L’approbation des comptes et le quitus sont des incontournables des Assemblées Générales.
Bien souvent ces résolutions ne sont pas celles qui prennent le plus de temps en AG.
Attention ! Ces votes ne vont pas de soi, ils ont des conséquences importantes.
Attention également, ces deux votes sont distincts. Ils doivent impérativement faire l’objet de deux résolutions différentes. Ils ont chacun un objectif très différent. Il est tout à fait possible de donner l’un sans l’autre.
L’approbation des comptes se décide bien souvent à l’issue de la réunion préparatoire à l’assemblée générale à la suite de la vérification des comptes.
Mise à jour importante concernant la portée du quitus, suite à décision de la cour de cassation février 24. Voir en bas d’article.
Faut-il toujours approuver les comptes de la copropriété ?
Quand approuve-t-on les comptes ?
Quand les comptes sont justes, les charges correctement réparties, et les équilibres financiers respectés. Voir annexes comptables 1 à 5.
Ainsi exprimé, cela paraît simple. Dans la réalité, les comptes de votre copropriété sont rarement parfaits.
Mais certains problèmes sont plus graves que d’autres. L’expertise de CoproConseils peut utilement vous guider pour garder une certaine souplesse sans pour autant valider les yeux fermés.
Si l’assemblée générale approuve les comptes …
La responsabilité du syndic ne peut plus être recherchée sur des éléments comptables qui ont été portés à la connaissance des copropriétaires lors de la vérification des comptes et avec les documents obligatoirement joints à la convocation d’assemblée générale. L’approbation des comptes permet au syndic répartir le solde des charges correspondant à la différence entre appels de fonds prévisionnels et budget réel de la copro. Ainsi la comptabilité de l’année écoulée est bouclée.
Les copropriétaires qui ont approuvé les comptes ont-il encore des recours ?
Le seul domaine comptable sur lequel il est encore possible de demander la correction des erreurs après approbation des comptes est la répartition des charges entre les comptes copropriétaires. Encore faut-il que le copropriétaire démontre l’existence d’erreurs devant la justice.
Vous pouvez, dans le cadre de l’article 42, contester une répartition individuelle des charges, même si les comptes ont été approuvés et même si vous n’avez pas été noté opposant ou défaillant. (cour de cassation du 1er février 2018)
Si les copropriétaires ne votent pas l’approbation des comptes …
La comptabilité de la copropriété reste dans le domaine du “provisoire”.
Par conséquent le syndic ne peut engager de poursuites contre un copropriétaire débiteur.
Mais : ce n’est pas parce que vous n’approuvez pas les comptes que le mandat du syndic est caduc et qu’il ne peut plus exercer ses fonctions. Et inversement ! vous pouvez tout à fait renouveler un mandat sans approuver les comptes de l’année précédente.
Et même si les comptes ne sont pas approuvés, le syndic peut tout de même procéder à des appels de fonds provisionnels correspondant au budget de la nouvelle année.
En résumé, il ne faut pas hésiter à refuser l’approbation des comptes s’ils sont faux et ne pas se laisser impressionner par les arguments mis en balance par le syndic qui a tout intérêt à les faire approuver pour dégager sa responsabilité.
Et le Quitus ?
Donner Quitus à son syndic c’est attester qu’il a correctement et régulièrement rempli sa mission. Autrement dit, le quitus a un effet exonératoire de la responsabilité du syndic et il importe peu qu’il ait commis des erreurs. C’est comme si l’assemblée générale lui donnait l’absolution par sa satisfaction. Le Quitus n’est pas obligatoire, mais on comprend que les syndics le mettent systématiquement à l’ordre du jour !
Le Quitus vaut-il approbation des comptes ?
Il peut y avoir approbation des comptes et pas quitus. Par contre, il n’est jamais possible de donner quitus sans approuver les comptes. Le quitus exonère le syndic de ses responsabilités sur l’ensemble des actes qu’il a accompli dans le cadre de sa gestion. La comptabilité n’est qu’une sous-partie.
Ainsi, si la copropriété souhaite ne pas approuver les comptes, cela signifie que les comptes sont faux.
Il n’est donc par définition assez difficile de considérer dans le même temps que le syndic puisse être exonéré de toute responsabilité concernant cette inexactitude des comptes. En effet c’est lui qui est responsable de la comptabilité de votre copropriété. Qui d’autre pourrait être responsable de l’inexactitude ?
Quelles sont les limites du Quitus ?
Le quitus n’est limité que par l’information faite aux copropriétaires. Si les faits et actes du syndic excèdent largement son mandat, mais que l’assemblée lui a donné quitus en étant parfaitement informée desdits faits et actes et de leur portée, il n’est plus possible pour la copropriété de se retourner contre le syndic, sauf à titre individuel pour les copropriétaires opposants ou défaillants. Par contre, s’il est prouvé que le syndic a dissimulé des informations aux copropriétaires (ce que l’on appelle manœuvres dolosives), alors le quitus est sans effet.
Une fois qu’on a donné le Quitus on ne peut plus rien faire contre le syndic ?
Effectivement, la copropriété ne peut plus se tourner devant un tribunal pour demander réparation d’une éventuelle erreur de gestion.
Par contre, si le vote du quitus exonère le syndic de toute responsabilité vis à vis du syndicat des copropriétaires, il reste responsable vis à vis des copropriétaires pris individuellement. Telle est la conséquence d’une décision de la cour de cassation datant de fin février 2024.
Cette décision est importante car elle avance le fait qu’à titre individuel, un copropriétaire peut toujours rechercher la responsabilité du syndic si celui-ci a commis une erreur qui lui porte préjudice. Cela même si par ailleurs ce même syndic a obtenu quitus en AG.
Ne votez jamais le quitus !
En résumé : le quitus n’est donc pas seulement un vote de confiance, c’est une absolution.
Notre conseil ? Puisque le quitus n’est pas obligatoire. Il est automatiquement acquis au bout de 5 ans. Ne l’inscrivez tout simplement pas à l’ordre du jour !
Bonjour,
le fonctionnement du logiciel de gestion du syndic est:
dépenses – provisions = solde
si le solde est négatif = crédit =remboursement
si le solde est positif = débit quote-part à rappeler aux copropriétaires lors de la clôture des marchés de travaux.
Quand j’effectue le calcul avec une calculatrice je trouve un résultat différent.
le compte est créditeur lorsque le total des crédits est supérieur au total des débits
le compte est débiteur lorsque le total des débits est supérieur au total crédits.
Pour trouver une solution je dois faire la sommation des moins ( soldes excédentaires) le résultat est que je supprime le signe moins
je dois faire la sommation des soldes positifs ( soldes débiteurs)je mets un signe moins. Le résultat final= soldes excédentaires-soldes débiteurs
Je ne retrouve pas cette transformation dans les comptes du syndic
2e cas le syndic veut utiliser un montant de 20000 euros du fonds ALUR pour des travaux de bardage, pour ma quote-part doit -il utiliser les tantièmes de charges communes générales ou une grille de répartition en fonction des travaux & de sa localisation.
Je vous remercie d’avance pour vos réponses.
Cordialement
ensuite je fais une soustraction soldes excédentaires-soldes débiteurs en prin
Bonjour
Il n’est pas possible de réaliser une expertise des comptes d’une copropriété dans l’espace des commentaires et sans étudier les documents.
Si vous souhaitez nous confier cette mission, n’hésitez pas à demander un devis. N’oubliez pas de préciser quels sont les documents que vous avez en votre possession.
Cordialement
Bonjour,
Mon syndic réintégre une facture de frais postaux datant d’octobre 2021 dans l’exercice de 2023. Cette facture n’ayant jamais été comptabilisée en 2021, ni en 2022.
Les comptes de 2021 et 2022 ont été approuvés lors des AG respectives.
Mon syndic a -t-il le droit d’intégrer cette facture dans l’arrêté des compte de 223 ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Bien cordialement.
Bonjour
Oui.
Bonjour !
Le syndic n’a pas convoqué l’AGO en 2023 sans motif donné malgré des lettres recommandées avec AR. Les comptes 2022 n’ont pas été controlés et approuvés. Malgré cela, sans faire d’appel de fonds par courrier, le syndic réclame l solde de l’exercice 2022 et les provisions de charges. Je précise que ce syndic a fini ses trois ans et donc son mandat est terminé. Il devait participer à un appel d’offre en 2023. Il joue la montre mais encaisse toujours les charges en envoyant des mises en demeure. peut-on faire pour mettre fin à un état de fait maintenu par la force d’inertie. Faut-il payer les charges et les mises en demeure malgré l’absence de réponses au recommandés AR et au courriels ?
Cordialement.
Bonjour
Si le mandat de votre syndic est arrivé à échéance, n’importe quel copropriétaire peut convoquer une AG pour élire un nouveau syndic.
N’importe quel copropriétaire peut demander l’administration provisoire au tribunal.
Vous avez raison, votre ancien syndic continue de gérer sur “la force d’inertie” mais ses mises en demeure ne sont pas exigibles.
Mais c’est aux copropriétaires d’agir. Ne pas payer ses charges n’est pas une action qui aide la copropriété.
Cordialement
Bonjour
Debut 2023, ma sœur a contesté article 42 l’AG de sa copropriété de décembre 2022.
Un copropriétaire absent n’ayant pas non plus délivré de procuration.
Elle avait proposé une modification du règlement de copropriété des tantièmes de chauffage et de charges communes générales, consécutive à 4 copropriétaires ayant agrandi leur appartement, dont les frais de modification géomètre, notaire seraient à la charge des copropriétaires des agrandissements.
Les autres copropriétaires ont voté contre cette modification.
Est ce que les honoraires d’avocat chargé par le SDC Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble au sujet de cette contestation art.42 sont aussi à la charge de ma sœur, ou uniquement entre les copropriétaires ayant voté contre la modification des tantièmes ?
Est ce que ces honoraires du SDC sont aussi à la charge du copropriétaire absent ?
Comment ça fonctionne ? ces honoraires sont-ils à la charge des copropriétaires ayant voté ?
Merci de votre réponse.
Bonjour
C’est le juge qui décide.
Cordialement
Bonjour,
Suite à notre AG les copropriétaires ont suivi l’avis du conseil syndical et n’ont pas validé les comptes. Parallèlement nous attaquons notre syndic. Cela me pose 2 problèmes, comment faire la regul de charges à notre locataire (sachant qu’elles sont très importantes /eau +elec) et comment fournir les documents à notre comptable qui s’occupe de notre lmnp ?
Bonjour
Il n’y a effectivement pas de régularisation des charges possible, tant que les comptes ne sont pas approuvés.
Cordialement
Bonjour
Pour une AG de copropriétaires les scrutateurs peuvent ils vérifier la validité des votes par correspondance
Merci
Bonjour
Les scrutateurs et le président de séance, sont là pour vérifier que ce qui est noté sur le PV d’AG correspond bien à la réalité des votes. Les votes par correspondance, doivent donc être vérifiés.
Ils peuvent également vérifier qu’ils sont effectivement arrivés dans les temps.
Cordialement
Bonjour peut on demander l’annulation du vote d’une résolution un vote par correspondance est arrivé hors délai (3 jours francs)
Bonjour
Oui si vous pouvez prouver tout cela, il est possible de demander l’annulation de la résolution.
Mais cela doit être fait devant un tribunal, avec un avocat, dans le cadre de l’article 42 c’est à dire dans les deux mois qui suivent la réception du PV d’AG.
De plus, il avoir “intérêt à agir” c’est à dire qu’il faut que la prise en compte de ce vote fasse basculer la majorité.
Cordialement
Bonjour,
Lors de notre AG du 150923 validant l’exercice du 010422 au 310323, notre syndic a omis d’y inscrire à l’ordre du jour la validation du budget prévisionnel du 010424 au 310325.
Interrogé ce dernier indique qu’il appellera les charges sur la base de l’ancien exercice et régularisera en fonction. En a t il le droit s’il vous plait ?
Cordialement
Non. Un budget doit être voté pour être exigible.
Cordialement.
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une résidence dont l’exercice comptable va du 1er avril de l’année N au 31 mars de l’année N+1.
L’assemblée générale devant approuver les comptes du 01/04/2022 au 31/03/2023 ne s’est pas encore tenue.
J’ai dit au syndic que l’AG aurait du se tenir avant le 30/09/2023 (dans les six mois à compter du dernier jour de l’exercice précédent) mais il m’a répondu que c’était faux car le budget (2023-2024) a été voté à la dernière AG (en décembre 2022).
Pourtant le syndic a déjà inclus la régularisation des charges de l’exercice écoulé dans l’appel de fonds du 1er octobre 2023.
Qui a raison ?
Merci.
Bonjour
Effectivement il est obligatoire non pas de tenir une AG dans les 6 mois de la cloture des comptes, mais de voter un budget pour l’exercice suivant dans les 6 mois de la cloture des comptes.
Ainsi si le budget a été voté en 22, ses appels de fonds sont effectivement exigibles.
Ensuite l’exigibilité de la régularisation elle par contre dépend de l’approbation des comptes de l’exercice écoulé. Si les comptes n’ont pas été approuvés, il n’est pas possible de faire de régularisation.
Cordialement
bonjour, je suis responsable du conseil syndical de notre coproprieté (10 lots)mon syndic a régler une facture au jardinier (1296 euros) sans notre approbation,et sans nous avoir presenté un devis.Parcontre Nous avions mandaté foncia et donné notre approbation pour un devis de 720 euros pour la meme prestation avec un autre jardinier .Nous avons signalé a foncia leur erreur et demandé a ce qu il nous rembourse la différence (1296-720=576 euros)avec le devis sur lequel ont était d accord mais ceux-ci refusent!Quels sont nos recours merci
cordialement.
Bonjour
Le syndic a l’obligation d’appliquer les décisions d’AG. Par contre, en ce qui concerne le conseil syndical son avis n’est que consultatif.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons dans un peu moins de trois semaines notre AG annuelle.
A la réception des documents, j’ai pu relever, entres autres, les éléments suivants :
– Un compte épargne provenant d’un ancien syndic est à zéro alors qu’il était d’environ 2 000 euros. lors de l’assemblée préparatoire, un responsable nous avait assuré que la somme était toujours disponible, mais je ne la retrouve pas et pas de réponse de leur part.
– Des frais de tenue de compte ont été facturés alors que la banque n’en débite pas ! Pourtant il est précisé dans la mission du mandat que celle-ci comprend entre autres, la tenue du compte bancaire séparé. Ont-ils le droit de prendre des frais “forfaitaires” ?
De fait, je pense qu’il ne faudrait pas approuver les comptes (du moins pour le problème du compte épargne, et donc ne pas donner quitus. Si toutefois les comptes ont approuvés faut-il émettre des réserves sur ce point ?
Par ailleurs, prétextant une restructuration interne, pratiquement aucun suivi n’a été fait pendant près d’un an (aucune visite mensuelle, prestations facturées mais non effectuées comme l’entretien des espaces verts et des parties communes), copropriétaire largement en retard dans le paiement des ses ADF mais qui n’a été relancé que très tardivement, lorsque nous nous en sommes aperçus…
Faut-il donc donner quitus sur leur gestion ou pas ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bien cordialement.
Bonjour
L’assemblée générale est l’occasion pour les copropriétaires de voter, mais également de discuter et d’obtenir des éclaircissements, explications ou engagements de la part du syndic.
La décision d’approuver les comptes doit advenir à l’issue des discussions.
Quant au quitus nous recommandons de ne jamais le voter.
Il est automatiquement acquis au bout de 5 ans. Il est inutile de se priver d’une possibilité de recours sur les 5 ans à venir qui n’a aucune incidence sur le syndic s’il est serein sur son travail.
Cordialement.
Le conseil syndical doit approuver les comptes annuel du syndic
Une vente est
Intervenue après la dernière assemblée
Le vendeur n a pas donné pouvoir à l acquéreur pour assister à l assemblée
Le syndic se refuse au titre du secret professionnel de fournir au conseil syndical le certificat de l art 20
Faisant opposition pour des travaux votés
Bonjour
Ce n’est pas le conseil syndical qui approuve les comptes c’est l’assemblée générale.
Le vendeur n’est aucunement obligé de donner pouvoir à l’acquéreur.
Le syndic établit le certificat article 20 et doit le remettre au notaire. Il n’a aucunement l’obligation de le remettre à l’acquéreur.
Cordialement
Bonjour, est ce qu’un mandataire judiciaire peut faire une régularisation de charges sur les 6 dernières années ?
Bonjour
Oui.
Bonjour, nous avons notre AG dans une semaine. Nous discutons (en conseil syndical) depuis un an de l’augmentation des charges dues à l’inflation et le syndic nous répond à chaque fois que l’augmentation est raisonnable et contrôlée. Mais lors de la convocation nous avons constaté une augmentation vraiment importante sur le comptes de l’exercice clôt et sur le budget prévisionnel.
Quels sont nos possibilités d’action au niveau des votes (approbation des comptes, du budget prévisionnel, du quitus, ou autre) en AG?
Merci d’avance pour votre réponse
Cordialement
Bonjour
En AG les copropriétaires ont la possibilité d’ajuster le budget par rapport à celui proposé par le syndic.
Néanmoins limiter le budget ne limite pas les charges réelles. Si les factures gonflent du fait de l’inflation, il faut prévoir un budget plus conséquent.
Les comptes ne doivent pas être approuvés que si vous avez la conviction qu’il y a des erreurs qui nécessitent que le syndic présente les comptes à nouveau.
Mais s’ils sont justes, il n’y a pas de raison de ne pas les approuver. Il est également possible de les approuver avec réserves (sous réserve de corrections minimes que le syndic s’engage à faire)
Nous conseillons par contre systématiquement de ne pas donner quitus au syndic. Celui-ci est automatiquement acquis au bout de 5 ans.
Cordialement
Bonjour,
Est-il vrai que si un seul copropriétaire ne vote pas l’approbation des comptes, ceux-ci restent contestables et donc révisables ? Les comptes étant, par ailleurs, approuvés par l’AG.
Merci
Cordialement
Bonjour
Ce n’est pas tout à fait exact.
Si les comptes sont justes, qu’ils ont été approuvés en AG, même à l’unanimité, un copropriétaire peut encore (pendant 5 ans) en contester la répartition.
Cordialement
Bonjour,
Lors de la derniere AG avec notre syndic pro nous n’avons pas approuver sa gestion, ni les comptes. Depuis nous nous sommes de nouveau reunis en AG et avons élu un syndic coopératif. Sur le site de l’anah, on me demande de valider les comptes du précedents exercices … je ne peux pas le faire puisqu’ils n’ont pas été approuvé en AG. Que dois je faire ?
D’avance merci pour votre reponse,
Cdt,
Bonjour
Lors d’un changement de syndic, si les comptes du précédent exercice n’ont pas été approuvés, le nouveau syndic doit les reprendre, les corriger et les présenter à nouveau. Tant que les comptes n’ont pas été approuvés il n’est pas possible de faire de recouvrement de charges.
Cordialement
Bonjour, à l’AG tous les comptes ont été approuvés avec les documents de la convocation , notamment le projet de régularisation des charges individuelles dont le montant total des copro est reporté dans l’annexe 1. A la réception de la Répartition des charges avec le PV , les montants ont été modifiés donc l’annexe 1 voté ne correspond plus par le fait … ni les décomptes individuels. Est ce légal de modifier ces documents alors qu ils ont été votés et approuvés en AG ?? leur explication :erreur du logiciel ?? Merci pour votre réponse. Cordialement
Bonjour
Non, ce n’est pas légal. Une fois les comptes approuvés, ils ne doivent plus être modifiés.
Cordialement
Bonjour,
J’ai une petite question: nous avons changé de syndic récemment et notre ancien syndic n’a pas réglé une entreprise ayant effectué des travaux pour notre copropriété (terminé 4 mois avant le changement).
Merci d’avance.
Il s’agit d’une erreur/un oubli de leur part.
Je voulais savoir si leur responsabilité était engagé et si le payement de la société est donc à leur charge ?
Bonjour
Une facture qui reste impayée lors d’un changement de syndic reste à payer par le nouveau syndic.
Le syndic n’est que le mandataire de la copropriété. Que ce soit un syndic ou un autre peu importe.
Par contre, si la copropriété subit un préjudice du fait de ce paiement en retard (exple pénalités ou interruption de service) alors la responsabilité du syndic peut être recherchée, mais uniquement devant la justice.
Et même si leur responsabilité était engagée elle ne le serait qu’à la hauteur du préjudice, la facture resterait à la charge de la copropriété.
Cordialement
Bonjour, notre copropriété est en conflit avec le syndic. Le conseil syndical a demandé la convocation d’une AG ordinaire afin de changer de syndic mais n’avons pas souhaité mettre à l’ordre du jour l’approbation des comptes car la vérification des comptes ne nous ai pas accordé. Nous souhaitons le faire avec le syndic.
Notre syndic actuel peut-il nous obliger à transformer la convocation en AG exceptionnelle et ainsi nous la facturer ? Y a-t-il une loi qui oblige l’approbation des comptes à être à l’ordre du jour d’une AG ordinaire ?
Merci d’avance pour votre aide
Bonjour
La règle est qu’aussi bien le syndic que les copropriétaires peuvent mettre les questions de leur choix à l’ordre du jour. Ni le conseil syndical ni les copropriétaires ne peuvent refuser la mise à l’ordre du jour d’une résolution souhaitée par le syndic, ni le syndic ne peut s’opposer à la mise à l’ordre du jour d’une question transmise par un copropriétaire (dans les délais).
Cordialement.
Bonjour,
Quels sont les documents comptables, ou types de tableaux que doit presenter le comite syndical en AG, je veux dire ceux qui sont obligatoires ?
Merci et cordialement
Bonjour
Le conseil syndical n’a rien de spécial à présenter en AG. Il peut s’il le souhaite présenter un rapport d’activité.
Par contre le syndic doit présenter les comptes. Les documents obligatoires sont précisés dans l’article 11 du décret de 1967.
Cordialement
Bonjour, le contrat de notre syndic a pris fin en août 2022 sans qu il n ait convoqué d assemblée générale annuelle. En octobre, lé président du conseil syndical convoque une assemblée générale dans le but de désigner un nouveau syndic. Mais il inclut dans sa convocation une résolution visant à approuver les comptes de l exercice 2021. Est-ce légal ?
Merci
Non,
La convocation par un copropriétaire en cas de carence de syndic prévue par l’article 17 de la loi de 65, ne prévoit que l’élection d’un syndic.
Aucune autre décision ne peut être prise durant cette AG.
Cordialement
Bonjour,
Je découvre la copropriété avec ma première AG.
On parle de l’approbation des comptes, ce qui sous-entend pour moi, en tous cas dans une société civile ou commerciale, a minima un compte de résultat et un bilan. Dans le cas qui me concerne, nous disposons bien des deux, avec le détail des charges mais la résolution d’approbation ne vise que le compte de résultat/gestion et occulte donc le bilan.
Est-ce normal ? Autrement dit est-ce conforme aux textes réglementaires s’appliquant aux syndicats de copropriété ?
Merci d’avance pour vos explications.
Bonjour
La comptabilité exigée pour les copropriétés est très différente de celle des sociétés.
Oui la résolution à laquelle vous faites référence est parfaitement légale.
Si vous avez besoin de plus d’explications, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
Je viens d’intégrer une copro et je m’aperçois que rapport financier intégre un abonnement Numericable. Après recherche, j’ai vu qu’un tel abonnement ne peut être imposé aux copropriétaires (arrêt de 2019). J’ai demandé au syndic d’annuler le contrat ou d’en répercuter la charge aux locataires l’utilisant mais ils ont, pour l’instant, refusé. Je pense refuser le quitus et le budget et les attaquer s’ils maintiennent cette charge en dépit de la jurisprudence.
Avez vous déjà vu des cas semblables ?
Bonjour
Si c’est une décision d’AG vous ne pouvez pas vous y soustraire.
Cordialement.
BOnjour,
lors de notre dernière AG, nous avons reçu les informations sur les comptes dans la convocation et le conseil syndical a fait son travail pour valider ces comptes et prévoir les budgets prévisionnels N+1 et N+2. Par contre, lorsque nous avons reçu le compte rendu de l’AG, nous nous sommes rendu compte que le budget N+1 était plus élevé que celui indiqué dans les documents remis avec la convocation. Nous avions accepté les comptes mais sans vérifier que le montant mentionné par le syndic était bien celui dans les documents qui nous avaient permis de nous faire un avis.
Est-ce normal et avons nous un recours?
Bonjour
Le budget est discuté et voté en AG à la majorité simple. Il est donc tout à fait possible qu’il y ait un écart entre la proposition du syndic et la décision de l’assemblée générale.
Cordialement
´Bonjour
On vient de recevoir la réunion de l’assemblée générale il on oublié de mettre la comptabilité dans la convocation es -ce que c’est normal nous avt rien pour vérifier la comptabilité pour toutes les dépenses de l’année
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour
L’ensemble de la comptabilité de la copropriété n’est pas jointe à la convocation.
Les comptes sont disponibles dans les bureaux du syndic aux heures et jours prévus dans le contrat ou par l’AG.
Cordialement
Bonjour,
J’achète actuellement un appartement dans une copropriété.
Lors des deux dernières années les comptes n’ont pas été approuvé.
Le syndic est-il en droit de me réclamer les arriérés de charges de l’ancien copropriétaire ? Si oui, ils peuvent remonter jusqu’à combien d’année
Bonjour
Oui la régularisation sera à votre charge.
Il faut impérativement faire une réserve devant le notaire.
Cordialement
Bonjour,
Notre Syndic en ligne a fait une erreur d’affectation de charges. Une AGE a été demandée cette année pour valider la vente d’un des lots dans notre copropriété. Il avait été convenu collégialement entre toutes les parties (notaire du vendeur, syndic de copro et syndic) que la totalité des frais liés à cette AGE seraient imputés à l’ancienne propriétaire (sur son accord). Or quelle surprise en découvrant les comptes de cette année, que les dits frais ont été affectés à l’ensemble des copropriétaires! J’ai signalé l’erreur en amont mais n’ai eu aucun retour.. la réponse apportée par le syndic me dit “qu’il vaut mieux accepter les comptes en AGO cette année en émettant des réserves afin de ne pas bloquer la comptabilité de votre immeuble”. Peuvent -ils vraiment bloquer notre comptabilité si nous n’acceptons pas les comptes?
Bonjour
Les comptes d’une copropriété ne sont aucunement “bloqués” du fait d’une non approbation. La seule chose que ça bloque c’est la régularisation des charges et c’est un problème uniquement si la copropriété souffre d’importants problèmes d’impayés de charges. En effet, il n’est pas possible de procéder au recouvrement des charges impayées si les comptes n’ont pas été approuvés.
C’est tout. La comptabilité de la copropriété n’est en rien “bloquée”.
Pour autant il est vrai qu’il est possible d’approuver les comptes avec réserves. Par contre évitez absolument de donner quitus à ce genre de syndic.
Cordialement
Bonjour, n’ayant plus de bureau depuis l’AG 2021, le syndic demande aux anciens membre du bureau de venir pour l’approbation des comptes dur 3 nous sommes 2 à refuser, il reste la responsable du syndic et une autre personne ont elles le droit de valider les comptes de l’année écoulée avant l’AG. Merci de votre réponse
Bonjour
La réunion de préparation de l’AG et la vérification des comptes est une tâche qui incombe au conseil syndical. Mais tout copropriétaire qui le souhaite peut procéder à la vérification des comptes. Le conseil syndical dont plus du quart a démissionné n’est plus valablement constitué pour prendre des décisions, mais est fondé à réaliser la vérification des comptes si ses membres le souhaitent. La vérification des comptes est différente de la validation. La “validation” des comptes n’est pas du ressort du conseil syndical et encore moins de celui du syndic (qui serait juge et partie), mais uniquement la prérogative de l’assemblée générale.
Normalement le CS vérifie les comptes, fait parvenir son rapport aux copropriétaires avec la convocation de façon à ce que chacun se fasse son idée et décide ou non de voter l’approbation des comptes. Si personne ne vérifie les comptes, cela n’empêche pas de voter ou non l’approbation. Si une seule personne les vérifie, cela ne préjuge pas de l’approbation ou du refus des comptes. Chaque copropriétaire est libre de voter comme il le souhaite en AG.
Cordialement
Bonjour, lors des 3 derniers exercices comptables, le syndic de copropriété a calculé les charges d’eau froide sur la base d’une répartition aux tantièmes. Ayant transmis ma consommation réelle auprès du syndic, celui-ci me doit plus de 6000 euros. A cause de cette erreur qui concernait plusieurs copropriétaires, nous n’avons pas approuvé les comptes lors de la dernière AG. Maintenant que le syndic a procédé à la réimputation théorique, faut il que j’approuve les comptes lors de la prochaine AG (qui validera les 3 derniers exercices comptables) pour être remboursée ? Merci d’avance de votre réponse.
Bonjour
Nous ne saurions nous engager à vous conseiller d’approuver les comptes de votre copropriété sans une analyse approfondie de ceux-ci. D’une manière générale il ne faut approuver les comptes que s’ils sont justes. Et les régularisations et recouvrements de charges ne peuvent être faits que sur comptes approuvés.
Cordialement
Bonjour notre syndic ne mais pas à l’ordre du jour en AG le vote du quitus ,pouvons nous le mettre à l’ordre du jour pour la prochaine AG? cordialement
Bonjour
Votre question a été déplacée sous un article qui traite plus directement du sujet et vous y trouverez certainement des informations complémentaires.
D’une manière générale, il n’est pas obligatoire de mettre le quitus à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Nous conseillons systématiquement de ne pas le voter. Il est de toute façon acquis au bout de 5 ans.
Mais si vous souhaitez qu’il soit à l’ordre du jour, il suffit comme pour n’importe quelle autre résolution, de demander par recommandé au syndic de rajouter ce point à l’ordre du jour. Le syndic ne peut s’y opposer.
Cordialement
Bonjour,
Le compte “Dépense” de la Copropriété ( 6 lots principaux) comporte une note exorbitante pour arrosage ( 450 € au lieu de 70€) cette anomalie signalée par le Pr du Conseil syndical n’a pas été corrigée. Il n’y a pas de facture correspondante. Je me suis opposé à la majorité du syndicat qui a, quand même, voté Approbation des comptes.Suis-je obligé d’accepter cette mansuétude vis-à-vis du Syndic qui dispose d’une Garantie professionnelle ?
L’année précédente, ce même syndic avait réparti sur l’ensemble, une note de Curage suite à un Nième dégât des eaux provoqué par un piquage privatif (installation non conforme) d’écoulement d’eaux usées. Le piquage n’a pas été corrigé malgré la préconisation des techniciens.
Merci de votre attention
Bonjour
Vous pouvez contester devant un tribunal (article 42 de la loi de 65). Voir notre article à ce propos.
Cordialement
Bonjour,
en tant que propriétaire et suite à la covid19 j’ai sollicité la tenue d’une AG en septembre 2021 devant l’inaction du syndic pour que soit réalisé l’approbation des comptes de 2019, quel est le délai pour solliciter une nouvelle AG qui sera exceptionnel pour faire voter l’approbation des comptes 2020 ? Sachant que la fin du contrat du syndic est fin juillet 2022 il sera possible d’approuver le budget 2021 afin de reprendre la gestion normale? je vous remercie par avance de votre réponse,
Bonjour
Normalement le syndic doit convoquer une AG dans les 6 mois de la fin de l’exercice. L’année 2020 a été particulière et les syndics ont eu jusqu’au 31 janvier 2021 pour faire approuver les comptes 2019. Désormais ces circonstances particulières sont terminées (du moins du point de vue de la copropriété) et il ne doit se passer que 6 mois au maximum entre la clôture des comptes et leur présentation en AG.
Cordialement
Le syndic réclame en décembre 2021 une charge de 600 euros pour une erreur de sa comptable survenue en 2017. À cette époque je n’étais pas propriétaire de ce logement. Je n’ai été propriétaire que durant l’année 2018 suite à un héritage. puis le logement a été vendu fin 2018
j’ai payé au syndic l’état daté mentionnant que j’avais réglé l’ensemble des charges exigibles au moment de la vente. Document qui a été fourni au notaire.
Le syndic est il en droit de me demander cette somme de 600 euros plus de 4 ans apres
Bonjour
Non!
Si vous n’êtes plus copropriétaire, le syndic ne peut plus rien vous demander.
Mais qui ne tente rien n’a rien !!
Cordialement
Bonjour, j’ai acheté le 27/07/2019, je reçois ce jour des approbations de comptes suite à la dernière AG, pour les exercices 2018 à 2019.
Pour 2018 justement il s’agit d’une solde débiteur de 102 euros suis-je redevable de cette somme alors que je n’étais pas propriétaire à cette période ?
Merci de votre aide.
Bonjour
Le syndic impute les régularisations de charges au propriétaire au moment de la régularisation. Donc c’est vous. Pour la simple et bonne raison qu’il n’a plus du tout le droit de demander quoi que ce soit au propriétaire précédent justement parce qu’il n’est plus propriétaire. Les sommes liées à la régularisation de charges (qu’elles soient positives ou négatives) doivent être prévues en amont devant notaire si l’acheteur veut se prémunir d’une mauvaise surprise.
Cordialement
Bonjour,
Notre AG pour l’exercice 2019 s’est tenue en Mars 2021, et n’ont approuvé que les comptes de cet exercice. Nous avons changé à cette occasion d’agence de ce même syndic. L’agence en charge de notre résidence étant de plus en plus défaillante dans la gestion de notre résidence et peu présente… (trop de copropriétés à gérer…) Notre nouvelle agence n’est pas encore en capacité d’organiser une AG ordinaire notamment pour soumettre les comptes de l’exercice 2020 dans un délai de 6 mois après la fin de l’exercice. La raison invoquée est que notre résidence n’est pas encore pleinement transférée à notre nouvelle agence.
Qui doit présenter les comptes en vue de son approbation? La nouvelle ou l’ancienne agence?
Je ne sais pas si le fait de changer d’agence en restant toujours chez le même syndic équivaut à un changement de syndic. Mais il me paraît anormal que des agences partageant le même système d’informations ne soit pas plus agiles dans la transmission des éléments afférents à notre copropriété… cela fait maintenant 2 mois et demi depuis la dernière AG et toujours aucune avancée pour l’organisation de l’AG 2020. Les vacances estivales approchant cela veut dire également organiser une AG avec un faible taux de participation… L’exercice 2020 étant vraissemblablement excédentaire, il serait bienvenue que les copropriétaires puissent récupérer le trop versé et ajuster le budget 2021 en conséquence.
Avons-nous en tant que conseil syndical et/ou copropriétaire des recours possibles pour éventuellement obliger le syndic de convoquer une AG extraordinaire pour l’approbation des comptes? (Les autres résolutions pouvant être présentées en AG ordinaire en septembre par exemple…)
NB: les annexes correspondantes à l’exercice 2020 étaient consultables avant le changement d’agence… certainement provisoire.
Cordialement,
Bonjour
Le changement d’agence vaut changement de syndic que si ces deux agences sont totalement indépendantes. C’est à dire un le responsable légal différent. Si vous n’avez pas changé de syndic, votre syndic doit être en mesure de tenir les comptes et une AG dans les temps. Le conseil syndical peut mettre le syndic en demeure de convoquer une AG sous huitaine ou à défaut la convoquer lui même.
Cordialement
Bonsoir,nous avons acheté un appartement le 29/10/2020. L’AG ne s’était pas encore tenue pour l’année 2019.
Une AG s’est tenue le 28/12/2020. Suite à cela nous avons reçu un appel de fonds pour travaux votés, et une facture de régularisation d’eau de l’ancien propriétaire pour l’année 2019.
Quel était le délai maximum pour organiser une AG en 2020 avec la crise? le syndic n’est-il pas hors délai?
A qui appartient la facture d’eau, alors que cet appartement était loué et qu’une provision aurait dû être faite pour l’eau lors de la sortie des lieux de la locataire?. Qui doit payer cette facture?
Merci pour votre aide. Je ne m’en sors pas avec le syndic
Bonjour
L’AG doit se tenir dans les 6 mois de l’arrêté des comptes. Dans la période particulière Covid, les syndics dont le mandat expirait entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 et entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020, avaient jusqu’au 31 janvier 2021 pour tenir une AG. Les autres syndics devaient tenir leurs AG normalement, hors période de confinement.
Concernant la consommation d’eau elle est due par le copropriétaire au jour de l’AG.
C’est devant notaire et au moment de l’achat qu’il est possible de faire un relevé et de prévoir une solution avec le vendeur.
Cordialement
bonjour, j’ai un litige avec un syndic depuis 2013 /2014 8 trimestre ,d’exercice . de 2390 euros .un autre syndic est rester 1 an , est cette somme me suis , ensuite le 3eme syndic depuis 2016 jusqu’a 2020 ,d’ ou l’assemblée on avait marre des débiteurs et voter d’attaquer les gens qui ne payent pas leurs charges .je suis passé chez le conciliateur il a convoqué le 1er syndic avec qui j’avais le litige , je devais déposer le dossier mais le confinement m’a empéché .le nouveau syndic m’a encore convoqué chez lz conciliateur .ce que je vous demande , est ce qu’il peuvent le syndic et le c syndical m’assigné devant le tribunal . etant donné que l’approbation des comptes n’a pas etait validé pour le 1er syndic merci de votre réponse .///ps , j’ai les preuves de paiements et les fautes de gestion du syndic je trouve le nom du vendeur en 2015 alors que j’ai acheté en 2013 ce sybdic a recu 1700 euros du notaire
Bonjour
Les charges exigibles restent exigibles même en cas de changement de syndic et même après plusieurs années.
Cordialement
Bonjour,
Situation de nouveau syndic et nouvellement propriétaire,
Il a été porté à la dernière AGO (dec 2020) la demande de réception de travaux qui au vue de l’appel de fonds datent à priori de 2018 mais jamais validé. Non seulement il n’y a pas de trace de ces travaux (remplacement escalier) La facture n’a pas été fournie malgré la demande. De plus une résolution déléguait au CS une recherche de devis dans la limite d’une somme puis un compte rendu a l’assemblée. Rien de tout çà et la facture à valider dépasse la somme allouée. Les comptes sont validés à fin 2018 et cette opération apparait dans la proforma des charges 2019/2020. Quitus n’a pas été donné.
Pouvons nous demander annulation de la résolution a la prochaine AG décidant ses travaux et de facto récupération des avances de fonds?
Cette dépense si elle réelle met en difficulté la Copropriété? Quelle solution en terme de recherche de responsabilité? Le CS n’ayant pas dans un premier temps recherché un prestataire?
Bonjour
Il faut refuser l’approbation des comptes et contester dans le cadre de l’article 42 c’est à dire dans les deux mois.
Cordialement
Bonjour,
Un copropriétaire ne paie plus ses charges depuis trois ans.
Les derniers comptes n’ont pas été approuvés à cause du copropriétaire débiteur et aux absents à l’AG. De ce que je j’ai compris le débiteur est donc inattaquable car les comptes ne sont pas approuvés.
Conséquence :Aujourd’hui le syndic nous demande de régler les créances du copropriétaire débiteur.
En a t il le droit ? Rien n’a été voté en AG?
Quelle serait la suite si je ne payais pas ?
D’avance merci pour vos lumières !
Bonjour
L’approbation des comptes se fait à l’article 24, les absents ne peuvent donc pas empêcher l’approbation des comptes.
L’appel de fonds de solidarité est une avance. Les copropriétaires qui y participent seront remboursés de leur avance dès recouvrement des charges.
Si vous ne payez pas non seulement vous aggravez les problèmes de la copropriété, mais le syndic est fondé à procéder au recouvrement des charges à votre encontre et les frais de recouvrement ne feraient qu’augmenter le montant de vos charges.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons approuvé les comptes mais avons constaté ensuite qu’il manque des factures et la réponse obtenue de la part du syndic suite à notre réclamation est la suivante : Il n’est pas prévu de mettre en ligne les factures antérieures dont les comptes pont déjà été approuvés.
Est ce qu’il est dans son droit ??
en vous remerciant pour vos éclaircissement
Cdt
Bonjour
Les membres du conseil syndical peuvent avoir accès à tous les documents relatifs à la copropriété, y compris les archives.
Si le syndic ne souhaite pas les mettre en ligne, il doit offrir au conseil syndical une possibilité pour les consulter.
Cordialement
Bonjour
La réception définitive des travaux de rénovation énergétique (700K€) a eu lieu le 7 juillet 2020 hors à ce jour nous n’avons aucune situation comptable de cet important chantier. Que peut-on faire?
Cordialement
Bonjour
Difficile de vous répondre, tous les cas de figure sont possibles. Votre syndic doit pouvoir vous tenir au courant de l’état de ce chantier.
Cordialement
Bonjour
Les comptes 1/04/2018 au 31/03/2019 n’ont pas été approuvés
Nous n’avons pas donné le quitus
Nous demandons au Syndic les comptes bancaires (reçus) +
Les relevés extraits de compte pour contrôler, il me dise
que cela n’est plus possible qu’il ne peuvent plus accéder à
ces documents extra comptables
Que faire ?
Bonjour
Même si vous n’avez pas approuvé les comptes ni donné le quitus, votre syndic vous doit accès aux documents de la copropriété.
Vous pouvez consulter notre article à ce propos.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons approuvé les comptes…..avec des réserves clairement identifiées…les Régularisations apportées doivent-elles faire l’objet d’une nouvelle approbation par la copropriété.
Merci
Bonjour,
Les régularisations doivent être contrôlées par le conseil syndical ou par un copropriétaire qui a reçu mandat pour cela.
Ensuite la validation de ses levées de réserve se fait soit lors de l’assemblée générale suivante (c’est le cas le plus courant), soit cela fait l’objet d’une nouvelle AG.
Cordialement
Bonjour, lors de l ag les comptes n ont pas été approuvé. La régularisation demandée reste t elle due .Merci
Bonjour,
Effectivement c’est la seule conséquence problématique d’une non approbation des comptes. Le syndic ne peut pas procéder aux régularisations. Les comptes créditeurs ne peuvent pas être remboursés, les comptes débiteurs ne peuvent pas être poursuivis. Par contre attention, cela ne signifie pas qu’on raye la dette. La dette reste due ! Elle est simplement en attente jusqu’à la prochaine approbation des comptes. Attention également, cela ne signifie pas non plus que le syndic ne peut plus appeler aucun fonds, il peut continuer d’émettre des appels de fonds sur les budgets qui ont été votés (en année N ou année N-1)
Cordialement