Quand le mandat de votre syndic prend-il fin ?

Pour savoir quand le mandat de votre syndic prend fin, il faut consulter le contrat de votre syndic.
Il doit être disponible dans l’extranet de votre copropriété.

Le contrat du syndic doit expressément fixer la durée du mandat ET les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance. C’est l’article 29 du décret de 67 modifié par le décret du 20 avril 2010 qui le stipule.

La fiche d’information syndic prix et prestations, ne contient que la durée du mandat, mais pas les dates de début et de fin. Elle ne vous permet donc pas de savoir quand le contrat de votre syndic se termine.

L’ordonnance du 30 octobre 2019, modifie de manière importante les modalités de fin de mandat de syndic. Notamment en ce qui concerne la fin anticipée du mandat du syndic.

La mention d’une date de fin est obligatoire

Le nouveau contrat type ALUR, prévoit spécifiquement une date de fin. Le syndic une date et le syndicat des copropriétaires la valide et peut la négocier.
En général les syndics proposent un mandat de 3 ans. Le syndicat des copropriétaires peut tout à fait refuser. Nous conseillons de ne donner mandat que pour un an. Il est également possible de donner mandat pour un certain nombre de mois différent de 12, afin de caler la fin de l’exercice à un moment qui convient mieux à tout le monde par exemple.

Sans la mention expresse d’une date de fin, le contrat de syndic n’est pas valable.
La cour de cassation a encore réaffirmé ce point dans une décision du 31 mai 2018.

Le contrat doit mentionner une date de début et une date de fin du contrat.
Cette date doit s’exprimer sous forme calendaire. Une date calendaire c’est jj/mm/aaaa.  La formule « dans 6 mois à compter de ce jour » est une date relative. C’est illégal si elle est la seule mention.

Élection d’un nouveau syndic

La façon la plus courante de mettre fin à un mandat de syndic est d’en élire un autre. Êtes-vous certains d’avoir fait le bon choix ?

L’élection d’un nouveau syndic au cours d’une AG valablement tenue, met en général fin au mandat du syndic précédent. Mais ce n’est pas obligatoire.

Il est possible de demander au syndic sortant de continuer à gérer la copropriété jusqu’à la fin de son mandat. Le nouveau syndic ne prendra son poste qu’à expiration du mandat du précédent syndic. Il faut pour cela le préciser en AG au moment de l’élection du nouveau syndic.

En général l’AG se tient plusieurs jours voire plusieurs semaines avant la fin du mandat du syndic. Le syndic peut également convoquer plusieurs mois avant l’expiration de son mandat. Dans ce cas, à compter du 1er juin 2020 et depuis la publication de l’ordonnance copropriété du 30 octobre 2019, plusieurs cas de figure sont possible.

L’assemblée générale est convoquée à moins de 90 jours de la fin du mandat du syndic.

Si le syndicat des copropriétaires le souhaite, l’élection du nouveau syndic met fin de manière anticipée au mandat de l’ancien. Cela s’appelle une résiliation anticipée. Ce n’est pas une révocation.
L’ancien syndic n’a pas a exiger d’indemnité pour fin anticipée de son contrat. Il n’a pas le droit d’exiger de mener son mandat à terme. La copropriété peut le lui demander.

Une assemblée générale élit un nouveau syndic à plus de 90 jours de la fin du mandat

Quelles qu’en soient les raisons, un syndic peut être amené à convoquer une assemblée générale à plus de trois mois de la fin de son mandat. Il peut mettre à l’ordre du jour de cette AG le renouvellement de son mandat de syndic pour éviter d’avoir à reconvoquer une AG à trois mois de son mandat.

Si lors de cette AG une proposition concurrente venait à l’emporter, l’élection de ce nouveau syndic ne permettrait pas la fin anticipée du mandat du syndic sortant. C’est l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a introduit cette règle. La résiliation anticipée du contrat de syndic ne peut être faite à plus de trois mois de la fin du contrat.

Deux solutions :

  • Soit l’ancien syndic continue de gérer la copropriété jusqu’à expiration de son mandat et le nouveau syndic prend la suite à cette date.
  • Soit la copropriété n’a plus confiance dans l’ancien syndic et décide de le révoquer.
    La révocation doit être justifiée. Elle répond à une procédure bien spécifique détaillée dans notre article correspondant.

Ce point est introduit par l’ordonnance Copropriétés de 2019. Auparavant, l’élection d’un nouveau syndic mettait automatiquement fin au mandat de l’ancien syndic sans limite de temps.
Par cette disposition le législateur rapproche le contrat de syndic de tous les autres contrats que la copropriété est en mesure de souscrire. Les contrats d’espaces verts, de nettoyage, d’assurance, d’ascensoristes … voire d’experts, ne peuvent être remis en question avant leur date anniversaire. Une fois qu’ils sont signés, ils doivent être exécutés jusqu’à leur terme et si une partie met fin au contrat de manière anticipée, l’autre partie est en mesure de demander des indemnités.

Le contrat de syndic reste atypique malgré tout. Le syndicat des copropriétaires peut résilier de manière anticipée dans les trois mois avant la fin du contrat. Le syndic peut démissionner à tout moment en donnant un préavis de 3 mois.

Convocation tardive après expiration du mandat

Le syndic convoque en retard et après expiration de son mandat. Est-ce grave ? Que faire ?
La loi dit que syndic en place a l’obligation de convoquer une assemblée générale avant l’expiration de son mandat.
Si ce n’est pas le cas, l’assemblée générale est annulable. Attention, cette nullité n’est pas acquise de plein droit. Le syndicat des copropriétaires doit engager une procédure dans le cadre de l’article 42.

Quelle date compte ?

La date qui compte réellement c’est la date d’émission des convocations. Si le mandat du syndic est valable à cette date là, alors il peut tenir l’AG. Même si son mandat est échu au moment de l’AG. Il faut simplement une décision spéciale en début d’AG pour qu’il puisse tenir le secrétariat qui ne lui revient plus automatiquement. La cour de cassation a réaffirmé cette règle fin 2017.
Si le syndic convoque postérieurement à la date de fin de son mandat, alors la copropriété peut entamer une procédure d’annulation de cette AG.

Une procédure inutile ?

Si au cours de cette AG convoquée tardivement, les copropriétaires renouvellent leur confiance à l’ancien syndic, il y a toutes les chances pour que le juge n’annule pas l’AG et considère qu’il y a continuité du mandat. La procédure serait inutile et couteuse.

Cette procédure peut-elle être utile ?

Imaginons le cas d’un syndic qui convoque tardivement alors que personne n’a eu la possibilité de mettre une proposition concurrente à l’ordre du jour.
Dans ce cas le juge peut choisir d’annuler l’assemblée. La contestation donnerait la possibilité de joindre une proposition concurrente à la prochaine AG et potentiellement de changer de syndic.

Attention néanmoins. Lorsque le juge annule l’assemblée, il doit dans la foulée désigner un administrateur provisoire puisque la copropriété n’a plus de syndic. Celui-ci doit prendre connaissance du dossier et convoquer une nouvelle AG. Les délais de traitement sont en général très longs. Peut-être aussi long que le mandat du syndic, voire plus. Une procédure plus un administrateur provisoire coûtent beaucoup d’argent à une copropriété. Les charges vont forcément augmenter.  Il faut tenir compte de ces éléments avant de se lancer.

Copropriété sans syndic, que faire ?

Quelques fois, encore que de plus en plus rarement, une copropriété n’a pas de syndic. Cela arrive quelques fois pour une toute petite copropriété, ou bien suite à une scission progressive d’une maison familiale ou encore dans des situations compliquées d’indivision.

Il est également possible qu’une copropriété se retrouve sans syndic parce que le syndic n’a pas convoqué dans les délais et que son mandat est expiré. Cette situation s’est brusquement trouvée courante suite à la crise du COVID.

Quelles que soient les raisons, une copropriété sans syndic est illégal. Une copropriété doit avoir un syndic. En contrepartie, la loi a facilité l’élection d’un syndic. D’abord en facilitant la prise de décision dans les toutes petites copropriétés. Ensuite en facilitant la convocation de l’AG d’une copropriété sans syndic.

En 2014, la loi ALUR donne au président du conseil syndical le droit de convoquer une AG ayant pour ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic.

La loi dite Macron parue en 2015, donne ce droit à tout copropriétaire en modifiant l’article 17 de la loi de 65. Dès lors qu’une copropriété est dépourvue de syndic, tout copropriétaire peut convoquer l’AG pour élire un syndic. Attention, uniquement pour élire un syndic.

Quelle est la durée maximum d’un mandat de syndic ?

Un mandat de syndic ne peut avoir une durée de plus de trois ans, quelle que soit la date calendaire précisée sur le contrat et ce conformément à l’article 28 du décret de 67. Nous conseillons systématiquement de ne jamais élire un syndic pour plus d’un an. Nous conseillons également par principe de remettre très régulièrement à l’ordre du jour d’autres contrats de syndics. La loi Macron y oblige d’ailleurs le conseil syndical, et c’est une saine obligation.

Démission du syndic ?

Le syndic qui souhaite démissionner avant la fin de son mandat, peut le faire, à condition de donner un préavis de trois mois. L’ordonnance 2019 n’a rien changé à cette disposition. Le syndic n’a pas à justifier sa démission. Le syndicat des copropriétaire ne peut prétendre à aucune indemnité. La seule obligation du syndic démissionnaire est de convoquer une assemblée générale qui aura pour objectif d’élire un nouveau syndic.

Le mandat d’un syndic peut également trouver une fin anticipée si sa carte professionnelle lui est retirée. Mais c’est une situation extrêmement rare sachant qu’il n’existe pas d‘ordre des syndics qui pourraient être susceptibles de réguler la profession.

Le piège du mandat de syndic glissant

Depuis quelques années se développe une nouvelle pratique habile des syndics qui ne souhaitent pas être mis en concurrence. On pourrait l’appeler le mandat de syndic glissant.
Explications :
Un syndic a un mandat de trois ans avec une copropriété. En année N+2, deux solutions :

  • Soit un copropriétaire demande de mettre à l’ordre du jour un contrat de syndic concurrent. Dans ce cas le syndic est en droit de répondre que cette résolution est sans objet. En effet son contrat court encore, les copropriétaires n’ont pas de raison d’élire un syndic qui ne pourrait légalement pas exercer.
  • Soit aucun copropriétaire ne propose de contrat concurrent. Le syndic met alors à l’ordre du jour de l’assemblée générale N+2, le renouvellement de son mandat et propose une durée de trois ans. Si ce contrat est voté, cela s’apparente à un contrat glissant.

Cette pratique n’est ni illégale ni irrégulière au regard de la loi. C’est néanmoins une pratique pas tout à fait honnête qui vise à contourner l’obligation de mise en concurrence instaurée par la loi ALUR. A notre connaissance, aucun syndic n’a encore été condamné par les tribunaux pour avoir utilisé ce stratagème qui maintient les copropriétaires dans leur giron.

Que faire ? à malin, malin et demi !
La parade est très simple, mais encore faut-il que les copropriétaires soient vigilants. Il suffit de refuser de voter cette résolution au motif qu’elle n’a pas lieu d’être sachant que son mandat court encore.
Si vous avez été témoin de ce genre d’ordre du jour dans votre copropriété, n’hésitez pas à témoigner en commentaires de cet article.

 

176 responses to “Quand le mandat de votre syndic prend-il fin ?

  1. PRIAD says:

    Bonjour
    Le mandat de notre syndic et arrivé à terme le en avril 2021, nous n’avons pas eu d’AG depuis novembre 2019. A la lecture des message je comprends que nous n’avons plus de syndic donc le Conseil syndical n’est pas obligé de lui envoyer une mise en demeure puisque légalement il n’existe plus.

    Le mandat du conseil va bientot arriver à terme peut-il quand même convoquer une AG qui se tiendra au delà de son mandat?
    Merci par avance
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’article 17 de la loi de 65 donne ce droit à tout copropriétaire. Il est courant de considérer que cette mission revient au président ou à la présidente du conseil syndical, mais ce qui compte c’est que ce soit un copropriétaire.
      Cordialement

  2. Fabrice.L says:

    Bonjour
    Le contrat de notre syndic a pris fin le 30 septembre 2021 sans que celui ci ai convoqué une AG concernant nos comptes 2020.
    Nous désirons le remplacer.
    Si nous lui faisons une lettre de mise en demeure est il obligé d organiser une AG malgré l expiration de son mandat..?..
    Si il accepte d organiser l AG est ce que l ordre du jour devra concerner uniquement la désignation d un nouveau SYNDIC ou avons nous le droit de rajouter des résolutions.

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Légalement il ne peut pas convoquer une AG. Néanmoins s’il la convoque et que l’assemblée lui renouvelle sa confiance, alors le tribunal considère en général qu’il y a continuité du mandat et que sa convocation est valable.
      Par contre si la copropriété n’a pas l’intention de lui renouveler son mandat, alors vous ne pouvez pas lui demander de convoquer une AG.
      Vous pouvez la convoquer vous même. Cette AG ne doit statuer que sur l’élection d’un nouveau syndic.
      Cordialement

  3. Ferey says:

    Bonjour
    Le mois dernier, l’AG (par correspondance) n’a pas souhaité renouveler le syndic (vote individuel donc nouveau syndic non à l’ordre du jour).
    Et lors de l’AG de l’année dernière, nous avons accepté le mandat du syndic allant jusqu’à mai 2022. Nous pensions avoir jusqu’à cette date pour trouver un autre syndic. Or notre ancien syndic nous stipule que suite au refus de son renouvellement lors de l’AG, ses fonctions s’arrête là et que nous sommes désormais sans syndic.
    A t’il le droit de faire cela? Ne doit il pas aller jusqu’à la fin de son mandat? Je précise qu’il menace de mettre la copropriété sous administrateur judiciaire.. le peuvent ils ?
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous n’êtes pas sans syndic. Si vous avez donné mandat à ce syndic jusqu’en mai 2022, il est votre syndic jusqu’en 2022.
      Cordialement

  4. Valette says:

    Bonjour
    Dans la demi heure de l’assemblée générale le syndic sachant qu’on allait le remplacer nous a donné le dossier de la copropriété et nous a jeté poliment dehors en disant de voir avec le nouveau syndic. Nous avons choisis un nouveau syndic mais n’étant pas encore pret on se retrouve sans rien et en attente . La réunion AG n’à pas été finie, on est resté moins de 30 MN avant de se retrouver dehors. Heureusement notre bâtiment n’à qu’un an .

