Délégation de pouvoir étendue consentie au conseil syndical

Une des volontés de la loi ELAN (2018) était de donner plus de pouvoir au conseil syndical.
Il a même été dit, au moment du vote de cette loi, qu’il s’agissait de transformer le conseil syndical en “conseil d’administration de la copropriété”.
Un des moyens mis en place par le législateur est la délégation de pouvoir étendue. Cette disposition entre en vigueur au 1er janvier 2021.

Qu’est ce qu’une délégation de pouvoir ?

C’est le fait que l’assemblée générale décide qu’une autre instance va pouvoir décider à sa place.
L’assemblée générale peut donner délégation de pouvoir au conseil syndical. Mais également au syndic ou à un groupe de copropriétaires ou à un seul copropriétaire. Cette disposition légale existe déjà. Mais à quoi sert-elle ?

Si durant l’assemblée générale, les copropriétaires se rendent comptent qu’ils manquent d’éléments pour prendre une décision, alors ils ont trois solutions :

  • repousser la décision à prochaine assemblée générale (mais c’est une perte de temps)
  • convoquer une assemblée générale exceptionnelle (mais cela coûte de l’argent et il est quelques fois difficile de mobiliser les copropriétaires pour se réunir à nouveau)
  • donner une délégation de pouvoir

Dans cette troisième option l’assemblée générale des copropriétaires prend alors la décision de confier la décision finale à un tiers de confiance. Cela permet d’économiser de l’argent et du temps.

Exemples :

  • La copropriété prévoit des travaux, mais le syndic n’a trouvé qu’un seul devis. L’assemblée de copropriété donne délégation de pouvoir au conseil syndical pour trouver d’autres devis et décider de l’entreprise dans une limite de budget de X €
  • La copropriété subit un préjudice. Le syndicat des copropriétaires donne délégation au syndic pour ester en justice et obtenir réparation.

Alors pourquoi une délégation de pouvoir étendue ?

La volonté du législateur est de fluidifier la prise de décision dans les copropriétés. Notamment en ce qui concerne les travaux et l’entretien.
Jusqu’à présent pour décider de travaux en copropriété il n’y avait que deux solutions :

  • soit les copropriétaires les votent en AG, mais c’est une seule fois par an. Pas très réactif.
  • soit le syndic décide de les commander. Mais il ne peut le faire que si ce sont des travaux urgents qui touchent à la conservation du bâti. C’est à dire presque déjà trop tard.

Cette lourdeur de décision en copropriété peut ralentir son entretien. In fine, participer à la dégradation de la copropriété.
Les travaux qui seront nécessaires ensuite seront plus lourds et plus couteux.

Le législateur a souhaité mettre en place un échelon intermédiaire de décision possible : le conseil syndical.

Armé d’une délégation de pouvoir étendue, le conseil syndical pourra engager des dépenses sans avoir à nouveau besoin de l’aval de l’assemblée générale.

Est-ce vraiment nouveau ?

Oui !

Vous êtes nombreux à penser que le conseil syndical possède déjà ce pouvoir.
Nombreux à nous dire que le conseil syndical dispose d’un budget à l’intérieur duquel il peut commander des travaux.

Non, cela n’existe pas !

Sans le vote d’une délégation de pouvoir étendue, le conseil syndical ne peut pas décider de l’opportunité ou non de réaliser des travaux sans passer par un vote de l’AG.

Pour l’instant, contrairement à ce que les copropriétaires pensent souvent, le conseil syndical n’a pas de “budget” dans la limite duquel il peut décider de dépenses. Le pouvoir du conseil syndical est sans cette délégation étendue, essentiellement consultatif. Lisez notre article sur le CS pour tout connaitre sur ses pouvoirs.
La confusion vient pour beaucoup de l’article 21 de la loi de 65. Celui-ci demande à l’assemblée générale de décider d’un “montant à partir duquel les contrats et marchés font l’objet d’une obligatoire consultation du CS“. Cela ne correspond en AUCUN CAS à un budget alloué au CS.

Par contre, c’est bien l’objet de la délégation de pouvoir étendue.
Désormais, en cas de vote de délégation étendue, le conseil syndical va pouvoir prendre des décisions ayant des conséquences financières pour la copropriété.

C’est en ce sens qu’on dit que cette délégation de pouvoir est étendue.
Car le conseil syndical peut désormais engager des dépenses.

Mais le vote de cette délégation étendue n’est pas obligatoire.

Concrètement comment ça marche ?

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