Entretien des ascenseurs

Lorsqu’une copropriété possède des ascenseurs, ils représentent toujours un poste de charges important.
Que ce soit à l’installation, pour leur entretien ou pour leur mise aux normes ; ils coûtent cher à la copropriété.

Cet article est régulièrement mis à jour.

Travaux sur les ascenseurs – quelles majorités s’appliquent ?

Que ce soit à la faveur de la parution d’une nouvelle norme, ou pour un simple entretien, il est courant d’avoir à réaliser des travaux sur les ascenseurs. Il est donc important de s’y retrouver dans les majorités auxquelles peuvent et doivent se voter les travaux concernant les ascenseurs.

Principes généraux de choix de la majorité applicable

• Les travaux de mise en conformité avec la loi et les règlements comme les mises aux normes des années 2012-2013 doivent être votés à la majorité de l’article 25.
• Par contre, si votre copropriété est dans le cadre du remplacement d’un appareil vétuste, la majorité qui s’applique est la majorité simple de l’article 24, plus facile à obtenir.
• Enfin, si vous souhaitez apporter des améliorations à votre ascenseur, mais qu’il ne s’agit pas d’une mise aux normes alors c’est à la double majorité que l’amélioration doit être votée.

Pour être complet notons que si la modification apporté par les travaux sur l’ascenseur modifie la jouissance des parties privatives, alors c’est l’unanimité qui est requise, comme pour une modification du règlement de copropriété, et ce afin qu’un copropriétaire ne puisse être par le simple jeu des majorités, privé de la jouissance de son bien.

Qui est responsable du choix de la majorité ?

Votre syndic va donc choisir parmi ces majorités celle qui s’applique à vos travaux pour faire voter la résolution sur les travaux des ascenseurs. Ce choix peut quelques fois être sujet à interprétation, et avoir de lourdes conséquences. Il convient donc d’être averti.

Notons que récemment, la cour d’appel de Paris a rendu un jugement intéressant ; une copropriété équipée d’un ascenseur vétuste a choisi de le remplacer non pas par un appareil comparable, mais par un appareil beaucoup plus luxueux. Certains copropriétaires mécontents de ce choix et des dépenses qu’il entraînait, ont décidé d’attaquer la décision d’assemblée générale au motif qu’elle avait été votée à la majorité simple alors que la double majorité aurait du s’appliquer puisque ce changement était surtout de l’ordre de l’amélioration. (La facture était notablement plus élevé)

La cour d’appel a jugé que le remplacement l’emportait sur l’amélioration.

Ainsi, si votre copropriété est amenée à changer totalement l’ascenseur parce qu’il est vétuste et ne répond plus aux nouvelles normes de sécurité, c’est alors la majorité simple qui s’applique, même si grâce à ce changement vous mettez votre installation aux normes et en respect avec la législation en vigueur.

Entretien des ascenseurs

Décret de 2012 pour une meilleure mise en concurrence

Le 7 mai 2012 est paru un décret concernant les ascenseurs. Il définit de nouvelles mesures qui facilitent la concurrence sur le marché de l’entretien des ascenseurs. Lors d’un changement de prestataire c’est l’occasion d’améliorer la qualité de l’entretien.

Ainsi, la clause de résiliation devant figurer dans les contrats d’entretien doit indiquer les manquements graves de l’une ou l’autre des parties donnant lieu à la résiliation de plein droit du contrat.
Elle doit fixer également les conditions permettant de résilier le contrat, moyennant un préavis de 3 mois, lorsque des travaux importants sont réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat.

La liste des travaux importants est définie par le décret :

– le remplacement complet de la cabine ;
– la modification du nombre ou de la disposition des faces d’accès à la cabine ;
– la modification du nombre ou de la situation des niveaux desservis, ou l’adjonction d’une ou de plusieurs portes palières ;
– le remplacement de l’ensemble des portes palières ;
– le remplacement de l’armoire de commande ;
– pour les ascenseurs électriques à adhérence, le remplacement du groupe de traction ;
– pour les ascenseurs hydrauliques, le remplacement complet de la centrale ou du vérin ;
– la modification du système d’entraînement, telle que modification du contrôle de l’arrêt et du maintien à niveau, l’adjonction de variateur de vitesse :
– l’adjonction d’un dispositif de protection contre la vitesse excessive de la cabine en montée pour les ascenseurs électriques à adhérence.

Autres éléments essentiels pour l’entretien des ascenseurs :

• Le contrat d’entretien doit définir les modalités d’information et de communication permettant la présence d’un représentant de la copropriété en vue de tout échange d’informations utiles lors des visites régulières du technicien d’entretien.
• Sur demande de la copropriété, le contrat fixe également les conditions pour que soit établie une description de l’état final de l’installation, dans les 2 mois précédant l’échéance du contrat ou sa résiliation.
• Les dispositions concernant la fourniture de la documentation technique relative à l’ascenseur sont renforcées et complétées par des dispositions relatives à la fourniture de l’outillage spécifique pour l’entretien de l’ascenseur (CCH, art. R. 125-2-1-1 nouveau).
• Enfin, le contrat d’entretien doit comporter une clause précisant les modalités de mise à disposition du personnel compétent pour accompagner le contrôleur technique mentionné à l’article R. 125-2-5 pendant la réalisation du contrôle technique obligatoire
• Par ailleurs, les conditions de constitution du carnet d’entretien et de communication de son contenu aux copropriétaires sont précisées. Ces derniers peuvent choisir que les comptes rendus des visites, opérations et interventions effectuées en exécution du contrat d’entretien soit établi sous forme d’un registre physique ou électronique.
  Si le carnet d’entretien est établi sous la forme électronique, l’entreprise doit annexer son contenu au rapport annuel d’activité qu’il remet au représentant de la copropriété (CCH, art. R. 125-2-1, III).
• Les codes d’accès ou toute autre forme de verrouillage nécessaires à l’entretien ou au dépannage doivent être fournis intégralement sans frais et sans restriction d’usage au propriétaire de l’ascenseur qui pourra les remettre à l’entreprise d’entretien de son choix (CCH, art. R. 125-2-1-1, I, 1° nouveau).
• En outre, ce décret impose aux fabricants d’ascenseurs de fournir au propriétaire de l’installation, à sa demande et dans les conditions de prix et de délai raisonnables, les outils spécifiques d’entretien et de maintenance, outils qui doivent être accompagnés d’une notice d’utilisation et d’une documentation technique suffisamment explicite pour permettre au prestataire de maintenance d’accéder aux différents menus fonctionnels de l’installation et de modifier les paramètres de réglage si nécessaire (CCH art. R 125-2-1-1, I, 2° et 3° nouveau).
• Enfin, ce décret donne la possibilité aux personnes effectuant les contrôles techniques de solliciter la présence du technicien de l’entreprise d’entretien, afin qu’il puisse répondre à toute question concernant la technologie mise en œuvre et le fonctionnement de l’appareil (CCH art. R. 125-2-5 modifié).

Les dispositions du décret du 7 mai 2012 entrent en vigueur le 1er juillet 2012. Pour les ascenseurs installés avant le 27 août 2000, les règles sur la mise à disposition des outils spécifiques de maintenance entreront en vigueur le 1er juillet 2013.
Les contrats d’entretien en cours le 1er juillet 2012 doivent être rendus conformes aux nouvelles dispositions du I de l’article R. 125-2-1 du CCH avant le 1er janvier 2015 au plus tard.

Ces nouvelles dispositions sont assez techniques. Même si elles vous paraissent abstraites, elles vous concernent concrètement si vous résidez dans une copropriété avec ascenseur.

Si vous souhaitez consulter le texte du décret, vous pouvez cliquer sur : Décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 relatif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs