Lorsqu’une copropriété possède des ascenseurs, ils représentent toujours un poste de charges important.
Que ce soit à l’installation, pour leur entretien ou pour leur mise aux normes ; ils coûtent cher à la copropriété.
Cet article est régulièrement mis à jour.
Travaux sur les ascenseurs – quelles majorités s’appliquent ?
Que ce soit à la faveur de la parution d’une nouvelle norme, ou pour un simple entretien, il est courant d’avoir à réaliser des travaux sur les ascenseurs. Il est donc important de s’y retrouver dans les majorités auxquelles peuvent et doivent se voter les travaux concernant les ascenseurs.
Principes généraux de choix de la majorité applicable
- Les travaux de mise en conformité avec la loi et les règlements comme les mises aux normes des années 2012-2013 doivent être votés à la majorité de l’article 25.
- Par contre, si votre copropriété est dans le cadre du remplacement d’un appareil vétuste, la majorité qui s’applique est la majorité simple de l’article 24, plus facile à obtenir.
- Enfin, si vous souhaitez apporter des améliorations à votre ascenseur, mais qu’il ne s’agit pas d’une mise aux normes alors c’est à la double majorité que l’amélioration doit être votée.
Pour être complet notons que si la modification apporté par les travaux sur l’ascenseur modifie la jouissance des parties privatives, alors c’est l’unanimité qui est requise, comme pour une modification du règlement de copropriété, et ce afin qu’un copropriétaire ne puisse être par le simple jeu des majorités, privé de la jouissance de son bien.
Qui est responsable du choix de la majorité ?
Votre syndic va donc choisir parmi ces majorités celle qui s’applique à vos travaux pour faire voter la résolution sur les travaux des ascenseurs. Ce choix peut quelques fois être sujet à interprétation, et avoir de lourdes conséquences. Il convient donc d’être averti.
Notons que récemment, la cour d’appel de Paris a rendu un jugement intéressant ; une copropriété équipée d’un ascenseur vétuste a choisi de le remplacer non pas par un appareil comparable, mais par un appareil beaucoup plus luxueux. Certains copropriétaires mécontents de ce choix et des dépenses qu’il entraînait, ont décidé d’attaquer la décision d’assemblée générale au motif qu’elle avait été votée à la majorité simple alors que la double majorité aurait du s’appliquer puisque ce changement était surtout de l’ordre de l’amélioration. (La facture était notablement plus élevé)
La cour d’appel a jugé que le remplacement l’emportait sur l’amélioration.
Ainsi, si votre copropriété est amenée à changer totalement l’ascenseur parce qu’il est vétuste et ne répond plus aux nouvelles normes de sécurité, c’est alors la majorité simple qui s’applique, même si grâce à ce changement vous mettez votre installation aux normes et en respect avec la législation en vigueur.
Entretien des ascenseurs
Décret de 2012 pour une meilleure mise en concurrence
Le 7 mai 2012 est paru un décret concernant les ascenseurs. Il définit de nouvelles mesures qui facilitent la concurrence sur le marché de l’entretien des ascenseurs. Lors d’un changement de prestataire c’est l’occasion d’améliorer la qualité de l’entretien.
Ainsi, la clause de résiliation devant figurer dans les contrats d’entretien doit indiquer les manquements graves de l’une ou l’autre des parties donnant lieu à la résiliation de plein droit du contrat.
Elle doit fixer également les conditions permettant de résilier le contrat, moyennant un préavis de 3 mois, lorsque des travaux importants sont réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat.
La liste des travaux importants est définie par le décret :
– le remplacement complet de la cabine ;
– la modification du nombre ou de la disposition des faces d’accès à la cabine ;
– la modification du nombre ou de la situation des niveaux desservis, ou l’adjonction d’une ou de plusieurs portes palières ;
– le remplacement de l’ensemble des portes palières ;
– le remplacement de l’armoire de commande ;
– pour les ascenseurs électriques à adhérence, le remplacement du groupe de traction ;
– pour les ascenseurs hydrauliques, le remplacement complet de la centrale ou du vérin ;
– la modification du système d’entraînement, telle que modification du contrôle de l’arrêt et du maintien à niveau, l’adjonction de variateur de vitesse :
– l’adjonction d’un dispositif de protection contre la vitesse excessive de la cabine en montée pour les ascenseurs électriques à adhérence.
Autres éléments essentiels pour l’entretien des ascenseurs :
- Le contrat d’entretien doit définir les modalités d’information et de communication permettant la présence d’un représentant de la copropriété en vue de tout échange d’informations utiles lors des visites régulières du technicien d’entretien.
- Sur demande de la copropriété, le contrat fixe également les conditions pour que soit établie une description de l’état final de l’installation, dans les 2 mois précédant l’échéance du contrat ou sa résiliation.
- Les dispositions concernant la fourniture de la documentation technique relative à l’ascenseur sont renforcées et complétées par des dispositions relatives à la fourniture de l’outillage spécifique pour l’entretien de l’ascenseur (CCH, art. R. 125-2-1-1 nouveau).
- Enfin, le contrat d’entretien doit comporter une clause précisant les modalités de mise à disposition du personnel compétent pour accompagner le contrôleur technique mentionné à l’article R. 125-2-5 pendant la réalisation du contrôle technique obligatoire
- Par ailleurs, les conditions de constitution du carnet d’entretien et de communication de son contenu aux copropriétaires sont précisées. Ces derniers peuvent choisir que les comptes rendus des visites, opérations et interventions effectuées en exécution du contrat d’entretien soit établi sous forme d’un registre physique ou électronique.
Si le carnet d’entretien est établi sous la forme électronique, l’entreprise doit annexer son contenu au rapport annuel d’activité qu’il remet au représentant de la copropriété (CCH, art. R. 125-2-1, III). - Les codes d’accès ou toute autre forme de verrouillage nécessaires à l’entretien ou au dépannage doivent être fournis intégralement sans frais et sans restriction d’usage au propriétaire de l’ascenseur qui pourra les remettre à l’entreprise d’entretien de son choix (CCH, art. R. 125-2-1-1, I, 1° nouveau).
- En outre, ce décret impose aux fabricants d’ascenseurs de fournir au propriétaire de l’installation, à sa demande et dans les conditions de prix et de délai raisonnables, les outils spécifiques d’entretien et de maintenance, outils qui doivent être accompagnés d’une notice d’utilisation et d’une documentation technique suffisamment explicite pour permettre au prestataire de maintenance d’accéder aux différents menus fonctionnels de l’installation et de modifier les paramètres de réglage si nécessaire (CCH art. R 125-2-1-1, I, 2° et 3° nouveau).
- Enfin, ce décret donne la possibilité aux personnes effectuant les contrôles techniques de solliciter la présence du technicien de l’entreprise d’entretien, afin qu’il puisse répondre à toute question concernant la technologie mise en œuvre et le fonctionnement de l’appareil (CCH art. R. 125-2-5 modifié).
Les dispositions du décret du 7 mai 2012 entrent en vigueur le 1er juillet 2012. Pour les ascenseurs installés avant le 27 août 2000, les règles sur la mise à disposition des outils spécifiques de maintenance entreront en vigueur le 1er juillet 2013.
Les contrats d’entretien en cours le 1er juillet 2012 doivent être rendus conformes aux nouvelles dispositions du I de l’article R. 125-2-1 du CCH avant le 1er janvier 2015 au plus tard.
Ces nouvelles dispositions sont assez techniques. Même si elles vous paraissent abstraites, elles vous concernent concrètement si vous résidez dans une copropriété avec ascenseur.
Si vous souhaitez consulter le texte du décret, vous pouvez cliquer sur : Décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 relatif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs
Bonsoir à tous, voilà j ‘ habite dans une copropriété de 6 personnes et la société qui s ‘occupe de notre ascenseur qui doit effectuer l entretien toute les 6 semaines ne le fait pas régulièrement, ce dernier n ‘ a pas été vérifié depuis 14 Mars 2018. Ce fait devient récurrent et a été signalé plusieurs fois au syndic qui a obtenu une sorte de réduction sur nos charges annuelles.Ce qui m ‘ inquiète c ‘est que je ne suis pas tranquille pour notre sécurité car nous habitons au dernier étage au 6ème nous n avons pas le choix que d ‘utiliser ce dernier qui fait parfois des bruits pas très rassurants.
Que peut on faire ? Est ce que le syndic est responsable en cas de problème ? que peut on faire pour que le contrat soit respecté assidûment sans pour autant changer de société ( ce qui finira par arriver si ça continue) Merci par avance pour votre réponse.
Bonjour,
Non, le syndic n’est pas responsable en cas de problème. Son travail est d’avertir en LRAR l’ascensoriste de son défaut d’entretien, effectivement de renégocier les honoraires si les prestations prévues au contrat n’ont pas été réalisées et de proposer aux copropriétaires de changer d’entreprise.
Si un problème survient c’est de la responsabilité de l’ascensoriste.
Cordialement
Bonjour,
Par décision d’AG, l’usage de l’ascenseur a été interdit dans le cadre de travaux de rénovation des appartements. Habitant au huitième étage je souhaite savoir si cette décision est légale ou peux être contestée.
Merci beaucoup.
Bonjour,
Oui c’est légal. Par contre, vous avez le droit de contester dans le cadre de l’article 42.
Par ailleurs, il faut savoir que le syndic doit prévoir des moyens de substitution (qui sont à la charge de la copropriété) lorsque par exemple les travaux d’entretien d’un ascenseur bloquent une personne handicapée ou similaire.
Merci pour votre question.
Bonjour des travaux vont être exécuté pour rénover l ascenseur .ceux ci ont été votés lors de l assemblée .la durée d immobilisation est prévue pour 7 semaines.J habite au 5 ème et je suis titulaire de la carte d invalidité à 80 %.je ne peux rester tout ce temps sans sortir .je voudrais connaître les obligations du syndic pour ce désagrément.D avancemercide
Bonjour,
Ce n’est pas le syndic qui a des obligations dans ce cas, c’est le syndicat des copropriétaires.
Les solutions à mettre en œuvre dépendent de la configuration des lieux et de vos besoins.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire dans une résidence de 9 étages et dernièrement le syndic a décidé d’arreter Tout les ascenseurs de là résidences car trop vétuste et dangereux pour les résidents. Une assemblé doit ce tenir prochainement pour parlé du changement de celle ci. Mais le problème c’est que dans la résidence beaucoup ne paye pas leur charge.
Je voulais savoir qu’elle son mes possibilité car je paye mes charges et ne dispose pas de tout les services. Je dois tout les jours monté 7 étages.
Cordialement
Amel bonjour
Malheureusement votre problème est partagé par beaucoup d’autres propriétaires car souvent lorsque la copropriété est engagée dans une spirale de difficultés financières c’est un cercle vicieux dont elle a beaucoup de mal à se sortir.
La clef de tout cela est le paiement des charges de copropriétés par les copropriétaires.
Le syndic a le droit, et même le devoir d’arrêter les ascenseurs si la sécurité est en jeu.
Le travail du syndic est de faire le nécessaire pour recouvrer les charges auprès des copropriétaires défaillants.
Vous pouvez au mieux faire partie du Conseil Syndical (présentez vous à la prochaine AG) et surveiller de près que le syndic utilise bien tous les moyens juridiques qui sont à sa disposition pour recouvrer les impayés de charges.
Une chose est certaine ne considérez pas le non paiement des charges comme un moyen de faire pression sur le syndic.
D’abord vous n’avez pas le droit et avec les frais vos charges vont finalement vous coûter plus cher
Ensuite le risque c’est que votre syndic soit démissionnaire et qu’un administrateur soit chargé de votre copropriété.
Ce qui vous coûtera également plus cher.
Il y a un véritable travail d’information auprès des copropriétaires à mener pour les informer que seul le paiement de leurs charges peut permettre à la copropriété de voir revenir les ascenseurs. Même les dossiers de subventions sont plus faciles à obtenir sur une copropriété où les gens font des efforts pour être à jour de leurs charges.
Merci pour votre question.
Cordialement
Bonjour,
Ma situation est la suivante: lors de mon emmenagement le miroir de l’ascenseur a ete brise. Je ne suis pas le responsable et suis en mesure de le prouver, pourtant comme le degat a eu lieu lors de mon emmenagement le syndic me met en demeure de reparer le miroir et m’oblige a passer par l ascensoriste qui facture l’operation a 600 euros pour un miroir qui coute 40 euros. J ai propose un accord a l amiable en remplacant le miroir a mes’frais mais le syndic avance que cet element doit necessairement etre remplace par un professionnel car la securite de l’ascenseur en depend. J ai donc demande le contrat le justifiant car le miroir est simplement un element d’ornement.
Le syndic me force a payer pour une faute qui n est pas mienne et dont je peux le prouver et refuse tt accord a l’amiable.
Que dois je faire?
Vous remerciant par avance de votre aide precieuse
Cordialement
Bonjour Pierre,
Effectivement vous avez raison de scinder le problème en deux.
Il y a d’une part la question de votre responsabilité, d’autre part celle de l’ascensoriste.
Dans un premier temps, ce n’est pas à vous de prouver votre innocence, mais au syndic de prouver votre culpabilité.
Vous avez déjà été bien arrangeant de leur proposer de changer le miroir à vos frais si effectivement vous n’êtes pas responsable.
Ensuite votre syndic risque d’avoir bien du mal à prouver qu’un miroir est un élément de sécurité. Il n’y a pas de raison de faire intervenir l’ascensoriste.
Ceci dit, si le syndic finit par convenir que vous n’êtes pas responsable et qu’il décide de ne pas jouer aux détectives, il va simplement faire changer le miroir et répartir les frais en charges communes générales. Et l’ensemble des copropriétaires va pouvoir s’admirer dans un miroir à 600€ ! Le conseil syndical n’est pas obligé d’accepter un changement de miroir à 600 euros. Vous pouvez proposer au conseil syndical de vous occuper de changer le miroir, votre syndic sera alors tenu de vous rembourser les frais d’achat du miroir si c’est vous qui faites l’avance ! Mais vous pouvez également proposer l’arrangement du départ au conseil syndical (que vous remplaciez le miroir à vos frais) pour ce genre de sommes c’est le conseil syndical qui est décisionnaire.
Bon emménagement !
Bonjour, Ma question est la suivante : le propriétaire du premier étage de notre immeuble de 3 étages ne paie pas la charge liées à l’ascenseur. Ce sont des locaux à usage de bureaux, et leurs occupants n’utilisent en effet pas l’ascenseur. Il semble que cette situation de non paiement des charges par les occupants de cet étage dure depuis de nombreuses années et cela ne semble choquer personne. Je souhaiterais savoir si cela est bien normal et si ce n’est pas le cas, quelle est la démarche à suivre. D’avance merci.
Bonjour,
Il est très simple de savoir s’il normal ou anormal que les copropriétaires du premier étage ne paient pas de charges ascenseurs, il suffit de regarder dans le règlement de copropriété. En effet, si le règlement de copropriété prévoit que le premier étage sera exclu de l’ascenseur, ces lots n’auront aucun millième ascenseur et théoriquement ne doivent matériellement pas pouvoir l’utiliser. (ex pas de porte, ou pas d’arrêt ou code spécifique etc…)
Si par contre sur le règlement de copropriété ils ont des millièmes ascenseurs et que le syndic ne les leur applique pas au prétexte qu’ils ne l’utilisent pas alors c’est un autre problème. Dans ce cas alors, effectivement ce ne serait pas normal.
Cordialement
Bonjour,
en application du décret 2012-674 du 7 mai 2012, si un contrat a été conclu avant cette date et n’a fait l’objet d’aucun avenant, peut-il être résilier du seul fait de sa non-conformité aux nouvelles dispositions ?
Je vous remercie de votre réponse.
Bonjour et merci pour votre question.
Non, on peut pas résilier un contrat d’ascenseur du fait de sa non conformité.
Si votre contrat date de 2012 et qu’il est en vigueur encore aujourd’hui c’est qu’il est à tacite reconduction.
Il est donc soumis à l’obligation d’information. L’ascensoriste doit avant reconduction vous informer de la reconduction et de la date limite de résiliation possible.
Soit vous avez bien reçu cette information, le contrat est reconduit et résiliable à la date indiquée
Soit vous n’avez pas reçu l’information auquel cas ce contrat est résiliable immédiatement en application de la loi Châtel
Quoi qu’il en soit, si le contrat qui vous lie à cet ascensoriste n’est pas conforme au décret, c’est la responsabilité du syndic et de l’ascensoriste qui est engagée, pas celle de la copropriété.
Cordialement.
Actuellement, nous avons des ennuis avec notre syndic. La porte du r-de-c a été vandalisée fin juillet 2015 et depuis, l’ascenseur se prend au 1er étage. Le syndic veut nous faire payer les frais du changement de la porte, ce que nous refusons, l’assurance doit entrer en compte. Depuis nous nous battons mais rien à faire. Avec mon voisin, nous refusons de payer les charges de l’ascenseur puisqu’il ne nous est d’aucune utilité.
J’avais aussi demandé au syndic de payer les charges d’ascenseur au prorata des étages. Celui-ci m’a répondu qu’il n’y avait rien à ce sujet. Est-ce normal ? Je suis seule et au 1° étage, je ne prends jamais l’ascenseur. Je ne vois pas pourquoi je paierai les frais sachant que dans les étages supérieurs il y a des familles de 5 personnes !!
Je suis propriétaire depuis fin 2009 et je n’ai eu que le règlement de copropriété que l’an dernier à force de le réclamer. Il est illisible et rien ne concerne l’ascenseur.
Je vous remercie de me répondre, avec mes sincères salutations
Normalement effectivement les règlements de copropriété avec ascenseurs prévoient un paiement des charges au “prorata” du service rendu en quelque sorte, c’est à dire qu’un copropriétaire du 6e étage paie en général plus que celui du 1er étage. Mais il n’y a aucune obligation en la matière. Par contre, votre règlement de copropriété doit prévoir la répartition des charges d’ascenseur, et il y a certainement une ligne quelque part qui y a trait.
Si effectivement comme le dit votre syndic il n’y a rien (ce qui est fort peu probable) le syndic, à défaut de clef de répartition, doit vous faire mettre le règlement de copropriété en conformité. Peut-être vous a-t-il dit qu’il n’y avait rien pour éviter d’avoir à vous donner de plus longues explications et d’avoir à être remis en question.
Par contre, sachez que fonctionnant ou ne fonctionnant pas, que vous l’utilisiez ou que vous ne l’utilisiez pas, les charges d’ascenseurs sont dues et vous n’avez pas le droit de vous y soustraire même si vous trouvez ça injuste. Si vous décidez de ne pas payer ces charges, le syndic est parfaitement fondé à vous envoyer une mise en demeure (certainement payante) et d’aller en justice contre vous pour non paiement des charges. Cela ne fait pas plaisir, cela semble profondément injuste, mais c’est la loi et les syndics savent s’appuyer dessus lorsque ça leur convient !