Peut-on rémunérer un syndic bénévole ?

Syndic bénévole n’est pas une profession … évidemment ! Pourtant on peut en tirer un revenu !

Être syndic bénévole prend du temps, demande des compétences, entraîne la prise de responsabilités et permet à tous les copropriétaires de gagner de l’argent !

Il apparait ainsi à certains qu’il pourrait être logique de le rémunérer, ou au moins de l’indemniser.

 

Pour autant attention, il s’agit d’éviter :

CoproConseils comme de coutume vous aide à y voir clair dans les textes de loi. Et comme souvent désormais, il y a un avant et un après la loi ALUR.

Premier élément essentiel : c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui décide. L’AG décide de se doter d’un syndic bénévole, si elle veut se doter de tous les moyens de réussir sa gestion en syndic bénévole, l’idéal est de définir dans la foulée et aux mêmes majorités les conditions d’exercice de sa fonction et notamment les conditions de son défraiement et de sa rémunération.

Rémunérer un syndic bénévole ?

Notre copropriété est en syndic bénévole depuis des années et maintenant il réclame un salaire ? A-t-il le droit ?
Notons d’ores et déjà que seul l’usage utilise le terme de “syndic bénévole”, la loi elle préfère “syndic non-professionnel”. En effet le terme de bénévole induit par définition, une absence totale de rémunération alors qu’il est possible de rémunérer un syndic non professionnel.

Remboursement des frais

Le syndic non professionnel a tout d’abord droit à un remboursement des frais engagés pour l’exercice de ses fonctions. Frais de déplacement, frais de reprographie, frais de téléphone ou frais de bouche c’est à l’assemblée générale des copropriétaires de décider de quels types de frais le syndic bénévole pourra être remboursé, pour quel montant maximum et sous quelle forme. Il peut être très judicieux de le prévoir avant. Surtout avant tout litige !

Défraiement

Le syndic non professionnel peut également avoir droit à défraiement. C’est l’équivalent d’un remboursement de frais mais pour des éléments pour lesquels il ne peut fournir de facture ni de justificatif comme par exemple le temps passé. Un défraiement est en général forfaitaire et doit également être voté en assemblée générale. Là encore mieux vaut le prévoir avant la prise de fonction du syndic bénévole pour éviter tout litige et toute tension lorsque celui-ci présentera la note.

Rémunération

Le syndic non professionnel peut enfin se voir tout simplement rémunéré pour son travail de syndic de la copropriété. Mais cette rémunération a une limite : elle doit toujours rester accessoire par rapport à ses revenus principaux.

Si ce travail sa source principale de revenus alors il fait une concurrence déloyale aux syndic professionnels qui sont eux soumis à plus de contraintes notamment en termes de responsabilités professionnelles.

Obligations

En effet votre syndic bénévole n’a que très peu d’obligations liées à cette activité. Il n’a pas besoin de carte professionnelle, même s’il est désormais obligatoire de signer un contrat de syndic avec lui, il n’aura pas de cotisations sociales à payer sur cette rémunération, il devra uniquement le déclarer au titre de ses revenus non commerciaux.

Seulement une question de tarif ?

La gestion de notre syndic bénévole n’est pas parfaite mais il demande tellement moins cher qu’un syndic professionnel !

ATTENTION !

Ce n’est pas parce qu’il n’est pas professionnel que votre syndic a le droit de faire du mauvais travail !

Un syndic bénévole exerce exactement les mêmes responsabilités qu’un syndic professionnel envers votre copropriété. Même s’il n’a pas l’obligation d’avoir une carte professionnelle. Un syndic bénévole n’a par exemple pas le droit de rendre des comptes faux à la copropriété sous prétexte qu’il est bénévole et que ce n’est pas son métier.

En cas d’erreur de gestion préjudiciable à la copropriété, le juge aura certainement plus de clémence face à un syndic bénévole quant à la responsabilité et n’exigera certainement pas les mêmes sommes au titre des dommages et intérêts, mais ce n’est en aucun cas un blanc-seing pour une gestion approximative.

Si votre syndic bénévole se fait rémunérer pour sa tâche de syndic, alors cette clémence du juge va disparaître. On ne peut à la fois demander rémunération et plaider l’incompétence du bénévole. Donc certes votre syndic bénévole est moins cher qu’un syndic professionnel, mais ce n’est pas une raison pour accepter une gestion hasardeuse ou approximative.

La copropriété a plus à y perdre qu’à y gagner.

Au final, que change la loi ALUR ?

La loi ALUR grave dans le marbre cette possibilité de rémunération, au delà des indemnisations et défraiements. Elle prévoit noir sur blanc que le syndicat des copropriétaires décide en assemblée générale le mode de défraiement ou de rémunération du syndic non professionnel, précisant que cette rémunération peut être fixée selon un forfait annuel, selon un coût horaire ou d’autres modalités laissées au choix des parties.

Il s’agit donc d’une plus grande liberté de recourir aux services d’un syndic non professionnel. Attention néanmoins, il reste indispensable d’être copropriétaire pour accéder au statut de syndic bénévole.

Nous engageons néanmoins nos adhérents à la plus grande prudence. Nous conseillons systématiquement aux petites copropriétés dans lesquelles règne une bonne entente entre les copropriétaires d’envisager de passer en syndic bénévole car elles ont tout à y gagner financièrement. Néanmoins dès lors qu’il y a des gros travaux prévus, des litiges en cours, des tensions ou autre, nous vous conseillons par expérience, de remettre la gestion de votre copropriété entre les mains d’un professionnel.

Bien souvent à vouloir trop économiser de charges on fini par mettre la copropriété en plus grande difficulté encore, car même s’il est rendu possible par la loi de réaliser un travail de syndic sans l’être de profession, il n’en reste pas moins que cela demande un certain nombre de compétences qui ne s’improvisent pas.

 

 

 

 

30 responses to “Peut-on rémunérer un syndic bénévole ?

  1. BRUAT says:

    bonjour, mon époux est syndic bénévole pour une copropriété de 4 appartement. Nous n’avons jamais rien demandé, le travail c’est lui qui le fait, les heures passé pour faire des devis c’est lui,bref tout est pour lui. Quand il faut payé c’est encor nous qui payons le maximum puisque tout est au millième. Nous avons donc décidé de faire payer les autres copopriétaires au temps passé, au travaux….Que peut ton demandé?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En tant que syndic bénévole, vous devez présenter tout comme un syndic professionnel un contrat-type ALUR.
      Les tarifs sont libres.
      Vous pouvez évaluer le nombre d’heures que vous y passez et proposer un tarif.
      Libre ensuite à l’AG de valider ou non votre proposition
      Cordialement

  2. Busson says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire d un appartement , nous sommes 3 propriétaire au total sur le bâtiment . 1 propriétaire s est volontairement proposé pour être syndic bénévole ( nous avons signé le contrat )
    Or début décembre suite à la tempête son appartement a eu une inondation , apparement le faîtage était défectueux .
    Alors que nous n’avions toujours pas d assurance pour l immeuble ce même propriétaire a fait un devis et signé pour la réparation . Il nous demande donc un remboursement .
    1 : nous n’avons pas du tout signé de devis
    2 : nous ne connaissions pas la date des travaux
    3 : ce propriétaire ne nous a pas donné de facture ( seulement le devis )
    Que dois je faire ? Payer plus de 600€? Attendre de voir si l assurance va prendre en charge ?
    De plus ce propriétaire me harcèle chaque semaine pour le remboursement .
    Merci de votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement l’assurance est obligatoire en copropriété.
      Mais le dégât ayant eu lieu précédemment à la date de conclusion du contrat d’assurance, il y a une chance totalement infime que votre assurance prenne en charge les travaux.
      Le faîtage est une partie commune. Les réparations doivent être réparties en charges communes. Il y avait urgence, il a commandé les travaux et il doit les faire valider a postériori en AG.
      Vous devez régler vos charges.
      Il est important, même si on choisit d’être géré par un copropriétaire bénévole déclaré syndic non professionnel, d’être conforme à la loi. Celle-ci va notablement changer pour les toutes petites copropriétés au 1er juin 2020.
      Vous pouvez lui proposer de se faire épauler par CoproConseils.
      Cordialement

  3. F - J says:

    Bonjour, je suis président d’un syndic bénévole, et je suis dans l’impasse, car le contrat allur que j’ai présenté dans les règles, d’un montant final de 700 euros annuel, ne correspond pas aux attente de l’autre propriétaire. Celui ci refuse toute négociations…. que dois je faire?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Quand deux copropriétaires d’une copropriété de deux lots ne peuvent se mettre d’accord sur l’élection d’un syndic, il n’y a pas d’autre solution que … d’arriver à se mettre d’accord ! Lisez notre article à ce propos.
      En l’état, votre copropriété n’a pas de syndic. Or il est illégal de fonctionner sans syndic. Vous devez aller devant un tribunal. Celui-ci va nommer un administrateur provisoire (syndic professionnel) dont les honoraires seront très largement au dessus des 700 euros que vous proposez et qui va gérer a minima votre copropriété jusqu’à ce que vous vous mettiez d’accord.
      Il serait vraiment dommage d’en arriver là ! C’est peut être une des premières choses à lui expliquer avant de saisir le tribunal.
      Attention, à partir du 1er juin, un certain nombre de choses changent dans le droit de la copropriété, dont certaines choses concernant les toutes petites copro. Vous pouvez lire notre article récemment paru.
      Cordialement

  4. Ange says:

    Bonjour,
    Je suis proprietaire d’un appartement dans une résidence et nous sommes géré par un Syndic pro. Nous avons reçu un devis pour trois passages pour entretenir notre espace vert*; Cependant les tarifs sont tres elevés.
    Je souhaite proposer lors de l’AG mes services pour réaliser l’entretien plusieurs fois dans l’année. Je voulais savoir si je pouvais obtenir des défraiement ou demander la déduction de mes charges ? Merci à vous la réunion de l’AG est proche, je compte sur vous. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il vous faudra faire un devis et des factures, comme n’importe quelle entreprise d’espaces verts. Mais cela peut être très facilement fait désormais avec le statut d’auto-entrepreneur.
      Cordialement

  5. coco says:

    Bonjour,
    je suis propietaire d un appartement gérer par 1 syndic, un des membre de ce syndic se faire rémunéré pour l enretien des parties communes, est bien légal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si c’est un syndic bénévole qui se fait rémunérer pour faire également le ménage c’est un défraiement.
      Si c’est un membre du conseil syndical (que vous soyez en syndic pro ou en syndic bénévole) c’est pareil, cela peut être un défraiement
      Si c’est un employé du syndic (pro) qui est également copropriétaire, il faut faire bien attention à ce que ce soit un défraiement pour le copropriétaire concerné et pas une facture du syndic qui n’a pas le droit.
      Si le syndic détache un de ses employés pour faire le ménage dans vos parties communes, ce n’est pas très habituel, mais il doit absolument faire une facture.
      Cordialement

  6. laetitia says:

    Bonjour
    j’ai un syndic benevole et il nous envoie un tableau excel avec tous lesnoms de coproprietaire ainsi que leur paiement sans nous precise aussi nous tantième je voudrais savoir si cela est légal
    d’autre part je voudrais savoir comment se calcule les tantiemes en assemblée generale pourquoi je vous pose cet question car sur mes titre de proprietes 579 et en AG 1041 est ce normal

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les tantièmes ne se calculent pas en AG, ils sont déterminés à la construction et son précisés dans le règlement de copropriété pour chaque lot d’habitation.
      Il existe différentes clefs de répartition selon les charges. Exemple les charges communes générales, réparties de la même manière que les charges ascenseur. Ce sont deux clefs de répartitions différentes et vous pouvez très bien avoir 579 millièmes généraux et 1041 millièmes ascenseurs.
      Concernant la comptabilité, si votre copropriété a moins de 12 lots et/ou un budget de moins de 12 000 euros par an sur les 3 dernières années, alors il est possible d’utiliser un tableur simple. Sinon, il est obligatoire d’utiliser un logiciel professionnel.
      Cordialement

