Une des volontés de la loi ELAN (2018) était de donner plus de pouvoir au conseil syndical.
Il a même été dit, au moment du vote de cette loi, qu’il s’agissait de transformer le conseil syndical en “conseil d’administration de la copropriété”.
Un des moyens mis en place par le législateur est la délégation de pouvoir étendue. Cette disposition entre en vigueur au 1er janvier 2021.
Qu’est ce qu’une délégation de pouvoir ?
C’est le fait que l’assemblée générale décide qu’une autre instance va pouvoir décider à sa place.
L’assemblée générale peut donner délégation de pouvoir au conseil syndical. Mais également au syndic ou à un groupe de copropriétaires ou à un seul copropriétaire. Cette disposition légale existe déjà. Mais à quoi sert-elle ?
Si durant l’assemblée générale, les copropriétaires se rendent comptent qu’ils manquent d’éléments pour prendre une décision, alors ils ont trois solutions :
- repousser la décision à prochaine assemblée générale (mais c’est une perte de temps)
- convoquer une assemblée générale exceptionnelle (mais cela coûte de l’argent et il est quelques fois difficile de mobiliser les copropriétaires pour se réunir à nouveau)
- donner une délégation de pouvoir
Dans cette troisième option l’assemblée générale des copropriétaires prend alors la décision de confier la décision finale à un tiers de confiance. Cela permet d’économiser de l’argent et du temps.
Exemples :
- La copropriété prévoit des travaux, mais le syndic n’a trouvé qu’un seul devis. L’assemblée de copropriété donne délégation de pouvoir au conseil syndical pour trouver d’autres devis et décider de l’entreprise dans une limite de budget de X €
- La copropriété subit un préjudice. Le syndicat des copropriétaires donne délégation au syndic pour ester en justice et obtenir réparation.
- Dans le cadre de la réalisation d’un PPT, la copropriété a besoin de devis complémentaires, mais ne veut pas perdre une année en attendant l’AG suivante.
Alors pourquoi une délégation de pouvoir étendue ?
La volonté du législateur est de fluidifier la prise de décision dans les copropriétés. Notamment en ce qui concerne les travaux et l’entretien.
Jusqu’à présent pour décider de travaux en copropriété il n’y avait que deux solutions :
- soit les copropriétaires les votent en AG, mais c’est une seule fois par an. Pas très réactif.
- soit le syndic décide de les commander. Mais il ne peut le faire que si ce sont des travaux urgents qui touchent à la conservation du bâti. C’est à dire presque déjà trop tard.
Cette lourdeur de décision en copropriété peut ralentir son entretien. In fine, participer à la dégradation de la copropriété.
Les travaux qui seront nécessaires ensuite seront plus lourds et plus couteux.
Le législateur a souhaité mettre en place un échelon intermédiaire de décision possible : le conseil syndical.
Armé d’une délégation de pouvoir étendue, le conseil syndical pourra engager des dépenses sans avoir à nouveau besoin de l’aval de l’assemblée générale.
Est-ce vraiment nouveau ?
Oui !
Vous êtes nombreux à penser que le conseil syndical possède déjà ce pouvoir.
Nombreux à nous dire que le conseil syndical dispose d’un budget à l’intérieur duquel il peut commander des travaux.
Non, cela n’existe pas !
Sans le vote d’une délégation de pouvoir étendue, le conseil syndical ne peut pas décider de l’opportunité ou non de réaliser des travaux sans passer par un vote de l’AG.
Pour l’instant, contrairement à ce que les copropriétaires pensent souvent, le conseil syndical n’a pas de “budget” dans la limite duquel il peut décider de dépenses. Hors délégation étendue, le conseil syndical possède un pouvoir essentiellement consultatif.
Lisez notre article pour tout connaitre sur les pouvoirs du conseil syndical.
La confusion vient pour beaucoup de l’article 21 de la loi de 65. Celui-ci demande à l’assemblée générale de décider d’un “montant à partir duquel les contrats et marchés font l’objet d’une obligatoire consultation du CS“. Cela ne correspond en AUCUN CAS à un budget alloué au CS.
Par contre, c’est bien l’objet de la délégation de pouvoir étendue.
Désormais, en cas de vote de délégation étendue, le conseil syndical va pouvoir prendre des décisions ayant des conséquences financières pour la copropriété.
C’est en ce sens qu’on dit que cette délégation de pouvoir est étendue.
Car le conseil syndical peut désormais engager des dépenses.
Mais le vote de cette délégation étendue n’est pas obligatoire.
Bonjour mon CS a le droit de voter des travaux à hauteur de 5000€ comme le prévois une résolution vote lors de l’assemble le général , or lors d’un conseil syndical ils ont voté la rénovation de la loge du gardien pour un montant de 20 000 € bien au dessus du montant que l’assemble général leur avait accordé
Ont il le droit et que faire
Cordialement
Bonjour
Tout dépend de la formulation exacte de la délégation étendue accordée au conseil syndical, mais normalement lorsqu’un budget est voté pour que le CS décide de travaux, il n’est pas possible de dépasser le budget.
Attention également, peut être qu’il ne s’agit pas d’une décision de CS prise dans le cadre de la délégation étendue, car la rénovation de la loge est une obligation légale qui intervient tous les 10 ans.
Cordialement
Bonjour,
Un copropriétaire (non membre du CS) aime bricoler et “améliorer” notre copropriété.
Exemple des travaux effectués – changement du revêtement du sol dans l’ascenseur, peinture de deux murs dans les parties commun, plantation d’arbres…
Il fait cela gratuitement, sans charge pour la copropriété donc on lui laisse faire, plusieurs copropriétaires sont contents, dont deux membres sur trois du CS. Le troisième s’est plaint auprès du Syndic qui prends finalement la partie des deux autres membres du CS sous la pression!
Il me semble que cette situation est très malsain car ce monsieur décide ce qu’il veut faire comme “amélioration” sans aucune consultation. Je crois d’ailleurs que ce qu’il fait est illégal, non? Comment l’arrêter? Je vais essayer de me faire élire au CS lors de la prochaine AG qui aura lieu d’ici 2 semaines et vos conseils me seraient précieux.
Merci d’avance de votre avis sur une telle situation.
Bonjour
Les travaux que vous citez en exemple sont des travaux qui nécessitent un vote en AG.
Le syndic est garant de l’application des lois et règlements dans la copropriété.
Ces travaux ne doivent pas être réalisés sans un vote en AG, il peut demander la remise en l’état.
N’importe quel copropriétaire peut le faire. Un copropriétaire pourrait également aller devant le tribunal pour demander la remise en l’état et engager la responsabilité du syndic.
Cordialement
Bonjour,
La délégation de pouvoir au conseil syndical peut-elle s’appliquer pour le cas suivant : reprise pour travaux effectués par les gardiens dans leur logement de fonction ?
Cordialement,
Bonjour
La délégation de pouvoir donnée au conseil syndical peut s’appliquer à peu près sur tout. Mais là il n’est pas possible de vous répondre plus précisément ne sachant pas à quoi s’applique le terme “reprise”.
Cordialement
Bonjour,
Notre conseil syndical décide de l’aménagement du parc de la résidence, en l’occurrence l’abbatage d’arbres/palmiers malades sans se soucier de leur remplacement. A priori le Syndic n’est pas au courant. Certains propriétaires estiment que le non remplacement des arbres apportent une moin-value au parc et donc à la valeur de la résidence.
Est-ce que le CS à le droit de prendre une telle décision sans transparence et consultion au préalable?
Je vous en remercie.
Cdlt.
Bonjour
Le conseil syndical n’a aucun pouvoir de décision. C’est le syndic qui prend les décisions en cas d’urgence. Lorsqu’il s’agit d’abattre des arbres, il faut l’autorisation d’AG sauf urgence c’est à dire s’ils représentent un danger. Exple un arbre malade qui risque de tomber. S’il n’y a pas d’urgence, alors l’abattage des arbres doit être une décision d’AG.
Cordialement
Le conseil syndical a décidé sans délégation de pouvoir de changer l’ensemble de l’éclairage du hall d’entrée et de l’escalier. Les travaux ont été justifiés comme nécessaires pour réduire la consommation d’électricité, mais aucun audit n’a été réalisé et aucune information n’a été glissée sur le projet.
Comment puis-je m’y opposer ? Ce n’est pas la première fois que des travaux sont effectués sans délégation de pouvoir et que le syndic ne s’y oppose pas.
Bonjour
Pour ce qui est de réaliser ces travaux sans autorisation d’AG tout dépend des montants, impossible de vous répondre.
Par contre il est important de noter que vous prenez le problème à l’envers. C’est le syndic qui est responsable de l’entretien courant de la copropriété, pas le conseil syndical. Au delà d’un certain montant décidé en AG, le syndic doit demander l’aval du conseil syndical, en dessous ce n’est pas nécessaire.
Hors délégation étendue, le conseil syndical peut proposer des travaux, ils sont réalisés sous la responsabilité du syndic.
Cordialement
Bonsoir,
Le conseil syndical de ma copro veut signer un accord avec une entreprise pour un contrat d’entretien d’un montant que s’élève à + de 9.000€ sans accord de l’assemblée générale.
A-t-il le droit de le faire ?
Merci par avance
Bonjour
Tout dépend de la délégation de pouvoir dont dispose le conseil syndical.
Cordialement
Le portail de la copropriété est cassé, une réparation d’environ 5000 euros est nécessaire. Pour sécuriser la copropriété le Conseil Syndical veut réparer sans attendre une AG .
A t on le droit de le faire ?
Bonjour
Ce n’est pas au CS de décider, mais au syndic.
Il a le droit de faire réaliser des travaux d’urgence de sécurisation de la copropriété et de convoquer ensuite une assemblée générale pour valider ces travaux et leur financement.
La sécurisation des accès à la copropriété n’a pas de raison d’entrer dans le cadre de la délégation de pouvoir étendue.
Cordialement
Bonjour, le conseil syndical décide sans concertation de changer le règlement intérieur d’utilisation de la piscine de la copropriété en autorisant les plongeons dans le bassin.
En a t-il le droit, ne faut-il pas poser la question en assemblée générale ?
Bonjour.
Toute modification du règlement intérieur ou du règlement de copropriété doit faire l’objet d’un vote en AG.
Le conseil syndical n’a aucun pouvoir en la matière.
Cordialement
Bonjour,
Nous étions quatre l’année dernière au CS et une délégation de pouvoir avait été votée en AGO (art 21-1 de la loi du 10/07/65) pour 2 ans. Cette année nous ne sommes plus que deux : la délégation de pouvoir est-elle toujours valable?
Vous remerciant pour vos précieuses indications,
Cordialement
Bonjour
Une délégation de pouvoir étendue ne peut s’appliquer qu’aux CS d’au moins trois personnes.
Cordialement
Bonjour,
Qui convoque le conseil syndical?
Qui établit l’ordre du jour de la réunion du Conseil syndical?
Cordialement
Bonjour
Le conseil syndical peut être convoqué par le syndic, ou bien par son président ou bien s’auto-convoquer.
Il en va de même pour l’ordre du jour. Contrairement à l’AG, il n’est pas nécessaire ni obligatoire qu’une question soit prévue à l’ordre du jour pour qu’elle soit débattue.
Tous les membres du CS doivent être informés des réunions de CS.
Cordialement