En copropriété, beaucoup de choses se jouent en assemblée générale.
Un grand article récapitulatif s’imposait.
Nous le mettons régulièrement à jour au fil des nouveautés législatives et réglementaires.
Un rendez-vous essentiel avec votre copropriété !
Chaque année, les copropriétaires se rassemblent pour prendre prendre les décisions importantes concernant leur immeuble ou leur résidence. C’est l’assemblée générale de copropriété.
C’est un rendez-vous important à plus d’un titre. Malheureusement c’est un rendez-vous souvent boudé par les copropriétaires.
Vous avez peut être l’impression de ne pas tout comprendre ? Votre voix est trop souvent ignorée ? L’assemblée prend des décisions mais rien n’avance ? Vous avez l’impression de perdre votre temps ?
Il peut être frustrant de voir que l’on ne peut rallier une majorité à son point de vue. Effectivement, il peut être décourageant de voir années après années les mêmes problèmes qui sont encore et toujours inlassablement discutés.
Vous êtes découragé ou trop mécontent. A votre avis, votre présence changera rien. Vous préférez ne pas vous y rendre.
Nous allons essayer de vous faire changer d’avis, en vous expliquant les enjeux de cette réunion annuelle.
La copropriété est une micro-société, inconvénients et avantages compris ! Et tous ces gens qui ne sont pas forcément vos amis sont malgré tout propriétaires AVEC vous d’un même bien : votre immeuble. C’est votre patrimoine. Il faut l’entretenir pour qu’il conserve sa valeur. Et vous ne pouvez le faire qu’ensemble !
La copropriété est une démocratie miniature.
La présence de chaque copropriétaire est essentielle. C’est le lieu et le moment pour s’informer et participer à la vie de la copropriété.
CoproConseils est là pour vous expliquer, vous épauler, vous éclairer :
- à quoi sert une assemblée générale ?
- quelles sont les règles ?
- comment pouvez-vous faire entendre votre voix ?
Nous allons faire le tour complet de la question.
Vous pouvez cliquer sur chaque chapitre pour y aller directement.
Et chaque chapitre vous renverra vers un article plus détaillé si besoin.
Sommaire
NB : Les chapitres suivants sont réservés aux adhérents.
- Qui a le droit de convoquer ?
- La constitution de l’ordre du jour
- Les points abordés en AG et les résolutions
- Les délais de convocation
- Les documents joints à l’ordre du jour
- La mise en concurrence loi ALUR
- La chasse aux pouvoirs
- Qui a le droit de venir en AG ?
- Comment donner son pouvoir ?
- L’élection du bureau
- Le report de l’assemblée
- Le Quorum
- L’élection du syndic
- L’élection du Conseil Syndical
- Le Quitus et l’approbation des comptes
- Le vote du budget
- Comment voter en assemblée générale ?
- Le procès-verbal d’assemblée générale
- Le contenu du PV d’AG
- La validité du PV d’AG
- La diffusion du procès-verbal
- Les appels de fonds trimestriels
- la contestation
- Peut-on changer d’avis ?
Étape 1: préparer l’assemblée générale
Quel est le rôle de chacun ?
Le syndic acteur primordial
Le syndic est un acteur essentiel, car il connaît les lois et la gestion de copropriété est son quotidien. Il convoque, connaît le formalisme à respecter pour établir l’ordre du jour. C’est le syndic qui envoie les convocations. Il connaît les majorités qui s’appliquent et sait si une résolution est adoptée ou non. Enfin c’est lui qui établit le procès-verbal et le diffuse. Il est incontournable d’un bout à l’autre du processus. Certes l’assemblée générale est LE moment où les copropriétaires peuvent s’exprimer et doivent voter. Mais ils ont souvent l’impression de ne pas maîtriser grand chose. Le syndic semble mener la danse alors qu’en réalité les copropriétaires devraient avoir le rôle principal.
Ne pas négliger le rôle du conseil syndical
Au delà du rôle du syndic, le rôle du conseil syndical est essentiel pour transformer une assemblée générale en une réunion courte et efficace. Un conseil syndical qui anticipe, qui participe et qui s’implique change totalement la tenue d’une AG. Lisez notre article sur le conseil syndical efficace.
Et les copropriétaires ?