  7. V.VEEZ says:

    Bonjour
    Le contrat du syndic bénévole prévoit les frais pour mise en demeure par voie recommandée : 50€.
    L’envoi d’une mise en demeure en LRAR coûte environ 6€.
    Le syndic doit il répercuter les 6€ sur l’ensemble des copropriétaires, et imputer les 50€ au copropriétaire défaillant ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les textes ne sont pas précis à ce propos.
      Tout est possible. La loi dit juste que les frais d’affranchissement doivent être remboursés au syndic et répartis en charges communes générales.
      Mais il est également possible de les mettre sur le compte du débiteur au titre de la clause d’aggravation de charges.
      Cette seconde solution est logique car les frais de mise en recouvrement d’une manière générale sont à la charge du copropriétaire défaillant.
      Cordialement

  8. Geoffrey says:

    Bonjour,
    Si l’indemnité du syndic non-professionnel est intégré aux frais généraux de la copropriété, alors ce même syndic en tant que copropriétaire doit rembourser une part de ce défraiement. Négligeable quand il y a beaucoup de lots principaux, mais ce n’est pas notre cas.
    Ma question est donc, est-ce légal de considérer cette indemnité comme un allègement de charges qui se répercute sur le reste des copropriétaires?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui il est normal que vous participiez au paiement des charges communes générales, même si à l’intérieur de ces charges il y a votre défraiement.
      Ce qui serait illégal serait de ne répartir cette partie de charges qu’entre les autres copropriétaires. Même si c’est la solution qui peut vous paraitre logique. Vous n’avez pas le droit d’introduire une clef de répartition supplémentaire.
      Si vous considérez que votre défraiement est réduit d’autant puisque vous participez à vous payer, alors augmentez le du montant correspondant de façon à ce que votre défraiement soit net.
      Cordialement.

  9. thomas says:

    Bonjour,

    Je suis présidente d’un syndic non professionnel depuis 5 années, j’ai demandé une indemnisation cette année, qui à été acceptée et votée, par contre, une des copropriétaire me demande un justificatif pour les frais, que dois je lui faire ? et est ce que je me fais régler en direct par les copropriétaires ou je les fais régler comme des frais (sur le compte de la copro), et je fais un chèque de la copropriété ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de ce qui a été voté en AG.
      Si c’est une indemnité globale et forfaitaire, vous n’avez pas de justificatif à produire.
      Si ce sont des remboursements de frais qui sont prévus, alors vous devez produire des justificatifs.
      En tout état de cause, vous ne devez JAMAIS vous faire régler quoi que ce soit en direct par les copropriétaires.
      Il n’est pas simple d’être syndic bénévole, n’hésitez pas à proposer en AG l’adhésion à CoproConseils, nous proposons des services adaptés aux syndics bénévoles pour vous aider à gérer votre copropriété tout en étant parfaitement dans le cadre de la loi, des règlements et autres obligations.
      C’est beaucoup plus confortable pour le syndic bénévole qui limite ainsi les risques et n’a pas constamment à justifier ses actions auprès des copropriétaires.
      Cordialement

  10. Marion says:

    Bonjour,
    je suis présidente d’un syndic non professionnel d’une petite copropriété de 6 appartements. Mon mandat de trois ans se termine cette année, et si mon mandat devait être renouvelé lors de la prochaine AG, je demanderais cette fois-ci à être rémunéré.
    Comment dois-je procéder? J’imagine que ma demande de rémunération doit figurer dans l’ordre du jour de l’AG mais alors à quel moment fixe-t-on le montant? Dois-je déjà rédiger et distribuer le contrat avec l’ordre du jour?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Marion
      Depuis la loi ALUR vous devez en tant que syndic non professionnel, et tout comme les syndics professionnels proposer au vote de l’AG un contrat type conforme à la loi ALUR. Dans ce contrat doivent être précisées les modalités de votre rémunération.
      Si vous souhaitez gérer votre copropriété dans les règles, nous pouvons vous aider, et vous soutenir à toutes les étapes. N’hésitez pas à nous contacter pour nous demander un devis.

  11. Maite says:

    Bonjour,
    Je viens vers vous car nous sommes géré par un syndicat bénévole. Nous avons acheté notre appartement il y a 1an et demi, nous avons eu un dégât des eaux au niveau du toit au mois d’août 2017 qui fait parti des parties communes de la copropriété. Seulement depuis cette date j’ai fait faire des devis mais le syndicat fait le mort et n’a donné aucunes suites. Que faire?
    Et autres questions peut on faire quelque choses aussi lorsqu’il ne demande pas les charges tous les trimestres malgré les relances de notre part et qu’au mois de decembre il nous exige la totalité de l’année passée.

    Je tiens a préciser que ce monsieur qui gere la copro ne souhaitait plus s’occuper de cela et qu’à l’AG du mois de mars 2017 a été décidé qu’un autre membre de la copro reprennait la gestion. Mais l’ancien gestionnaire n’a a ce jour toujours pas passé le relais au nouveau.

    Merci par avance de votre reponse.
    Cordialement
    Mlle Maite.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si votre syndic bénévole a été valablement élu, rappelez lui qu’il y a des lois à respecter et que son élection lui donne non seulement des droits mais des responsabilités.
      Dans une situation comme celle de votre copropriété certainement serait-il judicieux de passer à la gestion par un syndic professionnel.
      Car il y a toutes les chances pour que la situation dépasse les compétences de votre syndic bénévole.

      Soit votre syndic bénévole actuel et le reste de la copropriété accepte de se rendre compte qu’il n’est pas compétent et auquel cas il convoque rapidement une AG pour élire un syndic professionnel qui va s’occuper de tout cela et surtout de remettre votre copropriété dans les rails de la loi ce qui n’est pas le cas actuellement
      Soit votre syndic bénévole s’entête et votre assurance peut mettre en cause la gestion du dégât du toit et sa responsabilité peut être mise en cause.
      Il a tout intérêt à ne pas traiter ça à la légère.

      Depuis la loi ALUR, le syndic n’est plus dit “bénévole” il est dit “non-professionnel”. Syndic pro ou syndic bénévole ; leurs tâches et leurs obligations sont les mêmes. Votre syndic doit établir un contrat ALUR conforme etc etc … Dites lui que s’il souhaite mener à bien sa mission correctement, mais qu’il ne sait pas comment faire, CoproConseils est là pour l’aider et nos services “spécial syndic bénévole” sont faits pour cela !

      Cordialement

  12. NERIS says:

    Un syndic bénévole peut il faire payer les pré état daté.
    Notre syndic bénévole se rémunère à hauteur de 78 euros de l heure pour le traitement de dossier relatif à une vente.
    Frais réclamé pour communiquer de compte rendu d AG ,carnet d entretien ,pré état daté 1060 euros
    Pour un syndic bénévole cela me paraît illégal

    1. CoproConseils says:

      Monsieur Neris bonjour
      et merci pour votre question intéressante qui nous permet de préciser certains aspects importants du statut de syndic “bénévole”.

      Effectivement le statut de syndic bénévole n’existe plus légalement.
      C’est par un abus de langage que l’on continue à le nommer ainsi.
      La loi ALUR a permis de bien clarifier ce statut qui a énormément évolué ces dernières années.
      Un syndic “bénévole” est donc désormais un syndic non professionnel.
      Ses défraiements sont prévus aux paragraphes 8 et 9 du contrat de syndic ALUR.

      Dans le cas de votre syndic “bénévole” la première question qui se pose est la suivante :
      A-t-il établi et fait valider par l’AG de votre copropriété, un contrat type ALUR obligatoire ?
      Si ce n’est pas le cas, il est dans l’illégalité la plus totale tout “bénévole” qu’il soit
      Si la copropriété a signé un contrat avec ce monsieur alors reportez vous aux articles 8 et 9 du-dit contrat.
      Si les tarifs que vous nous décrivez plus haut sont inscrit dans son contrat, alors il a parfaitement le droit de les appliquer.
      Et il est très fort parce qu’il a des tarifs supérieurs à ceux de certains syndics professionnels !
      Par contre, tout “bénévole” qu’il soit, il peut ne pas être réélu à la prochaine AG.
      Tout copropriétaire peut proposer un contrat concurrent (d’un syndic professionnel ou non professionnel) à joindre à la convocation de la prochaine AG.

      Cordialement

  13. Lazaro says:

    Nous sommes 2 propriétaires dans une petite résidence, donc 2 studios et nous ne souhaitons pas créer de syndic, depuis 10 ans nous nous organisons pour effectuer la peinture, nous réglons par moitié nos frais de toiture ou autre, il y a une excellente entente entre nous, par conséquent, nous ne voyons pas l’ utilité d’ un syndic, est ce une obligation ?

    1. CoproConseils says:

      Lazaro bonjour et merci pour votre question.
      Désolés nous allons vous décevoir mais non, il ne suffit pas d’être de bonne foi et de bien s’entendre avec son voisin pour s’auto-extraire du champ d’application de la loi en France !
      Le fait qu’une copropriété soit dans l’obligation d’élire un syndic n’est plus une option depuis 1965. C’est une obligation.
      S’ensuivent un certain nombre d’autres obligations au nombre desquelles : souscrire une assurance, tenir des comptes, faire des AG, etc…
      Il y a des chances pour que ce soit à cause de ces “tracasseries” que vous aimeriez pouvoir vous passer de syndic !
      Le plus simple et le plus coûteux est d’élire un syndic professionnel, mais vous avez le droit d’élire l’un de vous deux syndic bénévole.
      Ce qui n’enlève rien aux obligations sus-citées.
      Depuis la loi ALUR celui-ci doit de plus établir un contrat-type obligatoire.
      Bon courage et sachez que CoproConseils est aussi là pour assister les syndics bénévoles !

  14. ROUX JL says:

    Notre ancien syndic non professionnel, qui se représente à la future AG, exige comme rémunération “la prise en charge de la part de ses charges et travaux de rénovation par les autres copropriétaires”. Précisons qu’il possède environ 10 % des parties communes, et que les travaux de rénovation ont été évalués par une architecte à 1 million d’euros, dont 60 000 € pour ce monsieur. Comment peut-on empêcher cette “escroquerie” si la majorité l’approuve ? Merci pour vos conseils.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Depuis 2015, la loi ALUR oblige les syndics qu’ils soient bénévoles ou professionnels à établir un contrat type ALUR (disponible sur notre site) à faire valider par l’assemblée générale. Ce contrat doit prévoir la rémunération du syndic. Voyez déjà si ce monsieur a géré votre copropriété avec un contrat légal ou pas. Il ne peut pas a posteriori demander une rémunération qui n’a pas été prévue au contrat.
      L’idéal serait de ne pas le réélire.
      Mais même s’il est réélu, il faut que cette rémunération soit prévue au contrat.
      S’il se fait élire sans contrat ALUR, alors ce sera plus facile d’invalider son élection puisque c’est illégal.
      Concernant le montant des honoraires sur travaux. Celui-ci est fixé par l’assemblée générale. Que ce soient ceux du syndic professionnel ou du syndic bénévole. Les honoraires sur travaux sont habituellement dégressifs et sont en général autour de 2%. Si l’assemblée générale valide ce qui n’est effectivement pas loin de ressembler à une escroquerie, vous ne pouvez malheureusement rien faire. La copropriété est une petite démocratie.
      Nous vous remercions pour votre question.

  15. Imbert says:

    Je viens de recevoir la Convocation à l’Assemblée Générale Annuelle de notre copropriété (45 villas)
    Il est mentionné, sur l’une des questions de l’ordre du jour, une demande d’ “abattement de charges” de 30% pour le syndic, et de 15% pour les membres du bureau.
    Question : si une demande d’indemnisation peut être légalement demandée, qu’en est-il pour de telles demandes ? NB. La charge annuelle pour chacun des lots est de 600,00 €

    1. CoproConseils says:

      Depuis la nouvelle loi ALUR, et depuis le 02.07.2015, les syndics, professionnels comme bénévoles, ont l’obligation de valider leur mandat en AG avec un contrat type défini par décret. Dans ce contrat (point 8) est prévu le mode de défraiement et de rémunération du syndic bénévole.
      L’AG est donc souveraine pour statuer en la matière. Il n’y a pas de règle : le montant est librement fixé entre vous par l’AG. Mais il est préférable, si vous faites partie du conseil syndical, de préparer cette partie AVANT l’AG pour éviter toute discussion interminable en AG.

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