“Notre syndic nous réclame xxx euros, est ce qu’il a le droit ?”
Voila une des questions que vous vous posez le plus souvent.
Ces sommes réclamées par votre syndic sont des appels de fonds.
Quels fonds votre syndic peut-il réellement vous réclamer ?
- En premier lieu tout simplement les provisions du budget prévisionnel. A chaque assemblée générale un budget prévisionnel est voté, le syndic divise cette somme en quatre trimestres, la répartit selon les tantièmes et appelle les fonds.
- Il peut appeler ensuite une avance de trésorerie afin de pouvoir faire face à des dépenses imprévues. Attention cette avance de trésorerie ne peut excéder 1/6e du budget prévisionnel. A vos calculettes. Bien évidemment elle aussi fait l’objet d’un vote en assemblée générale.
- Le budget prévisionnel d’une copropriété concerne les dépenses courantes, jamais les dépenses exceptionnelles comme par exemple les travaux. Ces dépenses sont donc votées en assemblée et sont hors budget prévisionnel. L’assemblée peut également décider d’anticiper des travaux. Exple, si de gros travaux sont à prévoir dans les trois années à venir. Alors, la copropriété peut décider de faire des provisions. Ceci sans que les travaux ne soient pour autant votés. Il y a vote d’un budget par l’assemblée. Le syndic est donc en droit d’appeler les fonds.
Vous l’aurez compris ; tout appel de fonds est donc obligatoirement validé par un vote en assemblée générale. Chaque somme réclamée, doit correspondre à une somme votée.
Vous n’êtes pas d’accord, est-ce que vous avez le droit de ne pas payer les appels de fond ?
NON ! Les appels de fonds validés en assemblée générale sont exigibles, vous ne pouvez pas vous y soustraire, même si vous n’êtes pas d’accord avec la dépense et que vous avez voté “non” lors de l’assemblée.
Seule “exception”, les travaux commandés en urgence nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Dans ces cas, le syndic doit consulter le conseil syndical (qui n’a qu’un avis consultatif) et peut lancer un appel de fonds extraordinaire qui ne doit pas dépasser un tiers du montant estimé des travaux. Le syndic doit alors dans la foulée faire valider cette dépense par l’assemblée et appeler les 2/3 restants, sans quoi les fonds appelés ne sont pas exigibles. Quelques fois pour éviter à la copropriété les frais liés à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, le syndic peut faire le choix d’attendre l’assemblée ordinaire. Les appels de fonds ne sont alors effectivement pas légalement exigibles, mais si ils correspondent réellement à une dépense urgente et nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, les honorer est une question de bon sens.
Les frais de mise en demeure font partie de vos charges,
Vous n’avez pas le droit non plus de vous y soustraire de votre propre fait.
Nous recevons énormément de demandes concernant les frais de mise en demeure, comme en témoigne l’abondance des commentaires de l’article correspondant. Bien souvent, les copropriétaires ne sont pas d’accord avec les frais de mise en demeure. Ils paient leurs charges dont ils soustraient les frais de mise en demeure avec lesquels ils ne sont pas d’accord et s’étonnent de recevoir … une nouvelle mise en demeure !
Effectivement les frais de mise en demeure font partie de vos charges, les contester n’empêche pas de les payer. Si vous ne payez pas une partie de vos charges, votre compte copropriétaire est comptablement débiteur, et le syndic est fondé à émettre à nouveau une mise en demeure.
Vous n’avez pas reçu l’appel de fonds !
Le syndic a l’obligation d’envoyer les appels de fonds.
Il y a toutes les chances pour que cela ait été fait. Dans la très grande majorité des cabinets de syndic cet envoi est totalement automatisé.
Mais que veut dire “envoyer” ? Et pourquoi est-il possible que vous ne l’ayez pas reçu ?
Les appels de fonds ne sont pas des “notifications”. C’est à dire que le syndic a le droit de les envoyer en lettre simple. Il n’est pas tenu de les envoyer en recommandé.
La seule obligation du syndic est de les envoyer, pas de s’assurer que vous les avez bien reçu.
Si votre adresse est incorrecte, la responsabilité du syndic n’est pas à rechercher. Ce sont les copropriétaires qui doivent s’assurer que le syndic a bien la bonne adresse postale.
Le syndic peut-il envoyer les appels de fonds par e-mail, voie électronique, intranet ?
Depuis le décret du 27 juin 2019, le syndic a le droit d’envoyer les appels de fonds sous format électronique.
Le texte précise “sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire”.
Il n’est donc pas possible de remplacer les courriers postaux par des courriers électronique par décision unilatérale du syndic, ni même avec l’accord du CS, ni encore par un vote en AG.
Cette autorisation doit être individuelle.
Il suffit d’un simple courriel.
Il doit être possible de revenir sur cette décision.
Le courrier électronique en question peut tout à fait préciser que l’appel de fonds est à télécharger ou à consulter sur l’intranet de la copropriété.
Les appels de fonds ne correspondent pas aux dépenses réelles
Comme vu précédemment, les appels de fonds d’une année N correspondent au budget qui a été voté durant l’assemblée générale N-1 voire N-2. Il est donc tout à fait normal qu’il y ait un écart entre le prévu et le réalisé. Mais quelques fois l’écart est très important.
Exemple au moment de la flambée du prix de l’énergie en 2022, peu de copropriétés avaient anticipé cela et se sont retrouvés avec insuffisamment de fonds.
Inversement, toujours suite à cette même crise, certaines copropriétés qui n’avaient pas anticipé les aides avaient appelé un budget trop important pour l’année suivante.
Si le budget de la copropriété a été sous-évalué
Le syndic est dans l’obligation de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour faire voter un budget complémentaire.
Si le budget prévisionnel a été sur-évalué
Nombreux sont les copropriétaires qui voudraient être remboursés au plus vite.
Malheureusement le temps de la copropriété est long. On a beau savoir que le budget a été sur-évalué, pour que cela soit officiellement acté il faut que l’année comptable de la copropriété soit terminée. Le syndic va clôturer les comptes et cela va faire apparaître un excédent. Il doit ensuite présenter ces comptes en assemblée générale. L’assemblée générale doit d’abord approuver ou refuser ces comptes. Ensuite il sera possible de décider ce qui doit être fait de ces montants excédentaires. Si personne n’a pensé à mettre la question à l’ordre du jour, alors ces sommes seront comptabilisées en crédit de charges pour chaque copropriétaire au prorata de ses millièmes. Malgré tout si un copropriétaire dont le compte est excédentaire demande au syndic un remboursement, le syndic devra le réaliser. Mais cela n’est pas automatique.
Bonjour, nous avons un budget de fonctionnement voté de 185000€, or le syndic nous envoie ce jour une facture de 200000€ à régler immédiatement (grosse fuite d’eau et consommation d’eau et travaux de réparation).le syndic en a t’il le droit ou doit il faire une AG extraordinaire ?
Merci pour votre retour.
Bonjour
Oui effectivement tout appel de fond doit correspondre à un budget voté en AG
AGE si nécessaire, en réduisant le délai de convocation si urgence.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour votre aide précieuse au fil des interrogations !
Notre copropriété de 45 lots connaît des problèmes de trésorerie d’une grave ampleur depuis plusieurs années.
Lors de la dernière AG, en juin 2023, nous avons voté des travaux exceptionnels qui ont été immédiatement appelés pour 70 K€. Seuls 10 K€ de travaux ont vraiment été réalisés, mais il n’y a plus d’argent en banque pour réaliser le reste des travaux (60 K€).
Nous avons reçu les convocations pour la prochaine AG et le syndic s’apprête à faire la même chose : nous faire voter des travaux qu’ils vont appeler immédiatement mais pour payer d’autres dépenses, les sommes en jeu étant pharamineuses pour les “petits copropriétaires”.
Ont-ils le droit de faire cela pour payer les charges courantes et rester sous 25% d’impayés à la clôture des comptes ?
La demande de désignation d’un mandataire ad hoc peut-elle être être faite par des copropriétaires représentant 15% des votes dans ce contexte ?
Un grand merci d’avance pour votre réponse à nos épineux problèmes !
Bien cordialement
Bonjour
Il est difficile de répondre à des questions aussi complexes sans connaître le dossier. Effectivement, les appels de fonds ne sont exigibles que lorsque le budget équivalent a été voté en AG.
Ensuite, si les fonds ne sont pas suffisants, le syndic doit passer en priorité les dépenses courantes.
La nomination d’un mandataire n’est pas forcément une très bonne idée. Cela coûte très cher et le mandataire a tous les pouvoirs.
Pour des conseils personnalisés, et la possibilité de poser des questions à un expert, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique.
Cordialement
Bonjour.
Peut-on refuser de payer un appel à travaux quand l’appel se fait 3 ans après l’AG et que le prix a été multiplié par 6?
La situation n’est pas occasionnelle.
Nous avons validé et payé en 2022 le remplacement de la porte du halle d’entrée de l’immeuble, dû rajouter un surplus en 2023 suite à la plus value sur le devis en 1 an. Les travaux ont commencé fin 2023 mais ne sont toujours pas finalisés. Nous n’avons pas de clé et sommes rendus au bon fonctionnement du digicode.
Quels sont les délais autorisés entre la validation des travaux en AG et leur bonne exécution?
Bonjour
Il peut y avoir des cas particulier. Mais en règle générale le fait qu’il y ait un délai entre le vote des travaux et leur réalisation n’est pas impossible. Par contre, si le tarif a notablement augmenté et que les travaux initialement votés l’ont été sur un montant bien inférieur, alors il faut repasser devant l’AG pour valider la différence de prix.
Cordialement
Bonjour, lors de l’assemblée générale extraordinaire il à été voté les travaux de toiture et de ravalement malgré mon intervention indiquant que les devs présentés étaient datés de plus d’un an donc validités largement dépassée , l’architecte du bureau d’études à répondus que ca ne posait pas de problèmes de conformités juridiques ce qui me parait étranges .
Merci pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour
Soit l’architecte sait que l’artisan va maintenir ses tarifs, soit si les tarifs ne sont pas maintenus et notablement plus élevés, il faudra repasser devant l’AG.
Cordialement.
Bonjour, en raison d’un copropriétaire qui ne paie plus les charges (procédure en cours)le syndic utilise les fonds des travaux (ne concernant que trois copropriétaires sur sept) pour équilibrer les charges générales (honoraires surtout), alors que les travaux ont été votés et réalisés ? Ont ils droit de le faire ? L’entreprise ayant réalisé les travaux peuvent ils se retourner contre nous ?
Ce même syndic ayant prévu de ne pas nous renouveler
Merci d’avance
Bonjour
Oui, le syndic peut faire ceci. Il peut également faire voter un appel de fond de solidarité. Mais il doit surtout procéder au recouvrement des charges, c’est un travail lourd et fastidieux qui fait partie de ses prestations courantes. C’est certainement ce qui l’amène à démissionner.
Bonjour ,
Nous sommes propiéraire depuis fin octobre 2022. Le sync vient de nous transmettre une facture impayée de l’ancien syndic datant 2021. Il y en a pour 1100 euros sur mon solde actuel à régler (en plus de mes charges trismestrielles). J’ai envoyé une lettre recommandée (au syndic) de contestation , les ai appelé. Pour moi c’est aux anciens propriétaires de régler la somme du , et que c’est au syndic de gérer cette situation. Ils me réponde que soit-disant avec la loi SRE de 2004, ce n’est plus à eux de gérer avec les anciens propriétaires , et que c’est à moi de les contacter pour demander un remboursement.
En clair selon eux : je dois payer les 1100€ et dois ensuite réclamer un remboursement auprès des anciens proprios..
Que faire ? Par bonne foi j’ai réglée mes charges trimestrielles.
Bonjour
Dans ce cas, votre syndic a raison.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement et un des propriétaires ne payent pas ces charges.
Une AG à été effectuée et un appel de fond ponctuel a été voté pour combler les dettes du propriétaire qui ne payent pas.
Par conséquent mes charges à moi que j’ai toujours payées augmentent, est-ce légal ? Et si oui, serais-je remboursé par la co-pro lorsque que l’appart sera saisie ou vendu ?
Merci.
Bonjour
Oui à vos deux questions. C’est ce qu’on appelle un appel de fond de solidarité.
Il faut juste s’assurer que le syndic ne se contente pas de cela et procède bien à toutes les étapes du recouvrement de charges.
COrdialement
Bonjour,
Nous avons acheté notre appartement en mars 2023. La régularisation des charges de l’année 2022 a eu lieu en avril. L’écart entre le budget prévisionnel de 2022 ( 85000 euros ) et les frais réels ( 108000 euros ) est de 32000 euros pour la copropriété, ce qui fait que nous devons 1200 euros de régularisation de charge pour l’année.
Le syndic n’a pas appelé d’AG extraordinaire au cours de l’année 2022. Avons nous un recours possible pour ne pas payer ces 1200 euros comme le syndic n’a pas convoqué d’AG exceptionnelle. Était-il dans l’obligation d’en faire une ?
Merci
Bonjour
Non, ce n’est pas obligatoire.
Les appels de fonds sont dus par les propriétaires au moment de leur exigibilité.
Cordialement
Bonjour
Mon Syndic va procéder à une Assemblée Générale Extraordinaire car les factures d’électricité pour chauffer l’eau des cumulus communs sont devenues faramineuses et dépassent le budget prévisionnel (+300%).
L’Appel de Fond exceptionnel est il possible ?
L’Appel de Fond Exceptionnel peut il couvrir les charges d’électricité supplémentaires ou est-il “maximisé” par une portion de la somme dûe (1/6, 1/2, 1/3, autres portions etc.) ?
Cordialement.
Bonjour
Oui non seulement le syndic est fondé à faire une AGE pour faire voter un budget exceptionnel et compenser une dépense qui se révèle bien plus importante que prévue en cours d’exercice. Mais il est obligé de le faire.
Cordialement
Bonjour,
est il possible de payer ses charges menusellement lorsque l’ont reçoit les appels de fonds chaque debut de trimestre ?
Bonjour
C’est possible, mais ce n’est pas un droit.
Il faut que votre syndic valide la mensualisation.
Si vous ne souhaitez pas attendre l’aval du syndic, il faut payer mensuellement mais avec un trimestre d’avance
Car la loi dit qu’au premier jour du trimestre les charges sont dues.
Cordialement
Le syndic assure l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. Soit tout le monde paie ses Appel des provisions sur budget prévisionnel et Appels des cotisations du fonds de travaux tous les mois, ou autres dispositions décidées en A.G., soit (par défaut) tous les trimestres.
La mensualisation des Appels augmente d’autant la charge de pointage du Conseil Syndical (comptes copropriétaires individualisés, compte fonds de travaux, relevés comptes bancaires séparés, …) … Merci de penser au temps passé par ces bénévoles !
Merci Anonyme
C’est amusant de voir les choses sous cet angle là, on sent le vécu !!
Cependant le plus important et bien de noter que ce n’est pas au bon vouloir du copropriétaire que d’être mensualisé, mais au bon vouloir du syndic.
Cordialement