“Notre syndic nous réclame xxx euros, est ce qu’il a le droit ?”
Voila une des questions que vous vous posez le plus souvent.
Ces sommes réclamées par votre syndic sont des appels de fonds.
Quels fonds votre syndic peut-il réellement vous réclamer ?
- En premier lieu tout simplement les provisions du budget prévisionnel. A chaque assemblée générale un budget prévisionnel est voté, le syndic divise cette somme en quatre trimestres, la répartit selon les tantièmes et appelle les fonds.
- Il peut appeler ensuite une avance de trésorerie afin de pouvoir faire face à des dépenses imprévues. Attention cette avance de trésorerie ne peut excéder 1/6e du budget prévisionnel. A vos calculettes. Bien évidemment elle aussi fait l’objet d’un vote en assemblée générale.
- Le budget prévisionnel d’une copropriété concerne les dépenses courantes, jamais les dépenses exceptionnelles comme par exemple les travaux. Ces dépenses sont donc votées en assemblée et sont hors budget prévisionnel. L’assemblée peut également décider d’anticiper des travaux. Exple, si de gros travaux sont à prévoir dans les trois années à venir. Alors, la copropriété peut décider de faire des provisions. Ceci sans que les travaux ne soient pour autant votés. Il y a vote d’un budget par l’assemblée. Le syndic est donc en droit d’appeler les fonds.
Vous l’aurez compris ; tout appel de fonds est donc obligatoirement validé par un vote en assemblée générale. Chaque somme réclamée, doit correspondre à une somme votée.
Vous n’êtes pas d’accord, est-ce que vous avez le droit de ne pas payer les appels de fond ?
NON ! Les appels de fonds validés en assemblée générale sont exigibles, vous ne pouvez pas vous y soustraire, même si vous n’êtes pas d’accord avec la dépense et que vous avez voté “non” lors de l’assemblée.
Seule “exception”, les travaux commandés en urgence nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Dans ces cas, le syndic doit consulter le conseil syndical (qui n’a qu’un avis consultatif) et peut lancer un appel de fonds extraordinaire qui ne doit pas dépasser un tiers du montant estimé des travaux. Le syndic doit alors dans la foulée faire valider cette dépense par l’assemblée et appeler les 2/3 restants, sans quoi les fonds appelés ne sont pas exigibles. Quelques fois pour éviter à la copropriété les frais liés à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, le syndic peut faire le choix d’attendre l’assemblée ordinaire. Les appels de fonds ne sont alors effectivement pas légalement exigibles, mais si ils correspondent réellement à une dépense urgente et nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, les honorer est une question de bon sens.
Les frais de mise en demeure font partie de vos charges,
Vous n’avez pas le droit non plus de vous y soustraire de votre propre fait.
Nous recevons énormément de demandes concernant les frais de mise en demeure, comme en témoigne l’abondance des commentaires de l’article correspondant. Bien souvent, les copropriétaires ne sont pas d’accord avec les frais de mise en demeure. Ils paient leurs charges dont ils soustraient les frais de mise en demeure avec lesquels ils ne sont pas d’accord et s’étonnent de recevoir … une nouvelle mise en demeure !
Effectivement les frais de mise en demeure font partie de vos charges, les contester n’empêche pas de les payer. Si vous ne payez pas une partie de vos charges, votre compte copropriétaire est comptablement débiteur, et le syndic est fondé à émettre à nouveau une mise en demeure.
Vous n’avez pas reçu l’appel de fonds !
Le syndic a l’obligation d’envoyer les appels de fonds.
Il y a toutes les chances pour que cela ait été fait. Dans la très grande majorité des cabinets de syndic cet envoi est totalement automatisé.
Mais que veut dire “envoyer” ? Et pourquoi est-il possible que vous ne l’ayez pas reçu ?
Les appels de fonds ne sont pas des “notifications”. C’est à dire que le syndic a le droit de les envoyer en lettre simple. Il n’est pas tenu de les envoyer en recommandé.
La seule obligation du syndic est de les envoyer, pas de s’assurer que vous les avez bien reçu.
Si votre adresse est incorrecte, la responsabilité du syndic n’est pas à rechercher. Ce sont les copropriétaires qui doivent s’assurer que le syndic a bien la bonne adresse postale.
Le syndic peut-il envoyer les appels de fonds par e-mail, voie électronique, intranet ?
Depuis le décret du 27 juin 2019, le syndic a le droit d’envoyer les appels de fonds sous format électronique.
Le texte précise “sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire”.
Il n’est donc pas possible de remplacer les courriers postaux par des courriers électronique par décision unilatérale du syndic, ni même avec l’accord du CS, ni encore par un vote en AG.
Cette autorisation doit être individuelle.
Il suffit d’un simple courriel.
Il doit être possible de revenir sur cette décision.
Le courrier électronique en question peut tout à fait préciser que l’appel de fonds est à télécharger ou à consulter sur l’intranet de la copropriété.
Les appels de fonds ne correspondent pas aux dépenses réelles
Comme vu précédemment, les appels de fonds d’une année N correspondent au budget qui a été voté durant l’assemblée générale N-1 voire N-2. Il est donc tout à fait normal qu’il y ait un écart entre le prévu et le réalisé. Mais quelques fois l’écart est très important.
Exemple au moment de la flambée du prix de l’énergie en 2022, peu de copropriétés avaient anticipé cela et se sont retrouvés avec insuffisamment de fonds.
Inversement, toujours suite à cette même crise, certaines copropriétés qui n’avaient pas anticipé les aides avaient appelé un budget trop important pour l’année suivante.
Si le budget de la copropriété a été sous-évalué
Le syndic est dans l’obligation de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour faire voter un budget complémentaire.
Si le budget prévisionnel a été sur-évalué
Nombreux sont les copropriétaires qui voudraient être remboursés au plus vite.
Malheureusement le temps de la copropriété est long. On a beau savoir que le budget a été sur-évalué, pour que cela soit officiellement acté il faut que l’année comptable de la copropriété soit terminée. Le syndic va clôturer les comptes et cela va faire apparaître un excédent. Il doit ensuite présenter ces comptes en assemblée générale. L’assemblée générale doit d’abord approuver ou refuser ces comptes. Ensuite il sera possible de décider ce qui doit être fait de ces montants excédentaires. Si personne n’a pensé à mettre la question à l’ordre du jour, alors ces sommes seront comptabilisées en crédit de charges pour chaque copropriétaire au prorata de ses millièmes. Malgré tout si un copropriétaire dont le compte est excédentaire demande au syndic un remboursement, le syndic devra le réaliser. Mais cela n’est pas automatique.
A) Notre Syndic
(1) qui nous a imposé unilatéralement l’utilisation d’un extranet, sans que nous ayons donné individuellement notre accord explicite qui ne nous a d’ailleurs pas été demandé, nous ne l’aurions d’ailleurs jamais donnée car mon épouse est complètement réfractaire à l’usage d’Internet pour des choses aussi complexes que les documents transmis par un Syndic ( elle sait juste recevoir ou faire suivre des photos de nos petites filles sur son tél. portable )
(2) qui ne nous pas informé en détail, ni le Conseil syndical ni les copropriétaires, sur le type de compte bancaire (SÉPARÉ selon la loi, ou seulement INDIVIDUALISÉ dans un compte bancaire du Syndic qui ne respecterait pas la loi) nos paiements sont ou seront encaissés – le Syndic reçoit bien des relevés de compte mais qui ne prouvent pas à eux seuls e quel type de compte il s’agit
(3) qui devrait savoir que le Syndic doit respecter un délai de 30 jours (et non pas 8) dans une mise en demeure de payer des acomptes provisionnels de charges et de travaux
sachant que selon le délai légal de 30 jours j’ai au moins jusqu’au 21 mars 2024 pour répondre à la lettre de mise en demeure reçue (ou dois-je en demander une nouvelle si je conteste celle-ci ?)
puis-je
(a) contester au titre de ces trois motifs (ci-dessus 1, 2, 3) la mise en demeure reçue récemment le 21 Février 2024 du Syndic, de payer sous 8 jours, sans remettre en cause l’exigibilité des charges que bien entendu je paierai, mais pas aussi longtemps que le Syndic ne respectera pas d’abord ses obligations
– pour me permettre de me protéger : informations précises et complètes sur les comptes séparés qui auraient dû être ouverts,
– de nous informer effectivement par courrier postal avec preuve d’envoi du courrier postal, des informations essentielles que le Syndic doit envoyer à tout copropriétaire (éléments actuellement disponibles sur l’extranet mais seulement sur l’extranet sans autorisation explicite de notre part)
(b) tout en envoyant au Syndic une mise en demeure de communiquer sous 10 jours – donc pour le 17 ou 18 mars 2024 –
au Conseil Syndical (au moins) et à tous les copropriétaires,
** les coordonnées précises et complètes des comptes bancaires que selon la loi il a du ouvrir dans les 3 mois de sa désignation dans l’Assemblée Générale du 01.06.2023
** son engagement formel de remettre sur ces comptes et sur aucun autre, les paiements envoyés (par chèque) ou encore à envoyer par les Copropriétaires
B) Alors que l’Assemblée du 01.06.2023 avait très clairement rejeté la résolution d’approbation des comptes 2022 (tenus par l’ancien Syndic), et que deux audits comptables avaient été réalisés avant le mois de mars 2023 avec des résultats inquiétants,
dont par exemple la nécessité d’actualiser le règlement de copropriété pour intégrer les dispositions SRU, ALUR, ELAN, y compris les critères d’utilité influant sur la répartition des charges
B1) le syndic actuel ne fait rien, malgré plusieurs relances du Conseil Syndical depuis mi-Septembre 2023, pour présenter ( sous une forme réglementaire ) les comptes 2022 corrigés de telle sorte que la prochaine Assemblée Générale puisse commencer par approuver les comptes 2022 corrigés, sans quoi les comptes 2023 ne pourront pas être approuvés.
Certes le Syndic commet probablement une faute grave en la matière, mais même si une procédure pénale serait possible elle ne nous apporterait rien et serait très longue.
B2) le Conseil Syndical a récemment regardé de près la solidité financière du Syndic et des actionnaires du Syndic actuel : ils sont eux-mêmes en position irrégulière car leurs pertes récentes excèdent, parfois très largement, la moitié de leur capital social; donc ils ne peuvent accorder au Syndic ni leur caution ni un prêt,
et cette situation nous rend encore plus prudents sur la question des comptes bancaires séparés ou individualisés utilisés pour encaisser nos paiements d’acomptes de charges, que je suspend – pour ce qui concerne les nôtres – jusqu’à être certain que c’est bien le Syndicat des Copropriétaires qui les recevra directement
Bonjour
L’objectif de ce site internet est de donner une information aussi précise et actualisée que possible aux copropriétaires concernant le droit de la copropriété et son application, pas de mettre gracieusement toutes nos compétences à la disposition des internautes. Nous sommes un cabinet de conseil, nous ne recevons aucune subvention d’aucune sorte, nous ne pouvons pas nous permettre de faire des études personnalisées à titre gracieux.
Nous ne pouvons néanmoins pas laisser dire trop de choses fausses même si les commentaires n’engagent que leurs auteurs.
Ainsi, merci de noter que non, en copropriété, il n’existe AUCUN délai de 30 jours pour payer suite à une mise en demeure. En copropriété, les appels de fonds correspondant à un budget régulièrement voté en AG sont exigibles le premier jour du trimestre. Enfin, quels que soient vos doutes, vous n’avez pas le droit de suspendre le paiement de vos charges. Seul un juge peut décider.
Cordialement
Bonjour,
Je viens d’acheter un logement en 2022, et le syndic n’a pas payé les taxes foncières de 2016-2017-2018 et je me retrouve à devoir payer (100Euros) est-ce à moi de payer alors que je n’était pas propriétaire ?
Idem une facture n’a pas été payé en 2020 alors que je n’était pas propriétaire, est-ce à moi de payer (500 euros)? Ce serait une erreur d’appel de fond en 2020, mais les travaux ont étés votés à une AG alors que je n’était pas propriétaire.
Merci de votre avis
Bonjour
Oui c’est normal. C’est le propriétaire au moment de l’appel de fond de régularisation qui paie la régularisation.
Si ça avait été un crédit (exemple remboursement d’une assurance longtemps après le sinistre), il aurait été pour vous.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG de Sept 2024, il a été voté le décompte de charges de 2022-2023 et j’étais nouvellement propriétaire à ce moment là.
Problème : mon syndic me demande de payer pour une période (Mars 2022 à Février 2023) pendant laquelle je n’étais pas encore propriétaire.
Suis-je obligé de payer? N’est ce pas une somme qui est dû par l’ancien propriétaire?
Merci d’avance.
Bonjour
Effectivement, vous n’êtes redevable des charges que sur la période sur laquelle vous êtes propriétaires, mais par contre vous êtes responsable des régularisations de charges, car elles sont appelées au moment où vous êtes propriétaire.
Cordialement
Bonjour,
J’ai signé la vente de mon appartement le 21/02/2024.
L’état daté effectué au 19/02 et transmis au notaire le 20/02 mentionnait que j’étais à jour dans les charges et la régularisation entre vendeur et acheteur à été effectué concernant le trimestre de charges en cours.
Le 27/02 je reçois un courrier du syndic (courrier daté du 20/02 et cachet de la poste le 22/02) qui est un appel de charge pour travaux urgent avec période d’éxigibilté du 01/03/24 au 31/12/24.
Est-ce à moi de le payer sachant que le syndic n’a rien dit au moment de l’état daté alors qu’il étaient au courant de cette réparation et surtout de ce courrier qu’ils allaient envoyer?
De plus, ils réclament le montant total du devis et non 1/3 comme le prévoit la loi.
Comment gérer cela?
Merci par avance de vos conseils et éclaircissements.
Cordialement
Bonjour
La loi ne prévoit nullement un paiement en trois tiers.
La loi prévoit que c’est l’assemblée générale qui décide la façon dont les fonds vont être appelés. Elle peut décider ce qu’elle veut.
Par contre sachant que vous n’êtes plus propriétaire, il n’y a aucune raison pour que cet appel de fonds vous soit envoyé (mais cela vient certainement du fait qu’il est parti avant que la vente soit enregistrée par le syndic) et absolument aucune raison de le payer.
Si vous voulez être sympa avec votre acheteur, transmettez lui, sinon des frais de rappel risquent de lui être envoyés automatiquement.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic m’envoie une mise en demeure en LRAR alors que l’appel de fond est en cours (et au passage est facturé 35€)
Appel de fond : 01/01/24 au 31/03/24
Courrier de mise en demeure qui date du 04/02/24
Ont ils le droit de faire ça ?
Ce n’est pas après le 31/03/24 que le paiement est exigible ?
Merci par avance de votre réponse,
Cordialement
Bonjour
Oui parfaitement le droit.
La loi prévoit que les appels de fonds exigibles le premier jour du trimestre.
Techniquement, le 2 janvier vous êtes en retard !
Cordialement
Bonjour,
Lors de la prochaine AG, un des copro souhaite proposer une résolution sur la gestion du nettoyage des parties communes dont les éléments sont les suivants:
— Proposer à tour de rôle que le nettoyage soit fait par des copro (propriétaire et locataire )
— Les personnes refusant “payent” des charges sur ce poste, les personnes acceptant ne “payent” pas de charge sur ce poste.
Process pour avoir une idée sur les charges : Faire faire un devis par une entreprise et s’en servir comme base
Je sais que l’AG est “reine” pour décider, mais un refusant peut-il contester ce process ?
Merci de vos avis
Bonjour
^^ l’AG n’est pas “reine” mais “souveraine”. Il est vrai que ça peut porter à confusion !
Il n’est pas possible de demander à des copropriétaires de payer des charges s’il n’y a pas de facture.
Cordialement
Bonjour, en raison d’un copropriétaire qui ne paie plus les charges (procédure en cours)le syndic utilise les fonds des charges spéciales pour équilibrer les charges générales. De ce fait les travaux ne sont pas effectués : est ce légal ? Cordialement
Bonjour
Le syndic doit procéder au recouvrement des charges, et ne pas mettre la copropriété en difficulté financière. Par conséquent il est possible de reporter des travaux s’ils ne sont pas urgents.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes en cours d’achat d’un appartement en Vefa dans une résidence de plusieurs immeubles. 2 immeubles ont été livrés, mais l’immeuble dans lequel se trouve notre appartement ne l’est pas. Le syndic nous a adressé 2 appels de fonds sur charges courantes et avance de trésorerie pour le dernier trimestre 2023 et le premier trimestre 2024, suite à la 1ère AG qui s’est tenue le 20/12/2023, alors que nous ne seront probablement pas livrés avant le second trimestre 2024. Est-ce que le syndic a le droit de nous demander des fonds ? Avec mes remerciements.
Bonjour
Les charges des parties communes ne sont pas exigibles tant que vous n’êtes pas livré de vos parties privatives. Le syndic doit appeler les fonds au promoteur.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acquis un appartement le 15 juin 2023. L’exercice comptable de la copropriété démarre le 1er juillet et se clotûre le 30 juin.
Lors de la régularisation de charges en fin d’exercice, le syndic me demande un montant portant sur l’exercice du 01.07.2021 au 30.06.2022 et non sur l’exercice qui vient de se clôturer dans la mesure ou l’AG juillet 2022/ juin 2023 n’a toujours pas eu lieu !
Lors d’un achat peut-on être redevable d’une régularisation portant sur 2 ans auparavant ?
En vous remerciant,
Bien cordialement,
Marc
Bonjour
Les charges sont exigibles au copropriétaire en titre au moment de leur exigibilité.
Si l’AG approuvant les comptes de l’exercice 21-22 a lieu en juin 23, la régularisation se fait à l’appel de fonds suivant. AU moment où le changement de propriétaire a eu lieu. C’est donc l’acheteur qui est redevable des appels de fonds.
Le fait de tenir compte des éventuelles sommes dues par le vendeur à rembourser à l’acheteur doit se faire devant le notaire.
Le syndic n’a plus aucun lien avec l’ancien propriétaire et ne peut pas lui réclamer les sommes. Il ne pouvait pas les réclamer avant car la régularisation des charges n’est possible qu’après l’approbation des comptes.
Cordialement
Bonjour
J’ai vendu mon bien mi décembre 2023. l’AG a eu lieu début décembre 2023. Le syndic est bénévole car nous ne sommes que 12 et ne concerne que les espaces verts et leurs accès. Le syndic ne fait qu’un appel de fonds par an. Il me réclame la totalité des charges 2024 ( assurance, frais bancaires, et pour ce budget l’élagage des arbres ( fait tous les 3 ans)
– l’appel de fonds peut être annuel. Aucune obligation a être au trimestre ?
– Ma quote part ne devrait elle pas être que sur le trimestre en cours ?
– L’élagage n’est pas fait à date. N’est il pas à la charge du nouveau propriétaire ? L’argument du président pour me réclamer ma part : les arbres ont poussés quand vous étiez propriétaire. Le devis a été fait courant 2023 et voté au budget lors de l’AG décembre 2023.
– l’élagage fait partie des dépenses courantes (facture inférieure à 1000 euros) ?
En fonction de vos réponses, quel est mon recours
Bien cordialement
Bonjour
Oui il est tout à fait légal pour une copropriété de faire des appels de fonds annuels, à condition que ce soit une décision d’AG évidemment et non pas une décision unilatérale du syndic.
Le syndic doit envoyer l’appel de fonds au propriétaire qui est propriétaire du lot au moment de la date d’exigibilité de l’appel de fonds. C’est la date d’exigibilité des appels de fonds qui compte et non pas la date à laquelle les arbres ont poussé.
Pour toute précision et conseils personnalisés sur vos recours, merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement