Quand le mandat de votre syndic prend-il fin ?

Pour savoir quand le mandat de votre syndic prend fin, il faut consulter le contrat de votre syndic.
Il doit être disponible dans l’extranet de votre copropriété.

Le contrat du syndic doit expressément fixer la durée du mandat ET les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance. C’est l’article 29 du décret de 67 modifié par le décret du 20 avril 2010 qui le stipule.

L’ordonnance du 30 octobre 2019, modifie de manière importante les modalités de fin de mandat de syndic. Notamment en ce qui concerne la fin anticipée du mandat du syndic.

La mention d’une date de fin est obligatoire

Le nouveau contrat type ALUR, prévoit spécifiquement une date de fin. Le syndic une date et le syndicat des copropriétaires la valide et peut la négocier.
En général les syndics proposent un mandat de 3 ans. Le syndicat des copropriétaires peut tout à fait refuser. Nous conseillons de ne donner mandat que pour un an. Il est également possible de donner mandat pour un certain nombre de mois différent de 12, afin de caler la fin de l’exercice à un moment qui convient mieux à tout le monde par exemple.

Sans la mention expresse d’une date de fin, le contrat de syndic n’est pas valable.
La cour de cassation a encore réaffirmé ce point dans une décision du 31 mai 2018.

Le contrat doit mentionner une date de début et une date de fin du contrat.
Cette date doit s’exprimer sous forme calendaire. Une date calendaire c’est jj/mm/aaaa.  La formule « dans 6 mois à compter de ce jour » est une date relative. C’est illégal si elle est la seule mention.

Élection d’un nouveau syndic

La façon la plus courante de mettre fin à un mandat de syndic est d’en élire un autre.

L’élection d’un nouveau syndic au cours d’une AG valablement tenue, met en général fin au mandat du syndic précédent. Mais ce n’est pas obligatoire.

Il est possible de demander au syndic sortant de continuer à gérer la copropriété jusqu’à la fin de son mandat. Le nouveau syndic ne prendra son poste qu’à expiration du mandat du précédent syndic. Il faut pour cela le préciser en AG au moment de l’élection du nouveau syndic.

En général l’AG se tient plusieurs jours voire plusieurs semaines avant la fin du mandat du syndic. Le syndic peut également convoquer plusieurs mois avant l’expiration de son mandat. Dans ce cas, à compter du 1er juin 2020 et depuis la publication de l’ordonnance copropriété du 30 octobre 2019, plusieurs cas de figure sont possible.

L’assemblée générale est convoquée à moins de 90 jours de la fin du mandat du syndic.

Si le syndicat des copropriétaires le souhaite, l’élection du nouveau syndic met fin de manière anticipée au mandat de l’ancien. Cela s’appelle une résiliation anticipée. Ce n’est pas une révocation.
L’ancien syndic n’a pas a exiger d’indemnité pour fin anticipée de son contrat. Il n’a pas le droit d’exiger de mener son mandat à terme. La copropriété peut le lui demander.

Une assemblée générale élit un nouveau syndic à plus de 90 jours de la fin du mandat

Quelles qu’en soient les raisons, un syndic peut être amené à convoquer une assemblée générale à plus de trois mois de la fin de son mandat. Il peut mettre à l’ordre du jour de cette AG le renouvellement de son mandat de syndic pour éviter d’avoir à reconvoquer une AG à trois mois de son mandat.

Si lors de cette AG une proposition concurrente venait à l’emporter, l’élection de ce nouveau syndic ne permettrait pas la fin anticipée du mandat du syndic sortant. C’est l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a introduit cette règle. La résiliation anticipée du contrat de syndic ne peut être faite à plus de trois mois de la fin du contrat.

Deux solutions :

  • Soit l’ancien syndic continue de gérer la copropriété jusqu’à expiration de son mandat et le nouveau syndic prend la suite à cette date.
  • Soit la copropriété n’a plus confiance dans l’ancien syndic et décide de le révoquer.
    La révocation doit être justifiée. Elle répond à une procédure bien spécifique détaillée dans notre article correspondant.

Ce point est introduit par l’ordonnance Copropriétés de 2019. Auparavant, l’élection d’un nouveau syndic mettait automatiquement fin au mandat de l’ancien syndic sans limite de temps.
Par cette disposition le législateur rapproche le contrat de syndic de tous les autres contrats que la copropriété est en mesure de souscrire. Les contrats d’espaces verts, de nettoyage, d’assurance, d’ascensoristes … voire d’experts, ne peuvent être remis en question avant leur date anniversaire. Une fois qu’ils sont signés, ils doivent être exécutés jusqu’à leur terme et si une partie met fin au contrat de manière anticipée, l’autre partie est en mesure de demander des indemnités.

Le contrat de syndic reste atypique malgré tout. Le syndicat des copropriétaires peut résilier de manière anticipée dans les trois mois avant la fin du contrat. Le syndic peut démissionner à tout moment en donnant un préavis de 3 mois.

Convocation tardive après expiration du mandat

Le syndic convoque en retard et après expiration de son mandat. Est-ce grave ? Que faire ?
La loi dit que syndic en place a l’obligation de convoquer une assemblée générale avant l’expiration de son mandat.
Si ce n’est pas le cas, l’assemblée générale est annulable. Attention, cette nullité n’est pas acquise de plein droit. Le syndicat des copropriétaires doit engager une procédure dans le cadre de l’article 42.

Quelle date compte ?

La date qui compte réellement c’est la date d’émission des convocations. Si le mandat du syndic est valable à cette date là, alors il peut tenir l’AG. Même si son mandat est échu au moment de l’AG. Il faut simplement une décision spéciale en début d’AG pour qu’il puisse tenir le secrétariat qui ne lui revient plus automatiquement. La cour de cassation a réaffirmé cette règle fin 2017.
Si le syndic convoque postérieurement à la date de fin de son mandat, alors la copropriété peut entamer une procédure d’annulation de cette AG.

Une procédure inutile ?

Si au cours de cette AG convoquée tardivement, les copropriétaires renouvellent leur confiance à l’ancien syndic, il y a toutes les chances pour que le juge n’annule pas l’AG et considère qu’il y a continuité du mandat. La procédure serait inutile et couteuse.

Cette procédure peut-elle être utile ?

Imaginons le cas d’un syndic qui convoque tardivement alors que personne n’a eu la possibilité de mettre une proposition concurrente à l’ordre du jour.
Dans ce cas le juge peut choisir d’annuler l’assemblée. La contestation donnerait la possibilité de joindre une proposition concurrente à la prochaine AG et potentiellement de changer de syndic.
Attention néanmoins. Lorsque le juge annule l’assemblée, il doit dans la foulée désigner un administrateur provisoire puisque la copropriété n’a plus de syndic. Celui-ci doit prendre connaissance du dossier et convoquer une nouvelle AG. Les délais de traitement sont en général très longs. Peut-être aussi long que le mandat du syndic, voire plus. Une procédure plus un administrateur provisoire coûtent beaucoup d’argent à une copropriété. Les charges vont forcément augmenter.  Il faut tenir compte de ces éléments avant de se lancer.

Absence de convocation après la fin du mandat

Si le syndic n’a pas convoqué dans les délais et qu’il ne le fera pas (pour quelque raison que ce soit), la loi ALUR donne au président du conseil syndical le droit de convoquer une AG ayant pour ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic.

 

Quelle est la durée maximum d’un mandat de syndic ?

Un mandat de syndic ne peut avoir une durée de plus de trois ans, quelle que soit la date calendaire précisée sur le contrat et ce conformément à l’article 28 du décret de 67. Nous conseillons systématiquement de ne jamais élire un syndic pour plus d’un an. Nous conseillons également par principe de remettre très régulièrement à l’ordre du jour d’autres contrats de syndics. La loi Macron y oblige d’ailleurs le conseil syndical, et c’est une saine obligation.

Démission du syndic ?

Le syndic qui souhaite démissionner avant la fin de son mandat, peut le faire, à condition de donner un préavis de trois mois. L’ordonnance 2019 n’a rien changé à cette disposition. Le syndic n’a pas à justifier sa démission. Le syndicat des copropriétaire ne peut prétendre à aucune indemnité. La seule obligation du syndic démissionnaire est de convoquer une assemblée générale qui aura pour objectif d’élire un nouveau syndic.

Le mandat d’un syndic peut également trouver une fin anticipée si sa carte professionnelle lui est retirée. Mais c’est une situation extrêmement rare sachant qu’il n’existe pas d‘ordre des syndics qui pourraient être susceptibles de réguler la profession.

Le piège du mandat de syndic glissant

Depuis quelques années se développe une nouvelle pratique habile des syndics qui ne souhaitent pas être mis en concurrence. On pourrait l’appeler le mandat de syndic glissant.
Explications :
Un syndic a un mandat de trois ans avec une copropriété. En année N+2, deux solutions :

  • Soit un copropriétaire demande de mettre à l’ordre du jour un contrat de syndic concurrent. Dans ce cas le syndic est en droit de répondre que cette résolution est sans objet. En effet son contrat court encore, les copropriétaires n’ont pas de raison d’élire un syndic qui ne pourrait légalement pas exercer.
  • Soit aucun copropriétaire ne propose de contrat concurrent. Le syndic met alors à l’ordre du jour de l’assemblée générale N+2, le renouvellement de son mandat et propose une durée de trois ans. Si ce contrat est voté, cela s’apparente à un contrat glissant.

Cette pratique n’est ni illégale ni irrégulière au regard de la loi. C’est néanmoins une pratique pas tout à fait honnête qui vise à contourner l’obligation de mise en concurrence instaurée par la loi ALUR. A notre connaissance, aucun syndic n’a encore été condamné par les tribunaux pour avoir utilisé ce stratagème qui maintient les copropriétaires dans leur giron.

Que faire ? à malin, malin et demi !
La parade est très simple, mais encore faut-il que les copropriétaires soient vigilants. Il suffit de refuser de voter cette résolution au motif qu’elle n’a pas lieu d’être sachant que son mandat court encore.
Si vous avez été témoin de ce genre d’ordre du jour dans votre copropriété, n’hésitez pas à témoigner en commentaires de cet article.

 

77 responses to “Quand le mandat de votre syndic prend-il fin ?

  1. Franck says:

    Bonjour,
    Le syndic avait un contrat expirant le 18/04/2019. Il a convoqué une AG par courrier RAR envoyé le 17/04/2019. L’AG s’est tenue le 16/05/2019. Il s’est présenté comme syndic pour se faire élire secrétaire de l’assemblée. Ensuite après plusieurs votes relatifs aux comptes et budget, il a fait voter un nouveau contrat de syndic et a été élu comme syndic. L’assemblée générale suivante, en 2020, il soumet au vote des comptes 2019 avec frais d’AG conséquents pour l’AG du 16/05/2019, prétendant que le contrat qui s’applique au calcul de ses honoraires est celui qui expirait le 18/04/2019. Est-il possible que les honoraires d’AG soient calculés selon un contrat non valable à la date de tenue de l’AG?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui effectivement l’AG qui s’est tenue en mai dernier clôturait l’exercice 18/19 et est régie par le contrat expirant le 18 avril 19.
      Cordialement

  2. Anthony says:

    Bonjour,
    Mon syndic a son contrat actuel qui se termine en juin 2020 l’AG a lieu bientôt et il nous font signer un contrat qui doit débuter le jour de l’AG. Hors si le contrat débute à cette date il ne sera pas sur le coup des ordonnances de 2019. Est ce une obligation du syndic de faire début le contrat le jour de l’AG ou peut-on mettre en date de début une date à venir (type 2 juin 2020).
    Merci pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, vous avez le droit de demander une date précise de début de contrat de syndic, le 2 juin par exemple.
      Effectivement certaines dispositions de l’ordonnance “copropriété” d’octobre 19 sont intéressantes et ne vaudront que pour les mandats donnés après le 1er juin.
      Néanmoins certaines dispositions sont plus contraignantes. Donc ça se discute.
      Pour finir le plus grand nombre des dispositions s’applique, quelle que soit la date de signature de votre contrat.
      Cordialement

  3. Fabrice says:

    Fabrice V
    Bonjour, je viens de découvrir votre site…
    Dans 10 jours, il y aura notre assemblée générale annuelle (pile dans les délais). Nous savons qu’un copropriétaire, majoritaire, va refuser de reconduire le Syndic dans ses fonctions. Un autre copropriétaire se propose comme Syndic bénévole, il a envoyé la demande d’inscription à l’ordre du jour en temps et en heure, mais il n’a pas envoyé son contrat de Syndic bénévole à temps.
    Le Syndic actuel n’a pas inscrit la proposition de Syndic bénévole à l’ordre du jour.
    Nous allons donc ne plus avoir de Syndic, l’ancien n’étant pas reconduit et le nouveau ne pouvant pas être nommé.
    Sommes nous obligés de passer sous tutelle judiciaire ?
    Un Copropriétaire peut-il, suivant l’article 17 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifiée par l’article 88 de la “Loi Macron”) convoquer une assemblée générale afin d’élire le Syndic bénévole qui se propose ?
    Si oui, cette solution peut elle être annoncée par n’importe quel copropriétaire ou uniquement par le président de séance ?
    L’ancien Syndic est il obligé de nous laisser la feuille de présence, ou du moins les noms et adresses des copropriétaires ? Sans les adresses, impossible de convoquer une AG…
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Depuis la loi ALUR vous avez la possibilité de ne pas renouveler le syndic en place sans en élire un nouveau. Si le mandat du syndic actuel n’est pas terminé, vous pouvez tout à fait lui demander de reconvoquer une AG avant la fin de son mandat (il doit être syndic pour convoquer, il n’est pas nécessaire qu’il le soit encore le jour de l’AG)
      Si cela n’est pas possible le conseil syndical peut convoquer une AG avec l’élection d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de cette AGE.
      Il faut effectivement faire attention à ce que le syndic ne parte pas avec la feuille de présence et le PV d’AG au moment du non renouvellement.
      Vous pouvez dès que vous avez cette feuille entre les mains en faire une photo.
      Vous pouvez également prendre la présidence du bureau de l’assemblée et demander à ce que la question relative au renouvellement du syndic soit examinée en dernier.
      Mais vous pouvez également jouer carte sur table avec le syndic, lui expliquer que la copropriété souhaite passer en syndic bénévole. Il est tout à fait possible qu’il respecte votre décision et vous facilite la transition.
      Cordialement

    2. Fabrice V says:

      Merci de ces précisions, cela nous rassure.
      Concernant la date de fin de mandat, ce n’est pas clair. J’ai lu sur votre site que la date de fin de mandat doit apparaître clairement sur le procès verbal de l’AG.
      Or, la précédente AG s’est déroulée le 15 janvier 2019, la résolution de reconduite du Syndic est rédigée en ces termes :
      “L’Assemblée, après en avoir délibéré, à l’unanimité des présents et représentés, décide de désigner [XXle Syndic actuelXX] en sa qualité de syndic de la copropriété pour une période de 15 mois, à compter de la date de la présente assemblée”
      Il n’y a pas de date clairement indiquée, quelles en sont les conséquences ?
      Si je compte bien, son mandat se termine bien le 14 avril 2020 ?
      Donc en théorie, le Syndic actuel peut convoquer une nouvelle AG.
      Peut on pour cette nouvelle AG, à part inscrire le Syndic bénévole, changer l’Ordre du jour ?
      Merci par avance

    3. CoproConseils says:

      Est-ce que vous êtes bien certain que le contrat que vous avez avec votre syndic est bien un contrat conforme à la loi ALUR ?
      Sur ces contrats il est noté noir sur blanc “Il prendra effet le …..(date) et prendra fin le …..(date).”
      Il semble difficile de faire autrement que de noter une date calendaire !
      Cordialement

  4. Villa D'a says:

    Bonjour
    Le contrat de mon syndic s’est achevé et la convocation a cependant été envoyée hors délai, comme d’ailleurs l’année précédente où le syndic avait été reconduit (j’ai d’ailleurs lu votre réponse à propos d’une AG hors délai mais où le syndic était reconduit par l’AG).
    L’A.G., cette fois-ci a été, lors de la dernière convocation, placée un jour de grève. La Présidente du Conseil Syndical, a alors demandé de décaler d’une semaine l’A.G. et ceci d’autant plus que la convocation avait été envoyée sans que les 21 jours règlementaires soient respectés. Cette demande a été refusée par le Syndic et celui-ci a donc tenu l’A.G. le jour prévu: un jour de grève, donc. Cependant lorsqu’il a fallu voter la résolution pour reconduire le syndic, la résolution a été rejetée étant donné le nombre insuffisant de copropriétaires présents ce jour là.
    Ainsi, notre syndic n’est a priori maintenant plus du tout notre syndic.
    Mais l’est-il encore entre la fin de son mandat et l’assemblée générale ou seulement depuis l’assemblée générale où le syndic n’a pas été reconduit, ou plus du tout depuis la fin de son mandat, donc.
    A moins qu’il ne soit “un syndic de fait” puisqu’il a continué à gérer les affaires de la Copropriété après la fin de son mandat et après l’A.G. ?
    Par ailleurs, puisque le Syndic n’a pas été reconduit lors de l’AG, la convocation ainsi que l’assemblée générale ne sont-elles pas nulles?
    Faut-il malgré tout, faire une assignation en justice pour annuler l’ensemble ou bien le syndic étant hors mandat, ni la convocation ni l’assemblée générale ni le procès verbal ne saurait avoir une valeur légale et une assignation serait d’emblée inutile?
    Il nous reviendrait juste à faire le nécessaire pour choisir un nouveau syndic.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le mandat de votre syndic s’éteint le jour de la fin du mandat qui est inscrit sur le mandat.
      Si votre syndic convoque hors mandat et que l’assemblée se tient et le ré-élit, vous pouvez toujours contester, mais il y a des chances pour que vous soyez débouté.
      Par contre avant qu’il ne re-convoque et qu’il ne soit réélu, les charges ne sont plus exigibles et le conseil syndical a le droit de convoquer une AG et élire le syndic de son choix, ou bien tout copropriétaire peut demander l’administration provisoire de la copropriété devant un tribunal.
      Cordialement

  5. COLLIGNON says:

    Le contrat de syndic prend fin le 30 juin 2020, le syndic doit t’il mettre en concurrence d’autres contrats de syndic aux copropriétaires avant la fin de son contrat.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez lire notre article sur la mise en concurrence des syndics rendue obligatoire par la loi ALUR. Ce n’est pas au syndic de réaliser cette mise en demeure c’est au conseil syndical ou à n’importe lequel des copropriétaires. Si vous souhaitez mettre votre syndic en concurrence, vous pouvez d’ores et déjà chercher des contrats concurrents et les lui envoyer en LRAR en spécifiant que vous souhaitez qu’ils fassent l’objet d’un vote à la prochaine AG.
      Cordialement

  6. Dacheux says:

    Bonjour, notre syndic vient de mettre fin à son contrat alors qu’il y des dossiers travaux à venir que nous avons été obligés de voter courant 2019. Entre autre un litige entre copropriétaires qui a débouché sur des expertises et le devoir de remettre en état les désordres par la copropriété alors que le début est lié à 1 copropriétaire qui a laissé “couler” les choses espérant s’en tirerendre à bon compte. Puis une autre affaire déclenchée argent des locataires mécontents et qui a abouti à une commission suis à mandaté une expertise pour recherche de plomb. Ce que bien sûr il a été trouvé puisqu’il s’agit d’un immeuble ancien. Donc 2 gros dossier à gérer et le syndic dd copropriété qui met fin à son mandat.
    Que pouvons nous faire et comment trouver un bon syndic de copropriété sur paris ou le val de marne….

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement il arrive que des syndics se “débarrassent” des copropriétés dont ils savent qu’elles vont leur demander du travail et sur lesquelles ils risquent de ne pas être “rentables”.
      Face à cela il faut effectivement trouver un syndic qui va correctement gérer la situation difficile que traverse votre copropriété.
      Pour trouver un bon syndic, il n’y a pas de baguette magique. En tous cas malheureusement CoproConseils ne l’a pas encore trouvée. Nous avons coutume de dire que rien ne remplace la vigilance des copropriétaires et du conseil syndical.
      Parmi tous les syndics de votre zone géographique, tous ne se valent pas. Non seulement par leur professionnalisme, mais également par les compétences de leurs employés.
      Vous devez porter une attention toute particulière aux compétences du service contentieux de votre futur syndic pour le choisir.
      Comment vous renseigner sur cela ? En en discutant un maximum autour de vous.
      Il est possible d’entrer en contact avec le conseil syndical d’autres copropriétés des environs pour leur demander ce qu’ils pensent de leur syndic et s’ils vous le conseillent. (pour info normalement la composition du conseil syndical est affichée dans les copropriétés) N’hésitez pas ensemble à répondre à notre Quiz, cela vous donnera une petite indication sur la qualité du syndic en question.
      En questionnant des conseillers syndicaux, vous aurez des avis nettement plus objectifs et fiables que n’importe quel soit disant comparateur ou courtier en syndic sur internet.
      Ensuite, il faut demander à 3 ou 4 syndic leur contrat et prendre rendez-vous avec eux pour négocier, aussi bien les tarifs que les services.
      Enfin il faut savoir que vous n’aurez pas la même disponibilité de la part des syndics suivant si votre copropriété comporte 4 lots, 40 lots ou 400 lots !
      Et pour finir, votre copropriété doit s’attendre à voir le poste honoraire du syndic augmenter car la charge de travail pour s’occuper de votre copropriété n’est pas négligeable.
      Bon courage !

  7. Le gleut says:

    Bjr
    Notre AG a eu lieu le 21novembre 2019.
    Nous voulions changer de syndic et en avions proposé 2 ( résolutions a l’ordre du jour)
    Ni notre syndic actuel ni les 2 en concurrence n’ont obtenus le quitus donc nous devons refaire une AG pour élire un nveau syndic que nous allons représenter… ou malheureusement conserver l’actuel !!!

    Le contrat de notre syndic actuel s’arrête le 19 décembre.

    Et celui ci ne compte nous convoquer pour la nouvel AG qu’en février !!!

    Donc son mandat sera largement expiré

    Que dit la loi par rapport à cette situation svp ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La loi dit que si le mandat de votre syndic expire le 19 décembre, il n’est plus syndic au 20 décembre.
      Mais il a le droit de convoquer avant le 19 une AG qui se tiendra en février.
      Cordialement

  8. Wartelle says:

    Bonjour
    Le contrat ce terminais le 30 septembre,j’ai envoyé un mail au président celui-ci me répond étant donné qu’il a signé le contrat fin de l’AG et qu’il a été désigné SYNDIC CITYA est officiellement notre syndic et peut continuer a gérer est vrais

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Pour savoir qui est votre syndic, il faut reprendre le dernier PV d’AG et à la résolution “renouvellement du syndic”, vous devriez voir le vote qui correspond, et si Citya est effectivement votre syndic.
      Attention, ce n’est pas parce que Citya a racheté votre ancien syndic qu’ils sont syndics. Il faut que le syndic actuel ait mandat (vote en AG)
      Vous pouvez lire notre article correspondant. CLIC
      Cordialement

  9. wartelle says:

    Bonjour 21/11/2019
    Le 23 mai 2019 notre syndic a mis en jeux son mandat qui arrivait a la fin, celui qui soit disant à été élus comme inscrit sur le PV ne l’est pas.
    Le syndicat est allez voir L’ARC qui lui a répondu qu’il pouvait gérer jusqu’au 30 septembre fin de son mandat.Mais depuis pas de convocation pour élire un syndic ce que je trouve est grave.Comme j’ai assigné cette AG par précaution suite a des procédures en cour,faute du Syndic Qui logiquement n’est plus syndic depuis 2014,le conseil Syndical veut un protocole d’accord pour arrêter ces procédures nous sommes d’accord sur ce point.Mais comme logiquement nous sommes sans syndic depuis fin septembre et qu’ il continue à gérer, puisque nous avons reçu une assignation comportant APPEL INCIDENT A COMPARAITRE DEVANT LA COUR D’APPEL DE PARIS AVEC SIGNIFICATION DE CONCLUSIONS(article 910 et 911 duCPC) fin octobre.A t-il le droit de continuer de gérer notre résidence ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si son mandat a pris fin au 30 septembre 2019, et qu’aucune AG ne lui a donné de nouveau mandat, il n’est plus syndic, il n’a plus de raison de “gérer” la copropriété.
      Le conseil syndical est fondé à convoquer une AG avec comme seul point à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic. Attention convocation dans les délais et contrats de syndics joints à la convocation envoyée en LRAR.
      Cordialement

  10. says:

    Bonjour,
    Le syndic a démissionné il y a 3 ans et je continue à verser les cotisations et on me donne des reçus cachetés comme avant. Est-ce que c’est légal? Ils n’ont jamais crée un compte bancaire je les paye espèce est-ce que je suis protégé ou je ne dois pas continuer à verser?

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Aucun syndic digne de ce nom ne vous demandera jamais de payer en liquide.
      Non vous n’êtes pas “protégé”
      Cordialement

  11. JPB says:

    Bonjour,
    Notre copropriété vient de changer de syndic lors d’une AGE, suite à la démission de l’ancien syndic. Pourriez vous SVP me donner le délai légal que le nouveau syndic a pour envoyer le PV d’AG à l’ancien syndic ?
    D’avance merci et bonne journée,
    Jean-Pierre

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      L’ancien syndic a deux mois pour transmettre tous les documents de la copropriété au nouveau.
      Le nouveau syndic doit se manifester auprès de l’ancien sans délai.
      Cordialement

  12. Christophe says:

    Bonjour,
    nous avons également le même problème que victor. Nous n’avons pas donné quitus à notre syndic actuel lors de notre récente AG, ni accepté un projet de renouvellement de contrat qu’il nous a soumis. Notre contrat actuel avec lui se termine en juin prochain.
    Il estime cependant que nous lui avons retiré son mandat et qu’il n’est plus tenu d’assurer la gestion de notre immeuble et que nous devons nous trouver un nouveau syndic. Que faire pour le contraindre à respecter le contrat jusqu’à son terme?
    Merci de votre conseil
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il va certainement faire le minimum jusqu’à la fin de son mandat (appels de fonds, paiement des factures et tenue de la compta pour la remettre au prochain syndic)
      Pour “l’obliger à travailler” il faudrait prendre un avocat, aller devant un tribunal, prouver son inaction et les conséquences financières pour la copropriété etc … d’ici là les 6 mois seront passés !
      Ceci dit merci pour vos questions. Cette pratique semble être de plus en plus récurrente de la part des syndics, nous allons donc adapter notre article en conséquence dès que possible.
      Cordialement

  13. victor says:

    Bonjour,
    notre syndic veut forcer une résolution de prolongation de son mandat 6 mois avant l’échéance, via une résolution dans l’odj dont nous n’avons eu connaissance qu’au dernier moment et donc pas eu le temps de chercher un autre syndic.
    est-ce légal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      “Forcer une prolongation de son mandat avant échéance ?”
      Cela signifie que le syndic souhaite convoquer une AG 6 mois avant la date normale et vous propose de renouveler son mandat pour une durée supérieure à un an ?
      Vous n’êtes pas obligés d’accepter. Il reste syndic tant que son mandat court.
      Vous pouvez tout à fait à cette AG refuser de voter son mandat. Il reste syndic. Il aura l’obligation de reconvoquer une autre AG avant la fin de son mandat et d’ici là vous aurez eu le temps de lui envoyer d’autres propositions.
      En AG, vous pouvez donner mandat à votre syndic pour la durée de votre choix.
      Quant à proposer un syndic concurrent vous pouvez le faire tout au long de l’année.
      Cordialement

    2. victor says:

      Merci pour votre retour,

      en fait le syndic souhaite forcer une résolution de prolongation à l’ordre du jour de la prochaine AG, et nous met devant le fait accompli au dernier moment… sous prétexte de faciliter la cloture des comptes.

      peut-on refuser l’inscription de cette résolution et donc de ne pas avoir à la voter ????

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, il n’est pas possible d’empêcher le syndic de mettre une question à l’ordre du jour.
      De même qu’il n’est pas possible pour le syndic de refuser qu’une question posée par un copropriétaire soit mise à l’ordre du jour.
      Si vous n’êtes pas d’accord, il faut voter contre.
      Cordialement

    4. victor says:

      en cas de non vote de sa résolution de prolongation avant échéance de son mandat (6 mois après l’AG), le syndic menace de quitter immédiatement l’AG au motif d’une révocation immédiate… alors qu’il s’agit en fait d’une démission déguisée… confirmez-vous lors obligation de rester jusqu’à la fin de leur mandat ET/OU d’organiser une AG pour changement de syndic ????
      merci !

    5. CoproConseils says:

      Le mandat du syndic court soit jusqu’à échéance, soit jusqu’à ce qu’un autre syndic soit élu.
      Le fait de ne pas renouveler le mandat de son syndic à une AG ne signifie aucunement révocation immédiate.
      Son mandat court jusqu’à la date de fin inscrite sur le contrat.
      Donc OUI, nous vous confirmons que le syndic doit gérer votre copropriété jusqu’à la fin de son mandat.

      Comment faut-il faire pour gérer au mieux ce forcing de la part de votre syndic ?
      Il existe plusieurs solutions pour sortir la copropriété de cette situation, mais le document crucial est la feuille de présence.
      Elle contient les coordonnées de tous les copropriétaires.
      Vous y aurez accès le jour de l’AG, c’est le document indispensable à récupérer en priorité. N’hésitez pas à faire des photos. En tous cas ne laissez en aucun cas votre syndic partir de l’AG sans avoir soit ce document, soit une copie de ce document.
      Ensuite, il existe plusieurs stratégies possibles suivant si l’AG est tenue jusqu’à son terme ou non, suivant si le syndic accepte ou non de continuer à travailler pour la copro.
      Mais la loi donnant désormais au président du CS le droit de convoquer une AG pour élire un nouveau syndic, vous n’êtes pas prisonnier de ce syndic qui semble vouloir vous le faire croire.
      N’hésitez pas à regarder nos tarifs. Obtenir une aide personnalisée tout au long de l’année n’est pas forcément très onéreux.
      Cordialement.

  14. michel says:

    Bonjour
    Le mandat de notre syndic arrive à échéance des 3 ans Nous voulons changer de Syndic. Sur la proposition de l,O.D.J de notre AG le syndic en place mets comme résolution “Renouvellement du Syndic” je trouve que la phrase implique que nous allons les réélires Je souhaiterai changer la formulation mais je ne trouve pas de formule

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est une formulation légale à partir du moment où il y a un syndic déjà élu.
      Il est soit renouvelé, soit non renouvelé.
      Lorsque c’est la première AG d’une nouvelle copropriété, la formulation est “désignation” d’un syndic. Ensuite c’est renouvellement. Puis élection si il y a une proposition concurrente.
      Ce n’est pas la formulation qui compte c’est de savoir si vous avez une proposition concurrente à choisir éventuellement.
      Si aucun autre contrat de syndic n’est joint à cette convocation, vous n’avez guère le choix. Qu’il soit noté ou non le terme de renouvellement !
      Cordialement

    2. michel says:

      Bonjour
      Oui nous avons 3 propositions mais une seule sera proposé en AG
      Merci

  15. Martin says:

    Bonjour nous souhaitons changer de syndic nous avons demandé que cela soit mis à l ordre du jour pour Ag. Le syndic avait son contrat jusqu’au 30/06/19 nous avons envoyé notre courrier en mai et depuis plus de nouvelles il ne repond pas au mail tel ou rar. Par contre il nous envoi les appels de fond et nous compte ses honoraires. Que pouvons nous faire merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si votre question implique vous vous n’avez pas eu d’AG en 2019 et que le mandat de votre syndic se terminait en juin 2019, alors vous n’avez actuellement plus de syndic et les appels de fonds ne sont plus exigibles.
      Le président du conseil syndical doit convoquer une AG avec comme unique point à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic.
      Nous pouvons vous épauler sur ce point et sur tous les autres … n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  16. Thomas says:

    Bonjour,

    Mon ancien syndic a facturé des honoraires pour une période sur laquelle il n’avait plus mandat (de début juillet à fin octobre).
    A t-il le droit ?

    Merci beaucoup pour votre réponse,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      S’il a été réélu, vous seriez à coup sûr débouté de votre action en justice si vous songiez à le lui reprocher devant un tribunal.
      Cordialement

    2. Thomas says:

      Bonsoir et merci beaucoup pour votre réponse.

      Non, il y a eu un changement de syndic et les copropriétaires (dont je ne faisais pas partie à l’époque) ont refusé de payer les honoraires sur cette période et ensuite, semble t-il, sur l’ensemble de l’année.

      Aujourd’hui, cet ancien syndic réclame, via son avocat, les honoraires non payés pour l’année en question. S’il me semble logique de verser la partie des honoraires couvrant la période “sous mandat”, je m’interrogeais si je pouvais déduire la partie des honoraires couvrant la période “sans mandat”.

    3. CoproConseils says:

      Effectivement, si le syndic en question n’est pas réélu, il n’a pas de raison de recevoir d’honoraires après expiration de son mandat.
      Néanmoins s’il se permet de réclamer ces honoraires via un avocat c’est qu’il a peut être de bonnes raisons de le faire.
      Nous pouvons vous épauler et étudier votre dossier si vous le souhaitez. N’hésitez pas à nous missionner.
      Cordialement

  17. sandrine says:

    Bonjour,
    j aurais besoin de votre aide car avec le conseil syndical nous ne savons pas trop quoi faire. Notre syndic actuel a fait renouveler son contrat à la précédente ag en y notant: “durée d un an du 19/06/18 au 31/03/19, jusqu’à l expiration de six mois qui suit la date de clôture de l exercice comptable de la copropriété” (chez nous les comptes ont été clos le 30/09/18). Cela voudrait donc dire que nous n aurions actuellement plus de syndic? Ce dernier nous convoque malgré tout à une ag le 18/06/19 sans respecter les délais de 21 jours pour la remise des convocations, au niveau juridique on nous dit que la date à retenir est le lendemain de la première présentation pour les RAR, qu en est il? Cette ag est importante car suite à de nombreux soucis nous mettons en concurrence notre syndic actuel et avons des décisions à prendre notamment vis à vis d un prud’hommes… Pouvons nous dans l état actuel des choses maintenir cette ag? le syndic peut il la tenir? que pouvons nous ou devons nous faire pour ne pas avoir de soucis par la suite?
    Je vous remercie d avance pour vos renseignements précieux.
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le mandat du syndic est expiré. Normalement le ou la présidente du conseil syndical aurait du convoquer avec pour seul point à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic. Votre “syndic” n’a théoriquement plus le droit de convoquer. Mais cela ne vaut que si un copropriétaire conteste devant un tribunal dans un délai de deux mois. (article 42 voir notre article à ce propos). Si cela doit permettre à la copropriété de changer de syndic, de prendre des décisions importantes et ainsi gagner du temps, peut être pouvez-vous prendre le pari que personne ne contestera dans le délai de 2 mois.
      Cordialement

  18. Franck says:

    Bonjour

    Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue en Mars 2018, le syndic a fait voter son renouvellement de contrat en début de séance alors que la présentation des comptes et sa validation n’avait pas encore été fait. Est-ce légal et pouvons-nous contester son élection?
    De plus, le montant des charges impayées ne cessent d’augmenter et force est de constater qu’il ne fait pas son travail en relançant ou lançant des actions contre les mauvais payeurs.
    Que pouvons-nous faire?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non il n’est pas possible de contester son élection pour cette raison. Les premiers votes doivent concerner l’élection du bureau (président de séance et scrutateur). Une fois cela réglé, les questions peuvent être examinées dans n’importe quel ordre.
      Concernant les procédures contre les mauvais payeurs, le conseil syndical doit lui demander régulièrement des comptes et l’état d’avancement des procédures.
      Si l’an prochain il s’avère que rien de concret n’a été fait dans ce sens, alors il faut mettre ce syndic en concurrence.
      Cordialement

  19. eric says:

    Bonjour
    Que ce passe-t-il si lors de l’AG, il n’y a aucune majorité sur le choix d’un syndic alors que le syndic actuel a une fin de mandat 3 jours plus tard?
    Quelles sont les possibilités?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Dans les trois jours il peut convoquer une nouvelle AG. S’il ne le fait pas, le président du conseil syndical peut convoquer une nouvelle AG pour élection d’un syndic. S’il ne le fait pas la copro est en carence de syndic et elle doit passer en administration provisoire (syndic désigné par un juge)
      Cordialement

  20. LARTAUD mireille says:

    Bonjour,
    le SDC a conclu un contrat syndic pour un 1 an (du 12 mai 2018 au 11 mai 2019) avec la SARL/P ayant pour représentant légal mme X, gérante (carte pro de la sarl délivrée le 01/06/2016 valable jusqu’au 31/05/2019, mentions transactions, gestion immobilière, syndic. Le 21/02/2019, mme X démissionne, en cours de mandat, de ses fonctions de gérante. Son associée, mme Y prend la gérance. mme Y était employée de la SARL, carte de collaborateur (mandat de location, vente, compromis). Le 11 mai a lieu l’AG. Mmme Y propose un contrat de 3 ans (avec l’ancienne carte pro du 01/06/2016 échéance le 30/05/2019). Est-ce légal ? Elle n’a pas la formation de syndic et n’a jamais travaillé dans un tel service. Des demandes ont certainement été faites à la CCi. Le jour de l’AG, que se passe-t-il si elle n’a pas la carte pro de la SARL avec son nom en représentant légal ? Si elle est élue, a-t-elle le droit de signer le contrat sans carte pro avec son nom ? La signature du contrat doit-elle se faire à la fin de l’AG ou peut-elle se faire plus tard dans les bureaux de l’agence ? La CCI ne donne aucune information, renvoie sur le site des cartes. L’agence refuse de donner toute information et le conseil syndical mange dans la main de l’agence. Les propriétaires n’ont jamais été avertis du changement de gérance.
    Avec mes remerciements

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      A compter du moment où le syndic (est désigné comme syndic non pas celui qui fait le travail de syndic, mais celui qui a la carte professionnelle de syndic) n’est plus gérant de l’agence, le mandat de syndic est caduc et la copropriété est sans syndic. Il aurait fallu faire une AG pour désigner un nouveau syndic.
      A la prochaine AG, la nouvelle gérante DOIT présenter SA carte pro. Elle ne peut pas utiliser la carte professionnelle d’un syndic qui ne travaille pas dans l’agence.
      Vous ne pouvez pas élire un syndic qui n’a pas de carte professionnelle, y compris si c’est une carte “en cours de validation”.
      Si elle n’a pas de carte professionnelle, qu’elle propose de se fait élire en disant que l’ancienne carte court et que la sienne va arriver, mais que malgré tout l’AG lui vote sa confiance. Vous pouvez aller les yeux fermés devant un tribunal.
      Pour finir, par définition n’élisez jamais un syndic pour trois ans.
      Cordialement

  21. Nathalie says:

    Bonjour,

    Je me permets de solliciter également votre aide vis à vis de ma situation.
    Nous sommes 3 copropriétaires d’un immeuble depuis août 2018.

    Lors de l’AG en Mai 2017 (avant que nous soyons propriétaires) les précédents propriétaires ont élu un syndic privé avec un mandat jusqu’au 30/06/2018 et ont voté pour la non mise en concurrence.

    En octobre 2018 s’est tenu une nouvelle AG où malheureusement un seul des propriétaires (nouveau) était présent et il a été voté la réélection du syndic pour la période du 31/12/2017 jusqu’au 30/06/2019.

    En dehors du fait que je ne comprends pas les dates d’élection qui sont validé à posteriori j’aurais 2 questions :

    1. Est ce que la tenue de l’AG en octobre 2018 est valable compte tenu que le syndic était élu initialement jusqu’en août 2018 ?

    2. Peut-on demander faire un changement de syndicat au terme du mandat de l’actuel en juin 2019 ? Si oui, comment faire ?

    Merci par avance pour l’aide que vous pourrez m’apporter.

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Pour vous répondre avec précision sur la légalité de ces demandes, il faudrait pouvoir avoir accès au règlement de copropriété et aux pv d’AG.
      La question de la légalité ne se pose que si vous êtes prêts à aller devant un tribunal pour le contester. Ce n’est pas du tout rentable pour une toute petite copropriété comme la vôtre. La fin du mandat du syndic actuel est proche. Contentez vous de la préparer soigneusement, vous y gagnerez.
      A condition qu’en mai 2017, l’AG n’ai pas voté la non mise en concurrence pour 3 ans (à vérifier sur le PV), oui vous pouvez élire un nouveau syndic à la prochaine AG qui doit avoir lieu avant le 30 juin 2019.
      Il est urgent de vous procurer des contrats de syndics concurrents. D’en choisir un et de l’envoyer en recommandé très rapidement au syndic actuel en lui demandant de bien vouloir le joindre à la prochaine convocation afin de le proposer au moment du renouvellement du syndic.
      Il est impératif que vous soyez présent à l’assemblée générale. Dans l’idéal les copropriétaires présents sont d’accord pour changer de syndic.
      N’hésitez pas à lire notre article concernant l’assemblée générale.
      Cordialement

    2. Nathalie says:

      Je vous remercie vivement pour votre réponse et votre réactivité.

      Effectivement, nous n’avons pas l’intention de contester la dernière AG devant les tribunaux d’autant qu’il n’y a rien eu de spécifique durant cette AG, je voulais surtout m’assurer compte tenu des dates de mandat “incohérentes” que tout soit légal.

      Ce qui m’importe surtout c’était de savoir s’il est possible de faire une mise en concurrence du syndic au terme du mandat de l’actuel.

      En Mai 2017 (avant dernière AG) il a été voté la non mise en concurrence comme suit :
      ” L’assemblée générale décide de déroger à la mise en concurrence du contrat de syndic rendue obligatoire par le conseil syndical tous les 3 ans. Nouvelle inscription dans 3 ans.”

      J’ai un doute sur la compréhension de ce vote, notamment après avoir lu votre article “Mise en concurrence des syndics. Loi ALUR, loi MACRON où en est-on?” ainsi que les sites du gouvernement où l’on parle “d’un vote de non concurrence réalisé lors de l’AG l’année précédente” (dans notre cas ce vote a lieu il y a 2ans).

      En résumé :
      – Cela signifie t’il que je pourrai seulement faire la demande de mise en concurrence en 2020 (soit 3 ans après le vote).

      ou

      – Je peux en tant que copropriété faire une mise en concurrence en suivant la procédure évoquée.

      Je vous remercie une nouvelle fois de l’aide vous pourrez m’apporter.

      Cordialement

    3. CoproConseils says:

      Nathalie, nous vous remercions pour votre question qui nous donne l’occasion de mettre à jour ce point et nous allons prochainement préciser notre article sur ce point.
      Que dit la loi ?
      – Le conseil syndical a l’obligation de mettre le syndic en concurrence.
      – L’assemblée générale a le droit de voter une dispense de mise en concurrence.
      Cela ne veut en aucun cas dire qu’il est interdit durant cette période de mettre le syndic en concurrence!
      Cela signifie juste que le conseil syndical n’est pas obligé de le faire. C’est la différence entre les verbes devoir et pouvoir !!
      Il ne doit plus mais il peut.
      La résolution votée en mai 2017 n’est pas correctement libellée. Elle devrait dire “l’assemblée générale dispense le conseil syndical de procéder à une mise en concurrence du syndic jusqu’au …”
      Et au delà du conseil syndical, tout copropriétaire peut toujours proposer un contrat concurrent.
      Donc OUI, vous avez parfaitement le droit de mettre votre syndic en concurrence au mois de juin 2019 !
      Nous vous souhaitons de trouver un syndic qui ne joue pas avec ce genre de subtilités pour conserver un mandat qui ne doit pas être un du !
      Cordialement

  22. renard says:

    Bonjour, notre assemblée général à lieu le 18 avril 2019, nous devons voter pour un changement de syndic, il est noter ce qui suit.
    Durée du contrat. Le présent contrat est conclu pour une durée de 12 mois il prendra effet le 18 avril 2018 et prendra fin le?
    Puis je faire annulée cette résolution pour un défaut de date.

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non justement, c’est à remplir.

    2. renard says:

      si le document n’est pas rempli lors de l’assemblée comment cela se passe t-il?

    3. CoproConseils says:

      Il est essentiel que le document soit rempli lors de l’AG. Le président de séance doit veiller à ce que ce soit le cas. L’AG donne mandat au président de signer le contrat qui va donner mandat au syndic. Si aucune date n’est mentionnée, mais que le contrat est signé, le syndic peut se donner un mandat pour trois ans et vous n’aurez aucun recours !

    4. renard says:

      Bonjour, Si le président de séance ne voit pas que le contrat n’est pas rempli correctement (date de début éronnée) et qu’il n’y à pas de date de fin et que l’ont ne demande pas à AG de donner mandat au président du conseil syndical de remplir le contrat et de le corriger que se passe t-il ?
      Si le président du conseil syndical refuse de remplir ou de corriger le contrat que se passe t-il ?
      Peut-on annuler la résolution pour date de début éronnée et date de fin non mentionner et demander à ce qu’il soit représenter l’année suivante ?
      A quelle moment de la séance peut-on intervenir pour annuler cette résolution ?
      A noter que ce n’est pas le conseil syndical qui à demander un eventuelle changement de syndic.
      Merci

    5. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non ! il n’y a pas de possibilité d’annuler une résolution qui cherche à mettre en concurrence un syndic. C’est le principe même de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a le droit de décider de son syndic et ni le syndic ni le conseil syndical ni un copropriétaire ni un groupe de copropriétaires minoritaires n’a le droit de s’y opposer.
      Si cette résolution est votée en AG à la majorité de l’article 25, il y a changement de syndic. Point. Si le président de séance n’est pas d’accord, si le président du conseil syndical n’est pas d’accord, l’assemblée générale peut donner le pouvoir à n’importe quel copropriétaire de signer le contrat du syndic au nom de la copropriété.
      Le président du conseil syndical n’a pas le droit de refuser un vote souverain de l’AG. S’il ne remplit pas le contrat, le syndic s’en chargera lui même. Ce serait dommage, il pourrait s’auto-donner mandat sur 3 ans !
      Cordialement

  23. LORIN says:

    le 26 octobre 2018

    Bonjour ,
    Merci pour votre réponse partielle.
    Donc en cas de désignation d’un nouveau syndic par une AG régulièrement convoquée par le syndic, avant l’échéance du mandat du syndic, il s’agit d’une “révocation automatique” . Avec comme conséquence certaine une demande d’indemnisation formulée par le syndic non renouvelé, pour le paiement des honoraires jusqu’au terme prévu par contrat.
    Merci
    Pierre-Henri LORIN

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Comme nous le disons dans notre article, s’il est prématurément mis fin au mandat du syndic à la suite du vote au cours d’une AG, celui-ci n’a en aucun cas le droit d’exiger le paiement de ses honoraires jusqu’à la fin théorique de son mandat.
      Il peut tenter de vous le faire croire, mais la chose a déjà été maintes fois jugée et la jurisprudence n’est pas en sa faveur.
      L’ancien syndic peut tout à fait formuler sa demande d’indemnisation, la copropriété peut la refuser. Charge à lui de porter l’affaire devant la justice.
      Appuyez vous sur votre nouveau syndic pour faire entendre vos droits et si celui-ci ne vous soutient pas posez vous des questions !
      Cordialement

  24. LORIN says:

    Bonjour
    Sur quel texte s’appuie votre affirmation selon laquelle le mandat du syndic peut être “non renouvelé” c’est à dire “interrompu” de façon anticipée avant la fin prévue de son mandat si ce syndic n’est pas “reconduit” par une AG convoquée normalement avant la date d’expiration de son mandat et qui désignerait alors un autre syndic??
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le non renouvellement vaut révocation. C’est une avancée de la loi ALUR qui doit être inscrit noir sur blanc sur tous les contrats de syndic type conformes à la loi ALUR.
      Par contre, il est possible dans des cas particuliers, que les copropriétaires réunis en assemblée générale décident de faire commencer le contrat du nouveau syndic à la date de fin du mandat du syndic sortant. Mais c’est l’assemblée qui décide.
      Cordialement

  25. Naneth says:

    Bonjour,

    Lors de la dernière AG, j’ai indiqué au syndic pro que nous ne souhaitions pas continuer avec lui et que nous allions passer en syndic bénévole (petite copropriété). Le syndic l’a très mal pris et à tenter par de nombreux arguments fondés ou non de nous en dissuader. Ce qui ne nous a pas fait changer d’avis. Cette AG s’est tenu au mois de juin dernier et depuis nous n’avons plus de nouvelle. J’ai pourtant à deux reprises demandé au syndic par courrier avec AR de convoquer une AGE afin de voter pour élire le syndic bénévole, ce à quoi il n’a pas répondu non plus. En bref je n’ai pas le PV de l’AG qui s’est tenue au mois de juin (ou j’étais le seul copropriétaire présent, vu que les autres m’avaient remis leurs procurations) et je n’ai pas de nouvelle du syndic dont le mandat s’est terminé entre temps. En revanche il continue de nous envoyer les appels sur provisions trimestriel. Que peut-on faire dans une telle situation. Nous ne sommes plus couvert par l’assurance du syndic? Nous n’avons reçu aucun document de sa part. C’est une vraie problématique. Merci beaucoup pour votre aide.

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement vous avez le droit de choisir de passer en syndic bénévole. Mais cela ne s’improvise pas et la situation dans laquelle vous êtes le démontre !
      Vous avez choisi de ne plus faire confiance à votre syndic professionnel malgré ses mises en garde.
      Vous ne pouvez pas malgré tout attendre de lui qu’il vous aide à passer en syndic bénévole !
      Il fallait élire le syndic bénévole au moment de l’assemblée de juin. Évidemment il s’est bien gardé de vous le dire !
      S’il continue d’envoyer les appels de fonds c’est peut être qu’il y est fondé.
      Il faut étudier clairement les documents de la copropriété et notamment son contrat et le dernier PV d’AG pour le déterminer.
      Suivant la situation précise de votre copropriété il y a différentes solutions entre lesquelles choisir pour commencer sur de nouvelles bases avec un syndic bénévole.
      Une chose est certaine ce n’est pas de la part du syndic congédié qu’il faut attendre de l’aide.
      CoproConseils propose un soutien et une aide aux syndics bénévoles. N’hésitez surtout pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  26. Obrié says:

    Bonjour, nous avons acheté un appartement dans une copro de 4 lots en juillet 2017, le syndic aurait dû convoquer l’AG de 2018 avant fin mars 2018 ce qu’ils n’ont pas fait, nous n’avons pas eu d’AG en 2018. Nous n’avons pas en notre possession les derniers PV d’AG pour connaitre la date de fin de mandat, et le syndic ne m’envoie pas leurs justificatifs de dépenses ni leurs honoraires que je réclame depuis 2 mois. Si le syndic est hors mandat, peut-on le révoquer pour en prendre un autre bien moins couteux et qui fera son travail, est-il encore en droit de prélever des charges sans justifier les dépenses? Et combien de copropriétaires sur 4 doivent être d’accord pour changer de syndic?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La révocation est une procédure longue et coûteuse parce qu’il y a toutes les chances pour que votre syndic aille en justice.
      Le·a président·e du conseil syndical est en droit de demander la transmission de tout document relatif à la copropriété.
      Cette personne doit pouvoir avec certitude savoir la date de fin du mandat du syndic.
      Par ailleurs, si le syndic n’a pas convoqué d’AG, le même président peut après l’avoir mis en demeure de le faire par LRAR, convoquer lui même une AG.
      Vous pourrez délibérer alors de l’opportunité d’engager des poursuites et de l’élection d’un nouveau syndic.
      Cordialement

  27. André says:

    Bonjour, L ancien syndic bénévole a vendu son appartement en fevrier et n est plus copropriétaire, courant mars, il a convoqué les personnes pour une AG fin avril.il n a pas indiquer à l ordre du jour un vote pour désigner un nouveau syndic, comme d habitude, il parle de renouvellement du contrat.Il a demandé de faire désigner un copropriétaire nouveau syndic qui lui signerait un mandat pour pouvoir continuer de gérer la copro et d aider le nouveau syndic en étant toujours payé. Presque tous les copropriétaires ont ete d’accord et ont voté oui.L ancien syndic a t il le droit d etre mandaté par le nouveau pour gérer la copropriété alors qu il n est plus copropriétaire ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout cela est parfaitement illégal.
      Le mandat du syndic bénévole prend fin au moment où il n’est plus copropriétaire. Il aurait du convoquer une AG avant son départ pour élire un AUTRE syndic.
      L’assemblée convoquée par ce syndic bénévole est nulle et non avenue et toutes les décisions qui y ont été prises sont caduques.
      Votre copropriété est actuellement sans syndic.
      Le ou la président·e du Conseil Syndical doit convoquer le plus rapidement possible une AGE avec comme ordre du jour l’élection d’un syndic. Qu’il soit professionnel ou bénévole, celui-ci doit proposer un contrat de syndic conforme au contrat type ALUR.
      Le nouveau syndic s’il est bénévole, ne peut en aucun cas mandater une personne extérieure à la copropriété pour gérer la copropriété, a fortiori contre rémunération. Cette personne peut être poursuivie pour exercice illégal de la profession de syndic.
      En cas de résistance, n’hésitez pas à porter cette affaire en justice, vous aurez facilement gain de cause.
      Si vous avez besoin d’une aide plus conséquente, vous pouvez nous contacter à la page “devis” de ce site.
      Cordialement

  28. NIM says:

    Bonjour,

    Le contrat que nous avons eu à l’Ag dans dans convocation ne mentionne pas la durée et donc pas les dates de début et fin. Il y avait un autre syndic en concurrence. Idem.
    Il nous a été répondu que le contrat vierge ne mentionnant pas de durée “DE FACON A CE QUE L’ASSEMBLEE GENERALE PUISSE DECIDER LA DUREE DE CE CONTRAT, CE QUI EST BIEN NORMAL”.
    Pour ma part je pensais que les contrats présentent une durée et que celle-ci peut bien sur être débattue en AG et être débattue pendant l’AG et rectifiée sur le contrat. Est-ce que je me trompe ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui effectivement vous vous trompez. Il faut que le contrat signé mentionne la durée. La proposition de contrat ne mentionne rien pour éviter d’influencer les copropriétaires qui doivent être libres d’accorder le mandat de la durée de leur choix. Même si les syndics font tout pour que les mandats soient signés pour 3 ans ce que CoproConseils déconseille fortement !
      Cordialement

  29. BEZZAOU says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire depuis 2013 d’un appartement dans une petite copropriété de 6 lots. Le syndic n’a jamais été très sérieux. En juillet 2016 il a renouvelé son mandat pour une année. Malgré des comptes sains, la copropriété rencontre de grave problème notamment des dangers dits “imminents”, problème de structure (visite des services de l’urbanisme nous attendons leur rapport). Depuis un an nous n’avons pas de nouvelles de ce syndic et il ne veut jamais nous prendre au téléphone (appartement en province et nous à Paris). C’est en allant signaler les graves problèmes à la mairie que nous avons appris qu’il considérait ne plus être notre syndic depuis le 12 juillet 2017 (fin de son mandat). N’était il pas obligé de nous prévenir de sont souhait de ne pas reconduire ? N’était il pas censé nous convoquer en AG avant la fin de son mandat ? Doit il nous transmettre un bilan ? Outre la possibilité de passé par le TGI pour nommé un administrateur provisoire ce qui a un coût, est-il obligé de nous transmettre les coordonnées des autres propriétaires pour que nous puissions faire le nécessaire, la secrétaire nous indique que se sont des informations confidentielles, ce syndic est de très mauvaise volonté et nous laisse nous débrouiller seul sans vouloir nous faciliter les choses.

    Merci d’avance des réponses que vous voudrez bien m’apporter,

    PS je lui ai transmis un courrier en AR

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La secrétaire se trompe, c’est totalement illégal de vous refuser la feuille de présence.
      Oui évidemment il aurait du convoquer, vous avertir de sa volonté de démissionner etc…
      Dans la situation présente, le ou la président·e du conseil syndical doit demander une injonction par huissier demandant la remise de la totalité des pièces à l’ancien syndic et une remise immédiate de la feuille de présence qui est l’annexe du pv d’AG et ce en application de l’article 33 du décret du 20 avril 2010.
      Ensuite le président du conseil syndical peut convoquer une AG pour élire un nouveau syndic avec lequel vous pourrez engager une procédure en responsabilité professionnelle contre l’ancien syndic.
      CoproConseils peut assister votre copropriété étapes par étapes. N’hésitez pas à nous contacter pour demander un devis. Voir page contact.
      Cordialement.

  30. hl says:

    Bonjour,

    La dernière assemblée générale s’est tenue le 10 octobre 2017 et le mandat du syndic à été renouvelé pour une durée d’un an, soit jusqu’au mois d’octobre 2018. Etant propriétaire dans une petite copropriété de deux lots, nous souhaiterions passer en auto-gestion. Nous avons reçu une convocation pour une nouvelle AG pour le 21 juin 2018 avec à l’ordre du jour la reconduite pour une année du syndic en place. Est-ce légal, vu que le contrat actuel n’est pas terminé? Comment pouvons nous passer en auto-gestion dans les conditions actuelles? Est-ce possible? Merci pour votre aide.

    Cdlt.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, il est tout à fait possible de faire une AG bien avant que le mandat du syndic ne prenne fin. Vous pouvez tout à fait au cours de cette AG ne pas renouveler le mandat de votre syndic actuel. S’il vous dit que vous ne pouvez pas vu qu’il n’y a pas d’autre contrat de proposé ce n’est pas vrai. Vous pouvez tout à fait ne pas le reconduire. Puis le président du conseil syndical doit dans la foulée reconvoquer une nouvelle AG avec à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic. Entre temps le syndic bénévole aura eu le temps de préparer son contrat (obligatoire depuis la loi ALUR) et de le joindre à la convocation de l’AG. CoproConseils peut aider les syndics bénévoles à gérer leur copropriété sereinement. N’hésitez pas à nous demander un devis à la page contact.
      Cordialement

  31. CABIROL H says:

    Bonjour,
    Vous mentionnez qu’un syndic qui convoquerait et/ou tienne l’assemblée générale hors délais et tiendrait l’assemblée générale, et qu’il soit élu, son mandat serait valable.
    Comment peut-on considérer la validité de cette situation alors même qu’au moment de la convocation de l’assemblée, le mandat de syndic est expiré. Reconnaître sa validité, c’est reconnaître l’ouverture à tous les abus sans encourir la moindre sanction.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce que nous indiquons dans notre article, c’est que dans le cas d’une convocation hors délais, un copropriétaire aurait tout à fait le droit d’assigner devant un tribunal pour obtenir l’annulation de l’élection. Mais qu’il y a toutes les chances pour qu’il soit débouté. Dans ces cas les juges ont tendance à penser que si les copropriétaires ont décidé de renouveler leur confiance au syndic sortant alors même qu’il était hors délai, c’est qu’ils referont certainement de même, même s’il décide de juger l’élection invalide.
      Ce qui compte c’est la confiance accordée par les copropriétaires.
      Du coup pour éviter la perte de temps, d’argent et la paperasse, les juges considèrent en général le mandat comme valable.
      Et le plaignant en est pour ses frais.
      Cordialement

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