    1. CoproConseils says:

      Merci pour votre témoignage.
      Effectivement c’est ce que nous décrivons dans notre article sur l’assemblée générale de copropriété. Lorsqu’on décide de changer de syndic, il faut effectivement bien le préparer.
      Cordialement

  5. Paul says:

    Bonsoir,
    Merci pour votre article.
    je souhaite savoir si une démission d’un syndic d’une copro fait par mail au CS est recevable? doit il obligatoirement faire une lettre avec AR?
    Merci d’avance
    Paul

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic qui souhaite démissionner doit avertir en lettre recommandée, le président du CS ou à défaut de président, l’ensemble des copropriétaires, au moins 3 mois avant la date de la fin de ses fonctions.
      Il doit attendre au moins deux mois après cette lettre recommandée, pour convoquer une AG afin d’élire un nouveau syndic.
      Cordialement

  6. lepine says:

    Bonjour le contrat de mon syndic expire à septembre 2022.
    il peut très bien anticiper une AG pour ne pas etre mise en concurrence en nous convoquant en fevrier 2022 par exemple soit 7 mois à l ‘avance pour nous embêter ( on s’est fait avoir une fois par Sergic en 2012). Donc nous pourrions être coincé car nous n’avons pas envoyé de contrats de copropriétés concurrentes en ayant mis à jour l’ordre du jour .
    d où ma question :

    Existe t il un delai maximal raisonnable pour anticiper une AG d’une copropriété ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement, ce n’est pas vraiment pour vous “embêter”, mais surtout pour vous garder dans son portefeuille.
      Il n’y a pas de délai maximum pour mettre un syndic en concurrence. Vous pouvez tout à fait au lendemain d’une AG lui envoyer une lettre recommandée avec un contrat concurrent à mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG.
      Cordialement

  7. v says:

    bonjour,
    au 30.06, une AG vote par correspondance a eu lieu (sans réunion d’information préalable) .. nous attendons le PV de l’AG..sachant qu’à l’ordre du jour, dans une résolution il a été question d’élire un nouveau syndic parmi 3 propositions (dont l’historique qui s’est une rente de notre copro).. de part sa très mauvaise gestion , le syndicat actuel ne devra pas être réélu; mais il se peut que nous soyons amenés à revoter si l’un des 3 syndics n’a pas obtenu la majorité à 33.3% au cours de l’AG
    Questions :
    1) le syndic actuel qui est hors contrat depuis 1 mois, et qui par défaut, continuer à “gérer” les comptes notre copropriété, est il encore responsable au cas où des problèmes liés à la copropriété viendraient à se produire pendant un certain laps de temps ?
    2) sur quel base d’honoraires se facture t il sachant qu’il n’y aucune signature de contrat de prévu pour cette période de transition de syndicat ?
    3) quand un nouveau syndicat sera réélu, comment l’exercice de cette période de transition du mandat du syndicat actuel sera “reproduit” fidèlement dans l’exercice comptable de l’année 2021 dans une future AG en 2022, alors qu’un nouveau syndicat aura repris les comptes après ce “contrat” (non rédigé et signé) temporaire ‘forcé”?
    Dans l’attente de vos éléments de réponse
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre ancien syndic n’a pas mandat pour gérer la copropriété donc il n’a pas à demander d’honoraires pour cette période. Sauf s’il est réélu, les tribunaux considèrent dans ce cas qu’il a continuité de mandat. S’il n’est plus syndic à l’issue de cette première AG (parce que son mandat a expiré et qu’il n’est pas réélu) il n’a pas le droit d’en convoquer une nouvelle. Vous seriez sans syndic. Un copropriétaire peut convoquer.
      Cordialement

  8. Silicio says:

    Bonjour
    Mon syndic avait mandat jusqu’en mars 2021 bien que les AG se fassent toujours en septembre.
    En septembre 2020, le renouvellement a été voté et ses tarifs ont triplé mais je pense que personne ne l’a vu.
    Est-ce légal?
    Je viens de vendre un parking et ce dernier prend comme tarif le mandat de 2020…
    De plus lors de la commande de l’état daté, ce dernier demande les frais d’état daté ( qui ont triplé ) ainsi que les frais d’opposition sachant que je suis à jour de mes appels de fonds.
    Est-ce légal????
    Merci pour votre aidé

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les tarifs des syndics ne sont pas réglementés. Les tarifs sont libres.
      Hormis les frais d’état daté. Ils ont dernièrement été plafonnés à 380€. La plupart des syndics se sont alignés au plafond évidemment !
      Cordialement

  9. FRANCOIS says:

    Bonjour, le contrat de syndic est arrivé à échéance des 3 ans le 30 juin 2021. Nous sommes le 1er juillet et nous n’avons pas reçu les convocations. Nous n’avons pas eu d’AG depuis mai 2019 malgré nos très nombreuses relances auprès du syndic qui ne répond pas (y compris mise en demeure en LRAR qui n’a jamais reçu réponse du syndic). Nous avons envoyé déjà un courrier LRAR pour changement de syndic avec le nouveau contrat. Que pouvons nous faire sachant qu’à priori depuis aujourd’hui 1er juillet 2021 nous n’avons légalement plus de syndic ? Merci pour vos conseils avisés. Bien à vous.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si la mise en demeure règlementaire a eu lieu deux solutions ; l’administration provisoire ou la convocation par le CS d’une AG avec un seul point à l’ordre du jour : élection d’un syndic.
      Cordialement

  10. MZ says:

    Bonjour,
    Je suis présidente du conseil syndical de ma copropriété. Suite à l’arrivée il y a quelques mois d’un nouveau gestionnaire qui s’avère totalement incompétent, nous avons demandé l’inscription d’un nouveau syndic (Syndic B) à l’ordre du jour de l’AG du 16/06. L’AG se tenant en visio, au moment de la résolution du non renouvellement du syndic A, le gestionnaire a coupé la visio et ne nous a pas laissé poursuivre l’AG pour voter le mandat du nouveau syndic.
    1- Est ce qu’il a le droit de procéder de la sorte ? sachant que nous étions en visio et non pas en présentiel.
    2- Le contrat du syndic A étant prévu jusqu’au 30/06/21, à quel moment son contrat s’arrête : à la date d’AG ou bien le 30/06/21 ? A savoir qu’il ne veut plus entendre parler de notre copropriété et nous nous retrouvons sans gestionnaire en attendant de reconvoquer une nouvelle AG.
    Merci d’avance pour vos précieux conseils.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Du moment où vous votez contre un syndic en place il peut transmettre le secrétariat de séance et quitter la réunion. Si la réunion se passe dans ses bureaux il peut mettre les gens dehors et leur demander d’aller finir l’AG ailleurs. En visio c’est encore plus simple. En un clic, tout le monde est dehors ! Matériellement vous n’avez pas pu élire un autre syndic. Le syndic sortant reste donc votre syndic jusqu’à la fin de son mandat, le 30 juin. Vous pouvez le mettre en demeure de convoquer une nouvelle AG d’ici là.
      Sinon, le président du conseil syndical peut la convoquer. Encore faut-il avoir récupéré la feuille de présence.
      Cordialement

  11. Sauvaire says:

    Bonjour,

    Notre copropriété est gérée par un syndic bénévole coopératif qui va vendre son appartement. Donc avant nous avons reçu une convocation AG pour le 30 juin pour élire un syndic pro.
    Que ce passe t’il si aucun des deux devis de syndic n’a la majorité requise ? C’est une AGO par correspondance d’où notre inquiétude…
    Est ce que les membres du conseil peuvent autoriser l’ancien syndic bénévole qui n’aura pas encore vendu à écrire l’ordre du jour et envoyer des nouvelles convocations ?
    Peut-il pendant cette période continuer à gérer les factures… car aucun membre du conseil ne veut prendre le relais.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tant qu’il est copropriétaire, le syndic bénévole peut remplir son rôle. Tant qu’il n’a pas démissionné ou qu’un autre syndic a été élu, il reste syndic bénévole. Il peut donc à ce titre établir un ODJ, convoquer une AG, tenir les comptes etc …
      Par contre il a l’obligation avant la fin de son mandat (avant la vente de son lot en l’occurrence) d’organiser une AG afin d’élire un nouveau syndic. Si aucun syndic n’est élu, votre copropriété ira en administration provisoire, jusqu’à l’élection d’un nouveau syndic. C’est à éviter, cela coûte inutilement très cher.
      Cordialement

  12. Hanna says:

    Bonjour,
    Un Administrateur judiciaire est désigné pour convoquer une assemblée générale pour que les copropriétaires votent pour un syndic.
    Ce dernier a convoqué une AG qui n’a pas pu désigner un syndic, aucun des syndics n’a obtenu les 1/3 des tantièmes des copropriétaires présents, représentés et absent.
    L’administrateur judiciaire a convoqué une autre AG à l’article 25 pour voter la même liste des syndics.
    A t- il le droit ?
    Merci pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, il a le droit. Il en a même le devoir. Il a été nommé pour mener la copropriété à la désignation d’un syndic qui va gérer votre copropriété. Peut-être serait-il judicieux de réduire au maximum le nombre de syndics présentés de façon à limiter les risques d’éparpillement des votes et augmenter les chances d’avoir un tiers des voix sur un syndic.
      Mais c’est l’administrateur qui décide.
      Cordialement

  13. Marie L says:

    Bonjour,
    Je suis membre du conseil syndical de mon immeuble d’habitation. Hier après-midi, nous avons reçu une proposition d’Odj pour notre prochaine AG de la part de notre syndic, qui nous demande de la valider avant ce midi! Nous avons demandé un délai raisonnable pour lui répondre car nous souhaitons changer de syndic. Nous nous sommes rapprochés d’autres syndics pour obtenir des devis afin de proposer un changement de syndic en AG mais n’avons pas encore reçu les nouveaux contrats. Notre syndic nous a indiqué qu’il devait faire partir les convocations aujourd’hui dernier délai à tous les copropriétaires car le contrat de syndic s’achève le 6/07/21 et qu’il serait hors délai s’il envoie les convocations plus tard… Notre AG se tiendra le 9/07/21. Nous souhaitons changer au plus vite de syndic. Quelles actions pouvons-nous faire?
    Peut-on s’opposer à cet envoi des convocations afin d’avoir le temps de produire de nouveaux contrats de syndics concurrents?
    Peut-on lui demander d’inscrire une résolution concernant un changement de syndic et lui demander d’envoyer les contrats de syndics concurrents ultérieurement étant donné qu’il ne nous a pas laissé le temps de le faire avant?
    Si non, que peut-on faire?
    Merci beaucoup par avance pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, il n’est pas possible d’obliger un syndic à repousser la date d’envoi des convocations.
      Non, il est pas possible non plus d’obliger un syndic à envoyer les propositions concurrentes en retard
      Mais oui pour les deux c’est possible si le syndic est d’accord, même si effectivement il n’est pas souhaitable que l’AG se déroule trop longtemps après le 6 juillet.
      Cordialement

  14. Emilie says:

    Bonjour,

    Nous allons changer de syndic prochainement et notre syndic actuel nous a dit de faire attention à ce que la reprise de comptabilité ne nous soit pas facturé par notre future syndic car c’est illégal d’après lui selon la loi ALLUR.
    Dans les contrats des 2 futures syndic que nous avons retenu, nous trouvons pourtant des frais de “reprise de compatibilité sur exercice antérieur non approuvé ou non répartit” soit de 400€ ou en fonction du cout horaire temps passé.

    Est ce que cette facturation est bien légale ?
    Si elle ne l’est pas, que pouvons nous faire ?

    Merci d’Avance
    Emilie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non ce n’est pas illégal du tout, c’est juste votre ancien syndic qui ne joue pas fair-play, regardez dans son contrat, il est fort possible que la même ligne y soit consignée !
      Cordialement

  15. MILAN says:

    Bonjour,
    Un syndic dont le mandat expire au 30/06/2021, convoque au mois de juin 2021 une Assemblée générale qui se tiendra au mois de septembre 2021.
    Quel risque le syndic court t’il pendant ce laps de temps c’est à dire juillet/août. Normalement il n’est plus habilité à encaisser les charges et gérer la copropriété dans sa gestion courante puisque son mandat a expiré ?. Son assurance professionnelle le couvrira-t-il en cas de de problème durant ces 2 mois (exemple : la chaudière au fuel vétuste lâche pendant l’été et il faut la remplacer…).
    En vous remerciant par avance pour votre réponse.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de l’issue du vote de septembre et de la façon dont va se dérouler l’été. Effectivement en cas de gros problème, il pourrait lui être reproché de ne plus être syndic. Mais en général les tribunaux ont tendance à considérer qu’il y a continuité du mandat si le syndic est réélu à l’issue de la période.
      Cordialement

  16. Maud says:

    Bonjour,
    Pouvez-vous m’indiquer si le fait de mettre à l’ordre du jour une durée d’un an, et de marquer sous la résolution “L’Assemblée donne mandat au Président de séance pour régulariser le contrat”? Ici pas de vote. C’était en Janvier 2019. Et au final, le contrat de syndic sous l’extranet est raturé à la main, avec le 1 an barré et mis 3 ans à la place, avec une signature à côté.
    Je vous remercie pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce qui compte c’est ce qui a été voté en AG.
      Le président n’a en aucun cas le droit de prolonger la durée du mandat du syndic. Encore faut-il que ce soit réellement sa signature.
      Si par contre les 3 ans ont été votés en AG. Alors c’est valable. Il faut consulter le PV d’AG.
      Cordialement

  17. François says:

    BONJOUR
    LE Syndic en place vient d’envoyer une convocation AG sans avoir préparé AG avec le conseil syndical
    il vient d’envoyer one convocation avec renouvellement pour 3ans peut on modifier la durée avant cette AG si tous les copros sont d’accord ? MERCI

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Même si tous les copropriétaires ne sont pas d’accord !
      Il suffit de voter non !
      Cordialement

  18. Sophie says:

    Bonjour, je suis syndic de copropriété. Un des propriétaire est décédé mais son mandat de gestion immo ne prévient rien en cas de décès. Quelles sont mes obligations en terme de formalisme à respecter pour prononcer la fin du mandat ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre question n’est pas très claire. Si le syndic décède, son mandat s’éteint de fait. Soit le cabinet, soit les copropriétaires doivent convoquer une nouvelle AG pour donner mandat à un nouveau syndic, soit dans le même cabinet, soit dans un autre, soit un syndic bénévole.
      Si notre réponse ne correspond pas à votre question, merci de la poser à un expert directement.
      Cordialement

  19. Morgane says:

    Bonjour,
    Le mandat de mon syndic expirait fin mars 2020 donc en période de prorogation covid. Aucune AG convoquée depuis mais le syndic continu de se comporter comme tel. Une AG extraordinaire vient d’être convoquée avec demande de renouvellement.
    Cette AG sera valable quand même ? Quid de la responsabilité du syndic qui réalise des actes après son mandat et qui porte préjudice à la copropriété ?
    Merci beaucoup

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si les copropriétaires lui renouvellent leur confiance lors de cette AG, les juges ont tendance à considérer qu’il y a continuité du mandat de syndic. Si par contre les copropriétaire décident de se séparer de ce syndic, vous pourrez alors aller devant la justice pour ces actes qui portent préjudice à la copropriété et qui ont été réalisé hors mandat.
      Cordialement

  20. Marie-Cécile says:

    Bonjour,
    Je suis co-proprietaire et membre du conseil syndical d une residence. Le contrat de notre syndic se terminait le 31/03 et la convocation de l ag date du 01/04. Il n a pas été voté de non mise en concurrence l an passé. Cette année le conseil syndical n a pas mis en concurrence le syndic car non informé a ce sujet. Nous souhaitons faire annuler cette ag qui pour nous est irrégulière pour deux raisons : hors delais et le syndic n a pas fait son devoir de conseil aupres du conseil syndical pour leur rappeler la possibilité de mettre en place une mise en concurrence. Malgres un courrier recommandé nous n arrivons pas a annuler cette ag pour en convoquer une autre en portant cet ordre du jour. Quelle solution s offre a nous aujourd’hui ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est au conseil syndical de faire s’il le souhaite cette mise en concurrence, le syndic n’a pas de devoir de conseil en la matière. Tous les copropriétaires peuvent faire la mise en concurrence. Aucun juge n’acceptera d’annuler une AG pour cela.
      Effectivement le syndic est hors délai d’un jour. Il ne reste plus qu’à en attendre le résultat.
      Vous pourrez ensuite contester dans le cadre de l’article 42. Mais cela ne suffit pas à notre sens pour annuler une AG.
      Cordialement

  21. Hubert says:

    Bonjour,
    Suite à notre AGE du 08 avril 2021 le syndic en place ayant un contrat jusqu’au 30 juin,
    a été évincé. Un autre syndic a été nommé, mais sur le procès verbal il est stipulé que
    le contrat de ce dernier prendra effet au 01 juillet. Pouvez vous préciser si c’est la date d’AGE qui prime pour le changement de syndic,ou la date du contrat ?
    Le syndic sortant exigeant d’aller au terme de son contrat.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Légalement, votre syndic sortant n’a rien à exiger de la sorte.
      Lorsque l’assemblée générale a lieu 90 jours avant la fin du mandat (ce qui n’est pas votre cas) le syndic peut exiger d’aller jusqu’à la fin de son mandat ou au moins d’être payé jusqu’à la fin de son mandat.
      Sinon, (à moins de 90 jours) le mandat du nouveau syndic commence à j+1 après la date de l’AG.
      Néanmoins cette date est négociable. La loi stipule que cette date peut être décidée en AG.
      Évidemment lors d’une AG par correspondance, il ne peut pas y avoir débat à ce sujet. Votre ancien syndic a joué au plus malin.
      Cordialement

  22. BLASZKA says:

    Bonjour,
    je suis co-propriétaire dans une résidence séniors . Se tient la semaine prochaine (8 avril) ,l’AG qui traite du renouvellement du syndic . Deux syndics sont mis en concurrence . Il se trouve que nous sommes une majorité (18/29 propriétaires) à ne vouloir voter pour aucun des 2. Quel recours avons nous pour nous retourner rapidement à l’issue de cette AG (le mandat du syndic actuel ayant pris fin le 21/3/2021) , en évitant le recours à un administrateur provisoire ? ( nous avons trouvé un 3ème syndic mais trop tardivement pour le présenter en AG malheureusement ) Dispose-t-on d’une possibilité et d’un délai même court pour provoquer une nouvelle AG ? Merci de votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’y a pas de délai légal. Le président du conseil syndical doit sans tarder convoquer une nouvelle AG.
      Cordialement

  23. laura H says:

    Bonjour , nous sommes un copropriété de 2 lots, avec un syndic bénévole en place qui est notre voisin, syndic qui etait en place avant notre arrivée dans la copropriété. Nous sommes arrivés l’annee derniere dans la copropriété (majoritaire).
    Ce syndic n’a pas fait d’AG et n’as pas demandé sa réelection ni notre accord pour continuer le role de syndic. Peut on a ce titre , considerer qu’il n’est pas syndic depuis notre arrivée et que ce role est vacant? Il nous envoie de multiples courriers de plaintes et gere le comptes sans vouloir nous donner access, quand nous le demandons. D’un point de vue juridique, exerce t il ce role de maniere illégale ? Pouvons nous démarrer une procedure en justice pour cela? Merci de vos conseils

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout syndic, même bénévole, doit respecter un certain nombre de règles et d’obligations. Notamment celle de présenter les comptes lors d’une AG annuelle et d’avoir un mandat régulièrement voté en AG.
      Cordialement

  24. Kajak says:

    Bonjour Monsieur,
    Que pensez vous de l apport de la loi macron aux copropriétés sans syndic. Article 17.
    Un copropriétaire peut convoquer une 2 ÈME AG si carence de syndic sans saisir la voie judiciaire et
    L UNARC qui ajoute:
    Mais elle ne s’appliqué pas lorsque la désignation du syndic était à l ordre du jour de AG et qu’il n’à pas été nommé pour défaut de majorité.Dans ce cas particulier,la seule voie est la voie judiciaire.
    Quel est votre avis.
    Merci de nourrir nos carences
    Bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous ne sommes pas d’accord.
      Pour nous, le paragraphe 3 de l’article 17 de la loi de 65 se rapporte au paragraphe 2 (logique) et ne concerne que les copropriétés qui n’ont encore jamais élu de syndic et qui sont gérées par un syndic provisoire désigné par le promoteur.
      Cordialement

  25. laim says:

    bonjour, lors de notre dernière AG le contrat du syndic expirait au 30/09/2020. Le syndic nous a envoyé le 14-09-2020 une convocation à l’ AG nous informant qu’elle se tenait le 29-10-2020 en présentiel. Le 27 octobre 2020, nous avons reçu une nouvelle convocation pour une AG (par correspondance) le 27-11-2020.
    Après dépouillement des votes,le syndic n’est pas renouvelé.
    Le syndic nous informe que la seule façon pour pouvoir continuer la gestion avec eux, c’est d’accepter les votes reçus hors délai. Si nous refusons cette solution le syndic est contraint de mettre la copropriété en administration judiciaire faute d’élection de syndic avec tous les frais et inconvénients que cela comporte.
    Soucieux de veiller au respect des règles du vote, le choix a été de signer le PV bien que la résolution désignant la gestion de la copropriété par le syndic soit refusée à la majorité absolue de l’article 25.
    Peut-on procéder à un nouveau vote dans le cadre d’une nouvelle assemblée? Notre assemblée était le 27-11-20… le PV n’a pu être renvoyé que le 14-02-2020 suite à de nombreuses erreurs.
    Qui doit la demander ?
    Est-ce que le syndic n’a pas fait une erreur en convoquant l’AG UN MOIS APRES la date de fin du contrat ? Nous les avions alertés sur le retard pris durant le confinement.
    Merci de m’apporter votre analyse
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les deux points évoqués permettent effectivement une contestation. Celle-ci doit être faite dans le cadre de l’article 42.
      Cordialement

  26. hamiche says:

    bonjour,
    le mandat de notre syndic est arrivé a expiration le 13/9/2020. il m’a envoyé une convocation le 28/9/2020 pour assister aux travaux de l’AG qui se tiendrai le 19/10/2020, entre autre points inscrit a l’ordre du jour le renouvellement de son mandat pour 3 ans, j’ai beau lui envoyé un devis pour le mettre en concurrence, il a refusé. comme meme il a tenue son AG et il a pu valider sa nomination pour 3 autres années. je souhaite l’assigner en justice pour invalider cette AG et nommer un syndic bénévole a sa place. que pensez vous. merci de votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La contestation de décisions d’assemblées générales ne peut se faire que dans le cadre de l’article 42, c’est à dire dans les deux mois de réception du PV d’AG par un copropriétaire opposant ou absent.
      Cordialement

  27. Florence says:

    Bonjour
    Pourriez vous l’indiquer le texte de loi qui précise que le conseil syndical doit présenter un nouveau devis de syndic à chaque AG
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, aucune loi n’impose cela.
      Vous pouvez utilement lire notre article à ce propos.
      Cordialement

  28. URREJOLA says:

    Bonjour, je fais partie du CS de ma copropriété.
    le contrat de notre syndic se terminait en juin 2020. A cause du covid il a été prolongé de fait (sans nouveau texte) jusqu’à mi décembre 2020 date de l’AG. Durant cette AG, le contrat du syndic a été voté de mi décembre 2020 au 31/12/2021. Notre gestionnaire nous a fait part vendredi dernier qu’il allait convoquer la nouvelle AG en mars 2021. Je me suis étonnée de la proximité entre les 2 AG et il m’a répondu qu’il fallait certifier les comptes 2020. Je lui ai demandé s’il y aurait une autre AG avant la fin de son mandat fin décembre 2021 il m’a dit que non la suivante serait en 2022. N’essaierait il pas de nous faire un mandat glissant et de nous empêcher de le mettre en concurrence en prévoyant de nous faire voter un nouveau contrat allant au delà de décembre 2021 et en nous empêchant de proposer un nouveau syndic? Peut on refuser cette date d’AG et que faire vis à vis de leur date de fin de contrat? merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, ça semble cohérent.
      Cordialement

  29. Lefevre says:

    Bonjour
    Ma maman de 70 ans est syndic bénévole depuis bientot 2 ansd’une copro de 2 lots sans charges annuelles.
    Avec la crise actuelle, elle ne se sent plus en capacité de tenir ce rôle.
    Quels sont les recours possibles ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si la copropriété existe c’est qu’il existe obligatoirement des charges communes, ne serait-ce que d’assurance qui est obligatoire.
      Pour cesser d’être syndic bénévole, il suffit à la prochaine assemblée générale d’élire un syndic professionnel.
      Cordialement

  30. Laurent B says:

    Bonjour,
    Notre syndic traine des pieds pour préparer et convoquer la future AG (dernière AG fin oct 19). Son mandat finit le 20 04 21. Dois-je comprendre qu’après cette date, le syndicat n’est plus redevable des honoraires ? A-t-il le droit de faire et recevoir les appels de charges du 2ème trimestre? Et donc de ne plus payer les factures arrivant après la fin de son mandat? Comment l’obliger à préparer l’AG avec le CS et la convoquer rapidement? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le CS doit lui envoyer une mise en demeure de convoquer une AG sous huitaine,
      A défaut, le CS peut convoquer lui même.
      Cordialement

  31. Nass says:

    Bonjour,
    La fin des contrats syndics reconduits par ordonnances dans le cadre de la crise sanitaire prennent fin le 31 janvier 2021 ou le jour de l’AG?
    Que se passe t’il dans le cas aucun syndic n’est élu ?
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les textes dérogatoires prolongent certains mandats de syndic jusqu’au 31 janvier 2021.
      Si au 1er février aucun syndic n’est élu, la copropriété peut être mise en administration provisoire afin de procéder à l’élection d’un syndic, ou un copropriétaire peut convoquer une AG afin d’élire un syndic.
      Cordialement

  32. Nath06 says:

    Bonjour,
    Le contrat de notre syndic s’est terminé le 30/06/2020.
    Il a convoqué une AG lev16/12/2020 puis il a reporté l’AG au 28/ 12/2020. un des copropriétaires à mis en concurrence le mandat du syndic.le syndic en place a convoqué les membres du conseil syndical pour prendre leurs avis sur:
    Son contrat n’est pas renouveler
    Le syndic proposé n’est pas sorti sachant qu’il était seul à faire le dépouillement.
    Les membres du conseil syndical n’ont pas été voté à la majorité.
    Que se passe t’il?
    Le syndic prend l’avis des membres du conseil syndical pour convoqué une seconde AG avant le 31/01/2021, a t-il le droit ?
    Merci par avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tous les mandats de syndics arrivant à échéance entre le 12 mars et le 23 juillet 2020, ont été automatiquement prorogés jusqu’au 31 janvier 2021.
      Votre syndic n’a pas été reconduit, mais aucun autre syndic n’a été élu.
      Le syndic sortant est donc votre syndic jusqu’au terme de son mandat. Il a l’obligation de convoquer une AG avant le terme de son mandat afin de ne pas laisser la copro sans syndic. Il doit être syndic pour la convoquer. Il ne pourra théoriquement pas la tenir, mais le CS a le droit de le faire.
      Cordialement

    2. erik says:

      Bonjour,

      Je suis dans la même situation et ne comprend pas la réponse de CoproConseils du 13/01. Selon une source juridique, la loi du 30/10/19 ne mentionne plus cette disposition permettant à un syndic qui n’a pas été désigné en AG de convoquer une nouvelle AG afin de se faire élire. C’est normalement l’article 42 qui s’applique avec mise sous autorité judiciaire. Donc je ne sais pas si participer ou non à cette 2ème AG car si elle est illégale, les résolutions votées seront sans valeur et pourront être contestées. En même temps, cette AG et le renouvellement du mandat du syndic permettraient d’éviter les frais et complications judiciaires…

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est exactement pour cette raison et pour éviter d’encombrer la justice que le législateur a donné le droit au CS de convoquer en cas de carence du syndic.
      Cordialement

  33. Inès says:

    Bonjour,
    Merci pour cet article et toutes ces informations
    Je voudrais signaler que notre syndic a utilisé cette pratique malhonnête en nous mettant une clause de renouvellement de son mandat à 3 ans , nous avons voté contre et nous avons demandé un contrat de 01 an. Nous avons été désagréablement surpris que le syndic n’ a pas pris nos votes en considération dans son pv envoyé 2 mois après. Heureusement que j’ai pris le pv ( annoté manuellement) en photo le jour de l’AG. Nous avons contesté le pv mais le syndic refuse de le corriger. Nous avons demandé via même un avocat de corriger le PV, mais la gérante refuse catégoriquement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Merci pour votre témoignage.
      Très bon réflexe la photo du PV. Il est important de prendre en photo l’ensemble des pages.
      Malheureusement seule la contestation devant un tribunal pourra changer la donne. Et le juge est souverain.
      Cordialement.

  34. Christine says:

    Bonjour,

    Je souhaiterai savoir si un syndic peut mettre à l’ordre du jour d’une AG EXTRAORDINAIRE une résolution pour renouveler son mandat ?
    Notre dernière AG date de Mai 2019 et notre prochaine AG EXTRAORDINAIRE (AG à la demande d’un copropriétaire pour réalisation de travaux qui vont impacter la copropriété) sera le 8 Janvier 2021.

    Par avance je vous remercie pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un syndic peut toujours mettre une question à l’ordre du jour. Tout comme il ne peut s’opposer à une résolution demandée par un copropriétaire.
      S’il propose son renouvellement alors que son mandat n’est pas du tout à échéance, il n’y a pas de raison de le faire. Mais vous ne pouvez pas le lui interdire.
      C’est au conseil syndical de faire pression pour retirer cette résolution. Si cette AG qui est demandée à l’initiative d’un copropriétaire et qui sera à ses frais, ce copropriétaire peut demander à ce que le syndic ne rajoute aucune autre résolutions que celles qui le concernent.
      Le syndic peut malgré tout y rajouter des résolutions s’il y a urgence (ex arrêté de péril)
      Cordialement

  35. Faden says:

    Bonjour,
    Je suis président d’un conseil syndical. Le contrat de notre syndic s’arrète après 16 mois et 7 jours a compter de notre AG qui a eu lieu en mai 2019. Il a donc pris fin le 30 septembre 2020. Le syndic me tient le discours qu’il y a prolongation du contrat suite aux ordonnances covid. Or cette mesure concerne l’ensemble des contrats de syndic dont l’échéance entre le 12 mars et le 24 juillet. Nous ne sommes pas dedans. Pourquoi le syndic refuse t-il organiser une AG malgré mes relances. cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement le mandat de votre syndic n’est pas concerné par la prolongation automatique.
      Il n’est d’ores et déjà plus syndic.
      Le conseil syndical a le droit de convoquer lui même une AG.
      Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à nous consulter.
      Cordialement

  36. Agathe says:

    Bonjour,
    Le mandat de notre syndic se terminait le 23 septembre dernier. Nous avons eu une convocation d’AG le 4 novembre mais covid et menace d’annulation de l’AG par certains copropriétaires (la convocation été mal étiquetée) nous n’avons pas eu d’AG. Aujourd’hui les membres du Conseil syndical stress que nous passions en Administration judiciaire. Vu le confinement je pensais qu’il serait mieux d’attendre la fin du confinement pour refaire une AG. Que risque t-on ?

    Merci
    Cordialement Agathe

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre syndic était d’ores et déjà hors délai.
      Il n’y a aucune raison pour que vous passiez en administration judiciaire.
      Le conseil syndical a le droit de convoquer l’AG.
      Sauf si certains éléments spécifiques vous laissent penser que c’est un véritable risque. N’hésitez pas à nous consulter par téléphone.
      Cordialement

  37. m-f says:

    Bonjour
    En 2012 notre Syndic a été élu pour 3 ans donc contrat fin juin 2014. L 23 décembre 2013 nous recevons une convocation faite par le future syndic non élu pour le 23 janvier 2014 pour désignation du cabinet xxx suite fusion fin d’année sommes resté 3 semaines sans syndic, un groupe de copropriétaires avons assignés jugement en notre faveur ,il a fait appel jugement rendu en février rendu en notre faveur ,maintenant cour de cassation quel avocat prendre pour nous défendre ( sachant en plus que un copropriétaire n’avait pas été convoqué)

    1. CoproConseils says:

      Merci pour votre question, qui peut permettre aux internautes de se rendre compte à quel point un recours en justice peut être long et fastidieux.
      C’est en partie pour cette raison que les syndics se permettent de “revendre” leur portefeuille alors qu’ils n’en ont légalement pas le droit.
      Il vous faut prendre un avocat spécialisé en copropriété, mais nous ne sommes pas en mesure de vous donner des noms via les commentaires de notre site. Cordialement

  38. Dumas says:

    Bonjour

    Notre syndic est en retard de deux assemblées générale la première je ne sais pas pourquoi et la deuxième ben à cause du covid.

    Donc comme un syndic doit être élus en assemble générale par les copropriétaires et que elles n’ont pas été fait mon syndic n’est plus syndic.

    Si dans un cas comme la crise sanitaire à laquelle nous sommes confronté à ce jours es ce que ce syndic peux être réélus par les membres du conseil syndical?

    Merci pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Attention, il faut tout de même vérifier que le mandat de votre syndic est bien arrivé à échéance. Même s’il n’a pas fait d’AG ni en 2020, ni en 2019, si en 2018 vous lui avez donné mandat pour trois sans, il est toujours votre syndic.
      Non, le syndic ne peut pas être élu, ni réélu par décision du conseil syndical. Seul un vote en AG à la majorité de l’article 25 permet l’élection d’un syndic.
      Cordialement

  39. lahdjun says:

    Bonjour,
    et merci pour ce site très riche pour les copropriétaires et les CS

    Notre syndic actuel souhaite imposer le renouvellement de son contrat loi ALUR dans lequel :
    – le syndic (SARL G) est représenté par Mr Gilles, mentionné comme Directeur du Département copropriété de la SARL; ce Département est constitué sous forme d’un établissement de la SARL, et est en fait notre interlocuteur au quotidien ; c’est son logo qui apparaît dans tous les documents (emails, appels de fonds, convocations et PV d’AG, etc) échangés
    – le n° Carte Professionnelle mentionné renvoie sur le site de la CCI à Mr Eric (que nous ne connaissons pas, et n’avons jamais rencontré) comme seul représentant légal

    Mrs Gilles et Eric sont chacun représentant légal (n°1 et 2) d’une carte professionnelle attribuée une (SAS C) qu’ils demandent à l’AG d’élire comme nouveau syndic avec un nouveau contrat alors que le contrat actuel n’est pas à son terme ; la convocation indique que la SAS va absorber la SARL.

    1) est-ce légal que le représentant du syndic mentionné dans le contrat ne soit pas le titulaire de la carte professionnelle qui y figure ? Si oui, avec laquelle des 2 personnes physiques (Mr Eric, Mr Gilles) le contrat est-il valablement établi ?
    2) que se passerait-il l’AG refuse d’élire la SAS et que la SARL est néanmoins absorbée ?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Une carte professionnelle n’est pas attribuée à une personne morale (entreprise). Elle est attribuée à une personne physique. Les personnes qui travaillent sous son autorité (N-1) peuvent ne pas avoir de carte professionnelle. Ce n’est donc pas le nom N-1 qui figure sur le contrat de syndic.
      La personne physique qui est désignée comme “le syndic” dans le contrat ALUR que signe la copropriété, doit être titulaire de la carte professionnelle.
      Si une personne morale est désignée sur le contrat, il doit être mentionné par qui elle est représentée. Son directeur, son gérant, son responsable régional, ou un directeur d’agence employé par cette entreprise … à condition que cette personne ait sa carte professionnelle.
      Vous pouvez lire notre article à ce sujet.
      Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  40. kauf says:

    Bonjour,

    Le contrat notre syndic (X) s’achève le 30/06/2021 ; il a convoqué l’AG pour le 04/11/2020 ; en inscrivant unilatéralement à l’OJ une résolution surprise « Élection du Syndic » par laquelle : (i) il notifie l’absorption à venir (sans précision de date) de X par Y (société mère de X), (ii) il demande à l’AG d’élire Y comme nouveau syndic, avec un nouveau contrat (rétroactif) à compter du 01/07/2020 au 30/06/2020. La personne physique représentant le syndic est la même avec X ou Y.

    A) Comment se défaire de cette résolution indésirable ?

    B) Est-ce légal lors de l’AG de ne pas la mettre en délibération ? Peut-on invoquer à l’appui par exemple :
    – le non respect (i) du délai prévenance pour la notification de l’absorption (qui n’a été dévoilée que dans la convocation reçue le 09/10/2020), (ii) du délai de préavis pour la rupture anticipée du contrat en cours (en cas de mise en place du nouveau contrat), (iii) ou de l’obligation de mise en concurrence (car le CS ayant été privé de ce droit par le fait accompli) (iv) ou encore de la non notification de la date d’absorption elle-même, qui est une information essentielle à la motivation du nouveau contrat
    – ou la rétroactivité du nouveau contrat qui en débutant dès les 01/07/2020, ôterait à X toute légitimité à convoquer début octobre 2020 l’AG du 04/11/2020 censée voter ledit contrat ?
    – un autre motif ?

    C) S’il l’AG est obligée de délibérer, est-il possible pour l’AG de remplacer la résolution par le transfert pur et simple du mandat actuel de X vers Y jusqu’à son terme le 30/06/2020 ? dans ce cas que comment seraient comptés les votes (OUI, NON) effectués à l’avance par correspondance ?

    D) La convocation ayant soigneusement gardé le silence sur la date d’effet de l’absorption, s’il arrivait que l’absorption de X par Y venait à devenir effective dès lendemain de l’AG , et donc avec la radiation concomitante de X du registre du commerce, la copropriété sera-t-elle sans syndic si cette résolution n’a pas été mise en délibération ou si l’AG a voté NON ? Comment anticiper cette hypothèse sérieuse et la traiter au mieux cours de l’AG ?

    Très Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le mandat d’un syndic est intuitu personae. Si la personne physique qui reste votre syndic est la même, alors il n’y a pas a priori de rupture de mandat. Et le rachat-absorption ne touche pas la copro. Ceci dit c’est une façon de masquer un véritable changement de syndic, tour de passe-passe assez classique de grands groupes dont le nom ne commence pas par X ni Y !!
      Le syndic a tout pouvoir pour mettre à l’ordre du jour d’une AG les résolutions de son choix.
      Par contre, il n’est pas possible de donner un mandat rétroactif.
      Les votes réalisés par correspondance doivent être invalidés si une résolution est modifiée au cours de l’AG.
      Si vous avez besoin d’une assistance plus personnalisée, n’hésitez pas à nous contacter pour un devis.
      Cordialement

  41. patabés says:

    très bonnes informations pour le conseil syndical

  42. Tek says:

    Bonjour, notre syndic nous propose un contrat de 3 ans et fait voter dans la foulée une option contractuelle d’assistance 24/24 puis indique dans la résolution que elle inclurait l’option dans les honoraires donc elle ne sera pas soumis au vote chaque année mais pour 3 ans ? Est-ce normal ? Que se passe t il si:
    1 On refuse de voter la durée que le syndic veut imposer
    2-si on refuse de voter l’option contractuelle
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Une résolution ne peut porter que sur une seule question.
      L’AG doit pouvoir dire oui ou non à chaque disposition.
      Vous devez pouvoir négocier l’option assistance en AG.
      Nous connaissons des copropriétés qui ont négocié ce contrat sur un an.
      Toutes ces dispositions contractuelles supplémentaires sont négociables tant dans les conditions que dans les tarifs.
      Cordialement

  43. ALCARAZ Joseph says:

    Bonjour,
    Je viens vers vous concernant le renouvellement de contrat du Syndic. Notre syndic actuel termine son mandant le 31/102020. Notre AGO est le 12/10/2020. Dans la convocation de l’AGO il est mentionné, bien sûr” le renouvellement du contrat du Syndic d’une durée de 3 ans identique à celui qui a été signé en 2017.
    Deux questions viennent à moi, et permettez-moi de vous les poser pour en avoir réponse :
    – A ce titre parle-t-on d’un renouvellement ou d’un nouveau contrat ?
    – Le syndic a-t-il le droit de nous imposer sa durée, sachant que la plus part des copropriétaires ne sont pas favorable au renouvellement de 3 ans ? Suite à un laisser aller dans la gestion et afin de lui mettre la pression pour une gestion plus rigoureuse, sachant que lors de la réunion d’avant convocation il a été mentionné, puis envoyé un mail pour que soit inscrit que les copropriétaires devront voter la durée : 1, 2, 3 ans.
    Une dernière question si vous le permettez, vu les circonstance de la crise sanitaire actuelle :
    Le syndic nous impose une AGO sans présence physique (sur les base du décret de la crise sanitaire) alors que nous avons fait une AG Extraordinaire (pour travaux urgents) le 29/06/2020 ?
    Merci de votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous répondons volontiers à vos questions car ce sont des questions générales qui peuvent intéresser beaucoup d’internautes. Les syndics qui imposent une AG par correspondance ne sont pas rares. C’est une interprétation abusive du décret. Le syndic n’a pas le droit de vous imposer une AG sans présence physique. Le décret dit que le vote par correspondance est possible pour les copropriétaires qui le souhaitent. Cela ne donne pas droit au syndic d’interdire une AG physique pour ceux qui souhaitent venir.
      Le syndic n’a pas le droit de vous imposer la durée de son contrat. C’est à négocier en AG.
      Nous ne conseillons jamais de donner un contrat de plus d’un an, ni le quitus d’ailleurs.
      Cordialement

  44. Jean-Philippe says:

    Bonjour,
    Je suis président d’un conseil syndical de copropriété dans une résidence de tourisme et j’aimerais avoir votre avis sur les résolutions qui nous sont proposées pour notre futur AGO du Syndic. Voir ci-dessous:
    Ce syndic nous propose un contrat de 3 ans mais nous ne mettrons qu’un an.

    7) MONTANT DES MARCHES ET TRAVAUX : CONSULTATION DU CONSEIL SYNDICAL(art. 24)

    Projet de résolution :
    L’Assemblée fixe le montant des marchés et contrats à partir duquel le conseil syndical est consulté par le syndic à la somme de 500.00 euros T.T.C.

    8) MONTANT DES MARCHES ET DES CONTRATS : MISE EN CONCURRENCE(art. 25)

    Projet de résolution:
    L’Assemblée devra fixer le montant des marchés et contrats à partir duquel un appel à concurrence par le syndic est rendu obligatoire: le montant proposé est de 2000.00 euros T.T.C.

    A partir de ce montant au moins deux fournisseurs devront être consultés par le syndic.
    L’Assemblée exonérera le syndic de toute responsabilité en ce qui concerne la fourniture effective desdits devis du fait de la situation actuelle extrêmement tendue du marché du bâtiment.
    L’Assemblée décidera que le syndic n’aura pas à faire appel à la concurrence pour son propre mandat.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui les copropriétés ont toujours intérêt à ne donner mandat à leur syndic que pour un an.
      Oui le texte des résolutions 7 et 8 est tout à fait normal.
      La fin de la résolution 8 ne signifie pas que le mandat du syndic est exonéré de mise en concurrence. Cette phrase signifie que ce n’est pas au syndic de se mettre lui même en concurrence. Ce qui est plutôt dans l’intérêt des copropriétaires.
      La loi donne cette tâche au conseil syndical. Par ailleurs la loi donne le droit à TOUS les copropriétaires de mettre en concurrence le syndic. Voter que ce n’est pas le travail du syndic de se mettre lui même en concurrence n’enlève rien aux droits des copropriétaires et à la mission du CS.
      Il ne serait pas souhaitable que ce soit le syndic qui se mette lui même en concurrence. Un simulacre de concurrence serait encore plus facile si cette mission était confiée au syndic.
      Cordialement

  45. DAVIDG says:

    Bonjour en novembre 2018, insatisfait avec plusieurs copropriétaires du syndic en place, j’ai consulté d’autres cabinets et j’en ai sélectionné un qui m’a proposé un devis. J’ai avisé le CS de ma démarche de présenter la candidature lors de notre AG 2019 devant se tenir en mars suivant. 6 jours plus tard, avec 4 mois d’avance le syndic en place a envoyé la convocation à l’AG fixée au 29 mars 2019. J’ai malgré tout envoyé un total de 3 projets de résolution qui logiquement sont reportes à l’année suivante et donc l’année 2020. Nous venons de recevoir les convocations à l’AG 2020 qui se tiendra le 15 septembre et mes 3 projets n’ont pas été inscrits à l’ordre du jour. J’ai envoyé un courrier AR au syndic demandant réparation car lésé par un tel manquement et des pratiques peu orthodoxes, suis-je en droit du fait que le renouvellement du mandat syndic en place (de 18mois) soit inscrit au vote de la prochaine AG (son mandat prend fin le 20/9) de demander l’annulation de résolution liée à sa réélection ? si oui comment procéder et que dois-je faire ensuite puisque nous n’aurons plus de syndic de fait ? mille merci pour votre bon conseil.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour demander à ce qu’une résolution soit mise à l’ordre du jour d’une AG ou qu’une proposition de contrat de syndic soit examinée en AG, le copropriétaire doit directement envoyer la demande et les documents au syndic en recommandé avec accusé de réception.
      Si les choses sont faites dans les règles, le syndic ne peut pas refuser de mettre la résolution à l’ordre du jour. Quelle que soit cette résolution et même si elle est sans objet valable.
      Exemple : Vous demandez la mise en concurrence du syndic alors que le mandat du syndic court encore pendant deux ans et qu’il n’est pas possible de le mettre en concurrence, le syndic a tout de même l’obligation de mettre votre question à l’ordre du jour et le jour de l’AG elle sera notée “sans objet”
      Si votre demande a été faite dans les règles, et que le syndic l’a ignorée, cela n’annule pas l’AG et ses décisions de plein droit. IL faut que vous saisissiez le tribunal.
      Cordialement

  46. Sophie says:

    Bonjour,
    Je sollicite votre aide car nous rencontrons de graves problèmes dans la copropriété géré par un syndic bénévole, qui est injoignable et qui refuse les recommandés et de surcroît nous ne connaissons pas l’identité du président du conseil syndical, les charges liées à l’eau n’ont pas été payées depuis 2016 et il y a un impayé de 16K€. Il refuse de convoquer une AGE et mettre à jour sa révocation, nous ne pouvons pas passer par le conseil syndical car inconnu (même si je pense que c’est sa femme), est il possible de le révoquer sans ÂGE et mandater un huissier pour récupérer tous les documents, par ailleurs nous le soupçonnons de détourner les fonds de la copropriété qui risque d’être frappée d’insalubrité car aucun travaux depuis plus d’une décennie dans cette vieille copropriété. Je suis sure qu’il détourne car sa femme et lui même sont interdits bancaires depuis 2013 et fiché ICP (incident crédit au particulier) , je ne comprends pas qu’en étant fiché il soit autorisé à gérer les comptes de la copropriété ? Notre seul recours est il le tribunal judiciaire ?? Comment pouvons nous le révoquer ?
    Je vous remercie par avance de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Au vu de la situation catastrophique que vous décrivez, il semblerait oui qu’il soit incontournable d’aller devant un tribunal.
      Concernant le poste de syndic bénévole, il n’existe pas d’autorisation administrative ou légale à l’exercice d’un tel mandat.
      à partir du moment où les copropriétaires votent pour lui, c’est qu’ils lui font confiance pour être syndic bénévole.
      Il faut lui demander de convoquer une AG, lui demander de mettre à l’ordre du jour sa révocation en indiquant clairement les motifs de la révocation. IL faut indiquer un délai. Passé ce délai vous pouvez aller devant un tribunal.
      Cordialement

  47. Solène B. says:

    Bonjour,

    Le contrat avec notre syndic se terminait le 07/07/2020 et nous n’avons toujours pas reçu de convocation. Il avait été mentionné dans nos échanges par mail au mois de juin que nous voulions changer et ils nous avaient répondu qu’ils ne souhaitaient pas renouveler leur candidature. Une date d’assemblée générale avait été donnée dans ce mail mais aucune convocation ne nous a été envoyé. Est ce que nous pouvons signer avec le nouveau syndic ou devons nous forcément attendre une assemblée générale pour la passation?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous devez forcément faire une AG pour donner mandat à un nouveau syndic.
      Attention le mandat de votre “ancien” syndic qui se terminait dans la période concernée par l’ordonnance du 25 mars est automatiquement renouvelé jusqu’à la prochaine AG qui doit être convoquée au plus tard le 31 janvier 2021. Lisez notre article à ce propos : https://www.coproconseils.fr/covid-19-ordonnance-sur-la-prolongation-des-mandats-de-syndics-25-mars-2020/
      Attention donc si vous nommez un nouveau syndic, l’ancien peut très bien vous réclamer ses honoraires jusqu’à la fin de son mandat c’est à dire 31 janvier 2021 !!
      Lisez bien nos conseils dans l’article ci dessus
      Cordialement

  48. Cedric says:

    Bonjour notre syndic n’a pas mis les comptes nos charges à jour il y a beaucoup d’erreurs dans nos charges et ça fait plus de 1 ans qu’il n’y a pas eu d’assemblée générale est-ce que le syndic est toujours gestionnaire de la copropriété ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic est tenu de faire une assemblée générale par an, par contre la non tenue d’une AG ne met pas fin à son mandat de plein droit.
      Par contre le conseil syndical peut le mettre en demeure de convoquer une AG dans les plus brefs délais. Article 8 du décret de 67.
      Cordialement

  49. Annie says:

    Outre contrat se termine le 30/06/20 et l.AG pour approuver comptes est le 10/07/;20 en raison du corvidé. Nous avons fait mettre à l.ordre du jour un changement de syndic avec nouveau contrat inclus.
    En raison de la loi du 1/06/20 qui exige 1 jour franc pour signature d.un nouveau syndic comment faire sachant que les copropriétaires ne sont là que le 10/07 et ne pourront pas signer après avec nouveau syndi ,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas la signature qui doit se faire un jour plus tard, c’est la prise d’effet du nouveau contrat.
      Cordialement

  50. Franck says:

    Bonjour,
    Le syndic avait un contrat expirant le 18/04/2019. Il a convoqué une AG par courrier RAR envoyé le 17/04/2019. L’AG s’est tenue le 16/05/2019. Il s’est présenté comme syndic pour se faire élire secrétaire de l’assemblée. Ensuite après plusieurs votes relatifs aux comptes et budget, il a fait voter un nouveau contrat de syndic et a été élu comme syndic. L’assemblée générale suivante, en 2020, il soumet au vote des comptes 2019 avec frais d’AG conséquents pour l’AG du 16/05/2019, prétendant que le contrat qui s’applique au calcul de ses honoraires est celui qui expirait le 18/04/2019. Est-il possible que les honoraires d’AG soient calculés selon un contrat non valable à la date de tenue de l’AG?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui effectivement l’AG qui s’est tenue en mai dernier clôturait l’exercice 18/19 et est régie par le contrat expirant le 18 avril 19.
      Cordialement

  51. Anthony says:

    Bonjour,
    Mon syndic a son contrat actuel qui se termine en juin 2020 l’AG a lieu bientôt et il nous font signer un contrat qui doit débuter le jour de l’AG. Hors si le contrat débute à cette date il ne sera pas sur le coup des ordonnances de 2019. Est ce une obligation du syndic de faire début le contrat le jour de l’AG ou peut-on mettre en date de début une date à venir (type 2 juin 2020).
    Merci pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, vous avez le droit de demander une date précise de début de contrat de syndic, le 2 juin par exemple.
      Effectivement certaines dispositions de l’ordonnance “copropriété” d’octobre 19 sont intéressantes et ne vaudront que pour les mandats donnés après le 1er juin.
      Néanmoins certaines dispositions sont plus contraignantes. Donc ça se discute.
      Pour finir le plus grand nombre des dispositions s’applique, quelle que soit la date de signature de votre contrat.
      Cordialement

  52. Fabrice says:

    Fabrice V
    Bonjour, je viens de découvrir votre site…
    Dans 10 jours, il y aura notre assemblée générale annuelle (pile dans les délais). Nous savons qu’un copropriétaire, majoritaire, va refuser de reconduire le Syndic dans ses fonctions. Un autre copropriétaire se propose comme Syndic bénévole, il a envoyé la demande d’inscription à l’ordre du jour en temps et en heure, mais il n’a pas envoyé son contrat de Syndic bénévole à temps.
    Le Syndic actuel n’a pas inscrit la proposition de Syndic bénévole à l’ordre du jour.
    Nous allons donc ne plus avoir de Syndic, l’ancien n’étant pas reconduit et le nouveau ne pouvant pas être nommé.
    Sommes nous obligés de passer sous tutelle judiciaire ?
    Un Copropriétaire peut-il, suivant l’article 17 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifiée par l’article 88 de la “Loi Macron”) convoquer une assemblée générale afin d’élire le Syndic bénévole qui se propose ?
    Si oui, cette solution peut elle être annoncée par n’importe quel copropriétaire ou uniquement par le président de séance ?
    L’ancien Syndic est il obligé de nous laisser la feuille de présence, ou du moins les noms et adresses des copropriétaires ? Sans les adresses, impossible de convoquer une AG…
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Depuis la loi ALUR vous avez la possibilité de ne pas renouveler le syndic en place sans en élire un nouveau. Si le mandat du syndic actuel n’est pas terminé, vous pouvez tout à fait lui demander de reconvoquer une AG avant la fin de son mandat (il doit être syndic pour convoquer, il n’est pas nécessaire qu’il le soit encore le jour de l’AG)
      Si cela n’est pas possible le conseil syndical peut convoquer une AG avec l’élection d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de cette AGE.
      Il faut effectivement faire attention à ce que le syndic ne parte pas avec la feuille de présence et le PV d’AG au moment du non renouvellement.
      Vous pouvez dès que vous avez cette feuille entre les mains en faire une photo.
      Vous pouvez également prendre la présidence du bureau de l’assemblée et demander à ce que la question relative au renouvellement du syndic soit examinée en dernier.
      Mais vous pouvez également jouer carte sur table avec le syndic, lui expliquer que la copropriété souhaite passer en syndic bénévole. Il est tout à fait possible qu’il respecte votre décision et vous facilite la transition.
      Cordialement

    2. Fabrice V says:

      Merci de ces précisions, cela nous rassure.
      Concernant la date de fin de mandat, ce n’est pas clair. J’ai lu sur votre site que la date de fin de mandat doit apparaître clairement sur le procès verbal de l’AG.
      Or, la précédente AG s’est déroulée le 15 janvier 2019, la résolution de reconduite du Syndic est rédigée en ces termes :
      “L’Assemblée, après en avoir délibéré, à l’unanimité des présents et représentés, décide de désigner [XXle Syndic actuelXX] en sa qualité de syndic de la copropriété pour une période de 15 mois, à compter de la date de la présente assemblée”
      Il n’y a pas de date clairement indiquée, quelles en sont les conséquences ?
      Si je compte bien, son mandat se termine bien le 14 avril 2020 ?
      Donc en théorie, le Syndic actuel peut convoquer une nouvelle AG.
      Peut on pour cette nouvelle AG, à part inscrire le Syndic bénévole, changer l’Ordre du jour ?
      Merci par avance

    3. CoproConseils says:

      Est-ce que vous êtes bien certain que le contrat que vous avez avec votre syndic est bien un contrat conforme à la loi ALUR ?
      Sur ces contrats il est noté noir sur blanc “Il prendra effet le …..(date) et prendra fin le …..(date).”
      Il semble difficile de faire autrement que de noter une date calendaire !
      Cordialement

  53. Villa D'a says:

    Bonjour
    Le contrat de mon syndic s’est achevé et la convocation a cependant été envoyée hors délai, comme d’ailleurs l’année précédente où le syndic avait été reconduit (j’ai d’ailleurs lu votre réponse à propos d’une AG hors délai mais où le syndic était reconduit par l’AG).
    L’A.G., cette fois-ci a été, lors de la dernière convocation, placée un jour de grève. La Présidente du Conseil Syndical, a alors demandé de décaler d’une semaine l’A.G. et ceci d’autant plus que la convocation avait été envoyée sans que les 21 jours règlementaires soient respectés. Cette demande a été refusée par le Syndic et celui-ci a donc tenu l’A.G. le jour prévu: un jour de grève, donc. Cependant lorsqu’il a fallu voter la résolution pour reconduire le syndic, la résolution a été rejetée étant donné le nombre insuffisant de copropriétaires présents ce jour là.
    Ainsi, notre syndic n’est a priori maintenant plus du tout notre syndic.
    Mais l’est-il encore entre la fin de son mandat et l’assemblée générale ou seulement depuis l’assemblée générale où le syndic n’a pas été reconduit, ou plus du tout depuis la fin de son mandat, donc.
    A moins qu’il ne soit “un syndic de fait” puisqu’il a continué à gérer les affaires de la Copropriété après la fin de son mandat et après l’A.G. ?
    Par ailleurs, puisque le Syndic n’a pas été reconduit lors de l’AG, la convocation ainsi que l’assemblée générale ne sont-elles pas nulles?
    Faut-il malgré tout, faire une assignation en justice pour annuler l’ensemble ou bien le syndic étant hors mandat, ni la convocation ni l’assemblée générale ni le procès verbal ne saurait avoir une valeur légale et une assignation serait d’emblée inutile?
    Il nous reviendrait juste à faire le nécessaire pour choisir un nouveau syndic.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le mandat de votre syndic s’éteint le jour de la fin du mandat qui est inscrit sur le mandat.
      Si votre syndic convoque hors mandat et que l’assemblée se tient et le ré-élit, vous pouvez toujours contester, mais il y a des chances pour que vous soyez débouté.
      Par contre avant qu’il ne re-convoque et qu’il ne soit réélu, les charges ne sont plus exigibles et le conseil syndical a le droit de convoquer une AG et élire le syndic de son choix, ou bien tout copropriétaire peut demander l’administration provisoire de la copropriété devant un tribunal.
      Cordialement

  54. COLLIGNON says:

    Le contrat de syndic prend fin le 30 juin 2020, le syndic doit t’il mettre en concurrence d’autres contrats de syndic aux copropriétaires avant la fin de son contrat.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez lire notre article sur la mise en concurrence des syndics rendue obligatoire par la loi ALUR. Ce n’est pas au syndic de réaliser cette mise en demeure c’est au conseil syndical ou à n’importe lequel des copropriétaires. Si vous souhaitez mettre votre syndic en concurrence, vous pouvez d’ores et déjà chercher des contrats concurrents et les lui envoyer en LRAR en spécifiant que vous souhaitez qu’ils fassent l’objet d’un vote à la prochaine AG.
      Cordialement

  55. Dacheux says:

    Bonjour, notre syndic vient de mettre fin à son contrat alors qu’il y des dossiers travaux à venir que nous avons été obligés de voter courant 2019. Entre autre un litige entre copropriétaires qui a débouché sur des expertises et le devoir de remettre en état les désordres par la copropriété alors que le début est lié à 1 copropriétaire qui a laissé “couler” les choses espérant s’en tirerendre à bon compte. Puis une autre affaire déclenchée argent des locataires mécontents et qui a abouti à une commission suis à mandaté une expertise pour recherche de plomb. Ce que bien sûr il a été trouvé puisqu’il s’agit d’un immeuble ancien. Donc 2 gros dossier à gérer et le syndic dd copropriété qui met fin à son mandat.
    Que pouvons nous faire et comment trouver un bon syndic de copropriété sur paris ou le val de marne….

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement il arrive que des syndics se “débarrassent” des copropriétés dont ils savent qu’elles vont leur demander du travail et sur lesquelles ils risquent de ne pas être “rentables”.
      Face à cela il faut effectivement trouver un syndic qui va correctement gérer la situation difficile que traverse votre copropriété.
      Pour trouver un bon syndic, il n’y a pas de baguette magique. En tous cas malheureusement CoproConseils ne l’a pas encore trouvée. Nous avons coutume de dire que rien ne remplace la vigilance des copropriétaires et du conseil syndical.
      Parmi tous les syndics de votre zone géographique, tous ne se valent pas. Non seulement par leur professionnalisme, mais également par les compétences de leurs employés.
      Vous devez porter une attention toute particulière aux compétences du service contentieux de votre futur syndic pour le choisir.
      Comment vous renseigner sur cela ? En en discutant un maximum autour de vous.
      Il est possible d’entrer en contact avec le conseil syndical d’autres copropriétés des environs pour leur demander ce qu’ils pensent de leur syndic et s’ils vous le conseillent. (pour info normalement la composition du conseil syndical est affichée dans les copropriétés) N’hésitez pas ensemble à répondre à notre Quiz, cela vous donnera une petite indication sur la qualité du syndic en question.
      En questionnant des conseillers syndicaux, vous aurez des avis nettement plus objectifs et fiables que n’importe quel soit disant comparateur ou courtier en syndic sur internet.
      Ensuite, il faut demander à 3 ou 4 syndic leur contrat et prendre rendez-vous avec eux pour négocier, aussi bien les tarifs que les services.
      Enfin il faut savoir que vous n’aurez pas la même disponibilité de la part des syndics suivant si votre copropriété comporte 4 lots, 40 lots ou 400 lots !
      Et pour finir, votre copropriété doit s’attendre à voir le poste honoraire du syndic augmenter car la charge de travail pour s’occuper de votre copropriété n’est pas négligeable.
      Bon courage !

  56. Le gleut says:

    Bjr
    Notre AG a eu lieu le 21novembre 2019.
    Nous voulions changer de syndic et en avions proposé 2 ( résolutions a l’ordre du jour)
    Ni notre syndic actuel ni les 2 en concurrence n’ont obtenus le quitus donc nous devons refaire une AG pour élire un nveau syndic que nous allons représenter… ou malheureusement conserver l’actuel !!!

    Le contrat de notre syndic actuel s’arrête le 19 décembre.

    Et celui ci ne compte nous convoquer pour la nouvel AG qu’en février !!!

    Donc son mandat sera largement expiré

    Que dit la loi par rapport à cette situation svp ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La loi dit que si le mandat de votre syndic expire le 19 décembre, il n’est plus syndic au 20 décembre.
      Mais il a le droit de convoquer avant le 19 une AG qui se tiendra en février.
      Cordialement

  57. Wartelle says:

    Bonjour
    Le contrat ce terminais le 30 septembre,j’ai envoyé un mail au président celui-ci me répond étant donné qu’il a signé le contrat fin de l’AG et qu’il a été désigné SYNDIC CITYA est officiellement notre syndic et peut continuer a gérer est vrais

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Pour savoir qui est votre syndic, il faut reprendre le dernier PV d’AG et à la résolution “renouvellement du syndic”, vous devriez voir le vote qui correspond, et si Citya est effectivement votre syndic.
      Attention, ce n’est pas parce que Citya a racheté votre ancien syndic qu’ils sont syndics. Il faut que le syndic actuel ait mandat (vote en AG)
      Vous pouvez lire notre article correspondant. CLIC
      Cordialement

  58. wartelle says:

    Bonjour 21/11/2019
    Le 23 mai 2019 notre syndic a mis en jeux son mandat qui arrivait a la fin, celui qui soit disant à été élus comme inscrit sur le PV ne l’est pas.
    Le syndicat est allez voir L’ARC qui lui a répondu qu’il pouvait gérer jusqu’au 30 septembre fin de son mandat.Mais depuis pas de convocation pour élire un syndic ce que je trouve est grave.Comme j’ai assigné cette AG par précaution suite a des procédures en cour,faute du Syndic Qui logiquement n’est plus syndic depuis 2014,le conseil Syndical veut un protocole d’accord pour arrêter ces procédures nous sommes d’accord sur ce point.Mais comme logiquement nous sommes sans syndic depuis fin septembre et qu’ il continue à gérer, puisque nous avons reçu une assignation comportant APPEL INCIDENT A COMPARAITRE DEVANT LA COUR D’APPEL DE PARIS AVEC SIGNIFICATION DE CONCLUSIONS(article 910 et 911 duCPC) fin octobre.A t-il le droit de continuer de gérer notre résidence ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si son mandat a pris fin au 30 septembre 2019, et qu’aucune AG ne lui a donné de nouveau mandat, il n’est plus syndic, il n’a plus de raison de “gérer” la copropriété.
      Le conseil syndical est fondé à convoquer une AG avec comme seul point à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic. Attention convocation dans les délais et contrats de syndics joints à la convocation envoyée en LRAR.
      Cordialement

  59. says:

    Bonjour,
    Le syndic a démissionné il y a 3 ans et je continue à verser les cotisations et on me donne des reçus cachetés comme avant. Est-ce que c’est légal? Ils n’ont jamais crée un compte bancaire je les paye espèce est-ce que je suis protégé ou je ne dois pas continuer à verser?

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Aucun syndic digne de ce nom ne vous demandera jamais de payer en liquide.
      Non vous n’êtes pas “protégé”
      Cordialement

  60. JPB says:

    Bonjour,
    Notre copropriété vient de changer de syndic lors d’une AGE, suite à la démission de l’ancien syndic. Pourriez vous SVP me donner le délai légal que le nouveau syndic a pour envoyer le PV d’AG à l’ancien syndic ?
    D’avance merci et bonne journée,
    Jean-Pierre

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      L’ancien syndic a deux mois pour transmettre tous les documents de la copropriété au nouveau.
      Le nouveau syndic doit se manifester auprès de l’ancien sans délai.
      Cordialement

  61. Christophe says:

    Bonjour,
    nous avons également le même problème que victor. Nous n’avons pas donné quitus à notre syndic actuel lors de notre récente AG, ni accepté un projet de renouvellement de contrat qu’il nous a soumis. Notre contrat actuel avec lui se termine en juin prochain.
    Il estime cependant que nous lui avons retiré son mandat et qu’il n’est plus tenu d’assurer la gestion de notre immeuble et que nous devons nous trouver un nouveau syndic. Que faire pour le contraindre à respecter le contrat jusqu’à son terme?
    Merci de votre conseil
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il va certainement faire le minimum jusqu’à la fin de son mandat (appels de fonds, paiement des factures et tenue de la compta pour la remettre au prochain syndic)
      Pour “l’obliger à travailler” il faudrait prendre un avocat, aller devant un tribunal, prouver son inaction et les conséquences financières pour la copropriété etc … d’ici là les 6 mois seront passés !
      Ceci dit merci pour vos questions. Cette pratique semble être de plus en plus récurrente de la part des syndics, nous allons donc adapter notre article en conséquence dès que possible.
      Cordialement

  62. victor says:

    Bonjour,
    notre syndic veut forcer une résolution de prolongation de son mandat 6 mois avant l’échéance, via une résolution dans l’odj dont nous n’avons eu connaissance qu’au dernier moment et donc pas eu le temps de chercher un autre syndic.
    est-ce légal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      “Forcer une prolongation de son mandat avant échéance ?”
      Cela signifie que le syndic souhaite convoquer une AG 6 mois avant la date normale et vous propose de renouveler son mandat pour une durée supérieure à un an ?
      Vous n’êtes pas obligés d’accepter. Il reste syndic tant que son mandat court.
      Vous pouvez tout à fait à cette AG refuser de voter son mandat. Il reste syndic. Il aura l’obligation de reconvoquer une autre AG avant la fin de son mandat et d’ici là vous aurez eu le temps de lui envoyer d’autres propositions.
      En AG, vous pouvez donner mandat à votre syndic pour la durée de votre choix.
      Quant à proposer un syndic concurrent vous pouvez le faire tout au long de l’année.
      Cordialement

    2. victor says:

      Merci pour votre retour,

      en fait le syndic souhaite forcer une résolution de prolongation à l’ordre du jour de la prochaine AG, et nous met devant le fait accompli au dernier moment… sous prétexte de faciliter la cloture des comptes.

      peut-on refuser l’inscription de cette résolution et donc de ne pas avoir à la voter ????

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, il n’est pas possible d’empêcher le syndic de mettre une question à l’ordre du jour.
      De même qu’il n’est pas possible pour le syndic de refuser qu’une question posée par un copropriétaire soit mise à l’ordre du jour.
      Si vous n’êtes pas d’accord, il faut voter contre.
      Cordialement

    4. victor says:

      en cas de non vote de sa résolution de prolongation avant échéance de son mandat (6 mois après l’AG), le syndic menace de quitter immédiatement l’AG au motif d’une révocation immédiate… alors qu’il s’agit en fait d’une démission déguisée… confirmez-vous lors obligation de rester jusqu’à la fin de leur mandat ET/OU d’organiser une AG pour changement de syndic ????
      merci !

    5. CoproConseils says:

      Le mandat du syndic court soit jusqu’à échéance, soit jusqu’à ce qu’un autre syndic soit élu.
      Le fait de ne pas renouveler le mandat de son syndic à une AG ne signifie aucunement révocation immédiate.
      Son mandat court jusqu’à la date de fin inscrite sur le contrat.
      Donc OUI, nous vous confirmons que le syndic doit gérer votre copropriété jusqu’à la fin de son mandat.

      Comment faut-il faire pour gérer au mieux ce forcing de la part de votre syndic ?
      Il existe plusieurs solutions pour sortir la copropriété de cette situation, mais le document crucial est la feuille de présence.
      Elle contient les coordonnées de tous les copropriétaires.
      Vous y aurez accès le jour de l’AG, c’est le document indispensable à récupérer en priorité. N’hésitez pas à faire des photos. En tous cas ne laissez en aucun cas votre syndic partir de l’AG sans avoir soit ce document, soit une copie de ce document.
      Ensuite, il existe plusieurs stratégies possibles suivant si l’AG est tenue jusqu’à son terme ou non, suivant si le syndic accepte ou non de continuer à travailler pour la copro.
      Mais la loi donnant désormais au président du CS le droit de convoquer une AG pour élire un nouveau syndic, vous n’êtes pas prisonnier de ce syndic qui semble vouloir vous le faire croire.
      N’hésitez pas à regarder nos tarifs. Obtenir une aide personnalisée tout au long de l’année n’est pas forcément très onéreux.
      Cordialement.

  63. michel says:

    Bonjour
    Le mandat de notre syndic arrive à échéance des 3 ans Nous voulons changer de Syndic. Sur la proposition de l,O.D.J de notre AG le syndic en place mets comme résolution “Renouvellement du Syndic” je trouve que la phrase implique que nous allons les réélires Je souhaiterai changer la formulation mais je ne trouve pas de formule

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est une formulation légale à partir du moment où il y a un syndic déjà élu.
      Il est soit renouvelé, soit non renouvelé.
      Lorsque c’est la première AG d’une nouvelle copropriété, la formulation est “désignation” d’un syndic. Ensuite c’est renouvellement. Puis élection si il y a une proposition concurrente.
      Ce n’est pas la formulation qui compte c’est de savoir si vous avez une proposition concurrente à choisir éventuellement.
      Si aucun autre contrat de syndic n’est joint à cette convocation, vous n’avez guère le choix. Qu’il soit noté ou non le terme de renouvellement !
      Cordialement

    2. michel says:

      Bonjour
      Oui nous avons 3 propositions mais une seule sera proposé en AG
      Merci

  64. Martin says:

    Bonjour nous souhaitons changer de syndic nous avons demandé que cela soit mis à l ordre du jour pour Ag. Le syndic avait son contrat jusqu’au 30/06/19 nous avons envoyé notre courrier en mai et depuis plus de nouvelles il ne repond pas au mail tel ou rar. Par contre il nous envoi les appels de fond et nous compte ses honoraires. Que pouvons nous faire merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si votre question implique vous vous n’avez pas eu d’AG en 2019 et que le mandat de votre syndic se terminait en juin 2019, alors vous n’avez actuellement plus de syndic et les appels de fonds ne sont plus exigibles.
      Le président du conseil syndical doit convoquer une AG avec comme unique point à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic.
      Nous pouvons vous épauler sur ce point et sur tous les autres … n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  65. Thomas says:

    Bonjour,

    Mon ancien syndic a facturé des honoraires pour une période sur laquelle il n’avait plus mandat (de début juillet à fin octobre).
    A t-il le droit ?

    Merci beaucoup pour votre réponse,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      S’il a été réélu, vous seriez à coup sûr débouté de votre action en justice si vous songiez à le lui reprocher devant un tribunal.
      Cordialement

    2. Thomas says:

      Bonsoir et merci beaucoup pour votre réponse.

      Non, il y a eu un changement de syndic et les copropriétaires (dont je ne faisais pas partie à l’époque) ont refusé de payer les honoraires sur cette période et ensuite, semble t-il, sur l’ensemble de l’année.

      Aujourd’hui, cet ancien syndic réclame, via son avocat, les honoraires non payés pour l’année en question. S’il me semble logique de verser la partie des honoraires couvrant la période “sous mandat”, je m’interrogeais si je pouvais déduire la partie des honoraires couvrant la période “sans mandat”.

    3. CoproConseils says:

      Effectivement, si le syndic en question n’est pas réélu, il n’a pas de raison de recevoir d’honoraires après expiration de son mandat.
      Néanmoins s’il se permet de réclamer ces honoraires via un avocat c’est qu’il a peut être de bonnes raisons de le faire.
      Nous pouvons vous épauler et étudier votre dossier si vous le souhaitez. N’hésitez pas à nous missionner.
      Cordialement

  66. sandrine says:

    Bonjour,
    j aurais besoin de votre aide car avec le conseil syndical nous ne savons pas trop quoi faire. Notre syndic actuel a fait renouveler son contrat à la précédente ag en y notant: “durée d un an du 19/06/18 au 31/03/19, jusqu’à l expiration de six mois qui suit la date de clôture de l exercice comptable de la copropriété” (chez nous les comptes ont été clos le 30/09/18). Cela voudrait donc dire que nous n aurions actuellement plus de syndic? Ce dernier nous convoque malgré tout à une ag le 18/06/19 sans respecter les délais de 21 jours pour la remise des convocations, au niveau juridique on nous dit que la date à retenir est le lendemain de la première présentation pour les RAR, qu en est il? Cette ag est importante car suite à de nombreux soucis nous mettons en concurrence notre syndic actuel et avons des décisions à prendre notamment vis à vis d un prud’hommes… Pouvons nous dans l état actuel des choses maintenir cette ag? le syndic peut il la tenir? que pouvons nous ou devons nous faire pour ne pas avoir de soucis par la suite?
    Je vous remercie d avance pour vos renseignements précieux.
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le mandat du syndic est expiré. Normalement le ou la présidente du conseil syndical aurait du convoquer avec pour seul point à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic. Votre “syndic” n’a théoriquement plus le droit de convoquer. Mais cela ne vaut que si un copropriétaire conteste devant un tribunal dans un délai de deux mois. (article 42 voir notre article à ce propos). Si cela doit permettre à la copropriété de changer de syndic, de prendre des décisions importantes et ainsi gagner du temps, peut être pouvez-vous prendre le pari que personne ne contestera dans le délai de 2 mois.
      Cordialement

  67. Franck says:

    Bonjour

    Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue en Mars 2018, le syndic a fait voter son renouvellement de contrat en début de séance alors que la présentation des comptes et sa validation n’avait pas encore été fait. Est-ce légal et pouvons-nous contester son élection?
    De plus, le montant des charges impayées ne cessent d’augmenter et force est de constater qu’il ne fait pas son travail en relançant ou lançant des actions contre les mauvais payeurs.
    Que pouvons-nous faire?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non il n’est pas possible de contester son élection pour cette raison. Les premiers votes doivent concerner l’élection du bureau (président de séance et scrutateur). Une fois cela réglé, les questions peuvent être examinées dans n’importe quel ordre.
      Concernant les procédures contre les mauvais payeurs, le conseil syndical doit lui demander régulièrement des comptes et l’état d’avancement des procédures.
      Si l’an prochain il s’avère que rien de concret n’a été fait dans ce sens, alors il faut mettre ce syndic en concurrence.
      Cordialement

  68. eric says:

    Bonjour
    Que ce passe-t-il si lors de l’AG, il n’y a aucune majorité sur le choix d’un syndic alors que le syndic actuel a une fin de mandat 3 jours plus tard?
    Quelles sont les possibilités?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Dans les trois jours il peut convoquer une nouvelle AG. S’il ne le fait pas, le président du conseil syndical peut convoquer une nouvelle AG pour élection d’un syndic. S’il ne le fait pas la copro est en carence de syndic et elle doit passer en administration provisoire (syndic désigné par un juge)
      Cordialement

  69. LARTAUD mireille says:

    Bonjour,
    le SDC a conclu un contrat syndic pour un 1 an (du 12 mai 2018 au 11 mai 2019) avec la SARL/P ayant pour représentant légal mme X, gérante (carte pro de la sarl délivrée le 01/06/2016 valable jusqu’au 31/05/2019, mentions transactions, gestion immobilière, syndic. Le 21/02/2019, mme X démissionne, en cours de mandat, de ses fonctions de gérante. Son associée, mme Y prend la gérance. mme Y était employée de la SARL, carte de collaborateur (mandat de location, vente, compromis). Le 11 mai a lieu l’AG. Mmme Y propose un contrat de 3 ans (avec l’ancienne carte pro du 01/06/2016 échéance le 30/05/2019). Est-ce légal ? Elle n’a pas la formation de syndic et n’a jamais travaillé dans un tel service. Des demandes ont certainement été faites à la CCi. Le jour de l’AG, que se passe-t-il si elle n’a pas la carte pro de la SARL avec son nom en représentant légal ? Si elle est élue, a-t-elle le droit de signer le contrat sans carte pro avec son nom ? La signature du contrat doit-elle se faire à la fin de l’AG ou peut-elle se faire plus tard dans les bureaux de l’agence ? La CCI ne donne aucune information, renvoie sur le site des cartes. L’agence refuse de donner toute information et le conseil syndical mange dans la main de l’agence. Les propriétaires n’ont jamais été avertis du changement de gérance.
    Avec mes remerciements

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      A compter du moment où le syndic (est désigné comme syndic non pas celui qui fait le travail de syndic, mais celui qui a la carte professionnelle de syndic) n’est plus gérant de l’agence, le mandat de syndic est caduc et la copropriété est sans syndic. Il aurait fallu faire une AG pour désigner un nouveau syndic.
      A la prochaine AG, la nouvelle gérante DOIT présenter SA carte pro. Elle ne peut pas utiliser la carte professionnelle d’un syndic qui ne travaille pas dans l’agence.
      Vous ne pouvez pas élire un syndic qui n’a pas de carte professionnelle, y compris si c’est une carte “en cours de validation”.
      Si elle n’a pas de carte professionnelle, qu’elle propose de se fait élire en disant que l’ancienne carte court et que la sienne va arriver, mais que malgré tout l’AG lui vote sa confiance. Vous pouvez aller les yeux fermés devant un tribunal.
      Pour finir, par définition n’élisez jamais un syndic pour trois ans.
      Cordialement

  70. Nathalie says:

    Bonjour,

    Je me permets de solliciter également votre aide vis à vis de ma situation.
    Nous sommes 3 copropriétaires d’un immeuble depuis août 2018.

    Lors de l’AG en Mai 2017 (avant que nous soyons propriétaires) les précédents propriétaires ont élu un syndic privé avec un mandat jusqu’au 30/06/2018 et ont voté pour la non mise en concurrence.

    En octobre 2018 s’est tenu une nouvelle AG où malheureusement un seul des propriétaires (nouveau) était présent et il a été voté la réélection du syndic pour la période du 31/12/2017 jusqu’au 30/06/2019.

    En dehors du fait que je ne comprends pas les dates d’élection qui sont validé à posteriori j’aurais 2 questions :

    1. Est ce que la tenue de l’AG en octobre 2018 est valable compte tenu que le syndic était élu initialement jusqu’en août 2018 ?

    2. Peut-on demander faire un changement de syndicat au terme du mandat de l’actuel en juin 2019 ? Si oui, comment faire ?

    Merci par avance pour l’aide que vous pourrez m’apporter.

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Pour vous répondre avec précision sur la légalité de ces demandes, il faudrait pouvoir avoir accès au règlement de copropriété et aux pv d’AG.
      La question de la légalité ne se pose que si vous êtes prêts à aller devant un tribunal pour le contester. Ce n’est pas du tout rentable pour une toute petite copropriété comme la vôtre. La fin du mandat du syndic actuel est proche. Contentez vous de la préparer soigneusement, vous y gagnerez.
      A condition qu’en mai 2017, l’AG n’ai pas voté la non mise en concurrence pour 3 ans (à vérifier sur le PV), oui vous pouvez élire un nouveau syndic à la prochaine AG qui doit avoir lieu avant le 30 juin 2019.
      Il est urgent de vous procurer des contrats de syndics concurrents. D’en choisir un et de l’envoyer en recommandé très rapidement au syndic actuel en lui demandant de bien vouloir le joindre à la prochaine convocation afin de le proposer au moment du renouvellement du syndic.
      Il est impératif que vous soyez présent à l’assemblée générale. Dans l’idéal les copropriétaires présents sont d’accord pour changer de syndic.
      N’hésitez pas à lire notre article concernant l’assemblée générale.
      Cordialement

    2. Nathalie says:

      Je vous remercie vivement pour votre réponse et votre réactivité.

      Effectivement, nous n’avons pas l’intention de contester la dernière AG devant les tribunaux d’autant qu’il n’y a rien eu de spécifique durant cette AG, je voulais surtout m’assurer compte tenu des dates de mandat “incohérentes” que tout soit légal.

      Ce qui m’importe surtout c’était de savoir s’il est possible de faire une mise en concurrence du syndic au terme du mandat de l’actuel.

      En Mai 2017 (avant dernière AG) il a été voté la non mise en concurrence comme suit :
      ” L’assemblée générale décide de déroger à la mise en concurrence du contrat de syndic rendue obligatoire par le conseil syndical tous les 3 ans. Nouvelle inscription dans 3 ans.”

      J’ai un doute sur la compréhension de ce vote, notamment après avoir lu votre article “Mise en concurrence des syndics. Loi ALUR, loi MACRON où en est-on?” ainsi que les sites du gouvernement où l’on parle “d’un vote de non concurrence réalisé lors de l’AG l’année précédente” (dans notre cas ce vote a lieu il y a 2ans).

      En résumé :
      – Cela signifie t’il que je pourrai seulement faire la demande de mise en concurrence en 2020 (soit 3 ans après le vote).

      ou

      – Je peux en tant que copropriété faire une mise en concurrence en suivant la procédure évoquée.

      Je vous remercie une nouvelle fois de l’aide vous pourrez m’apporter.

      Cordialement

    3. CoproConseils says:

      Nathalie, nous vous remercions pour votre question qui nous donne l’occasion de mettre à jour ce point et nous allons prochainement préciser notre article sur ce point.
      Que dit la loi ?
      – Le conseil syndical a l’obligation de mettre le syndic en concurrence.
      – L’assemblée générale a le droit de voter une dispense de mise en concurrence.
      Cela ne veut en aucun cas dire qu’il est interdit durant cette période de mettre le syndic en concurrence!
      Cela signifie juste que le conseil syndical n’est pas obligé de le faire. C’est la différence entre les verbes devoir et pouvoir !!
      Il ne doit plus mais il peut.
      La résolution votée en mai 2017 n’est pas correctement libellée. Elle devrait dire “l’assemblée générale dispense le conseil syndical de procéder à une mise en concurrence du syndic jusqu’au …”
      Et au delà du conseil syndical, tout copropriétaire peut toujours proposer un contrat concurrent.
      Donc OUI, vous avez parfaitement le droit de mettre votre syndic en concurrence au mois de juin 2019 !
      Nous vous souhaitons de trouver un syndic qui ne joue pas avec ce genre de subtilités pour conserver un mandat qui ne doit pas être un du !
      Cordialement

  71. renard says:

    Bonjour, notre assemblée général à lieu le 18 avril 2019, nous devons voter pour un changement de syndic, il est noter ce qui suit.
    Durée du contrat. Le présent contrat est conclu pour une durée de 12 mois il prendra effet le 18 avril 2018 et prendra fin le?
    Puis je faire annulée cette résolution pour un défaut de date.

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non justement, c’est à remplir.

    2. renard says:

      si le document n’est pas rempli lors de l’assemblée comment cela se passe t-il?

    3. CoproConseils says:

      Il est essentiel que le document soit rempli lors de l’AG. Le président de séance doit veiller à ce que ce soit le cas. L’AG donne mandat au président de signer le contrat qui va donner mandat au syndic. Si aucune date n’est mentionnée, mais que le contrat est signé, le syndic peut se donner un mandat pour trois ans et vous n’aurez aucun recours !

    4. renard says:

      Bonjour, Si le président de séance ne voit pas que le contrat n’est pas rempli correctement (date de début éronnée) et qu’il n’y à pas de date de fin et que l’ont ne demande pas à AG de donner mandat au président du conseil syndical de remplir le contrat et de le corriger que se passe t-il ?
      Si le président du conseil syndical refuse de remplir ou de corriger le contrat que se passe t-il ?
      Peut-on annuler la résolution pour date de début éronnée et date de fin non mentionner et demander à ce qu’il soit représenter l’année suivante ?
      A quelle moment de la séance peut-on intervenir pour annuler cette résolution ?
      A noter que ce n’est pas le conseil syndical qui à demander un eventuelle changement de syndic.
      Merci

    5. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non ! il n’y a pas de possibilité d’annuler une résolution qui cherche à mettre en concurrence un syndic. C’est le principe même de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a le droit de décider de son syndic et ni le syndic ni le conseil syndical ni un copropriétaire ni un groupe de copropriétaires minoritaires n’a le droit de s’y opposer.
      Si cette résolution est votée en AG à la majorité de l’article 25, il y a changement de syndic. Point. Si le président de séance n’est pas d’accord, si le président du conseil syndical n’est pas d’accord, l’assemblée générale peut donner le pouvoir à n’importe quel copropriétaire de signer le contrat du syndic au nom de la copropriété.
      Le président du conseil syndical n’a pas le droit de refuser un vote souverain de l’AG. S’il ne remplit pas le contrat, le syndic s’en chargera lui même. Ce serait dommage, il pourrait s’auto-donner mandat sur 3 ans !
      Cordialement

  72. LORIN says:

    le 26 octobre 2018

    Bonjour ,
    Merci pour votre réponse partielle.
    Donc en cas de désignation d’un nouveau syndic par une AG régulièrement convoquée par le syndic, avant l’échéance du mandat du syndic, il s’agit d’une “révocation automatique” . Avec comme conséquence certaine une demande d’indemnisation formulée par le syndic non renouvelé, pour le paiement des honoraires jusqu’au terme prévu par contrat.
    Merci
    Pierre-Henri LORIN

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Comme nous le disons dans notre article, s’il est prématurément mis fin au mandat du syndic à la suite du vote au cours d’une AG, celui-ci n’a en aucun cas le droit d’exiger le paiement de ses honoraires jusqu’à la fin théorique de son mandat.
      Il peut tenter de vous le faire croire, mais la chose a déjà été maintes fois jugée et la jurisprudence n’est pas en sa faveur.
      L’ancien syndic peut tout à fait formuler sa demande d’indemnisation, la copropriété peut la refuser. Charge à lui de porter l’affaire devant la justice.
      Appuyez vous sur votre nouveau syndic pour faire entendre vos droits et si celui-ci ne vous soutient pas posez vous des questions !
      Cordialement

  73. LORIN says:

    Bonjour
    Sur quel texte s’appuie votre affirmation selon laquelle le mandat du syndic peut être “non renouvelé” c’est à dire “interrompu” de façon anticipée avant la fin prévue de son mandat si ce syndic n’est pas “reconduit” par une AG convoquée normalement avant la date d’expiration de son mandat et qui désignerait alors un autre syndic??
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le non renouvellement vaut révocation. C’est une avancée de la loi ALUR qui doit être inscrit noir sur blanc sur tous les contrats de syndic type conformes à la loi ALUR.
      Par contre, il est possible dans des cas particuliers, que les copropriétaires réunis en assemblée générale décident de faire commencer le contrat du nouveau syndic à la date de fin du mandat du syndic sortant. Mais c’est l’assemblée qui décide.
      Cordialement

  74. Naneth says:

    Bonjour,

    Lors de la dernière AG, j’ai indiqué au syndic pro que nous ne souhaitions pas continuer avec lui et que nous allions passer en syndic bénévole (petite copropriété). Le syndic l’a très mal pris et à tenter par de nombreux arguments fondés ou non de nous en dissuader. Ce qui ne nous a pas fait changer d’avis. Cette AG s’est tenu au mois de juin dernier et depuis nous n’avons plus de nouvelle. J’ai pourtant à deux reprises demandé au syndic par courrier avec AR de convoquer une AGE afin de voter pour élire le syndic bénévole, ce à quoi il n’a pas répondu non plus. En bref je n’ai pas le PV de l’AG qui s’est tenue au mois de juin (ou j’étais le seul copropriétaire présent, vu que les autres m’avaient remis leurs procurations) et je n’ai pas de nouvelle du syndic dont le mandat s’est terminé entre temps. En revanche il continue de nous envoyer les appels sur provisions trimestriel. Que peut-on faire dans une telle situation. Nous ne sommes plus couvert par l’assurance du syndic? Nous n’avons reçu aucun document de sa part. C’est une vraie problématique. Merci beaucoup pour votre aide.

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement vous avez le droit de choisir de passer en syndic bénévole. Mais cela ne s’improvise pas et la situation dans laquelle vous êtes le démontre !
      Vous avez choisi de ne plus faire confiance à votre syndic professionnel malgré ses mises en garde.
      Vous ne pouvez pas malgré tout attendre de lui qu’il vous aide à passer en syndic bénévole !
      Il fallait élire le syndic bénévole au moment de l’assemblée de juin. Évidemment il s’est bien gardé de vous le dire !
      S’il continue d’envoyer les appels de fonds c’est peut être qu’il y est fondé.
      Il faut étudier clairement les documents de la copropriété et notamment son contrat et le dernier PV d’AG pour le déterminer.
      Suivant la situation précise de votre copropriété il y a différentes solutions entre lesquelles choisir pour commencer sur de nouvelles bases avec un syndic bénévole.
      Une chose est certaine ce n’est pas de la part du syndic congédié qu’il faut attendre de l’aide.
      CoproConseils propose un soutien et une aide aux syndics bénévoles. N’hésitez surtout pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  75. Obrié says:

    Bonjour, nous avons acheté un appartement dans une copro de 4 lots en juillet 2017, le syndic aurait dû convoquer l’AG de 2018 avant fin mars 2018 ce qu’ils n’ont pas fait, nous n’avons pas eu d’AG en 2018. Nous n’avons pas en notre possession les derniers PV d’AG pour connaitre la date de fin de mandat, et le syndic ne m’envoie pas leurs justificatifs de dépenses ni leurs honoraires que je réclame depuis 2 mois. Si le syndic est hors mandat, peut-on le révoquer pour en prendre un autre bien moins couteux et qui fera son travail, est-il encore en droit de prélever des charges sans justifier les dépenses? Et combien de copropriétaires sur 4 doivent être d’accord pour changer de syndic?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La révocation est une procédure longue et coûteuse parce qu’il y a toutes les chances pour que votre syndic aille en justice.
      Le·a président·e du conseil syndical est en droit de demander la transmission de tout document relatif à la copropriété.
      Cette personne doit pouvoir avec certitude savoir la date de fin du mandat du syndic.
      Par ailleurs, si le syndic n’a pas convoqué d’AG, le même président peut après l’avoir mis en demeure de le faire par LRAR, convoquer lui même une AG.
      Vous pourrez délibérer alors de l’opportunité d’engager des poursuites et de l’élection d’un nouveau syndic.
      Cordialement

  76. André says:

    Bonjour, L ancien syndic bénévole a vendu son appartement en fevrier et n est plus copropriétaire, courant mars, il a convoqué les personnes pour une AG fin avril.il n a pas indiquer à l ordre du jour un vote pour désigner un nouveau syndic, comme d habitude, il parle de renouvellement du contrat.Il a demandé de faire désigner un copropriétaire nouveau syndic qui lui signerait un mandat pour pouvoir continuer de gérer la copro et d aider le nouveau syndic en étant toujours payé. Presque tous les copropriétaires ont ete d’accord et ont voté oui.L ancien syndic a t il le droit d etre mandaté par le nouveau pour gérer la copropriété alors qu il n est plus copropriétaire ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout cela est parfaitement illégal.
      Le mandat du syndic bénévole prend fin au moment où il n’est plus copropriétaire. Il aurait du convoquer une AG avant son départ pour élire un AUTRE syndic.
      L’assemblée convoquée par ce syndic bénévole est nulle et non avenue et toutes les décisions qui y ont été prises sont caduques.
      Votre copropriété est actuellement sans syndic.
      Le ou la président·e du Conseil Syndical doit convoquer le plus rapidement possible une AGE avec comme ordre du jour l’élection d’un syndic. Qu’il soit professionnel ou bénévole, celui-ci doit proposer un contrat de syndic conforme au contrat type ALUR.
      Le nouveau syndic s’il est bénévole, ne peut en aucun cas mandater une personne extérieure à la copropriété pour gérer la copropriété, a fortiori contre rémunération. Cette personne peut être poursuivie pour exercice illégal de la profession de syndic.
      En cas de résistance, n’hésitez pas à porter cette affaire en justice, vous aurez facilement gain de cause.
      Si vous avez besoin d’une aide plus conséquente, vous pouvez nous contacter à la page “devis” de ce site.
      Cordialement

  77. NIM says:

    Bonjour,

    Le contrat que nous avons eu à l’Ag dans dans convocation ne mentionne pas la durée et donc pas les dates de début et fin. Il y avait un autre syndic en concurrence. Idem.
    Il nous a été répondu que le contrat vierge ne mentionnant pas de durée “DE FACON A CE QUE L’ASSEMBLEE GENERALE PUISSE DECIDER LA DUREE DE CE CONTRAT, CE QUI EST BIEN NORMAL”.
    Pour ma part je pensais que les contrats présentent une durée et que celle-ci peut bien sur être débattue en AG et être débattue pendant l’AG et rectifiée sur le contrat. Est-ce que je me trompe ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui effectivement vous vous trompez. Il faut que le contrat signé mentionne la durée. La proposition de contrat ne mentionne rien pour éviter d’influencer les copropriétaires qui doivent être libres d’accorder le mandat de la durée de leur choix. Même si les syndics font tout pour que les mandats soient signés pour 3 ans ce que CoproConseils déconseille fortement !
      Cordialement

  78. BEZZAOU says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire depuis 2013 d’un appartement dans une petite copropriété de 6 lots. Le syndic n’a jamais été très sérieux. En juillet 2016 il a renouvelé son mandat pour une année. Malgré des comptes sains, la copropriété rencontre de grave problème notamment des dangers dits “imminents”, problème de structure (visite des services de l’urbanisme nous attendons leur rapport). Depuis un an nous n’avons pas de nouvelles de ce syndic et il ne veut jamais nous prendre au téléphone (appartement en province et nous à Paris). C’est en allant signaler les graves problèmes à la mairie que nous avons appris qu’il considérait ne plus être notre syndic depuis le 12 juillet 2017 (fin de son mandat). N’était il pas obligé de nous prévenir de sont souhait de ne pas reconduire ? N’était il pas censé nous convoquer en AG avant la fin de son mandat ? Doit il nous transmettre un bilan ? Outre la possibilité de passé par le TGI pour nommé un administrateur provisoire ce qui a un coût, est-il obligé de nous transmettre les coordonnées des autres propriétaires pour que nous puissions faire le nécessaire, la secrétaire nous indique que se sont des informations confidentielles, ce syndic est de très mauvaise volonté et nous laisse nous débrouiller seul sans vouloir nous faciliter les choses.

    Merci d’avance des réponses que vous voudrez bien m’apporter,

    PS je lui ai transmis un courrier en AR

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La secrétaire se trompe, c’est totalement illégal de vous refuser la feuille de présence.
      Oui évidemment il aurait du convoquer, vous avertir de sa volonté de démissionner etc…
      Dans la situation présente, le ou la président·e du conseil syndical doit demander une injonction par huissier demandant la remise de la totalité des pièces à l’ancien syndic et une remise immédiate de la feuille de présence qui est l’annexe du pv d’AG et ce en application de l’article 33 du décret du 20 avril 2010.
      Ensuite le président du conseil syndical peut convoquer une AG pour élire un nouveau syndic avec lequel vous pourrez engager une procédure en responsabilité professionnelle contre l’ancien syndic.
      CoproConseils peut assister votre copropriété étapes par étapes. N’hésitez pas à nous contacter pour demander un devis. Voir page contact.
      Cordialement.

  79. hl says:

    Bonjour,

    La dernière assemblée générale s’est tenue le 10 octobre 2017 et le mandat du syndic à été renouvelé pour une durée d’un an, soit jusqu’au mois d’octobre 2018. Etant propriétaire dans une petite copropriété de deux lots, nous souhaiterions passer en auto-gestion. Nous avons reçu une convocation pour une nouvelle AG pour le 21 juin 2018 avec à l’ordre du jour la reconduite pour une année du syndic en place. Est-ce légal, vu que le contrat actuel n’est pas terminé? Comment pouvons nous passer en auto-gestion dans les conditions actuelles? Est-ce possible? Merci pour votre aide.

    Cdlt.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, il est tout à fait possible de faire une AG bien avant que le mandat du syndic ne prenne fin. Vous pouvez tout à fait au cours de cette AG ne pas renouveler le mandat de votre syndic actuel. S’il vous dit que vous ne pouvez pas vu qu’il n’y a pas d’autre contrat de proposé ce n’est pas vrai. Vous pouvez tout à fait ne pas le reconduire. Puis le président du conseil syndical doit dans la foulée reconvoquer une nouvelle AG avec à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic. Entre temps le syndic bénévole aura eu le temps de préparer son contrat (obligatoire depuis la loi ALUR) et de le joindre à la convocation de l’AG. CoproConseils peut aider les syndics bénévoles à gérer leur copropriété sereinement. N’hésitez pas à nous demander un devis à la page contact.
      Cordialement

  80. CABIROL H says:

    Bonjour,
    Vous mentionnez qu’un syndic qui convoquerait et/ou tienne l’assemblée générale hors délais et tiendrait l’assemblée générale, et qu’il soit élu, son mandat serait valable.
    Comment peut-on considérer la validité de cette situation alors même qu’au moment de la convocation de l’assemblée, le mandat de syndic est expiré. Reconnaître sa validité, c’est reconnaître l’ouverture à tous les abus sans encourir la moindre sanction.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce que nous indiquons dans notre article, c’est que dans le cas d’une convocation hors délais, un copropriétaire aurait tout à fait le droit d’assigner devant un tribunal pour obtenir l’annulation de l’élection. Mais qu’il y a toutes les chances pour qu’il soit débouté. Dans ces cas les juges ont tendance à penser que si les copropriétaires ont décidé de renouveler leur confiance au syndic sortant alors même qu’il était hors délai, c’est qu’ils referont certainement de même, même s’il décide de juger l’élection invalide.
      Ce qui compte c’est la confiance accordée par les copropriétaires.
      Du coup pour éviter la perte de temps, d’argent et la paperasse, les juges considèrent en général le mandat comme valable.
      Et le plaignant en est pour ses frais.
      Cordialement

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *