Quand le mandat de votre syndic prend-il fin ?

L’article 29 du décret de 67 modifié par le décret du 20 avril 2010 stipule que le contrat du syndic doit expressément fixer non seulement la durée du mandat, mais également les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

La mention d’une date de fin est obligatoire

Sans la mention expresse d’une date de fin, le contrat de syndic n’est pas valable.
La cour de cassation a encore réaffirmé ce point dans une décision du 31 mai 2018.

Le contrat doit mentionner une date de début et une date de fin du contrat. Cette date doit s’exprimer sous forme calendaire c’est à dire de jj/mm/aaaa et non pas « dans 6 mois à compter de ce jour »

Élection d’un nouveau syndic

Que faire si un nouveau syndic est élu avant la fin du mandat du précédent syndic ?
Il faut tout d’abord noter que le syndic est tout à fait en droit de convoquer une AG avec beaucoup d’avance par rapport à la fin du mandat.

Si un nouveau syndic est élu lors d’une assemblée générale convoquée avant la date de fin du mandat, alors l’ancien syndic est automatiquement révoqué par la nomination du nouveau (dixit la loi ALUR et le contrat de syndic type issu de la loi ALUR)
Ceci est valable même si le mandat du syndic donne une date de fin bien postérieure.
Il n’a pas le droit d’exiger le paiement des honoraires jusqu’à la date théorique de fin de son mandat.

Convocation tardive

Que faire si le syndic convoque en retard et après expiration de son mandat ?
Le syndic en place a l’obligation de convoquer une assemblée générale avant l’expiration de son mandat. Si ce n’est pas le cas, l’assemblée générale et toutes les décisions qui y ont été prises sont nulles.
Cela n’est pas acquis de plein droit. Le syndicat des copropriétaires doit engager une procédure.

La date qui compte réellement c’est la date d’émission des convocations. Si le mandat du syndic est valable à cette date là, alors il peut tenir l’AG. (il faut simplement une décision spéciale en début d’AG pour qu’il puisse tenir le secrétariat qui ne lui revient plus automatiquement.) La cour de cassation a réaffirmé cette règle fin 2017.

Si le syndic n’a pas convoqué dans les délais et qu’il en est empêché, la loi ALUR donne au président du conseil syndical le droit de convoquer une AG ayant pour ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic.

Notons néanmoins qu’il est relativement courant qu’un syndic convoque et/ou tienne l’assemblée générale hors délais. et qu’il soit à nouveau élu. Son mandat est valable. Mais juridiquement parlant un copropriétaire serait tout à fait fondé à faire tout annuler devant un tribunal. Nous déconseillons ce genre de procédure très coûteuse en temps et en argent et relativement inefficace. Il faut en effet garder à l’esprit que l’assemblée a élu ce syndic et qu’une procédure peut prendre facilement deux à trois ans avant d’aboutir … souvent plus long que le mandat du syndic !

Quelle est la durée maximum d’un mandat de syndic ?

Un mandat de syndic ne peut avoir une durée de plus de trois ans, quelle que soit la date calendaire précisée sur le contrat et ce conformément à l’article 28 du décret de 67. Nous conseillons systématiquement de ne jamais élire un syndic pour plus d’un an. Nous conseillons également par principe de remettre très régulièrement à l’ordre du jour d’autres contrats de syndics. La loi Macron y oblige d’ailleurs le conseil syndical, et c’est une saine obligation.

Peut-on mettre fin à un contrat de syndic de manière anticipée ?

Le syndic qui souhaite démissionner avant la fin de son mandat, peut le faire, à condition de donner un préavis de trois mois.

Le syndicat des copropriétaires qui souhaite mettre fin au contrat qui le lie à un syndic doit avoir de bonnes raisons de le faire. C’est la révocation. Lisez notre article à ce propos.

Le mandat d’un syndic peut trouver une fin anticipée si sa carte professionnelle lui est retirée. Mais c’est une situation extrêmement rare sachant qu’il n’existe pas d‘ordre des syndics qui pourraient être susceptibles de réguler la profession.

40 responses to “Quand le mandat de votre syndic prend-il fin ?

  1. Thomas says:

    Bonjour,

    Mon ancien syndic a facturé des honoraires pour une période sur laquelle il n’avait plus mandat (de début juillet à fin octobre).
    A t-il le droit ?

    Merci beaucoup pour votre réponse,

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      S’il a été réélu, vous seriez à coup sûr débouté de votre action en justice si vous songiez à le lui reprocher devant un tribunal.
      Cordialement

    2. Thomas says:

      Bonsoir et merci beaucoup pour votre réponse.

      Non, il y a eu un changement de syndic et les copropriétaires (dont je ne faisais pas partie à l’époque) ont refusé de payer les honoraires sur cette période et ensuite, semble t-il, sur l’ensemble de l’année.

      Aujourd’hui, cet ancien syndic réclame, via son avocat, les honoraires non payés pour l’année en question. S’il me semble logique de verser la partie des honoraires couvrant la période “sous mandat”, je m’interrogeais si je pouvais déduire la partie des honoraires couvrant la période “sans mandat”.

    3. CoproConseils CoproConseils says:

      Effectivement, si le syndic en question n’est pas réélu, il n’a pas de raison de recevoir d’honoraires après expiration de son mandat.
      Néanmoins s’il se permet de réclamer ces honoraires via un avocat c’est qu’il a peut être de bonnes raisons de le faire.
      Nous pouvons vous épauler et étudier votre dossier si vous le souhaitez. N’hésitez pas à nous missionner.
      Cordialement

  2. sandrine says:

    Bonjour,
    j aurais besoin de votre aide car avec le conseil syndical nous ne savons pas trop quoi faire. Notre syndic actuel a fait renouveler son contrat à la précédente ag en y notant: “durée d un an du 19/06/18 au 31/03/19, jusqu’à l expiration de six mois qui suit la date de clôture de l exercice comptable de la copropriété” (chez nous les comptes ont été clos le 30/09/18). Cela voudrait donc dire que nous n aurions actuellement plus de syndic? Ce dernier nous convoque malgré tout à une ag le 18/06/19 sans respecter les délais de 21 jours pour la remise des convocations, au niveau juridique on nous dit que la date à retenir est le lendemain de la première présentation pour les RAR, qu en est il? Cette ag est importante car suite à de nombreux soucis nous mettons en concurrence notre syndic actuel et avons des décisions à prendre notamment vis à vis d un prud’hommes… Pouvons nous dans l état actuel des choses maintenir cette ag? le syndic peut il la tenir? que pouvons nous ou devons nous faire pour ne pas avoir de soucis par la suite?
    Je vous remercie d avance pour vos renseignements précieux.
    cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le mandat du syndic est expiré. Normalement le ou la présidente du conseil syndical aurait du convoquer avec pour seul point à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic. Votre “syndic” n’a théoriquement plus le droit de convoquer. Mais cela ne vaut que si un copropriétaire conteste devant un tribunal dans un délai de deux mois. (article 42 voir notre article à ce propos). Si cela doit permettre à la copropriété de changer de syndic, de prendre des décisions importantes et ainsi gagner du temps, peut être pouvez-vous prendre le pari que personne ne contestera dans le délai de 2 mois.
      Cordialement

  3. Franck says:

    Bonjour

    Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue en Mars 2018, le syndic a fait voter son renouvellement de contrat en début de séance alors que la présentation des comptes et sa validation n’avait pas encore été fait. Est-ce légal et pouvons-nous contester son élection?
    De plus, le montant des charges impayées ne cessent d’augmenter et force est de constater qu’il ne fait pas son travail en relançant ou lançant des actions contre les mauvais payeurs.
    Que pouvons-nous faire?

    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non il n’est pas possible de contester son élection pour cette raison. Les premiers votes doivent concerner l’élection du bureau (président de séance et scrutateur). Une fois cela réglé, les questions peuvent être examinées dans n’importe quel ordre.
      Concernant les procédures contre les mauvais payeurs, le conseil syndical doit lui demander régulièrement des comptes et l’état d’avancement des procédures.
      Si l’an prochain il s’avère que rien de concret n’a été fait dans ce sens, alors il faut mettre ce syndic en concurrence.
      Cordialement

  4. eric says:

    Bonjour
    Que ce passe-t-il si lors de l’AG, il n’y a aucune majorité sur le choix d’un syndic alors que le syndic actuel a une fin de mandat 3 jours plus tard?
    Quelles sont les possibilités?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Dans les trois jours il peut convoquer une nouvelle AG. S’il ne le fait pas, le président du conseil syndical peut convoquer une nouvelle AG pour élection d’un syndic. S’il ne le fait pas la copro est en carence de syndic et elle doit passer en administration provisoire (syndic désigné par un juge)
      Cordialement

  5. LARTAUD mireille says:

    Bonjour,
    le SDC a conclu un contrat syndic pour un 1 an (du 12 mai 2018 au 11 mai 2019) avec la SARL/P ayant pour représentant légal mme X, gérante (carte pro de la sarl délivrée le 01/06/2016 valable jusqu’au 31/05/2019, mentions transactions, gestion immobilière, syndic. Le 21/02/2019, mme X démissionne, en cours de mandat, de ses fonctions de gérante. Son associée, mme Y prend la gérance. mme Y était employée de la SARL, carte de collaborateur (mandat de location, vente, compromis). Le 11 mai a lieu l’AG. Mmme Y propose un contrat de 3 ans (avec l’ancienne carte pro du 01/06/2016 échéance le 30/05/2019). Est-ce légal ? Elle n’a pas la formation de syndic et n’a jamais travaillé dans un tel service. Des demandes ont certainement été faites à la CCi. Le jour de l’AG, que se passe-t-il si elle n’a pas la carte pro de la SARL avec son nom en représentant légal ? Si elle est élue, a-t-elle le droit de signer le contrat sans carte pro avec son nom ? La signature du contrat doit-elle se faire à la fin de l’AG ou peut-elle se faire plus tard dans les bureaux de l’agence ? La CCI ne donne aucune information, renvoie sur le site des cartes. L’agence refuse de donner toute information et le conseil syndical mange dans la main de l’agence. Les propriétaires n’ont jamais été avertis du changement de gérance.
    Avec mes remerciements

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      A compter du moment où le syndic (est désigné comme syndic non pas celui qui fait le travail de syndic, mais celui qui a la carte professionnelle de syndic) n’est plus gérant de l’agence, le mandat de syndic est caduc et la copropriété est sans syndic. Il aurait fallu faire une AG pour désigner un nouveau syndic.
      A la prochaine AG, la nouvelle gérante DOIT présenter SA carte pro. Elle ne peut pas utiliser la carte professionnelle d’un syndic qui ne travaille pas dans l’agence.
      Vous ne pouvez pas élire un syndic qui n’a pas de carte professionnelle, y compris si c’est une carte “en cours de validation”.
      Si elle n’a pas de carte professionnelle, qu’elle propose de se fait élire en disant que l’ancienne carte court et que la sienne va arriver, mais que malgré tout l’AG lui vote sa confiance. Vous pouvez aller les yeux fermés devant un tribunal.
      Pour finir, par définition n’élisez jamais un syndic pour trois ans.
      Cordialement

  6. Nathalie says:

    Bonjour,

    Je me permets de solliciter également votre aide vis à vis de ma situation.
    Nous sommes 3 copropriétaires d’un immeuble depuis août 2018.

    Lors de l’AG en Mai 2017 (avant que nous soyons propriétaires) les précédents propriétaires ont élu un syndic privé avec un mandat jusqu’au 30/06/2018 et ont voté pour la non mise en concurrence.

    En octobre 2018 s’est tenu une nouvelle AG où malheureusement un seul des propriétaires (nouveau) était présent et il a été voté la réélection du syndic pour la période du 31/12/2017 jusqu’au 30/06/2019.

    En dehors du fait que je ne comprends pas les dates d’élection qui sont validé à posteriori j’aurais 2 questions :

    1. Est ce que la tenue de l’AG en octobre 2018 est valable compte tenu que le syndic était élu initialement jusqu’en août 2018 ?

    2. Peut-on demander faire un changement de syndicat au terme du mandat de l’actuel en juin 2019 ? Si oui, comment faire ?

    Merci par avance pour l’aide que vous pourrez m’apporter.

    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Pour vous répondre avec précision sur la légalité de ces demandes, il faudrait pouvoir avoir accès au règlement de copropriété et aux pv d’AG.
      La question de la légalité ne se pose que si vous êtes prêts à aller devant un tribunal pour le contester. Ce n’est pas du tout rentable pour une toute petite copropriété comme la vôtre. La fin du mandat du syndic actuel est proche. Contentez vous de la préparer soigneusement, vous y gagnerez.
      A condition qu’en mai 2017, l’AG n’ai pas voté la non mise en concurrence pour 3 ans (à vérifier sur le PV), oui vous pouvez élire un nouveau syndic à la prochaine AG qui doit avoir lieu avant le 30 juin 2019.
      Il est urgent de vous procurer des contrats de syndics concurrents. D’en choisir un et de l’envoyer en recommandé très rapidement au syndic actuel en lui demandant de bien vouloir le joindre à la prochaine convocation afin de le proposer au moment du renouvellement du syndic.
      Il est impératif que vous soyez présent à l’assemblée générale. Dans l’idéal les copropriétaires présents sont d’accord pour changer de syndic.
      N’hésitez pas à lire notre article concernant l’assemblée générale.
      Cordialement

    2. Nathalie says:

      Je vous remercie vivement pour votre réponse et votre réactivité.

      Effectivement, nous n’avons pas l’intention de contester la dernière AG devant les tribunaux d’autant qu’il n’y a rien eu de spécifique durant cette AG, je voulais surtout m’assurer compte tenu des dates de mandat “incohérentes” que tout soit légal.

      Ce qui m’importe surtout c’était de savoir s’il est possible de faire une mise en concurrence du syndic au terme du mandat de l’actuel.

      En Mai 2017 (avant dernière AG) il a été voté la non mise en concurrence comme suit :
      ” L’assemblée générale décide de déroger à la mise en concurrence du contrat de syndic rendue obligatoire par le conseil syndical tous les 3 ans. Nouvelle inscription dans 3 ans.”

      J’ai un doute sur la compréhension de ce vote, notamment après avoir lu votre article “Mise en concurrence des syndics. Loi ALUR, loi MACRON où en est-on?” ainsi que les sites du gouvernement où l’on parle “d’un vote de non concurrence réalisé lors de l’AG l’année précédente” (dans notre cas ce vote a lieu il y a 2ans).

      En résumé :
      – Cela signifie t’il que je pourrai seulement faire la demande de mise en concurrence en 2020 (soit 3 ans après le vote).

      ou

      – Je peux en tant que copropriété faire une mise en concurrence en suivant la procédure évoquée.

      Je vous remercie une nouvelle fois de l’aide vous pourrez m’apporter.

      Cordialement

    3. CoproConseils CoproConseils says:

      Nathalie, nous vous remercions pour votre question qui nous donne l’occasion de mettre à jour ce point et nous allons prochainement préciser notre article sur ce point.
      Que dit la loi ?
      – Le conseil syndical a l’obligation de mettre le syndic en concurrence.
      – L’assemblée générale a le droit de voter une dispense de mise en concurrence.
      Cela ne veut en aucun cas dire qu’il est interdit durant cette période de mettre le syndic en concurrence!
      Cela signifie juste que le conseil syndical n’est pas obligé de le faire. C’est la différence entre les verbes devoir et pouvoir !!
      Il ne doit plus mais il peut.
      La résolution votée en mai 2017 n’est pas correctement libellée. Elle devrait dire “l’assemblée générale dispense le conseil syndical de procéder à une mise en concurrence du syndic jusqu’au …”
      Et au delà du conseil syndical, tout copropriétaire peut toujours proposer un contrat concurrent.
      Donc OUI, vous avez parfaitement le droit de mettre votre syndic en concurrence au mois de juin 2019 !
      Nous vous souhaitons de trouver un syndic qui ne joue pas avec ce genre de subtilités pour conserver un mandat qui ne doit pas être un du !
      Cordialement

  7. renard says:

    Bonjour, notre assemblée général à lieu le 18 avril 2019, nous devons voter pour un changement de syndic, il est noter ce qui suit.
    Durée du contrat. Le présent contrat est conclu pour une durée de 12 mois il prendra effet le 18 avril 2018 et prendra fin le?
    Puis je faire annulée cette résolution pour un défaut de date.

    Merci

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non justement, c’est à remplir.

    2. renard says:

      si le document n’est pas rempli lors de l’assemblée comment cela se passe t-il?

    3. CoproConseils CoproConseils says:

      Il est essentiel que le document soit rempli lors de l’AG. Le président de séance doit veiller à ce que ce soit le cas. L’AG donne mandat au président de signer le contrat qui va donner mandat au syndic. Si aucune date n’est mentionnée, mais que le contrat est signé, le syndic peut se donner un mandat pour trois ans et vous n’aurez aucun recours !

    4. renard says:

      Bonjour, Si le président de séance ne voit pas que le contrat n’est pas rempli correctement (date de début éronnée) et qu’il n’y à pas de date de fin et que l’ont ne demande pas à AG de donner mandat au président du conseil syndical de remplir le contrat et de le corriger que se passe t-il ?
      Si le président du conseil syndical refuse de remplir ou de corriger le contrat que se passe t-il ?
      Peut-on annuler la résolution pour date de début éronnée et date de fin non mentionner et demander à ce qu’il soit représenter l’année suivante ?
      A quelle moment de la séance peut-on intervenir pour annuler cette résolution ?
      A noter que ce n’est pas le conseil syndical qui à demander un eventuelle changement de syndic.
      Merci

    5. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non ! il n’y a pas de possibilité d’annuler une résolution qui cherche à mettre en concurrence un syndic. C’est le principe même de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a le droit de décider de son syndic et ni le syndic ni le conseil syndical ni un copropriétaire ni un groupe de copropriétaires minoritaires n’a le droit de s’y opposer.
      Si cette résolution est votée en AG à la majorité de l’article 25, il y a changement de syndic. Point. Si le président de séance n’est pas d’accord, si le président du conseil syndical n’est pas d’accord, l’assemblée générale peut donner le pouvoir à n’importe quel copropriétaire de signer le contrat du syndic au nom de la copropriété.
      Le président du conseil syndical n’a pas le droit de refuser un vote souverain de l’AG. S’il ne remplit pas le contrat, le syndic s’en chargera lui même. Ce serait dommage, il pourrait s’auto-donner mandat sur 3 ans !
      Cordialement

  8. LORIN says:

    le 26 octobre 2018

    Bonjour ,
    Merci pour votre réponse partielle.
    Donc en cas de désignation d’un nouveau syndic par une AG régulièrement convoquée par le syndic, avant l’échéance du mandat du syndic, il s’agit d’une “révocation automatique” . Avec comme conséquence certaine une demande d’indemnisation formulée par le syndic non renouvelé, pour le paiement des honoraires jusqu’au terme prévu par contrat.
    Merci
    Pierre-Henri LORIN

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Comme nous le disons dans notre article, s’il est prématurément mis fin au mandat du syndic à la suite du vote au cours d’une AG, celui-ci n’a en aucun cas le droit d’exiger le paiement de ses honoraires jusqu’à la fin théorique de son mandat.
      Il peut tenter de vous le faire croire, mais la chose a déjà été maintes fois jugée et la jurisprudence n’est pas en sa faveur.
      L’ancien syndic peut tout à fait formuler sa demande d’indemnisation, la copropriété peut la refuser. Charge à lui de porter l’affaire devant la justice.
      Appuyez vous sur votre nouveau syndic pour faire entendre vos droits et si celui-ci ne vous soutient pas posez vous des questions !
      Cordialement

  9. LORIN says:

    Bonjour
    Sur quel texte s’appuie votre affirmation selon laquelle le mandat du syndic peut être “non renouvelé” c’est à dire “interrompu” de façon anticipée avant la fin prévue de son mandat si ce syndic n’est pas “reconduit” par une AG convoquée normalement avant la date d’expiration de son mandat et qui désignerait alors un autre syndic??
    Merci

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le non renouvellement vaut révocation. C’est une avancée de la loi ALUR qui doit être inscrit noir sur blanc sur tous les contrats de syndic type conformes à la loi ALUR.
      Par contre, il est possible dans des cas particuliers, que les copropriétaires réunis en assemblée générale décident de faire commencer le contrat du nouveau syndic à la date de fin du mandat du syndic sortant. Mais c’est l’assemblée qui décide.
      Cordialement

  10. Naneth says:

    Bonjour,

    Lors de la dernière AG, j’ai indiqué au syndic pro que nous ne souhaitions pas continuer avec lui et que nous allions passer en syndic bénévole (petite copropriété). Le syndic l’a très mal pris et à tenter par de nombreux arguments fondés ou non de nous en dissuader. Ce qui ne nous a pas fait changer d’avis. Cette AG s’est tenu au mois de juin dernier et depuis nous n’avons plus de nouvelle. J’ai pourtant à deux reprises demandé au syndic par courrier avec AR de convoquer une AGE afin de voter pour élire le syndic bénévole, ce à quoi il n’a pas répondu non plus. En bref je n’ai pas le PV de l’AG qui s’est tenue au mois de juin (ou j’étais le seul copropriétaire présent, vu que les autres m’avaient remis leurs procurations) et je n’ai pas de nouvelle du syndic dont le mandat s’est terminé entre temps. En revanche il continue de nous envoyer les appels sur provisions trimestriel. Que peut-on faire dans une telle situation. Nous ne sommes plus couvert par l’assurance du syndic? Nous n’avons reçu aucun document de sa part. C’est une vraie problématique. Merci beaucoup pour votre aide.

    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement vous avez le droit de choisir de passer en syndic bénévole. Mais cela ne s’improvise pas et la situation dans laquelle vous êtes le démontre !
      Vous avez choisi de ne plus faire confiance à votre syndic professionnel malgré ses mises en garde.
      Vous ne pouvez pas malgré tout attendre de lui qu’il vous aide à passer en syndic bénévole !
      Il fallait élire le syndic bénévole au moment de l’assemblée de juin. Évidemment il s’est bien gardé de vous le dire !
      S’il continue d’envoyer les appels de fonds c’est peut être qu’il y est fondé.
      Il faut étudier clairement les documents de la copropriété et notamment son contrat et le dernier PV d’AG pour le déterminer.
      Suivant la situation précise de votre copropriété il y a différentes solutions entre lesquelles choisir pour commencer sur de nouvelles bases avec un syndic bénévole.
      Une chose est certaine ce n’est pas de la part du syndic congédié qu’il faut attendre de l’aide.
      CoproConseils propose un soutien et une aide aux syndics bénévoles. N’hésitez surtout pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  11. Obrié says:

    Bonjour, nous avons acheté un appartement dans une copro de 4 lots en juillet 2017, le syndic aurait dû convoquer l’AG de 2018 avant fin mars 2018 ce qu’ils n’ont pas fait, nous n’avons pas eu d’AG en 2018. Nous n’avons pas en notre possession les derniers PV d’AG pour connaitre la date de fin de mandat, et le syndic ne m’envoie pas leurs justificatifs de dépenses ni leurs honoraires que je réclame depuis 2 mois. Si le syndic est hors mandat, peut-on le révoquer pour en prendre un autre bien moins couteux et qui fera son travail, est-il encore en droit de prélever des charges sans justifier les dépenses? Et combien de copropriétaires sur 4 doivent être d’accord pour changer de syndic?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      La révocation est une procédure longue et coûteuse parce qu’il y a toutes les chances pour que votre syndic aille en justice.
      Le·a président·e du conseil syndical est en droit de demander la transmission de tout document relatif à la copropriété.
      Cette personne doit pouvoir avec certitude savoir la date de fin du mandat du syndic.
      Par ailleurs, si le syndic n’a pas convoqué d’AG, le même président peut après l’avoir mis en demeure de le faire par LRAR, convoquer lui même une AG.
      Vous pourrez délibérer alors de l’opportunité d’engager des poursuites et de l’élection d’un nouveau syndic.
      Cordialement

  12. André says:

    Bonjour, L ancien syndic bénévole a vendu son appartement en fevrier et n est plus copropriétaire, courant mars, il a convoqué les personnes pour une AG fin avril.il n a pas indiquer à l ordre du jour un vote pour désigner un nouveau syndic, comme d habitude, il parle de renouvellement du contrat.Il a demandé de faire désigner un copropriétaire nouveau syndic qui lui signerait un mandat pour pouvoir continuer de gérer la copro et d aider le nouveau syndic en étant toujours payé. Presque tous les copropriétaires ont ete d’accord et ont voté oui.L ancien syndic a t il le droit d etre mandaté par le nouveau pour gérer la copropriété alors qu il n est plus copropriétaire ?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout cela est parfaitement illégal.
      Le mandat du syndic bénévole prend fin au moment où il n’est plus copropriétaire. Il aurait du convoquer une AG avant son départ pour élire un AUTRE syndic.
      L’assemblée convoquée par ce syndic bénévole est nulle et non avenue et toutes les décisions qui y ont été prises sont caduques.
      Votre copropriété est actuellement sans syndic.
      Le ou la président·e du Conseil Syndical doit convoquer le plus rapidement possible une AGE avec comme ordre du jour l’élection d’un syndic. Qu’il soit professionnel ou bénévole, celui-ci doit proposer un contrat de syndic conforme au contrat type ALUR.
      Le nouveau syndic s’il est bénévole, ne peut en aucun cas mandater une personne extérieure à la copropriété pour gérer la copropriété, a fortiori contre rémunération. Cette personne peut être poursuivie pour exercice illégal de la profession de syndic.
      En cas de résistance, n’hésitez pas à porter cette affaire en justice, vous aurez facilement gain de cause.
      Si vous avez besoin d’une aide plus conséquente, vous pouvez nous contacter à la page “devis” de ce site.
      Cordialement

  13. NIM says:

    Bonjour,

    Le contrat que nous avons eu à l’Ag dans dans convocation ne mentionne pas la durée et donc pas les dates de début et fin. Il y avait un autre syndic en concurrence. Idem.
    Il nous a été répondu que le contrat vierge ne mentionnant pas de durée “DE FACON A CE QUE L’ASSEMBLEE GENERALE PUISSE DECIDER LA DUREE DE CE CONTRAT, CE QUI EST BIEN NORMAL”.
    Pour ma part je pensais que les contrats présentent une durée et que celle-ci peut bien sur être débattue en AG et être débattue pendant l’AG et rectifiée sur le contrat. Est-ce que je me trompe ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui effectivement vous vous trompez. Il faut que le contrat signé mentionne la durée. La proposition de contrat ne mentionne rien pour éviter d’influencer les copropriétaires qui doivent être libres d’accorder le mandat de la durée de leur choix. Même si les syndics font tout pour que les mandats soient signés pour 3 ans ce que CoproConseils déconseille fortement !
      Cordialement

  14. BEZZAOU says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire depuis 2013 d’un appartement dans une petite copropriété de 6 lots. Le syndic n’a jamais été très sérieux. En juillet 2016 il a renouvelé son mandat pour une année. Malgré des comptes sains, la copropriété rencontre de grave problème notamment des dangers dits “imminents”, problème de structure (visite des services de l’urbanisme nous attendons leur rapport). Depuis un an nous n’avons pas de nouvelles de ce syndic et il ne veut jamais nous prendre au téléphone (appartement en province et nous à Paris). C’est en allant signaler les graves problèmes à la mairie que nous avons appris qu’il considérait ne plus être notre syndic depuis le 12 juillet 2017 (fin de son mandat). N’était il pas obligé de nous prévenir de sont souhait de ne pas reconduire ? N’était il pas censé nous convoquer en AG avant la fin de son mandat ? Doit il nous transmettre un bilan ? Outre la possibilité de passé par le TGI pour nommé un administrateur provisoire ce qui a un coût, est-il obligé de nous transmettre les coordonnées des autres propriétaires pour que nous puissions faire le nécessaire, la secrétaire nous indique que se sont des informations confidentielles, ce syndic est de très mauvaise volonté et nous laisse nous débrouiller seul sans vouloir nous faciliter les choses.

    Merci d’avance des réponses que vous voudrez bien m’apporter,

    PS je lui ai transmis un courrier en AR

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      La secrétaire se trompe, c’est totalement illégal de vous refuser la feuille de présence.
      Oui évidemment il aurait du convoquer, vous avertir de sa volonté de démissionner etc…
      Dans la situation présente, le ou la président·e du conseil syndical doit demander une injonction par huissier demandant la remise de la totalité des pièces à l’ancien syndic et une remise immédiate de la feuille de présence qui est l’annexe du pv d’AG et ce en application de l’article 33 du décret du 20 avril 2010.
      Ensuite le président du conseil syndical peut convoquer une AG pour élire un nouveau syndic avec lequel vous pourrez engager une procédure en responsabilité professionnelle contre l’ancien syndic.
      CoproConseils peut assister votre copropriété étapes par étapes. N’hésitez pas à nous contacter pour demander un devis. Voir page contact.
      Cordialement.

  15. hl says:

    Bonjour,

    La dernière assemblée générale s’est tenue le 10 octobre 2017 et le mandat du syndic à été renouvelé pour une durée d’un an, soit jusqu’au mois d’octobre 2018. Etant propriétaire dans une petite copropriété de deux lots, nous souhaiterions passer en auto-gestion. Nous avons reçu une convocation pour une nouvelle AG pour le 21 juin 2018 avec à l’ordre du jour la reconduite pour une année du syndic en place. Est-ce légal, vu que le contrat actuel n’est pas terminé? Comment pouvons nous passer en auto-gestion dans les conditions actuelles? Est-ce possible? Merci pour votre aide.

    Cdlt.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, il est tout à fait possible de faire une AG bien avant que le mandat du syndic ne prenne fin. Vous pouvez tout à fait au cours de cette AG ne pas renouveler le mandat de votre syndic actuel. S’il vous dit que vous ne pouvez pas vu qu’il n’y a pas d’autre contrat de proposé ce n’est pas vrai. Vous pouvez tout à fait ne pas le reconduire. Puis le président du conseil syndical doit dans la foulée reconvoquer une nouvelle AG avec à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic. Entre temps le syndic bénévole aura eu le temps de préparer son contrat (obligatoire depuis la loi ALUR) et de le joindre à la convocation de l’AG. CoproConseils peut aider les syndics bénévoles à gérer leur copropriété sereinement. N’hésitez pas à nous demander un devis à la page contact.
      Cordialement

  16. CABIROL H says:

    Bonjour,
    Vous mentionnez qu’un syndic qui convoquerait et/ou tienne l’assemblée générale hors délais et tiendrait l’assemblée générale, et qu’il soit élu, son mandat serait valable.
    Comment peut-on considérer la validité de cette situation alors même qu’au moment de la convocation de l’assemblée, le mandat de syndic est expiré. Reconnaître sa validité, c’est reconnaître l’ouverture à tous les abus sans encourir la moindre sanction.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce que nous indiquons dans notre article, c’est que dans le cas d’une convocation hors délais, un copropriétaire aurait tout à fait le droit d’assigner devant un tribunal pour obtenir l’annulation de l’élection. Mais qu’il y a toutes les chances pour qu’il soit débouté. Dans ces cas les juges ont tendance à penser que si les copropriétaires ont décidé de renouveler leur confiance au syndic sortant alors même qu’il était hors délai, c’est qu’ils referont certainement de même, même s’il décide de juger l’élection invalide.
      Ce qui compte c’est la confiance accordée par les copropriétaires.
      Du coup pour éviter la perte de temps, d’argent et la paperasse, les juges considèrent en général le mandat comme valable.
      Et le plaignant en est pour ses frais.
      Cordialement

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