Le conseil syndical est un élément essentiel de la vie en copropriété. Le législateur lui a donné un rôle essentiel de contrôle de la gestion du syndic. Pourtant il est quelques fois difficile de s’y retrouver dans ce que les membres du conseil syndical peuvent ou doivent faire. Quelles sont leurs missions, leurs prérogatives et les limites de leur action ?
Principal partenaire de CoproConseils
Pour CoproConseils, le conseil syndical est un partenaire essentiel et indispensable. Notre mission n’a de sens qu’en étroite collaboration avec le conseil syndical. Nous mettons nos compétences à son service pour qu’il puisse réaliser dans les meilleures conditions sa mission de contrôle de la gestion du syndic.
Il est donc important pour nous que le conseil syndical soit conscient de son rôle, de ses missions, de ses obligations et des moyens mis à sa disposition par le législateur.
Votre copropriété est adhérente à CoproConseils ? Vous savez donc que le conseil syndical a le droit de se faire aider par l’expert de son choix pour mener à bien sa mission !
Dernière mise à jour 2019 : publication des décrets 502 et 503 du 23 mai 19 et publication de l’ordonnance du 30 octobre 2019
Dans cet article vous apprendrez en détail tout ce qu’il faut savoir sur :
- ses missions
- les pouvoirs du CS
- ses obligations et responsabilités
- les moyens mis à sa disposition
- sa composition
- sa désignation
- son président
La lecture de cet article sera peut être un peu ardue, mais vous comprendrez mieux le rôle du conseil syndical et peut être y trouverez vous de bonnes raisons de vous y investir ! Vous trouverez également dans cet article tous les liens vers les textes de loi dont vous pourriez avoir besoin pour faire entendre votre droit.
Pour être tout à fait complet, n’oubliez pas de lire notre article “les 10 règles d’or d’un conseil syndical efficace”.
Pourquoi un conseil syndical ?
Pour faire fonctionner une copropriété un grand nombre de décisions doivent être prises, un grand nombre de missions doivent être réalisées. Le législateur a prévu que la copropriété confierait ces tâches à une personne (morale ou physique) : le syndic. Et pour faire le lien entre le syndic et les copropriétaires, il a mis en place le conseil syndical.
Le conseil syndical représente donc l’ensemble des copropriétaires. Il est obligatoire. L’ordonnance du 30 octobre 2019 instaure qu’à partir du 1 juin 2020, le conseil syndical n’est plus obligatoire dans les toutes petites copropriétés. Est toute petite, une copropriété de moins de 6 lots ou d’un budget inférieur à 15 000€ sur trois années consécutives.
Contrôler la gestion du syndic.
Le syndic est un professionnel qui a sa propre logique qui n’est pas toujours celle de la copropriété. Il faut donc, en permanence, s’assurer qu’il défend bien les intérêts de la copropriété et non les siens, ceci même avec « le plus correct » des syndics…
2 exemples :
Le recouvrement des charges.
Dans les immeubles difficiles, cela représente souvent un travail ingrat et non rémunérateur. Ainsi, beaucoup de syndics ont tendance à laisser traîner le recouvrement. C’est donc au conseil syndical de stimuler son syndic : faire en permanence le point avec lui ; s’informer des moyens les mieux adaptés, pour vérifier que le syndic a fait son travail correctement.
Le contrôle des indexations annuelles des contrats
Le syndic ne consacre pas toujours le temps nécessaire à vérifier que la facture reçue :
– respecte bien la clause d’indexation du contrat,
– indique les bons indices.
Le conseil syndical doit également veiller à ce que les contrats souscrits par la copropriété et qui se renouvellent par tacite reconduction sont toujours utiles et à un prix correspondant à celui du marché. Ceci est encore plus vrai dans un contexte généralisé d’inflation et de recherche d’économies.
Là encore, c’est au conseil syndical d’intervenir auprès du syndic pour qu’il veuille bien faire son travail…
« Veiller » sur la copropriété
La copropriété est une collectivité : si quelques copropriétaires n’assurent pas le rôle de contrôle, alors il se passera ceci :
- Le syndic agira de plus en plus en fonction de ses seuls intérêts,
- La gestion quotidienne sera non satisfaisante,
- Les charges augmenteront du fait du non suivi des dossiers.
Bonjour,
Merci de nous donner cette opportunité aux membres d’un CS de poser des questions car parfois ça n’est pas simple et nous ne sommes pas juristes : pouvez-vous me dire,svp, si le syndicat de copropriété peut lancer des poursuites judiciaires à l’encontre d’un propriétaire débiteur sans en avertir ou sans l’aval du conseil syndical ? Auriez-vous des références de textes de loi ? Merci beaucoup
Bonjour
Le recouvrement des charges est une mission du syndic et non pas du syndicat et ni du conseil syndical.
Cordialement
un membre du conseil syndical exige les assemblées generales de plus de dix ans en arrière en a-t-ille droit ? il a acheté en 2012 , et reclame de 2006 à 1993
il fait valoir son titre de membre du conseil syndicale
de même a-t-il le droit d’avoir toutes les clefs de la copropriété même celle d’un escalier fermé
Bonjour
Le conseil syndical a le droit d’avoir accès à l’ensemble des documents relatifs à la copropriété. Les archives en font partie.
Par contre concernant les clefs de la copropriété, c’est le syndic et lui seul qui est juge de l’opportunité ou non de donner les clefs à quelqu’un ou pas et à qui. Car c’est lui qui en a la responsabilité
Cordialement
Bonjour, Je suis membre du conseil syndical et notre syndic refuse de nous communiquer les coordonnées (téléphone et adresse mail) des copropriétaires . En a-t-il le droit, et comment lui faire changer de position ?? très cordialement.
Bonjour
Le syndic est tenu de remettre au conseil syndical tous les documents relatifs à la copropriété.
Parmi ces documents figure la feuille de présence aux assemblées générales.
Sur cette feuille sont consignées les adresses postales des copropriétaires.
C’est la seule chose que le syndic est tenu de vous communiquer.
Cordialement
Bonjour, je me régale à lire tous les sujets abordés et leurs réponses claires.
Concernant en effet la liste des copropriétaires avec seulement leur adresse postale je me pose la question concernant 2 cas récents dans l’immeuble que j’occupe dans ma résidence.
1) alarme qui s’enclenche à partir de 18 heures (bureau du syndic fermé) nous sommes arrivés à joindre grâce au gardien le propriétaire du studio en travaux qui a contacté l’ancienne locataire qui a demandé à son ancienne propriétaire les coordonnées du nouveau propriétaire….. ouf ! !
2) samedi matin, qui n’habite plus son logement mais fait des peintures elle même arrive et constates des fuites d’eau partout dans son appartement, salon, couloir, cuisine , baie vitrée etc etc … son voisin du dessus ne vient dans l’appartement qu’UN week-end par mois au maximum. Que faire, qui joindre, encore une fois appel au gardien (qui est chez lui en repos) et qui heureusement a les coordonnées de l’agence qui a mission de vendre cet appartement. OUF !!
Merci au gardien qui doit avoir un répertoire bien rempli, qui est au courant de tout ce qui se passe dans la résidence et qui est disponible même sur son temps de repos………… en effet une liste à jour des propriétaires, voire des locataires détenue par un ou deux membres du CS seraient une solution simple, rapide, efficace.
Merci Mauricette pour votre lecture attentive et enthousiaste de notre site.
Vous aurez pu constater que notre objectif principal est de participer à une meilleure compréhension des lois et règlements en vigueur par les copropriétaires internautes. Par contre nous sommes réalistes, un cabinet d’experts en copropriété, tout compétent qu’il soit, n’a aucun moyen de pression pour faire changer les lois. C’est pourquoi nous n’avons strictement aucune ambition en la matière. Certaines lois sont mal écrites, injustes, bizarres, inapplicables, incomplètes … mais c’est ainsi. Bien évidemment ce serait plus pratique si sur la feuille de présence étaient indiquées les coordonnées complètes de tous les copropriétaires ! Mais c’est hors du domaine de nos compétences ! Merci pour votre témoignage.
Bonjour.Je suis prestataire de services d entretien sur une résidence .Le contrat qui me lie a la copropriété et a tacite reconduction.En rapport a la loi Chatelle j ai informé le syndic de copropriété de la date échéance de reconduction dans les délais légaux c est a dire deux mois avant l échéance du preavis dans mon cas qui est trois mois avant la date anniversaire.Le conseil syndical souhaite rompre le contrat sans en avoir informé les propriétaires.Beaucoup sont en désaccord et trouvé la démarche illegale.Le conseil syndical a t il le droit de rompre le contrat sans faire voter la décision lors d une assemblée générale de propriétaires ?Existe t il des articles de loi ou jurisprudence mettant en lumière ce sujet? Je vous remercie pour votre retour
Bonjour
Le syndic a le devoir de renégocier les contrats, mais il ne peut les souscrire ou les dénoncer qu’en accord avec un vote de l’AG. Le CS ne peut donner ce type d’ordre sans avoir de délégation de pouvoir de la part de l’AG.
Cordialement
Le conseil syndical de notre immeuble comprend six membres dont moi-même . L’un de ses membres est considéré comme président (depuis plusieurs années) bien que nous ne l’ayons pas désigné lors d’un vote . Aucun des membres n’a de mission au sein du conseil. Régulièrement le “président ” réunit deux ou trois membres, sans en informer les autres, pour valider des résolutions ou choisir des entreprises. Nous n’apprenons plus tard et sommes devant le fait accompli. Y-a-t-il un texte qui régit les prérogatives du conseil syndical et de ses membres?
Merci pour les différents sujets traités
Bonjour
Non, il n’existe aucun texte de loi qui régisse le fonctionnement des conseils syndicaux en copropriété. Par contre il est tout à fait possible (et souhaitable) que des règles de fonctionnement du conseil syndical soient votées en assemblée pour éviter ce genre de dysfonctionnement.
Cordialement
bonjour
le conseil syndical de mon immeuble veut acceder a mon appartement avec un architecte pour verifier les travaux que j’y ait effectués (sachant que ceux-ci n’ont pas étés effectués sur les parties communes de mon appartement)
le conseil syndical at il le droit de penetrer chez moi???
l’architecte at il également ce droit ??? sans mon accord
Merci pour votre réponse
Bonjour
Le conseil syndical en aucun cas.
Le syndic peut exiger l’accès aux parties privatives pour vérifier que les parties communes n’ont pas été touchées par les travaux.
Avec votre accord.
Faute d’accord à l’amiable, le syndic peut l’exiger par voie de tribunal.
S’il s’avère que les parties communes ont été touchées, cela peut vous coûter très cher !
Cordialement
Bonjour,
1. Je viens d’être élue membre du conseil syndical de ma résidence. Mais la présidente du conseil, est la mère de la femme de ménage et c’est elle qui “contrôle” le travail de sa fille, alors la femme de ménage ne fait pas son travail correctement, elle travaille les heures qu’elle veut, elle se permet de s’accorder de jours de vacances quand elle le souhaite, enfin c’est un vrai catastrophe ! et le pire de tout, est que le syndic ne veut rien dire pour ne pas perdre “le contrat si juteux » avec la résidence. C’est une honte! Est-il normal ? IL y a une démarche juridique à faire ? la Loi dit quelque chose dans des cas pareils ?
2. Comme nouveau membre du conseil syndical, en arrivant, j’ai exprimé très respectueusement mon désaccord à cette situation si irrégulière avec la femme de ménage et sa mère, et maintenant, je n’en suis pas convoquée aux réunions du conseil syndical. Que puis-je faire ? c’est illégal ?
Merci beaucoup pour votre aimable réponse,
Bonjour
Ce n’est pas au conseil syndical de contrôler le travail des employés de la copropriété, c’est une mission dévolue au syndic.
Concernant le fait de ne pas être informée des réunions du conseil syndical alors que vous en faites partie, il n’est pas possible à proprement parler de dire que c’est illégal car aucun texte de loi ne le prévoit. Mais il y a des recours. Il faut les adapter suivant la situation de la copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Je suis membre du conseil syndical d’une copropriété de 20 lots.
Le conseil syndical vient d’être alerté par le syndic ce jour d’une alerte de trésorerie suite à des impayés ayant pour conséquence le défaut de factures.
Des “impayés” font suite à des décalages d’écriture comptable pour des propriétaires qui payent leur charge mensuellement ou au trimestre.
est-ce normal déjà de les considérer en impayés ? avec pour conséquence le fait de ne pouvoir régler les factures de fournisseur.
En vous remerciant pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour
Oui, le paiement en décalé du à la mensualisation fait en quelque sorte partie des “impayés”.
Normalement les charges sont dues au 1er jour du trimestre, les copropriétaires qui sont mensualisés ne sont pas à jour de leurs charges au premier jour du trimestre par définition. Mais ce n’est pas cela qui doit pouvoir mettre une copropriété sur la paille.
Si vous avez besoin de conseils plus personnalisés, n’hésitez pas à nous consulter.
Cordialement
Bonjour, pourriez vous répondre à ma question s’il vous plaît ? Notre syndic nous demande de ratifier lors de la prochaine AG, donc à postériori des travaux réalisés par des copropriétaires (modification d’une baie vitrée et pose d’un climatisateur) sans que ces derniers aient demandés l’autorisation au conseil syndical. Est ce normal de la part du syndic ? Merci. PS les questions soulevées et vos réponses qui y sont données sont très utiles pour les copropriétaires que nous sommes. Bravo et merci.
Bonjour,
Merci pour vos compliments, n’hésitez pas à laisser un avis positif sur google !
Le conseil syndical n’a absolument pas le pouvoir d’autoriser de quelconques travaux en copropriété.
Seule l’assemblée générale le peut.
Normalement l’autorisation doit être antérieure à la réalisation des travaux. Néanmoins il est possible de les valider à posteriori. L’AG reste souveraine. Ce n’est pas parce que les travaux ont déjà été réalisés qu’il faut les valider. Ils peuvent très bien être refusés et l’AG demander au copropriétaire de défaire ce qui a été fait.
Vous pouvez utilement lire notre article à ce propos.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire dans un ensemble de 5 immeubles dont le conseil syndical est composé de 5 membres représentant chacun un immeuble. L’AG arrivant dans quelques semaines, j’ai demandé à présenter ma candidature pour rejoindre le CS.
Refus du syndic qui me dit que je dois attendre la fin de mandat du “représentant” de mon immeuble.
Est-ce que je peux imposer ma candidature à la prochaine AG et demander à rajouter un siège au CS sans attendre ?
Bonjour
Cela dépend du règlement de copropriété.
A priori non. Il est assez courant que les RC prévoient un conseiller par immeuble. s’il ne prévoit pas de suppléant, il n’y a pas de possibilité d'”imposer” un membre supplémentaire. Hormis à changer le RC.
Cordialement