Il est de la responsabilité des copropriétaires de faciliter la tenue de l’assemblée générale. S’informer préalablement et faire remonter les informations au CS avant le jour de l’assemblée. Penser à donner son pouvoir si on ne peut pas être présent. Lire en détail les documents que le syndic envoie préalablement à la réunion. Éventuellement assister le conseil syndical dans la recherche de devis etc…
Les copropriétaires, même ceux qui ne sont pas au conseil syndical, peuvent également être élus président de séance, ou scrutateur, voire s’ils le souhaitent secrétaire de séance.
Le contrôle préalable des comptes
Avant l’assemblée générale doit avoir lieu le contrôle ou la vérification des comptes.
C’est fastidieux, rébarbatif, mais c’est le seul moment où l’on peut vraiment … demander des comptes au syndic !
Le syndic doit proposer le contrôle des comptes dans les trois mois qui suivent leur clôture.
Il arrive que le syndic ne propose à personne de venir contrôler les comptes si le conseil syndical ne le demande pas.
Le syndic a tendance à vouloir faire passer le contrôle des comptes pour un simple pointage des factures. Cela ne suffit pas. Pour correctement contrôler les comptes, les copropriétaires doivent à minima pointer les factures. Mais ce n’est qu’une toute petite partie du travail. Il doivent également vérifier leur bonne imputation, s’assurer que les contrats de la copropriété sont correctement négociés, factures, état des dépenses, comparatif budgétaire, grand livre, relevés de banques, rapprochements bancaires, etc
Le conseil syndical n’a pas forcément les compétences pour réaliser un audit complet de la gestion du syndic.
Pourtant c’est sa mission. Le législateur l’a prévu. Il lui a donné le droit de se faire aider par l’expert de son choix (article 27 du décret). Vous avez choisi CoproConseils et vous avez raison ! Un audit comptable et de gestion réalisé par CoproConseils permet de véritablement maitriser le budget et connaître sa copropriété.
Renégociation des contrats
Une copropriété a toutes sortes de contrats avec toutes sortes d’entreprises : eau, électricité, assurance, espaces verts, entretien, chaufferie, etc … Autant de contrats qui pour la plupart se renouvellent par tacite reconduction.
Les tarifs augmentent régulièrement mais personne n’y prend réellement garde. Quelques fois il y a même des contrats qui courent alors que plus personne n’utilise ces services. Avant l’assemblée générale c’est le moment de la renégocier les contrats. C’est le moment de comparer avec la concurrence. En Assemblée Générale c’est trop tard pour renégocier un contrat et mettre en concurrence. C’est donc une tâche du conseil syndical qui doit se faire largement avant l’assemblée générale.
Qui a le droit de convoquer l’assemblée générale ?
Si vous n’avez pu vous rendre en AG de votre copropriété, vous devez recevoir le PV en recommandé. Néanmoins sachez que celui-ci doit désormais être consultable sur l’extranet ne la copropriété.
J’ai reçu le PV de la tenue de l’AG de notre ASL. L’AG s’est ouverte sans indication de la part du gestionnaire de l’atteint ou non du Quorum pour la tenue de celle-ci .soit le tiers de 167 copros.Le pv m’indique en calculant que le quorum n’est pas atteint. Que dois-je faire, c’est important car les comptes sont faux.
Bonjour
Le quorum n’est important que pour pouvoir voter des décisions qui doivent être prises à la majorité de l’article 25 puis 25-1.
L’approbation des comptes se vote à la majorité simple.
Cordialement
Bonjour,
Pourriez vous préciser SVP les conditions de convocation d’une AGE à la demande d’un groupe de copropriétaires majoritaires, contre l’avis du CS qui estime lui qu’aucune urgence réelle ne justifie de ne pas s’en tenir à l’AGO ? Il s’agit juste de repeindre quelques murs exterieurs relevant de parties communes ! le syndic est il oblige d’acceder à cette demande ? pourrait il mettre les frais d’organisation de cette Age à la charge des demandeurs.
Merci d’avance de votre retour
Bonjour
Le syndic ne peut pas refuser la tenue d’une AG.
Les frais d’organisation sont à la charge de la copropriété si l’AG est demandée par le CS ou par 25% des copropriétaires (en tantièmes). Ils sont mis à la charges du ou des demandeurs si celui-ci ou ceux-ci représentent moins de 25% des tantièmes.
PS notez que vous obtiendrez des réponses plus rapides en envoyant directement un mail à votre expert CoproConseils.
Cordialement
en vue d’une AG , j’ai adressé un courrier en recommandé au syndic pour porter des questions à l’ODJ. Or mes questions n’apparaissent pas dans le convocation à l’AG.
le Syndic peut-il refuser de les porter à l’ODJ? même si mes questions ne sont pas formaliser avec les bons termes administratifs?
exemple: je demande à ce que le syndic nous communique:
– la date de démarrage de gros travaux pour lesquels il a déjà procédé aux appels de fonds de 100% des montants! et l’échéancier des travaux / batiment ,
– une grille d’honoraires par montant de travaux,
– réponde à une question sur la déduction fiscales plafonnés à 10700€/an, comment cela se passe alors que 100% des fonds sont appelés?
Par ailleurs, notre copro à de gros travaux de rénovation énergetique globale estimée à 20Millions d’euros. j’ai interpellé le syndic qui demande 2,5% de remunération, ce que je trouve très élevé par rapport à sa mission. sachant que nous avons un maitre d’oeuvre qui fait tout le travail d’étude de projet, choix des entreprises, mise en oeuvre et suivi de chantier, …
un taux entre 1 et 1,5% serait plus légitime, le syndic devant ouvrir un compte bancaire séparé et s’occuper es appels de fonds et collecte.
Poouvez vous me donner votre avis?
Bonjour
Merci pour cette question qui a le mérite de permettre de mieux définir le sens que donne le droit de la copropriété à un mot très simple du langage courant : le mot “question” !
Le syndic ne peut pas se faire juge de l’opportunité ou non de porter une question à l’ordre du jour d’une AG. Certes.
Cependant encore faut-il que ce soient des questions !
Par question on entend un point sur lequel une décision d’AG est requise. Une question c’est un point sur lequel l’AG doit voter pour ou contre.
L’assemblée générale n’a pas à se prononcer sur la date de début des travaux. Il n’y a pas lieu de voter pour ou contre. Ce n’est donc pas une question !
Le syndic peut tout à fait répondre à ces questions en dehors de l’AG ou au cours de l’AG dans l’examen des questions diverses.
Cordialement
Bonjour, j’ai demandé l’inscription de plusieurs questions à l’ordre du jour de la prochaine A.G. Mes questions apparaissent certes sur la convocation à l’AG mais elles ont été tellement résumées par le syndic qu’elles deviendront incompréhensibles pour les copropriétaires absents à l’AG et seulement compréhensibles par les copropriétaires présents à la seule condition que le syndic joue le jeu et explique bien. (Je ne pourrai pas être présent à l’AG)
Bonjour
Le syndic a la possibilité de reformuler les questions qu’il reçoit afin qu’elles puissent être soumise au vote de l’AG.
Exple un copropriétaire envoie un plan de clim avec une lettre indiquant qu’il souhaite installer cette climatisation. Le syndic va reformuler “Demande de Mr… autorisation de travaux d’installation d’un climatiseur affectant les parties communes et réalisé aux frais du demandeur etc….”
Si un copropriétaire souhaite que le syndic inscrive à l’ordre du jour exactement sa demande sans y changer une virgule, il convient de le préciser dans la lettre recommandée envoyée au syndic pour lui demander la mise à l’ordre du jour.
Cordialement
Bonjour
Je viens de recevoir la. Convocation d’AG par 3 copropriétaires unis pour renouveler un syndic défaillant et douteux.
Vu le nombre des tantièmes j’ai perdu d’avance. C’est carrément manigancé.
Quels sont les annexes obligatoires qui doivent être joint a la convocation? Dans ma convocation,il n’y a pas de pouvoir et beaucoup d’erreurs sur le vote par correspondance.
Un copropriétaire veut me donner son pouvoir.
Dois-je faire une réclamation svp?
Faut-il un courrier, mail, se déplacer pour récupérer ce pouvoir
Merci
Bonjour.
Un pouvoir peut être donné par mail.
Il n’existe pas de réclamation.
Si vous contestez la validité de l’AG il faut le faire devant le tribunal.
Cordialement
Bonjour
J’ai demandé avec plusieurs courriers recommandés la convocation d’AG durant 3 ans. .(syndic professionnel défaillant). Frais de courriers inconsidérables.. puis je en demander le remboursement SVP et comment dois-je procéder ?
Merci pour votre réponse
Bonjour
Il est toujours possible de demander.
Vous pouvez mettre une résolution à l’ordre du jour demandant à la copropriété de prendre ces frais en charges. L’AG est souveraine.
Vous pouvez demander au syndic à ce qu’il vous rembourse à titre gracieux. Le syndic peut refuser.
Vous pouvez même aller devant le tribunal. Le juge décidera.
Mais vous ne pouvez pas de plein droit exiger un remboursement des frais postaux engagés.
Cordialement
A la réception de la convocation pour l’AG 2023, j’ai constaté une erreur de 630€ sur les charges que j’avais réglé. J’ai alors signalé l’erreur et joint l’avis de virement au syndic bénévole, 8 jour après avoir reçu la convocation par mail et 13 jours avant l’AG
J’ai informé ne pas pouvoir être présente.
Le syndic m’avait répondu « Bien noté. Effectivement ce virement m’avait échappé et j’en suis désolé. Mais c’est bien le cas, et il faudra donc rectifier la chose.
A la réception de PV de l’AG, je constate que m’a demande est passée sous silence et aucune rectification n’a été apporté à l’article 5 Approbation des comptes de l’exercice comptable 2022.
J’ai demandé une explication car je n’approuvé pas les comptes. Le syndic me répond : le fait d’approuver ou de ne pas approuver les comptes ne peut se faire que dans le cadre d’un vote à l’AG. Et pour les votes on ne peut tenir compte que des participants à la réunion, c’est-à-dire des personnes présentes.
Votre avis ?
Cordialement
Bonjour
Effectivement l’approbation des comptes est une décision d’assemblée générale qui se prend à la majorité simple de l’article 24.
Le copropriétaire absent et non représenté lors de cette AG a le droit de contester l’approbation des comptes dans le cadre de l’article 42.
Cependant pour ce qui est d’enregistrer un virement qui a bel et bien été fait, il n’est normalement pas nécessaire de passer par une contestation devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour
Le syndic a fini son exercice des 3 années en Novembre 2023. Nous étions à jour de nos charges. Nous avons demandé a convoquer l’AG depuis 2020. Pas de nouvelles depuis.
De plus nous avons reçu un nouvel appel de fond récemment hors exercice,..cet appel de fond nous réclame des charges de travaux d’un montant exorbitant…le CS ne nous répond pas non plus
Que puis-je faire pour avancer ?
Merci pour vos reponses.
Que puis-je faire svp?
Bonjour
Si le syndic n’a plus de mandat, qu’il n’y a pas de budget valablement voté pour l’année 2024, les charges ne sont pas exigibles.
Tout copropriétaire a le droit soit de convoquer par lui même une AG pour élire un nouveau syndic, soit de saisir le tribunal pour la nomination d’un administrateur provisoire … qui va convoquer une AG pour élire un syndic.
Cordialement
Bonjour,
Dans mon lotissement d’immeuble le syndic est à la fois copropriétaire de la grande majorité des logements. C’est un bailleur social. De fait, il a une écrasante majorité des vois lors des vote à l’AG. Il prend toutes les décisions alors qu’il a la double casquette de syndic et de copropriété avec une majorité écrasante.
A-t-il outrepassé ses droits ?
Je vous remercie par avance pour votre réponse,
Bonjour
Malheureusement, les bailleurs sociaux ont le droit d’être syndics tout en étant majoritaires. C’est une disposition dérogatoire qui n’est pas du tout favorable aux copropriétaires classiques.
Dans ces copropriétés malheureusement les propriétaires privés n’ont guère la possibilité de faire entendre leur voix
Cordialement
Bonsoir
Lors de l’AG de la copropriété, le mandat du syndic a été renouvelé pour un an, mais à ce jour, le renouvèlement n’est pas signé ???
le syndic peut il gérer la copropriété ??
merci
Bonjour
Quel serait l’objectif de lui interdire de gérer la copropriété le temps que la paperasse se fasse ? L’absence de syndic peut potentiellement mettre la copropriété en difficulté.
N’importe quel juge ira dans le sens d’une continuité de mandat si l’affaire était portée devant les tribunaux.
Cordialement