La copropriété est responsable des parties communes

En copropriété, lorsqu’un dommage intervient il convient de déterminer en priorité si le dommage provient des parties communes ou des parties privatives.
Bien souvent il faut faire appel à un expert. Son rapport va établir la source du sinistre et si les parties communes de la copropriété sont impactées.

Que sont les parties communes ? Lisez le paragraphe à ce propos dans notre article sur les travaux.

Lorsque ce dommage provient des parties communes, c’est le syndicat des copropriétaires (c’est à dire la copropriété) est responsable. Il doit prendre à ses charges les frais qui en découlent. C’est entre autres pour cela que l’assurance en copropriété est obligatoire.

Les conditions de prise en charge par les assurances ont fondamentalement changé en 2018. Voir la convention IRSI en deuxième partie d’article.

Cela peut concerner soit un dégât causé par un vice de construction des parties communes, soit par un défaut d’entretien de ces mêmes parties communes, soit à la suite de travaux. Que ce soient des travaux communs validés par l’AG, ou des travaux privatifs.

Imaginons le toit d’une copropriété que les copropriétaires ont négligé d’entretenir et réparer pour quelque raison que ce soit. Si des infiltrations causent des dégâts dans l’appartement du dernier étage, la copropriété est responsable et devra payer pour la remise en état et les réparations.

Le dégât doit trouver sa source dans les parties communes

Par contre, il est possible qu’une cause provenant d’une partie privative existe en amont. Dans ce cas, la définition des responsabilités est différente.

De l’importance des missions en recherche de fuites

C’est le rapport d’expertise de recherche de fuite qui détermine la responsabilité. Exemple issu de la cour de cassation : Un plancher s’écroule suite à des infiltrations d’eau récurrentes. L’expert démontre qu’un lot est responsable d’une fuite ancienne et non réparée.  La copropriété n’est pas responsable. La cour de cassation a déclaré responsable le propriétaire du lot duquel provient la fuite.

Qu’est ce qu’une partie commune ?

La loi définit les parties communes dans une copropriété comme les éléments (bâtiments ou terrains), dont les copropriétaires se partagent l’usage. Les espaces verts ou la montée d’escalier sont typiquement des parties communes.
Le toit ou les fondations de l’immeuble sont également typiquement des parties communes.

Par opposition évidemment sont parties privatives, celles qui sont réservées à l’usage d’un seul copropriétaire. Les appartements, les garages ou les places de parking sont parties privatives. Mais également les jardins privés.

Quelques fois il y a des éléments qui peuvent pour une partie être privatifs et une autre partie commune. Par exemple les canalisations sont communes du branchement sur le réseau vers la dérivation vers chaque appartement. Cette dérivation marque le début de la partie privative. Ces distinctions peuvent être d’une importance cruciale lorsqu’il s’agit de fuites par exemple ! Souvent le règlement de copropriété est le document à examiner.

Usage privatif

Il y a également des cas où la partie commune n’est de l’usage que d’un seul copropriétaire, mais reste pour autant partie commune. C’est ce que l’on appelle les parties communes à jouissance privative. Un bout de couloir, ou un bout de jardin. Cela est plus fréquent dans des copropriétés un peu anciennes. Elles ont été construites avant la mise en copropriété. Il y existe quelques fois des petits recoins qui justifient une telle “dérogation”. La répartition des dépenses afférentes à cette partie devra être définie par le règlement de copropriété.

Il peut également arriver qu’une partie commune soit utilisée temporairement par un copropriétaire. La copropriété peut en effet autoriser “à titre précaire” à un copropriétaire à installer une “construction temporaire” sur une partie commune. Cette autorisation peut être donnée à la majorité de l’article 24.

Il peut également arriver que la copropriété accepte de céder à un copropriétaire des parties communes. Elles deviennent alors partie privatives au même titre que le lot principal. Les charges et responsabilités associées lui sont automatiquement transférées.

Que faire en cas de sinistre en copropriété ?

Dégât des eaux ? Fuite accidentelle, machine à laver qui déborde, ou canalisations vétustes et fuites encastrées ?
Gros dégât dans la structure du bâtiment ou simple tâche au plafond ? Incendie ou autre sinistre ?

Quels que soient les dégâts, il faut faire une déclaration à votre assurance.

Et après ?

Si plusieurs assurances sont parties prenantes, Il faut donc une convention. Jusqu’en 2018 il s’agissait d’une convention dite CIDRE.

La nouvelle convention IRSI

Désormais c’est la convention IRSI qui s’applique.

  • pour tous les sinistres (dégâts des eaux – y compris les recherches de fuite – ou incendie)
  • survenus à compter du 1er juin 2018 et
  • dont le montant des dommages reste inférieur à 5 000€ HT

La convention IRSI permet de gérer les relations entre les assureurs. Elle a pour objectif de faciliter et d’accélérer la procédure d’indemnisation.

Mise à jour : ATTENTION à compter du 1er juillet 2020 de nouvelles règles s’appliquent concernant la prise en charge de la recherche de fuite.

Chronologie d’un dégât des eaux

Sinistre :

La convention IRSI met au centre du processus la première victime des dégâts du sinistre.
La première personne qui repère un sinistre est l’occupant des lieux qu’il soit locataire ou propriétaire.
Son assureur sera automatiquement désigné comme assureur gestionnaire du sinistre.

Expertise :

Si le montant des dommages se situe entre 1600 et 5000€HT, l’assureur gestionnaire va missionner un expert commun.
Le rapport de cet expert va s’imposer à tous les assureurs parties prenante dans le sinistre.

Indemnisation :

L’assurance prend en charge la réparation des dégâts causés par le sinistre.
Le rapport de l’expert prévoit les recours à exercer le cas échéant envers la compagnie d’assurance du tiers responsable.

Éléments non pris en charge :

L’assurance ne prend pas en charge la réparation de la cause à l’origine du sinistre.

Le passage en apparent n’est pas pris en charge par la convention IRSI.
Mais ce point est spécifiquement pris en charges par certains assureurs. Il faut vérifier dans votre contrat.

Qui prend en charge la recherche de fuite ?

Le syndic peut organiser les travaux de recherche de fuite, y compris si elle trouve son origine dans les parties privatives. Mais il n’y est pas tenu. Avec la convention IRSI, le responsable de la recherche de fuite est l’assureur gestionnaire.

L’assureur qui initie la démarche prend dans un premier temps en charge les frais de recherche de fuite. Ensuite une fois la cause de la fuite identifiée, c’est l’assureur de la partie concernée qui prend en charge. Cet aspect ne change pas avec la convention IRSI.

Provenance de la fuite :

  • des parties communes. Alors c’est l’assurance de la copropriété qui prend en charge.
  • de parties privatives. L’assurance du copropriétaire occupant concerné intervient.
  • d’un local privatif occupé par un locataire, et que la recherche de fuite est non destructive, l’assurance du locataire prend en charge
  • d’un local privatif loué, mais que la recherche de fuite est destructive, l’assurance du propriétaire bailleur prend en charge.

Cette question est importante, car la recherche de fuite peut quelque fois induire des travaux et des coûts importants. Notamment en cas de fuite encastrée, la remise en état peut coûter très cher. Dans certains cas, ces coûts peuvent être supérieurs à ceux de la réparation elle même.

CIDRE ou IRSI, quelle différence ?

Les conventions CIDRE datent de 2002. Elles fonctionnent par sinistré. Une convention par sinistré.
La convention IRSI, fonctionne par local sinistré, y compris si celui-ci héberge plusieurs sinistrés.
Cette convention permet de simplifier les démarches notamment lorsqu’un sinistre impacte une seule copropriété et de nombreux copropriétaires.

La convention désigne un gestionnaire unique du sinistre. L’assureur du local impacté est désormais automatiquement désigné comme le gestionnaire du sinistre. Ce gestionnaire unique désigne un expert unique.
Les assurances de chaque copropriétaire concerné versent ensuite les indemnisations.
En simplifiant les procédures, théoriquement les temps d’indemnisation sont raccourcis.

Autre nouveauté majeure : la convention IRSI ne se limite pas aux seuls dégâts des eaux. Elle s’applique également aux dommages qui font suite à un incendie.

Que veulent dire CIDRE et IRSI ?

Convention CIDRE : convention d’indemnisation directe et de renonciation de recours en cas de dégât des eaux
Convention IRSI : indemnisation et recours des sinistres immeubles

Que change la convention IRSI pour les copropriétaires ?

Le nombre d’interlocuteurs a été réduit. Ainsi le copropriétaire touché par un dégât des eaux ou un incendie n’a plus que son assureur comme interlocuteur. Le syndic n’a plus à intervenir.

Par ailleurs, le document qui sert de support à la déclaration a changé. Vous pouvez télécharger le nouveau document en cliquant ci-dessous.

Nouveau constat de dégât des eaux

Théoriquement, les copropriétaire devraient également indirectement en voir les bénéfices de cette nouvelle convention, dans le fait que leur indemnisation devrait être plus rapide.

Quelles sont les limites d’application de la convention IRSI ?

La nouvelle convention prévoit trois tranches de dégât :

  • Le sinistre entraîne des dégâts inférieurs à 1600 €HT. Pas besoin de convention. L’assureur gestionnaire s’occupe intégralement du dossier. Il indemnise les copropriétaires concernés. C’est ce que l’on appelle l’abandon de recours.
  • Une convention IRSI est nécessaire lorsque le montant des dommages est supérieur à 1600 euros hors taxes et inférieur à 5000 euros hors taxes. Elle est également nécessaire lorsque de petits sinistres de moins de 1600 euros sont récurrents et répétitifs. Plus de deux sinistres en deux ans peut être considéré comme répétitif.
  • Au delà de 5000€HT, la convention IRSI ne s’applique plus. La convention CIDRE-Cop est toujours valable. (Convention CIDRE copropriété)

Que se passe-t-il en cas de défaut d’assurance ?

En France, l’assurance est obligatoire.
La loi est tellement prévoyante à cet égard que les locaux sont assurés plutôt deux fois qu’une !

Quelles sont les assurances obligatoires ?

Lorsque vous occupez votre logement en copropriété, vous devez être assuré en responsabilité civile. (article 9 de la loi de 65) Ceci ne couvre pas les sinistres tels que les dégâts des eaux ou les incendies. Néanmoins, bien souvent les assureurs proposent une assurance multirisque habitation, plus large, qui couvre une grande variété de sinistres. Y compris bien souvent également une assistance juridique qui peut être bien pratique en cas de litige.
Si vous êtes copropriétaire bailleur, vous avez l’obligation d’exiger de votre locataire qu’il soit assuré.
Là encore l’assurance multirisque habitation est plus large que le minimum légalement requis, mais est tout à fait souhaitable.

Tout copropriétaire bailleur doit également avoir une assurance propriétaire non occupant (obligatoire depuis la loi ALUR)

Ainsi, si le locataire se révèle non assuré, c’est l’assurance du copropriétaire bailleur qui sera gestionnaire. Le copropriétaire bailleur peut lui aussi ne pas être correctement assuré. Alors l’assureur de la copropriété devient gestionnaire.

 

 

 

 

 

176 responses to “La copropriété est responsable des parties communes

  1. Lentignac says:

    Bonjour,
    Je suis libéral et locataire d’un local situé au rdc d’un immeuble en co-propriété.
    Je viens d’avoir un dégât des eaux usées (situé dans la partie commune de l’immeuble).
    Je ne peux plus recevoir mes patients car outre le dégât des eaux, il faut tout assainir + le temps des travaux.
    Les experts vont passer mais j’ai une énorme inquiétude quant à l’indemnisation de ma perte sèche de chiffre d’affaire. Est ce que cette perte sera pris en compte dans l’indemnisation de l’assurance de la co-propriété ? Que me conseillez vous ?
    je vous remercie par avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est votre assurance professionnelle qui devrait vous indemniser (suivant les clauses de votre contrat)
      Cordialement

  2. Jennifer says:

    Bonjour,
    Je viens d’acquérir un appartement dans une résidence des années 60.
    Cet appartement a deux évacuations d’eau, une principale sur laquelle est branchée le WC ainsi que la salle de bain existante. Une autre évacuation secondaire où à l’époque était présent un bidet et un lavabo… A ce jour, plus personne n’utilise cette évacuation secondaire mais elle est toujours existante.
    A la suite de notre achat, nous avons décidé de construire une deuxième salle raccordée sur cette évacuation secondaire. Les artisans sont intervenus. Une fois terminée, et quand les artisans ont testé la mise en eau de la salle d’eau, nous nous sommes rendus compte que l’évacuation ne se faisait pas… Et pour cause, des bouchons sont présents dans la canalisation, et pire… la base de l’évacuation a été cimentée… au niveau de notre cave sans que personne ne soit au courant et sans l’accord de la copropriété. Après constat d’un technicien mandaté par la copropriété, il s’avère qu’il faille changer la canalisation complète qui passe dans les 3 appartements du dessous… et accessoirement débouché sans savoir pourquoi cette canalisation a été bouchée.
    Nous nous retrouvons donc avec une deuxième salle d’eau non utilisable.
    Qui est responsable ? Les artisans qui auraient dû vérifier le bon écoulement de l’eau avant de faire les travaux ? La copropriété qui doit maintenir fonctionnelle les évacuations existantes ?
    Pouvons-nous faire appel au fond travaux (loi ALUR) sans avoir à passer par une AG qui prendrait des mois et des mois ?
    Je vous remercie par avance pour votre retour,
    Bien cordialement,
    Jennifer

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Concernant la responsabilité professionnelle de l’artisan, cela n’est pas de notre compétence. Ce n’est pas du ressort du droit de la copropriété.
      Par contre si ces évacuations sont dans le règlement de copropriété, si rien ne permet de démontrer que leur condamnation a été votée à un moment donné en AG, alors la copropriété doit l’évacuation. Si des travaux doivent être faits, ils doivent passer en AG et leur financement également. Le fond ALUR pas moins qu’un appel de fonds traditionnel, ne peut être utilisé sans un vote préalable en AG.
      Cordialement

  3. Fontimpe says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble ancien en copropriété. Il y a une cave (appartenant à un autre propriétaire) sous une partie de mon appartement seulement. Les murs de mon appartement se dégradent depuis quelques années à cause de remontées capillaires, qui dégradent également le hall d’entrée de l’immeuble. Le traitement de ce problème est-il à ma charge ou à celle de la copropriété ?
    Merci si vous pouvez me répondre et cordialement, AF

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le traitement de l’humidité qui remonte des caves est du gros œuvre qui touche au bâti de l’immeuble est à la charge de la copropriété. Tout ce qui est entretien des murs porteurs concerne tout le monde.
      Vous pouvez mettre des devis à l’ordre du jour de la prochaine AG si vous voulez faire avancer la question efficacement.
      Cordialement

  4. Aqua Drain says:

    Bonjour,
    J’habite dans un immeuble dont le RDC est occupé par une profession libérale, et qui a son parking privé accolé à l’immeuble.
    Ce parking débouche sur la voie publique via un accès goudronné appartenant au propriétaire du RDC. Entre cet accès goudronné et le trottoir piéton, est installé un aquadrain pour récupérer les eaux pluviales du parking privé.
    Aujourd’hui, il faudrait intervenir sur cet aquadrain, et on me dit qu’il entre dans les parties communes, alors qu’il ne sert qu’au parking privé.
    Est-ce exact ? Ou l’entretien revient-il exclusivement au propriétaire du parking ?
    Merci par avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La réponse est dans votre règlement de copropriété.
      Il est bien possible que la zone dont vous parlez soit partie commune à jouissance privative, auquel cas la copropriété peut être responsable de l’entretien de cet aquadrain.
      Cordialement

  5. michca05 says:

    bonjour je suis propriétaire et ma copropriété a subi un gros dégat des eaux depuis plus d’un an la cage d’escalier à été fortement abimée murs ( fissures ) peintures escaliers éboulement plafond, l’eau s’est infiltré dans les murs certains appartements ont été endommagés comme on ne voyait pas l’eau sortir d’un plafond on n’a su qu’il y avait une fuite que longtemps aprés juste un boulanger qui à son laboratoire signalait de l’eau depuis plus d’un an sans qu’on sache d’ou elle venait. On a reussi à trouver le responsable c’est un propriétaire dont l’évacuation pvc de la salle d’eau s’était décollée et c’est défaite et toute l’eau qui s’écoulait de sa salle d’eau ainsi que de la salle d’eau au dessus de lui finissaient dans les murs de la copro et ceci sur 4 étages qui devront subir les réparations vu que le fautif à reconnu sa responsabilité. et fait réparer sur le champs son l’installation qui à necessité la casse de sa baignoire, les murs vont mettre trés longtemps à sécher les travaux ne pourront étre entrepris que cet automne ma question est de savoir si l’assurance de l’appartement responsable va devoir prendre en charge tous les travaux dans la cage d’escalier sols murs peintures ? merci pour votre aide bonne journée

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les assurances prennent en charge la recherche des fuites et la réparation des dommages. Jamais les réparations de la cause du sinistre.
      C’est le principe. C’est l’assurance du lésé qui est gestionnaire du sinistre et ensuite ce sont les assurances entre elles qui s’arrangent.
      Cordialement

  6. Soraya says:

    Bonjour,

    En recevant le récapitulatif pour la prochaine AG de mon syndic, il est notifié que suite à un dégât des eaux, une recherche de fuite à été réalisée (pour plus de 2000€), sans préciser de date de ce sinistre, ni m’en avoir averti (il s’avère que cette fuite a eu lieu dans les parties communes). Le syndic nous a indiqué que le montant pour la recherche de fuite nous sera impacté dans nos charges. Ma question : qui doit payer cette recherche sachant qu’aucune information n’a été transmise, et que nous payons une assurance pour ce syndic.
    Merci.

    Bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Normalement la recherche de fuite est effectivement à la charge de l’assurance.
      C’est l’assurance du lésé (le premier qui constate des dégâts sur ses parties) qui doit être gestionnaire du sinistre
      Cordialement

  7. Caubel says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire dans une copropriété. J’ai une fuite à mon plafond. J’ai déclaré le sinistre et fait intervenir un plombier en détection de fuite à la charge étant donné que ni la voisine ni le syndic ni mon assurance voulais faire la démarche. Le plombier détecte aucune fuite chez ma voisine. Il s’agirait d’une fuite dans les canalisations entre mon plafond et son sol. Qui est en charge des réparations ? Moi le syndic ou la voisine est ce que la canalisation est une partie commune ? Sur le règlement de copro ce n’est pas explicitement dit en partie commune ou privative
    Merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est à l’assurance du lésé de prendre en charge cela, c’est le principe de la convention IRSI.
      Cordialement

  8. Jeanne says:

    Bonjour, une colonne d’évacuation des eaux de pluie passe dans mon appartement, j’ai constaté des moisissures et une forte odeur au plafond autour du tuyau. Je suis au dernier étage je pensais à une fuite du toit. J’ai appelé mon assurance qui m’a dit d’appeler la régie pour faire venir un expert. Il a conclu à un pont thermique et non une fuite. 6 mois après la régie m’envoie la facture de recherche de fuite. J’estime que ce n’est pas à moi de payer mais à la copro étant donné que le tuyau est partie commune et que la cause du sinistre provient d’un défaut de la construction. Suis je dans mon droit de refuser de payer la facture?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Dans le cadre d’une convention IRSI, la recherche de fuite doit être prise en charge par l’assurance du lésé.
      Cordialement

  9. Florence says:

    Bonjour, nous avons des infiltrations dans notre appartement provenant de la façade extérieure de notre immeuble (nous avons déclaré à notre assurance privée qui enverra un expert dans 3 semaines). 1 expert en étanchéité diligenté par le syndic de copropriété est déjà venu constater. Or depuis 2 mois, l’expert n’ envoie pas de devis au syndic en mettant en cause son collègue qui ne lui fournit pas le document et qu’il n’arrive pas à joindre. Devons nous faire une mise en demeure auprès de notre syndic ou auprès de cette entreprise? Cordialement, Florence.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre interlocuteur c’est votre syndic. C’est à lui de faire pression pour faire avancer le dossier.
      Cordialement

  10. MONIQUE says:

    Bonjour,
    1/Je suis victime d’un dégât des eaux dont l’origine est le logement de mon voisin et de la colonne commune des eaux usées, au dessus des piquages du voisin.
    2/ le robinet general d’eau est défectueux dans mon appartement. J’ai contacté 2 professionnels qui ne veulent pas intervenir car les vannes papillon pied de colonne sont bloquées et la vanne a opercule du général grippée.

    Malgré mes relances et lettre recommandée le syndic gestionnaire de la copropriété ne répond pas et n’a effectué aucune démarche.

    Que me conseillez vous de faire ?
    Je vous remercie par avance
    bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas au syndic d’agir, c’est à l’assurance de la partie lésée c’est à dire votre assurance dans le cadre d’une convention IRSI.
      Cordialement

  11. veronique says:

    bonjour,
    depuis Octobre 2020,je subis un dégât des eaux dans un studio que je loue en meublé .
    mon assurance a envoyé un artisan pour effectuer une recherche de fuite, mais seulement à l’intérieur de mon appartement, ce qui n’a rien donné puisque la fuite vient du dessus. Le propriétaire du dessus n’a pas d’assurance et ne veut pas financer une recherche de fuite. Comment obliger le syndic à diligenter cette recherche de fuite ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic n’a pas a commander une recherche de fuite si le dégât ne touche pas les parties communes. Si c’est un dégât entre deux lots, le syndic (dont le travail est de défendre les intérêts de la copropriété) n’a pas à intervenir. C’est à l’assurance du lésé (votre assurance) de s’en occuper en tant que gestionnaire du sinistre dans le cadre d’IRSI.
      Cordialement

    2. Guillaume says:

      Bonjour,
      Je suis propriétaire d’un appartement en copropriété, au 9ème étage.
      Au RdC et 1er étage il y a eu DDE, après quelques mois de recherches infructueuses, une recherche de fuite complète a été mise en place, il se trouve que le dégâts des eaux provient de mon appartement, le raccord de ma baignoire, fuit juste avant la descente d’eaux usées, le tout dans la colonne seche, pour laquelle il n’y a aucun accès.
      Pour réparer il va falloir détruire pour accéder au raccord fuyard.
      Je suis là depuis 4 ans, je n’ai pas fait de travaux.
      La colonne seche est partie commune ou privative ?
      A qui incombent les travaux de remise en état de l’installation ?
      Merci par avance.

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      La colonne sèche est partie commune.
      Tout ce qui est réparation de la fuite de la baignoire est à votre charge
      Par contre tout ce qui est recherche de fuite et réparation des dommages (y compris liés à la recherche de fuite) sont pris en charge par l’assurance
      Tout ce qui est réparation dans les parties communes doit être pris en charge par la copropriété
      Cordialement

  12. sandra says:

    Bonjour,
    En quittant mon ancien logement, j’ai constaté que la vitre séparative du balcon était fissurée du côté de mon voisin. J’ai fait la déclaration à mon assurance qui m’atteste que c’est au syndic de s’en chargé étant donné que le balcon est une partie commune à jouissance privative. J’ai envoyé les documents à mon agence et au syndic mais ces derniers affirment que c’est à la charge des occupants.
    Mon agence refuse de me restituer ma caution alors que l’état des lieux est irréprochable sous prétexte que la réparation de la vitre est à ma charge.
    Je leur ai fait 2 courriers recommandés, mais rien y fait. Malheureusement, j’ai contacté ma protection juridique trop tard et celle-ci ne peut pas prendre en charge mon dossier.
    Est-ce que la vitre séparative du balcon est bien une partie commune? Quels sont mes recours pour récupérer ma caution?
    Merci d’avance pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les garde-corps sont parties privatives.
      Donc la vitre séparative également.
      Cordialement

  13. René says:

    Bonjour,
    Suite à la déclaration d’un dégât des eaux, l’assureur à mandaté un expert en recherche de fuite qui a constaté lors d’une inspection par thermographie une fuite suspecte sur le réseau d’alimentation chauffage dans la dalle de l’appartement dont je suis propriétaire. Qui plus est, après inspection de celui-ci (et avoir poussé les chauffages au maximum) a constaté une augmentation de la température sur la zone d’infiltration de ma voisine à l’étage du dessous. Il préconise de faire un point avec le chauffagiste en charge de l’immeuble pour vérifier une éventuelle perte de pression ou un appoint d’eau anormal. Et suggère de faire passer le réseau de chauffage en apparent qui serait selon lui, un moyen de solutionner le problème. J’ai découvert avec dépit à la lecture du “Règlement intérieur de la copropriété” que le réseau de distribution chauffage en dalle dans mon appartement depuis les clarinettes connectés à la colonne chauffage jusqu’à tous les radiateurs est défini comme en partie privatives et que les réparations sont à ma charge car faisant partie intégrante de mon lot. J’ai donc pris le temps de lire mon contrat d’assurance et voici ce que j’ai pu lire et apprendre : Section I – Les biens assurés / Article 2 – Les biens immobiliers sont garantie lorsqu’il vous appartiennent : les installations vous appartenant, repris à un précédent occupant, qui ne peuvent être détachés du bâtiment sans être détériorés ou sans détériorer la construction. sont compris : les installations de chauffage et les canalisations enterrées ou non. Pensez-vous que je peux prétendre de mon assureur qu’il prenne en charge les frais nécessaires pour la mise en conformité de mon réseau de chauffage ? Merci pour votre attention. Bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est à négocier avec votre assureur.
      Les assurances prennent en charge les dégâts, mais pas la réparation.
      Cordialement

  14. PAGNOCCA says:

    Bonjour,

    Je suis copropriétaire et suite à un débordement de canalisation des eaux usées des parties communes, mon appartement a eu quelques petits dégâts (inférieurs à 400 €)

    J’ai déclaré le sinistre a mon assurance. La réparation a été faite par la copropriété.

    J’ai demandé une indemnisation de gré à gré auprès de mon assureur vu la petitesse des sommes en jeu et comme je vis à des centaines de km de cet appartement, je ne peux/veux pas me déplacer en semaine pour une expertise.

    Mon assureur continue à arguer qu’il lui est nécessaire de nommer un expert pour pouvoir exercer une action récursoire envers le syndic en cas de répétition de sinistre.

    Or en vertu de la convention IRSI, il me semblait qu’il y avait abandon de recours compte tenu que nous sommes en tranche 1. On parle de 400 € là !!!

    Qu’en pensez-vous ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre assureur peut tout à fait décider de missionner un expert.
      C’est vrai que la somme n’est pas très élevée, mais il a le droit.
      Cordialement

  15. STELLON says:

    Bonjour,
    Ma colonne d’eaux usées de l’immeuble en fonte fuyait. Le syndic l’a bien changé par une colonne en PVC.
    Seulement ils refusent de me la peindre en blanc comme l’était la précédente (là gris pvc peu esthétique). Doivent ils me la repeindre ?
    Merci par avance pour votre aide,
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, aucune obligation.
      Cordialement

  16. GARY says:

    Bonjour ; copropriétaire dans une résidence de 4 étages, une légère fuite venant de la conduite d’eau chaude depuis chez l’occupant du dessus à été détectée. Nul doute qu’il s’agit là d’une gestion de parties communes. Pour mener sa recherche de fuite, le plombier a d’abord chercher chez moi. Pour accéder à la conduite d’eau verticale , il a dû casser le coffrage en bois d’origine datant de la construction. Ce coffrage fait il partie des parties privatives ou des parties communes ? Ne vais je pas devoir jongler entre deux assureurs : celui de la copropriété et celui de mon contrat perso habitation ? Surtout serai je dispensé des frais de remise en état ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Désormais avec la convention IRSI, il n’est plus nécessaire de jongler entre les assureurs comme vous le dites.
      Les dégâts sont à la charge de l’assurance, les réparations aux frais des assurés.
      Cordialement

  17. NICOLAS says:

    Bonjour,
    J’habite au 3ème étage d’une copropriété. J’ai découvert une fuite d’eau au plafond de ma salle de bain et de ma cuisine, pièces contigues. J’ai déclaré le sinistre auprès de ma compagnie d’assurance et prévenu mon voisin. Mon voisin dégage toute responsabilité, ce que je doute. Ma Compagnie d’assurance prétend que la recherche de fuite incombe à la Compagnie d’assurance de la copropriété. Cette dernière conclu à un dégât des eaux privatif et refuse à la recherche de fuite.
    Je ne sais plus comment gérer le dossier sachant que le voisin est dans le déni. Lors d’un précédent sinistre ce dernier n’était pas assuré.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre assurance se trompe. C’est pour éviter ce genre de situation que les pouvoirs publics ont désormais mis en place la convention IRSI.
      Dans le cadre de la convention IRSI c’est désormais à l’assurance du lésé, de tout faire pour identifier la cause du sinistre et répartir les frais.
      Votre sinistre est manifestement privatif, il n’y a aucune raison pour que l’assurance de la copropriété intervienne.
      Cordialement

  18. VINETTE says:

    Bonjour,
    Lors de travaux de rénovation dans un appartement acheté récemment, je constate lors de l’enlèvement du Placo dans la salle de bain, une cloison en mâchefer de 5cm qui porte sur l’extérieur du bâtiment, immaculé de moisie et avec une fissure traversante en plein milieu. En touchant un peu le mur on sent qu’il est prés à s’écrouler tant il est fin et la fissure est importante. Je considère qu’il s’agit d’un vice de construction, l’immeuble est très ancien, le mur n’a visiblement jamais été entretenue. A qui incombe les réparations ? Sachant qu’il s’agit d’un mur extérieur avec des dégâts sur la façade extérieur et sur l’intérieur de mon mur.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout ce qui touche à l’intérieur des cloisons et murs est privatif.
      Si l’humidité et les dégâts sur le mur sont issus de l’usage de la salle de bains, c’est privatif.
      Si par contre les dégâts sont imputables à des causes internes au bâti ou externes, alors c’est pour la copropriété.
      Seul un expert peut déterminer la source des dégâts et la facture des réparation sera répartie en fonction.
      Cordialement

  19. Pinot says:

    Bonjour

    Ma situation: j’ai acheter un logement en copro en septembre 2020. Depuis Octobre 2020 nous avons une fuite venant d’un trou sur notre toiture. Assurance habitation est venu. Notre dossier est dans les main de notre syndicat de copro car c’est la décennale qui entre en jeux. Mais rien, depuis janvier nous attendons la décennal qui ne vient pas. Et nous relançons notre syndicat de copro mais à ce jour le dialogue n’est plus possible car nous demandons des preuves de relance qu’elle ne veut pas nous partager.
    Nous sommes plusieurs logement touchés

    Ma question : que faire.. ça n’avance pas..
    Mon état de santé (morale)est touché au vu des travaux et des non réponses attendu. Ai je le droit de porter plainte ? Cela en vaut-il la peine..

    Merci beaucoup pour vos réponses
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Porter plainte ne servira à rien. Ce n’est pas la mission des forces de police.
      Par contre il y a des délais légaux à respecter concernant les DO. Il n’y a aucune raison pour que cela dure des mois.
      Cordialement

  20. Secondé says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement en RDC, l’une de mes voisines c’est rendu compte d’un dégâts des eaux lors des jours de pluies dans son garage! Son garage est en dessous de mon jardin et non pas de mon appartement.
    Ils souhaitent donc casser ma terrasse en bois et l’ensemble de mon jardin pour refaire l’étanchéité.

    Que dois je faire ?
    Pour qui sont les frais de la démolition et de la remise en état de ma terrasse en bois ?

    Je vous remercie par avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Dans le cadre d’un sinistre, vous êtes obligée d’accepter les travaux qui vont impacter votre lot. Les devis des travaux doivent prendre en compte la remise en état.
      Cordialement

  21. Olivier says:

    Bonjour il y a eu un affaissement du plancher repéré dans mon appartement situé au 1er étage de la copro des années début 1900. Lorsque j ai voulu refaire mon parquet j ai découvert que la chappe ciment partait en lambeau et poussière près du mur de façade jusqu à voir la poutre bois. Le faux plafond d en dessous a été retiré et ça a permi de voir que ce sont toutes les poutres qui sont à remplacer car pourries et le mur de façade lui même présente des fissures.
    Après 6 longs mois d attente, les travaux devraient commencer sous 15 jours mais il y a quelques jours un dégât des eaux a obligé à casser ma douche italienne carrelée et je découvre en fait que la dalle est aussi effritée à cet endroit de la même manière et je vois l’étage du dessous car il y a des trous et le ciment s effrite.
    Déjà ça ne me rassure pas, et moi qui voulais vite refaire ma douche pour pouvoir vivre décemment en jouissant de ma salle de bain, je me demande ce que je dois faire et si la copro doit compléter les travaux de réparation mais du coup cela va prendre x mois ? Est ce qu il vaut mieux attendre que le plancher soit refait avant de continuer la remise en état de ma sdb car si les travaux de réhabilitation du plancher fait s effondrer la chappe de cimet qui semble si fragile qui sera responsable et qui paiera…?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Olivier
      Si l’état général des structures de votre bâtiment sont effectivement dans l’état que vous décrivez, il est indispensable de faire réaliser des travaux de consolidation avant quoi que ce soit. La réfection du bâti est à la charge de la copropriété.
      Cordialement

  22. Valérie says:

    Bonjour ,
    je suis propriétaire d’un appartement en copropriété ,géré par un syndic, et ma locataire m’a signalée un dégât des eaux ,signalé également à son assurance et au Syndic. Mais ce dernier ,1 mois après ,n’a toujours pas mandaté un plombier pour faire une recherche de fuite. Est ce que la responsabilité du syndic est engagée si le dégât s’est aggravé pendant ce mois ,ce délai? Est ce que le montant des réparations lui incombe totalement? Merci d’avance pour votre réponse. Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Désormais, dans le cadre de la convention IRSI c’est l’assurance de la victime qui est gestionnaire du sinistre..
      Cordialement

  23. stephanie says:

    Bonjou,
    Je suis propriétaire d’un appartement (dernier etage) depuis toujours 1 pièce en pignon est très humide.
    A ma charge j’ai posé de l’isolant sur le mur d’où des gouttes perlées, cet isolant n’est pas suffisant car il y a maintenant des traces de moisissures. L’immeuble date des années 50 et aucun travaux n’a été fait depuis.
    Est ce que des travaux d’isolation à l’intérieur est à nouveau à ma charge ou puis je me tourner vers la copropriété ?
    Merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui les travaux d’isolation intérieurs sont à la charge du copropriétaire. Mais il conviendrait d’abord de savoir exactement les raisons de cette humidité.
      Cordialement

  24. Rodolphe says:

    Bonjour,
    Je suis en copropriété de 2 appartements.
    Mon voisin du dessus a un ballon en saillie et a un problème d’étanchéité.
    Nous avons effectué une mise en charge du balcon et ça commence à couler par les fissures dans la maçonnerie dessous.
    Le problème et que cela ressort aussi dans notre mur intérieur ( plâtre et peinture,moisissures).
    Selon le règlement de copropriété le balcon est considéré comme partie commune.
    L’assurance de la copropriété me dit qu’elle ne couvre pas mes dégâts et mon assurance privative pareil.
    Qui doit rembourser les remises en état?
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est l’assurance du lésé qui doit prendre en charge.
      Cordialement

  25. Cuello says:

    Bonjour,
    Je suis copropriétaire avec 2 autres copropriétaires d’un immeuble dont l’un à l’appartement du 2ème étage , l’autre à un local commercial au Rdc ainsi qu’une réserve.
    Mon appartement est au 1er étage et apparemment le soucis se trouve au niveau des poutres qui maintiennent le plancher.
    L’appartement se situe en dessous de sa réserve et les poutres qui soutiennent le plancher sont apparemment en bois et le coffrage et en ciment qui semblent fissurer.

    C’est ce que j’ai pu constater quand j’étais dans sa réserve.

    Dois-je faire appel à mon assureur pour déclarer un sinistre ?
    La responsabilité incombe – t’il les deux copropriétaires ?

    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les réparations du bâti concernent l’ensemble des copropriétaires.
      Cordialement

  26. Laura says:

    Bonsoir, un de copropriétaires qui as une bonne partie de l’immeuble, mais pas la majorité, s’oppose aux tous les travaux d’amelioration et on se retrouve a faire des travaux en urgence a cause des problèmes causés par la vétusté de l’immeuble. Il est president du CS et pratiquement decide sans ecouter nous conseillers. Le syndic le suive. Quoi faire pour contenir ce president du CS qui as bloque tous les travaux d’amelioration en 15 ans? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La copropriété est une démocratie. Pour faire changer les copropriétaires de façon de voter, il faut faire campagne. Car légalement pour décider de faire ou de ne pas faire des travaux dans une copropriété, c’est la majorité en tantièmes qui compte.
      Cordialement

  27. laurent says:

    bonjour j ai fait degat des eaux le pompier j ai réparer
    fuite vu que ces pas la premiere fois es que le syndic peul obliger a refaire tout installation plomperie j ai acheter le studio en 2006 5 fuite

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend du rapport du plombier qui sera missionné par l’assurance gestionnaire du dégât
      Cordialement

  28. mariot says:

    Bonjour, lorsque un copropriétaire veut faire des travaux d’amélioration sur les parties communes, à savoir la toiture (réfection d’une partie seulement au dessus de chez lui et que l’AG l’accorde). Est-il possible pour lui, lorsque des travaux auront lieu ensuite sur la partie de toiture non refaite de ne pas participer à hauteur de ses tantièmes? Sera-t-il possible pour lui de ne pas payer la réfection de l’autre partie de la toiture à hauteur de ses tantièmes à l’avenir? Pour s’exclure de ces travaux à venir, quelle bonne forme de résolution doit être présentée en AG ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est tout simplement pas possible. Ce sera toujours contestable.
      Cordialement

  29. Thérèse says:

    bonjour et avec un peu de retard bonne année – je suis locataire dernier étage résidence en copro – depuis le dégel j’ai une fuite qui provient du toit qui salit le balcon eau marronnasse et remplit le coffre à store qui est dans la cuisine
    j’ai prévenu le proprio – nous allons faire une décla de sinistre – cependant dans les CGV de ma compagnie il n’est pas prévu de recherche de fuite “à l’extérieur des locaux assurés” donc sur le toit qui va faire la recherche de fuite ? parce que là la convention IRSI ne fonctionnera pas je serai la 1ère à déclarer un sinistre mais mon assureur refusera la recherche de fuite du toit – pouvez vous me dire si le proprio peut déclarer le sinistre en 1er et moi ensuite dans le délai des 5 jours et de ce fait il verra avec le syndic puisque à priori le toit est une pc c’est l’assureur du syndic qui devrait payer ainsi que les travaux du toit. et mon assureur ne paiera que “mes travaux” merci bonne journée

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est la compagnie d’assurance du lot lésé qui doit gérer le dossier, y compris la recherche de fuite où qu’elle soit.
      Cordialement

  30. Chris says:

    Bonjour,
    Il y a une fuite d’eau chez moi sur le piquage de la colonne d’évacuation des eaux de mon immeuble.
    Est ce que c’est considéré comme privatif ou collectif ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est le plombier qui le déterminera et qui l’indiquera sur son rapport (ou sa facture).
      Cordialement

  31. jo says:

    bonjour ,
    j’étais locataire d’un garage box ,j’ai du quitter celui-ci car une infiltration d’eau par le mur du fond c’est crée lors des jours de pluies ,mon agence de location me demande faire intervenir mon assurance pour l’intervention d’un expert .
    j’ai prévenu mon agence que ce n’était pas de ma responsabilité mais la copropriété ou le propriétaire .
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Désormais, avec la convention IRSI, l’assurance qui devient gestionnaire d’un sinistre est l’assurance de la victime. Vous êtes la première victime de ce dégât des eaux, c’est à vous de faire une déclaration à votre assurance.
      Cordialement

  32. mariot says:

    Bonjour,
    je suis dans une copropriété à 2 copropriétaires. Le toit est en partie commune. L’autre copropriétaire se plaint depuis 5 ans de fuites qui sont en fait des infiltrations liées à des endroits cimentés (ancienne bouche de cheminée). Après une recherche de fuite par un expert, l’expert indique la couverture comme responsable des dégâts en plusieurs endroits (cette bouche cimentée) et recommande je cite ” de revoir l’état général de la toiture qui présente des défauts visuels. Nettoyer les gouttières de part et d’autres du velux au-dessous des tuiles afin d’éviter les débordements d’eau au-dessous de la couverture. Nous conseillons de faire contrôler le bon état de la charpente à proximité des velux qui semble fragilisée par l’humidité”.

    cette expertise a été diligenté par leur assurance personnelle.

    1/ Sachant que ce copropriétaire est aussi syndic bénévole , est-il responsable d’un défaut d’entretien au titre de sa propriété? De syndic?

    2/ peut-on, la copropriété peut-elle se retourner contre ce propriétaire- syndic pour la charpente endommagée ?
    merci beaucoup !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’entretien des parties communes est la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans son ensemble.
      La question de la responsabilité peut toujours être portée devant un tribunal mais elle n’est pas suspensive ni de la réalisation des travaux, ni du paiement des charges.
      Les deux copropriétaires doivent payer leur part de la rénovation
      Cordialement

  33. Caroline says:

    Bonjour, une partie de mon jardin (partie commune à usage privatif) se retrouve inondé après de forte pluies. Une partie forme un fossé où l’eau s’accumule (terre très argileuse qui évacue très mal). Mon terrain et légèrement en pente et derrière ma clôture une autre partie d’espace vert est encore plus en pente. Les eaux ruissellent et stagnent donc au niveau de ma clôture. Puis je demander au syndic de copropriété d’intervenir ?
    Merci par avance pour votre réponse.
    Caroline

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui c’est de la responsabilité du syndicat des copropriétaires que de vous garantir la jouissance de cette partie commune.
      Cordialement

  34. LS says:

    Bonsoir,
    Un des copropriétaires de ma résidence a embouti le portail du garage avec sa voiture.
    Suite au passage d’un expert, son assurance prendra en charge 75% des frais et les 25% restant seront pris en charge par l’assurance de la copropriété, augmentant ainsi notre taux de sinistralité.
    Ce procédé est-il normal selon vous ? Au titre de l’aggravation des charges, n’est-ce pas à la personne responsable du dommage de supporter les charges que représentent l’augmentation des cotisations d’assurance ?
    Merci de m’éclairer.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre syndic n’était pas obligé d’accepter l’arrangement, mais peut être a-t-il eu une bonne raison de le faire.
      Difficile de vous répondre en l’état.
      Cordialement

  35. Moumouche says:

    Bonjour, je suis propriétaire d’un logement au 1er étage, ma voisine du dessous au rdc à un dégâts des eaux dans sa salle d’eau , son faux plafond est en lambris. Du coup on ne voit pas d’ou vient exactement la fuite car l’eau coule entre les lambris. J’ai fais rechercher la fuite au début depuis ma salle de bain, la fuite ne vient pas de chez moi. Nous avons fait intervenir le syndic pour la recherche de fuite dans les parties communes, à priori il s’avère que cela viendrai de la canalisation commune , quand elle se bouche et que l’eau remonte cela ressort au rdc car la canalisation n’est pas étanche…je précise que l’eau qui fuit est propre et claire, ce n’est pas de l’eau usée… à ce jour nous n’avons pas de nouvelles du syndic, a t il déclaré la fuite à l’assurance du syndic pour la prise en charge des recherches de fuite et aussi des réparations éventuelles, qui doit declarer à son assurance pour que la fuite soit réparée . Sachant que mon appartement est au dessus et qu’il y a des risques pour mon plancher. Merci de bien vouloir m’éclairer sur les recours car cette affaire est pleine de noeuds avec un syndic pas tres bavard. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est la première personne qui subit les dégâts qui déclare à son assurance et c’est cette assurance qui devient gestionnaire de l’ensemble du dossier ensuite. C’est le principe de la convention IRSI
      Vous pouvez demander à votre assureur où ça en est.
      Cordialement

  36. Charles-Henri says:

    Bonjour,
    Je suis locataire d’un appartement dans lequel il y a une fuite au niveau du plafond.
    Le propriétaire et le syndic sont prévenus, des entreprises sont venu constater les dégâts il y a plusieurs mois mais depuis rien ne bouge.

    Le plafond a déjà été refait et repeint il y a plusieurs années a cause de cette fuite. Depuis la peinture a gonflé, craqué, jaunie…

    Suis-je en droit de suspendre le paiement de mon loyer ou au moins des charges pour les parties communes jusqu’à ce que les travaux soient effectués ?

    Au-dessus se trouve la terrasse d’un autre appartement.

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Aucun litige n’est suspensif du paiement des charges
      Cordialement

  37. Marc Olivier says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un logement loué en location meublée au dernier étage d’un immeuble.
    Récemment, la locataire m’appelle pour me dire que de l’eau coule dans l’appartement par le plafond. Etant au dernier étage, je suis sûr que cela vient de la toiture.
    Je contacte le syndic pour faire intervenir quelqu’un. Ils me disent que c’est à la locataire de déclarer le sinistre car elle subit les dommages. Elle déclare auprès de son assurance, qui accepte la déclaration mais dit ne pas pouvoir être assurance gestionnaire car la location est meublée. C’est donc à mon assurance PNO d’intervenir. Je n’en ai pas car à la dernière discussion que j’avais eu avec mon conseiller en assurance, il m’avait dit que ca n’était pas obligatoire. Je constate que manifestement c’est devenu obligatoire depuis la Loi Alur donc j’en prends une immédiatement mais ne déclare rien puisque la signature de l’assurance est postérieure à la fuite.
    Finalement, le syndic fait intervenir une entreprise qui confirme que la fuite provient d’un mauvais entretien de la toiture. Un diagnostic est fait et des petits travaux proposés pour fixer le problème de manière temporaire avant vote en AG de travaux de refection.
    En attendant, mon appartement a pris un sacré coup et je veux faire réparer les dégats (boiseries et placards suspendus au plafond). Je demande au syndic de faire marcher son assurance pour venir tout réparer.
    Ils disent que cela doit passer par l’assurance de la locataire et qu’en fonction de la somme ils interviendront ou pas.
    Je sais d’avance que l’assurance de la locataire va demander à ma PNO de gérer car le bien est meublé.
    -> Que faut-il faire?
    Demander à mon assurance PNO d’assurer la gestion des travaux et de se retourner vers la MRI pour le règlement de ces derniers? Ou cela n’est pas possible parce que mon assurance a été souscrite après le sinistre? Dans ce cas là, dois je dire au syndic que je faisais défaut d’assurance au moment du sinistre et donc que le principe de subsidiarité s’applique à la MRI qui devra de toutes facons prendre à charge tous les travaux de mon appartement puisque la fuite provient d’un défaut dans la toiture? Je ne veux pas débourser un centime pour des dégats dans mon appartement qui proviennent d’un manque d’entretien de la toiture et donc des parties communes. Je veux aussi éviter que l’on se serve d’un prétexte de défaut d’assurance pour se retourner contre moi alors que je ne suis pas du tout en tord (d’autant plus que je pensais de toute bonne foi que la PNO n’était pas obligatoire). Comme le sinistre ne m’incombe pas, j’ai tendance à penser que l’assurance MRI ne peut se retourner contre moi pour réglement des travaux et que par ailleurs la loi ne punit pas le défaut de PNO (je suis désormais assuré).
    Merci beaucoup pour vos conseils avisés.
    Bien cordialement,
    Marc.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous répondons très volontiers gracieusement aux questions générales qui nous permettent de préciser un article, mais nous ne pouvons nous permettre de faire des études personnalisées dans les commentaires d’un article internet. D’autant que pour bien vous renseigner il faudrait pouvoir échanger avec vous, vous poser des questions et obtenir des précisions. Ce service est réservé à nos adhérents.
      N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils. Il n’est pas nécessaire d’être adhérent pour cela. Et c’est le même service.
      Cordialement

  38. HBlene971 says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une cave dans une co propriété qui se remplit sceau des qu’il pleut. Les différents experts en infiltrations s’accordent sur le fait que le désagrément provient du mauvais entretien du parterre de fleurs de la co propriété. Les réparations seront votées prochainement en AG par correspondance (crise Covid oblige), mais de nombreux co propriétaires sont forts retissants pour approuver les réparations. Que puis-je faire pour sortir de l’impasse ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout copropriétaire peut engager une action à partir du moment où il subit un préjudice portant atteinte à la jouissance de ses parties privatives.
      Cordialement

  39. E says:

    Bonjour,
    Suite à un enfoncement du plancher dans un lot au RDC de notre bâtiment, un expert architecte a édité un rapport peu rassurant.
    Il y mentionne “une origine dans un excès d’humidité provoquant le gonflement des fers métalliques composant la structure des planchers du rez de chaussée”
    Ainsi que:.”La vétusté naturelle des structures existantes est également un facteur aggravant.”
    Il préconise soit un renforcement ou soit une démolition de la dalle.
    La dalle étant commune et les frais s’annonçant exorbitants, est-il certain que les assurances prendront en charge à 100% ces travaux?
    La convention IRSI est mise à l’ODJ de notre prochaine AG comme “Point d’information” sans vote.
    Cordialement
    E

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est absolument certain que les assurances ne prendront pas 100% en charge l’ensemble des travaux.
      Cordialement

  40. Emilie says:

    Bonjour,
    Propriétaires de notre appartement, nous avons constaté et réparé une fuite d eau sous l évier de notre cuisine juste avant Noël.
    Comme l estimation des travaux engendrés par la fuite semblait dès le départ importante, notre assurance habitation a missionné une expertise qui a eu lieu ce matin.
    Au regard des dégâts constatés et des devis de travaux de réparation fournis, l experte conclue sa visite en nous disant « Tout est limpide et ok pour moi, vous pouvez contacter les artisans et faire démarrer les travaux au plus vite ».
    Après avoir pris contact avec l ensemble des artisans et fixé le début du chantier, l experte nous rappelle en fin de journée et nous indique qu il faut tout stopper.
    La raison invoquée : les travaux dépassent la somme palier de 5000€ HT, nous rentrons donc dans un cadre où le syndic doit être impliqué et l assurance de notre copropriété diligentée… ce qui signifie une nouvelle expertise et des délais rallongés d au moins 21 jours.
    Cette procédure impromptue sortie du chapeau à 18h (et dont ni notre assureur, ni le cabinet d expertise ne nous avaient parlé avant) est-elle légale ?
    Quel est le cadre officiel juridique qui encadre cette procédure ?
    Qu est ce qui justifie que la copropriété soit impliquée étant donné que la fuite et les travaux concernent uniquement notre appartement et aucunement les parties communes ?…
    Quelles sont nos voies de recours ?
    Merci par avance pour votre aide !
    Cordialement.
    Émilie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui c’est normal.
      Le cadre légal est la convention IRSI
      Cordialement

  41. Perrin says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un logement dans une copropriété. Je realise des petits travaux de renovation dans cet appartement.
    J’ai decouvert en novembre un degat des eaux dans la salle de bain : un morceau de doublage du mur s’est effondré car la façade derriere ce doublage est completement trempée.
    Etant professionnel du batiment, j’ai vite constaté qu’il y avait des soucis au niveau de la zinguerie du toit de l’imeuble ainsi que sur le mur mitoyen avec l’imeuble voisin (imeuble plus haut que le notre).
    Bref, les demarches ont été faites, une entreprise est venu rechercher la fuite et a confirmé mon hypothese, mon assurance couvre bien les travaux interieurs de reparation de mon appartement ainsi qu’un mois de loyer car cette situation bloque mon emmenagement.
    En revanche, aucune reparation de la cause du degat des eaux n’a ete faite!
    Vers qui me tourner? Quel moyen de pression ai je a ma disposition?
    En effet je trouve sincerement que cette situation est inadmissible, cela fait trois mois que mon appartement prend l’eau et que je ne peux pas terminer ma salle de bain et donc emmenager. Sans parler de tout les degats qui vont arriver a force de laisser courir cette fuite.
    Je vous remercie pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez mettre le syndic en demeure de réaliser des travaux.
      Cordialement

  42. A R says:

    Bonsoir,
    Je suis prioritaire d’un appartement au sein d’une copropriété de 8 logements. Dernièrement, la colonne d’évacuation des eaux usées cuisine de la copropriété a cédé créant un dégât des eaux dans un des logements. Le syndic demande à chaque copropriétaire de payer le remplacement de cette colonne. N’est-ce pas l’assurance de la copropriété qui doit payer le remplacement de cette colonne? Et non les copropriétaires?
    De plus, pour le remplacement, une entreprise a été mandatée et demande accès à nos logements pour réaliser les travaux, en précisant que la réparation des dégâts occasionnés dans nos logements ne serait pas à sa charge. Si des dégâts sont réalisés, notre assurance collective peut elle les prendre en charge? Ou devons nous faire jouer notre assurance personnelle?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Depuis la convention IRSI c’est l’assurance des lésés qui s’occupe du dossier.
      Cela ne veut pas dire que l’assurance prend tout en charge.
      Les assurances ne prennent jamais en charge les réparations. Par contre, elles peuvent prendre en charge les recherches et les dégâts causés.
      Cordialement

  43. Millie says:

    Je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété.

    Au mois de septembre, j’ai effectué le remplacement des WC (tuyau d’évacuation compris) qui étaient dans un état lamentable, par un plombier certifié.

    Aujourd’hui, soit deux mois plus tard, je me retrouve avec de petits trous dans le tuyau d’évacuation (tuyau souple en accordéon) et donc dès que je tire ma chasse d’eau, la salle des toilettes est inondée. J’ai pu constater, de par des bruits de “grattements” provenant de cet endroit en pleine journée comme en pleine nuit, la présence de rongeurs. J’en déduis donc que la cause des trous en est là.

    Mon premier réflexe fut de contacter mon assureur d’habitation qui m’apprend qu’ils ne fournissent pas d’assurance contre les rongeurs.

    J’ai donc contacté 3 plombiers, dont celui qui m’a remplacé les WC, et les trois m’indiquent que c’est tout à fait possible qu’un rongeur ait percé / rongé mon tuyau souple. Celui qui m’a remplacé le WC me fait donc un devis qui s’élève presque la moitié du prix payé initialement pour remplacer l’intégralité des WC.

    J’ai ensuite appelé mon syndic qui refuse de reconnaitre qu’un rongeur puisse ronger ou percer un tuyau d’évacuation. La responsable de l’agence me dit même que c’est quasi impossible, selon un plombier qu’elle a contacté. Elle n’a pas voulu contacter celui qui a l’habitude d’intervenir dans la résidence car bien évidemment, le discours de celui-ci n’allait pas dans son sens.

