leur motivation , je vous sollicite pour analyser le contexte et m’informer de la conduite à tenir en cas de mise en cause juridique .
En résumé :
1 sont ils défaillants ? ( condition nécessaire pour attaquer )
2 dans ce cas sur quel domaine peuvent ils attaquer l’AG , ou une de ses résolutions
remarque ils représentent 5 copropriétaires sur 44
Bien cordialement
Bonjour
Si un copropriétaire qui a envoyé un vote par correspondance ou une mandat à un autre copropriétaire se présente finalement en assemblée générale, cela annule de fait les procurations et vote par correspondance. Seuls ses votes en séance sont comptabilisés. Tous les copropriétaires qu’ils soient présents ou représentés ont le droit de s’abstenir.
Pour des conseils plus personnalisés, merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour, un copropriétaire de mon immeuble, à l’étage inférieur au mien, a fait inscrire une résolution à la prochaine AG pour la pose d’un velux sur une partie du toit qui se trouve juste en contrebas de ma terrasse. La distance de ma terrasse est d’environ 1,5 mètre et 0,80m en verticale. Si la rèsolution est adoptée, à cause de ce velux, de ma terrasse on entendra tous les bruits de l’appartement de ce copropriétaire, outre les odeurs de cuisine et la vulnérabilité de la sécurité pour mon appartement puisque si quelqu’un s’avisait de passer par ce velux il aurait facilement accès à ma terrasse.
Par avance, merci de votre réponse
Bonjour
Il faut voter contre lors de l’AG et si la résolution est acceptée, vous pourrez contester la décision devant un tribunal arguant d’un préjudice potentiel. Le juge tranchera.
Cordialement
Bonjour,
A la suite d’une réunion de 2 appartements pour n’en faire qu’un seul à chaque étage, les copropriétaires concernés ont pu annexer au début des années 1990 – par vote en AG à l’unanimité, à titre gratuit, et jamais contesté – une des petites parties communes pour fermer leur nouvel appartement.
Le règlement de copropriété n’a pas été modifié pour les tantièmes acquis et ni acté devant notaire.
Le nouveau syndic ne veut pas de ses “arrangements”. En AG mais sans vote, il a imposé le passage d’un géomètre dans les appartements concernés et faire payer pour les surfaces acquises. Dans le compte-rendu de l’AG, ce point est mentionné dans “Entretien de l’immeuble”.
Le Syndic peut-il annuler une décision votée à l’unanimité et non contestée d’un élément des parties communes acquis à titre gratuit ? Dans quelles conditions le règlement de copropriété doit-il être modifié ?
Merci pour votre aide
Bonjour
Une décision d’AG concernant la “cession” de parties communes, si elle n’est pas validée par une modification correspondante du RC n’engage que les propriétaires au moment de l’AG. Depuis 1990 il y a du avoir des mutations, elle n’est donc pas opposable à ces copropriétaires. La question doit passer en AG et être enregistrée au RC avec recalcul des millièmes. Il est possible de décider que la cession soit à titre gratuit. C’est une décision d’AG.
Cordialement
Bonjour.
Pour contester une décision d’AG
Faut-il être obligatoirement : opposant ou absent ?
exemple:
La majorité Contre et un pour (moi)
Puis-je contester la décision de l’AG.
Bien cordialement
Philippe
Bonjour
Oui pour contester il faut obligatoirement être absent ou opposant.
Mais la notion d’opposant est relative. Cela ne signifie pas obligatoirement “voter contre”. Cela signifie voter contre la majorité.
Donc dans le cas présent vous êtes opposant puisque vous avez voté pour alors que la majorité a voté contre.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire.
Une action en justice a été votée contre moi lors de la dernière AG (vote par correspondance). Le Tribunal vient d’être saisi. Puis-je demander au syndic de mettre à l’ordre du jour l’annulation des poursuites à mon encontre, lors de la prochaine AG (qui aura lieu avant la tenue du procès) ? Dans l’affirmative et si les copropriétaires sont majoritairement d’accord pour annuler les poursuites, le syndicat des copropriétaires a-t-il l’obligation de se désister de sa demande ? Quels seraient les textes applicables dans pareil cas ? Merci d’avance
Bonjour
Oui vous pouvez. Si l’AG décide d’annuler les poursuites, le syndic devra appliquer cette décision.
Cordialement
Bonjour,
Je n’ai pas pu assister à la dernière assemblée générale de mon immeuble et la décision d’installer un assenceur a été votée et cela coûte extrêmement cher. Je souhaite annuler le vote mais je ne sais pas comment m’y prendre, je sais juste qu’il faut le faire avant 2 mois après la réception du procès verbale.
Bonjour
Oui, vous pouvez contester dans les deux mois de la réception du PV d’AG, mais il faut que ce soit devant un tribunal avec un avocat et que vous ayez intérêt à agir.
Si vous avez besoin de conseils plus personnalisés, n’hésitez pas à prendre rendez-vous téléphonique d’un quart d’heure avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété se compose d’un ensemble d’appartements quelque peu atypique : trois résidence : 1-3, 5-7, et 9 -11, avenue … toutes faites d’un premier étage et d’un rez-de-chaussée donnant toutes sur rue et sur jardin intérieur. Côté rue les premiers étages bénéficient d’un balcon, et les rdc d’un petit jardin. Coté intérieur il y a des escaliers pour accéder aux premiers étages. Notre syndic a fait voter une décision pour travaux de peinture pour : ((Ces travaux permettant de préserver l’harmonie de la façade et portent d’une façon indivisible sur les parties communes. Une telle indivisibilité est à la fois technique et visuelle. Ces travaux sont donc répartis en charges générales bâtiments en application de l’article 10 alinéa de la loi du 10 juillet 1965)) comme il le précise. Le problème consiste dans le fait que les rez-de-chaussée de bénéficient pas de ces ces travaux, mais appelés à payer selon leurs tantièmes, sous prétexte que les balcons des logements des premiers étages faisant partie des parties communes. Ai-je le droit de demander l’annulation de l’ag spéciale lors de laquelle le projet a été voté ? Ou demander l’annulation des travaux ? Sachant que les tantièmes des premiers étages sont beaucoup plus importants que les rdc, ils sont tous composés de duplex. Codialement.
Bonjour
La façon dont sont réparties les charges est définie par le règlement de copropriété. Lui seul s’applique. Il faut que ce règlement soit conforme à l’article 10 de la loi de 65. Mais s’il ne l’est pas c’est malgré tout le règlement de copropriété qui s’applique. Le syndic ne peut en aucun cas changer les clefs de répartitions pour qu’elles correspondent à l’application de la loi sans qu’une modification du RC ne soit votée en AG. Par contre il est possible de demander la mise à jour du RC devant un tribunal.
Il est possible de contester une décision d’AG, mais uniquement dans le cadre de l’article 42 c’est à dire dans les deux mois et devant un tribunal.
Il n’est pas possible de contester des travaux au motif que leur répartition est injuste, si celle-ci est conforme au règlement de copropriété.
Comme indiqué plus haut c’est le règlement qu’il faut contester, mais ce n’est pas rétroactif.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété était en justice contre un ancien gardien, la procédure étant terminée nous avons reçu une lettre du syndic indiquant qu’une somme (provision devenue inutile) de 63.000 euros devra être répartie entre les propriétaires en retour. Lors de la convocation à l’AG il n’est plus inscrit qu’un montant de 55.000 euros … pouvez nous nous dire la meilleure façon de sauvegarder nos intérêts ? Votez contre ce point ? Merci d’avance, très cordialement.
Bonjour
Lorsqu’une copropriété est condamnée, tous les copropriétaires sont solidairement responsables.
Si vous souhaitez des conseils plus personnalisés, il faudrait pouvoir avoir des informations complémentaires sur la question. N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement.
Bonjour, Merci d’avance de votre aide !
Notre copropriété a voté des travaux de rénovation à un certain budget il y a 18 mois. Puis divers retards se sont accumulés (délai pour un emprunt collectif, etc) et maintenant le prix a fortement augmenté : soit nous devons augmenter le budget pour les mêmes travaux, soit se contenter d’une partie des rénovations seulement. Le Syndic refuse que nous revenions sur cette décision “car elle a été votée”. Pourtant, les conditions convenues au départ ne pouvant pas être assurées, quelle loi/règlement peut nous obliger à maintenir ces dépenses?
Si vous avez des références je suis preneuse…
Merci beaucoup
Bonjour
Si aucun acompte n’a été versé, la copropriété peut tout à fait revenir sur une décision en votant à nouveau lors d’une AG.
Pour obtenir des conseils plus personnalisés et notamment des références juridiques, merci de prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
Pendant une ag, une proposition de toit terrasse que j’avais mise au vote a été rejetée. J’avais envoyé au syndic tout un dossier à joindre – avec notamment les plans et les visuels ainsi que l’étude du bet structure mais le syndic a omis de les joindre à la convocation.
Des copropriétaires ont voté contre parce qu’ils n’ont pas vu le projet.
Puis-je contester la décision ?
merci pour votre aide
Bonjour
Il est toujours possible de contester une décision dans le cadre de l’article 42. Mais le juge est souverain.
Cordialement
Bonjour,
Une AGE est prévue au 21 janvier 2022, en vue de répartir la somme de 120 000€ obtenue comme gain à la suite d’une procédure gagnée. SEulement la résolution portant sur cette répartition ne dit que la chose suivante : ” demande d’autorisation de reversement par le syndic de l’immeuble des indemnités perçues par la compagnie d’assurance à la suite d’une procédure judiciaire” … Cette résolution qui n’explique même pas quel montant il reste à partager et qui va toucher quoi comme montant etc … est-elle légale ? ou attaquable ? En vous remerciant
Bonjour
Effectivement la résolution est mal rédigée, mais ensuite en AG vous allez pouvoir décider ce que vous allez faire de cette somme.
Cordialement
Bonjour,
6 résolutions d’une AG sont assigné en justice; pouvons nous toutefois refaire une AGE avec seulement une des resolutions pour la refaire passer ? pour ne pas perdre un temps fou.
Merci de votre aide.
Cordialement,
Bonjour
Oui c’est possible.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons procédé à une AGE dans le cadre d’une menace de mise en péril de notre immeuble par la ville de Marseille. Tous les points ont été voté à l’unanimité POUR.
Notre syndic nous indique que nous devons respecter les 2 mois de potentielle contestation.
Mais apparemment ces deux mois ne s’appliquent pas dans ce contexte particulier.
Pourriez vous, s’il vous plait, me dire ce qu’il en est ? Y’a t’il un texte de loi qui le précise ? Merci
Bonjour
Effectivement il n’y a pas de raison d’attendre. Mais c’est le syndic qui gère. Si ces deux mois d’attente portent un préjudice financier vous pouvez aller devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour
Peux t on contester une résolution votée en AG même si elle ne respecte pas le règlement de copropriété svp?
Une couverture complète de terrasse par pergola en attique a été votée mais le règlement de copropriété précise que les copropriétaires ne pourront procéder à aucun aménagement ni décoration pouvant porter atteinte à l’aspect ou à l’harmonie de l’immeuble. Il est également écrit qu’aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportées par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’immeuble. Toujours dans le règlement de copropriété, il est écrit que la conception et l’harmonie générale de l’immeuble devront être respectées sous le contrôle du syndic.
j’avais averti le syndic avant l’AG par recommandé de ce point, mais le syndic n’a pas répondu et a laissé voter cela lors de l’AG.
Cordialement
Bonjour
Oui c’est contestable à condition que vous soyez notée absente ou opposante. Cela doit être fait dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
Bonjour
Suite à une AG extraordinaire ou je n’étais pas présent personne avait mon pouvoir
Il a été voter a l’unanimité que j’enlève ou déplace ma cabane de jardin pour nuisance visuelle mais ce n’étais pas à l’ordre du jour mais en « question divers »
Sachant qu un cabane similaire existe chez un des copropriétaires
Et que dans le règlement de la copropriété rien est imposer sur l’emplacement de ces cabane
Comment puis-je contester et me defendre
Bonjour
Pour pouvoir vous répondre il faudrait pouvoir examiner à la fois le règlement de copropriété et le PV de l’AG en question.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
Le suyndic de copropriété propose de vendre une partie du terrain de la copropriété à un promoteur, mais à un prix dérisoire.
Alors qu’il nous avait envoyé un mail en nous précisant qu’il fallait que tous les copropriétaires devaient le valider, ils ont modifié cela dans la proposition de vote pour l’AG en l’article 26 qui est à double vote 2/3 des tantièmes, et des voies. j’ai la majorité de blocage des tantièmes, mais pas des voies.
Quels recours ai-je ?
Merci
Bonjour
les actes de disposition des parties communes se votent effectivement au 26.
Vous avez effectivement le recours de l’article 42.
Cordialement
Bonjour,
Lors de notre dernière AG, nous avons avons voté un contrat de gestion de notre copropriété pour une durée de 8 mois. Or, nous venons de recevoir du syndic le contrat…. mais pour une durée de 1 an.!
Est-ce un motif d’annulation de ce contrat?
Bonjour
Non ce n’est pas un motif d’annulation, mais de correction. Ce qui compte c’est ce qui est noté sur le PV d’AG.
Cordialement
Bonjour,
voici un cas de figure qui va se présenter à nous lors de notre prochaine AG prévue le 13 décembre 2021.
Des travaux de réfection de l’étanchéité d’un toit-terrasse vont être votés par la majorité des copropriétaires (article 24).
Un copropriétaire (275 millièmes) sera absent ou opposant (c’est sa position de principe !).
Question : le syndic peut-il signer – en décembre – le devis de l’entreprise d’étanchéité retenue lors de l’AG, soit avant l’expiration du délai de 2 mois qui fait suite à la notification du PV de l’AG ?
Nota 1 : il y a des infiltrations dans l’appartement situé sous le toit-terrasse mais pas d’urgence absolue
Nota 2 : avec la flambée des prix des matériaux, les entreprises ne peuvent pas garantir les prix mentionnés dans les devis ad vitam eternam. Un devis valable en décembre 2021, ne le sera peut-être plus en février / mars 2022
Merci d’avance pour vos éclairages.
Cordialement.
Bonjour
Oui il peut.
Le syndic ne commet une faute au regard de la loi que s’il commande avant la fin du délai de contestation des travaux votés au 25 ou au 26.
Cordialement
forum très instructif , mais je n’y trouve pas une réponse précise au cas suivant :
AG convoquée pour le 25 Novembre, mais à ce jour , Jeudi 4 Novembre , je n’ai toujours pas recue la convocation par LAR. En principe le calcul du délai de 21 jours est forclos. Puis-je immédiatement saisir un avocat pour obtenir l’annulation de cette AG par le Tribunal , suivant quelle procédure ( Référé ou Accéléré à date fixée) , et cela avant même qu’elle se tienne ? Ou bien cette annulation ne peut-elle être demandée qu’après la tenue de cette AG ?
Bonjour
Votre question a été déplacée sous un article qui contient la réponse.
Pour aller devant un tribunal il faut subir un préjudice, tant que l’AG n’a pas eu lieu vous ne subissez pas de préjudice.
Si vous n’avez pas reçu la convocation, vous n’êtes peut être pas tout seul dans le cas de figure, il est préférable de commencer par avertir le syndic qui pourra tout simplement convoquer à une nouvelle date.
Cordialement
Bjr,
Il y a eu un vote pour une mission de maîtrise d’oeuvre pour un projet de ravalement des balcons (serrurerie, maçonnerie, peinture) + pergola terrasse, qui fut adopté.
Or avec d’autres copropriétaires nous avons voté contre cette résolution.
En effet, je ne possède pas de balcon mais une loggia: c’est une propriété personnelle (acte de vente et règlement de copro l’indiquent bien).
le syndic a t il le droit de proposer cette maîtrise d’oeuvre, ayant les compétences pour juger ce qui doit être fait. Certains garde corps sont défectueux mais cela est dû aux copropriétaires n’ayant pas effectué l’entretien nécessaire.
Dans l’attente de votre avis,
Bonjour
Vous avez effectivement le droit de contester devant un tribunal dans le cadre de l’article 42 si vous avez reçu le PV d’AG il y a moins de deux mois.
Si vous voulez savoir si c’est la meilleure stratégie et obtenir des conseils plus personnalisés, vous pouvez prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
Notre syndic nous convoque pour une AGE suite à la contestation de la dernière AG par des copropriétaires. Nous attendons la décision d’un juge concernant l’annulation de la dernière AG, mais dans l’ordre du jour de cette AGE nous avons une résolution qui nous demande de ne pas attendre la décision du juge et de voter pour ou contre. Est-ce légal ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialemnt,
Bonjour
C’est possible, mais tout dépend du cas.
Pour bien vous répondre il faudrait pouvoir échanger avec vous.
Prenez rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Bonjour, après 3 années et donc 3 AG consécutives nous avons voté (grâce à la passerelle de l’article 25 a l’article 26) la suppression du poste de gardien de notre copropriété ainsi que la mise a jour du règlement de copropriété et la location de la loge après sa rénovation. A ce jour le règlement de copro n’a pas encore été modifié et la loge pas encore louée. A l’approche de la nouvelle AG un membre du CS demande à remettre au vote l’embauche d’un gardien. Est-ce légalement possible? En sachant que les charges ne peuvent que baisser par la suppression du poste de gardien (atteinte au droits acquis?) Merci pour vos précisions.
Bonjour
Oui, tant que le poste de gardien est présent au règlement de copropriété, un copropriétaire peut exiger l’embauche d’un gardien. Il n’a même pas besoin de le remettre au vote !
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une copro de 6 entrées, lors de l’AG certaines résolutions sont par entrée mais votées en 24, c’est bien le vote de l’assemblée qui est retenu (présents et représentés ?) et non les tantièmes entrée ?
Merci pour la réponse.
Cordialement.
Bonjour
Si certaines décisions doivent être prises pour une entrée, seuls les tantièmes des copropriétaires de cette entrée doivent être comptabilisés.
A vérifier dans le règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour,
La date de réception du PV de l’AG est-elle bien celle de la première présentation du courrier RAR par le facteur ?
Et non pas la date de retrait du RAR à la poste par le destinataire.
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
Oui c’est bien cela.
Cordialement
Bonjour j’ai un gros problème avec mes copropriétaires
lors d’une ag ou j’ai été représenté par mon avocate ils ont voté contre moi pour refaire mon toit hors j’ai un batiment à part du leur. et dans l’acte de copropriété il était stipulé que j’en avais le droit et les assurances ne me couvraient plus si je ne modifiais pas mon toit terrasse en toit en pente. car j’ai eu 3 dégâts des eaux en 8ans après le passage d’un couvreur non assuré et non déclaré pris par le syndic et j’avais reçu un appel de fonds
Là J’avais tout respecté, délai, plans d’urbanisme, architecte de france, huissier,
j’ai été attaqué en référé et j’ai perdu on me demande de tout défaire mais mon toit est déjà fait
Je n’avais pas reçu le PV d’ag et donc je ne savais pas que nous avions 2mois pour contester.
Une médiation a tenté d’avoir lieu mais en vain puisque les copropriétaires ne veulent pas venir.
je ne sais pas vers qui me tourner un me dit blanc, l’autre noir,
à cause de tout ça je suis au rsa et je suis à bout
Bonjour
Les travaux doivent être validés par un vote en AG, même s’ils sont par ailleurs validées par l’urbanisme de la commune en question et même s’ils sont obligatoires.
En cas de refus, le copropriétaire absent ou opposant a deux mois pour contester devant un tribunal et avec un avocat. Dans ces deux cas le PV doit être envoyé en recommandé. Le syndic doit pouvoir prouver son envoi.
Si vous souhaitez des réponses personnalisées à vos questions n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour CoproConseils,
Deux questions autour de l’AG et l’ordre du jour reçu minimum 21 jour avant la réunion.
1/ Est-ce que l’ordre du jour (résolutions) peut être modifié après diffusion des documents de l’AG et réceptionnés par les co-propriétaires : ajout d’une résolution / modification d’une résolution ?
2 /Est-ce que les devis d’une résolution (déjà diffusés et réceptionnés par co-propriétaires) peuvent-ils être remplacés par une version corrigée (correction technique, du détail du travail executé et non pas correction d’une simple coquille de rédaction) ?
Merci par avance pour votre réponse. 🙂
Bonjour Marie
L’ordre du jour et les devis ne peuvent plus être modifiés dans le délai des 21 jours.
Sinon il faut repousser la date de la réunion.
cordialement
Bonjour,
Je viens de m’apercevoir que les charges que je paie, ne correspondent pas au réglement (ex : je paie au 112/1 000 alors qu’elles devraient être 511/10 000 ce qui me fais une erreur de 50%), es-ce que ce genre d’erreur peut se rectifier et combien de temps en arrière ? J’ai acheté il y a 5 ans.
Merci pour la réponse.
Cordialement.
Bonjour
Il y a plusieurs cas possibles, vous pouvez utilement lire notre article à ce propos : répartition et contestation des charges.
Cordialement
Bonjour,
Que risque t’on à ne pas enlever un balcon bar accroché à la rembarde du balcon, suite à une demande qui a été refusée par la majorité des copropriétaires , alors qu’il n’y a aucune contre indication dans le règlement de copropriété à cette installation ?
Bonjour
Vous pouvez effectivement décider de laisser la justice trancher et risquer d’avoir à payer des dommages et intérêts.
Cordialement
Bonjour,
Je voudrais savoir si la mention comme quoi les copropriétaires ont 2 mois pour contester le PV d’AG doit être mentionner sur le PV d’AG ?
En vous remerciant
Bonjour
Oui effectivement, l’article 42 doit figurer intégralement et en totalité sur le PV d’AG. C’est une clause de nullité.
Cordialement
Bjr, présidente de séance, j’ai fait remarqué au syndic (Secrétaire de séance) qu’il y avait des incohérences sur le PV. Entre autre, quand un copropriétaire a voté POUR en commentaire est noté qu’il s’est opposé. Le syndic refait le PV et il y à tjrs voir plus d’incohérences, de plus les tantiemes ne correspondent pas aux copropriétaires. Après plusieurs échanges sur ce problème, le syndic me signale que si je refuse de signer le PV il l’enverra quand même à la comptabilité. Je lui répond que la responsabilité du Président de séance était engagée et que j’en prenais noté. Sa réponse “le PV est conforme vous refusez de le signer c’est votre droit” Présidente de séance, je comprends que mon rôle n’est pas si important puisqu’il ne tient pas compte de mes remarques. (De plus, Pour information j’ai voulu vérifier les documents en signature et je n’avais plus acces avant même que le syndic réponde) ça ne change rien aux votes des résolutions car ce ne sont que des erreurs sur les tantiemes mis au mauvais noms, mais l’erreur du commentaires “s’est opposé reste alors que le copropriétaire est bien noté POUR sur la résolution. Est-ce que le PV peut être contesté par un copropriétaire ? a-t-on intérêt à demander une nouvelle AG ? Qui peut la demander et qui s’occupe de le faire? Ou peut-il considérer que ce n’est que des erreurs administratifs ?Merci pour votre aide
Bonjour
Si ces erreurs ont des conséquences importantes (par exemple elles font changer le sens d’un vote) alors il faut contester devant un tribunal.
Sinon, vous risquez d’être déboutée.
Cordialement
Bonjour, pour des questions de santé, nous n’avons pu nous rendre à notre AG, il y a 4 mois, donc absents. La convocation a été envoyé par courrier remis en main propre et les documents (plan, notamment) par mail. Or, l’une des décisions : mise en place de deux ralentisseurs qui font du bruit et abîment les voitures, nous pose un gros problème à nous et à notre voisin. En effet, nos jardins et nos chambres y font face. Ce voisin a voté contre. Notre copropriété compte 145 maisons sur plusieurs allées. Notre allée, qui est plus importante, comporte à elle seule 4 ralentisseurs alors que les autres n”en n’ont aucun ou un seul. Et tous ceux qui ont voté pour n”étaient pas, bien sûr, dans l’allée concernée. J’estime qu’il y a préjudice pour les seuls habitants de cette allée donc discrimination. Par ailleurs, les livreurs continuent à rouler aussi vite et à ne pas tenir compte des ralentisseurs. Les ralentisseurs ont déjà été mis en place, comment faire enlever celui qui nous gêne ? En invoquant l’article 42 ? En portant plainte ? En écrivant au syndic bénévole ? Un grand merci à vous.
Bonjour
Oui vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42 c’est à dire dans les deux mois qui suivent la réception du PV d’AG et devant un tribunal avec un avocat.
Le reste ne sert à rien d’autre que de vous faire perdre du temps. Le délai de 2 mois n’est pas prorogeable.
Cordialement.
Bonjour, l’AG était le 12 juillet 2021, le 4 sur l’application du syndic, il nous rappelait la date limite de vote le 9 juillet. Le 9 j’ai voulu voter et impossible. Le syndic me répond que c’était le 8 et que c’etait précisé sur le vote par correspondance. Or moi Je vote sur leur application. L’année dernière j’ai fait de même. Je n’ai pas regardé les documents de correspondance pk on les reçoit par courrier électronique. Je n’ai pas pu les imprimer donc j’en si pris connaissance que sur l’application. Le syndic me dit en plus vous aviez un mois pour voter. Mon vote était prêt mais étant donné que nous avions reçu un message de leur part le 4 qui précisait que la date limite du 9 depuis le début de semaine une mauvaise information De plus comme le syndic le 4 nous rappelait la date de dernier délai le 9 j’ai pas cherché je me suis dit sur je validerai le 9. J’ai contesté, en expliquant que j’avais suivi leur message. Le syndic me répond que j’avais un mois pour le faire! Effectivement mais je n’ai pas pu avant. Est ce que je peux faire qq chose ? Je suis au CS et présidente de séance. De plus je n’ai pas pu pas valider les comptes via l’application car le syndic n’a pas répondu a mes commentaires (interrogations). J’ai insisté pour que l’AG se fasse en visio car nous rencontrons beaucoup de problème ds la copropriété,le syndic à refusé et à même refusé la préparation de l’AG en présentiel alors que nous sommes que 2 au Conseil syndical. Que puis-je faire, peut on refaire une AG. Comment procéder. Cordialement
Bonjour
Les textes indiquent que les votes doivent parvenir au syndic 3 jours francs avant la tenue de l’AG. Effectivement le 9 c’est hors délai.
Les textes COVID donnent la possibilité aux syndics de décider unilatéralement de tenir une AG uniquement par correspondance même si les copropriétaires préfèrent autre chose.
Il est possible de demander au syndic de reconvoquer une AG. Cela peut être demandé par au moins 25% des copropriétaires ou bien par le CS. Mais le syndic peut tout à fait continuer à imposer une AG par correspondance.
Cordialement
Bonjour,
un copropriétaire a soumis au vote une résolution de fermeture de sa place de parking sous terrain. Il n’est jamais fait mention des modalités d’implantation du mur.
Etant concernée par la construction de ce mur séparatif entre leur place de stationnement et la mienne, j’ai notifié au syndic, l’absence de sollicitation et d’accord sur l’implantation mitoyenne du mur, impliquant donc que ce mur ne pouvait etre construit qu’en limite de propriété, sans dépassé la ligne moitié de la ligne médiane faisant office de séparation entre nos 2 emplacements.
j’ai demandé, par écrit, à ce que soit mentionné dans le PV d’AG pour cette résolution l’absence d’accord de mitoyenneté et la règle d’implantation.
Le syndic m’a informé oralement que compte tenu du fait que c’était une AG avec vote par correspondance, aucun ajout ne pouvait être fait en commentaire, car cela modifierait la résolution et le vote ne pourrait etre fait.
l’AG a eu lieu, j’ai recu le PV. Aucun complément n’a été apporté en commentaire, laissant libre interpretation au copropriétaire sur l’implantation du mur.
quelles sont mes voies de recours si le copropriétaire fait construire un mur mitoyen, à cheval sur nos 2 emplacements de parking? le syndic peut il etre tenu responsable ?
Cordialement,
Bonjour
Il est toujours possible de saisir le tribunal si vous subissez un préjudice.
Non, le syndic ne peut être tenu pour responsable. Il n’a pas le droit de s’opposer à la mise à l’ordre du jour d’une résolution par un copropriétaire et il ne peut pas non plus l’obliger à la préciser ou la modifier.
Cordialement
Bonjour, je n’ai pas été convoqué par le syndic pour l’AG, puis-je contester des résolutions sans des démarches compliquées?
Bonjour
L’article 42 est la seule voie possible de contestation d’une décision d’AG.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons reçu un formulaire de votes pour différents contrats par notre régis ( achat dans du neuf ). l’AG devait ce dérouler le 17 Juin; nous avions reçu le formulaire environ 1 mois avent avec spécifier dessus ” AG se déroulant le 17 juin, les formulaires devait être renvoyaient minimum 3 jours avent l’AG, le dépouillage le 21 Juin ” Nous avions donc compris qu’il fallait voter avent d’avoir lu les différents contrats en question, ce qui nous a tout de même sembler étrange ! L’AG se déroule donc le 17 nous demandons les différents contrats/devis/documents sur ce que la régis se baser, elle ne nous a rien transmis après des dialogues houleux entre copropriétaires et régie. Le 21 dépouillement des votes ( aucune visio pour le dépouillement nous avions juste eu info le 17 que l’on recevrais un PV après le 21). Puis le 23 Juin nous recevons enfin les différents contrats/devis à souscrire, bien après réception du formulaire de vote, de l’AG et du dépouillement est ce normal ? Devons nous pas avoir accès au différents devis/contrats avent de proposé nos votes justement et non pas voter pour des choses dont on ne sais d’où ça sort ?
Cordialement.
Bonjour
Les devis ou contrats sur lesquels les copropriétaires doivent se déterminer lors d’une AG doivent impérativement être joints à la convocation et envoyés en recommandés 21 jours francs avant la date de l’AG. Ceci est valable aussi bien par correspondance qu’en présentiel.
Les votes doivent parvenir 3 jours francs avant l’AG.
Le dépouillement peut se faire en présence ou non du CS. Par contre le président du CS doit venir signer le PV d’AG dans les 8 jours. C’est l’occasion de vérifier les votes.
Cordialement
Bonjour,
En AG ma résolution a obtenu 32 259 tantièmes sur 100 000 et donc a été rejetée.
Après coup, un copropriétaire veut changer son vote de Abstention à Pour ce qui permettrait son adoption. A t-il le droit de revenir sur son vote s’il s’est trompé ?
Merci de votre réponse.
Cordialemet.
Bonjour
Non, on ne peut pas revenir sur son vote.
La seule chose que vous puissiez faire c’est remettre cette question à l’ordre du jour de la prochaine AG. Et si vous êtes pressé, demander à convoquer une AGE à vos frais.
Cordialement
Bonjour,
Ma copropriété est composé de plusieurs bâtiments. Le financement des travaux sur des balcons d’UN des bâtiment ont été voté lors de la dernière AG en précisant que seul l’ensemble copropriétaires du bâtiment concerné devront financer les travaux. L’ensemble des copropriétaires de tous les bâtiments ont voté POUR. Mais dans le règlement de copropriété il est indiqué que pour des travaux concernant les balcons, l’ensemble des copropriétaires doivent participer au financement et pas seulement ceux du bâtiment concerné. Le syndic peut il inscrire une résolution contraire au règlement de copropriété ? Peut on contester cette résolution en sachant que tout le monde était POUR mais que certain se sont rendu compte de l’erreur du syndic après consultation du règlement de copropriété ? Merci
Bonjour
C’est un peu au syndic de vous sortir de ce mauvais pas si il a vraiment été à la source de la confusion.
Néanmoins le fait que tous les bâtiments participent au vote aurait pu mettre la puce à l’oreille.
La seule solution pour contester dans le cadre de l’article 42 est que la contestation provienne d’un opposant ou d’un absent.
Si les travaux n’ont pas encore été commandés, il est possible de refaire une AG qui va décider du contraire.
Cordialement
Bonjour
Mon syndic dans le projet d’AG nous demandera de voter pour la création d’un ascenseur avec en face des devis datant de 2015! L’AG se fera par correspondance le 08 Juillet. Quels sont les risques si jamais le vote est positif et quels sont les recours pour faire changer ce projet d’AG?
Merci pour cette perle ! Elle mérite de figurer au top 3 !
Oui si le vote est positif, évidemment tout va poser problème. Et ce sera la faute de votre syndic.
Il faut a minima actualiser les devis et évidemment cela reporte l’AG qui doit à nouveau être convoquée en respectant le délai des 21 jours.
Le minimum étant que le syndic prenne l’organisation de cette nouvelle convocation à sa charge.
Cordialement
Le syndic a émis une convocation à une AG : lettre d’envoi datée du 4 juin, postée le 8 juin. L’assemblée a lieu le 5 juillet. Le même jour (4 juin), je lui est adressé une demande de modification de l’ordre du jour, à savoir son mandat arrivant à expiration, accepter la mise en concurrence de mandats de syndics que j’ai sollicités et transmis en fichier joint dans ma demande (par mail avec AR) et donc la désignation éventuelle d’un nouveau syndic.
La réponse est: “impossible de modifier l’ordre du jour, les convocations ont été envoyées…” Que faire ? Grand merci pour la qualité de votre site et l’aide qu’il nous apporte
Bonjour
Effectivement le délai est trop court.
Cordialement
Bonjour,
nous avons une copropriété de 4 batiments A,B,C et D.
Nous avons plusieurs locals vélo commun, certains a usage exclusif d’un seul batiment, et certains commun à 2 batiments.
Exemple un local vélo commun aux batiments C et D.
A notre prochaine AG un propriétaire du batiment A demande que le local vélo à usage des bats C et D devienne à usage exclusif du batiment D.
A t il le droit de faire une telle demande vu qu’il n’est pas concerné par l’usage de ce local?
Si oui a t il le droit de voter pour cette résolution lors de l’AG?
merci
Bonjour
Normalement si votre règlement de copropriété prévoit que les garages vélos sont des parties communes spéciales alors ; oui il peut le demander, non il ne peut pas voter.
Cordialement
Bonjour,
Un copropriétaire vient de déposer par son avocat (dans le délai de des 2 mois) une assignation de demande d’annulation d’une très importante résolution votée en AG pour motif ” abus de majorité ” , ma question : QUELLE EST EN MOYENNE LE DELAI DE REPONSE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE? Merci
Bonjour
En cas d’urgence, il est possible d’avoir une réponse dans la journée. Pour un dossier compliqué ou avec des échanges entre avocats, ça peut aller jusqu’à plusieurs années.
Enfin ça dépend également du tribunal. Certains sont plus engorgés que d’autres. Mais bref … il faut compter 6 mois minimum.
Cordialement
Bonjour, merci pour votre site très complet.
Notre syndic n’a pas réalisé notre AG en 2020 et s’apprête donc à faire une double AG le 14juin par correspondance
. La convocation a été envoyé le 25 mai et reçue le 28. De nombreux points de l’AG sont litigieux sur la répartition voir même sur la légalité. Je ne sais pas encore si je vais demander l’annulation de l’AG devant le tribunal ou seulement de certaines de ces décisions. Dois je voter en opposant sur tout ou puis je quand même voter « pour » pour les décisions validant des candidatures de membre du conseil ? Sachant que je suis moi même candidate et que je suis également seule à me proposer comme scrutateur. Merci à vous
Bonjour
Vous ne pourrez contester que les résolutions sur lesquelles vous avez été notée absente ou opposante.
Cordialement
bonsoir, les résolutions du vote par correspondance de mon immeuble étaient tout simplement effarantes, vote de travaux avec nomination de deux ste , mais sans aucun devis
formulaire de vote êtes vous pour les travaux oui non abs
ENTREPRISE oui non abs ( une seule ligne)
honoraires
SUR LE pv VOUS ETES POUR LES TRAVAUX , le choix de l’entreprise sera effectuée par le conseil syndical (donc cela sans vote , sans budget plafonné) ….
les autres résolutions sont du même style beaucoup de propriétaires n’ont pas voté car ne comprenaient pas les questions , donc ont cru bon de s’abstenir.
TOUTES OPPOSITIONS AU SYNDIC DURANT LA réunion précédent l’ag , n’ont pas été signalées et comme aucun échange, aucun droit de réponse . BREF une mascarade complète.
Bonjour
Malheureusement votre situation n’est pas un cas isolé. Le vote par correspondance n’a pas été correctement préparé par les syndics. Si vous avez été noté absent ou opposant, vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
Bonjour,
Je m’aperçois que le syndic n’a pas souscrit de compte séparé alors qu’il aurait dû le faire depuis 2016. Cela vaut nullité de plein droit de son mandat à compter de 2016. Puisque seul le syndic peut notifier le PV d’AG selon la loi , puis-je contester en justice (en 2021), l’AG de 2017, au motif que la notification (faite par une personne qui n’était pas syndic) n’est pas valable, et donc que le délai de 2 mois suivant cette notification n’est pas applicable? (bien sûr, j’assignerais en même temps le syndic en nom propre pour faire constater la nullité de son mandat).
Cordialement
Bonjour
Oui potentiellement c’est possible. Mais cela ne veut pas dire que vous aurez gain de cause, le juge peut très bien retenir le mandat “de fait”. Par contre effectivement son mandat est nul.
Cordialement
Bonjour et merci d’avance..
Copropriétaire d’un appartement secondaire dans une copropriété de 99 logements j’ai eu l’autorisation orale par le syndic de le louer en saisonnier depuis 2017. Je fais les choses légalement : déclaration à la mairie, taxe de séjour, impôts, contrat de location respect des voisins ..
Cette année une résolution devait faire l’objet d’un vote à double majorité : faire évoluer le règlement intérieur en autorisant les locations saisonnières réglementées.
Cette résolution n’a pas été votée car il n’y a pas eu 50% de votants.
L’AG a donc décidé que c’était interdit.
Le RI d’origine stipule que l’immeuble est à usage exclusif d’habitation mais autorise commerces en RDC et professions libérales dans les appartements. Il est dit également que les locations en meublés sont autorisées.
On me dit que location saisonnière veut dire commercial ; je ne loue que 8 à 10 semaines par an, pour m’aider à payer les charges importantes dans cette ville de bord de mer. Je ne cherche pas à faire du profit et je fais tout légalement.. que faire ???
En plus dans la convocation était joint un exemple de contrat que je donne à mes locataires avec mes coordonnées personnelles et celles d’amis proches qui m’aident pour l’accueil car je ne suis pas sur place. Ceci a été divulgué à tous et je suis très inquiète par rapport à cela.
Mon vote par correspondance n’a pas été pris en compte car hors délai.
Je suis désespérée..
Bonjour
Ne pas autoriser ne signifie nullement que c’est interdit.
Tout dépend du règlement de copropriété.
Par contre, concernant la divulgation de votre contrat de location comportant des données personnelles de personnes qui ne sont pas copropriétaires, vous et ces personnes pouvez porter plainte.
Cordialement
Bonjour,
J’ai récemment rédigé un compte rendu d’AG et l’ai envoyé à tous les propriétaires de l’ASL.
Pour une résolution votée à la majorité simple, j’ai oublié de noter le nom d’un propriétaire qui a voté pour et qui a permis de valider la résolution. Par contre j’ai bien mentionné que la décision avait été validée.
Que dois je faire pour corriger et certifier cet oubli ?
Avec mes remerciements
Bonjour
Sur un PV d’AG la mention obligatoire est celle de ceux qui ont voté contre la majorité ou bien qui étaient absents, car cela leur donne le droit de contester dans le cadre de l’article 42.
Si vous souhaitez faire la publication d’un erratum, vous devez le diffuser dans les mêmes conditions que le PV lui même.
Cordialement
Bonjour,
Notre AG s’est tenue par correspondance le 13 avril dernier. Suite à des erreurs et de irrégularités observées sur le PV par le président de séance (absence de feuille de présence, votes sur le PV ne correspondent pas aux formulaires de vote, un copropriétaire présent noté absent, prise en compte de formulaires de vote reçus à moins de 3 jours francs, un seul vote sur le formulaire comptant pour les 2 votes des résolutions à l’article 25…), ce dernier a refusé de le signer. Malgré tout, le syndic a diffusé le PV. Quelle est la validité de ce PV? Est-il obligatoire de passer par le TGI pour acter sa nullité ? Si c’est le cas, le président n’est qu’opposant sur certaines résolutions mais pas défaillant à l’AG. Peut-il contester le PV? l’AG? comment?
Merci de votre réponse.
Bonjour
Un PV d’AG non signé est contestable. Mais la contestation se fait forcément devant un tribunal avec un avocat. Dans le cas d’un PV non signé, la contestation n’entre pas dans le cadre de l’article 42, vous contestez le PV. Pour contester l’AG ou certaines résolutions il faut effectivement être opposant à ce que l’on conteste.
Cordialement
Bonjour et merci pour vos précieux conseils
En AG, la majorité (des présents ou représentés) peut-elle décidée de ne pas rétrocéder à chaque copropriétaire les excédants de provisions de charges?
exemple: je paie chaque trimestre 250€ de provisions soit 1000€ pour l’année. A la répartition les charges effectives me concernant sont de 800€. J’ai donc versé 200€ en trop. L’AG peut a-t-elle le droit de ne pas me rétrocéder cette somme?
Merci beaucoup pour votre éclairage.
Bonjour
Oui, en AG les copropriétaires peuvent tout à fait décider de mettre les excédents de provisions sur le compte ALUR par exemple.
Cordialement
Bonjour,
Comme bon nombres de copropriétés, notre AG 2021 a eu lieu par vote par correspondance.
Or :
– l’ordre du jour n’était absolument pas détaillé et comme aucun débat/explication n’ont pu avoir lieu, certains travaux ont été votés.
Depuis :
– des travaux urgents et surprises sont apparus….pour plus de 22 000 €
Ma question est la suivante :
– Alors que les appels pour ces travaux votés non-utiles et sans mise en concurrence alors que supérieurs à 1500 € ont débutés, est-il possible via une AGE de faire annuler ces travaux pour motif de travaux urgents onéreux et d’une absence de présentation de divers devis ?
Par avance merci pour votre retour
Juliette
Bonjour
Vous avez tout intérêt à lire notre article sur les travaux en copropriété.
Le syndic doit faire une AG pour valider ces travaux. S’ils sont refusés par l’AG la question sera de déterminer la véritable urgence des travaux ou pas. Il se peut qu’un juge doive trancher. Suivant la décision le syndic engage sa responsabilité.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils pour avoir plus de détails sur la meilleure stratégie à adopter.
Cordialement
Bonjour
Nous sommes quelques propriétaires opposants à un vote des décompte de charges. Etant la dernière tranche à être livré, le syndic désirait faire au plus simple et nous faire payer des charges dues avant la livraison de nos parties privatives
Doit t-on contester individuellement ou peut on se regrouper en tant que copropriétaires opposants même si cela ne concerne pas la majorité ?
Merci
Cordialement
Bonjour
Il est important d’avoir voté contre en AG et ensuite il est tout à fait possible de faire une action collective.
Cordialement
Bonjour,
Suite à une erreur de ma banque, la société qui gère le syndic de copropriété m’a adressé des courriers à une mauvaise adresse.
Je n’ai donc pas reçu de convocation à l’assemblée générale annuelle.
De plus, malgré un retour en “NPAI”, personne n’a jugé bon de me prévenir en m’appelant, comme le voudrait peut être un peu de bon sens.
Est-il possible, plus de deux mois après, de contester la validité de cette assemblée générale ?
merci de votre réponse.
Bonjour
Le syndic est obligé d’envoyer les convocations en courrier recommandé, mais nullement dans l’obligation de s’assurer qu’elles ont bien été reçues.
Le retour de l’accusé de réception suffit, y compris si c’est une non réception.
Par ailleurs, la loi prévoit que les copropriétaires sont tenus de “notifier” c’est à dire en recommandé, tout changement d’adresse au syndic. Les copropriétaires sont désignés comme responsables de s’assurer que le syndic dispose bien de la bonne adresse.
Tout cela a donc fait de vous un absent à l’AG, donc vous donne le droit de contester devant un tribunal dans le cadre de l’article 42.
Mais cet article limite à 2 mois le délai de contestation.
Cordialement
Bonjour nous avons eu recours à un vote par correspondance pour notre assemblée générale du 15 avril 2021
Nous avons voté contre et avons envoyé notre vote dans les délais impartis .
Néanmoins nous avons été notés absents
Comment contester le résultat de l’assemblée générale svp ?
Je vous remercie d’avance pour votre retour
Bonjour
Si cela change les résultats d’un vote, vous pouvez effectivement contester dans le cadre de l’article 42, c’est à dire devant un tribunal avec un avocat et dans les deux mois.
Cordialement
Bonjour,
Nous souhaitons faire installer des bancs dans une cour commune de copropriété qui n’en possède pas jusqu’à présent.
A quel article (24 ou 25?) se vote ce type d’achat et installation?
Bonjour
Vous pouvez vous reporter à notre article qui concerne les majorités.
Il s’agit d’une amélioration – addition. Cela se vote donc au 25.
Cordialement
le mandat de mon syndic s’est terminé le 30 juin 2020 mais a été prorogé compte tenu de l’ordonnance MACRON (COVID) jusqu’au 1er février 2021.
Malgré cela, aucune assemblée n’a été organisée et de ce fait notre syndic n’est plus son mandat. Que puis je faire pour nommer soit un administrateur ou un nouveau syndic, sachant que le conseil syndical n’a rien fait.
Si toutefois, elle organisait une AG, que pouvons nous faire pour la déclarer nulle puisque sans mandat ?
Bonjour
Une assemblée convoquée et tenue par un syndic qui n’a pas de mandat n’est pas nulle de plein droit. Elle est contestable. Ce qui est fort différent !
Cordialement
Bonjour
Votre site est vraiment très utile et donne beaucoup de réponses laissées sous silence par nos syndics !
J’aurais besoin, moi aussi, de vos précieuses réponses concernant mon cas.
Le contrat de mon syndic arrivait à terme le 30/09/2020, nous avons reçu la convocation pour l’AG qui devait être faite en presentiel le 27/01/2021 à 18h et nous avons reçu un courrier quelques jours plus tard nous indiquant que l’AG serait faite par correspondance avec la date limite du 10/02/2021. Sur le PV, il est indiqué que l’AG a été tenue en lieu, date et heure de la convocation. Le syndic a-t-il le droit de mettre cette date là ? Cela peut-il nous être préjudiciable pour les contestations ?
Un bulletin de vote par correspondance nous avait été transmis avec la convocation mais nous n’avions pas de liste pour le vote du conseil syndical (malgré notre demande) et c’est donc le conseil précédent qui a été réélu. Un des membre du CS avait envoyé la liste des anciens membres et avait notifié pour qui et contre qui il votait. Le syndic a considéré qu’il votait contre tout les membres, même contre lui-même ! De plus, le syndic a ajouté une mention sur le PV à la fin de cette résolution, disant qu’il n’y aurait que un représentant par montée et que les autres ne seraient que suppléants (nous sommes 10 membres pour 5 bâtiments). Cette mention n’a pas été voté en AG et n’a jamais été concertée en CS (nous pensons que c’est la présidente du CS qui a demandé au syndic l’intégration de cette mention sur le PV). Le syndic a-t-il le droit de mettre ca sur le PV ? Et a-t-il un droit de regard sur l’organisation des rôles du CS ?
Une résolution pour des travaux a été adoptée pour un montant de 11626€. Le devis qui a été joint à la convocation date de Août 2019 et n’a pas été mis en concurrence et n’a pas non plus été mis en concertation en CS alors que cela doit être fait pour des montants de marchés supérieurs à 1500€. Aucune déclaration ni demande n’a été faites en mairie alors que nous sommes prêts d’une enceinte classée au patrimoine. Les appels de fonds ont déjà débutés. Le syndic a-t-il le droit de nous faire valider un devis périmé et non mis en concurrence ? Peut-il faire les appels de fond sans avoir fait de demande en mairie ? Peut-on faire annuler cette résolution et cela en vaut-il le coup ?
Une résolution concernant une autorisation à donner à des copropriétaires pour l’installation d’un système de récupération des eaux de pluies sur les descente d’eaux pluviales à été rejeté. La demande devait être jointe mais aucun document ne nous a été transmis. Après renseignement, ce système est autorisé dans notre règlement de copropriété. Les demandeurs doivent se fier au PV ou au règlement de copro ? Les demandeurs peuvent-ils se retourner contre le syndic pour non présentation de la demande ?
Nous avons des soupçons sur la réalité du comptage des votes. Le syndic refuse de nous transmettre les bulletins et nous demande de prendre rdv pour les consulter sur place malgré le confinement ! Peut-il refuser de nous les transmettre malgré l’état de la crise sanitaire actuel ?
Notre conseil syndical est très divisé et il est très compliqué de parlementer de tout cela avec tout les membres. Nous pensons que certains sont complices avec le syndic, en particulier la présidente. Malheureusement, nous ne pouvons pas nous réunir afin d’élire le nouveau président…
Par avance, je vous remercie pour les réponses que vous pourrez apporter à tout ces points !
Bonjour
Le syndic n’est pas dans l’obligation de vous transmettre des copies ni de dématérialiser tous les bulletins pour que vous puissiez les consulter. D’autant qu’il vous propose une solution pour les consulter. Pour élire un nouveau président de CS, il est possible de faire des réunions dématérialisées ou d’organiser un vote à distance.
Pour toutes vos nombreuses autres question n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert. Cela permettra d’avoir un échange avec vous ce qui est indispensable pour pouvoir y apporter des réponses. Cordialement
Bonjour Madame, Monsieur,
Lors de la dernière AG, il a été voté le remplacement de la platine digicode par une platine Vigik avec badge .
Hors, en plus de ce remplacement, il a été installé à chaque entrée de bâtiment de la résidence également un Vigik avec badge MAIS non relié aux appartements.
De ce fait, ma mère de 88 ans est obligé de descendre pour ouvrir la porte à ses visiteurs (aide ménagère, médecin, etc …).
Sur l’ordre du jour de l’AG , il était bien mentionné “Réalisation de travaux de remplacement platines interphone avec accès vigik”.
Il paraît que sur les devis, la nouvelle installation était mentionnée; malheureusement, les devis sont loin d’être clairs !!
A ce jour, ma mère subit un réel préjudice ; que proposez vous?
De notre côté, on essaie de faire installer un digicode en bas du bâtiment de ma mère mais encore faut-il que le bureau syndical soit d’accord hors AG.
Merci pour votre retour.
Dans notre cas, il y a urgence pour trouver une solution rapide.
Cordialement.
GB
Bonjour
Il est en effet assez classique de nos jours pour les digicodes de permettre d’ouvrir les portes d’accès au bâtiment depuis l’intérieur de l’appartement, voire très étonnant qu’un interphone ne permette pas de déclencher l’ouverture de la porte.
Si c’est effectivement le cas, pour faire une nouvelle installation ce n’est pas au conseil syndical de décider.
Il n’est pas nécessaire d’avoir la validation du CS pour demander de mettre une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
Cordialement
Bonjour,
A la réception du PV de notre AGO réalisée à 100% par correspondance, nous avons relevé que le nombre de votants déclarés et les résultats des votes de chaque résolution ne collent pas. Des voix semblent ne pas avoir été comptabilisées.
Pouvons-nous contester le PV dans son ensemble et remettre en question les résolutions sans passer par un tribunal ?
Bonjour
Si le PV a été validé par le président de séance, la seule solution est le tribunal. Encore faut-il que vous ayez été noté opposant ou absent et que vous ayez un “intérêt à agir”.
Cordialement
Bonjour le conseil syndicale, souhaite faire un référé , pour des personnes ayant transformés de box cellier en studio, je souhaite vraiment m opposer à cette decision et surtout que certain propriétaire l on déjà fait et validé en A.G depuis des années,
la cooproprieté à déjà perdi deux proces , un pour la femme de menage et l autre pour une reattribution des places de parking , cout pour les cooproprietaire plus de 130 000 euros à payer , donc je souhaite maintenant m oppser à toute action en justice .
Comment faire
Bonjour
Ce n’est pas de l’attribution du juge des référés, c’est une décision qui relève du juge du fonds. Il faut une décision d’assemblée générale pour cela.
Cordialement
Bonjour,
Devons nous obligatoirement passer par la justice dès que nous constatons des travaux hors AG pour une somme importante (~6000€) ou un budget voté non respecté ? (voté 32 200€, réalisé 35 100€).
car nous sommes quelques copropriétaires à contester et lors de l’AG par correspondance, le budget a été approuvé à la majorité.
En vous remerciant de votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
Oui. Si un point validé par une AG vous porte préjudice, vous n’avez pas d’autre solution que de contester dans le cadre de l’article 42, c’est à dire devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic (avec le président du conseil syndical) vient de validé des travaux espaces verts non prévus en AG et cela pour une somme de 6200€, nous allons retrouver cette somme sur 3 AG. Certains vont votés contre mais d’autres pour éviter l’embrouille pour. Peut-on refuser de payer ce qui n’est pas voté en AG (surtout une telle somme).Que peut-on faire contre ces personnes ?
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
Seuls les appels de fonds correspondants à un budget voté en AG sont exigibles.
Cordialement
Bonjour,
Ma dernière AG s’est déroulée avec le vote par correspondance (malgré des demandes de la faire en visioconférence, nous sommes 6 copropriétaires, cela ne me semble pas infaisable et plus transparent).
Une personne a été proposée pour être Président et tous le monde a voté pour. Mais elle n’a pas rendu son vote et a été jugée absente et par conséquent non élue.
Tous les votes sont donc allés à une personne au hasard qui ne s’était pas présentée et surtout qui n’aurait pas eu la majorité si tous les copropriétaires avaient eu vent de ce changement de dernière minute.
De plus, des questions diverses n’ont pas été traitées (volontairement, car le gestionnaire de syndic est remis en cause sur des travaux pour lequel il n’a fait jouer aucune concurrence).
Dans ce contexte particulier, comment agir?
Merci d’avance de votre réponse
Bonjour
Lors d’une AG par correspondance, le président de séance peut tout à fait être non votant. “absente, par conséquent non élue” n’est pas valable.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic n’applique pas le règlement de copropriété concernant la répartition des charges communes au préjudice de quelques copropriétaires.
Le délai de prescription est-il de 5 ans (actions personnelles de chaque copropriétaire concerné en restitution de l’indu) ou de 2 mois (AG approbation des comptes)?
En effet, je souhaite contester à titre personnel mes appels de fonds des 5 dernières années et de la répartition des charges qui me sont appliquées? (Tout en sachant qu’il y a quelques autres copropriétaires qui sont dans la même situation que moi)
Vous remerciant d’avance de votre réponse pour un premier avis.
Bonjour
Oui c’est exactement cela.
Voir notre article sur la prescription en copropriété.
Cordialement
Bonjour,
je me permets de vous contacter concernant la couverture d’une terrasse dans une copropriété. Mes voisins ont le projet de le faire. ils vont faire toutes les démarches et le proposer à la prochaine AG. Nous également une terrasse et si leur projet passe, nous souhaiterions faire la meme chose l’année suivante. Y a t il une jurisprudence me permettant de contester si l’AG suivante refuse mon projet similaire? Que dois je faire pour optimiser le projet. Merci Beaucoup, Bien cordialement
Bonjour
Il n’y a pas besoin de jurisprudence.
Les deux décisions sont totalement indépendantes.
L’AG peut tout à fait cette année décider d’accorder l’autorisation de travaux à vos voisins et refuser la votre l’année suivante. Même si votre projet est en tous points équivalent.
Cordialement
Bonjour
Les délai de contestation d’AG de deux mois est il repoussé en raison de l’état d’iurgence sanitaire reporté au 1er juin 2021 ?
Non.
Bonjour
Présidente de l’ASL des copropriétaires d’un petit lotissement, j’ai effectué un sondage préalablement à une AG avec vote par correspondance au sujet de l’élagage de micocouliers qui bordent la voirie du lotissement de 9 lots et qui sont trop touffus, demande un énorme ramassage de feuilles à l’automne (sur la voirie de la copro mais aussi sur un lot) et dont les racines commencent à soulever le goudron. 2 proprios dont les terrains ne sont pas à côté de ces arbres refusent que l’ASL finance cet entretien. Mais suis-je obligée de passer par un vote puisqu’il s’agit d’espaces verts du lotissement? Et Si l’élagage est voté à la majorité, dois-je attendre les 2 mois de délai pour les recours alors que cette taille doit se faire avant le printemps? Les 2 opposants peuvent-ils d’ailleurs s’opposer alors qu’il s’agit de l’entretien d’espaces verts communs? On aura le même problème s’il faut entièrement couper ces arbres et les remplacer par d’autres moins destructeurs… Et bien sût ce genre de travaux est irréversible… Cordialement
Bonjour
Comme souvent en ASL, tout dépend des statuts de votre ASL.
Il ne nous est pas possible de vous répondre dans échanger avec vous. Vous pouvez prendre rendez-vous avec un expert si vous le souhaitez.
Cordialement
Bonjour et merci pour ce site bien utile,
Depuis le 6 mars 2020, le contrat de mon syndic de copropriété a expiré. Etant hors du cadre de l’ordonnance 2020-304, celui-ci à tout simplement continué d’exercer comme si de rien n’était malgré ma mise en garde.
Aucune AG n’a été convoquée dans les 21 jours avant la date d’expiration du contrat et le conseil syndical à continué, à l’insu des copropriétaires, de valider des comptes et devis.
Aujourd’hui, une AG en visioconférence est (enfin) prévue pour le 8 mars.
La copropriété étant grande, il me semble difficile que tous les copropriétaires puissent s’y connecter dans de bonnes conditions.
Problème, aucun formulaire de vote par correspondance n’a été fourni avec la convocation sous prétexte, après ma réclamation, que, je cite : ” Nous vous informons que l’outil choisi pour l’assemblée générale en accord avec le conseil syndical est la visioconférence.
Le vote par correspondance n’est pas une obligation si la visioconférence est mise en place.”.
J’ai fait mettre à l’ordre du jour le vote contradictoire d’un autre syndic mais, à sa lecture, je constate que le syndic échu met au vote “la désignation de son syndic”, sous entendu “renouvellement” et ce, un an après la fin du contrat, puis conditionne le vote pour le candidat syndic à ce renouvellement.
Questions : les formulaires de vote par correspondance peuvent-ils être optionnels selon le bon vouloir du syndic ?
La formulation du vote du syndic ne devrait-elle pas être la suivante : “désignation d’un syndic”, avec votes successifs sans condition d’un quelconque renouvellement ?
En vous remerciant
Cordialement,
Bonjour
Votre syndic prend ses aises avec les lois et règlements.
Tout est contestable. Allez devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons voté en AG des travaux qui sont payés. Le syndic à reporté cette somme sur les charges communes afin d’utiliser la somme payée en AG pour d’autres travaux dont nous n’avons jamais eu connaissance (arrangement entre le syndic et le président du conseil syndical).
Peut-il modifier un PV d’AG ?
Cordialement.
Bonjour
Aucune modification n’est acceptable. Aucun arrangement n’est acceptable. Seules les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires sont valides.
Le PV doit être signé en séance par le président de séance et être conforme à ce qui s’est déroulé en séance. C’est le travail du scrutateur que de le vérifier.
Pour les AG par correspondance, le président de séance doit vérifier que le PV est bien conforme à tous les votes exprimés par correspondance.
Le PV qui est ensuite remis aux copropriétaires doit être conforme à l’original.
Si ce n’est pas le cas, il faut aller devant le tribunal.
Cordialement
Bonjour
Lors de notre AG par correspondance du 29/01/2021, le syndic a validé la candidature d’un concubin d’une copropriétaire.
Le syndic n’a pas respecté l’article 21 de la loi 65-557 du 10/7/65
La vérification de recevabilité de la candidature n’a pas été effectuée par le Syndic qui indique que la loi Élan ne lui permet pas d’exiger la preuve de son statut de concubin
La résolution a donc été adoptée
Une autre résolution a désigné le syndic pour l’année 2021. Ils ont été élus grâce à des formulaires de votes défaillants ; le syndic a envoyé avec la convocation à l’ag un formulaire de vote erroné sur une résolution sans vote concernant l’élection du Conseil Syndical
Le syndic a renvoyé un formulaire rectifié après coup
6 copropriétaires ont utilisé malgré tout le premier formulaire de vote erroné
Le syndic a compté ces 6 formulaires de vote défaillants pour pouvoir être élu
Quels sont nos recours ?
Cordialement
Bonjour
Vous êtes sur le bon article. Contestation devant un tribunal avec un avocat dans les deux mois qui suivent le PV à condition d’avoir été notée absente ou opposante.
Cordialement
Bonjour et merci pour cet espace d’échanges.
Des travaux ont été votés lors de la dernière assemblée (aout 2020) devant intervenir sur les murs porteurs mais aussi sur un toit terrasse. Considérés comme des travaux « de grosses réparations » au titre de l’art. 606 du Code Civil ; ces derniers doivent donc être approuvés à la « majorité des copropriétaires », y compris les nus-propriétaires qui doivent également être convoqués à l’A.G., ce qui n’a pas été fait.
Pouvons-nous demander l’annulation des décisions prises lors de cette assemblée générale malgré le délai des 2 mois passé et comment ?
En tant que co-propriétaire, ai je le droit de ne pas m’acquitter des appels de fonds concernés par les travaux compte tenu du vice de forme mentionné précédemment ?
Quel recours à le Président du Conseil syndical qui s’est vu refuser la tenue d’une assemblée extraordinaire par le Syndic de copropriété ?
En vous remerciant,
Bonjour
La contestation d’une décision d’AG notamment concernant un défaut de formalisme, ne peut se faire que dans le cadre de l’article 42. Donc dans le délai de deux mois. La contestation n’est jamais suspensive du paiement des charges.
N’importe quel copropriétaire peut exiger du syndic qu’il tienne une AG. Article 17 1 AAA de la loi de 65.
Cordialement
Bonjour, je reçois des rappels pour accepter le PV de la dernière AG de ma copropriété. La présidente du syndic “bénévole” a programmé visiblement un rappel tous les samedis à 8h je reçois une notification sur ma boîte mail. Ma question est la suivante est ce que je peux refuser d’accuser réception de ce PV ? Je ne suis pas d’accord sur la gestion de la copropriété qui est tenue par une et unique personne sur tous points décisions résolutions actions…elle décide de tous et se couvre en aillant prit des pions au conseil syndical les pauvres je suis passée par cette emprise victime de cette sorcière manipulation et j’en passe. Dès lors que tu contredis cette personne elle fait en sorte de te pourrir la vie. Gros gros litige dans ma copropriété aucun dialogue possible ni de discussion ni de conciliation possible. On est dans la merde.
Bonjour
Le fait de ne pas accuser réception d’un PV d’AG n’a aucune incidence. La seule obligation du syndic est de l’envoyer en recommandé aux absents et opposants. Ce qui a manifestement été fait.
Cordialement
Bonjour
Tout d’abord merci de votre investissement.
Je souhaiterai savoir quels sont les recours possibles suite à la situation ci-dessous.
J’ai demandé une ratificatication de travaux concernant la poste d’une groupe exterieur climatisation.
La resolution n’a pas été via à l’article 25 et n’a pas été proposé via à l’aricle 24 car faut du tiers car une proprietaire qui posséde plusieurs logements a une part de tantieme elevé .
Sachant que dans la copropriété plusieurs climatisations ont été installées sans autorisation et suivant n’importe quelles regles ( sur le toit , en facade …).
MErci de votre aide
Cordialement
Bonjour
Le fait que des travaux similaires aient été autorisés lors d’AG précédentes n’oblige en rien le syndicat des copropriétaires à autoriser à nouveau ces travaux. Vous pouvez lire notre article à ce sujet.
Vous pouvez remettre votre résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG autant de fois que nécessaire.
Cordialement
Bonjour,
Est il possible de commencer les travaux votés en AG alors qu’il y a la période des deux mois de contestation possible pour les copropriétés ?
Bonjour
Oui c’est possible, mais vous vous exposez au risque de devoir tout défaire si la décision est contestée dans les deux mois et retoquée par le tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Je viens de recevoir la convocation a notre AG prévu le 24 février par vote par correspondance. Il nous est demandé d’intégrer le cahier des charges au RC pour l’installation de climatisations. Problème : nous avons reçu le cahier des charges en même temps que la convocation (soit le 1er février). Plusieurs points me posent problème car très contraignants et surtout exige certaines contraintes très couteuses alors que d’autres solutions beaucoup moins onéreuses peuvent être proposées. Est-il normal que nous n’ayons pas reçu le cahier des charges bien avant, ceci nous aurait permis de le valider ou non de la faire modifier avant de nous prononcer sur son intégration dans le RC. Que puis-je faire ?
Merci pour votre aide
Cordialement
Bonjour
Oui le syndic aurait pu faire une consultation avant, mais il n’y était pas obligé.
Il a donc fait au plus simple et moins onéreux pour lui.
Vous n’avez d’autre solution que de voter contre.
Cordialement
Bonjour,
D’abord, votre site est vraiment super.
J’en profite pour vous poser une colle: le syndic de ma copropriété a inscrit à l’ordre du jour de la prochaine AG la modification du règlement intérieur relative à l’harmonisation des façades (le syndic propose une dizaine de nouvelles règles esthétiques qui rendraient pas mal de changements de fenêtres, de volets ou de stores effectués ces 50 dernières années contestables).
Le vote est prévu à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et pas à l’unanimité.
Est-il, selon vous, judicieux d’alerter le syndic avant la tenue de l’AG, de contester dans les 2 mois après la notification du PV ou bien tout cela à la fois?
Au plaisir de vous lire,
Bonjour, merci pour vos compliments
A priori la majorité qui s’applique est celle du 26. Vous pouvez avertir le syndic du fait que s’il laisse se voter cette résolution à l’article 24, vous contesterez devant un tribunal.
A noter, une modification du RC n’est jamais rétroactive. Les lots qui ont réalisé antérieurement des changements non conformes au nouveau RC ne seront pas obligés de se mettre en conformité.
Cordialement
Bonjour,
Nous ne voulons pas reconduire notre syndic. Comment cela se passe-t-il avec la procédure covid qui fait que la reunion se déroule par correspondance ? Merci pour votre réponse
Bonjour
Il suffit de voter non à la résolution qui propose de renouveler le mandat du syndic en place. Si une majorité de copropriétaire fait comme vous, ce syndic ne sera pas réélu.
Cordialement
Bonjour l’assemblée generale de ma copro c’est faite par correspondance, la date limite d’envoi étais le 12 janvier, j’ai donc envoyer mes votes le 12 janvier et appeler mon syndic pour accusé reception de mon courrier electronique (sans succès malgrer plusieurs appels).
Aujourd’hui j’apprends que mes votes n’ont pas été comptabiliser, puis-je contester ??
Merci
Bonjour
Oui vous pouvez contester, car vous avez été considérée comme absente.
Cordialement
Bonjour,
La derniere AG s’est tenu apres un vote par correspondance. Je viens de recevoir le compte rendu et mon vote n’a pas ete pris en compte. Le syndic me dit ne pas l’avoir recu , c’etait un vote par e-mail. Comment puis-je contester svp ?
Bonjour
Si la prise en compte de votre vote change l’issue du vote de cette résolution, ou bien si cette non prise en compte vous cause un préjudice, vous pouvez contester devant le tribunal avec l’aide d’un avocat.
Cordialement
Bonjour
On était présent à AG du 26/10/2020 à 18h , plusieurs personnes étaient en retard et on était plus que 15 personnes dans une salle d environ 20m maximum avec porte fermer et fenêtres peu ouvert, suite à la couvre feu imposé à 21h on à demandés au syndicat si il peut nous donné une attestation de présence précisant l heures des nos départ mais il a dit que il ne peut pas faire.donc plusieurs personnes à quitté les lieux j juste après 20h et moi même partie environ 30min en avance et le déroulement de l assemblée était pas respecté sur le plan de covide19 et moi j ai fais opposition sur la saisie de mon appartement suite à ma charges impayé car j ai proposé de payer sur 15 jour plus que les moitiés des mes dettes.
On a reçu les courriers de la convocation à l AG sans accusé de réception.
Et je n ai pas reçu à ce jour la PV et quand j ai réclamé aux syndicats mon PV il m envoyer juste une preuve d envoie et aucun AR , donc est ce que je suis toujours en délai pour contester la PV en sachant que j ai redemandé au syndicat de me la renvoyer par LRAR ??,,,
Et est ce que notre départ avant la fin suite al couvre feu est un raison valable pour contester?,,
Je n ai jamai reçu de la syndique un courrier seul ou attaché avec la PV que nos informent q on peut contester la PV dans délai de 2 mois , donc comment on peut prouver la non réception de cette lettre ????
Je vous remercie en avance de vos démarches
Très cordialement
Bonjour
La plupart des éléments que vous présentez ne sont pas des éléments de contestation recevables.
Vous avez la possibilité de contester dans le cadre de l’article 42, à condition que vous soyez notée absente ou opposante sur une ou plusieurs résolutions.
Normalement, vous devriez être notée absente par le simple fait d’avoir quitté la séance avant la fin.
Cordialement
Bonjour,
Quand des travaux sont votés en AG et qu’une vente se réalise quelques mois plus tard, qui paie ces travaux l’ancien copropriétaire qui a voté ou l’acheteur ?
Merci pour votre réponse,
Cordialement.
Bonjour
Tout dépend de ce qui a été voté en AG concernant le financement des travaux.
Celui qui paie les appels de fonds est celui qui est propriétaire au moment des appels de fonds.
Cordialement
Bonjour
L AG a voté pour la réalisation des travaux d etanchiete de mon balcon au moment de la réalisattion le syndic me demande de faire de nouvelles recherches or la résolution votee n indique pas cette recherche et pas de nouvel élément qui le justifié..j ai trouvé cela suspicieux..j ai refusé..le syndic a utilisé même stratégie piur annuler d autres travaux …suite a des mise en demeures .des appels de fond ont été réalisés et le syndic m’a fait croire qu il réaliserait les travaux …c etzit juste pour gagner du temps..car les travaux ne sont réalisés .le syndic a propose donc en AG une nouvelle résolution qui prévoit d’annuler celle de l année dernière et annuler les travaux au motif de mon refus de faire de nouvelles recherches. Il a précisé au propriétaires qu ils seront rembourses s ils votent pour …sans surprise les travaux sont annules . Est ce que je peux contester la nouvelle résolution ? Mes chances de gagner? Je vous remercie par avance
Bonjour
Normalement une décision prise en AG est applicable. Seule l’apparition de nouveaux éléments peut remettre en question cette application.
Cordialement
Bonjour,
Notre AG a eu lieu par correspondance le 4 janvier et les convocations envoyées le 11 décembre. Nous devions faire voter une ouverture de mur porteur lors de cet AG. Ironie du sort, nous avons reçu notre convocation le 6 janvier !!! Je ne sais pas combien exactement combien nous sommes mais nous ne sommes pas les seuls. Nos travaux n’ont pas pu être votés car il n’y avait pas le quorum.
Peut-on faire invalider cette AG ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour
Il est possible de contester cette AG dans le cadre de l’article 42.
Ensuite c’est le juge qui décidera s’il convient d’invalider l’AG ou non.
Cordialement
Bonjour,
Lors d une AG exceptionnel courant décembre il a été décidé de créé une chape de béton dans les parties communes des caves.
Les votes ont été comptabilisés à la majorité simple.
Auraient ils du être comptabiliser à la majorité absolue ? Si oui,est il possible d engager des poursuites pour ce simple motif?
En vous remerciant par avance
Bonjour
Ce qui fait la différence entre la majorité simple ou la majorité absolue en matière de travaux c’est de savoir si les travaux votés sont de l’entretien ou de l’amélioration.
Voir notre article sur les majorités. Des travaux ne sont pas donc pas par essence à voter au 24 ou au 25, mais relativement à la situation de la copropriété.
Il peut donc y avoir interprétation, et par conséquent contestation.
Oui il est toujours possible de contester, seul le juge peut trancher. Mais il sera sensible aussi à “l’intérêt à agir”.
Cordialement
Bonjour, lors dune AG mon vote Contre une résolution n’a pas été pris en compte et la résolution a été acceptée alors que si mon vote avait été pris en compte elle aurait été rejetée , vote envoyé par mail au syndic car réunion réalisée sans les copropriétaires suite au COVID.
J’ai envoyé un mail au syndic avec en pièce jointe le scan du document indiquant mes votes pour l’ensemble des résolutions pour lui demander la prise en compte de mon vote et donc l’annulation de la mise en oeuvre de la résolution concernée par mon vote contre.
Merci de m’indiquer les démarches à suivre pour obtenir la prise en compte de ma réclamation.
Cordialement
Bonjour
La contestation d’un vote en AG ne peut se faire que dans le cadre de l’article 42, c’est à dire devant un tribunal avec un avocat.
Cordialement
Bonjour.
1er sujet :
La convocation à notre AG de copropriété a été envoyée dans les délais pour une AG en présentiel le 18 novembre 2020.
Par courrier RAR daté du 4 novembre, envoyé le 5 novembre et reçu le 6 novembre, nous apprenions que :
“…Au vu des nouvelles restrictions gouvernementales, nous ne sommes plus en mesure de tenir cette assemblée générale en présentielle, comme cela avait été prévu, mais uniquement avec un vote par correspondance.
Afin de permettre aux copropriétaires de voter en connaissance de cause, nous vous proposons une réunion d’information en visio, qui se tiendra le 10 novembre à 18h, où on pourra discuter des résolutions mises au vote.
…
Enfin, nous vous préconisons l’envoi de votre bulletin de vote, qu’après la tenue de cette réunion…….”
Puis-je demander au juge l’annulation de cette AG pour non respect du délai légal de convocation et surtout pour ne pas avoir indiqué le délai de réception des votes par correspondance ?
2nd sujet :
Un copropriétaire a voté comme moi par correspondance avant minuit le 15 novembre en envoyant ses papiers remplis, datés et parafés.
Dans le PV d’AG reçu ce jour en RAR, il est noté absent et ses votes n’ont pas été pris en considération.Pourtant le PV est signé de la principale de copropriété et du président du syndic. Il m’a envoyé le mail qu’il a adressé à la principale de copropriété.
Ce copropriétaire doit-il faire une action en son nom propre ?
Pouvons-nous faire une action commune reprenant les 2 motifs de demande d’annulation soit le délai illégal de convocation et la non prise en compte des votes d’un copropriétaire ?
Je vous remercie pour votre retour.
Cordialement
Bonjour
Si l’AG du 18 novembre a été convoquée dans les délais, le fait de la transformer en AG par correspondance est valable.
Quant à l’envoi le 15 pour le 18, ces formulaires ne pouvaient pas être pris en compte car il faut 3 jours francs entre la réception et la date de l’AG. “Jours francs” cela signifie, qu’on ne compte pas le jour de la réception, ni le jour de l’AG et qu’entre les deux il doit y avoir trois jours complets. Il aurait donc fallu que les formulaire de vote arrivent dans les bureaux du syndic le 14 au plus tard. Qui plus est, ce qui compte c’est la date de réception, pas la date d’envoi. C’est pour cette raison que nous préconisons un envoi en recommandé car le recommandé est la seule manière de prouver une date de réception.
Vous pouvez contester, puisque la contestation est réservée aux opposants ou absents, mais il y peu de chances pour que votre action aboutisse.
Cordialement
Bonjour,
AG devait avoir lieu le 14 novembre 2020. Après l’annonce de confinement, il parait, le syndic a envoyé le mail simple proposant de tenir l’AG par correspondence. Je n’ai pas reçu ce mail. Pourrais-je contester, ou entreprendre une action contre mon syndic?
Cordialement.
Bonjour
Oui le passage d’AG en présentiel à AG par correspondance, doit avoir lieu au minimum 15 jours avant l’AG et les copropriétaires doivent être “notifiés” c’est à dire dans le jargon juridique avertis par recommandé (papier ou électronique).
Cordialement
Bonjour,
Dans l’hypothèse où des travaux votés et appelés lors de l’AG n’ont pas été réalisés, le vendeur du logement peut-il récupérer après la vente, les montants appelés si les travaux sont annulés ? Quid au niveau de l’acte notarié et du traitement en comptabilité ?
En vous remerciant,
Cordialement,
Bonjour
Seules les avances sur travaux peuvent être remboursées aux copropriétaires vendeurs si les travaux n’ont pas été réalisés.
Il faut donc que vous sachiez quel est le statut de ces fonds
Cordialement
Bonjour,
l’assemblée générale de copropriété de mon immeuble a eu lieu avec vote par correspondance. Nous avions demandé l’autorisation d’ouvrir une partie du mur porteur qui sépare actuellement notre cuisine de notre salon. Apparemment, la décision a été validée. Toutefois, le syndic nous invite à attendre deux mois avant de réaliser nos travaux en cas de recours ou de litige. Or, nous avons prévu de faire débuter nos travaux le 4 janvier, attendant cette date depuis des mois. 5 ouvriers et un architecte sont mobilisés pour la réfection de notre coin jour, travaux de 5 semaines.
Ces mêmes travaux ont été déjà validés pour d’autres copropriétaires par le passé, selon les mêmes conditions que nous. Y a-t-il la moindre possibilité d’un recours ? Devons-nous vraiment reporter nos travaux ?
Dans l’attente de votre retour.
Cordialement.
ChD
Bonjour
Votre syndic vous invite et ne vous oblige pas. Mais c’est une sage invitation.
La décision prise en AG peut être contestée dans les deux mois qui suivent la réception du PV. Si la décision est contestée, que le juge donne raison au contestataire, et que vous avez déjà commencé les travaux, vous serez obligés de remettre en état initial. C’est à vous de voir.
Lisez notre article à ce propos.
Cordialement
Bonjour,
Mon syndic a mis à l’ordre du jour (à la demande d’un copropriétaire) une résolution pour la réunion de 2 lots, et dans sa formulation écrit qu’ils appartiennent au même propriétaire. Hors dans les documents de copropriété ils semblent appartenir à des copropriétaires différents (qui sont en couple). Je leur ai demandé de vérifier si la résolution était conforme à la loi (à minima même nom et même proportionnalité dans les droits en cas d’indivision). Pas de réponse du Syndic, l’AG s’est tenue en VPC, et à ce jour le Syndic ne transmet pas le PV expliquant que cette résolution pose problème.
Dans ce cas de figure, est-ce le syndic qui est responsable si cette résolution n’est pas valide aux yeux de la loi car il aurait du vérifier avant ? Que doit il préciser dans le PV ? S’il ne fait rien et qu’elle est votée en l’état, le recours doit il être fait vers le Syndic ou le syndicat des copropriétaires ?
Merci pour votre retour.
Bonjour
Aucune résolution n’est invalide de plein droit. Il faut la contester.
Il est toujours possible de contester une décision d’AG à condition de satisfaire aux pré-requis imposés par l’article 42.
Le recours ne se fait ni vers le syndic, ni vers le syndicat des copropriétaires, mais devant un tribunal avec un avocat.
Ensuite c’est le juge qui décide.
Cordialement
Bonjour,
l’A.G. vient d’avoir lieu par correspondance, et mon vote sur 2 points à été modifié dans le PV. Ma voie était “abstention” et je me retrouve dans le PV comme “ayant voté POUR”. Est-ce normal ?
Merci
Bonjour
Ce n’est pas du tout normal.
Il faut absolument revérifier les votes pour savoir si cela a permis de faire basculer des majorités.
Cordialement
Bonjour,
Je fais partie d’un syndicat de copropriétaires et on est 3. Le pb c’est qu’ils bloquent à chaque fois mon vote. J’en ai marre!
Que faire?
Cdt
Bonjour
C’est le principe de la majorité. Si les deux autres copropriétaires représentent la majorité des tantièmes, il est normal que leurs décisions l’emportent.
Si par contre vous subissez un préjudice du fait de leurs décisions, vous avez le droit de contester dans le cadre de l’article 42, c’est à dire dans les deux mois de la réception du PV d’AG et devant un tribunal avec un avocat.
Cordialement
bonjour
copro de 150 lots dont 30 chauffés par gaz individuel avec citerne collective propane,les charges de gaz sont réparties en fonction de compteurs individuels gaz.Certains compteurs étant à l’intérieur des appartements sont soi disant relevés par les propriétaires occupants et transmis verbalement au syndic .Faisant partie du CS je me suis aperçu récemment que les conso annoncées par certains sont fantaisistes (à leur avantage et ce depuis au moins 5ans );lors de la dernière AG j’ai voté (seul) contre l’approbation des comptes (et surtout de la répartition des charges)Ces comptes ont été approuvés à la majorité .Nous avons de plus changé de syndic lors de cette dernière AG .Le nouveau syndic me dit qu’il n’y a pas de recours ;Qu’en est t il exactement ?? (les comptes au global sont justes car le prestataire de gaz facture ses livraisons au global. Seule la répartition est fausse et la majorité des utilisateurs de gaz paie pour quelques autres qui déclarent des consommations inexactes) ;Merci d’avance
Bonjour
C’est un problème assez courant malheureusement et d’autant plus difficile à résoudre que le contrôle ou la contestation coûte en général très cher.
Votre syndic a d’une certaine manière raison, d’autant que les répartiteurs sont dans les parties privatives.
Cordialement
Dans notre copropriété (72 propriétaires) notre syndic a embauché en 2016 un employé d’immeuble à mi-temps.A fin 2019 celui-ci cumule 47 jours de congés!
De plus il effectue des travaux dissimulés dans la résidence à la demande du syndic et pour son compte personnel.Nous avons demandé (5 propriétaires)que cela cesse pour ne pas être complices de ce travail hors la loi! Il n’a pas d’assurance, pas d’habilitation etc… De plus l’AG à voté pour un local pour lui aux frais de la copropriété afin de mettre ses outils!!! Que pouvons nous faire?
Bonjour
Le syndic est responsable de la gestion du personnel. Ce n’est pas la responsabilité de la copropriété.
Si vous soupçonnez du travail dissimulé, vous pouvez avertir l’inspection du travail.
Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à nous consulter.
Cordialement
Bonjour Monsieur,
Je suis copropriétaire dans un appartement et à cause de la situation covid-19 j’ai envoyé mon vote par courrier concernant notre retard GA 2020. Mon vote a été envoyé à Foncia, une entreprise sollicitée par notre syndicat pour faire notre administration etc. de mes votes étaient corrects, mais évidemment les votes que Foncia et le syndicat n’aimaient pas, ils entrent incorrectement et en leur faveur.
Les votes qu’ils ont modifiés n’auront pas d’incidence financière sur moi.
Cela vaut-il la peine d’être poursuivi et légal?
Merci de bien vouloir
Bonjour
A priori, pour aller devant un tribunal il faut avoir un intérêt à agir. Mais les préjudices ne sont pas forcément directement financiers.
Difficile de répondre avec si peu d’informations.
N’hésitez pas à nous consulter pour une réponse plus personnalisée.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une majorité de copropriétaires et voudrions revenir sur le choix d’une entreprise de ravalement de façade, ayant trouvé deux fois moins cher. Le syndic ne veut pas valider une assemblée extraordinaire (pourtant nous avons + de 50%) au prétexte que le budget a été voté en AG et que le choix de l’entreprise a été fait par le conseil syndical. Les travaux n’ont pas commencé, l’appel de fond n’a même pas été envoyé. L’AG Extraordinaire était elle la bonne façon de procéder ? Quels sont nos recours face à ce syndic ?
Merci
Bonjour
Oui c’est la bonne solution.
N’hésitez pas à nous consulter pour des conseils plus personnalisés.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un immeuble situé en France, et réside à l’étranger. La dernière AG de copropriétaires de cet immeuble s’est tenue le 12 octobre 2020. Ne pouvant y assister, j’ai donc envoyé au syndicat, le 9 septembre 2020 – soit 1 mois avant la date de l’AG -, mon pouvoir daté et signé, avec consignes de vote (datées et signées et également). Sur ces consignes, j’ai clairement indiqué mon vote “contre” concernant 2 résolutions. Or, je viens de recevoir le PV de l’AG, et ces deux résolutions – pour lesquelles j’ai voté contre – apparaissent comme “adoptées à l’unanimité des présents, représentés et ayant voté par correspondance”. Mon pouvoir et mes consignes semblent pourtant bien avoir été reçus par le syndic, car, sur le PV de l’AG, mon nom n’apparait pas dans la liste des “absents non représentés et n’ayant pas participé aux votes des résolutions à l’ordre du jour”. J’ai aussitôt envoyé un mail au syndic afin d’obtenir une explication, mais – alors que d’habitude ils sont toujours très réactifs – cette fois-ci ils tardent à me répondre…
Un recours est-il possible dans ma situation ? Et surtout, cela en vaut-il vraiment la peine ? Je vous avoue que je me sens non seulement trahi, mais aussi assez impuissant depuis l’étranger… D’avance merci si vous pouvez me conseiller
Bien cordialement,
Bonjour
Si ça peut vous rassurer le fait d’être à l’étranger ne change rien.
Vous pouvez lire notre article à propos des mandats. Il répond à l’ensemble de vos questions.
En résumé, en priorité il ne faut jamais envoyer un pouvoir non nominatif. Il peut être remis à n’importe qui.
Ensuite, le mandataire est libre de voter “en son âme et conscience”, y compris si c’est à l’opposé des consignes de votes du mandant.
Concernant un recours, nous n’avons pas assez d’information sur la situation pour vous conseiller, mais le plus important c’est surtout, pour la prochaine fois, de trouver une personne de confiance qui vous représente correctement en AG. Vous pouvez donner votre mandat à n’importe qui, même non copropriétaire, mais surtout pas un mandat en blanc au syndic.
Cordialement
Bonjour,
Déjà, merci pour vos articles.
Je suis membre d’un syndic de copropriété, d’une AFUL. Nous avons reçu une résolution d’un copropriétaire, le sujet est la création d’un mur en limité de propriété, il est écrit explicitement dans la cahier des charges qu’il faut l’accord du voisin (il y a eu un refus), qu’il soit conforme à un modèle (le projet n’est pas conforme), ect. Cette résolution n’est pas conforme au cahier des charges. Il n’y a pas de débat sur ce point.
Mais que devons nous faire svp?
– Doit on présenté à l’AG le projet ?
– Si oui peut il être refuser sans vote car non conforme au cahier des charges ? Je ne trouve aucun article faisant référence à ce genre de situation.
– Si il est voté et que la proposition passe, qu’en est il du cahier des charge qui dit le contraire du projet ? Pour nous le cahier des charges est un contrat.
Nous sommes un peut démuni comme vous pouvez le voir.
Je vous remercie par avance de votre aide.
Cordialement
Bonjour
Vous êtes obligés de mettre une résolution à l’ordre du jour lorsque c’est la demande d’un copropriétaire.
Par contre en AG, vous notez que la demande est non conforme aux statuts et qu’elle ne peut être votée.
Notez également que nous sommes là pour épauler les copropriétaires quels que soient les statuts de leur copropriété. Pour une somme modique, vous pouvez obtenir des renseignements personnalisés tout au long de l’année. N’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en copropriété en janvier 2020. Il s’avère que la pose de compteurs individuels d’eau froide avait été votée lors de l’AG de 2009. Cependant, la pose du compteur n’a jamais pu être effectuée dans mon appartement du fait de problèmes d’accès aux canalisations qui ne se fait que par l’intérieur de mon appartement (il faudrait pour cela casser une cloison car la trappe d’accès est située trop haute) mais également à cause de la colonne montante en pvc qui ne supporterait pas le poids du compteur et qu’il faudrait changer (colonne montante qui dessert également 2 autres appartements). Aucun des propriétaires précédents n’a effectué de travaux visant à permettre la pose d’un compteur individuel et aujourd’hui, le syndic nous demande de faire poser un compteur (via LRAR).
Le syndic peut-il me forcer à réaliser, à mes frais, ces travaux coûteux dans mes parties privatives, sachant que notre immeuble est une construction de 1991, l’obligation d’individualisation de l’eau froide ne concernant que les constructions neuves après 2007, sur la base d’un vote en AG effectué il y a plus de 10 ans, et qu’aucun des précédents propriétaires n’a jamais réalisé, sans jamais être inquiété par une quelconque voie légale ?
Cordialement
Bonjour
A priori vous ne pouvez pas vous opposer à la pose de compteurs individuels.
Quand aux conditions spécifiques propres à votre copropriété et votre appartement, il n’est pas possible d’engager notre avis sans avoir examiné auparavant l’ensemble du dossier. N’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
La copropriété souhaite installer des racs à vélo juste sous mes fenêtres (j’habite au rdc). J’y suis évidemment opposé, mais le vote va être très certainement en faveur de cette résolution (je suis le seul négativement affecté par la décision, tous les autres en bénéficient). Est-il possible de m’opposer avant la tenue du vote? Dois-je l’attendre ? Et ai-je le droit de m’y opposer, si une grande majorité est pour?
Merci !
Bonjour
il est important de s’assurer que vous serez bien noté opposant à cette résolution lors de l’AG durant laquelle la question sera votée.
Vous avez ensuite le droit de contester cette décision dans le cadre de l’article 42. Vous aurez alors la possibilité d’expliquer au juge le préjudice que vous subissez et lui demander d’annuler cette disposition.
Cordialement
Bonjour,
Des travaux ont ete votes en AG 2018 pour un Montant de 60 000 euros.
En AG 2020 , il a été présenté une résolution pour ces mêmes travaux terminés pour « approbation d un dépassement de 4 000 euros » , en indiquant un montant total travaux de 73 000 euros ….( ce qui en fait un dépassement de 13 000 euros)
En ÂG 2020 j ai été le seul à m être opposé à cette résolution. Les autres co propriétaires appelés à voter sont membres du CS et ont fait bloc en votant pour.
Je précise que :
– le CS a mandat pour engager des dépenses à hauteur de 10 000 euros
– il n a pas été mentionné ni en AG2019, ni en ÂG 2020 que le CS avait donné un quelconque accord d engagement de dépenses pour ces travaux ( meme si je pense qu un membre du CS a donné un accord pour 9 000 euros, mais cela n a jamais été précisé)
Puis je contester cette décision ? ( je suis dans les delais)
Je précise que je n étais pas d accord pour les travaux complémentaires qui ont engendrés ce surcoût d ou ma volonté de contester cette résolution.
(Pour information :Malgré mes demandes par courriel avant l AG 2020, je n ai pas pu avoir les explications que je demandais ( je soupçonne des décisions d engagements de travaux non conformes)… on me renvoie vers l architecte qui ne répond pas.)
Merci par avance pour vos conseils
E. PASCAL
Bonjour
Il est toujours possible de contester une décision d’AG à condition d’avoir été noté opposant ou absent et d’être dans les délais.
Il faut également subir un préjudice, ce qui est le cas puisque vos charges vont augmenter d’autant.
Attention, il faut le faire devant un tribunal et avec un avocat. Un simple courrier fut-il recommandé ne suffit pas à contester.
Cordialement
Bonjour
Ma copropriété souhaite vendre la loge de gardienne mais pas au plus offrant !
Ils se sont arrangés « entre copains » syndic y compris
Comment prouver au tribunal cette entente ? Et surtout est ce c’est une obligation de vendre au plus offrant ?
Bonjour
Non, il n’est pas obligatoire de vendre au plus offrant. Le principe de la vente doit être décidé en AG. L’AG décide de donner mandat à un agent immobilier pour réaliser la vente, il se peut que ce soit le syndic. Il faut vérifier les conditions du mandat donné par l’AG. S’il est précisé noir sur blanc “au plus offrant” alors il faut respecter cette clause, mais elle n’est pas obligatoire.
Cordialement
Bonjour,
Lors de la dernière AG de ma copro, le syndic a considéré que ma résolution de demande d’octroi de jouissance exclusive de partie commune, soumise à l’article 26 (double majorité) ne pouvait pas être passée au vote car les copropriétaires présents et représentés n’étaient pas assez nombreux car inférieur au 2/3 des copropriétaires.
Nous étions 11 (dont 2 représentés) sur 17 copropriétaires.
Hors, il me semble que la double majorité veut dire :
– que la majorité des copropriétaires doivent être présents ou représentés (soit dans mon cas 50% de 17 + 1 = 9,5 (soit 10).
– que les votes POUR doivent représenter les 2/3 des tantièmes de l’ensemble des copropriétaires (ce qui aurait pu être le cas).
Pouvez-vous me confirmer ?
Si tel est le cas, quel est mon recours face à l’erreur du syndic, qui me porte préjudice ? Et dois-je attendre le PV de l’AG ?
Merci d’avance pour votre retour.
Bonjour
Il faut forcément attendre le PV d’AG qui vous permettra de vérifier que les présents et représentés pouvaient atteindre les deux tiers des tantièmes.
Ensuite il est possible de contester dans un délai de deux mois à compter de la réception du PV devant un tribunal et avec un avocat.
Cordialement
bonjour,
je suis résidente dans une copropriété de 57 lots donc 25 villas.
un copropriétaire de villa a installé une véranda bioclimatique avec rattachement sur le mur de façade de cette dernière il y a environ 5 mois, cela vient à l’encontre de l’esthétique de la façade…..
ce copropriétaire n’a pas demandé à ce que son dossier passe en assemblée générale il a obtenu l’aval de la gestionnaire du syndic par un simple mail et en oral au moment de l’installation de cette véranda, ni le Conseil Général n’a été au courant ni les résidents.
pourriez vous me dire si cela est légal, car sa villa est proche du domaine public
ne fallait il pas qu’il demande également à la mairie ?
par contre un autre a fait fermer sa véranda (non habitable) entièrement et désormais il signale des infiltrations dans celle-ci…. cela peut il etre pris en compte puisque au dessus de sa véranda il y a un occupant avec terrasse ?
merci de votre réponse quant à mes demandes
cordialement
Bonjour
Impossible de vous répondre, cela dépend des statuts de votre copropriété sachant qu’elle est composée en partie de villa.
Cordialement
Bonjour ,
Petite questions nous sommes un copropriété de 30 appartements , et aujourd’hui notre règlement intérieur stipule que nous devons avoir un syndic principal et deux secondaire mais aujourd’hui nous voudrions au vue de notre petite copropriété changer notre règlement intérieur pour n’avoir plus qu’un seul syndic afin de réduire les frais , mais comment devons nous faire et est-ce légalement possible merci d’avance .
Bonjour
Oui c’est légalement possible. Normalement ces dispositions ne dépendent pas du RC. Articles 27 & 28 de la loi de 65.
Il faut mettre à jour le RC. Profitez des dispositions de la loi ELAN.
Par contre il n’est pas possible pour nous en trois lignes de commentaires de vous indiquer la marche à suivre sans connaître votre copropriété ni son RC.
N’hésitez pas à nous demander un devis pour une aide plus personnalisée.
Cordialement
Bonjour
Que se passe-t-il lorsque le syndic de copropriété envoie le PV de l assemblée une année après sa tenue et que l’assemblée générale en deuxième lecture ne porte ni le nom des copropriétaires présents ni le pourcentage qu’ils détiennent
Cordialement
Bonjour
Le PV doit être envoyé dans le mois qui suit l’assemblée. Si vous subissez un préjudice, vous pouvez porter l’affaire devant les tribunaux.
Si vous êtes notée absente ou opposante sur la résolution qui vous pose problème, le délai de contestation court à partir de la réception du PV.
Le PV a l’obligation de mentionner les absents et les opposants.
Ensuite il doit mentionner le nombre de millièmes auquel a été votée la résolution concernée. C’est tout.
Le PV envoyé doit être conforme à celui établi en séance et signé par le président de séance.
Cordialement
Bonjour
Je viens vers vous car lors le l’AG de 2017 j’avais obtenue l’autorisation d’agrandir ma terrasse. Le syndic
m’avait envoyé un courrier en me demandant d’attendre 3 mois avant d’effectuer les travaux car il fallait prévoir de travaux pour le changement d’une canalisation d’eau qui passe sous l’emplacement. Ce que j’ai fait. Finalement les travaux pour le remplacement des cette conduites d’eau on était effectuées après l’AG du 2018 car elle nécessite l’accord de copropriétaire. Au bout du compte le changement a était fait au mois de mars 2019. je n’ai pas pu effectuer l’agrandissement de ma terrasse en 2019. J’avais prévu de le faire au mois de mars 2020. Or malheureusement la crise Covid avec les restions de déplacement qui ont était imposé m’ont retardé de nouveau. Sachant que mon autorisation prends fin en août 2020, j’ai fais une nouvelle demande d’autorisation d’agrandir ma terrasse, qui a était refusée. Je précise que les 3 appartements qui sont à côté du mien ont les terrasse d’une largeur de 2m. Ma terrasse actuelle a une largeur de 1 m et je souhaite m’aligner sur la largeur de mes voisins soit 2m. Je trouve que c’est une refus discriminatoire. Prouvez vous me donner votre avis a ces sujets si je peux faire annuler leur décisions de refus pour l’agrandissement de ma terrasse. Je remercie d’avance de votre réponse
Bonjour
C’est dommage, il aurait fallu faire une demande de prolongation au syndic.
Par contre, maintenant que l’AG a refusé les travaux, vous ne pouvez plus les mettre en œuvre.
Il est toujours possible d’aller en justice, mais rien ne permet de préjuger de la décision du juge.
Cordialement
Bonjour lors de ma candidature au CS les scrutateurs n’ont pas calculé avec exactitude le nombre de tantièmes que j’ai obtenus me privant d’un deuxième vote à l’article 24 .
Le syndic a voulu rectifier l’erreur quelques jours plus tard dans un projet de pv en inventant un deuxième vote au cours duquel j’étais élu.refusant son offre mon nom a été exclu du pv définitif. Aucun des trois pv n’a été signé par le président de séance.
L’annulation de l’AG ayant été demandée par un copropriétaire pour différentes raisons,le syndic a demandé aux scrutateurs de lui adresser une attestation de conformité des votes qui se sont déroulés en AG.Ce qu’ils ont fait. Je possède un exemplaire des trois PV. Puis je déposer plainte contre les scrutateurs qui m’ont probablement privé d’ètre membre du CS? y a t il un délai? Cordialement
Bonjour,
Vous avez deux mois pour contester devant un tribunal et avec un avocat le PV qui vous pose problème à compter de sa réception
Cordialement
Bonjour,
Le cahier des charges du règlement de notre copropriété a été modifié et approuvé par vote à la majorité absolue lors d’une assemblée générale en 2017.
Suite à cette modification, l’article 7 qui stipulait précédemment qu'”il ne pourra être exercé dans l’ensemble immobilier aucune activité ou profession qui produirait pour les voisins du bruit, de la mauvaise odeur ou un trouble quelconque ou qui choquerait les bonnes mœurs” est devenu “il ne pourra être exercé dans l’ensemble immobilier aucune activité au profession”.
Cette disposition est-elle légale ? Aurait-elle dû être votée à l’unanimité dans la mesure où elle touche au partie privative de chaque copropriétaire ?
L’article 5 paragraphe 3 du même règlement stipule que”chacun des co-propriétaires aura, en ce qui concerne les parties privées qui lui sont affectées, le droit d’en jouir, d’en disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des usagers des autres maisons.”
Existe t’il un recours pour quelqu’un souhaitant exercer une activité à domicile ?
Merci d’avance de votre réponse, cordialement
Bonjour,
Si une majorité impropre est utilisée pour faire valider une décision en AG il est possible de le contester, mais dans le cadre de l’article 42 uniquement. C’est à dire dans les deux mois et devant un tribunal. Cette décision prise en 2017 est désormais définitivement actée.
Le deux paragraphes ne sont pas en contradiction, le 7 permet de préciser dans quelle condition le 5 s’applique.
Pour pouvoir vous dire si vous avez un recours il faudrait nous confier l’étude de votre règlement de copropriété. Vous pouvez nous demander un devis si vous le souhaitez.
Cordialement
j’ai reçu par email le compte rendu de l’assemblée générale le 23/01/202 qui a eut lieu le 22/01/2020 celui ci contient des erreurs puis je demander au syndic bénévole de le refaire .Il y a une erreur de frappe sur la date. Il ne contient pas les questions posées par moi même ni la réponse qui m’a été faite par un autre copropriétaire qui répondais cela n’est pas nécessaire ni obligatoire. Alors que l’on demandai de consulter le PLU de notre copropriété avant de poser le portail qu’ils avait voté lors de l’A.G de l’année dernière nous étions 2 contre et 5 pour. J’ avais un pouvoir et la personne m’a demandé comment ce fait il que je n’ ai pas posés les questions que l’on avait décidé ensemble cela n’apparait pas sur le compte rendu Que pouvons nous faire ? le compte rendu n’a pas été signé. Peut ton obligé la signature du président du syndic et de la trésorière qui était présente
Bonjour,
Le PV d’AG n’est pas tenu de restituer les débats.
Il doit rendre compte du résultat des votes qui ont eu lieu et les éventuelles réserves concernant la validité de ces décisions.
Il est possible en séance de demander expressément au secrétaire de bien vouloir faire figurer un échange sur le PV.
Mais ce n’est pas obligatoire.
Le PV doit être signé par le président et le scrutateur en séance. Ensuite le PV qui est diffusé n’est pas forcément signé car il a été mis au propre. Il doit par contre être parfaitement conforme à l’original signé conservé dans les archives du syndicat.
Qu’est ce que vous appelez le président du syndic et la trésorière ?
Si c’est le syndic bénévole, il n’a pas à signer le PV. Si c’est le président de séance c’est effectivement à lui de signer mais personne ne peut l’obliger s’il considère que le PV contient des erreurs sur le résultat des votes.
cordialement
Bonjour, le Syndic nous (30 copropriétaires) a adressé une convocation à une assemblée générale spéciale suite à une demande de correction de leur tantièmes et quote part émise par mon voisin et un recalcul (pourquoi ?) a été également effectué sur mon lot de telle sorte qu il y a une augmentation de 8% sur mon lot et une diminution de 2% pour le sien. Le vote doit avoir lieu selon l article 24 alors que la loi et le règlement de copropriété exigent l application de l article 26 à l unanimité. L’immeuble date de 2ans et l erreur vient probablement de l organisme vendeur (location accession), mon appartement étant plus grand que prévu suite à une modification de plan par l architecte. Par souci d équité, je suis prêt à voter favorablement mais uniquement dans un cadre légal. Que puis je faire si le vote a lieu selon l article 24. Je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour
Effectivement cette modification devrait être prévue à la majorité de l’article 26.
Néanmoins il est possible que votre syndic s’appuie sur une disposition temporaire de la loi ELAN qui prévoit un abaissement des majorités jusqu’en 2021 pour des cas précis.
Lisez notre article à propos du règlement de copropriété et de l’intégration des charges spéciales.
Attention si malgré vos avertissements le syndic continue de considérer la majorité du 24 comme adéquate, vous ne pouvez contester dans le cadre de l’article 42 que si vous êtes noté opposant à cette résolution.
Cordialement
Bonsoir,
La nouvelle convocation de l’assemblée générale fait apparaître l’annulation d’une résolution voter lors de la précédente assemblée par le conseil syndicale,alors que les trois tiers des approvisionnements ont été versés…ceux ci voulant voter sur la redistribution a l’ensemble des propriétaires ou en provisions pour des travaux avenir.
Il s’agissait de finir de clôturer la résidence…ceux ci invoquant que ces frais sont inutiles et coûteux…en ont ils le droit ?
Bonjour,
Tout copropriétaire peut toujours demander de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale une résolution quelle qu’elle soit.
Les copropriétaires réunis en assemblée générale devront simplement se prononcer en votant à la majorité requise.
Si la précédente résolution qui avait été adoptée n’a pour l’instant donné lieu à aucun engagement formel ni financier auprès d’un tiers, alors une nouvelle résolution peut tout à fait revenir sur la première.
Cordialement
Présidente d une ASL creee en 1984 alors que le lotissement à été fait en 1926..le cahier des charges stipule que le nombre de voix des colotis se fera au nb de metre linéaire de facade . L ASL constituée en AG en 1984 vote que les charges seront payées au lot .Ce qui se fera sans aucune objection jusqu en 2010. 26 ans.
A ce jour 2 colotis nous assignent pour annulation de l AG 2019.Non respect du mode de vote des charges. Qu en penser ? Merci
Bonjour,
Ce qui doit s’appliquer ce sont les statuts de l’ASL.
A priori ils devraient être déboutés si la répartition des charges se fait conformément aux statuts.
Cordialement
Bonsoir, dans le cas d’une résolution votée à l’unanimité de tous les copropriétaires (Presents ou non mais représentés), le délai de 2 mois pour effectuer la modification est il obligatoire ?
Bonjour
Merci pour votre question qui permet de préciser un point important.
Effectivement lorsqu’une décision est prise à l’unanimité, le délai de contestation de l’article 42 est par définition caduc.
Ainsi si la résolution implique des travaux, le syndic peut les engager immédiatement.
Cordialement
Bonjour,
Mon AG a voté une résolution de travaux de peinture concernant l’etage des chambres de bonnes avec des clefs de répartition qui n’existent pas dans le règlement de propriété.
Comment faire annuler cette résolution et dans quel délai?
Quel est la responsabilité du syndic à cet égard?
Cordialement.
Bonjour,
Cela ne peut être contesté que dans le cadre de l’article 42 c’est à dire dans les deux mois et devant un tribunal.
Si les deux mois sont passés, c’est trop tard.
Attention : cela ne veut pas dire que désormais cette clef de répartition existe. Elle reste illégale.
C’est un peu comme un feu rouge. Aujourd’hui vous grillez un feu rouge, personne n’a rien vu, vous ne perdez pas de points. Cela ne veut pas dire que désormais vous avez le droit d’ignorer ce feu rouge.
Quelle est la responsabilité du syndic ?
Effectivement il a un devoir de conseil, en l’occurrence celui d’indiquer à l’AG que cette répartition est illégale.
Si le syndic est malin, il va inclure dans le PV d’AG une phrase indiquant qu’il dégage sa responsabilité quant à cette répartition décidée par l’AG.
Quoi qu’il soit, même s’il n’a pas prévu de dégager sa responsabilité, le délai reste de deux mois.
Si vous êtes dans les deux mois, votre avocat a le choix d’assigner le syndicat des copropriétaires ou le syndic pour défaut de conseil … ou les deux suivant la situation.
Cordialement
Bonjour,
J’ai donné mandat à au président de copropriété qui a été également élu président de l’assemblée générale.
Dans ce mandat, il y avait des instructions de vote point par point.
A réception du P.V. de l’A.G., j’ai constaté qu’il y avait un vote d’une résolution qui avait été reporté “pour” au lieu de “contre”.
Le mandataire a constaté également l’anomalie et a donc contacter le syndic pour indiquer que le report de voix sur le P.V. n’a pas été fait correctement et non conforme à la realité. Il reconnaît cependant qu’il n’a pas été vigilant sur la retranscription des votes (qui se font à main-levée) et qu’il a signé le P.V. en faisant confiance au secrétaire de l’A.G. qui est un employé du syndic.
Le syndic refuse d’apporter une modification au P.V. ni d’annuler l’A.G. Est-ce qu’une demande d’annulation au T.G.I a une chance d’aboutir ou est-ce que le fait que le mandataire qui est président de l’A.G. ait signé empêche toute réclamation ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
En fait ce qui “empêche” tout recours c’est uniquement le fait le président de l’assemblée générale ait signé le PV d’AG. Cette signature valide le fait que le PV est conforme à ce qui s’est réellement passé en AG. Ensuite si sur ce vote précis, vos tantièmes permettent de faire changer diamétralement la décision de l’AG, si ce vote vous porte préjudice et si vous pouvez rassembler des témoignages permettant d’attester que le syndic a intentionnellement modifié ce qui a été voté en AG. Alors vous pouvez envisager de porter l’affaire devant les tribunaux, mais sans aucune garantie de succès. Et tout cela évidemment dans le délai de deux mois de l’article 42.
Cordialement
Bonjour,
La Poste a interverti deux avis de passage d’un PV d’AG. La lettre a mon nom a été délivrée à un autre copropriétaire. Lorsque j’ai voulu retirer la mienne, le numéro de l’avis de passage à mon nom était celui d’une lettre à un nom différent et la Poste l’a gardée. Les gens du cabinet de syndic avec qui j’ai déjà eu des accrochages (je leur ai fait annuler le vote d’une résolution illégale lors d’une AG en attaquant au tribunal) se comportent comme des moins que rien et me renvoie vers la Poste. Que dois-je faire ? J’aurai le PV par un autre copropriétaire, j’essaye de récupérer ma lettre mais celui qui doit l’avoir n’habite pas dans l’immeuble et ne réponds pas. Si il y a une décision que je veux contester, quelle preuve de la date ai-je puisque je n’ai pas pas la lettre (et j’ai eu un mauvais réflexe, je n’ai pas de copie de l’avis de passage faux). Ai-je le droit de demander au syndic de m’apporter la preuve qu’il a bien envoyé une LRAR et de m’en fournir une copie? Ce n’est vraiment pas professionnel de leur part de se comporter comme ça. Mais plus rien ne m’étonne.
Merci.
BOnjour
La faute provient bien de la poste. Le syndic a fait son travail, il a envoyé la convocation en LRAR. il n’a pas l’obligation de s’assurer que la lettre est bien parvenue au bon destinataire. C’est effectivement bien contre la poste qu’il faut se retourner. Vous avez le droit de demander au syndic de vous fournir la preuve de l’envoi de la LRAR. Vous pouvez leur expliquer que c’est pour votre action contre la poste.
En tant que copropriétaire si vous n’avez pas été convoqué et que vous avez été absent, alors vous avez le droit de contester les décisions dans le cadre de l’article 42. Si le recommandé dont vous parlez est le PV d’AG, il est normal que vous ne puissiez pas produire l’avis de passage puisque vous ne l’avez jamais reçu.
C’est le juge qui décidera.
Mais vous, vous avez le droit d’aller devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Suite à la réception du PV d’AG nous avons constaté de nombreux points litigieux:
– Tous les candidats au conseil syndical et les résultats des votes ne sont pas notifiés
– Le comptage du nombre de co-propriétaires présents est différent d’un candidat à l’autre.
– Certains votes contre ne sont pas notifiés pour cette élection
– Il en est de même pour la prise en compte de votes contre, pouvoirs compris sur certaines résolutions
– L’un des candidats a été fortement influencé pour être suppléant par le représentant du Syndic, alors qu’il souhaitait être titulaire, et aurait dû l’être en lieu et place d’un autre candidat qui avait recueilli le plus de vote contre. Sa présence au sein du conseil n’est donc pas légitimée d’autant que le représentant du syndic n’a pas annoncé le résultat pour chacun des candidats qui aurait validé les 6 titulaires élus par le nombre de votes comptabilisés en leur faveur.
– Nous avions deux devis pour travaux et le devis notifié accepté n’est pas celui qui a obtenu le plus de votes favorable, en revanche, il n’y a aucune notification de résultat pour le deuxième devis.
– Nous avons un fond de réserve pour travaux qui se libère à partir de cette année pour couvrir les travaux votés en AG, hors le PV notifie un appel de fond le 1er Janvier 2020 pour couvrir les travaux votés.
J’envisage un recours en annulation qu’en pensez-vous?
Bonjour,
Nous ne pouvons nous prononcer et engager notre réponse sans une étude des documents.
Si vous souhaitez contester selon l’article 42 il faut que vous demandiez une copie conforme à l’original signé des minutes du PV d’AG et que vous vous rapprochiez d’un avocat qui de toute façon est indispensable pour contester devant le tribunal.
L’avocat sera à même de vous dire s’il y a matière à contestation.
Vous pouvez également nous confier cette mission, il faut pour cela nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour j ai été présente a l assemblée générale en tant que propriétaire avec deux pouvoirs aussi , et sur le pv que je viens de recevoir je suis noté absente . Est ce que je peux contester demander l annulation ? Comment dois je procéder courrier recommandé ? Merci d avance cordialement
Bonjour,
Tout dépend de la raison pour laquelle vous souhaitez demander l’annulation et l’annulation de quoi ?
Si une résolution à laquelle vous vous êtes opposée a été votée et que votre vote “contre” n’a pas été comptabilisé, vous pouvez souhaiter contester.
Mais en étant absente, vous avez les mêmes droits de contestation que ceux qui ont voté contre.
Si vous saisissez un tribunal pour faire annuler l’ensemble de l’assemblée au prétexte que vous avez été notée absente alors que vous étiez là, mais que la prise en compte de votre vote n’aurait rien changé. Il est possible que vous soyez déboutée. Le juge est souverain.
Si par contre la prise en compte de votre vote aurait changé la donne. Effectivement, il peut être utile de contester.
Pour prouver que vous étiez présente, il y a trois solutions : soit vous avez signé la feuille de présence, soit vous avez été notée comme opposante sur une résolution, soit vous avez des témoins.
Attention
La contestation dans le cadre de l’article 42 se fait dans un délai de deux mois et avec un avocat auprès d’un tribunal. Toute autre forme de “contestation” type lettre recommandée au syndic n’a aucune valeur juridique. Attention, pour contester une résolution, il faut avoir “intérêt à agir”. Si c’est purement procédurier, vous serez déboutée.
Si vous avez besoin d’aide juridique complémentaire, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
Notre nouveau syndic choisi en 2017 lors de l’AG n’a pas averti les fournisseurs de gaz et d’electricité de la co-pro de ce changement. Des factures assortis d’indemnités de retard de paiement ont été adressés à l’ancien syndic qui a retourné ces factures au nouveau syndic qui nous a alors facturé ces indemnités de retard. N’ayant pas eu acces à ces factures avant l’AG de 2018, je n’ai pu contester ces paiements, ce n’est que récemment que je me suis apercu de cette “surfacturation”. Je me pose alors 2 questions :
– qui doit supporter le paiement de ces indemnités ?
– les co-propriétaires peuvent-ils contester ces paiement en l’absence de contestation lors de l’AG de 2018 ? (la loi ELAN peut-elle s’appliquer ?)
Merci pour vos lumieres.
Cordialement
Bonjour
Effectivement, les pénalités de retard sont à la charge du syndic.
Il est indispensable de vérifier qui les a pris en charge.
Si elles ont été imputées “par erreur” à la copropriété, il faut demander au syndic de rétablir la situation … par exemple en baissant ses honoraires d’autant pour l’année suivante.
Cordialement
Bonjour,
je viens de participer à l’AGO de ma copropriété. Je détenais un pouvoir (sans consigne de vote) d’un des copropriétaires. Une résolution particulière me concernant était mise à l’ordre du jour, à la demande du conseil syndical, pour m’autoriser ou non à garder le bloc moteur de ma climatisation posé sur mon balcon.
Le vote a eu lieu (j’ai bien sûr voté “POUR”), mais la résolution a été rejetée à 1/1.000ème de voix près (!!)…
Suite à l’AG, j’ai demandé au syndic de vérifier si le pouvoir dont je disposais avait bien été pris en compte dans les “POUR”. Il s’est aperçu que non car il avait automatiquement et par défaut, basculé dans les “CONTRE”. Si la procuration que je détenais avait été inscrite correctement dans la liste des “POUR”, cela aurait permis de revoter à la majorité de l’article 24 ma résolution, et celle-ci aurait été au final adoptée.
Le syndic me dit qu’il aurait fallu que je rappelle à chaque vote de chaque résolution, le nom du mandant que je représentais. Sachant que je n’ai levé la main qu’une seule fois à chaque résolution, partant du principe que mon vote valait également pour mon mandant (à défaut, il est évident que je l’aurais précisé), suis-je en droit de demander lors de la prochaine AG, de remettre la résolution irrégulièrement rejetée à ce jour, au vote de la majorité de l’article 24 et éviter ainsi une action en justice?
Merci de votre retour.
Bonjour,
En général vous avez raison, quand on a un pouvoir automatiquement tout ce que le porteur vote est reporté sur ses pouvoirs sauf mention contraire de sa part. Mais c’est un usage, pas une loi ni un règlement. Les syndics n’ont aucune obligation à procéder de la sorte.
Malheureusement, vous vous êtes rendu compte de ce “malentendu” après la fin de l’AG.
Les votes ayant été validés par le président et le scrutateur, il est trop tard pour revenir dessus. C’est ce que l’on appelle la force probante du procès verbal d’assemblée générale. La jurisprudence ne laisse guère d’espoir pour que votre point de vue soit pris en compte positivement par un juge.
Si la seule résolution portant sur votre clim était l’autorisation ou non, vous avez la possibilité de jouer la montre et de reproposer la résolution l’année prochaine.
Cordialement
Bonjour,
Lors de la dernière AG de copropriété, j’ai souhaité soumettre au vote une mention pour pouvoir utiliser mon bien comme un appartement (alors qu’il était utiliser comme local commercial jusqu’à présent. J’ai été mal conseillée et J’ai donc demander par LRAR que soit voté un changement de destination pour mon lot, ce changement est voté a l’unanimité et un des copropriétaires s’y est opposé. je me suis rendu compte par la suite qu’un changement de destination n’était pas nécessaire mais qu’un changement d’affectation suffisait (vote a la majorité), j’ai été mal conseillé et me retrouve coincée avec un bien désigné pour toujours comme local alors que la demande n’avait pas lieu d’être. Est ce un motif valable pour dénoncer la décision de l’AG et faire revoter la demande sous la bonne forme a savoir changement d affectation (majorité article 25).
Sachant que je suis encore dans le délais des 2 mois
Cordialement
Bonjour,
Tout dépend de ce qui est inscrit dans le règlement de copropriété.
Il est tout à fait possible que vous n’ayez même pas besoin de demander d’autorisation pour passer de commercial à habitation. Il est assez courant que les règlements de copropriété prévoient que les RDC notamment puissent être à usage commercial ou habitation. Ça vaut le coup de vérifier !
Si votre règlement de copropriété ne prévoit qu’une seule affectation possible à votre lot, alors effectivement il faut le faire voter en AG.
Mais il n’est pas nécessaire de dénoncer le premier vote.
D’abord parce que ce vote est légal et qu’il n’y a aucune raison pour qu’un juge l’annule.
Ensuite et surtout parce que ça ne servirait à rien. Vous avez tout à fait le droit de demander AG après AG qu’une résolution soit soumise au vote de l’AG. Le fait qu’elle soit refusée ne vous enlève en rien le droit de la re-proposer l’année suivante.
Il suffit donc de mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG une nouvelle résolution (correctement libellée) qui passera à la majorité du 25.
Si vous êtes pressée, vous pouvez proposer au conseil syndical de demander une AGE.
Il est possible qu’il refusent pour des questions de coût, mais vous pouvez proposer de prendre les coût de convocation de l’AGE à votre charge.
Cordialement
Bonjour,
Les faits:
Lors de notre l’Assemblée Générale des copropriétaires, nous avons demandé publiquement au Syndic (son représentant) si les copropriétaire absents avaient fait une demande *écrite*, leur permettant de se présenter comme candidat au Conseil Syndical. Le Syndic n’a pas répondu, visiblement gêné devant l’assemblée. Nous avons réitéré notre demande, et au bout d’un long silence, le Syndic a dit un “oui” très timide.
Prenant acte de cette confirmation, nous avons donc voté l’élection de certains membres du C.S. absent de l’AG.
Les jours suivant j’ai demandé (par email) de nous (4 copropriétaires) fournir la preuve de cette demande écrite, ce que le Syndic a été incapable de faire. Mes échanges avec le Syndic ont duré 2 semaines, et finalement il nous a envoyé une copie PDF des feuilles de présence et procurations. Aucune demande écrite n’avait été faite. Le Syndic a commis une faute et a menti lors de l’AG.
Nous avons donc voté, mais notre vote aurait été différent si nous avions su que certains copropriétaires absents ne pouvaient pas être candidat au Conseil syndical.
Question 1/2:
Je souhaite contester le procès-verbal, auprès du TGI, sur la présence de ces copropriétaires au Conseil Syndical. Avons-nous des chances que notre demande soit acceptée ?
Le pire…
D’autre part, 2 semaines après l’AG le Syndic nous a envoyé des document PDF montrant la demande écrite avec signature de certains copropriétaires absents. Après une étude attentive de ces documents électroniques, il s’avère qu’ils sont anti-datés, preuve à l’appuis.
Question 2/2
Pouvons-nous présenter une plainte au pénal contre la falsification de ces copropriétaire ? Quelles démarches ?
Merci de vos informations,
Cordialement,
Bonjour
Une demande écrite n’est en rien obligatoire.
Il suffit que le copropriétaire fasse acte de candidature au CS.
S’il a téléphoné au syndic ou à n’importe quel autre copropriétaire présent pour l’informer qu’il souhaitait entrer au conseil syndical, cela suffit.
Il n’y a aucune raison pour que vous ayez gain de cause dans le cadre de l’article 42.
Le fait que ces personnes aient régularisé leur demande par écrit a postériori n’est donc pas un problème.
Vous pouvez toujours déposer plainte au pénal, parce qu’on a toujours le droit de déposer plainte.
Nous ne pouvons préjuger de la décision du juge.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes un groupe de copropriétaires à vouloir contester la dernière AG notamment en raison de l’élection d’un mandataire au bureau de séance ainsi que du fait que le PV notifié ne reprend pas la première partie d’AG où le secrétaire était l’ancien syndic, ce qui en fait un faux en écriture.
De plus, l’assemblée a désigné un syndic coopératif (et non voté pour l’adoption de ce mode de gestion) et le gestionnaire en titre ne fait pas partie du conseil syndical.
Pourriez vous nous aiguiller sur la meilleure démarche suivre vu la situation.
Bien cordialement.
Bonjour,
Attention la contestation doit se faire dans un délai de deux mois à la date de diffusion du PV. Elle doit être faite devant un tribunal et elle doit être déposée par un copropriétaire noté opposant ou absent.
Concernant la situation spécifique de votre copropriété, nous pourrions vous aider, mais il nous faudrait pour cela étudier le dossier en détail. Si vous souhaitez nous missionner, merci de nous envoyer une demande de devis.
Cordialement
Bonjour,
Une copropriétaire conteste une décision votée à son encontre concernant la ratification des travaux réalisés sans autorisation (pose d’un bloc de climatisation extérieur sur un toit terrasse devant sa fenêtre au 1er étage d’un immeuble de 6 étages).
Lors de l’AG ordinaire, le vote n’a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires. Une nouvelle assemblée générale a été convoquée et la résolution a été voté à la majorité de l’article 24.». Cependant, l’avocat de la copropriétaire demande la tenue d’une AG extraordinaire afin que soit revoter une 3ième fois la résolution, prétextant l’influence du CS sur la décision de vote de l’une des copropriétaires, la décision ayant été votée à 1 voix près.
Précisions que la plaignante est également membre du CS mais n’a pas assisté aux 2 AG et s’est fait représentée.
La demande de l’avocat peut-elle être déboutée ? Une autre résolution a été votée pour intenter une procédure en justice afin que soit déposé l’appareil en question puisque rien n’a été fait suites aux différentes mise en demeure.
Cordialement,
Bonjour,
La copropriété n’a pas à se plier à une demande d’avocat.
Seuls le CS ou 25% (en millièmes) des copropriétaires peuvent demander la tenue d’une AGE.
Qu’il attaque devant un tribunal la décision d’AG et c’est le juge qui décidera.
Ce sera à lui de fournir la preuve d’une quelconque manipulation des votes.
Chercher à convaincre quelqu’un n’est pas forcément répréhensible. C’est le propre d’un débat.
Cordialement
Bonjour,
Une décision concernant la restriction d’utilisation d’un local collectif a été votée en AG alors que :
– cette décision ne respecte pas le réglement de copropriété concernant le local collectif
– la convocation en AG précisait expressement qu ‘il n’aurait pas de vote
– j’étais absent le jour de l’assemblée générale.
Y a t-il un recours en annulation possible pour cette décision ?
Quel article peut être invoqué dans ce cas ?
Merci
Cordialement
Bonjour,
Si vous êtes dans les délais, vous êtes dans le cadre de l’article 42, vous pouvez aller au TGI avec un avocat pour contester cette décision d’assemblée générale.
Cordialement
Bonjour,
Je note dans la partie “s’il s’agit d’une action personnel” , jurisprudence, ceci:
“Le copropriétaire était bien le seul à subir ce préjudice…”
Or, s’il existe un préjudice sur des lots bien précis, exemple les lots du RdC, et qu’un seul copropriétaire fait une action au TGI pour l’erreur sur ses charges, est-ce que cette démarche sera considéré fondée par le TGI svp?
Bonjour,
Vous avez le droit de contester dans le cadre de l’article 42 effectivement. Cela ne signifie pas automatiquement que le juge va vous donner raison !
Cordialement
Bonjour,
Pour mon cas, le compteur d’eau chaude individuel que nous a placé le maitre d’ouvrage était dysfonctionnel, après une année le syndic me l’a signalé et j’ai fait appel a l’entreprise qui l’a placé, elle l’a remplacé mais après deux ans le syndic me signale encore qu’il est dysfonctionnel, le problème c’est qu’il y a un mois, un forfait de consommation a été voté, une résolution sous mon nom ou c’est écris eau froide = 60m3, après l’AG j’ai signalé qu’il s’agissait de l’eau chaude et non pas eau froide, elle a remplacé le texte mais n’a pas changé le forfait de consommation, ce qui devient un abus de facturation qui sera sur 3 ans, presque 1000 euros que je n’ai pas consommé. est ce que je peux contester cette résolution dont le texte a été modifier après l’AG? et quelles sont les démarches et le délai
Merci beaucoup
Bonjour,
Depuis la loi ELAN vous avez 5 ans pour contester devant un tribunal votre propre répartition des charges article 42.
Cordialement
Bonjour,
Passé le délais l’égal de recours de 2 mois, est-il toujours possible d’invalider une ag concernant des travaux sur les parties communes (pose de velux sur la toiture donnant sur la terrasse) sachant que le pv n’a été envoyé que par mail et qu’aucun copropriétaire n’a signé ce pv a ce jour, et aussi que la mention concernant le délais de recours n’a pas été indiqué sur le pv? L’ag s’est déroulée il y a 4mois, c’est un syndic bénévole (petite copro), il n’y a pas eu d’élection de scrutateur, de secrétaire, ni même de président (aucune règle n’a été respectée)
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour,
Le délai de prescription de deux mois court à partir de la réception du procès verbal d’assemblée générale. Le procès verbal doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception. Le délai court à compter de la réception du recommandé le cachet de la poste faisant foi. Si le PV a été envoyé par email, vous avez toute latitude pour contester.
Cordialement
un syndic menteur, malhonnete, magouilleur de procès-verbaux, etj’en passe….a réussi à faire voter, grâce à ses mensonges, le plus gros porteur de tantièmes de notre petite co-propriété pour des travaux qui n’étaient pas urgents et beaucoup plus onéreux qu’il ne devraient….ces travaux de couverture sont annoncés pour septembre ( sans aucune pécision, c’est à dire peut-etre fin du mois) je me suis opposé et j’ai contesté avec tous les arguments nécessaires cette décision, en temps voulu, mais bien que membre du conseil syndical, je suis systhèmatiquement écarté des petites réunions préparatoires….le syndic exige le versement immédiat de trois chèques…je vais de nouveau protester, mais pot de terre contre pot de fer…ai-je une chance? merci de m’éclairer JH
Bonjour,
Une contestation ne vaut que dans le cadre de l’article 42 c’est à dire devant un tribunal. Sinon, cela ne sert à rien. La majorité ayant voté pour.
Cordialement
Bonjour,
Notre AG d’ASL (37 maisons) s’est tenue le 31 janvier et la diffusion du PV seulement mi-mars. La raison du retard étant que le secrétaire de séance n’acceptait pas les incohérences du texte expurgé voulu par le syndic ; par exemple l’AG a élu le dit syndic pour 7 mois (car il a été mis en place par l’ancien syndic parti à la retraite, sans élection, sans concurrence, et à tarifications élevées ; le but de l’AG étant d’ouvrir à la concurrence au terme des 7 mois) mais au lieu des 7 mois votés, le syndic a porté 14 mois sur le PV d’AG q’il a finalement diffusé dans cette version (14 mois), sans respecter le vote de l’AG
(7 mois) ; diffusion faite sans la signature du secrétaire de séance qui ne pouvait cautionner cette négation du vote de l’Assemblée Générale.
Nous ne sommes rien contre ce syndic, grosse société “au-dessus” des lois (groupe à services appropriés). Porter plainte serait nous engager dans de folles dépenses et de très longs délais pour finalement être déboutés à terme, ne disposant pas, nous, de “services appropriés”…
Verriez-vous, s’i vous plaît, une autre issue moins pessimiste ?
En vous en remerciant par avance, meilleures salutations.
Bonjour
Vous avez totalement raison :
– Ces manières sont très contestables, tout comme le mandat de ce syndic.
– La seule solution est effectivement de le contester devant un tribunal.
– Une procédure c’est beaucoup de temps et beaucoup d’argent, sans garantie absolue d’une issue favorable.
Cela peut être frustrant, mais notre conseil est de ravaler son orgueil et de consacrer toute son énergie à préparer la suite.
Commencez à chercher un contrat concurrent, négociez ces contrats, choisissez celui qui convient le mieux, envoyez le en recommandé au syndic largement dans les délais avant la prochaine AG. Préparez cette AG correctement avec les co-propriétaires (récoltez les pouvoirs, faites en sorte que les présents soient prêts à refuser un nouveau mandat à ce syndic etc…). Le jour J soyez prêts à prendre les postes du bureau de séance, secrétariat y compris etc…
Très cordialement
Bonjour,
Je me permets de vous contacter car à l’ordre du jour de notre prochaine AG, il est proposé un projet de remplacement de notre verrière par deux fenêtres de toits, plus petites et espacées d’une poutre, ce qui nous fait perdre énormément de cachet. Le but étant de régler un souci d’infiltration dans l’immeuble et deux autres appartements auront les mêmes travaux. Deux de notre fenêtres sont cassées et nous avons un expert de l’assurance qui a dit qu’il fallait remplacer les fenêtres (ce que nous voulons faire). Le syndic m’a dit que si les travaux sont votés en AG nous ne pouvons les refuser, et ce, même si nous sommes les principaux concernés par les travaux et que nous ne voulons pas modifier notre appartement. Avons-nous une possibilité de recours en cas de vote des travaux ? Pouvons-nous les refuser quand même ? Pouvons-nous exclure notre appartement du cote pour ne faire réaliser les travaux que dans les deux autres appartements ?
Merci beaucoup pour vos réponse !
Cordialement,
Bonjour,
La question de savoir si vous êtes les principaux intéressés par les travaux effectivement n’entre pas en ligne de compte. Il n’y a pas de millième supplémentaires pour copropriétaire intéressé, ni de droit de véto !
Par contre, il est faux de dire que vous ne pouvez pas contester.
Lors de l’AG, vous devez voter contre et bien vous assurer que vous avez été noté comme opposant (important). Dans la foulée, si les travaux qui vous incommodent sont votés, vous contestez devant le TGI (attention au délai de 2 mois).
Ensuite c’est le juge qui tranche.
Si le juge venait à les confirmer, alors là seulement vous ne pourriez vous y opposer.
Par contre dans aucun cas vous ne pouvez exclure votre appartement de la copropriété.
Ce que vous pouvez éventuellement faire, c’est proposer de prendre à votre charge le différentiel de prix entre les travaux qui pourraient être votés et ceux qui vous conviennent.
Si vous devez aller devant un tribunal, faites vous aider d’un avocat spécialiste de la copropriété.
Cordialement
En AG nous avons voté pour le ravalement 201126,60 euros.Le maitre d’oeuvre a omis la rénovation du toit terrrasse.
Un devis de refection a été établi pour environ 14000 euros. Le ^président du Conseil syndicale( qui ne possède pas de terrasse)
ne veut pas appliquer le règlement de la copropriété qui stipule bien balcons terrasses et barre d’appui portes de garages
quoi que faISANT PArtie de la propriété privative de chaque propri étaire seront entretenus , y compris la peinture dans les< mêmes conditions que les parties communes LE CONSEIL SYNDICALE VEUT FAIE R2GLER LA FACTURE par les 8 propriétaires sur 43.Il veut une AG pour vote, bien en tendu étant en minorité il demandera l;application de AG .Pouvons nous refuser de payer Cet oubli est une faute dont nous ne sommes pas responsables puvons nous exiger le respect du réglement, qui est d'ailleurs déposé chez le n otaire et le syndic. la prochaine AG doit avoir lieu 20/3 0630935685 Tel
Bonjour,
Effectivement, un vote en AG ne peut suffire pour modifier une répartition des charges à l’encontre de l’application du règlement de copropriété.
Si cette résolution est votée en AG, les copropriétaires lésés doivent voter contre et immédiatement contester devant un tribunal en vertu de l’article 42.
Cordialement
bonjour mon syndic bénévole veut faire payer les travaux des parties communes que aux copropriétaires conçernés par les travaux, la plupart des copropriétaire sont d’accord..et non par tantième. je viens d’acheter mon logement et sur l’acte d’achat le notaire a bien précisé que tout paiement était par tantieme cela ne m’arrange pas car ayant la plus petite tantième je peux faire face aux frais.. il parle du ravalement de la facade et là je suis la principale intéressée..c’est pourquoi je voudrais garder le paiement par tantième pour les travaux des parties communes meme si cela concerne un autre batiment, est-ce que je peux m’opposer à ce réglement entre copropriétaires çoncernés pour les travaux.. cordialement
Bonjour
Le règlement de copropriété spécifie les tantièmes de chaque lot.
Le syndic tout bénévole qu’il soit, a l’obligation de les respecter.
S’il ne respecte pas les clefs de répartition précisées par le règlement de copropriété dans la répartition des charges quelles qu’elles soient, il faut lui faire comprendre. Soit en lui montrant le règlement de copropriété en AG, soit devant le tribunal. Pour cela il faut que vous soyez notée opposante et vous allez devant le TGI en annulation.
Cordialement
Bonjour,
Je viens de lire pour la première fois votre site dans lequel je n’ai malheureusement pas trouvé la réponse à ma question qui est :
un copropriétaire peut-il dire qu’il n’a pas été informé régulièrement de l’envoi d’un ordre du jour d’Assemblée Générale Ordinaire parce qu’il a été fait au nom de Monsieur et Madame alors que seul Monsieur est concerné et qu’il y a bien un paraphe de réception sur l’avis de réception d’envoi ?
Merci par avance de votre réponse
Bonjour
Pour pouvoir vous répondre avec certitude il faudrait pouvoir vérifier plusieurs points : Est ce que seul Monsieur est propriétaire ? Quel nom est noté sur l’acte de vente ? Est ce que la lettre a bien été envoyée à Monsieur et Madame ? est ce que Madame a une procuration ? etc …
Ce serait effectivement un vice de forme, vous pouvez faire annuler l’ensemble de l’assemblée générale. Il faut pour cela être dans les délais et aller devant le TGI.
Cordialement
Depuis plusieurs années nous avions un syndic bénévole pour 6 copropriétaires (2 lots)tout se passait très bien sans tenir compte des tantièmes (on divisait par 6 les frais communs). Puis celui-ci a démissionné et nous avons maintenant un Syndic depuis peu. Lors de l’envoi du compte-rendu de l’AG auquel était joint les copies des règlements de copropriété des 2 Lots dont le mien Lot nº1, qu’ils n’étaient identiques et qu’ils n’etaient pas conformes , les surfaces des appartements du Lot Nº2 sont inférieures à la réalité ,ce qui me cause un préjudice au niveau des tantièmes. Le Lot nº 2 a été surélevé sans modifier les tantièmes du Lot nº 1. J’ai envoyé une lettre RAR au Syndic pour non conformité des règlements de copropriété et demander une modification à l’amiable lors de la prochaine AG.
Si je n’ai pas gain de cause à l’AG, puis-je faire annuler l’ AG ?
Bonjour,
Vous avez fonctionné “à l’amiable” durant des années. Vous considérez que tout se passait bien.
A ce jour vous êtes malgré tout lésé par le fait que les modifications du lot 2 n’ait pas été enregistrées dans les règles.
Votre syndic a l’obligation d’appliquer le règlement de copropriété et d’en respecter les clefs pour la répartition des charges, y compris si celui-ci est erroné.
Il en va de sa responsabilité professionnelle.
Vous ne pouvez pas faire une modification “à l’amiable” du règlement de copropriété. Il faut le mettre à jour dans les règles et avec l’intervention d’un géomètre expert.
Vous pouvez demander à votre syndic de mettre cette résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Si la résolution est refusée, vous pouvez engager une procédure contre le syndicat des copropriétaires.
A priori il n’y a aucune raison, dans ce que vous décrivez du moins, qui permette de faire annuler cette AG.
Effectivement vous êtes contre la répartition des charges, mais celle-ci est conforme au règlement de copropriété.
Cordialement
bonjour
le conseil syndical de ma copropiete veut faire voter des travaux afin de réaliser un local à scooter juste derrière mon bâtiment. est il possible de faire annuler cette demande sachant qu il y a d autres lieux moins nuisibles dans la copropriété?
cdt
Mme g
Bonjour,
La copropriété est une petite démocratie et si la majorité requise vote ces travaux vous n’aurez pas grand chose à faire contre. Vous pouvez contester une décision d’assemblée générale à condition que vous soyez comptée absente ou opposante et que vous ayez intérêt à agir. Il faut donc saisir le TGI et démontrer votre préjudice. Ensuite c’est à l’appréciation du juge.
Cordialement
merci de votre réponse rapide
Bonjour
J ai demande une AG extraordinaire, cependant l AG n a pas pu avoir lieu car le chorum n a pas ete reunit.
Le syndic de copropriete n a pas nomme de president en seance, ni de scrutateur, et a indique que l ag ne pouvait avoir lieu.
aucun pv en seance n a ete signe.
est ce legal ? puis je contester en justice.
La dernier fois j etai scutateur, ils ont envoye le PV de L ag faisant fis de ma signature.
Est ce legal
Bonjour
Pour ce qui est de l’AG où vous étiez scrutateur, c’est parfaitement légal. Seule la signature du président de séance est obligatoire. De plus le PV d’AG diffusé peut tout à fait ne comporter aucune signature et la mention “conforme à l’original” suffit car le syndic détient l’original avec toutes les signatures. Évidement il faut que le pv diffusé soit effectivement conforme à l’original !!
Concernant votre AGE avortée faute de quorum. Effectivement le syndic aurait prendre le temps de la paperasse, mais cela n’aurait rien changé au fait que les résolutions n’auraient pu être votées faute de quorum. Nous supposons qu’aucun PV n’a été diffusé puisque l’AG n’a pas réellement eu lieu.
Pour contester en justice, il faut que vous ayez intérêt à agir. Il faudrait donc pouvoir démontrer que le fait que le syndic ait prématurément interrompu l’AG soit la source de votre préjudice. Sachant les délais de traitement de ce genre de dossier, vous avez meilleur compte à demander dès à présent en LRAR de mettre votre résolution à la prochaine AG. Puis aller expliquer aux autres copropriétaires la nécessité d’être présent en assemblée générale et les convaincre de voter Oui lors de l’examen de votre résolution !
Cordialement
Bonjour,
je suis copropriétaire dans un immeuble de 4 copropriétaire géré par un syndicat bénévole.
On vient de recevoir le PV d”AG dont nombres de résolution ne refletent pas les votes décidés en AG. La répartition des votes a été modifiée. Elles sont en notre défaveur notamment pour des travaux. Quelles sont nos actions possibles en mettre en place pour faire valoir nos droits. Nous étions scrutateur lors de l’AG et accompagné de notre avocat.
Merci
Bonjour,
Si vous étiez scrutateur, vous avez du vérifier la bonne mention et l’exactitude des résultats des votes notés sur le PV d’AG que vous avez signé en séance.
Si sur l’original les votes sont en votre faveur et que sur le PV distribué les votes sont en votre défaveur, vous pourrez très facilement prouver qu’il y a eu manipulation.
Par contre, si vous et le président de séance (car c’est surtout la signature du président de séance qui compte) avec signé en séance le PV d’AG sans vérifier et que sur l’original les résultats sont d’ores et déjà en votre défaveur. Vous n’avez pas de recours.
Dernière solution, le PV n’a pas été signé en séance, mais après.
C’est illégal.
Si vous souhaitez contester il faut le faire rapidement dans le cadre de l’article 42. Il vous faudra également des témoignages. Celui de votre avocat par exemple, mais pas seulement. Celui du président de séance serait idéal !
Cordialement.
bonjour
Ne pouvant me rendre à l’AG de la résidence j’ai envoyé un pourvoir blanc au syndic pour qu’il le distribue lors de l’AG.
j’ai pris soin de noter mes décisions pour tous les points abordés pour l’AG. Hors le mandaté n’a tenu compte d’aucune de mes directives.
A la réception du PV de l’AG j’ai appelé le Syndic qui me dit que le mandaté n’est pas tenu de prendre en considération mes decisions. Quel recours.
Dans ce cas n’est -il pas préférable de ne pas envoyer du tout de pourvoir ?
Cordialement
Bonjour
Oui effectivement le Syndic a raison, le mandaté n’a aucune obligation de tenir compte de vos souhaits de vote.
C’est pour cette raison que CoproConseils vous met en garde : lorsque l’on décide de confier son pouvoir à quelqu’un il faut le faire auprès de quelqu’un de confiance. En donnant un pouvoir en blanc au syndic vous lui avez donné totale carte blanche. Dans ces conditions, effectivement il vaut mieux être noté absent car cela vous laisse au moins la possibilité de la contestation dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
lors de notre AG en aout 2018 je me suis présenté comme scructateur
cela n’a pas été noté dans le PV de l’AG ils ont ecrit que les deux personnes élus
est ce que je peux annulé l’AG, est ce que cela apporterai quelque chose à la copropriete
Bonjour,
Le PV n’a aucune obligation de noter les candidats, pas plus que les débats. Le PV consigne les décisions qui ont été prises.
Cela ne peut donc être un motif d’annulation de l’AG.
Vous avez raison de poser la bonne question : “qu’est ce que cela apporterait à la copropriété ?”
Chercher à annuler une AG pour des motifs administratifs est bien souvent très long, simplement coûteux et parfaitement inutile. Sauf cas exceptionnel, les copropriétaires reconvoqués, prennent les mêmes décisions qu’à l’AG précédente.
Cordialement
Bonjour,
En AG, de 2014, une résolution a été prise contre le remplacement d’une porte donnant accès a un local commun. Cette résolution ayant été refusée suite au résultat du vote, combien de temps faut il attendre pour redéposer le même projet, toujours en AG, ou, peut on le redéposer tous les ans ?
Bonjour
Vous pouvez le redéposer tous les ans, dans les mêmes conditions comme si ça n’avait jamais été fait.
Cordialement
Bonjour,
Je suis présidente du syndic bénévole dans mon immeuble et je suis également propriétaire d’un lot. Comment cela se passe t il lorsque je suis en désaccord avec une décision prise lors d’une assemblée générale ? Bien entendu j’ai voté contre cette décision. Merci.
Bonjour,
Vous êtes obligatoirement Copropriétaire si vous êtes syndic bénévole de votre copropriété. Mais vous êtes soumise aux mêmes règles que les syndics professionnels. Le syndic élu doit représenter la copropriété de manière indépendante et neutre. Il doit appliquer les décisions qui ont été prises en Assemblée Générales qu’elles lui conviennent ou non ! Vous avez également la possibilité de démissionner si vous ne souhaitez pas mettre en œuvre ces décisions.
Par contre, au même titre que tous les autres copropriétaires vous avez le droit de contester dans le cadre de l’article 42 et dans les conditions d’application de cet article. Vous n’avez pas de droits supplémentaire du fait que vous êtes syndic bénévole, mais pas moins non plus.
Vous avez deux rôle au sein de votre copropriété, vous avez donc les droits et les devoirs de chacun.
Cordialement
Nicole 24/07/2018
Bonjour, Un audit energétique a été réalisé pour notre copropriété (l’argument était qu’on bénéficiait d’aide de l’Etat, aide qui pouvait ne pas être reconduite). Bref l’audit fut approuvé. De cet audit le 5/17/2017 (CR sur un accès personnalisé) à suivi une Assemblée Générale en juin 2018. La désignation d’un maitre d’oeuvre a été approuvé pour des honoraires conséquents sur la base de vote de principes de travaux futurs, réalisés que sur présentation de devis. Il y a eu des votes contres mais le scénario le plus cher a été choisit (sans aucune présentation du syndic ni du conseil syndical des dits travaux et de leurs montants). Les travaux vont portés sur isolation totale, changement de toutes les menuiseries et ravalement de facades, de chaudières bref un montant exorbitant. Aucune répartition par appartement et par tantième n’a été rappelé en séance. Il fallait lire le rapport d’audit de 98 p. incompréhensible pour un non initié . Un groupe de propriétaire s’est levé pour réclamer des explications. Pas d’informations. malgré tout le vote pour a dominé. Le Maitre d’oeuvre qui sera payé que les travaux se fassent ou n’a pas fait l’objet d’une mise en concurrence ? il est noté sur le PV d’Assemblée qu’au delà de 5000€ la mise en concurrence est obligatoire ? y a t-il une exception pour les travaux dans le cadre des audits énergetique de ne pas recourir à la mise en concurrence ?
merci
Bonjour
Oui effectivement il aurait du y avoir mise en concurrence, il n’y a pas d’exception pour les audits énergétiques.
Oui, vous pouvez contester devant le TGI, dans le cadre de l’article 42 si vous avez voté contre.
Nous vous conseillons de vous faire aider par un professionnel spécialisé dans le droit de la copropriété et non pas un avocat lambda. C’est très spécifique.
Cordialement
Bonjour,
Notre conseil syndical veut faire voter en AG extraordinaire l’élagage d’arbres pour un montant atteignant les 6 000 euros et pour seulement deux personnes qui n’ont pas assez de luminosité. Comment bloquer cette décision ?
Est ce une décision qui peut être contester même si elle est voter en respectant toutes les règles lors de l’AG ?
Merci pour votre réponse,
Cordialement.
Bonjour,
Oui une décision peut être contestée par les opposants dans le cadre de l’article 42 dans un délais de deux mois.
Il faut pour aller en justice avoir “intérêt à agir” c’est à dire pouvoir prouver votre préjudice.
Cordialement
Bonjour,
Je suis dans une petite copropriété de 4 lots. Certains copropriétaires qui disposent de la majorité des voix ont souvent réalisé des travaux et des trabsformations sans solliciter l’assemblee générale et finissent à chaque fois par les entériner lors des AG suivantes.
Exaspérée de cette situation j’ai saisi le TGI et j’ai réussi à faire annuler les deux dernières AG. Maintenant Je voudrais obliger les copropriétaires en question à remettre en l’etat tout ce qui n’avait pas été préalablement soumis au vote lors des AG. Comment procéder? Avec tous mes remerciements par avance.
Bonjour,
Il faut désormais demander au syndic d’établir une sommation par voie d’huissier demandant aux copropriétaires qui ont fait des travaux sans autorisation de remettre les lieux en l’état.
Cordialement.
Bonjour
un copropriétaire (voire plusieurs) peuvent-ils contester une décision d’AG qui serait explicitement contraire à une disposition réglementaire émise par les pouvoirs publics? Dans ce cas précis, une décision d’AG de mettre en éclairage continu des parties communes d’une copropriété suite à rénovation de l’éclairage (pour des raisons religieuses) alors qu’un arrêté du 22 mars 2017 prévoit l’obligation (au 1er janvier 2018) de mettre en place des systèmes automatiques de coupure de courant (article 8) dans les parties communes des immeubles collectifs lorsque celles ci sont inoccupées quand il y a rénovation de l’éclairage. Merci de tout élément de réponse.
Cordialement,
Bonjour,
Oui par définition on peut toujours contester.
Un copropriétaire a toujours le droit d’aller devant un tribunal pour contester une décision quelle qu’elle soit. (attention dans le cadre de l’article 42)
Ce qui du coup réserve à la république le droit de le débouter !
En l’occurrence ce genre de contestation a déjà été plusieurs fois jugée, y compris en cassation et les plaignants ont toujours eu tort.
Mais il a le droit d’essayer.
Cordialement.
Bonjour,
Le trésorier bénévole de la copropriété de 6 lots ne respecte pas les textes sur la tenue de la comptabilité, notamment il tient une comptabilité de trésorerie (dépenses-encaissements) et donc pas d’engagement. De plus les comptes de 2017 présentent des anomalies. Cependant l’assemblée générale de 2018 a donné quitus de la gestion 2017 et donc approuvé les comptes.
Je suis pénalisé en tant que copropriétaire bailleur puisqu’un certain nombre de facture de 2017 ont été enregistrées dans l’exercice de 2018, ainsi la régularisation des charges envers le locataire, puis le revenu foncier sont faux. Le trésorier refuse de me donner l’accès aux factures et relevés bancaire pour que je vérifie la comptabilité de 2017. Le délais des 2 mois est dépassé. Quelle action, notamment judiciaire me reste t-il ?
Je vous remercie pour votre réponse. Cordialement, Jean-François Zuinghedau.
Bonjour,
Malheureusement aucun.
La vérification des comptes est prévue avant la tenue de l’assemblée donc c’était là qu’il fallait y aller. C’est obligatoire, mais après c’est pas exigible.
Ensuite si vous avez voté contre l’approbation des compte et le quitus, vous aviez deux mois pour contester.
Désormais c’est trop tard
Cordialement.
Le syndic nous a adressé une convocation à une AG extraordinaire en vu de voter le remplacement du portail d’accès à la résidence et de sa motorisation. Un seul devis est joint à la convocation pour un montant de 11545 euros. Le syndic n’a-t-il pas obligation de présenter plusieurs devis à l’AG?
Lors de la précédente AG une solution faisable et nettement moins onéreuse, autre que la pose d’un nouveau portail, avait été proposée. Après interrogation sur le pourquoi de l’absence de cette solution lors de l’AG extraordinaire, il a été répondu : ” L’option de la suppression du portail semblant peu populaire parmi les résidents, elle n’est donc plus proposée”. Est-ce normal?
Bonjour,
A votre première question, la réponse est non, le syndic n’a pas l’obligation de présenter plusieurs devis, il a l’obligation d’en demander plusieurs !
Si seule une entreprise lui a répondu, il a le droit de s’en contenter.
Par contre, rien n’empêche le conseil syndical ou n’importe quel autre copropriétaire, de proposer d’autres devis que celui que le syndic a pu obtenir.
à condition de les faire parvenir au syndic dans les délais légaux pour qu’il puisse les joindre à la convocation.
A votre seconde question, la réponse est également non. Ce n’est pas normal. Le syndic n’a pas à juger de l’opportunité des résolutions que les copropriétaires souhaitent porter à l’ordre du jour d’une AG. Il a le droit de donner son avis, mais pas de sélectionner et encore moins de préjuger d’un vote! Encore faut-il lui avoir demandé noir sur blanc de mettre cette résolution à l’ordre du jour de l’AG extraordinaire.
Si effectivement personne ni au CS ni parmi les copropriétaires ne lui a précisé les résolutions spécifiques que les copropriétaires souhaitaient voir examiner, alors il a fait selon sa vision des choses.
Sachant que vous posez cette question à la suite d’un article sur l’article 42 qui encadre la contestation d’une décision d’AG, notez qu’aucun des deux points soulevés ne permet a priori de contestation dans le cadre de l’article 42.
Merci pour vos questions
Bonjour, lors de note dernière assemblée générale, notre syndic professionnel nous a un peu forcé la main pour voter des travaux d’électricité de l’immeuble (créé une nouvelle colonne) suite à la demande d’un nouveau propriétaire qui souhaite créé 2 appartements neufs dans un ancien local commercial pour lesquels EDF ne veut pas mettre ces 2 compteurs car l’immeuble ne supporterait pas la consommation des 2 appartements tout électrique. Pour décider nous avions reçu avec la convocation avec 1 seul devis (ENEDIS + société spécialisée travaillant avec ENEDIS), or le jour même de l’AG le nouveau copropriétaire est venu avec un autre devis beaucoup moins cher et a demandé le vote. Seulement 2 copro ont voté oui (propriétaire demandeur et un autre propriétaire), moi je me suis abstenue car j’ai demandé de différé la prise de décisions afin d’avoir en main tous les devis nécessaires à une meilleure prise de décision.
Un des copropriétaire (pouvoir donné et vote contre) veut contester les votes de cet AG. Comment devons procéder ? Puis-je moi même contester alors que je me suis abstenue ?
Merci de vos conseils
Bonjour,
Dans le cadre de l’article 42, peuvent effectivement contester les opposants et défaillants.
Par contre les abstentionnistes ne sont pas comptabilisés et ne peuvent pas contester dans le cadre de l’article 42.
Vous aviez raison de demander à avoir plus de devis, malheureusement il fallait voter non !
Le copropriétaire qui souhaite transformer le local en appartements a bien de la chance que votre copropriété ait accepté de prendre une partie des travaux à sa charge. En général, dans ce genre de situation, l’assemblée générale accepte le changement de destination à condition que le propriétaire qui en fait la demande prenne à sa charge l’ensemble des travaux s’y rapportant.
Cordialement
Bonjour,
L’AG a eu lieu cet été. Le mandat du syndic, dont nous sommes contents, a été renouvelé sans problème par vote avec un seul refus sur 54 copropriétaires. Le conseil syndical est bénévole et il n’y a eu ni décision en 2016 de ne pas faire de mise en concurrence ni mise en concurrence par le conseil syndicale avant l’AG de cet été. Aujourd’hui, 11 copropriétaires contestent certaines décisions prises à l’AG et la reconduction du syndic pour trois ans. Ces 11 copropriétaires ont voté la reconduction lors de l’AG. Que peut-il se passer ? Peut-il y avoir nullité de la reconduction du syndic ?
Une dernière question. Lors de l’AG été 2015, des travaux d’étanchéité de l’ensemble du/des balcons du dernier étage (6e) avec réfection carrelage ont été votés à l’unanimité, et réalisés en mai 2016 avec financement par tous les copropriétaires. Cette année, des copropriétaires contestent juridiquement le vote de la résolution des travaux d’étanchéité des autres balcons, s’appuyant sur le fait que le règlement de copropriété stipule que les balcons sont privatifs. Le PV de 2015 peut-il leur être opposé, surtout qu’ils ont voté les travaux pour l’ensemble des balcons du 6e (il s’agit, à chaque étage, d’un même balcon divisé par des séparations en verre trempé) ?
Merci pour votre question
La contestation d’une décision d’AG ne peut se faire que dans le cadre de l’article 42
NON ces copropriétaires qui changent d’avis n’ont aucun cadre légal pour le faire
Ces copropriétaires ne sont ni opposants ni absents
Les comptes ont été approuvés
Ils sont largement hors délais
Ils n’ont aucune possibilité de revenir sur ce genre de décision que les balcons soient privatifs ou non
Cordialement
dans une petite copropriété de 5 copropriétaires , je détiens 460 tantièmes.
A la dernière assemblée générale ayant voté contre une décision AG (ex : approbation des comptes ), j’a été la seule a voté contre pour un montant de recherche de fuite non traitée ni en tant que telle ( pourtant origines parties communes) , ni en tant que sinistre ==> bref, le syndic n’a rien géré.
la proposition a donc été rejetée.
Mais ,il se trouve que je ne suis ni défaillant, ni opposant / aux autre copropriétaires
…alors comment contester une action du syndic non réalisée
Bonjour,
Effectivement vous n’entrez pas dans le cadre de l’article 42, mais il semblerait que ce ne soit pas la question.
Il ne faut pas confondre contester une décision votée par les copropriétaires en Assemblée Générale et “contester” une action (ou une absence d’action) du syndic.
Lorsqu’il s’agit du fuite, le syndic a l’obligation dès qu’il en est informé par un copropriétaire, de faire procéder à la recherche de l’origine de la fuite par un professionnel.
Ensuite cela fait partie de ses missions courante de gérer la facturation de la recherche et de la réparation en fonction des indications du professionnel.
Tous les copropriétaires peuvent lui rappeler ses missions de syndic, s’il le faut en recommandé.
Cordialement
Bonjour,
Dans le texte des résolutions, dont la 25 “Futur ravalement de façade” : reprise du fond de réserve bâtiments
Quelques copropriétaires dont moi-même avons voté contre sans obtenir la majorité, pouvons-nous obtenir l’annulation de l’assemblée générale pour cette décision dans la mesure où nous n’avons jamais voté auparavant pour un futur ravalement de façade ou de fond de réserve en vue de cet objectif ?
Merci d’avance pour votre réponse….
P.S : je fais partie du conseil syndical
Bonjour
A priori non. Ni annulation de la décision et encore moins de l’assemblée.
il n’est pas nécessaire d’avoir un vote antérieur préalable.
Vous ne pouvez pas obtenir d’annulation, en tous cas pas sur les fondements dont vous parlez.
Le fait que vous soyez au conseil syndical n’a aucune incidence.
Cordialement.
Bonjour Madame,Monsieur
L’assemblee generale s’est tenue en presence d’un seul co-proprietaire. Nous sommes une petite co-propriete de 3 co proprietaires. Dans le batiment B, je detiens la majorite des tantiemes. Or une co-proprietaire a vote pour les travaux et je conteste cette decision. Par ailleurs, lors de l’assemblee, on a vote que architecte XXX a ete choisi en qualite de maitre d’oeuvre pour les travaux dans la copropriete.
Comme puis je contester cette decision? cela me porte prejudice car je suis majoritaire dans le batiment B.
Merci de vos conseils et de votre aide.
Cordialement
Bonjour,
Vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42 effectivement. A partir du moment où vous êtes noté comme absent et dans les délais.
Cordialement
bonjour,
mon syndic a décidé de faire voter l’annulation une décision d AG concernant les travaux de l’immeuble votée en 2013 (sans appel de fond et avec deux devis differents pour les meme travaux) . le syndic ayant changer ressament demande cette annulation pour revoter les travaux lors de la meme AG. Ont- ils le droit de demander l’annulation de cette AG ? est ce qu’il ya pas un texte de loi les obligeant à garder la décision de 2013 et à voter des devis complémentaires?.
Merci pour toutes les solutions que vous pourriez m’apporter .
Cordialement
Bonjour Diane
Des travaux votés sans mode de financement sont comme inexistants. Ils sont pas en mesure d’être réalisés.
Il est normal que le syndic remette au vote ces travaux vu qu’il s’est passé 5 ans entre temps. La volonté de l’AG peut avoir changé.
L’assemblée peut revenir sur le principe des travaux votés en 2013 étant donné qu’ils n’ont pas été financés et encore moins engagés. Ou bien au contraire les voter et les financer.
C’est l’AG qui est souveraine, pas le syndic.
Le syndic veille juste à engager en 2017 des travaux qui correspondent effectivement à la volonté de l’AG en 2017.
Si vous craignez que l’AG ait changé d’avis alors que vous souhaitez que les travaux soient réalisés.
Dites vous que de toute façon il suffit que l’AG ne vote pas le financement en 2017 pour que la décision de 2013 soit caduque.
La démarche du syndic nous semble donc logique et légale. (dans la limite des éléments que vous portez à notre connaissance)
Merci pour votre confiance.
Bonjour
Lors de notre AG , un point technique (clim) a été soumis au vote
Hors les annexes descriptifs n ont été remis qu en séance
Ce qui est me semble t il contestable
Quelle est la démarche pour contester un point AG ?
et etc cout..
Cordialement
Bonjour,
L’article 11 du décret de 67 dit que les “conditions essentielles” doivent être jointes. Je suppose, à lire votre question, que vous avez eu les devis mais pas les annexes. C’est donc parfaitement légal. Il n’est donc a priori pas possible de contester cette décision en invoquant l’article 42 et en s’appuyant sur ce “manquement”.
Cordialement