De nos jours, il n’est pas rare qu’un cabinet de syndic soit racheté par un grand groupe. Il arrive également que deux cabinets fusionnent pour être plus forts face aux grands groupes justement.
[2023] Article mis à jour et complété face à la recrudescence et à la multiplicité de ces situations.
Une copropriété n’est pas un client captif
Un syndic n’a pas le droit de revendre son portefeuille. Néanmoins le parc de copropriétés géré par le syndic racheté participe à sa valorisation (c’est à dire l’estimation de son prix). Un cabinet qui gère 500 copropriétés, ne sera pas racheté le même prix qu’un autre qui n’en gère qu’une centaine. Dans le cadre d’une fusion, le syndic qui gère le plus de copropriétés avant la fusion aura logiquement plus de poids dans la nouvelle entité.
Tout fonctionne comme si les copropriétés “appartenaient” en quelque sorte au cabinet de syndic. Mais c’est faux. Contrairement à une idée communément admise, ces copropriétés ne sont pas captives. Ces copropriétés ne sont pas obligées de rester chez le nouveau syndic. Elles ont même l’obligation de lui donner mandat pour qu’il soit leur syndic.
Or ce n’est pas dans l’intérêt des syndics de vous le dire. Ni le vendeur, ni l’acheteur. Ils mettent bien au contraire beaucoup d’énergie à tenter de rendre cette transition la plus floue possible.
Mandat intuitu personæ
Que dit la loi ? Elle dit : “le mandat du syndic est un mandat personnel. Il est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer“. Tel est l’article 18 de la loi de 65. C’est ce que l’on appelle un mandat intuitu personæ. Un mandat de syndic est dit intuitu personæ, c’est à dire qu’il est attaché à une personne physique. La copropriété ne donne en aucun cas mandat à une personne morale.
Cela signifie que lorsque vous pensez que votre syndic est F… ou C… (grand groupe national d’administration de biens) c’est inexact. Votre syndic c’est Monsieur ou Madame Y représentant de F ou C.
C’est pour cette raison que dans tous les contrats de syndic, la mention obligatoire est : “mandat est donné au cabinet AAA, représenté par Mr ou Mme YYY”.
Ce qui compte c’est YYY. Votre syndic est cette personne qui représente le cabinet.
Son nom est obligatoirement mentionné sur le contrat que votre copropriété a signé.
S’il y a changement de syndic, la copropriété DOIT le voter en AG.
Il ne peut pas y avoir changement de syndic sans vote en AG. La copropriété doit être consultée. Les copropriétaires réunis en AG doivent pouvoir s’y opposer.
La notion importante réside dans la locution latine Intuitu Personæ.
C’est comme la carte professionnelle qui est obligatoire pour exercer la profession. Elle est détenue par un professionnel. Le plus souvent le dirigeant du cabinet. Elle ne peut en aucun cas être cédée.
Qui est réellement votre syndic ?
Une copropriété a en général un gestionnaire au sein d’un cabinet. Ni l’un ni l’autre ne sont votre syndic ! Votre syndic est celui qui a signé le contrat de syndic.
Si votre gestionnaire est votre interlocuteur principal, votre syndic est en général le directeur de l’agence. Dans les grands groupes bien souvent cette personne est le directeur départemental ou régional, voire national. C’est lui qui possède la carte professionnelle. Il délègue la gestion à ses employés mais endosse personnellement la responsabilité de la gestion de votre copropriété.
L’intérêt est simple et logique. Il est ainsi possible de changer de gestionnaire sans avoir besoin de faire d’AG.
Comment savoir qui est votre syndic ?
Il faut se référer au seul document qui atteste cela : le contrat qui a été signé avec votre syndic. Il doit être disponible dans l’intranet.
Un nouveau document créé par l’ordonnance du 30 octobre 2019 et obligatoire à partir du 1er janvier 2022, devrait à terme notablement accroitre la transparence ; la fiche d’information prix – prestations. Les syndics doivent fournir cette fiche en même temps que leur contrat type. Elle reprend les informations contenues dans leur contrat. Et elle affiche notamment dès le premier paragraphe qui est le syndic de la copropriété. Non seulement l’agence, mais le détenteur de la carte professionnelle. Ainsi, il va être plus facile de repérer qui est votre syndic.
Vote obligatoire
La notion de mandat intuitu personæ a pour conséquence essentielle que tout nouveau syndic doit donc être mandaté par l’assemblée générale dans les règles de l’art, et les copropriétaires peuvent donc à cette occasion décider d’en changer.
Il est interdit de changer de syndic sans un vote en AG à la majorité de l’article 25.
Pourtant, lorsqu’un syndic est racheté, il n’y a jamais de grande campagne de convocation d’AG visant à faire élire le nouveau cabinet. Pourquoi et comment est-ce légalement possible ?
Intérêt des syndics
Pourquoi cette nécessité de repasser devant l’assemblée générale n’est elle pas communément admise ? Voire niée par les syndics en exercice.
Car ce n’est pas dans l’intérêt des syndics. Aussi bien l’acheteur que le vendeur d’un cabinet de syndic, ont intérêt à ce que l’ensemble des copropriétés restent gérées par ce cabinet malgré la vente. Le vendeur veut valoriser son cabinet. L’acheteur veut rentabiliser son achat. Il n’est donc pas dans leur intérêt de faire connaitre cette règle.
Contradiction des codes
Mais pas seulement. C’est aussi parce que sur ce point le code du commerce (dont dépendent les cabinets de syndics) et le code de la copropriété sont contradictoires. Le code du commerce stipule que dans une fusion-acquisition le patrimoine de la société suit. Les copropriétés qui ont signé un contrat qui court jusqu’à après la date de la fusion-acquisition ont été jugées par les tribunaux comme faisant partie du patrimoine.
Mais comme nous l’avons précisé au dessus, le code de la copropriété lui stipule que le mandat du syndic est personnel et qu’il ne se transmet pas. Or c’est le code le plus protecteur qui s’applique.
Cas dans lesquels l’assentiment de l’assemblée générale n’est pas obligatoire
La loi prévoit 4 cas dans lesquels le nouveau syndic peut exercer son mandat sans vote en AG :
- Si l’actionnariat change, mais la société reste la même.
En clair cela signifie un grand groupe de syndic racheté par un fonds de pension, n’entraine pas de “changement de syndic” - Si seule la dénomination de la société change.
Le cabinet “Martin et fils” devient le cabinet “Martin Associés”. Il n’y a pas de changement de syndic. - Le cabinet change de nom et de dénomination sociale.
La SARL Martin, devient la SAS Martin Immo. Il n’y a pas de raison de donner un nouveau mandat. - Le gérant décède. Le repreneur n’a pas besoin d’obtenir un nouveau mandat pour gérer jusqu’à la prochaine AG et il est fondé à convoquer les AG.
Dans tous les autres cas, un vote en AG est obligatoire pour changer de syndic.
Toutes les jurisprudences vont dans ce sens.
Les fusions et rachats de cabinets de syndic ont donné lieu à de multiples jurisprudences. Elles vont toutes dans le même sens, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée pour procéder à l’élection du “nouveau” syndic.
Les juristes spécialistes des rachats-fusion ont donc mis en place un modus opérandi bien rodé. Il permet de passer en douceur d’un syndic à l’autre en limitant le nombre de copropriétés qui sortent du portefeuille. Pour faire simple la dénomination de la société change, l’ancien gérant reste dans les effectifs du nouveau cabinet le temps nécessaire à la convocation de toutes les AG et à la validation du mandat du nouveau syndic.
Votre copropriété est dans ce cas, que faire ?
Vous devez d’abord et avant tout faire attention à la première page de votre contrat de syndic. Il doit comporter la mention du nom du cabinet et la mention du nom de la personne qui le représente. C’est le syndic intuitu personæ.
Ensuite, analysons différents cas de figure :
Notre conseil ?
Patience et mise en concurrence.
Votre ancien syndic vous donnait satisfaction ? Pourquoi ne pas donner sa chance au cabinet qui vient de le racheter ? Ce qui compte dans la bonne gestion d’une copropriété ce n’est pas l’enseigne. Le plus important c’est le duo gestionnaire-comptable, ou le trio gestionnaire-comptable-assistant. Peut-être que malgré le rachat, les employés qui vont s’occuper de votre copropriété seront les mêmes et vous n’y perdrez rien. Peut-être au contraire allez vous obtenir un gestionnaire ou un comptable plus compétent ?
Donner sa chance au syndic qui rachète permet d’économiser l’énergie, l’argent et le temps nécessaire à une procédure. Cela permet également de dégager du temps pour chercher un meilleur syndic et mettre son contrat à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Nous conseillons toujours une manière générale, de proposer des contrats concurrents à chaque nouvelle AG. Et, ne jamais donner mandat pour plus d’un an.
A fortiori si tous les signes d’un rachat sont présents. Préparez la prochaine AG en vous mettant dès à présent en quête d’un contrat concurrent. Une fois le syndic concurrent trouvé, vous devez simplement envoyer son mandat en recommandé à votre syndic actuel en demandant de le joindre à la prochaine convocation d’AG. Vous pouvez faire cela à tout moment, y compris si vous n’êtes pas membre du conseil syndical.
Dans l’idéal ? Contactez CoproConseils !
Bonjour, notre syndic L a été repris par le syndic F (pudiquement stipulé “intégration du cabinet L au sein du réseau F et son rattachement à la SAS F xxx). L’ancien gérant est parti et ce sont 2 gérants désormais (président et directeur général) Vous exprimez qu’il y a intuita personae, donc leur présence serait illégale puisqu’aucun vote en AG. (Le numéro de la carte pro vue sur CCI les fait apparaître tous deux comme gérants de L. Je croyais qu’une carte pro était non cessible et nominative à une seule personne). D’autre part la convocation AG et le dossier des résolutions est signé par une secrétaire. (juste le nom tapé, Valérie S., pas de signature manuscrite). Pourquoi ces 2 gérants n’apparaissent pas? c’est dû au fait que s’ils sont nommé et signent la convocation AG, ce serait bien l’officialisation de leur qualité de gérant et de leur infraction? Merci mille fois.
Bonjour
Il est impossible de vous dire s’il y a “infraction” ou pas sans étudier les documents.
Simplement par expérience “F” comme vous dites, a parfaitement bien rodé son processus de rachat pour être inattaquable. Vous pouvez leur faire confiance pour avoir mis les moyens.
Chercher la faille et attaquer est une perte de temps et d’argent. Gardez votre énergie pour préparer le changement. Leur mandat arrive forcément à échéance un jour. Mettez à l’ordre du jour de la prochaine AG un mandat concurrent et faites la chasse aux pouvoirs. Ce sera plus efficace.
Cordialement
Bonjour,
J’avais une petite question svp? Mon syndic de copro a été recheté l’an dernier par Foncia, mais rien n’a été voter en Ag et nous avons “subi” ce rachat. Depuis rien ne va. Est-ce légal?
Que pouvons nous faire svp?
D’avance merci
Bonjour
C’est tout à fait possible que ce soit légal.
Il y a mille situations. Pour pouvoir vous répondre il faudrait plus de précisions.
Il est possible d’obtenir des réponses plus précises en échangeant avec un expert CoproConseils par téléphone lors d’un rendez-vous téléphonique.
Cordialement
Bonjour, nous avons voté et nommé en AG un syndic X mais le tampon et la signature au bas du contrat qui lie la copropriété au syndic ne correspond pas du tout avec X mais avec Y. Notre seul et unique interlocuteur est Y et le “syndic” X répond qu’il est gérant de la société X et qu’il a toute aptitude à gérer notre copropriété conformément au contrat … X répond que Y est une “marque” qu’il utilise mais que notre syndic contractuel est bien X.
Tous la communication téléphonique, mails … etc passant par Y c’est à ne rien y comprendre.
X répond que peu importe le nom 🤔
Merci pour vos lumières éventuelles à ce sujet, merci
Bonjour
Ce qui compte c’est le contrat de syndic que vous avez signé. Sur ce contrat il est noté le nom d’un cabinet “représenté par Mr ou Mme Z en sa qualité de …”. C’est cette personne qui a la carte professionnelle. Et c’est cette personne qui est votre syndic. C’est elle qui endosse les responsabilités de la gestion de votre copropriété. Si vous avez élu X, alors il ne peut pas y avoir marqué Y sur le contrat. Ou alors c’est société Y représentée par X et il y a bien un contrat de travail qui lie X à Y.
Si vous avez besoin de conseils plus personnalisés à ce propos, n’hésitez pas à vous faire conseiller directement par téléphone par un expert CoproConseils.
Cordialement
Renseignement tres interresant
Question du Conseil Syndical
Nous avons appris très tardivement la cession de notre Syndic YY à XX
L’agence XX que nous avons contacté au bout de 1 mois nous confirme lors d’une réunion de présentation que nous avons provoqué que XX gérera maintenant nos comptes sans autre explication
Le Conseil Syndical n’ pas été averti de cette cession et n’a donc pas signé un nouveau contrat de syndic à XX
Nous apprenons aussi après plusieurs communication avec XX au bout de 4 mois de le cession que XX ne peut accéder à nos comptes et que notre ancien compte bancaire serait inaccessible
L’ancien contrat de Syndic YY de 1 an se termine le 31/12/2021 notre année comptable se termine au 30/06/2021 pour préparer l’AG fin 2021 le site internet accessible au Conseil Syndical et aux Copropriétaires à été fermé le 14/10/21
Le 27 octobre un courrier d’appel de fond à été envoyé à tous les copropriétaire avec une fiche de renseignement à remplir pour chaque copropriétaire et un nouveau site internet MyXX inaccessible au Conseil Syndical avec pour Chaque Copropriétaire simplement l’appel de fond
Au 13 décembre nous ne pouvons toujours pas vérifier les compte pour notre Ag de fin D’année
XX nous propose une date au 15 janvier 2022 ?
Normalement le contrat de syndic YY sera terminé le 31/12/2021 aucun nouveau contrat de syndic Avec XX entre le 31/12/2021 et la date proposée du 15/01/2022
Que devons nous faire dans cette situation ( responsabilité du Conseil Syndical car en principe nous n’aurons plus de Syndic ?)
Merci de votre aide
Le conseil Syndical
Bonjour
Vous remarquerez que toutes les mentions précises que contenait votre commentaire ont été supprimées.
Nous ne réalisons aucune étude personnalisée par l’intermédiaire des commentaires de ce site. Ceci est réservé aux adhérents.
Vous pouvez si vous avez besoin de conseils personnalisés, faire appels aux experts CoproConseils en prenant rendez-vous.
Ce que vous décrivez est un modus operandi très classique et très bien rodé de la part de ce grand groupe qui rachète des petits syndics à tour de bras depuis quelques années pour assoir une position hégémonique.
Bien évidemment il y a moyen de se défendre, mais il faut être très vigilant. Vous avez la chance d’être dans la situation où le contrat se termine au 31 décembre.
Cordialement
Bonjour
Nous avons reçu le 6 novembre 2021 un courrier simple de notre syndic À, nous disant qu’au 1er novembre 2021, il avait “cédé ses activités ” au réseau B (grand groupe). Aucune information préalable, alors que notre AGO à eu lieu le 13 octobre 2021. Les termes de sa lettre me laisse penser qu’il est devenu salarié chez B (il emploie le “nous” lorsqu’il parle du futur de notre copropriété ).. Pas de nouvelle du nouveau syndic. Ce qui semble vouloir dire que nous sommes actuellement sans syndic. Le seul conseil syndical peut il convoquer une AGE où nous pourrions envisager soit un syndic C soit d’élire le Syndic B, sachant, si j’ai bien compris, que si le représentant du syndic À est désigné nommément dans le contrat , le mandat actuel se poursuivrait, sans vote ?
Nous conseillez vous plutôt, vu le court délai pour obtenir de nouveaux devis de contacter le Syndic B pour qu’il mette en place une AGE ?
Nous conseillez vous d’envoyer au syndic À une lettre RAR, pour dénoncer son non respect de la procédure ?
Merci d’avance pour votre réponse
Cordialement
Bonjour
Si le cabinet a été racheté et que l’ancien dirigeant est désormais salarié du nouveau cabinet (méthode classique des rachats opérés par des grands groupes dont nous ne citerons pas le nom) vous avez non seulement toujours un syndic, mais vous n’avez tout simplement pas encore changé de syndic. Il n’y a apriori pas de raison de faire une AG. (qui peut être convoquée par tout copropriétaire dans le cas d’une copro sans syndic)
Si vous avez besoin de conseils personnalisés, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un expert CoproConseils.
Cordialement
le / 30 10 /21 Bonjour, je n’ai pas eu de réponse, mon ancien syndic a vendu son portefeuille a un nouveau syndic le 01 / 01 /21, je suis propriétaire occupant , je n’ai pas été sollicité, le nouveau syndic est absent dans tous les sens du therme et facture a son gréé. Depuis janvier 2021 je payes pour une prestation inexistante….Aidez moi légalement Svp.
Bonjour
Vous pouvez mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG, l’élection d’un nouveau syndic et d’ici là chercher un syndic compétent.
Pour vous donner des conseils plus personnalisés il faudrait pouvoir échanger avec vous, obtenir des précisions sur la situation. Pour cela n’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Un syndic A rachete syndic B, rachete t il aussi dettes ,erreurs constatées par le CS,et apparues sur verification
des comptes2020 et non avant, facture non votée en AG et rajoutée sur comptes au moment du changement. Merci
Bonjour
Tout dépend des conditions dans lesquelles la copropriété a donné mission au nouveau syndic.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un expert pour une étude personnalisée.
Cordialement
Question-SYNDIC- Appels de Fonds apres cession parts sociales et nouveau gerant
Bonjour,
Notre syndic a vendu en juillet 2020 ses parts sociales avec chanegement de gérant et de siege social.
On a pas été informés ni donné notre accord; La derniere AG date de juin 2019.
Mais cette sarl existe toujours sous le meme nom /meme raison sociale/meme SIRET
Est ce que l acheteur (sarl B) a le droit de nous facturer et faire des appels de fonds a payer a cette meme sarl B alors que la sarl mandataire existe toujours?
Bonjour
Ce qui compte c’est le gérant, pas l’enseigne.
Car un mandat de syndic est signé “intuitu personae” c’est à dire avec une personne physique et non morale.
Cordialement
SITUATION BIZARRE-CESSION DE PARTS du SYNDIC en CATIMINI
Bonjour Monsieur, Bonjour Madame
Notre syndic a vendu ses parts sociales a un grand groupe de gestion de biens pendant la crise Covid sans nous avertir ni avertir le Conseil Syndical. Il n y eu aucun vote.
Apres vérificatiion aupres des annonces legales, il a vendu ses parts, il y a un nouveau gerant (qui est le DG de ce grand groupe) mais la sarl qui est notre syndic exisite toujours legalement. le siret est le meme. mais il ya eu transfert de siege social. il y a pas eu d AG depuis 2 ans (en partie a cause de covid/crise sanitaire).
Est-ce que le nouveau syndic (que nous n avont pas choisi) a le droit de nous envoyer des appels de fonds/factures au nom de cette nouvelle societe?
Merci
Catherine
Bonjour Catherine
La plupart des cessions de cabinets de syndics se font “en catimini” comme vous dites. Les syndics n’ont pas le droit de vendre leur clientèle, mais pour autant le prix auquel ils vont pouvoir négocier leur cabinet dépend bel et bien du nombre de copropriétés qui vont rester. D’où l’intérêt de faire une transition progressive pour que les copropriétés n’aient pas vraiment un moment où on leur demande clairement leur avis sur leur volonté de changer de syndic.
Ce qui compte c’est de savoir si le gérant, dont le nom figure sur votre contrat de syndic et qui est la personne à qui vous avez donné mandat, est toujours à un poste de responsabilité dans le nouveau cabinet.
Cordialement