Contestation de décision d’assemblée générale – l’article 42 de la loi de 65

Article mis à jour en mars 2018

Toute contestation de décision d’assemblée générale se fait dans le cadre de l’article 42 de la loi de 65.
Quels sont les points importants à retenir de l’article 42 si vous souhaitez contester une décision prise lors de la dernière assemblée générale de votre copropriété ?

L’article 42 de la loi de 65 établit dans quelles conditions un copropriétaire peut contester une décision d’assemblée générale et demander son annulation ou demander l’annulation d’une assemblée générale dans son ensemble. La jurisprudence également permet de préciser les modalités de contestation.

Si cela concerne l’ensemble des copropriétaires :

Le point principal à noter est que toute contestation de décision d’assemblée générale qui concerne l’ensemble des copropriétaires et à mener dans un délai de deux mois à réception du PV d’AG. Si le point contesté ne concerne que vous, alors il s’agit d’une action personnelle. Reportez vous à la fin de l’article.
Cette contestation ne peut se faire qu’à plusieurs conditions :

  1. Si vous décidez de contester une décision d’assemblée générale c’est que celle-ci vous porte préjudice. Il n’est pas possible de le faire pour son voisin, ou bien juste parce que vous avez un contentieux personnel et que vous cherchez tous les moyens de nuire à la personne.
  2. Pour contester la décision de l’assemblée générale d’une copropriété, il vous faut être copropriétaire. Même si la décision vous porte préjudice, si vous n’êtes qu’un voisin, ce n’est pas ce genre d’action en justice auquel il faut avoir recours.
  3. Ce que vous pouvez contester c’est une décision d’assemblée générale. Vous ne pouvez contester un débat, mais pas non plus une décision sous réserve ni une décision de principe. Notons donc qu’une décision d’assemblée générale est une résolution donc un texte, qui a été soumise à un vote. Il y a donc des règles qui s’appliquent pour que la résolution et le vote soient conformes aux textes et valables. Vous pouvez par exemple lire l’article CoproConseils sur les majorités 
  4. Attention, si vous contestez la validité d’une assemblée générale et que celle-ci est effectivement annulée, c’est l’ensemble des décisions prises qui sont concernées. Ainsi, si c’est une assemblée générale ordinaire qui est annulée la copropriété peut du coup se trouver en carence de syndic par exemple. 
  5. Vous ne pouvez contester que dans un délai de deux mois après avoir reçu le procès-verbal d’assemblée générale. En dehors de ce délai, les décisions deviennent irrévocables. (hors répartition individuelle des charges, consultez-nous si votre problème est de cet ordre et lisez également notre article sur la répartition des charges communes générales). Lisez néanmoins le Nota Bene de fin d’article.
  6. Vous ne pouvez contester que si vous avez été enregistré absent ou opposant. Cette disposition est très importante. Si vous avez changé d’avis, c’est trop tard. Si vous avez donné un pouvoir sans préciser les consignes de vote et que vous n’avez pas été enregistré comme opposant c’est trop tard. Plus grave : si votre opposition n’a pas été enregistrée comme telle, c’est également trop tard. La probité du président de séance est cruciale. Nous ne pouvons lorsque vous êtes opposant, que vous encourager à faire répéter au syndic verbalement après chaque vote, qui a été enregistré comme opposant, sauf à être préventivement absent, auquel cas vous êtes certain de pouvoir contester !
  7. Une contestation n’est pas une simple lettre de mise en demeure, fut-elle recommandée. Il faut pour contester une décision d’assemblée générale, une action en justice contre le syndicat des copropriétaires. Cette action se mène auprès du TGI duquel dépend la copropriété. Une attestation délivrée par huissier permettra de le prouver;
  8. Tant qu’elle n’est pas judiciairement annulée, une décision d’assemblée générale, même contestée, s’impose à tous les copropriétaires.
  9. Le tribunal peut annuler la décision ou l’ensemble de l’assemblée générale et accorder des dommages et intérêts au copropriétaire plaignant. Attention, il peut également condamner le copropriétaire plaignant à verser des dommages et intérêts si le tribunal a été saisi abusivement.

NB : délai de contestation porté à 10 ans.

Notez qu’il est obligatoire pour le syndic d’informer les copropriétaires du délai de deux mois qu’ils ont pour contester les décisions prises en assemblées générales. Pour cela il faut que le syndic le notifie clairement dans le procès verbal d’assemblée générale (PV d’AG) ou à défaut dans une lettre circulaire jointe au PV d’AG.

Si cette notification n’apparait pas en toutes lettres, alors elle n’est pas opposable. Le délai de contestation est porté à 10 ans. C’est un petit détail à vérifier si vous êtes hors délais. Mais il faut mieux ne pas compter sur ce défaut, les syndics sont en général attentifs à ces détails !

S’il s’agit d’une action personnelle

L’article 42 de la loi de 65 distingue en effet les actions personnelles des autres.
Si votre contestation ne concerne que vous, alors le délai dans lequel vous pouvez contester est porté à 10 ans.
De plus, il n’est pas nécessaire que vous soyez opposant ou défaillant pour contester à titre personnel une décision d’AG.

Ceci est noté dans le premier alinéa de l’article 42. Mais la cour de cassation a émis un jugement en ce sens en février 2018. Il concerne une contestation d’appels de fonds et de répartition individuelle des charges.
Le copropriétaire concerné est le seul à subir le préjudice d’une erreur de répartition. Les comptes avaient été approuvés. Le copropriétaire ayant saisi la justice n’avait pas été noté opposant ni défaillant. Le délai de deux mois était dépassé. Malgré cela, la cour de cassation lui a reconnu le droit de contester l’erreur de répartition. En effet la contestation en action personnelle est de prescription décennale. Le copropriétaire avait donc 10 ans pour contester.

 

Notez que CoproConseils est là pour vous épauler, vous conseiller, vous aiguiller si vous une décision d’assemblée générale vous porte préjudice, n’hésitez pas à nous consulter.

 

Vous pouvez si vous souhaitez lire ces règles dans les textes vous plonger dans le site légifrance.

24 responses to “Contestation de décision d’assemblée générale – l’article 42 de la loi de 65

  1. David says:

    Bonjour,

    Notre conseil syndical veut faire voter en AG extraordinaire l’élagage d’arbres pour un montant atteignant les 6 000 euros et pour seulement deux personnes qui n’ont pas assez de luminosité. Comment bloquer cette décision ?
    Est ce une décision qui peut être contester même si elle est voter en respectant toutes les règles lors de l’AG ?
    Merci pour votre réponse,
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui une décision peut être contestée par les opposants dans le cadre de l’article 42 dans un délais de deux mois.
      Il faut pour aller en justice avoir « intérêt à agir » c’est à dire pouvoir prouver votre préjudice.
      Cordialement

  2. Mechkouk Lahachmi says:

    Bonjour,
    Je suis dans une petite copropriété de 4 lots. Certains copropriétaires qui disposent de la majorité des voix ont souvent réalisé des travaux et des trabsformations sans solliciter l’assemblee générale et finissent à chaque fois par les entériner lors des AG suivantes.
    Exaspérée de cette situation j’ai saisi le TGI et j’ai réussi à faire annuler les deux dernières AG. Maintenant Je voudrais obliger les copropriétaires en question à remettre en l’etat tout ce qui n’avait pas été préalablement soumis au vote lors des AG. Comment procéder? Avec tous mes remerciements par avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il faut désormais demander au syndic d’établir une sommation par voie d’huissier demandant aux copropriétaires qui ont fait des travaux sans autorisation de remettre les lieux en l’état.
      Cordialement.

  3. Guillaume says:

    Bonjour

    un copropriétaire (voire plusieurs) peuvent-ils contester une décision d’AG qui serait explicitement contraire à une disposition réglementaire émise par les pouvoirs publics? Dans ce cas précis, une décision d’AG de mettre en éclairage continu des parties communes d’une copropriété suite à rénovation de l’éclairage (pour des raisons religieuses) alors qu’un arrêté du 22 mars 2017 prévoit l’obligation (au 1er janvier 2018) de mettre en place des systèmes automatiques de coupure de courant (article 8) dans les parties communes des immeubles collectifs lorsque celles ci sont inoccupées quand il y a rénovation de l’éclairage. Merci de tout élément de réponse.
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui par définition on peut toujours contester.
      Un copropriétaire a toujours le droit d’aller devant un tribunal pour contester une décision quelle qu’elle soit. (attention dans le cadre de l’article 42)
      Ce qui du coup réserve à la république le droit de le débouter !
      En l’occurrence ce genre de contestation a déjà été plusieurs fois jugée, y compris en cassation et les plaignants ont toujours eu tort.
      Mais il a le droit d’essayer.
      Cordialement.

  4. zuinghedau says:

    Bonjour,
    Le trésorier bénévole de la copropriété de 6 lots ne respecte pas les textes sur la tenue de la comptabilité, notamment il tient une comptabilité de trésorerie (dépenses-encaissements) et donc pas d’engagement. De plus les comptes de 2017 présentent des anomalies. Cependant l’assemblée générale de 2018 a donné quitus de la gestion 2017 et donc approuvé les comptes.
    Je suis pénalisé en tant que copropriétaire bailleur puisqu’un certain nombre de facture de 2017 ont été enregistrées dans l’exercice de 2018, ainsi la régularisation des charges envers le locataire, puis le revenu foncier sont faux. Le trésorier refuse de me donner l’accès aux factures et relevés bancaire pour que je vérifie la comptabilité de 2017. Le délais des 2 mois est dépassé. Quelle action, notamment judiciaire me reste t-il ?
    Je vous remercie pour votre réponse. Cordialement, Jean-François Zuinghedau.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement aucun.
      La vérification des comptes est prévue avant la tenue de l’assemblée donc c’était là qu’il fallait y aller. C’est obligatoire, mais après c’est pas exigible.
      Ensuite si vous avez voté contre l’approbation des compte et le quitus, vous aviez deux mois pour contester.
      Désormais c’est trop tard
      Cordialement.

  5. Jacques Roberti says:

    Le syndic nous a adressé une convocation à une AG extraordinaire en vu de voter le remplacement du portail d’accès à la résidence et de sa motorisation. Un seul devis est joint à la convocation pour un montant de 11545 euros. Le syndic n’a-t-il pas obligation de présenter plusieurs devis à l’AG?
    Lors de la précédente AG une solution faisable et nettement moins onéreuse, autre que la pose d’un nouveau portail, avait été proposée. Après interrogation sur le pourquoi de l’absence de cette solution lors de l’AG extraordinaire, il a été répondu :  » L’option de la suppression du portail semblant peu populaire parmi les résidents, elle n’est donc plus proposée ». Est-ce normal?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      A votre première question, la réponse est non, le syndic n’a pas l’obligation de présenter plusieurs devis, il a l’obligation d’en demander plusieurs !
      Si seule une entreprise lui a répondu, il a le droit de s’en contenter.
      Par contre, rien n’empêche le conseil syndical ou n’importe quel autre copropriétaire, de proposer d’autres devis que celui que le syndic a pu obtenir.
      à condition de les faire parvenir au syndic dans les délais légaux pour qu’il puisse les joindre à la convocation.
      A votre seconde question, la réponse est également non. Ce n’est pas normal. Le syndic n’a pas à juger de l’opportunité des résolutions que les copropriétaires souhaitent porter à l’ordre du jour d’une AG. Il a le droit de donner son avis, mais pas de sélectionner et encore moins de préjuger d’un vote! Encore faut-il lui avoir demandé noir sur blanc de mettre cette résolution à l’ordre du jour de l’AG extraordinaire.
      Si effectivement personne ni au CS ni parmi les copropriétaires ne lui a précisé les résolutions spécifiques que les copropriétaires souhaitaient voir examiner, alors il a fait selon sa vision des choses.
      Sachant que vous posez cette question à la suite d’un article sur l’article 42 qui encadre la contestation d’une décision d’AG, notez qu’aucun des deux points soulevés ne permet a priori de contestation dans le cadre de l’article 42.
      Merci pour vos questions

  6. I. Garcia says:

    Bonjour, lors de note dernière assemblée générale, notre syndic professionnel nous a un peu forcé la main pour voter des travaux d’électricité de l’immeuble (créé une nouvelle colonne) suite à la demande d’un nouveau propriétaire qui souhaite créé 2 appartements neufs dans un ancien local commercial pour lesquels EDF ne veut pas mettre ces 2 compteurs car l’immeuble ne supporterait pas la consommation des 2 appartements tout électrique. Pour décider nous avions reçu avec la convocation avec 1 seul devis (ENEDIS + société spécialisée travaillant avec ENEDIS), or le jour même de l’AG le nouveau copropriétaire est venu avec un autre devis beaucoup moins cher et a demandé le vote. Seulement 2 copro ont voté oui (propriétaire demandeur et un autre propriétaire), moi je me suis abstenue car j’ai demandé de différé la prise de décisions afin d’avoir en main tous les devis nécessaires à une meilleure prise de décision.
    Un des copropriétaire (pouvoir donné et vote contre) veut contester les votes de cet AG. Comment devons procéder ? Puis-je moi même contester alors que je me suis abstenue ?
    Merci de vos conseils

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Dans le cadre de l’article 42, peuvent effectivement contester les opposants et défaillants.
      Par contre les abstentionnistes ne sont pas comptabilisés et ne peuvent pas contester dans le cadre de l’article 42.
      Vous aviez raison de demander à avoir plus de devis, malheureusement il fallait voter non !
      Le copropriétaire qui souhaite transformer le local en appartements a bien de la chance que votre copropriété ait accepté de prendre une partie des travaux à sa charge. En général, dans ce genre de situation, l’assemblée générale accepte le changement de destination à condition que le propriétaire qui en fait la demande prenne à sa charge l’ensemble des travaux s’y rapportant.
      Cordialement

  7. Bruno M. says:

    Bonjour,
    L’AG a eu lieu cet été. Le mandat du syndic, dont nous sommes contents, a été renouvelé sans problème par vote avec un seul refus sur 54 copropriétaires. Le conseil syndical est bénévole et il n’y a eu ni décision en 2016 de ne pas faire de mise en concurrence ni mise en concurrence par le conseil syndicale avant l’AG de cet été. Aujourd’hui, 11 copropriétaires contestent certaines décisions prises à l’AG et la reconduction du syndic pour trois ans. Ces 11 copropriétaires ont voté la reconduction lors de l’AG. Que peut-il se passer ? Peut-il y avoir nullité de la reconduction du syndic ?
    Une dernière question. Lors de l’AG été 2015, des travaux d’étanchéité de l’ensemble du/des balcons du dernier étage (6e) avec réfection carrelage ont été votés à l’unanimité, et réalisés en mai 2016 avec financement par tous les copropriétaires. Cette année, des copropriétaires contestent juridiquement le vote de la résolution des travaux d’étanchéité des autres balcons, s’appuyant sur le fait que le règlement de copropriété stipule que les balcons sont privatifs. Le PV de 2015 peut-il leur être opposé, surtout qu’ils ont voté les travaux pour l’ensemble des balcons du 6e (il s’agit, à chaque étage, d’un même balcon divisé par des séparations en verre trempé) ?

    1. CoproConseils says:

      Merci pour votre question
      La contestation d’une décision d’AG ne peut se faire que dans le cadre de l’article 42
      NON ces copropriétaires qui changent d’avis n’ont aucun cadre légal pour le faire

        Ces copropriétaires ne sont ni opposants ni absents
        Les comptes ont été approuvés
        Ils sont largement hors délais

      Ils n’ont aucune possibilité de revenir sur ce genre de décision que les balcons soient privatifs ou non
      Cordialement

  8. BLARE says:

    dans une petite copropriété de 5 copropriétaires , je détiens 460 tantièmes.
    A la dernière assemblée générale ayant voté contre une décision AG (ex : approbation des comptes ), j’a été la seule a voté contre pour un montant de recherche de fuite non traitée ni en tant que telle ( pourtant origines parties communes) , ni en tant que sinistre ==> bref, le syndic n’a rien géré.
    la proposition a donc été rejetée.
    Mais ,il se trouve que je ne suis ni défaillant, ni opposant / aux autre copropriétaires
    …alors comment contester une action du syndic non réalisée

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement vous n’entrez pas dans le cadre de l’article 42, mais il semblerait que ce ne soit pas la question.
      Il ne faut pas confondre contester une décision votée par les copropriétaires en Assemblée Générale et « contester » une action (ou une absence d’action) du syndic.
      Lorsqu’il s’agit du fuite, le syndic a l’obligation dès qu’il en est informé par un copropriétaire, de faire procéder à la recherche de l’origine de la fuite par un professionnel.
      Ensuite cela fait partie de ses missions courante de gérer la facturation de la recherche et de la réparation en fonction des indications du professionnel.
      Tous les copropriétaires peuvent lui rappeler ses missions de syndic, s’il le faut en recommandé.
      Cordialement

  9. Annie R says:

    Bonjour,
    Dans le texte des résolutions, dont la 25 « Futur ravalement de façade » : reprise du fond de réserve bâtiments
    Quelques copropriétaires dont moi-même avons voté contre sans obtenir la majorité, pouvons-nous obtenir l’annulation de l’assemblée générale pour cette décision dans la mesure où nous n’avons jamais voté auparavant pour un futur ravalement de façade ou de fond de réserve en vue de cet objectif ?
    Merci d’avance pour votre réponse….
    P.S : je fais partie du conseil syndical

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori non. Ni annulation de la décision et encore moins de l’assemblée.
      il n’est pas nécessaire d’avoir un vote antérieur préalable.
      Vous ne pouvez pas obtenir d’annulation, en tous cas pas sur les fondements dont vous parlez.
      Le fait que vous soyez au conseil syndical n’a aucune incidence.
      Cordialement.

  10. RD Montreuil sous bois says:

    Bonjour Madame,Monsieur

    L’assemblee generale s’est tenue en presence d’un seul co-proprietaire. Nous sommes une petite co-propriete de 3 co proprietaires. Dans le batiment B, je detiens la majorite des tantiemes. Or une co-proprietaire a vote pour les travaux et je conteste cette decision. Par ailleurs, lors de l’assemblee, on a vote que architecte XXX a ete choisi en qualite de maitre d’oeuvre pour les travaux dans la copropriete.

    Comme puis je contester cette decision? cela me porte prejudice car je suis majoritaire dans le batiment B.
    Merci de vos conseils et de votre aide.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42 effectivement. A partir du moment où vous êtes noté comme absent et dans les délais.
      Cordialement

  11. defresne diane says:

    bonjour,
    mon syndic a décidé de faire voter l’annulation une décision d AG concernant les travaux de l’immeuble votée en 2013 (sans appel de fond et avec deux devis differents pour les meme travaux) . le syndic ayant changer ressament demande cette annulation pour revoter les travaux lors de la meme AG. Ont- ils le droit de demander l’annulation de cette AG ? est ce qu’il ya pas un texte de loi les obligeant à garder la décision de 2013 et à voter des devis complémentaires?.
    Merci pour toutes les solutions que vous pourriez m’apporter .
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Diane
      Des travaux votés sans mode de financement sont comme inexistants. Ils sont pas en mesure d’être réalisés.
      Il est normal que le syndic remette au vote ces travaux vu qu’il s’est passé 5 ans entre temps. La volonté de l’AG peut avoir changé.
      L’assemblée peut revenir sur le principe des travaux votés en 2013 étant donné qu’ils n’ont pas été financés et encore moins engagés. Ou bien au contraire les voter et les financer.
      C’est l’AG qui est souveraine, pas le syndic.
      Le syndic veille juste à engager en 2017 des travaux qui correspondent effectivement à la volonté de l’AG en 2017.
      Si vous craignez que l’AG ait changé d’avis alors que vous souhaitez que les travaux soient réalisés.
      Dites vous que de toute façon il suffit que l’AG ne vote pas le financement en 2017 pour que la décision de 2013 soit caduque.
      La démarche du syndic nous semble donc logique et légale. (dans la limite des éléments que vous portez à notre connaissance)
      Merci pour votre confiance.

  12. GUILLEMOT says:

    Bonjour
    Lors de notre AG , un point technique (clim) a été soumis au vote
    Hors les annexes descriptifs n ont été remis qu en séance
    Ce qui est me semble t il contestable
    Quelle est la démarche pour contester un point AG ?
    et etc cout..
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      L’article 11 du décret de 67 dit que les « conditions essentielles » doivent être jointes. Je suppose, à lire votre question, que vous avez eu les devis mais pas les annexes. C’est donc parfaitement légal. Il n’est donc a priori pas possible de contester cette décision en invoquant l’article 42 et en s’appuyant sur ce « manquement ».
      Cordialement

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *