Quand le mandat de votre syndic prend-il fin ?

L’article 29 du décret de 67 modifié par le décret du 20 avril 2010 stipule que le contrat du syndic doit expressément fixer non seulement la durée du mandat, mais également les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

Sans la mention expresse d’une date de fin , le contrat de syndic n’est pas valable.

La cour de cassation a encore réaffirmé ce point dans une décision du 31 mai 2018.

Le contrat doit mentionner une date de début et une date de fin du contrat. Cette date doit s’exprimer sous forme calendaire c’est à dire de jj/mm/aaaa et non pas « dans 6 mois à compter de ce jour »

Que faire si un nouveau syndic est élu avant la fin du mandat du précédent syndic ?

Il faut tout d’abord noter que le syndic est tout à fait en droit de convoquer une AG avec beaucoup d’avance par rapport à la fin du mandat.

Si un nouveau syndic est élu lors d’une assemblée générale convoquée avant la date de fin du mandat, alors l’ancien syndic est automatiquement révoqué par la nomination du nouveau (dixit la loi ALUR et le contrat de syndic type issu de la loi ALUR)
Ceci est valable même si le mandat du syndic donne une date de fin bien postérieure.
Il n’a pas le droit d’exiger le paiement des honoraires jusqu’à la date théorique de fin de son mandat.

Que faire si le syndic convoque en retard et après expiration de son mandat ?

Le syndic en place a l’obligation de convoquer une assemblée générale avant l’expiration de son mandat. Si ce n’est pas le cas, l’assemblée générale et toutes les décisions qui y ont été prises sont nulles.
Cela n’est pas acquis de plein droit. Le syndicat des copropriétaires doit engager une procédure.

La date qui compte réellement c’est la date d’émission des convocations. Si le mandat du syndic est valable à cette date là, alors il peut tenir l’AG. (il faut simplement une décision spéciale en début d’AG pour qu’il puisse tenir le secrétariat qui ne lui revient plus automatiquement.) La cour de cassation a réaffirmé cette règle fin 2017.

Si le syndic n’a pas convoqué dans les délais et qu’il en est empêché, la loi ALUR donne au président du conseil syndical le droit de convoquer une AG ayant pour ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic.

Notons néanmoins qu’il est relativement courant qu’un syndic convoque et/ou tienne l’assemblée générale hors délais. et qu’il soit à nouveau élu. Son mandat est valable. Mais juridiquement parlant un copropriétaire serait tout à fait fondé à faire tout annuler devant un tribunal. Nous déconseillons ce genre de procédure très coûteuse en temps et en argent et relativement inefficace. Il faut en effet garder à l’esprit que l’assemblée a élu ce syndic et qu’une procédure peut prendre facilement deux à trois ans avant d’aboutir … souvent plus long que le mandat du syndic !

Quelle est la durée maximum d’un mandat de syndic ?

Un mandat de syndic ne peut avoir une durée de plus de trois ans, quelle que soit la date calendaire précisée sur le contrat et ce conformément à l’article 28 du décret de 67. Nous conseillons systématiquement de ne jamais élire un syndic pour plus d’un an. Nous conseillons également par principe de remettre très régulièrement à l’ordre du jour d’autres contrats de syndics. La loi Macron y oblige d’ailleurs le conseil syndical, et c’est une saine obligation.

Peut-on mettre fin à un contrat de syndic de manière anticipée ?

Le syndic qui souhaite démissionner avant la fin de son mandat, peut le faire, à condition de donner un préavis de trois mois.

Le syndicat des copropriétaires qui souhaite mettre fin au contrat qui le lie à un syndic doit avoir de bonnes raisons de le faire. C’est la révocation. Lisez notre article à ce propos.

18 responses to “Quand le mandat de votre syndic prend-il fin ?

  1. LORIN says:

    le 26 octobre 2018

    Bonjour ,
    Merci pour votre réponse partielle.
    Donc en cas de désignation d’un nouveau syndic par une AG régulièrement convoquée par le syndic, avant l’échéance du mandat du syndic, il s’agit d’une « révocation automatique » . Avec comme conséquence certaine une demande d’indemnisation formulée par le syndic non renouvelé, pour le paiement des honoraires jusqu’au terme prévu par contrat.
    Merci
    Pierre-Henri LORIN

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Comme nous le disons dans notre article, s’il est prématurément mis fin au mandat du syndic à la suite du vote au cours d’une AG, celui-ci n’a en aucun cas le droit d’exiger le paiement de ses honoraires jusqu’à la fin théorique de son mandat.
      Il peut tenter de vous le faire croire, mais la chose a déjà été maintes fois jugée et la jurisprudence n’est pas en sa faveur.
      L’ancien syndic peut tout à fait formuler sa demande d’indemnisation, la copropriété peut la refuser. Charge à lui de porter l’affaire devant la justice.
      Appuyez vous sur votre nouveau syndic pour faire entendre vos droits et si celui-ci ne vous soutient pas posez vous des questions !
      Cordialement

  2. LORIN says:

    Bonjour
    Sur quel texte s’appuie votre affirmation selon laquelle le mandat du syndic peut être « non renouvelé » c’est à dire « interrompu » de façon anticipée avant la fin prévue de son mandat si ce syndic n’est pas « reconduit » par une AG convoquée normalement avant la date d’expiration de son mandat et qui désignerait alors un autre syndic??
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le non renouvellement vaut révocation. C’est une avancée de la loi ALUR qui doit être inscrit noir sur blanc sur tous les contrats de syndic type conformes à la loi ALUR.
      Par contre, il est possible dans des cas particuliers, que les copropriétaires réunis en assemblée générale décident de faire commencer le contrat du nouveau syndic à la date de fin du mandat du syndic sortant. Mais c’est l’assemblée qui décide.
      Cordialement

  3. Naneth says:

    Bonjour,

    Lors de la dernière AG, j’ai indiqué au syndic pro que nous ne souhaitions pas continuer avec lui et que nous allions passer en syndic bénévole (petite copropriété). Le syndic l’a très mal pris et à tenter par de nombreux arguments fondés ou non de nous en dissuader. Ce qui ne nous a pas fait changer d’avis. Cette AG s’est tenu au mois de juin dernier et depuis nous n’avons plus de nouvelle. J’ai pourtant à deux reprises demandé au syndic par courrier avec AR de convoquer une AGE afin de voter pour élire le syndic bénévole, ce à quoi il n’a pas répondu non plus. En bref je n’ai pas le PV de l’AG qui s’est tenue au mois de juin (ou j’étais le seul copropriétaire présent, vu que les autres m’avaient remis leurs procurations) et je n’ai pas de nouvelle du syndic dont le mandat s’est terminé entre temps. En revanche il continue de nous envoyer les appels sur provisions trimestriel. Que peut-on faire dans une telle situation. Nous ne sommes plus couvert par l’assurance du syndic? Nous n’avons reçu aucun document de sa part. C’est une vraie problématique. Merci beaucoup pour votre aide.

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement vous avez le droit de choisir de passer en syndic bénévole. Mais cela ne s’improvise pas et la situation dans laquelle vous êtes le démontre !
      Vous avez choisi de ne plus faire confiance à votre syndic professionnel malgré ses mises en garde.
      Vous ne pouvez pas malgré tout attendre de lui qu’il vous aide à passer en syndic bénévole !
      Il fallait élire le syndic bénévole au moment de l’assemblée de juin. Évidemment il s’est bien gardé de vous le dire !
      S’il continue d’envoyer les appels de fonds c’est peut être qu’il y est fondé.
      Il faut étudier clairement les documents de la copropriété et notamment son contrat et le dernier PV d’AG pour le déterminer.
      Suivant la situation précise de votre copropriété il y a différentes solutions entre lesquelles choisir pour commencer sur de nouvelles bases avec un syndic bénévole.
      Une chose est certaine ce n’est pas de la part du syndic congédié qu’il faut attendre de l’aide.
      CoproConseils propose un soutien et une aide aux syndics bénévoles. N’hésitez surtout pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  4. Obrié says:

    Bonjour, nous avons acheté un appartement dans une copro de 4 lots en juillet 2017, le syndic aurait dû convoquer l’AG de 2018 avant fin mars 2018 ce qu’ils n’ont pas fait, nous n’avons pas eu d’AG en 2018. Nous n’avons pas en notre possession les derniers PV d’AG pour connaitre la date de fin de mandat, et le syndic ne m’envoie pas leurs justificatifs de dépenses ni leurs honoraires que je réclame depuis 2 mois. Si le syndic est hors mandat, peut-on le révoquer pour en prendre un autre bien moins couteux et qui fera son travail, est-il encore en droit de prélever des charges sans justifier les dépenses? Et combien de copropriétaires sur 4 doivent être d’accord pour changer de syndic?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La révocation est une procédure longue et coûteuse parce qu’il y a toutes les chances pour que votre syndic aille en justice.
      Le·a président·e du conseil syndical est en droit de demander la transmission de tout document relatif à la copropriété.
      Cette personne doit pouvoir avec certitude savoir la date de fin du mandat du syndic.
      Par ailleurs, si le syndic n’a pas convoqué d’AG, le même président peut après l’avoir mis en demeure de le faire par LRAR, convoquer lui même une AG.
      Vous pourrez délibérer alors de l’opportunité d’engager des poursuites et de l’élection d’un nouveau syndic.
      Cordialement

  5. André says:

    Bonjour, L ancien syndic bénévole a vendu son appartement en fevrier et n est plus copropriétaire, courant mars, il a convoqué les personnes pour une AG fin avril.il n a pas indiquer à l ordre du jour un vote pour désigner un nouveau syndic, comme d habitude, il parle de renouvellement du contrat.Il a demandé de faire désigner un copropriétaire nouveau syndic qui lui signerait un mandat pour pouvoir continuer de gérer la copro et d aider le nouveau syndic en étant toujours payé. Presque tous les copropriétaires ont ete d’accord et ont voté oui.L ancien syndic a t il le droit d etre mandaté par le nouveau pour gérer la copropriété alors qu il n est plus copropriétaire ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout cela est parfaitement illégal.
      Le mandat du syndic bénévole prend fin au moment où il n’est plus copropriétaire. Il aurait du convoquer une AG avant son départ pour élire un AUTRE syndic.
      L’assemblée convoquée par ce syndic bénévole est nulle et non avenue et toutes les décisions qui y ont été prises sont caduques.
      Votre copropriété est actuellement sans syndic.
      Le ou la président·e du Conseil Syndical doit convoquer le plus rapidement possible une AGE avec comme ordre du jour l’élection d’un syndic. Qu’il soit professionnel ou bénévole, celui-ci doit proposer un contrat de syndic conforme au contrat type ALUR.
      Le nouveau syndic s’il est bénévole, ne peut en aucun cas mandater une personne extérieure à la copropriété pour gérer la copropriété, a fortiori contre rémunération. Cette personne peut être poursuivie pour exercice illégal de la profession de syndic.
      En cas de résistance, n’hésitez pas à porter cette affaire en justice, vous aurez facilement gain de cause.
      Si vous avez besoin d’une aide plus conséquente, vous pouvez nous contacter à la page « devis » de ce site.
      Cordialement

  6. NIM says:

    Bonjour,

    Le contrat que nous avons eu à l’Ag dans dans convocation ne mentionne pas la durée et donc pas les dates de début et fin. Il y avait un autre syndic en concurrence. Idem.
    Il nous a été répondu que le contrat vierge ne mentionnant pas de durée « DE FACON A CE QUE L’ASSEMBLEE GENERALE PUISSE DECIDER LA DUREE DE CE CONTRAT, CE QUI EST BIEN NORMAL ».
    Pour ma part je pensais que les contrats présentent une durée et que celle-ci peut bien sur être débattue en AG et être débattue pendant l’AG et rectifiée sur le contrat. Est-ce que je me trompe ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui effectivement vous vous trompez. Il faut que le contrat signé mentionne la durée. La proposition de contrat ne mentionne rien pour éviter d’influencer les copropriétaires qui doivent être libres d’accorder le mandat de la durée de leur choix. Même si les syndics font tout pour que les mandats soient signés pour 3 ans ce que CoproConseils déconseille fortement !
      Cordialement

  7. BEZZAOU says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire depuis 2013 d’un appartement dans une petite copropriété de 6 lots. Le syndic n’a jamais été très sérieux. En juillet 2016 il a renouvelé son mandat pour une année. Malgré des comptes sains, la copropriété rencontre de grave problème notamment des dangers dits « imminents », problème de structure (visite des services de l’urbanisme nous attendons leur rapport). Depuis un an nous n’avons pas de nouvelles de ce syndic et il ne veut jamais nous prendre au téléphone (appartement en province et nous à Paris). C’est en allant signaler les graves problèmes à la mairie que nous avons appris qu’il considérait ne plus être notre syndic depuis le 12 juillet 2017 (fin de son mandat). N’était il pas obligé de nous prévenir de sont souhait de ne pas reconduire ? N’était il pas censé nous convoquer en AG avant la fin de son mandat ? Doit il nous transmettre un bilan ? Outre la possibilité de passé par le TGI pour nommé un administrateur provisoire ce qui a un coût, est-il obligé de nous transmettre les coordonnées des autres propriétaires pour que nous puissions faire le nécessaire, la secrétaire nous indique que se sont des informations confidentielles, ce syndic est de très mauvaise volonté et nous laisse nous débrouiller seul sans vouloir nous faciliter les choses.

    Merci d’avance des réponses que vous voudrez bien m’apporter,

    PS je lui ai transmis un courrier en AR

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La secrétaire se trompe, c’est totalement illégal de vous refuser la feuille de présence.
      Oui évidemment il aurait du convoquer, vous avertir de sa volonté de démissionner etc…
      Dans la situation présente, le ou la président·e du conseil syndical doit demander une injonction par huissier demandant la remise de la totalité des pièces à l’ancien syndic et une remise immédiate de la feuille de présence qui est l’annexe du pv d’AG et ce en application de l’article 33 du décret du 20 avril 2010.
      Ensuite le président du conseil syndical peut convoquer une AG pour élire un nouveau syndic avec lequel vous pourrez engager une procédure en responsabilité professionnelle contre l’ancien syndic.
      CoproConseils peut assister votre copropriété étapes par étapes. N’hésitez pas à nous contacter pour demander un devis. Voir page contact.
      Cordialement.

  8. hl says:

    Bonjour,

    La dernière assemblée générale s’est tenue le 10 octobre 2017 et le mandat du syndic à été renouvelé pour une durée d’un an, soit jusqu’au mois d’octobre 2018. Etant propriétaire dans une petite copropriété de deux lots, nous souhaiterions passer en auto-gestion. Nous avons reçu une convocation pour une nouvelle AG pour le 21 juin 2018 avec à l’ordre du jour la reconduite pour une année du syndic en place. Est-ce légal, vu que le contrat actuel n’est pas terminé? Comment pouvons nous passer en auto-gestion dans les conditions actuelles? Est-ce possible? Merci pour votre aide.

    Cdlt.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, il est tout à fait possible de faire une AG bien avant que le mandat du syndic ne prenne fin. Vous pouvez tout à fait au cours de cette AG ne pas renouveler le mandat de votre syndic actuel. S’il vous dit que vous ne pouvez pas vu qu’il n’y a pas d’autre contrat de proposé ce n’est pas vrai. Vous pouvez tout à fait ne pas le reconduire. Puis le président du conseil syndical doit dans la foulée reconvoquer une nouvelle AG avec à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic. Entre temps le syndic bénévole aura eu le temps de préparer son contrat (obligatoire depuis la loi ALUR) et de le joindre à la convocation de l’AG. CoproConseils peut aider les syndics bénévoles à gérer leur copropriété sereinement. N’hésitez pas à nous demander un devis à la page contact.
      Cordialement

  9. CABIROL H says:

    Bonjour,
    Vous mentionnez qu’un syndic qui convoquerait et/ou tienne l’assemblée générale hors délais et tiendrait l’assemblée générale, et qu’il soit élu, son mandat serait valable.
    Comment peut-on considérer la validité de cette situation alors même qu’au moment de la convocation de l’assemblée, le mandat de syndic est expiré. Reconnaître sa validité, c’est reconnaître l’ouverture à tous les abus sans encourir la moindre sanction.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce que nous indiquons dans notre article, c’est que dans le cas d’une convocation hors délais, un copropriétaire aurait tout à fait le droit d’assigner devant un tribunal pour obtenir l’annulation de l’élection. Mais qu’il y a toutes les chances pour qu’il soit débouté. Dans ces cas les juges ont tendance à penser que si les copropriétaires ont décidé de renouveler leur confiance au syndic sortant alors même qu’il était hors délai, c’est qu’ils referont certainement de même, même s’il décide de juger l’élection invalide.
      Ce qui compte c’est la confiance accordée par les copropriétaires.
      Du coup pour éviter la perte de temps, d’argent et la paperasse, les juges considèrent en général le mandat comme valable.
      Et le plaignant en est pour ses frais.
      Cordialement

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *