Une des volontés de la loi ELAN (2018) était de donner plus de pouvoir au conseil syndical.
Il a même été dit, au moment du vote de cette loi, qu’il s’agissait de transformer le conseil syndical en “conseil d’administration de la copropriété”.
Un des moyens mis en place par le législateur est la délégation de pouvoir étendue. Cette disposition entre en vigueur au 1er janvier 2021.
Qu’est ce qu’une délégation de pouvoir ?
C’est le fait que l’assemblée générale décide qu’une autre instance va pouvoir décider à sa place.
L’assemblée générale peut donner délégation de pouvoir au conseil syndical. Mais également au syndic ou à un groupe de copropriétaires ou à un seul copropriétaire. Cette disposition légale existe déjà. Mais à quoi sert-elle ?
Si durant l’assemblée générale, les copropriétaires se rendent comptent qu’ils manquent d’éléments pour prendre une décision, alors ils ont trois solutions :
- repousser la décision à prochaine assemblée générale (mais c’est une perte de temps)
- convoquer une assemblée générale exceptionnelle (mais cela coûte de l’argent et il est quelques fois difficile de mobiliser les copropriétaires pour se réunir à nouveau)
- donner une délégation de pouvoir
Dans cette troisième option l’assemblée générale des copropriétaires prend alors la décision de confier la décision finale à un tiers de confiance. Cela permet d’économiser de l’argent et du temps.
Exemples :
- La copropriété prévoit des travaux, mais le syndic n’a trouvé qu’un seul devis. L’assemblée de copropriété donne délégation de pouvoir au conseil syndical pour trouver d’autres devis et décider de l’entreprise dans une limite de budget de X €
- La copropriété subit un préjudice. Le syndicat des copropriétaires donne délégation au syndic pour ester en justice et obtenir réparation.
- Dans le cadre de la réalisation d’un PPT, la copropriété a besoin de devis complémentaires, mais ne veut pas perdre une année en attendant l’AG suivante.
Alors pourquoi une délégation de pouvoir étendue ?
La volonté du législateur est de fluidifier la prise de décision dans les copropriétés. Notamment en ce qui concerne les travaux et l’entretien.
Jusqu’à présent pour décider de travaux en copropriété il n’y avait que deux solutions :
- soit les copropriétaires les votent en AG, mais c’est une seule fois par an. Pas très réactif.
- soit le syndic décide de les commander. Mais il ne peut le faire que si ce sont des travaux urgents qui touchent à la conservation du bâti. C’est à dire presque déjà trop tard.
Cette lourdeur de décision en copropriété peut ralentir son entretien. In fine, participer à la dégradation de la copropriété.
Les travaux qui seront nécessaires ensuite seront plus lourds et plus couteux.
Le législateur a souhaité mettre en place un échelon intermédiaire de décision possible : le conseil syndical.
Armé d’une délégation de pouvoir étendue, le conseil syndical pourra engager des dépenses sans avoir à nouveau besoin de l’aval de l’assemblée générale.
Est-ce vraiment nouveau ?
Oui !
Vous êtes nombreux à penser que le conseil syndical possède déjà ce pouvoir.
Nombreux à nous dire que le conseil syndical dispose d’un budget à l’intérieur duquel il peut commander des travaux.
Non, cela n’existe pas !
Sans le vote d’une délégation de pouvoir étendue, le conseil syndical ne peut pas décider de l’opportunité ou non de réaliser des travaux sans passer par un vote de l’AG.
Pour l’instant, contrairement à ce que les copropriétaires pensent souvent, le conseil syndical n’a pas de “budget” dans la limite duquel il peut décider de dépenses. Hors délégation étendue, le conseil syndical possède un pouvoir essentiellement consultatif.
Lisez notre article pour tout connaitre sur les pouvoirs du conseil syndical.
La confusion vient pour beaucoup de l’article 21 de la loi de 65. Celui-ci demande à l’assemblée générale de décider d’un “montant à partir duquel les contrats et marchés font l’objet d’une obligatoire consultation du CS“. Cela ne correspond en AUCUN CAS à un budget alloué au CS.
Par contre, c’est bien l’objet de la délégation de pouvoir étendue.
Désormais, en cas de vote de délégation étendue, le conseil syndical va pouvoir prendre des décisions ayant des conséquences financières pour la copropriété.
C’est en ce sens qu’on dit que cette délégation de pouvoir est étendue.
Car le conseil syndical peut désormais engager des dépenses.
Mais le vote de cette délégation étendue n’est pas obligatoire.
Bonjour,
En accord avec le sindic (je suppose) des travaux d’embellissement ont été réalisés par certains copropriétaires et seulement d’un côté des deux batiments existants.
Il n’y a eu ni AG ni consultation pour validation des dits travaux par l’ensemble de la corpro. Le texte qui a été voté est le suivant. l’AG fixe à 500€ TTC le montant des marchés à partir duquel le CS est consulté. Or les travaux ont été réalisés en scindant plusieurs factures d’achats de moins de 500€. Je rappelle qu’il s’agit des mêmes travaux, pas diférentes sortes. Cout total 1800€. Ont-ils le droit ? Merci !
Bonjour
Comme vous le relevez fort bien le texte voté est “montant des marchés et travaux à partir duquel le CS doit être consulté”. “consulté” ne signifie aucunement que le CS soit décisionnaire.
En réalité c’est le syndic qui porte la responsabilité de ces dépenses et le CS doit être consulté si les dépenses dépassent 500€.
Même si le CS n’est pas d’accord, le syndic peut malgré tout engager les dépenses s’il considère qu’elles sont indispensables.
Quelles dépenses ? Uniquement des dépenses d’entretien courant, ou de mise en sécurité de l’immeuble. Il n’a pas le droit de décider d’améliorer quelque chose ou d’installer quelque chose de neuf qui n’existait pas avant.
Exemple : une allée extérieure est éclairée par des petites lampes au sol, il peut faire remplacer des lampes, mais il n’a pas le droit de décider de les remplacer par les lampadaires. Il peut par contre décider de mettre des ampoules plus puissantes en invoquant la sécurité de l’accès à l’immeuble. Si tout cela coûte 499€ le syndic peut faire ces travaux sans en référer au CS ni demander un vote en AG. à partir de 500€ le syndic doit demander son avis au CS. Et s’il n’a pas les fonds sur le budget courant il doit faire voter le budget en AG.
Par contre, si ce sont des travaux privés, payés par des copropriétaires et non pas en charges communes générales, alors cela n’a rien à voir.
Tous les travaux qui touchent aux parties communes doivent impérativement obtenir une autorisation d’AG.
Le syndic n’est absolument pas fondé à donner une quelconque autorisation à la place de l’AG
Il peut simplement indiquer si oui ou non les parties communes sont concernées et si une autorisation d’AG est obligatoire ou pas.
Cordialement
Bonjour,
Ma copropriété possède 14 lots. Elle est géré par un syndic professionnel.
Il n’y a pas de conseil syndical, celui ci a été refusé par un vote en AG;
Comment puis je me procurer les coordonnées des autres copropriétaires ?
Merci pour votre réponse
Véronique
Bonjour
Sur la feuille de présence que tout le monde signe en AG, vous pourrez trouver les coordonnées des copropriétaires.
C’est bien dommage de se priver d’un organe de contrôle du travail du syndic !
Cordialement
Es-ce qu’une entreprise peut présenter un PPPT à l’assemblée des copropriétaires et puis présenter un devis pour la réalisation de travaux prévus par le PPT qu’elle a présenté?
Est-ce-que la réponse est différente, si le PPPT est ou n’est pas approuvé par l’assemblée?
Merci!
Bonjour
Il est possible oui de proposer à la fois un devis pour la réalisation du PPT puis un autre devis pour la réalisation des travaux.
Mais ce sont deux devis différents qui doivent faire l’objet de deux votes totalement séparés.
Évidemment l’assemblée générale est souveraine pour voter ces deux résolutions de manière totalement indépendante.
Cordialement.
Est-ce que le CS qui a reçu une délégation de pouvoir de décider des travaux est quand même tenu de respecter un minimum de règles de mises en concurrence? Comment éviter, dans ce cas le risque de favoritisme?
Bonjour
Tout dépend de la formulation de la délégation.
Mais vous avez raison de souligner que la délégation de pouvoir étendue au CS peut être une porte ouverte.
Cordialement
Bonjour
Est-il possible de voter en AG une délégation de pouvoir au profit du conseil syndical pour autoriser les unités extérieures de climatisation à la place du vote de l’AG ? il me semble que non, mais c’est pourtant le souhait de notre syndic bénévole .
Cordialement
Bonjour
Effectivement ce n’est pas possible. Vote en AG obligatoire parce que la décision doit être prise à la majorité de l’article 25.
Cordialement