    J’ai beau insister que c’était bel et bien un rongeur qui m’avait causé ce dommage, celle-ci s’est empressé de me répondre que je mettais peut-être des produits chimiques qui ont causé les trous. Or, c’est bien loin d’être le cas.

    Suite à de nombreux échanges tendus, elle recueille mon accord pour faire intervenir un dératiseur chez moi, dans mon appartement et non pas dans l’immeuble. Je ne vois pas qu’elle est l’intérêt de procéder ainsi car le rongeur doit certainement se balader dans l’ensemble du bâtiment.

    J’ai réclamé que le syndic prenne en charge au moins une partie des frais que je vais devoir réengager pour faire la réparation. Pas de réponse claire car mon tuyau est privatif. Quand bien même, le matériel était neuf et le syndic pour cette année n’a pas effectué de dératisation alors que l’an dernier cela a été fait suite au constat par le président du conseil syndical, d’un rat qui se promenait dans l’immeuble.

    Je ne me sens pas du tout aidée par le syndic qui je pense essaye de se déresponsabiliser.

    Suis-je légitime à réclamer la prise en charge total ou partiel des frais de plomberie ? Que puis-je faire ?

    Je vous remercie par avance de vos réponses.

    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Millie
      Nous répondons volontiers dans ces lignes aux questions générales mais pour l’étude d’un dossier particulier, il faut nous missionner. Vous pouvez le faire en prenant rendez-vous avec un expert CoproConseils (1/4 d’heure sans étude de documents) ou en nous demandant un devis (pour expertise avec étude de documents).
      Cordialement

  44. Journet says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un logement qui a eu un dégât des eaux >5000€ dont l’origine vient des parties communes (colonne eau montante).
    J’ai passé des heures à faire avancer le dossier de remboursement et juste au moment où cela s’est débloqué, ma coprop a changé de syndic.
    Le nouveau syndic me facture des honoraires de gestion de mon sinistre alors qu’il n’a rien fait dans la gestion du sinistre. Il a juste reçu l’argent de l’assureur sur le compte de la coprop puis l’a reviré vers mon compte (malgré ma demande d’un versement direct pour éviter cela).
    Est-ce normal qu’ils me facturent une prestation (moi ça me semble abusif)? Cela ne devrait-il pas faire partie de son forfait de gestion dans le cadre de son contrat vu que le sinistre a pour cause les parties communes ?
    D’avance merci pour votre éclairage

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend du contrat du syndic et de ce qu’il a facturé précisément. Il est tout à fait possible que ce soit légal, même si ce n’est pas commercial. N’hésitez pas à lui demander de revenir sur cette facturation à titre commercial.
      Cordialement

  45. Stéphane says:

    J’envisage d’acheter un appartement dans un vieil immeuble datant du XVIIIe siècle. L’appartement est situé au 2e étage au fond d’un couloir. La copropriété a décidé d’effectuer des travaux de remise en état des parties communes. Pour le couloir menant à cet appartement cela consiste entre autre à poser un nouveau plancher au-dessus de l’ancien revêtement. Toutefois, ce plancher montre des signes d’affaissement et la société qui a fait le devis des travaux a préconisé une étude de structure du plancher afin de s’assurer que le poids supplémentaire pourra être supporté. Cependant de l’amiante a été trouvé dans la colle du revêtement actuel du plancher et la copro ne souhaite pas procéder au désamiantage mais plutôt à un confinement. Mais sans désamiantage, impossible de faire l’étude de structure. La société faisant les travaux a alors demandé une décharge aux copropriétaires qui la lui ont accordée.
    Je suis sur le point de signer le compromis de vente pour cet appartement (je n’ai donc pas pu participer aux décisions mentionnées ci-dessus) et je cherche à comprendre les risques encourus en devenant propriétaire si jamais ce plancher devait s’effondrer et entraîner des blessures voire des décès ? L’assurance de la copro pourrait-elle refuser de prendre en charge un tel sinistre considérant que le risque avait été identifié par la société ayant fait les travaux et l’étude de structure refusée par les copropriétaires, et donc se retourner contre les copropriétaires du moment à titre individuel ?

    Merci d’avance pour vos conseils

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Lorsqu’un risque a été clairement identifié par un expert, mais que la copropriété refuse en AG de réaliser les travaux, il y a effectivement transfert de responsabilité.
      Le syndic dégage également sa responsabilité en mettant les travaux à l’ordre du jour de l’AG.
      La responsabilité sera non pas individuelle, mais collective. Chaque copropriétaire ayant sa part de la responsabilité à hauteur de ses millièmes.
      Celui qui aura voté pour les travaux pourra obtenir réparation dans une action contre le syndicat des copropriétaires.
      Cordialement

    2. Clémence says:

      Bonjour je suis propriétaire depuis le mois de juillet d’un studio que je fais refaire intégralement. Tous les tuyaux de évacuation des eaux usées se trouvent sous notre baignoire et un bouchon s’est formé ça a causé une fuite d’eau / ils ont du intervenir (entreprise mandatée par la copropriété) et remplacer le tuyau qui est désormais beaucoup plus grand que celui d’origine et nous bouffe 20 cm sur notre sdb… On se retrouve avec un WC suspendu et un receveur sur les bras et un tuyau qui empiète sur nos parties. Que pouvons nous faire?

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez éventuellement prétendre à un dédommagement au titre du préjudice subit.
      Cordialement

  46. CB says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un logement dans un immeuble de 4 étages.
    Suite à des travaux d’un propriétaire du 4eme étage, un effrondrement de plafond a eu lieu entre le 4eme et le 3eme faisant apparaitre une pourriture “caractéristique d’une humidification ancienne” sur deux solives”. L’assurance du syndic ne veut pas prendre en charge les travaux, est-ce que la situation est normal et est-ce que je dois payer pour le compte de la copro?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les assurances couvrent les dommages, mais pas les réparations (sauf directement suite au dommage). Là effectivement ce sont des réparations d’entretien donc c’est normal que les assurances ne couvrent pas.
      Concernant la structure c’est à la copropriété de réparer. Ce n’est pas uniquement la faute du copropriétaire du 4e étage.
      Cordialement

  47. PAULINE says:

    Bonjour, Je suis propriétaire d’un appartement avec un garage. La toiture de ce garage est une partie commune. En juillet 2018, une locataire a fait tomber un pot de fleur sur la toiture, je l’ai appris par hasard en janvier 2019. Le syndic sans m’en informer a fait intervenir une entreprise avec qui elle travaille. Elle a mis un”pansement” sur des plaques en fibro ciment amiantées. Depuis aucune réparation n’ a été réalisée alors que mon garage était en état, il n’ avait aucun trou. J’ai eu la responsable du sinistre au téléphone qui m’a dit avoir déclaré le sinistre à son assurance, étant donné que je suis sociétaire dans la même assurance, j’ai prévenu mon assureur qui m’a répondu que c’était au syndic de se retourner contre l’assurance du locataire. Le syndic n’a jamais rien fait, alors que j’ai fait faire des expertises par ma protection juridique, les experts me disent que c’est de la responsabilité du syndic. Cependant le syndic après plus d’un an me dit qu’il n’y a aucune preuve écrite de la responsabilité de la responsable bien que la présidente du conseil syndical l’a signalé à la gestionnaire du syndic. Maintenant la présidente n’est plus dans l’immeuble; Pourtant ce sinistre a été évoqué lors de l’assemblée générale qui s’est tenue après l’accident ! tous les copropriétaires ont entendu son témoignage. Malgré cela le syndic persiste à dire qu’il n’y a pas de témoignage écrit. Le syndic me dit également que l’assurance de la copropriété ne couvre pas ce genre de typologie et que c’est AU SYNDICAT de la copropriété de réparer. Le 16 décembre j’ai constaté qu’il y avait un nouveau trou causé par la chute d’une bouteille tombée d’une fenêtre. Le syndic me dit encore qu’il n’y a pas de responsable et pas d’assurance.Il a quand même demandé des devis à des entreprises. La solution est de changer la toiture et de mettre une tôle acier mais ce sont des plaques imbriquées c’est pourquoi il faut changer la toiture de tous les garages (5) donc les devis sont conséquents. (même si on ne change que mon garage le cout reste très élevé. Mon garage étant le seul endommagé, la copropriété ne votera pas les travaux. Que puis-je faire, en plus il y a danger pour mon locataire, le trou se détériore et il y a des débris de la toiture qui tombent dans le garage. Le locataire est en contact avec l’amiante, il ramasse les morceaux et le syndic n’intervient pas ! 10 mois se sont écoulés. Le syndic n’a pas une responsabilité vis à vis du locataire, il y a un risque pour sa santé, je n’ai de cesse de leur demander d’intervenir pour la santé de mon locataire et rien n’est fait après 10 mois le toit se dégrade. Je ne comprends pas non plus, j’ai acheté un garage avec une toiture non endommagée que puis-je faire ? Le premier sinistre date de juillet 2018 et il n’y a qu’un morceau de scotch aluminuim qui recouvre le trou. Je suis inquiète aussi pour la revente, si je décide de revendre je ne peux pas le toit est endommagé. Je ne peux pas croire que le syndic n’est pas responsable d’une telle situation qui a commencé en 2018. Je vous remercie pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Une responsabilité n’est établie que par un tribunal.
      Néanmoins un syndic doit gérer les sinistres.
      Si vous avez encore des dégâts il faut les faire constater et déclarer les dégâts à votre assurance.
      Nous pouvons si vous le souhaitez vous apporter une aide plus personnalisée, voire servir de médiateur avec votre syndic.
      Mais pour cela il faut que nous soyons mandatés sur ce dossier, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  48. Praud says:

    Bonjour bonjour,
    Je suis propriétaire d’un studio avec un locataire dedans. Il se trouve qu’un des murs extérieur de la salle de bain a subi des dégâts à cause de la pluie. L’immeuble est très ancien. Des blocs de pierres se sont détache. Le syndic à fait étayer ce mur mais aucun travaux d’envergure n’a été fait. Le mur continue de s’effriter. Un spécialiste s’était déplacé avant l’étayage et a averti du danger. Le syndic M’assure qu’il n’y a aucun danger.
    Que dois je faire ? Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Sur les parties communes vous n’avez pas la possibilité en tant que simple copropriétaire, d’obliger la copropriété à faire des travaux.
      Vous pouvez mandater à titre personnel un expert pour faire un rapport. Puis demander au syndic de mettre une question à l’ordre du jour portant sur des travaux complémentaires et demander de joindre à la convocation le rapport de l’expert.
      Vous pouvez également éventuellement alerter la mairie du lieu de votre copropriété qui a le droit d’émettre un arrêté de péril.
      Cordialement

  49. Hervé says:

    Bonjour,

    Je suis dans une copropriété datant du début des années 80, qui a un parking en sous-sol.

    Dans la descente de ce parking, au plafond, on trouve un certain nombre de canalisations (pour eaux usées, l’eau chaude et froide) ainsi que de vannes.

    Aucune de ces canalisations et donc leur vannes ne sont accessibles sans poser un échafaudage et au mieux une échelle contre un mur et tout cela dans une pente.

    Y a t’il une obligation légale pour la copropriété de faire faire les travaux nécessaires pour installer un passage (en métal grillagé par exemple) pour que les canalisations et vannes soient accessible à hauteur d’homme ? L’accès au passage pourrait se faire par une échelle dont l’accès serait restreint au seul gardien.

    Il est fort probable qu’aucune de ces canalisations n’a été vérifiée depuis au moins 1998. J’ai crainte que par défaut d’entretien, de vérification, un incident puisse se produire.

    Le CS dit que c’est aux sociétés de se débrouiller pour accéder à ces canalisations.

    Merci d’avance pour votre réponse.

    cdlt,
    Hervé

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui le CS a raison. Ceci dit ce sera facturé en plus à la copropriété.
      Si vous souhaitez anticiper le problème et rendre ces canalisations accessibles vous pouvez envisager des travaux.
      En tant que copropriétaire vous pouvez tout à fait proposer une résolution à mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG.
      Le syndic ni le CS ne peuvent s’opposer à soumettre au vote en AG une résolution proposée par un copropriétaire.
      Cordialement

  50. Cloe says:

    Bonjour je suis locataire et mon véhicule a eu une fuite de gasoil sur la place non privative de abt mon mur de clôture ou je le gare habituellement. Le président de l’ASL me met en cause de réparer le bitume . Nous avons nettoyé les tache et réparer le bitume avec du neuf mais ce dernier nous accuse d’avoir tenté des réparations sur une partie commune. Aucune assurance ne veut intervenir sur ce sinistre . Est ce à moi de régler ces frais engagés par le syndic de copropriété n’étant pas propriétaire ? Et je ne suis pas responsable si mon véhicule a perdu du gasoil. Cordialement cloe

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Lorsque des dégâts sont constatés sur les parties communes d’une copropriété, le syndic a pour mission de rechercher le responsable.
      Une voiture ne pouvant être considérée comme responsable de ses fuites, c’est au propriétaire du véhicule de prendre en charge les dégâts.
      Si le responsable des dégâts est assuré, tant mieux, s’il ne l’est pas, il doit néanmoins les assumer.
      Si vous ne souhaitez pas régler les frais directement au syndic, vous pouvez les régler à votre propriétaire qui les réglera à la copropriété.
      Mais ça ne change pas grand chose au final.
      Cordialement

  51. Sophie says:

    Bonjour,
    Nous subissons par une locataire plusieurs désagréments. Bruits, menaces… Elle a une procédure d’expulsion en cours mais elle ne cesse de clamer qu’elle est femme seule avec deux enfants en bas âges et qu’elle ne craint rien. Elle s’accapare les parties communes pour mettre ses affaires. Elle a obstrué le couloir de la cave avec des effets personnels pendant 1 an (malgré les lettres du syndic et de sa propriétaire) ce qui a donné des rats. Nous avons été obligés de faire intervenir une sté de dératisation. Elle a vidé ses affaires mais elle recommence dans un petit local que nous avons dans l’entrée de l’immeuble, poubelle, poussette … Je suis membre du conseil syndical et je voulais savoir si il était possible de faire mettre un verrou à cette porte ? Je ne veux plus discuter avec elle, encore hier elle m’a agressé, menacé , et insulté. D’ailleurs une plainte est en cours. Nous vivons dans la peur depuis 2 ans avec cette personne. Nous ne savons plus quoi faire

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui il est possible en AG de prendre la décision de mettre un verrou à la porte et de décider au cours de la même AG de qui aura la clef.
      Cordialement

  52. DUJARDIN says:

    Bonjour ; la copropriete de mon immeuble doit effectuer des travaux sur un mur exterieur de l’immeuble ; des degats suite a cette intervention peuvent se produire dans les appartements ;
    la coproprieté, l’entreprise intervenante , la cie d’assurance de la copropriété , aucun ne veut prendre ces degats en charge , est ce légal
    merci de me renseigner

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si effectivement les travaux n’ont pas commencé, il faut faire intervenir un huissier pour constater l’état des murs avant travaux et inviter l’entreprise intervenante.
      Ainsi vous aurez de quoi démontrer les dégradations si elles ont lieu, après travaux.
      Si les travaux (et les dégâts) ont déjà eu lieu, alors c’est beaucoup plus difficile à prouver.
      Cordialement

  53. ALCHER says:

    j’ai un jardinet a usage privatif en copropri2te .je n’ai fait aucune plantation depuis l’origine.Juste mis un grillage limitrophe pour sécurité identique à celui de la présidente du conseil syndical qui avait l’autorisation de l’AG
    certains arbustes de la haie ont dépéri et j’apprends qu’il y a des infiltrations dans le sous sol La haie mitoyenne a l’origine l’est elle encore aves la pose du grillage de mon coté
    Dois je demander mettre cette question à l’ordre du jour de l’AG?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut en premier lieu examiner ce que dit votre règlement de copropriété. Voir notre article sur les rez de jardin.
      Si votre RC ne prévoit rien la haie est à la charge de la copropriété. Si le RC dit que la haie est à votre charge alors c’est à vous de prendre en charge cette réfection.
      Ce n’est pas votre grillage qui change la définition de la limite.
      Cordialement

  54. yvan says:

    Bonjour,
    je possède un appartement inoccupé et vide dans un immeuble. je ne le visite qu’une fois tous les 2 ou 3 mois. le contrat de syndic indique dans ses prestations “Déclaration des sinistres concernant les parties communes ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes”.
    Début juillet, un voisin detecte une odeur de gaz sur le pallier. Grdf et les pompiers sont appelés. Pour lever les doutes, la porte de mon appartement a été fracturée par les pompiers qui n’ont relevé aucun problème dans mon appartement.
    Finalement, la fuite se trouvait en amont des appartements et des compteurs gaz, dans les parties communes de l’immeuble.
    Puis je me retourner contre le syndic, pour une prise en charge de la réparation de la porte, eu égard à son obligation de déclaration de sinistre lorsque le dommage a sa source dans les parties communes?
    Un premier appel à ce syndic a essuyé une fin de non-recevoir, celui ci m’indiquant que l’installation gaz est la propriété de grdf jusqu’aux compteurs, que les pompiers étaient dans l’exercice de leur fonctions, et qu’ils n’avaient donc aucune responsabilité concernant ma porte fracturée.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut faire une déclaration à votre assurance. C’est elle qui cherchera in fine qui est responsable.
      Cordialement

    2. yvan says:

      Bonjour Madame, Monsieur,
      merci pour votre réponse.
      L’assurance habitation de l’appartement étant au minimum (car innocupé), ce dommage n’est pas couvert. Et à ce titre, ils ne veulent pas agir. Ils m’ont simplement conseillé d’agir auprès du syndic.
      cordialement

    3. CoproConseils says:

      Les portes d’entrées sont des parties privatives. Ce n’est pas du ressort du syndic ni de la copropriété. C’est vraiment une question d’assurance. Soit c’est pris en charge par l’assurance soit non.
      Cordialement

  55. Canote says:

    Bonjour et merci pour cet article très intéressant,

    Je rencontre actuellement un problème avec mon syndic, voici la situation:
    Il y a quelques temps j’ai constaté une nette réduction du débit d’eau sur tous les robinets de mon appartement. Après échange avec ma voisine il s’est avéré qu’elle rencontrait le même problème.
    J’ai donc contacté mon syndic en expliquant la situation et ils m’ont dit qu’ils allaient envoyer quelqu’un.
    Suite à ça un plombier est intervenu pour changer le surpresseur commun à mon appartement et à celui de la voisine. De mon côté je n’ai eu aucune nouvelle de la part du syndic suite à l’intervention.

    Sauf que à ma grande surprise aujourd’hui je reçois une lettre simple avant mise en demeure pour des frais de réparation d’un montant de 150€ que je n’aurais soi-disant pas payé.

    D’où mes deux questions:

    1) Je suis très étonné d’être redevable des frais à titre personnel. Le surpresseur étant commun à plusieurs appartement j’en déduis qu’il relève des parties communes ? À ce titre les frais ont d’ailleurs été divisés en deux et répartis avec ma voisine. De plus le syndic ne m’a fait parvenir ni devis ni bon d’intervention avant que celle-ci ait lieu. Est-ce légal de leur part ?

    2) En supposant que je soi bien redevable de cette somme, est-il normal qu’ils m’envoient un rappel simple et me mettent la pression pour que je rembourse ma « dette » ? En effet je n’ai jamais reçu une quelconque facture ni de la part du syndic ni de la part du plombier, je ne pouvais donc pas être au courant du montant dont je leur étais redevable.

    Merci par avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est possible techniquement qu’effectivement les pièces changées ne concernent que vous et votre voisine. Mais il ne nous est pas possible de le garantir ne connaissant pas votre copropriété.
      Oui c’est légal de n’avoir fait ni devis ni bon d’intervention.
      La facture a certainement été faite au nom de la copro, le syndic vous envoie une relance simple (ce n’est pas une mise en demeure) pour vous informer du surplus de charges qui vous incombe.
      Cordialement

  56. Cricri says:

    Alors je vais essayer d’être succins, j’ai un problème avec mon syndic, je vous épargne les détails mais en gros il a une dent contre moi, je n’ai jamais vraiment compris pourquoi mais bref, donc tout se passer plus ou moins bien jusqu’à ce que je reçoive une lettre recommander il y a quelque temps qui m’accuse de vandalisme, apparemment selon le syndic j’aurais forcer la porte automatique de notre garage et endommagé cette dernière alors que je n’ai fait qu’ouvrir manuellement la porte (parcque j’avais cassé mon bip) avec un système qui est totalement fait pour. Et maintenant il me demande de payer pour l’extraction des vidéos de la camera de sécurité de notre garage qui prouve que j’ai vandaliser la porte du garage ainsi que pour la réparation de cette dernière (sachant que sur la facture il est préciser qu’il n’ont que verrouiller de nouveau la porte). J’aurais donc aimé savoir ce que je dois faire car il me menace de me virer de mon appartement. Suis-je obliger de payer ? Qu’est ce que je dois faire ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous serez effectivement redevable de ces charges si les images démontrent clairement que c’est vous qui avez commis ces dommages.
      Par ailleurs il n’est pas possible pour un syndic de “virer” un copropriétaire de son appartement. Personne ne peut vous obliger à vendre sauf si vous êtes largement débiteur et qu’une procédure en recouvrement de charges va jusqu’à la vente adjudicataire de votre appartement.
      Cordialement

  57. FredM says:

    Bonjour,

    Je suis proprietaire d’un appartement dans une résidence en copropriété. Sur mon palier d’étage, en plafond, les cables de mon interphone et de ma sonnette ont été coupée comme me l’a montré le gardien alors qu’aucun travaux n’était engagé.
    Malveillance ? ou peut etre un technicien d’opérateur raté ? personne ne saura.
    Le gardien m’indique à présent que le syndic lui a indiqué que la réparation était à mes frais.
    Est ce normal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement c’est normal, ces éléments sont privés, les frais de réparation sont donc à votre charge.
      Libre à vous de faire le nécessaire pour retrouver les coupables et demander réparation.
      Cordialement

  58. Bouvet says:

    Bonjour,

    Notre copropriété a mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale le changement des visiophones.
    Ce changement est complet, y compris les boîtiers qui se trouvent à l’intérieur des appartements.Cette intervention va donc provoquer le changement d’une partie qui est privative.

    Le calcul qui est donné pour chaque copropriétaire est uniquement basé sur les tantièmes de chaque appartement.

    Es-ce normal ? .

    Ne faudrait-il pas prendre en compte les tantièmes uniquement sur la partie extérieure de l’installation?.

    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est le règlement de copropriété qui détermine selon quelle clef de répartition les travaux doivent être répartis. Même si cela semble, ou est injuste. Il n’est pas possible d’utiliser une clef de répartition différente … sauf à modifier le règlement de copropriété.
      Si le syndic le faisait, un copropriétaire lésé aurait 100% de chances de l’emporter devant un tribunal.
      Cordialement

  59. CynLisa says:

    Bonjour,
    A la suite d’une panne de VMC survenue mon immeuble (constatée très tardivement) et d’un oubli de remise en fonction de cette même VMC à la suite d’un sinistre incendie dans un appartement, mon appartement a subi des dommages importants d’humidité dans différentes pièces. J’ai fait un constat amiable dégât des eaux après avoir entrepris une recherche de fuites au cas où, et l’expertise a bien confirmé que c’est l’arrêt de la VMC qui a déclenché cette apparition d’humidité.
    Les experts m’ont confirmé que cela était de la responsabilité du syndic et que la charge de remise en peinture de mon appartement leur revenait. J’ai donc fait parvenir un devis à mon syndic (qui lors de l’expertise a tout à fait reconnu cela) et aujourd’hui ils me répondent qu’il faut que mon devis passe en AG de copropriété afin que la dépense soit validée. Donc en résumé, ils demandent aux copropriétaires de payer la facture de peinture d’un appartement ne leur appartenant pas. Ce qui ne sera jamais voté. Quel recours puis-je avoir vis-à-vis de mon syndic?
    Merci de votre aide,
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est un sinistre, il n’y a aucune raison de le faire valider en AG.
      D’autant qu’un rapport d’expertise vient l’attester.
      Le syndic n’a aucune raison de faire valider ces travaux en AG.
      Vous pouvez avoir un recours contre votre syndic devant un tribunal. Faites le lui savoir.
      Cordialement

  60. D.C. says:

    Bonjour,
    J”habite dans un immeuble et les coproprietaires ont voté pour un ajout + remplacement de tuyaux d’évacuation d’eau (car trop de problèmes de fuites à cause de tuyauterie usagée). Dans mon cas, ils doivent passer à côté d’un mur et doivent couper une cloison que j’ai fait installer, et je vais devoir couper mes étagères et mon bureau qui sont sur cette cloison.
    Qui doit payer les réparations de cette cloison ainsi que la peinture, le bureau et les étagères?
    Je vous remercie d’avance
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si vous avez construit ces éléments pour masquer le tuyau les réparations sont à vos frais. Les tuyaux d’évacuation ne doivent pas être masqués.
      Par contre si cette cloison ne masque pas le tuyau d’évacuation, alors la réfection fait partie des travaux et les travaux doivent comprendre la remise en état.
      Cordialement

  61. minjune says:

    Bonjour ,

    Nous sommes actuellement en copropriété divisée en plusieurs lots. Nos voisins (locataires) subissent des dégâts des eaux secondaires à une fuite de toiture. Nous avons souscrit un contrat avec un Syndic qui n’est pas tenu d’obtenir de devis de travaux de réparations mais juste d’organiser le suivi administratif des travaux.

    Le problème est que le propriétaire de la maison concernée n’a effectué aucunes démarches de recherche de devis de réparations, avec une majoration des dégâts des eaux chez ses locataires.

    En tant que membre de la copropriété du lot nous sommes tenus de participer au règlement des travaux, ce qui ne pose pas de problème mais comme le copropriétaire reste inactif, serons-nous tenus responsables de ne pas avoir participé aux recherches de devis de travaux ?

    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les locataires doivent faire une déclaration à leur assurance qui prendra en gestion le dossier.
      Normalement c’est le travail du syndic de faire le lien avec l’assureur et de commander les travaux.
      Dans le cas d’un syndic en ligne c’est au conseil syndical de faire le travail.
      C’est bien là toute la limite d’un syndic en ligne dont bien souvent les contrats sont contraires à la loi de 65 en de multiples points.
      Cordialement

  62. Sandrine says:

    Bonjour,
    Suite à une infiltration d’eau provenant des partie commune (palier et façade), ma locataire a informé son assurance, mais aucun constat n’a été établi, car l’origine des infiltrations n’étaient pas déterminée. Son assurance ne répond pas aux relances de mon assurance.
    Pour débloquer la situation :
    – est-ce que je peux repartir de zéro et établir un constat amiable de dégât des eaux avec le syndic,? puisque les pièces endommagées se situent sous le pallier de l’immeuble.
    – Comment puis-je obliger mon assurance à prendre en charge ce sinistre et adressé la visite d’un expert ?
    Merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le lot qui subit des dégâts doit faire une déclaration à son assurance, il convient ensuite de déterminer d’où vient la fuite, mais c’est l’assurance de celui qui subit les dommages qui s’occupe du dossier.
      L’assurance de la locataire doit normalement gestionnaire du dossier.
      Cordialement

  63. manu says:

    Bonjour,
    Cas classique dans les vieux immeubles parisiens, une fuite d’eau se déclare et touche une partie commune de l’immeuble. Le Syndic fait intervenir un plombier pour recherche de fuite et il s’avère qu’elle est comme souvent d’origine privative suite à une négligence. Qui paie au final la recherche de fuite ? Le syndic indique qu’il n’est pas autorisé à affecter cette dépense au copropriétaire concerné (article 10 du décret de 1965) et que la dépense relève donc du syndicat des copropriétaires

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui il a raison, désormais depuis la nouvelle convention IRSI, la recherche de fuite et la remise en état des dommages, (mais pas la réparation) est prise en charge par l’assurance de celui qui fait la déclaration de sinistre.
      Là en l’occurrence puisque c’était un dégât sur des parties communes il est normal que ce soit la copropriété qui déclare le sinistre.
      Ce qui reste à la charge du copropriétaire privé est la réparation.
      Cordialement

  64. Christophe says:

    Bonjour,

    Depuis 2014, je subis une infiltration d’eau par façade dans les toilettes (toilette semi enterré), j’ai un rapport d’expertise de mon assurance qui le confirme, rapport d’huissier aussi, le syndic ne réagit pas, ni le président de la copropriété (qui me semble être notre intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic.
    J’ai envoyé une dizaine de lettres en recommandé avec mis en demeure, mais rien.
    je compte faire une procédure judiciaire contre les responsables de mon préjudice (syndic et président de la copropriété)
    merci de me donner votre avis

    1. CoproConseils says:

      Bonjour.
      Si votre question est puis-je aller devant un tribunal ? Oui, toutes les affaires peuvent être portées devant un tribunal.
      Par contre obtenir une condamnation pour inaction n’est pas évident. A fortiori contre un bénévole.
      Le code de la copropriété définit le rôle du conseil syndical, mais aucune sanction.
      Il faut démontrer de sérieuses malversations pour que la justice s’en saisisse.
      Cordialement.

  65. ACharpentier says:

    Bonjour,
    j’ai une maison (séparée de plus de 3 mètres) en copropriété avec 3 bâtiments (1 principal et 2 accolés sur chaque côté du principal). C’est une petite copropriété de 6 copropriétaires. Le bâtiment principal date du 19ème siècle environ et est semi-enterré. Il connait des problèmes d’infiltration d’eau depuis au moins 2006. Avant il s’agissait de syndic bénévole et impossible de trouver des PV d’AG. Une analyse est en cours par un architecte pour trouver une solution pérenne à ces infiltrations. Le débat porte surtout sur le coût de la réparation et qui doit payer, c’est je pense pour cela que cela a trainé. Un des copropriétaires du bâtiment principal considère que notre maison (bâtiment indépendant et non semi-enterré) doit payer car les infiltrations viennent de l’eau de pluie du jardin, jardin qui est partie commune. Notre règlement indique que “les parties communes comprendront […] les réseaux communs à tous les bâtiments sous réserve des droits des concessionnaires et sous réserve qu’il ne soit pas possible de dissocier les canalisations entre les bâtiments” . Nos canalisations sont bien séparées (toiture et eaux pluviales). Pour calmer le jeu, le syndic a décidé de faire voter et payer toute la copropriété pour ses travaux en attendant d’avoir le retour de l’architecte. Ce retour risque de ne pas trouver l’origine précise de l’infiltration (qui est assez complexe).
    Le syndic a-t-il le droit de nous inclure pour le paiement si l’origine de l’infiltration n’est pas identifiée précisément alors que notre bâtiment est bien séparé (on a un drainage différent)? Sur quoi s’appuyer pour l’aider juridiquement?
    Merci pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour. C’est effectivement le règlement de copropriété qui est déterminant.
      Pour pouvoir vous assister de manière constructive il faudrait pouvoir étudier ce document en détail.
      Cordialement

  66. Matias says:

    Bonjour
    J’ai un box dans une résidence depuis quelques mois.
    Et depuis quelques jours des fissures sont apparu et j’ai des infiltrations par capillarité…
    Qui doit faites les travaux afin de réparer le sol de mon box( moi vu que c’est mon box ou la copro, vu que s’est la dalle du bâtiment qui fissure)

    Cordialement
    Rui

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En premier lieu il faut avertir le syndic et éventuellement faire une déclaration à votre assurance si vous avez des dégâts.
      Rapprochez vous également des autres propriétaires de boxes, peut être que vous n’êtes pas seul dans ce cas.
      S’il y a hésitation sur la nature de la source des infiltrations, un expert peut être mandaté.
      Mais effectivement le bâti est théoriquement à la charge de la copropriété.
      Cordialement

  67. Berki says:

    Bonjour je suis propriétaire d’un appartement sous lequel se trouve le local poubelle et caves (parties communes). Un voisin y garé ses 2 motos dont une qui reste en permanence garé .Qui est responsable en cas d’incendie ?.sachant que les conduites de gaz passe dans ce local. Dans le règlement intérieur il est bien précisé que l’on ne peux entreposer quoi que se soient même temporairement. Et la loi de 1965 dit bien qu’il est interdit de laisser stationner des motos. C’ est bien des parties communes? Il n’a pas le droit de s’approprier une partie .Quels sont mes droits et comment faire pour qu’il garé ses motos dans le parking? Merci d’avance pour votre réponse cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est au syndic de faire respecter le règlement de copropriété.
      Faites une lettre recommandée au syndic, accompagnée de photos datées, lui indiquant qu’il engage sa responsabilité en cas d’accident.
      Cordialement

  68. BPP says:

    Bonjour,
    Nous avons acquis récemment un appartement en rez de jardin, dont la terrasse et le jardin sont des parties communes à usage exclusif. Nous prévoyons de faire des travaux de rénovation sur la terrasse (mettre un plancher en bois principalement car le plancher actuel est abimé) et dans le jardin (remplacer la pelouse très abimée, remplacer les buissons morts par des nouveaux, mettre des plantes grimpantes pour habiller un mur en crépit.
    En dessous de ce jardin se trouve le parking de l’immeuble.
    Les travaux de rénovation n’ajouteront pas de poid au jardin, et le résultat sera apprécié par tous les co propriétaires, alors que nous prenons les travaux à notre charge.
    Sommes nous obligés de passer par une AG (qui est dans plus de 6 mois…)? Nous ne voulons pas être considérés comme coupable si il y avait un problème d’infiltration à l’avenir…
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En premier lieu il faut étudier de près le règlement de copropriété et ce qui est dit à propos de ce qui est à votre charge.
      Il est possible que celui-ci vous autorise à faire des plantations.
      Si le seul mot utilisé c’est “entretien”, alors vous prendriez moins de risque à attendre la prochaine AG.
      En effet, si vous réalisez les travaux dont vous parlez dans le commentaire sans l’assentiment de l’assemblée générale, les copropriétaires s’appuyant sur l’article 25 pourrait vous obliger à tout enlever ; toute modification de l’aspect extérieur des parties communes doit être voté en AG.
      Mettez à profit ces 6 mois pour préparer le terrain. Envoyer en LRAR une proposition très détaillée des travaux envisagés au syndic et lui demander de mettre cette résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG, discuter ce que vous avez l’intention de faire avec des autres copropriétaires, afin d’être certain d’emporter l’assentiment le plus large au moment du vote. Ce sera presque aussi important que de la bonne terre pour faire pousser les nouveaux buissons !
      Cordialement

  69. Flicity says:

    Bonjour,

    Nous avons un président de conseil syndical qui fait n’importe quoi sans que le syndic réagisse.Il donne des autorisation de construction sur les parties communes (dalle avec abris de jardins,tuyaux d’eau et de chauffage passé dans la dalle du garage etrc.)sans que l’AG ne soit convoquée.IL dit que cela se régularisera lors de la prochaine AG.
    Il se croit très puissant car il pratiquement tous les pouvoirs de l’immeuble (avec d’autres copropriétaires qu’il a mis dans sa poche)Il fait ce qu’il veut car beaucoup de copropriétaires sont âgés et se font rouler dans la farine. Que faire? Je suis en colère car notre immeuble se dégrade et le syndic ignore mes lettres recommandées car il est certain d’être réélu.
    Merci de votre conseil.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous décrivez très bien une situation qui n’est pas un cas unique.
      Il y a effectivement des éléments qui pourraient éventuellement être contestés devant un tribunal dans la situation que vous nous décrivez.
      Notamment le fait que des travaux qui ne relèvent d’aucun caractère d’urgence soient validés a posteriori en AG.
      Mais le véritable nœud de l’affaire est le fait que cette personne reçoive suffisamment de mandats à chaque assemblée pour qu’elle puisse agir à sa guise.
      Et que du même coup le syndic ne craigne pas la mise en concurrence.
      Or il n’y a pas de loi pour obliger les gens à s’impliquer dans la gestion de leur copropriété.
      Vous pouvez veiller à ce que les pouvoirs respectent les limites.
      Il y a ponctuellement la possibilité de contester devant un tribunal dans le cadre de l’article 42.
      Mais c’est surtout les autres copropriétaires qu’il faut convaincre de la nécessité de ne pas donner blanc-seing à un copropriétaire et un syndic pour la gestion de leur bien.
      Cordialement

  70. mimi says:

    Bonjour
    je suis propriétaire d’un terrain au bout duquel se trouve un vieux mur , je fais intervenir un géomètre et refaire le bornage pour être certaine que ce mur fait bien partie des espaces verts de la copropriété , nous avons un syndicalit libre et bénévole .
    en cas d’effondrement de ce mur et si il se trouve bien sur les espaces verts du lotissement quels sont mesrecours ?

    Merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez raison, il faut faire un bornage. C’est un préalable à toute chose.
      L’entretien du mur est à la charge du propriétaire du terrain sur lequel est le mur.
      Ensuite concernant une ASL, tout dépend des statuts. Les ASL sont par définition des cas particuliers.
      La règle générale est
      Si le mur n’est pas mitoyen c’est à la charge du propriétaire
      Si le mur est mitoyen, l’entretien revient à celui qui est en amont
      Si le mur est mitoyen mais qu’il n’y a pas d’amont – aval, l’entretien du mur est à 50%
      Cordialement

  71. Aldric says:

    je suis propriétaire du dernière appartement de mon immeuble nous devons faire des travaux de mise en conformité incendie. Toutes les séparations d’ étages sont en béton
    sauf le plafond de mon appartement qui est en bois ce plafond est aussi la toiture. mon plafond Fait-il partie de la copropriété .Fait-il partie des travaux en commun .
    Je vous remercie d’avance .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il faut étudier en détail votre règlement de copropriété pour savoir quelle partie du toit est partie commune, ou à défaut faire une expertise.
      A priori, il y a forcément du gros œuvre au dessus de votre plafond de bois. Donc au premier abord le plafond est privé et le gros œuvre au dessus est commun.
      Mais il est possible que votre copropriété soit spécifique. Il ne nous est pas possible de nous déterminer sans examiner précisément la situation.
      Effectivement c’est une question cruciale puisque vous l’avez compris, cela détermine à qui sont imputées les charges d’entretien.
      Cordialement

  72. Ridoux Natacha says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement en rez de jardin avec un jardin privatif inclus dans le lot et non considéré comme partie commune à usage privatif mais comme propriété das le règlement de copropriété.
    Un ravalement vient d’être effectué dans la résidence et le passage répété des ouvriers dans notre jardin ainsi que le matériel entreposé durant plusieurs mois ont totalement détruit notre pelouse et la terre est à nu.
    Peut on être indemnisés par la copropriété pour la remise en état du jardin qui n’est plus utilisable en l’état actuel?
    En vous remerciant,
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, vous avez l’obligation de laisser le passage, mais ils ont l’obligation de remettre en état.
      Il vous faut demander à la copropriété via le syndic soit une remise en état, soit une indemnisation.
      L’idéal étant d’avoir des photos (avant/après) à produire.
      Cordialement

  73. 69360-ozon says:

    Bonjour Copro conseil,
    Nous habitons dans une copropriété de 4 logements (une maison coupé en 4 , 3 à l’étage, 1 au sous sol)
    Le copropriétaire du sous sol se plaint d’infiltration d’eau dans ses chambres et voudrait nous faire participer au décaissement de la butte de terre qui est contre le mur des ses chambres.
    Le fait est qu’il a une bande de terrain de 1.5m tout le long du mur avant seulement d’arrivé sur le terrain commun. Le décaissement de cette bande de terre privatif semble suffisante pour régler ce problème d’infiltration.
    Pouvons-nous donc le contraindre a décaisser seulement sa bande de terrain privative (qui est cloturé d’ailleur) et refuser le décaissement totale de la partie globale? Devons nous participer au frais du décaissement de la terre sur sa partie privative?
    merci de votre réponse!!

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est du gros œuvre qui impacte l’ensemble du bâti, même si seul un copropriétaire est impacté par les infiltrations.
      C’est à la copropriété de prendre en charge normalement.
      Cordialement

  74. BRENDA says:

    Bonjour,
    Suite à mon déménagement (Fait avec des particuliers), nous avons endomagés une petite partie de l’angle d’un couloir de la copropriété. De la peinture est partie.
    Les représentants du syndic m’ont demandé de prendre contacte avec mon assurance habitation pour déclarer un sinistre. Est-ce bien mon assurance (Axa, contrat : “MA MAISON”) qui va prendre en charge les dommages ? Ou bien il s’agit de l’assurance de la co-propriété mentionnée dans votre article et dont je ne connais pas l’existance)

    Merci à vous,
    Mlle BRENDA

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est vous qui avez endommagé, c’est à vous de réparer.
      Si vous êtes assuré, c’est votre assurance qui va prendre en charge
      Cordialement

  75. BESCOND says:

    Bonjour,
    nous possédons 2 appartements sur ” dans une petite copropriété. La propriétaire du 3e appartement a des comportements indélicats; elle utiles un palier sur notre niveau pour déposer ses ordures et installer sont chat et tout ce qui va avec. elle laisse en permanence la porte de la cave qui donne accès au jardin grande ouverte pour permettre à cet animal d’aller et venir, cette cave et se situe au niveau de notre appartement en RDC ; odeur de moisi , peinture refaite par nos soins il y a un an.quel recours .Nous souhaitons constituer un syndic puisqu’il est impossible de lui faire cahnger de comportement. Comment procéder?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre question laisse entendre que votre copropriété n’est pas gérée par un syndic. Ceci n’est pas possible. Toute copropriété doit avoir un syndic qu’il soit professionnel ou bénévole. Dans une copropriété où les trois propriétaires s’entendent bien, nous pouvons vous conseiller d’élire un syndic bénévole. Par contre, s’il y a des tensions et des contentieux possibles, nous vous conseillons d’élire un syndic professionnel.
      Quelle que soit l’option, il faut élire ce syndic à la majorité de l’article 25 lors d’une assemblée générale. Si vous avez besoin d’une aide plus précise; n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  76. LesEcl says:

    Bonjour,

    Dans ma résidence, une canalisation d’eau usée (partie communes d’après notre règlement de copropriété) est localisée dans un des parkings fermés d’un des copropriétaires (partie privative).
    Cette canalisation a été endommagée. (“on ne sait pas par qui”)
    A qui incombe les réparations sachant que le propriétaire du parking laisse son parking ouvert 24h/24h et ne le ferme jamais car il l’a endommagé?
    La copro? Ou le proprétaire?
    Rien n’est clairement identifié sur notre règlement de copro.
    Merci pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La copropriété est responsable de la réparation des parties communes. La copropriété ne peut pas obliger le copropriétaire à fermer son parking.
      Cordialement

  77. Morabito says:

    Bonjour. Une canalisation d’eaux sales en provenance de l’étage supérieur et apparente dans ma salle de bain est fissurée et rouille.
    Comment demander à la copropriété d’effectuer les nécessaires travaux de remise en état? Faut’il passer par une résolution en AG? Merci pour vos lumières

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La première chose à faire est de bien vérifier ce que prévoit votre règlement de copropriété.
      Il peut arriver que celui-ci mentionne que les canalisations apparentes présentes dans les parties privatives soient à la charge du propriétaire du lot concerné. C’est rare, mais cela arrive donc il faut le vérifier.
      Si ce n’est pas le cas, alors ces canalisations sont parties communes.
      Il n’est pas nécessaire d’un quelconque vote en AG. Il vous suffit de faire un courrier au syndic lui indiquant que cette canalisation est endommagée et fuit et que vous lui demandez de missionner un plombier pour procéder à la réparation. Précisez que vous en informez votre assurance par la même occasion en leur envoyant une copie de votre lettre au syndic afin qu’elle soit au courant que vous avez demandé une réparation à cette date. Ainsi, s’il traine à réagir, les éventuels dégâts si la canalisation lâche, seront à sa charge.
      Cordialement

  78. Forestie says:

    Bonjour,
    je suis Gardien depuis maintenant 10ans (1er avril 2009) dans un parc résidentiel de loisirs, nous sommes une A.S.L.(pour ce qui ne connaisse pas, Association Syndicale Libre) qui est soumis à une autre loi plus ancienne qu’une copropriété (donc les copropriétaire font souvent l’amalgame entre les deux).
    Petite question, certains membres du bureau (donc le président, vice-président et le trésorier) ont installé une boite à clés avec un code pour en cas de panne des barrières levants, un des membres du bureau puisse intervenir quant je ne suis pas là en dehors de mes heures de service. es ce déjà valable, si qui que ce soit touche à la barrière et qu’il face n’importe quoi et que celle ci tombe vraiment en panne du à une mauvaise manipulation ?
    Ils veulent aussi mettre une clé d’une salle qui sert au réunion entre le Syndic et les membres représentant les copropriétaire, sachant que je suis en partie responsable de la salle ainsi que le syndic, parce qu’ils veulent faire des réunions sans passer par le syndic et faire cela entre membres du conseil syndical (enfin ils sont 13 membres et décide tous entre 3 membres), donc ils si la clé est mise, ils peuvent utiliser la salle quant ils le sentent, sans faire au préalable un état des lieus, relevage des indices de compteur etc, ont t’il le droit d’imposer cette clé ?
    Sachant qu’il y à 2 à 3 ans le cas c’est déjà présenté avec un ancien président et que cela lui avait été refusé, de même pour une association qui ce servais de la salle comme ils voulaient, avant que je face changer les serrures parce qu’ils ne voulaient pas rendre les clés.
    Normalement enfin je me trompe peut être, ils doivent demander l’autorisation au syndic, qui lui doit me donner l’accord ou pas d’ouvrir la salle après un état des lieu, relevage des compteur et autre (salle que j’utilise pour faire des travaux, peinture et autre quant t’il pleut), avec une clé dont il ne peuvent pas faire une copie, comme cela c’est déjà fait avec l’association cité ci dessus.
    Es ce que je doit leur laisser la clé ou juste leur ouvrir la porte ?

    je vous remercie pour votre site qui traite pas mal de choses et d’autre, et d’être à l’écoute aussi bien pour donner des réponses aux gardiens et au copropriétaire, ont n’a pas forcément la bonne place mais bon il faut faire avec.

    cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour vos compliments.
      Vous commencez votre question en précisant que vous êtes gardien d’un parc résidentiel de loisirs. Nous ne connaissons pas spécifiquement ce statut, nous sommes spécialiste des copropriétés soumise au code de la copropriété, loi de 65 et décret de 67. Donc, il reste possible que nos réponses ne s’appliquent pas dans votre situation.
      Ce qu’il faut retenir c’est que le syndicat des copropriétaires reste propriétaire, décisionnaire et responsable des parties communes. Le conseil syndical a le droit d’utiliser la salle pour se réunir sans avoir besoin d’obtenir l’aval du syndic.
      A partir du moment où vous n’êtes plus le seul à pouvoir utiliser un lieu, il ne pourra pas vous être reproché des éventuels dégâts ou dysfonctionnement.
      Si le conseil syndical souhaite avoir la clef de ce local, ils doivent l’obtenir sans que quiconque puisse s’y opposer.
      Cordialement

  79. F Mariot says:

    Bonjour,
    notre syndic, sur notre demande, a fait intervenir un plombier pour rechercher la provenance de la fuite dans notre logement. Ce dernier a mis en “évidence une fuite de responsabilité collective sur un réseau ESF (colonne montante) due à une soudure olive qui a mal vieilli”.
    Les deux assurances (Copro et la nôtre) sont normalement intervenues dans ce dossier.
    Nous pensions le sujet clos mais nous venons de recevoir un courrier du Syndic. Ce courrier stipule que “lors de cette intervention, il a été constaté des désordres privatifs” et qu’il revient à notre assurance de prendre en charge cette recherche de fuite.
    Est-ce normal ?
    Merci pour votre éclairage sur ce sujet.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Au premier juin 2018 la gestion des sinistres a été totalement rénovée. Ce sont désormais des conventions IRSI qui sont signées. L’assureur du local impacté (c’est à dire vous) est désormais automatiquement gestionnaire du sinistre.
      Merci pour votre commentaire. Cordialement

  80. YH says:

    Bonjour,
    J’ai eu récemment une microfuite d’eau dans le placard situé dans le palier. Le responsable du syndic de copropriété est venu m’en avertir à ce moment là : je lui ai alors proposé de fermer le robinet d’arrivée et de contacter mon plombier (avec qui j’ai un forfait annuel). Il m’a avancé qu’étant donné que la fuite est dans le commun s’était à la charge du syndic et non à ma charge: il a donc fait intervenir le plombier de la copropriété.
    A présent, il me demande de régler cette facture.
    J’aimerais savoir si je suis obligé de la payer sachant que la fuite est située dans le placard du palier (donc à l’extérieur de mon appartement)….mais après le compteur.
    Merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement si la fuite est après compteur elle est à votre charge.
      Cordialement

  81. Charles says:

    Bonjour,
    Je gare ma voiture dans le sous-sol de la residence dans laquelle j’ai loué mon appartement et la place de parking en question. Au dessus de cette place de parking sont fixées des canalisations apparentes qui ont fuit et provoqué des dégâts à la carroserie de mon véhicule stationné. Qui est responsable? Le syndic de copropriété ou la copropriété elle même?
    Cordialement,
    Charles

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic n’est que le mandataire du syndicat des copropriétaires. Pour que le syndic soit reconnu responsable il faut une procédure de justice qui démontre une faute de sa part. Ce n’est pas ni à vous ni à cet étape de votre sinistre que la question de la responsabilité se pose.
      De plus, à compter du 1er juin 2018 a été mise en place la convention IRSI. qui simplifie grandement le traitement de ces sinistres.
      La question de la responsabilité est une question d’assureurs. Elle ne concerne plus ni le sinistré, ni le sinistrant.
      La seule chose que vous ayez à faire est une déclaration de sinistre à votre assureur.
      Cordialement

  82. Norbert REBILLARD says:

    Bonjour,
    Un copropriétaire souhaite l’autorisation de transformer plusieurs parkings lui appartenant en local commercial, ce que le règlement intérieur n’interdit pas.
    Il veut casser la dalle de toit de ses parkings, qui est une partie commune, afin de la transformer en espace végétalisé .
    Il s’engage à prendre en charge (lui ou ses successeurs) tous les frais et travaux liés à ses modifications.
    Dans le cas d’un dégât des eaux ou autre sinistre sur cette partie, qui reste commune, dans les années suivantes, qui serait responsable du sinistre et qui devrait en subir le coût ?
    L’inscription au règlement intérieur de l’immeuble pourrait-elle “couvrir” la copropriété quant à de futures “mauvaises surprises”?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, il est possible de “couvrir” la copropriété pour les éventuels dégâts dans les années à venir.
      Il faut effectivement faire très attention à la rédaction de la modification du règlement de copropriété car c’est ce qui fera la différence en cas de problème dans x années.
      Il faut vous entourer de professionnels du secteur, notaire, architecte, bureau d’étude, géomètre expert … pour penser à toutes les éventualités et les prévenir dans le futur règlement intérieur.
      Cordialement.

  83. Magnac says:

    Bonjour
    Nous avons au niveau du plafond d’un couloir qui dessert les appartements, une fuite. Quand il pleut ça coule dans ce couloir en traversant le plafond et donc les spots d’eclairage baigne dans l’eau.
    Malgré des mails au syndic de copro rien n’y fait. Il y a au dessus de ce plafond un genre de hublot grand ouvert qui est sur le toit et par lequel passe l’eau. Malgré des photos de l’eau, du plafond mouillé et du hublot ouvert. Rien n’y fait. Nous nn’avons aucun contact avec nos propriétaires qui sont à l’etranger. Que faire de plus??
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est effectivement au syndic d’agir.
      Au lieu de lui envoyer un mail, vous pouvez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception lui intimant de faire le nécessaire et lui disant qu’il engage sa responsabilité.
      Il est également possible de faire faire un constat par un huissier et au pire une sommation par voie d’huissier pour le contraindre à agir.
      Votre propriétaire est à l’étranger, mais vous pourriez peut être vous rapprocher du conseil syndical.
      Cordialement

  84. Alice says:

    Bonjour,
    Pour accéder à mon appartement et à 3 autres, il y a un sas fermé par une porte avec un verrou.
    Ma clef s’est cassée dans le verrou. Quand j’ai voulu faire réparer, le serrurier m’a dit que le verrou était trop vieux pour être réparé et qu’il fallait le changer complètement. Ma copropriété m’informe que le sas est une partie commune mais que c’est à moi qu’incombe les réparations, qu’il leur faut une facture et le double des clefs. Est ce exact ? Pour moi il s’agit d’une partie commune qui avec l’usage, doit être remise à neuf.
    Merci par avance pour vos éclaircissements
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Le deux positions peuvent parfaitement se défendre.
      Malheureusement, nous n’avons pas de texte à vous proposer à opposer à votre syndic !
      Si vous aviez cassé une vitre d’une partie commune, vous seriez obligée de payer son remplacement
      Effectivement la question de la vétusté peut se plaider.
      Mais si le syndic n’est pas de cet avis, il faudrait que vous fassiez une procédure en justice pour faire entendre votre vision des choses.
      Il y a peu de chances pour que vous en ayez envie, sachant que la décision sera à l’appréciation du juge.
      Donc le syndic ne prend pas grand risque en vous demandant de payer cette réparation.
      Il présuppose certainement que la majorité des copropriétaires seront derrière lui pour vous faire supporter cette dépense à titre privé.
      Il aurait également pu simplement prendre note de la dégradation, envoyer le serrurier de son choix et mettre la facture directement à votre charge dans votre appel de fonds.
      Cordialement

  85. sezch says:

    Bonjour

    Un balcon fait il parti des parties communes ou privees.

    Dans l attente de votre reponse

    Cordialement

    L.seach

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le gros œuvre est toujours une partie commune.
      Les revêtement sont généralement considérés comme parties communes à usage privatif
      Ensuite la question se pose en général pour les rambardes ou les jardinières ou bien d’autres éléments décoratifs.
      Ceux-ci peuvent être considérés comme parties privatives ou parties communes, tout dépend du règlement de copropriété.
      Il peut même arriver que le règlement de copropriété mentionne explicitement le fait que les revêtements soient parties strictement privatives.
      En l’occurrence, pour répondre à votre question, vous ne pourrez faire l’économie d’un examen précis de votre règlement de copropriété.
      Cordialement

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