Contestation de décision d’assemblée générale – l’article 42 de la loi de 65

Comment contester une décision d’AG ? Article mis à jour suite à la publication de la loi ELAN fin 2018, qui a modifié des éléments de ce droit donné aux copropriétaires.

Toute contestation de décision d’assemblée générale se fait dans le cadre de l’article 42 de la loi de 65.
Quels sont les points importants à retenir de l’article 42 si vous souhaitez contester une décision prise lors de la dernière assemblée générale de votre copropriété ?

  • être opposant ou absent
  • ne pas dépasser le délai de deux mois
  • contester devant le TGI avec un avocat

Lisez la suite pour en savoir plus !

L’article 42 de la loi de 65 établit dans quelles conditions un copropriétaire peut contester une décision d’assemblée générale et demander son annulation ou demander l’annulation d’une assemblée générale dans son ensemble. La jurisprudence également permet de préciser les modalités de contestation. Et dans ce cas précis, elle n’est pas à négliger.

Si cela concerne l’ensemble des copropriétaires :

Deux points principaux à noter : toute contestation de décision d’assemblée générale qui concerne l’ensemble des copropriétaires et à mener dans un délai de deux mois à réception du PV d’AG. Cette contestation doit avoir lieu devant un tribunal. Une lettre recommandée au syndic n’est pas une contestation.
Si le point contesté ne concerne que vous, alors il s’agit d’une action personnelle. Reportez vous à la fin de l’article.
Cette contestation ne peut se faire qu’à plusieurs conditions :

Préjudice personnel

Si vous décidez de contester une décision d’assemblée générale c’est que celle-ci vous porte préjudice. Il n’est pas possible de le faire pour son voisin, ou bien juste parce que vous avez un contentieux personnel et que vous cherchez tous les moyens de nuire à la personne.

Copropriétaire

Pour contester la décision de l’assemblée générale d’une copropriété, il vous faut être copropriétaire. Même si la décision vous porte préjudice, si vous n’êtes qu’un voisin, ce n’est pas ce genre d’action en justice auquel il faut avoir recours.

Décision d’AG

Ce que vous pouvez contester c’est une décision d’assemblée générale. Vous ne pouvez contester un débat, mais pas non plus une décision sous réserve ni une décision de principe. Notons donc qu’une décision d’assemblée générale est une résolution donc un texte, qui a été soumise à un vote. Il y a donc des règles qui s’appliquent pour que la résolution et le vote soient conformes aux textes et valables. Vous pouvez par exemple lire l’article CoproConseils sur les majorités 

Conséquences

Attention, si vous contestez la validité d’une assemblée générale et que celle-ci est effectivement annulée, c’est l’ensemble des décisions prises qui sont concernées. Ainsi, si c’est une assemblée générale ordinaire qui est annulée la copropriété peut du coup se trouver en carence de syndic par exemple. 

Deux mois

Vous ne pouvez contester que dans un délai de deux mois après avoir reçu le procès-verbal d’assemblée générale. En dehors de ce délai, les décisions deviennent irrévocables. (hors répartition individuelle des charges, consultez-nous si votre problème est de cet ordre et lisez également notre article sur la répartition des charges communes générales). Lisez néanmoins le Nota Bene de fin d’article.

Absent ou opposant

Il faut être enregistré absent ou opposant pour pouvoir contester. Cette disposition est très importante. Si vous avez changé d’avis, c’est trop tard. Si vous avez donné un pouvoir sans préciser les consignes de vote et que vous n’avez pas été enregistré comme opposant c’est trop tard. Plus grave : si le syndic n’a pas noté votre opposition, c’est également trop tard. le scrutateur doit vérifier. Le président doit signer. La probité du président de séance est cruciale. Assurez vous, lorsque vous êtes opposant, que vous avez bien été pris en compte comme tel. Vous pouvez demander au syndic d’annoncer verbalement après chaque vote, qui a été enregistré comme opposant.  Sauf si vous préférez être absent, auquel cas vous êtes certain de pouvoir contester !

La qualité d’opposant s’apprécie résolution par résolution. Le syndic doit vous avoir noté opposant sur le point sur lequel vous contestez. Même si par ailleurs vous avez voté pour et que ce vote est en contradiction avec le vote contre, peut importe.

Par contre, si vous demandez l’annulation de l’ensemble de l’AG, il faut constamment avoir été noté opposant. C’est ce qu’un arrêt de la cour de cassation de mars 2019 semble indiquer en précisant : “un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises“.

Quoi qu’il en soit, c’est toujours le juge qui tranche. L’annulation n’est jamais automatique.

Tribunal

Une contestation n’est pas une simple lettre de mise en demeure, fut-elle recommandée. Il faut pour contester une décision d’assemblée générale, une action en justice contre le syndicat des copropriétaires. Cette action se mène auprès du TGI duquel dépend la copropriété. Une attestation délivrée par huissier permettra de le prouver.

Est-il impératif d’être accompagné d’un avocat ?

OUI ! Au tribunal de grande instance, les actions se font sur requête. Celle-ci doit être impérativement déposée par un avocat.

Non suspensif

Une décision d’assemblée générale s’impose à tous les copropriétaires. Lorsqu’un copropriétaire la conteste, elle continue de s’imposer. Seul le jugement du tribunal peut la rendre caduque. Le fait qu’un copropriétaire conteste ne suspend pas l’application d’une décision d’AG.

Dommages et intérêts

Le tribunal peut annuler la décision ou l’ensemble de l’assemblée générale et accorder des dommages et intérêts au copropriétaire plaignant. Attention, il peut également condamner le copropriétaire plaignant à verser des dommages et intérêts si le tribunal a été saisi abusivement.

NB : Point à vérifier si vous êtes hors délai.

Notez : Le syndic doit informer les copropriétaires dans un délai d’un mois, du fait qu’ils ont un délai de deux mois pour contester les décisions prises en AG. Pour cela il faut que le syndic le notifie clairement dans le procès verbal d’assemblée générale (PV d’AG) ou à défaut dans une lettre circulaire jointe au PV d’AG.

Si cette notification n’apparait pas en toutes lettres, alors elle n’est pas opposable. Le législateur porte alors le délai de contestation à 5 ans. C’est un petit détail à vérifier si vous êtes hors délais. Mais il faut mieux ne pas compter sur ce défaut, les syndics sont en général attentifs à ces détails !

S’il s’agit d’une action personnelle

L’article 42 de la loi de 65 fait une distinction entre les actions. Les actions personnelles ne sont pas soumises aux mêmes délais.

Le premier alinéa de l’article 42 précise qu’il s’agit des “actions personnelles”.
Mais la cour de cassation a émis un jugement en février 2018 qui précise ce que l’on entend par “actions personnelles” dans le cadre de l’article 42.
Il s’agit uniquement des contestations d’appels de fonds et de répartition individuelle des charges.

Ce même premier alinéa de l’article 42 de la loi de 65 a été modifié par la loi ELAN de novembre 2018.
Auparavant il était précisé que le délai de contestation pour les actions individuelles était de 10 ans. Le législateur a choisi d’aligner le droit de la copropriété sur le code civil. Il lie donc les deux en renvoyant à l’article 2224 du code civil. Ainsi, depuis le 25 novembre 2018, le délai de contestation pour les actions individuelles n’est plus que de 5 ans.

Notons également que la jurisprudence ajoute un détail important : Dans ce cas précis le copropriétaire concerné était bien le seul à subir le préjudice d’une erreur de répartition. L’AG avait approuvé les comptes. Le copropriétaire ayant saisi la justice n’avait pas été noté opposant ni défaillant. Le délai de deux mois était dépassé. Malgré cela, la cour de cassation lui a reconnu le droit de contester l’erreur de répartition.  Ainsi donc, il n’est pas nécessaire d’être noté opposant ou défaillant pour contester dans le cadre d’une action personnelle.

En résumé :

Si votre contestation ne porte que sur la répartition de vos propres charges, alors le délai dans lequel vous pouvez contester est de 5 ans, même si vous n’avez pas été noté opposant ou défaillant.

Notez que CoproConseils est là pour vous épauler, vous conseiller, vous aiguiller si vous une décision d’assemblée générale vous porte préjudice, n’hésitez pas à nous consulter.

Anticiper pour éviter de contester :

Évidemment si vous lisez cet article, c’est qu’il y a toutes les chances pour que l’AG soit passée puisque vous songez à la contester. Néanmoins, il y a une AG chaque année. Vous l’aurez compris, la contestation d’une décision d’AG n’est ni facile, ni rapide, ni gagnée d’avance. L’idéal serait de pouvoir s’en passer. L’implication dans la gestion de votre copropriété est peut-être une solution ! Nous vous conseillons donc de participer à la réunion de vérification des comptes, que vous ayez missionné ou non CoproConseils. Nous vous conseillons également d’être présent en assemblée générale. Enfin, considérez l’idée de faire partie du conseil syndical. Lorsqu’on est impliqué dans la gestion de sa copropriété, on est plus à même de faire prendre nos besoins en considération.

 

Vous pouvez si vous souhaitez lire ces règles dans les textes vous plonger dans le site légifrance.

77 responses to “Contestation de décision d’assemblée générale – l’article 42 de la loi de 65

  1. Melanie says:

    Bonjour j ai été présente a l assemblée générale en tant que propriétaire avec deux pouvoirs aussi , et sur le pv que je viens de recevoir je suis noté absente . Est ce que je peux contester demander l annulation ? Comment dois je procéder courrier recommandé ? Merci d avance cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de la raison pour laquelle vous souhaitez demander l’annulation et l’annulation de quoi ?
      Si une résolution à laquelle vous vous êtes opposée a été votée et que votre vote “contre” n’a pas été comptabilisé, vous pouvez souhaiter contester.
      Mais en étant absente, vous avez les mêmes droits de contestation que ceux qui ont voté contre.

      Si vous saisissez un tribunal pour faire annuler l’ensemble de l’assemblée au prétexte que vous avez été notée absente alors que vous étiez là, mais que la prise en compte de votre vote n’aurait rien changé. Il est possible que vous soyez déboutée. Le juge est souverain.
      Si par contre la prise en compte de votre vote aurait changé la donne. Effectivement, il peut être utile de contester.
      Pour prouver que vous étiez présente, il y a trois solutions : soit vous avez signé la feuille de présence, soit vous avez été notée comme opposante sur une résolution, soit vous avez des témoins.
      Attention
      La contestation dans le cadre de l’article 42 se fait dans un délai de deux mois et avec un avocat auprès d’un tribunal. Toute autre forme de “contestation” type lettre recommandée au syndic n’a aucune valeur juridique. Attention, pour contester une résolution, il faut avoir “intérêt à agir”. Si c’est purement procédurier, vous serez déboutée.
      Si vous avez besoin d’aide juridique complémentaire, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  2. MAILLARD Sylvain says:

    Bonjour,

    Notre nouveau syndic choisi en 2017 lors de l’AG n’a pas averti les fournisseurs de gaz et d’electricité de la co-pro de ce changement. Des factures assortis d’indemnités de retard de paiement ont été adressés à l’ancien syndic qui a retourné ces factures au nouveau syndic qui nous a alors facturé ces indemnités de retard. N’ayant pas eu acces à ces factures avant l’AG de 2018, je n’ai pu contester ces paiements, ce n’est que récemment que je me suis apercu de cette “surfacturation”. Je me pose alors 2 questions :
    – qui doit supporter le paiement de ces indemnités ?
    – les co-propriétaires peuvent-ils contester ces paiement en l’absence de contestation lors de l’AG de 2018 ? (la loi ELAN peut-elle s’appliquer ?)

    Merci pour vos lumieres.

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement, les pénalités de retard sont à la charge du syndic.
      Il est indispensable de vérifier qui les a pris en charge.
      Si elles ont été imputées “par erreur” à la copropriété, il faut demander au syndic de rétablir la situation … par exemple en baissant ses honoraires d’autant pour l’année suivante.
      Cordialement

  3. LACOSTE says:

    Bonjour,

    je viens de participer à l’AGO de ma copropriété. Je détenais un pouvoir (sans consigne de vote) d’un des copropriétaires. Une résolution particulière me concernant était mise à l’ordre du jour, à la demande du conseil syndical, pour m’autoriser ou non à garder le bloc moteur de ma climatisation posé sur mon balcon.
    Le vote a eu lieu (j’ai bien sûr voté “POUR”), mais la résolution a été rejetée à 1/1.000ème de voix près (!!)…
    Suite à l’AG, j’ai demandé au syndic de vérifier si le pouvoir dont je disposais avait bien été pris en compte dans les “POUR”. Il s’est aperçu que non car il avait automatiquement et par défaut, basculé dans les “CONTRE”. Si la procuration que je détenais avait été inscrite correctement dans la liste des “POUR”, cela aurait permis de revoter à la majorité de l’article 24 ma résolution, et celle-ci aurait été au final adoptée.
    Le syndic me dit qu’il aurait fallu que je rappelle à chaque vote de chaque résolution, le nom du mandant que je représentais. Sachant que je n’ai levé la main qu’une seule fois à chaque résolution, partant du principe que mon vote valait également pour mon mandant (à défaut, il est évident que je l’aurais précisé), suis-je en droit de demander lors de la prochaine AG, de remettre la résolution irrégulièrement rejetée à ce jour, au vote de la majorité de l’article 24 et éviter ainsi une action en justice?
    Merci de votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En général vous avez raison, quand on a un pouvoir automatiquement tout ce que le porteur vote est reporté sur ses pouvoirs sauf mention contraire de sa part. Mais c’est un usage, pas une loi ni un règlement. Les syndics n’ont aucune obligation à procéder de la sorte.
      Malheureusement, vous vous êtes rendu compte de ce “malentendu” après la fin de l’AG.
      Les votes ayant été validés par le président et le scrutateur, il est trop tard pour revenir dessus. C’est ce que l’on appelle la force probante du procès verbal d’assemblée générale. La jurisprudence ne laisse guère d’espoir pour que votre point de vue soit pris en compte positivement par un juge.
      Si la seule résolution portant sur votre clim était l’autorisation ou non, vous avez la possibilité de jouer la montre et de reproposer la résolution l’année prochaine.
      Cordialement

  4. RICHAUD says:

    Bonjour,

    Lors de la dernière AG de copropriété, j’ai souhaité soumettre au vote une mention pour pouvoir utiliser mon bien comme un appartement (alors qu’il était utiliser comme local commercial jusqu’à présent. J’ai été mal conseillée et J’ai donc demander par LRAR que soit voté un changement de destination pour mon lot, ce changement est voté a l’unanimité et un des copropriétaires s’y est opposé. je me suis rendu compte par la suite qu’un changement de destination n’était pas nécessaire mais qu’un changement d’affectation suffisait (vote a la majorité), j’ai été mal conseillé et me retrouve coincée avec un bien désigné pour toujours comme local alors que la demande n’avait pas lieu d’être. Est ce un motif valable pour dénoncer la décision de l’AG et faire revoter la demande sous la bonne forme a savoir changement d affectation (majorité article 25).

    Sachant que je suis encore dans le délais des 2 mois

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de ce qui est inscrit dans le règlement de copropriété.
      Il est tout à fait possible que vous n’ayez même pas besoin de demander d’autorisation pour passer de commercial à habitation. Il est assez courant que les règlements de copropriété prévoient que les RDC notamment puissent être à usage commercial ou habitation. Ça vaut le coup de vérifier !
      Si votre règlement de copropriété ne prévoit qu’une seule affectation possible à votre lot, alors effectivement il faut le faire voter en AG.
      Mais il n’est pas nécessaire de dénoncer le premier vote.
      D’abord parce que ce vote est légal et qu’il n’y a aucune raison pour qu’un juge l’annule.
      Ensuite et surtout parce que ça ne servirait à rien. Vous avez tout à fait le droit de demander AG après AG qu’une résolution soit soumise au vote de l’AG. Le fait qu’elle soit refusée ne vous enlève en rien le droit de la re-proposer l’année suivante.
      Il suffit donc de mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG une nouvelle résolution (correctement libellée) qui passera à la majorité du 25.
      Si vous êtes pressée, vous pouvez proposer au conseil syndical de demander une AGE.
      Il est possible qu’il refusent pour des questions de coût, mais vous pouvez proposer de prendre les coût de convocation de l’AGE à votre charge.
      Cordialement

  5. JPO says:

    Bonjour,
    Les faits:
    Lors de notre l’Assemblée Générale des copropriétaires, nous avons demandé publiquement au Syndic (son représentant) si les copropriétaire absents avaient fait une demande *écrite*, leur permettant de se présenter comme candidat au Conseil Syndical. Le Syndic n’a pas répondu, visiblement gêné devant l’assemblée. Nous avons réitéré notre demande, et au bout d’un long silence, le Syndic a dit un “oui” très timide.
    Prenant acte de cette confirmation, nous avons donc voté l’élection de certains membres du C.S. absent de l’AG.
    Les jours suivant j’ai demandé (par email) de nous (4 copropriétaires) fournir la preuve de cette demande écrite, ce que le Syndic a été incapable de faire. Mes échanges avec le Syndic ont duré 2 semaines, et finalement il nous a envoyé une copie PDF des feuilles de présence et procurations. Aucune demande écrite n’avait été faite. Le Syndic a commis une faute et a menti lors de l’AG.

    Nous avons donc voté, mais notre vote aurait été différent si nous avions su que certains copropriétaires absents ne pouvaient pas être candidat au Conseil syndical.

    Question 1/2:
    Je souhaite contester le procès-verbal, auprès du TGI, sur la présence de ces copropriétaires au Conseil Syndical. Avons-nous des chances que notre demande soit acceptée ?

    Le pire…
    D’autre part, 2 semaines après l’AG le Syndic nous a envoyé des document PDF montrant la demande écrite avec signature de certains copropriétaires absents. Après une étude attentive de ces documents électroniques, il s’avère qu’ils sont anti-datés, preuve à l’appuis.

    Question 2/2
    Pouvons-nous présenter une plainte au pénal contre la falsification de ces copropriétaire ? Quelles démarches ?

    Merci de vos informations,
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Une demande écrite n’est en rien obligatoire.
      Il suffit que le copropriétaire fasse acte de candidature au CS.
      S’il a téléphoné au syndic ou à n’importe quel autre copropriétaire présent pour l’informer qu’il souhaitait entrer au conseil syndical, cela suffit.
      Il n’y a aucune raison pour que vous ayez gain de cause dans le cadre de l’article 42.
      Le fait que ces personnes aient régularisé leur demande par écrit a postériori n’est donc pas un problème.
      Vous pouvez toujours déposer plainte au pénal, parce qu’on a toujours le droit de déposer plainte.
      Nous ne pouvons préjuger de la décision du juge.
      Cordialement

  6. Mathathyah says:

    Bonjour,

    Nous sommes un groupe de copropriétaires à vouloir contester la dernière AG notamment en raison de l’élection d’un mandataire au bureau de séance ainsi que du fait que le PV notifié ne reprend pas la première partie d’AG où le secrétaire était l’ancien syndic, ce qui en fait un faux en écriture.
    De plus, l’assemblée a désigné un syndic coopératif (et non voté pour l’adoption de ce mode de gestion) et le gestionnaire en titre ne fait pas partie du conseil syndical.

    Pourriez vous nous aiguiller sur la meilleure démarche suivre vu la situation.

    Bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Attention la contestation doit se faire dans un délai de deux mois à la date de diffusion du PV. Elle doit être faite devant un tribunal et elle doit être déposée par un copropriétaire noté opposant ou absent.
      Concernant la situation spécifique de votre copropriété, nous pourrions vous aider, mais il nous faudrait pour cela étudier le dossier en détail. Si vous souhaitez nous missionner, merci de nous envoyer une demande de devis.
      Cordialement

  7. Wallace says:

    Bonjour,
    Une copropriétaire conteste une décision votée à son encontre concernant la ratification des travaux réalisés sans autorisation (pose d’un bloc de climatisation extérieur sur un toit terrasse devant sa fenêtre au 1er étage d’un immeuble de 6 étages).
    Lors de l’AG ordinaire, le vote n’a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires. Une nouvelle assemblée générale a été convoquée et la résolution a été voté à la majorité de l’article 24.». Cependant, l’avocat de la copropriétaire demande la tenue d’une AG extraordinaire afin que soit revoter une 3ième fois la résolution, prétextant l’influence du CS sur la décision de vote de l’une des copropriétaires, la décision ayant été votée à 1 voix près.
    Précisions que la plaignante est également membre du CS mais n’a pas assisté aux 2 AG et s’est fait représentée.
    La demande de l’avocat peut-elle être déboutée ? Une autre résolution a été votée pour intenter une procédure en justice afin que soit déposé l’appareil en question puisque rien n’a été fait suites aux différentes mise en demeure.
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La copropriété n’a pas à se plier à une demande d’avocat.
      Seuls le CS ou 25% (en millièmes) des copropriétaires peuvent demander la tenue d’une AGE.
      Qu’il attaque devant un tribunal la décision d’AG et c’est le juge qui décidera.
      Ce sera à lui de fournir la preuve d’une quelconque manipulation des votes.
      Chercher à convaincre quelqu’un n’est pas forcément répréhensible. C’est le propre d’un débat.
      Cordialement

  8. Tanja Ka says:

    Bonjour,
    Une décision concernant la restriction d’utilisation d’un local collectif a été votée en AG alors que :
    – cette décision ne respecte pas le réglement de copropriété concernant le local collectif
    – la convocation en AG précisait expressement qu ‘il n’aurait pas de vote
    – j’étais absent le jour de l’assemblée générale.

    Y a t-il un recours en annulation possible pour cette décision ?
    Quel article peut être invoqué dans ce cas ?
    Merci
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si vous êtes dans les délais, vous êtes dans le cadre de l’article 42, vous pouvez aller au TGI avec un avocat pour contester cette décision d’assemblée générale.
      Cordialement

  9. Mod77 says:

    Bonjour,
    Je note dans la partie “s’il s’agit d’une action personnel” , jurisprudence, ceci:
    “Le copropriétaire était bien le seul à subir ce préjudice…”
    Or, s’il existe un préjudice sur des lots bien précis, exemple les lots du RdC, et qu’un seul copropriétaire fait une action au TGI pour l’erreur sur ses charges, est-ce que cette démarche sera considéré fondée par le TGI svp?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez le droit de contester dans le cadre de l’article 42 effectivement. Cela ne signifie pas automatiquement que le juge va vous donner raison !
      Cordialement

  10. Anne L says:

    Bonjour,

    Pour mon cas, le compteur d’eau chaude individuel que nous a placé le maitre d’ouvrage était dysfonctionnel, après une année le syndic me l’a signalé et j’ai fait appel a l’entreprise qui l’a placé, elle l’a remplacé mais après deux ans le syndic me signale encore qu’il est dysfonctionnel, le problème c’est qu’il y a un mois, un forfait de consommation a été voté, une résolution sous mon nom ou c’est écris eau froide = 60m3, après l’AG j’ai signalé qu’il s’agissait de l’eau chaude et non pas eau froide, elle a remplacé le texte mais n’a pas changé le forfait de consommation, ce qui devient un abus de facturation qui sera sur 3 ans, presque 1000 euros que je n’ai pas consommé. est ce que je peux contester cette résolution dont le texte a été modifier après l’AG? et quelles sont les démarches et le délai

    Merci beaucoup

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Depuis la loi ELAN vous avez 5 ans pour contester devant un tribunal votre propre répartition des charges article 42.
      Cordialement

  11. Barreyre says:

    Bonjour,
    Passé le délais l’égal de recours de 2 mois, est-il toujours possible d’invalider une ag concernant des travaux sur les parties communes (pose de velux sur la toiture donnant sur la terrasse) sachant que le pv n’a été envoyé que par mail et qu’aucun copropriétaire n’a signé ce pv a ce jour, et aussi que la mention concernant le délais de recours n’a pas été indiqué sur le pv? L’ag s’est déroulée il y a 4mois, c’est un syndic bénévole (petite copro), il n’y a pas eu d’élection de scrutateur, de secrétaire, ni même de président (aucune règle n’a été respectée)
    Merci pour votre réponse
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le délai de prescription de deux mois court à partir de la réception du procès verbal d’assemblée générale. Le procès verbal doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception. Le délai court à compter de la réception du recommandé le cachet de la poste faisant foi. Si le PV a été envoyé par email, vous avez toute latitude pour contester.
      Cordialement

  12. jacques H. says:

    un syndic menteur, malhonnete, magouilleur de procès-verbaux, etj’en passe….a réussi à faire voter, grâce à ses mensonges, le plus gros porteur de tantièmes de notre petite co-propriété pour des travaux qui n’étaient pas urgents et beaucoup plus onéreux qu’il ne devraient….ces travaux de couverture sont annoncés pour septembre ( sans aucune pécision, c’est à dire peut-etre fin du mois) je me suis opposé et j’ai contesté avec tous les arguments nécessaires cette décision, en temps voulu, mais bien que membre du conseil syndical, je suis systhèmatiquement écarté des petites réunions préparatoires….le syndic exige le versement immédiat de trois chèques…je vais de nouveau protester, mais pot de terre contre pot de fer…ai-je une chance? merci de m’éclairer JH

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Une contestation ne vaut que dans le cadre de l’article 42 c’est à dire devant un tribunal. Sinon, cela ne sert à rien. La majorité ayant voté pour.
      Cordialement

  13. QUILLET says:

    Bonjour,
    Notre AG d’ASL (37 maisons) s’est tenue le 31 janvier et la diffusion du PV seulement mi-mars. La raison du retard étant que le secrétaire de séance n’acceptait pas les incohérences du texte expurgé voulu par le syndic ; par exemple l’AG a élu le dit syndic pour 7 mois (car il a été mis en place par l’ancien syndic parti à la retraite, sans élection, sans concurrence, et à tarifications élevées ; le but de l’AG étant d’ouvrir à la concurrence au terme des 7 mois) mais au lieu des 7 mois votés, le syndic a porté 14 mois sur le PV d’AG q’il a finalement diffusé dans cette version (14 mois), sans respecter le vote de l’AG
    (7 mois) ; diffusion faite sans la signature du secrétaire de séance qui ne pouvait cautionner cette négation du vote de l’Assemblée Générale.
    Nous ne sommes rien contre ce syndic, grosse société “au-dessus” des lois (groupe à services appropriés). Porter plainte serait nous engager dans de folles dépenses et de très longs délais pour finalement être déboutés à terme, ne disposant pas, nous, de “services appropriés”…
    Verriez-vous, s’i vous plaît, une autre issue moins pessimiste ?
    En vous en remerciant par avance, meilleures salutations.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez totalement raison :
      – Ces manières sont très contestables, tout comme le mandat de ce syndic.
      – La seule solution est effectivement de le contester devant un tribunal.
      – Une procédure c’est beaucoup de temps et beaucoup d’argent, sans garantie absolue d’une issue favorable.
      Cela peut être frustrant, mais notre conseil est de ravaler son orgueil et de consacrer toute son énergie à préparer la suite.
      Commencez à chercher un contrat concurrent, négociez ces contrats, choisissez celui qui convient le mieux, envoyez le en recommandé au syndic largement dans les délais avant la prochaine AG. Préparez cette AG correctement avec les co-propriétaires (récoltez les pouvoirs, faites en sorte que les présents soient prêts à refuser un nouveau mandat à ce syndic etc…). Le jour J soyez prêts à prendre les postes du bureau de séance, secrétariat y compris etc…
      Très cordialement

  14. Jean-Baptiste says:

    Bonjour,
    Je me permets de vous contacter car à l’ordre du jour de notre prochaine AG, il est proposé un projet de remplacement de notre verrière par deux fenêtres de toits, plus petites et espacées d’une poutre, ce qui nous fait perdre énormément de cachet. Le but étant de régler un souci d’infiltration dans l’immeuble et deux autres appartements auront les mêmes travaux. Deux de notre fenêtres sont cassées et nous avons un expert de l’assurance qui a dit qu’il fallait remplacer les fenêtres (ce que nous voulons faire). Le syndic m’a dit que si les travaux sont votés en AG nous ne pouvons les refuser, et ce, même si nous sommes les principaux concernés par les travaux et que nous ne voulons pas modifier notre appartement. Avons-nous une possibilité de recours en cas de vote des travaux ? Pouvons-nous les refuser quand même ? Pouvons-nous exclure notre appartement du cote pour ne faire réaliser les travaux que dans les deux autres appartements ?
    Merci beaucoup pour vos réponse !
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La question de savoir si vous êtes les principaux intéressés par les travaux effectivement n’entre pas en ligne de compte. Il n’y a pas de millième supplémentaires pour copropriétaire intéressé, ni de droit de véto !
      Par contre, il est faux de dire que vous ne pouvez pas contester.
      Lors de l’AG, vous devez voter contre et bien vous assurer que vous avez été noté comme opposant (important). Dans la foulée, si les travaux qui vous incommodent sont votés, vous contestez devant le TGI (attention au délai de 2 mois).
      Ensuite c’est le juge qui tranche.
      Si le juge venait à les confirmer, alors là seulement vous ne pourriez vous y opposer.
      Par contre dans aucun cas vous ne pouvez exclure votre appartement de la copropriété.
      Ce que vous pouvez éventuellement faire, c’est proposer de prendre à votre charge le différentiel de prix entre les travaux qui pourraient être votés et ceux qui vous conviennent.
      Si vous devez aller devant un tribunal, faites vous aider d’un avocat spécialiste de la copropriété.
      Cordialement

  15. beguin liliane says:

    En AG nous avons voté pour le ravalement 201126,60 euros.Le maitre d’oeuvre a omis la rénovation du toit terrrasse.
    Un devis de refection a été établi pour environ 14000 euros. Le ^président du Conseil syndicale( qui ne possède pas de terrasse)
    ne veut pas appliquer le règlement de la copropriété qui stipule bien balcons terrasses et barre d’appui portes de garages

    quoi que faISANT PArtie de la propriété privative de chaque propri étaire seront entretenus , y compris la peinture dans les< mêmes conditions que les parties communes LE CONSEIL SYNDICALE VEUT FAIE R2GLER LA FACTURE par les 8 propriétaires sur 43.Il veut une AG pour vote, bien en tendu étant en minorité il demandera l;application de AG .Pouvons nous refuser de payer Cet oubli est une faute dont nous ne sommes pas responsables puvons nous exiger le respect du réglement, qui est d'ailleurs déposé chez le n otaire et le syndic. la prochaine AG doit avoir lieu 20/3 0630935685 Tel

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement, un vote en AG ne peut suffire pour modifier une répartition des charges à l’encontre de l’application du règlement de copropriété.
      Si cette résolution est votée en AG, les copropriétaires lésés doivent voter contre et immédiatement contester devant un tribunal en vertu de l’article 42.
      Cordialement

  16. Claire says:

    bonjour mon syndic bénévole veut faire payer les travaux des parties communes que aux copropriétaires conçernés par les travaux, la plupart des copropriétaire sont d’accord..et non par tantième. je viens d’acheter mon logement et sur l’acte d’achat le notaire a bien précisé que tout paiement était par tantieme cela ne m’arrange pas car ayant la plus petite tantième je peux faire face aux frais.. il parle du ravalement de la facade et là je suis la principale intéressée..c’est pourquoi je voudrais garder le paiement par tantième pour les travaux des parties communes meme si cela concerne un autre batiment, est-ce que je peux m’opposer à ce réglement entre copropriétaires çoncernés pour les travaux.. cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le règlement de copropriété spécifie les tantièmes de chaque lot.
      Le syndic tout bénévole qu’il soit, a l’obligation de les respecter.
      S’il ne respecte pas les clefs de répartition précisées par le règlement de copropriété dans la répartition des charges quelles qu’elles soient, il faut lui faire comprendre. Soit en lui montrant le règlement de copropriété en AG, soit devant le tribunal. Pour cela il faut que vous soyez notée opposante et vous allez devant le TGI en annulation.
      Cordialement

  17. sotto says:

    Bonjour,

    Je viens de lire pour la première fois votre site dans lequel je n’ai malheureusement pas trouvé la réponse à ma question qui est :
    un copropriétaire peut-il dire qu’il n’a pas été informé régulièrement de l’envoi d’un ordre du jour d’Assemblée Générale Ordinaire parce qu’il a été fait au nom de Monsieur et Madame alors que seul Monsieur est concerné et qu’il y a bien un paraphe de réception sur l’avis de réception d’envoi ?

    Merci par avance de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour pouvoir vous répondre avec certitude il faudrait pouvoir vérifier plusieurs points : Est ce que seul Monsieur est propriétaire ? Quel nom est noté sur l’acte de vente ? Est ce que la lettre a bien été envoyée à Monsieur et Madame ? est ce que Madame a une procuration ? etc …
      Ce serait effectivement un vice de forme, vous pouvez faire annuler l’ensemble de l’assemblée générale. Il faut pour cela être dans les délais et aller devant le TGI.
      Cordialement

  18. COMBROUZE Marcel says:

    Depuis plusieurs années nous avions un syndic bénévole pour 6 copropriétaires (2 lots)tout se passait très bien sans tenir compte des tantièmes (on divisait par 6 les frais communs). Puis celui-ci a démissionné et nous avons maintenant un Syndic depuis peu. Lors de l’envoi du compte-rendu de l’AG auquel était joint les copies des règlements de copropriété des 2 Lots dont le mien Lot nº1, qu’ils n’étaient identiques et qu’ils n’etaient pas conformes , les surfaces des appartements du Lot Nº2 sont inférieures à la réalité ,ce qui me cause un préjudice au niveau des tantièmes. Le Lot nº 2 a été surélevé sans modifier les tantièmes du Lot nº 1. J’ai envoyé une lettre RAR au Syndic pour non conformité des règlements de copropriété et demander une modification à l’amiable lors de la prochaine AG.
    Si je n’ai pas gain de cause à l’AG, puis-je faire annuler l’ AG ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez fonctionné “à l’amiable” durant des années. Vous considérez que tout se passait bien.
      A ce jour vous êtes malgré tout lésé par le fait que les modifications du lot 2 n’ait pas été enregistrées dans les règles.
      Votre syndic a l’obligation d’appliquer le règlement de copropriété et d’en respecter les clefs pour la répartition des charges, y compris si celui-ci est erroné.
      Il en va de sa responsabilité professionnelle.
      Vous ne pouvez pas faire une modification “à l’amiable” du règlement de copropriété. Il faut le mettre à jour dans les règles et avec l’intervention d’un géomètre expert.
      Vous pouvez demander à votre syndic de mettre cette résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG.
      Si la résolution est refusée, vous pouvez engager une procédure contre le syndicat des copropriétaires.
      A priori il n’y a aucune raison, dans ce que vous décrivez du moins, qui permette de faire annuler cette AG.
      Effectivement vous êtes contre la répartition des charges, mais celle-ci est conforme au règlement de copropriété.
      Cordialement

  19. Nathalie 92230 says:

    bonjour
    le conseil syndical de ma copropiete veut faire voter des travaux afin de réaliser un local à scooter juste derrière mon bâtiment. est il possible de faire annuler cette demande sachant qu il y a d autres lieux moins nuisibles dans la copropriété?
    cdt
    Mme g

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La copropriété est une petite démocratie et si la majorité requise vote ces travaux vous n’aurez pas grand chose à faire contre. Vous pouvez contester une décision d’assemblée générale à condition que vous soyez comptée absente ou opposante et que vous ayez intérêt à agir. Il faut donc saisir le TGI et démontrer votre préjudice. Ensuite c’est à l’appréciation du juge.
      Cordialement

    2. Nathalie 92230 says:

      merci de votre réponse rapide

  20. chafik says:

    Bonjour
    J ai demande une AG extraordinaire, cependant l AG n a pas pu avoir lieu car le chorum n a pas ete reunit.
    Le syndic de copropriete n a pas nomme de president en seance, ni de scrutateur, et a indique que l ag ne pouvait avoir lieu.
    aucun pv en seance n a ete signe.
    est ce legal ? puis je contester en justice.
    La dernier fois j etai scutateur, ils ont envoye le PV de L ag faisant fis de ma signature.
    Est ce legal

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour ce qui est de l’AG où vous étiez scrutateur, c’est parfaitement légal. Seule la signature du président de séance est obligatoire. De plus le PV d’AG diffusé peut tout à fait ne comporter aucune signature et la mention “conforme à l’original” suffit car le syndic détient l’original avec toutes les signatures. Évidement il faut que le pv diffusé soit effectivement conforme à l’original !!
      Concernant votre AGE avortée faute de quorum. Effectivement le syndic aurait prendre le temps de la paperasse, mais cela n’aurait rien changé au fait que les résolutions n’auraient pu être votées faute de quorum. Nous supposons qu’aucun PV n’a été diffusé puisque l’AG n’a pas réellement eu lieu.
      Pour contester en justice, il faut que vous ayez intérêt à agir. Il faudrait donc pouvoir démontrer que le fait que le syndic ait prématurément interrompu l’AG soit la source de votre préjudice. Sachant les délais de traitement de ce genre de dossier, vous avez meilleur compte à demander dès à présent en LRAR de mettre votre résolution à la prochaine AG. Puis aller expliquer aux autres copropriétaires la nécessité d’être présent en assemblée générale et les convaincre de voter Oui lors de l’examen de votre résolution !
      Cordialement

  21. GUI says:

    Bonjour,
    je suis copropriétaire dans un immeuble de 4 copropriétaire géré par un syndicat bénévole.
    On vient de recevoir le PV d”AG dont nombres de résolution ne refletent pas les votes décidés en AG. La répartition des votes a été modifiée. Elles sont en notre défaveur notamment pour des travaux. Quelles sont nos actions possibles en mettre en place pour faire valoir nos droits. Nous étions scrutateur lors de l’AG et accompagné de notre avocat.
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si vous étiez scrutateur, vous avez du vérifier la bonne mention et l’exactitude des résultats des votes notés sur le PV d’AG que vous avez signé en séance.
      Si sur l’original les votes sont en votre faveur et que sur le PV distribué les votes sont en votre défaveur, vous pourrez très facilement prouver qu’il y a eu manipulation.
      Par contre, si vous et le président de séance (car c’est surtout la signature du président de séance qui compte) avec signé en séance le PV d’AG sans vérifier et que sur l’original les résultats sont d’ores et déjà en votre défaveur. Vous n’avez pas de recours.
      Dernière solution, le PV n’a pas été signé en séance, mais après.
      C’est illégal.
      Si vous souhaitez contester il faut le faire rapidement dans le cadre de l’article 42. Il vous faudra également des témoignages. Celui de votre avocat par exemple, mais pas seulement. Celui du président de séance serait idéal !
      Cordialement.

  22. Liline says:

    bonjour
    Ne pouvant me rendre à l’AG de la résidence j’ai envoyé un pourvoir blanc au syndic pour qu’il le distribue lors de l’AG.
    j’ai pris soin de noter mes décisions pour tous les points abordés pour l’AG. Hors le mandaté n’a tenu compte d’aucune de mes directives.
    A la réception du PV de l’AG j’ai appelé le Syndic qui me dit que le mandaté n’est pas tenu de prendre en considération mes decisions. Quel recours.
    Dans ce cas n’est -il pas préférable de ne pas envoyer du tout de pourvoir ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement le Syndic a raison, le mandaté n’a aucune obligation de tenir compte de vos souhaits de vote.
      C’est pour cette raison que CoproConseils vous met en garde : lorsque l’on décide de confier son pouvoir à quelqu’un il faut le faire auprès de quelqu’un de confiance. En donnant un pouvoir en blanc au syndic vous lui avez donné totale carte blanche. Dans ces conditions, effectivement il vaut mieux être noté absent car cela vous laisse au moins la possibilité de la contestation dans le cadre de l’article 42.
      Cordialement

  23. Pierre Vanhessche says:

    lors de notre AG en aout 2018 je me suis présenté comme scructateur
    cela n’a pas été noté dans le PV de l’AG ils ont ecrit que les deux personnes élus
    est ce que je peux annulé l’AG, est ce que cela apporterai quelque chose à la copropriete

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le PV n’a aucune obligation de noter les candidats, pas plus que les débats. Le PV consigne les décisions qui ont été prises.
      Cela ne peut donc être un motif d’annulation de l’AG.
      Vous avez raison de poser la bonne question : “qu’est ce que cela apporterait à la copropriété ?”
      Chercher à annuler une AG pour des motifs administratifs est bien souvent très long, simplement coûteux et parfaitement inutile. Sauf cas exceptionnel, les copropriétaires reconvoqués, prennent les mêmes décisions qu’à l’AG précédente.
      Cordialement

  24. Vincent says:

    Bonjour,

    En AG, de 2014, une résolution a été prise contre le remplacement d’une porte donnant accès a un local commun. Cette résolution ayant été refusée suite au résultat du vote, combien de temps faut il attendre pour redéposer le même projet, toujours en AG, ou, peut on le redéposer tous les ans ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez le redéposer tous les ans, dans les mêmes conditions comme si ça n’avait jamais été fait.
      Cordialement

  25. Mabi says:

    Bonjour,
    Je suis présidente du syndic bénévole dans mon immeuble et je suis également propriétaire d’un lot. Comment cela se passe t il lorsque je suis en désaccord avec une décision prise lors d’une assemblée générale ? Bien entendu j’ai voté contre cette décision. Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous êtes obligatoirement Copropriétaire si vous êtes syndic bénévole de votre copropriété. Mais vous êtes soumise aux mêmes règles que les syndics professionnels. Le syndic élu doit représenter la copropriété de manière indépendante et neutre. Il doit appliquer les décisions qui ont été prises en Assemblée Générales qu’elles lui conviennent ou non ! Vous avez également la possibilité de démissionner si vous ne souhaitez pas mettre en œuvre ces décisions.
      Par contre, au même titre que tous les autres copropriétaires vous avez le droit de contester dans le cadre de l’article 42 et dans les conditions d’application de cet article. Vous n’avez pas de droits supplémentaire du fait que vous êtes syndic bénévole, mais pas moins non plus.
      Vous avez deux rôle au sein de votre copropriété, vous avez donc les droits et les devoirs de chacun.
      Cordialement

  26. VIVIER says:

    Nicole 24/07/2018
    Bonjour, Un audit energétique a été réalisé pour notre copropriété (l’argument était qu’on bénéficiait d’aide de l’Etat, aide qui pouvait ne pas être reconduite). Bref l’audit fut approuvé. De cet audit le 5/17/2017 (CR sur un accès personnalisé) à suivi une Assemblée Générale en juin 2018. La désignation d’un maitre d’oeuvre a été approuvé pour des honoraires conséquents sur la base de vote de principes de travaux futurs, réalisés que sur présentation de devis. Il y a eu des votes contres mais le scénario le plus cher a été choisit (sans aucune présentation du syndic ni du conseil syndical des dits travaux et de leurs montants). Les travaux vont portés sur isolation totale, changement de toutes les menuiseries et ravalement de facades, de chaudières bref un montant exorbitant. Aucune répartition par appartement et par tantième n’a été rappelé en séance. Il fallait lire le rapport d’audit de 98 p. incompréhensible pour un non initié . Un groupe de propriétaire s’est levé pour réclamer des explications. Pas d’informations. malgré tout le vote pour a dominé. Le Maitre d’oeuvre qui sera payé que les travaux se fassent ou n’a pas fait l’objet d’une mise en concurrence ? il est noté sur le PV d’Assemblée qu’au delà de 5000€ la mise en concurrence est obligatoire ? y a t-il une exception pour les travaux dans le cadre des audits énergetique de ne pas recourir à la mise en concurrence ?
    merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement il aurait du y avoir mise en concurrence, il n’y a pas d’exception pour les audits énergétiques.
      Oui, vous pouvez contester devant le TGI, dans le cadre de l’article 42 si vous avez voté contre.
      Nous vous conseillons de vous faire aider par un professionnel spécialisé dans le droit de la copropriété et non pas un avocat lambda. C’est très spécifique.
      Cordialement

  27. David says:

    Bonjour,

    Notre conseil syndical veut faire voter en AG extraordinaire l’élagage d’arbres pour un montant atteignant les 6 000 euros et pour seulement deux personnes qui n’ont pas assez de luminosité. Comment bloquer cette décision ?
    Est ce une décision qui peut être contester même si elle est voter en respectant toutes les règles lors de l’AG ?
    Merci pour votre réponse,
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui une décision peut être contestée par les opposants dans le cadre de l’article 42 dans un délais de deux mois.
      Il faut pour aller en justice avoir “intérêt à agir” c’est à dire pouvoir prouver votre préjudice.
      Cordialement

  28. Mechkouk Lahachmi says:

    Bonjour,
    Je suis dans une petite copropriété de 4 lots. Certains copropriétaires qui disposent de la majorité des voix ont souvent réalisé des travaux et des trabsformations sans solliciter l’assemblee générale et finissent à chaque fois par les entériner lors des AG suivantes.
    Exaspérée de cette situation j’ai saisi le TGI et j’ai réussi à faire annuler les deux dernières AG. Maintenant Je voudrais obliger les copropriétaires en question à remettre en l’etat tout ce qui n’avait pas été préalablement soumis au vote lors des AG. Comment procéder? Avec tous mes remerciements par avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il faut désormais demander au syndic d’établir une sommation par voie d’huissier demandant aux copropriétaires qui ont fait des travaux sans autorisation de remettre les lieux en l’état.
      Cordialement.

  29. Guillaume says:

    Bonjour

    un copropriétaire (voire plusieurs) peuvent-ils contester une décision d’AG qui serait explicitement contraire à une disposition réglementaire émise par les pouvoirs publics? Dans ce cas précis, une décision d’AG de mettre en éclairage continu des parties communes d’une copropriété suite à rénovation de l’éclairage (pour des raisons religieuses) alors qu’un arrêté du 22 mars 2017 prévoit l’obligation (au 1er janvier 2018) de mettre en place des systèmes automatiques de coupure de courant (article 8) dans les parties communes des immeubles collectifs lorsque celles ci sont inoccupées quand il y a rénovation de l’éclairage. Merci de tout élément de réponse.
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui par définition on peut toujours contester.
      Un copropriétaire a toujours le droit d’aller devant un tribunal pour contester une décision quelle qu’elle soit. (attention dans le cadre de l’article 42)
      Ce qui du coup réserve à la république le droit de le débouter !
      En l’occurrence ce genre de contestation a déjà été plusieurs fois jugée, y compris en cassation et les plaignants ont toujours eu tort.
      Mais il a le droit d’essayer.
      Cordialement.

  30. zuinghedau says:

    Bonjour,
    Le trésorier bénévole de la copropriété de 6 lots ne respecte pas les textes sur la tenue de la comptabilité, notamment il tient une comptabilité de trésorerie (dépenses-encaissements) et donc pas d’engagement. De plus les comptes de 2017 présentent des anomalies. Cependant l’assemblée générale de 2018 a donné quitus de la gestion 2017 et donc approuvé les comptes.
    Je suis pénalisé en tant que copropriétaire bailleur puisqu’un certain nombre de facture de 2017 ont été enregistrées dans l’exercice de 2018, ainsi la régularisation des charges envers le locataire, puis le revenu foncier sont faux. Le trésorier refuse de me donner l’accès aux factures et relevés bancaire pour que je vérifie la comptabilité de 2017. Le délais des 2 mois est dépassé. Quelle action, notamment judiciaire me reste t-il ?
    Je vous remercie pour votre réponse. Cordialement, Jean-François Zuinghedau.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement aucun.
      La vérification des comptes est prévue avant la tenue de l’assemblée donc c’était là qu’il fallait y aller. C’est obligatoire, mais après c’est pas exigible.
      Ensuite si vous avez voté contre l’approbation des compte et le quitus, vous aviez deux mois pour contester.
      Désormais c’est trop tard
      Cordialement.

  31. Jacques Roberti says:

    Le syndic nous a adressé une convocation à une AG extraordinaire en vu de voter le remplacement du portail d’accès à la résidence et de sa motorisation. Un seul devis est joint à la convocation pour un montant de 11545 euros. Le syndic n’a-t-il pas obligation de présenter plusieurs devis à l’AG?
    Lors de la précédente AG une solution faisable et nettement moins onéreuse, autre que la pose d’un nouveau portail, avait été proposée. Après interrogation sur le pourquoi de l’absence de cette solution lors de l’AG extraordinaire, il a été répondu : ” L’option de la suppression du portail semblant peu populaire parmi les résidents, elle n’est donc plus proposée”. Est-ce normal?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      A votre première question, la réponse est non, le syndic n’a pas l’obligation de présenter plusieurs devis, il a l’obligation d’en demander plusieurs !
      Si seule une entreprise lui a répondu, il a le droit de s’en contenter.
      Par contre, rien n’empêche le conseil syndical ou n’importe quel autre copropriétaire, de proposer d’autres devis que celui que le syndic a pu obtenir.
      à condition de les faire parvenir au syndic dans les délais légaux pour qu’il puisse les joindre à la convocation.
      A votre seconde question, la réponse est également non. Ce n’est pas normal. Le syndic n’a pas à juger de l’opportunité des résolutions que les copropriétaires souhaitent porter à l’ordre du jour d’une AG. Il a le droit de donner son avis, mais pas de sélectionner et encore moins de préjuger d’un vote! Encore faut-il lui avoir demandé noir sur blanc de mettre cette résolution à l’ordre du jour de l’AG extraordinaire.
      Si effectivement personne ni au CS ni parmi les copropriétaires ne lui a précisé les résolutions spécifiques que les copropriétaires souhaitaient voir examiner, alors il a fait selon sa vision des choses.
      Sachant que vous posez cette question à la suite d’un article sur l’article 42 qui encadre la contestation d’une décision d’AG, notez qu’aucun des deux points soulevés ne permet a priori de contestation dans le cadre de l’article 42.
      Merci pour vos questions

  32. I. Garcia says:

    Bonjour, lors de note dernière assemblée générale, notre syndic professionnel nous a un peu forcé la main pour voter des travaux d’électricité de l’immeuble (créé une nouvelle colonne) suite à la demande d’un nouveau propriétaire qui souhaite créé 2 appartements neufs dans un ancien local commercial pour lesquels EDF ne veut pas mettre ces 2 compteurs car l’immeuble ne supporterait pas la consommation des 2 appartements tout électrique. Pour décider nous avions reçu avec la convocation avec 1 seul devis (ENEDIS + société spécialisée travaillant avec ENEDIS), or le jour même de l’AG le nouveau copropriétaire est venu avec un autre devis beaucoup moins cher et a demandé le vote. Seulement 2 copro ont voté oui (propriétaire demandeur et un autre propriétaire), moi je me suis abstenue car j’ai demandé de différé la prise de décisions afin d’avoir en main tous les devis nécessaires à une meilleure prise de décision.
    Un des copropriétaire (pouvoir donné et vote contre) veut contester les votes de cet AG. Comment devons procéder ? Puis-je moi même contester alors que je me suis abstenue ?
    Merci de vos conseils

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Dans le cadre de l’article 42, peuvent effectivement contester les opposants et défaillants.
      Par contre les abstentionnistes ne sont pas comptabilisés et ne peuvent pas contester dans le cadre de l’article 42.
      Vous aviez raison de demander à avoir plus de devis, malheureusement il fallait voter non !
      Le copropriétaire qui souhaite transformer le local en appartements a bien de la chance que votre copropriété ait accepté de prendre une partie des travaux à sa charge. En général, dans ce genre de situation, l’assemblée générale accepte le changement de destination à condition que le propriétaire qui en fait la demande prenne à sa charge l’ensemble des travaux s’y rapportant.
      Cordialement

  33. Bruno M. says:

    Bonjour,
    L’AG a eu lieu cet été. Le mandat du syndic, dont nous sommes contents, a été renouvelé sans problème par vote avec un seul refus sur 54 copropriétaires. Le conseil syndical est bénévole et il n’y a eu ni décision en 2016 de ne pas faire de mise en concurrence ni mise en concurrence par le conseil syndicale avant l’AG de cet été. Aujourd’hui, 11 copropriétaires contestent certaines décisions prises à l’AG et la reconduction du syndic pour trois ans. Ces 11 copropriétaires ont voté la reconduction lors de l’AG. Que peut-il se passer ? Peut-il y avoir nullité de la reconduction du syndic ?
    Une dernière question. Lors de l’AG été 2015, des travaux d’étanchéité de l’ensemble du/des balcons du dernier étage (6e) avec réfection carrelage ont été votés à l’unanimité, et réalisés en mai 2016 avec financement par tous les copropriétaires. Cette année, des copropriétaires contestent juridiquement le vote de la résolution des travaux d’étanchéité des autres balcons, s’appuyant sur le fait que le règlement de copropriété stipule que les balcons sont privatifs. Le PV de 2015 peut-il leur être opposé, surtout qu’ils ont voté les travaux pour l’ensemble des balcons du 6e (il s’agit, à chaque étage, d’un même balcon divisé par des séparations en verre trempé) ?

    1. CoproConseils says:

      Merci pour votre question
      La contestation d’une décision d’AG ne peut se faire que dans le cadre de l’article 42
      NON ces copropriétaires qui changent d’avis n’ont aucun cadre légal pour le faire

        Ces copropriétaires ne sont ni opposants ni absents
        Les comptes ont été approuvés
        Ils sont largement hors délais

      Ils n’ont aucune possibilité de revenir sur ce genre de décision que les balcons soient privatifs ou non
      Cordialement

  34. BLARE says:

    dans une petite copropriété de 5 copropriétaires , je détiens 460 tantièmes.
    A la dernière assemblée générale ayant voté contre une décision AG (ex : approbation des comptes ), j’a été la seule a voté contre pour un montant de recherche de fuite non traitée ni en tant que telle ( pourtant origines parties communes) , ni en tant que sinistre ==> bref, le syndic n’a rien géré.
    la proposition a donc été rejetée.
    Mais ,il se trouve que je ne suis ni défaillant, ni opposant / aux autre copropriétaires
    …alors comment contester une action du syndic non réalisée

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement vous n’entrez pas dans le cadre de l’article 42, mais il semblerait que ce ne soit pas la question.
      Il ne faut pas confondre contester une décision votée par les copropriétaires en Assemblée Générale et “contester” une action (ou une absence d’action) du syndic.
      Lorsqu’il s’agit du fuite, le syndic a l’obligation dès qu’il en est informé par un copropriétaire, de faire procéder à la recherche de l’origine de la fuite par un professionnel.
      Ensuite cela fait partie de ses missions courante de gérer la facturation de la recherche et de la réparation en fonction des indications du professionnel.
      Tous les copropriétaires peuvent lui rappeler ses missions de syndic, s’il le faut en recommandé.
      Cordialement

  35. Annie R says:

    Bonjour,
    Dans le texte des résolutions, dont la 25 “Futur ravalement de façade” : reprise du fond de réserve bâtiments
    Quelques copropriétaires dont moi-même avons voté contre sans obtenir la majorité, pouvons-nous obtenir l’annulation de l’assemblée générale pour cette décision dans la mesure où nous n’avons jamais voté auparavant pour un futur ravalement de façade ou de fond de réserve en vue de cet objectif ?
    Merci d’avance pour votre réponse….
    P.S : je fais partie du conseil syndical

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori non. Ni annulation de la décision et encore moins de l’assemblée.
      il n’est pas nécessaire d’avoir un vote antérieur préalable.
      Vous ne pouvez pas obtenir d’annulation, en tous cas pas sur les fondements dont vous parlez.
      Le fait que vous soyez au conseil syndical n’a aucune incidence.
      Cordialement.

  36. RD Montreuil sous bois says:

    Bonjour Madame,Monsieur

    L’assemblee generale s’est tenue en presence d’un seul co-proprietaire. Nous sommes une petite co-propriete de 3 co proprietaires. Dans le batiment B, je detiens la majorite des tantiemes. Or une co-proprietaire a vote pour les travaux et je conteste cette decision. Par ailleurs, lors de l’assemblee, on a vote que architecte XXX a ete choisi en qualite de maitre d’oeuvre pour les travaux dans la copropriete.

    Comme puis je contester cette decision? cela me porte prejudice car je suis majoritaire dans le batiment B.
    Merci de vos conseils et de votre aide.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42 effectivement. A partir du moment où vous êtes noté comme absent et dans les délais.
      Cordialement

  37. defresne diane says:

    bonjour,
    mon syndic a décidé de faire voter l’annulation une décision d AG concernant les travaux de l’immeuble votée en 2013 (sans appel de fond et avec deux devis differents pour les meme travaux) . le syndic ayant changer ressament demande cette annulation pour revoter les travaux lors de la meme AG. Ont- ils le droit de demander l’annulation de cette AG ? est ce qu’il ya pas un texte de loi les obligeant à garder la décision de 2013 et à voter des devis complémentaires?.
    Merci pour toutes les solutions que vous pourriez m’apporter .
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Diane
      Des travaux votés sans mode de financement sont comme inexistants. Ils sont pas en mesure d’être réalisés.
      Il est normal que le syndic remette au vote ces travaux vu qu’il s’est passé 5 ans entre temps. La volonté de l’AG peut avoir changé.
      L’assemblée peut revenir sur le principe des travaux votés en 2013 étant donné qu’ils n’ont pas été financés et encore moins engagés. Ou bien au contraire les voter et les financer.
      C’est l’AG qui est souveraine, pas le syndic.
      Le syndic veille juste à engager en 2017 des travaux qui correspondent effectivement à la volonté de l’AG en 2017.
      Si vous craignez que l’AG ait changé d’avis alors que vous souhaitez que les travaux soient réalisés.
      Dites vous que de toute façon il suffit que l’AG ne vote pas le financement en 2017 pour que la décision de 2013 soit caduque.
      La démarche du syndic nous semble donc logique et légale. (dans la limite des éléments que vous portez à notre connaissance)
      Merci pour votre confiance.

  38. GUILLEMOT says:

    Bonjour
    Lors de notre AG , un point technique (clim) a été soumis au vote
    Hors les annexes descriptifs n ont été remis qu en séance
    Ce qui est me semble t il contestable
    Quelle est la démarche pour contester un point AG ?
    et etc cout..
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      L’article 11 du décret de 67 dit que les “conditions essentielles” doivent être jointes. Je suppose, à lire votre question, que vous avez eu les devis mais pas les annexes. C’est donc parfaitement légal. Il n’est donc a priori pas possible de contester cette décision en invoquant l’article 42 et en s’appuyant sur ce “manquement”.
      Cordialement

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