Une des volontés de la loi ELAN (2018) était de donner plus de pouvoir au conseil syndical.
Il a même été dit, au moment du vote de cette loi, qu’il s’agissait de transformer le conseil syndical en “conseil d’administration de la copropriété”.
Un des moyens mis en place par le législateur est la délégation de pouvoir étendue. Cette disposition entre en vigueur au 1er janvier 2021.
Qu’est ce qu’une délégation de pouvoir ?
C’est le fait que l’assemblée générale décide qu’une autre instance va pouvoir décider à sa place.
L’assemblée générale peut donner délégation de pouvoir au conseil syndical. Mais également au syndic ou à un groupe de copropriétaires ou à un seul copropriétaire. Cette disposition légale existe déjà. Mais à quoi sert-elle ?
Si durant l’assemblée générale, les copropriétaires se rendent comptent qu’ils manquent d’éléments pour prendre une décision, alors ils ont trois solutions :
- repousser la décision à prochaine assemblée générale (mais c’est une perte de temps)
- convoquer une assemblée générale exceptionnelle (mais cela coûte de l’argent et il est quelques fois difficile de mobiliser les copropriétaires pour se réunir à nouveau)
- donner une délégation de pouvoir
Dans cette troisième option l’assemblée générale des copropriétaires prend alors la décision de confier la décision finale à un tiers de confiance. Cela permet d’économiser de l’argent et du temps.
Exemples :
- La copropriété prévoit des travaux, mais le syndic n’a trouvé qu’un seul devis. L’assemblée de copropriété donne délégation de pouvoir au conseil syndical pour trouver d’autres devis et décider de l’entreprise dans une limite de budget de X €
- La copropriété subit un préjudice. Le syndicat des copropriétaires donne délégation au syndic pour ester en justice et obtenir réparation.
- Dans le cadre de la réalisation d’un PPT, la copropriété a besoin de devis complémentaires, mais ne veut pas perdre une année en attendant l’AG suivante.
Alors pourquoi une délégation de pouvoir étendue ?
La volonté du législateur est de fluidifier la prise de décision dans les copropriétés. Notamment en ce qui concerne les travaux et l’entretien.
Jusqu’à présent pour décider de travaux en copropriété il n’y avait que deux solutions :
- soit les copropriétaires les votent en AG, mais c’est une seule fois par an. Pas très réactif.
- soit le syndic décide de les commander. Mais il ne peut le faire que si ce sont des travaux urgents qui touchent à la conservation du bâti. C’est à dire presque déjà trop tard.
Cette lourdeur de décision en copropriété peut ralentir son entretien. In fine, participer à la dégradation de la copropriété.
Les travaux qui seront nécessaires ensuite seront plus lourds et plus couteux.
Le législateur a souhaité mettre en place un échelon intermédiaire de décision possible : le conseil syndical.
Armé d’une délégation de pouvoir étendue, le conseil syndical pourra engager des dépenses sans avoir à nouveau besoin de l’aval de l’assemblée générale.
Est-ce vraiment nouveau ?
Oui !
Vous êtes nombreux à penser que le conseil syndical possède déjà ce pouvoir.
Nombreux à nous dire que le conseil syndical dispose d’un budget à l’intérieur duquel il peut commander des travaux.
Non, cela n’existe pas !
Sans le vote d’une délégation de pouvoir étendue, le conseil syndical ne peut pas décider de l’opportunité ou non de réaliser des travaux sans passer par un vote de l’AG.
Pour l’instant, contrairement à ce que les copropriétaires pensent souvent, le conseil syndical n’a pas de “budget” dans la limite duquel il peut décider de dépenses. Hors délégation étendue, le conseil syndical possède un pouvoir essentiellement consultatif.
Lisez notre article pour tout connaitre sur les pouvoirs du conseil syndical.
La confusion vient pour beaucoup de l’article 21 de la loi de 65. Celui-ci demande à l’assemblée générale de décider d’un “montant à partir duquel les contrats et marchés font l’objet d’une obligatoire consultation du CS“. Cela ne correspond en AUCUN CAS à un budget alloué au CS.
Par contre, c’est bien l’objet de la délégation de pouvoir étendue.
Désormais, en cas de vote de délégation étendue, le conseil syndical va pouvoir prendre des décisions ayant des conséquences financières pour la copropriété.
C’est en ce sens qu’on dit que cette délégation de pouvoir est étendue.
Car le conseil syndical peut désormais engager des dépenses.
Mais le vote de cette délégation étendue n’est pas obligatoire.
Es-ce qu’une entreprise peut présenter un PPPT à l’assemblée des copropriétaires et puis présenter un devis pour la réalisation de travaux prévus par le PPT qu’elle a présenté?
Est-ce-que la réponse est différente, si le PPPT est ou n’est pas approuvé par l’assemblée?
Merci!
Bonjour
Il est possible oui de proposer à la fois un devis pour la réalisation du PPT puis un autre devis pour la réalisation des travaux.
Mais ce sont deux devis différents qui doivent faire l’objet de deux votes totalement séparés.
Évidemment l’assemblée générale est souveraine pour voter ces deux résolutions de manière totalement indépendante.
Cordialement.
Est-ce que le CS qui a reçu une délégation de pouvoir de décider des travaux est quand même tenu de respecter un minimum de règles de mises en concurrence? Comment éviter, dans ce cas le risque de favoritisme?
Bonjour
Tout dépend de la formulation de la délégation.
Mais vous avez raison de souligner que la délégation de pouvoir étendue au CS peut être une porte ouverte.
Cordialement
Bonjour
Est-il possible de voter en AG une délégation de pouvoir au profit du conseil syndical pour autoriser les unités extérieures de climatisation à la place du vote de l’AG ? il me semble que non, mais c’est pourtant le souhait de notre syndic bénévole .
Cordialement
Bonjour
Effectivement ce n’est pas possible. Vote en AG obligatoire parce que la décision doit être prise à la majorité de l’article 25.
Cordialement
Bonjour mon CS a le droit de voter des travaux à hauteur de 5000€ comme le prévois une résolution vote lors de l’assemble le général , or lors d’un conseil syndical ils ont voté la rénovation de la loge du gardien pour un montant de 20 000 € bien au dessus du montant que l’assemble général leur avait accordé
Ont il le droit et que faire
Cordialement
Bonjour
Tout dépend de la formulation exacte de la délégation étendue accordée au conseil syndical, mais normalement lorsqu’un budget est voté pour que le CS décide de travaux, il n’est pas possible de dépasser le budget.
Attention également, peut être qu’il ne s’agit pas d’une décision de CS prise dans le cadre de la délégation étendue, car la rénovation de la loge est une obligation légale qui intervient tous les 10 ans.
Cordialement
Bonjour,
Un copropriétaire (non membre du CS) aime bricoler et “améliorer” notre copropriété.
Exemple des travaux effectués – changement du revêtement du sol dans l’ascenseur, peinture de deux murs dans les parties commun, plantation d’arbres…
Il fait cela gratuitement, sans charge pour la copropriété donc on lui laisse faire, plusieurs copropriétaires sont contents, dont deux membres sur trois du CS. Le troisième s’est plaint auprès du Syndic qui prends finalement la partie des deux autres membres du CS sous la pression!
Il me semble que cette situation est très malsain car ce monsieur décide ce qu’il veut faire comme “amélioration” sans aucune consultation. Je crois d’ailleurs que ce qu’il fait est illégal, non? Comment l’arrêter? Je vais essayer de me faire élire au CS lors de la prochaine AG qui aura lieu d’ici 2 semaines et vos conseils me seraient précieux.
Merci d’avance de votre avis sur une telle situation.
Bonjour
Les travaux que vous citez en exemple sont des travaux qui nécessitent un vote en AG.
Le syndic est garant de l’application des lois et règlements dans la copropriété.
Ces travaux ne doivent pas être réalisés sans un vote en AG, il peut demander la remise en l’état.
N’importe quel copropriétaire peut le faire. Un copropriétaire pourrait également aller devant le tribunal pour demander la remise en l’état et engager la responsabilité du syndic.
Cordialement
Bonjour,
La délégation de pouvoir au conseil syndical peut-elle s’appliquer pour le cas suivant : reprise pour travaux effectués par les gardiens dans leur logement de fonction ?
Cordialement,
Bonjour
La délégation de pouvoir donnée au conseil syndical peut s’appliquer à peu près sur tout. Mais là il n’est pas possible de vous répondre plus précisément ne sachant pas à quoi s’applique le terme “reprise”.
Cordialement
Bonjour,
Notre conseil syndical décide de l’aménagement du parc de la résidence, en l’occurrence l’abbatage d’arbres/palmiers malades sans se soucier de leur remplacement. A priori le Syndic n’est pas au courant. Certains propriétaires estiment que le non remplacement des arbres apportent une moin-value au parc et donc à la valeur de la résidence.
Est-ce que le CS à le droit de prendre une telle décision sans transparence et consultion au préalable?
Je vous en remercie.
Cdlt.
Bonjour
Le conseil syndical n’a aucun pouvoir de décision. C’est le syndic qui prend les décisions en cas d’urgence. Lorsqu’il s’agit d’abattre des arbres, il faut l’autorisation d’AG sauf urgence c’est à dire s’ils représentent un danger. Exple un arbre malade qui risque de tomber. S’il n’y a pas d’urgence, alors l’abattage des arbres doit être une décision d’AG.
Cordialement
Le conseil syndical a décidé sans délégation de pouvoir de changer l’ensemble de l’éclairage du hall d’entrée et de l’escalier. Les travaux ont été justifiés comme nécessaires pour réduire la consommation d’électricité, mais aucun audit n’a été réalisé et aucune information n’a été glissée sur le projet.
Comment puis-je m’y opposer ? Ce n’est pas la première fois que des travaux sont effectués sans délégation de pouvoir et que le syndic ne s’y oppose pas.
Bonjour
Pour ce qui est de réaliser ces travaux sans autorisation d’AG tout dépend des montants, impossible de vous répondre.
Par contre il est important de noter que vous prenez le problème à l’envers. C’est le syndic qui est responsable de l’entretien courant de la copropriété, pas le conseil syndical. Au delà d’un certain montant décidé en AG, le syndic doit demander l’aval du conseil syndical, en dessous ce n’est pas nécessaire.
Hors délégation étendue, le conseil syndical peut proposer des travaux, ils sont réalisés sous la responsabilité du syndic.
Cordialement
Bonsoir,
Le conseil syndical de ma copro veut signer un accord avec une entreprise pour un contrat d’entretien d’un montant que s’élève à + de 9.000€ sans accord de l’assemblée générale.
A-t-il le droit de le faire ?
Merci par avance
Bonjour
Tout dépend de la délégation de pouvoir dont dispose le conseil syndical.
Cordialement
Le portail de la copropriété est cassé, une réparation d’environ 5000 euros est nécessaire. Pour sécuriser la copropriété le Conseil Syndical veut réparer sans attendre une AG .
A t on le droit de le faire ?
Bonjour
Ce n’est pas au CS de décider, mais au syndic.
Il a le droit de faire réaliser des travaux d’urgence de sécurisation de la copropriété et de convoquer ensuite une assemblée générale pour valider ces travaux et leur financement.
La sécurisation des accès à la copropriété n’a pas de raison d’entrer dans le cadre de la délégation de pouvoir étendue.
Cordialement
Bonjour, le conseil syndical décide sans concertation de changer le règlement intérieur d’utilisation de la piscine de la copropriété en autorisant les plongeons dans le bassin.
En a t-il le droit, ne faut-il pas poser la question en assemblée générale ?
Bonjour.
Toute modification du règlement intérieur ou du règlement de copropriété doit faire l’objet d’un vote en AG.
Le conseil syndical n’a aucun pouvoir en la matière.
Cordialement
Bonjour,
Nous étions quatre l’année dernière au CS et une délégation de pouvoir avait été votée en AGO (art 21-1 de la loi du 10/07/65) pour 2 ans. Cette année nous ne sommes plus que deux : la délégation de pouvoir est-elle toujours valable?
Vous remerciant pour vos précieuses indications,
Cordialement
Bonjour
Une délégation de pouvoir étendue ne peut s’appliquer qu’aux CS d’au moins trois personnes.
Cordialement
Bonjour,
Qui convoque le conseil syndical?
Qui établit l’ordre du jour de la réunion du Conseil syndical?
Cordialement
Bonjour
Le conseil syndical peut être convoqué par le syndic, ou bien par son président ou bien s’auto-convoquer.
Il en va de même pour l’ordre du jour. Contrairement à l’AG, il n’est pas nécessaire ni obligatoire qu’une question soit prévue à l’ordre du jour pour qu’elle soit débattue.
Tous les membres du CS doivent être informés des réunions de CS.
Cordialement
quand lors AGE on nous fait voter pour l’interventioin d’un maitre d’oeuvre (78000Euiros)en vu de travaux sans que dans une AG rien n’a été evoque en o t ille droit
Bonjour
Les résolutions portées à l’ordre du jour de deux assemblées générales de copropriété, que ce soit AG ou AGE sont indépendantes les unes des autres. Sauf dans certains cas très précis de passerelles de majorité.
Cordialement
Bonjour,
Je fais partie d’un conseil syndical. On nous a alloué la somme de 3000€ pour effectuer des travaux si besoin sans convoquer une assemblée générale de copro.
Lors de la dernière assemblée générale, les propriétéires ont votés contre des travaux sur des escaliers. Les autres membres de mon conseil syndical veulent faire ces travaux en se servant de l’enveloppe des 3000€ sans avertir les propriétaires. . En ont ils le droit ? Car pour moi c’est de l’abus de pouvoir. merci
Bonjour
Si le CS a obtenu en AG une délégation de pouvoir étendue non spécifique et qu’il l’utilise pour réaliser des travaux par ailleurs refusés par l’assemblée générale des copropriétaires, vous avez raison, il y a a relative contradiction. Mais celle-ci n’est pas de plein droit. Il faudrait porter l’affaire en justice pour qu’un juge tranche car rien dans la loi telle qu’elle est aujourd’hui permet d’affirmer que le CS n’a pas le droit de faire cela.
Cordialement
Bonjour,
si nous demandons à voter la délégation élargie en tant que conseil syndical, cela nous autorise t il à effectuer de menus travaux après vote du CS, sans appel de fonds?
merci de votre réponse
Bonjour
Non, justement la délégation de pouvoir étendue porte sur des travaux dont le montant doit être estimé et directement appelé. Ensuite effectivement lorsque le CS décide de réaliser les travaux, il n’y a plus d’appel de fonds supplémentaires puisque ceux-ci ont déjà été appelés.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG, le président de séance et le scrutateur doivent-ils être obligatoirement des membres du CS ? et signer le contrat de Syndic n’importe quel copropriétaire peut le signer ?.
Merci pour vos réponses.
Cordialement.
Bonjour
Président de séance et scrutateurs ne sont pas obligatoirement membres du CS.
Tous les copropriétaires peuvent être élus par l’AG pour réaliser cette tâche.
Cordialement
Bonjour,
le CS décide de faire voter un contrat pour un entretien de gouttières et toitures d’une valeur d’au minimum 40 000€ par an, sans en donner de montant lors du projet de résolution, sans fournir de devis dans la convocation, avec seulement la phrase, “le CS fera le choix du devis”, et si le vote est positif, les copropriétaires devront assumer les frais engagés quel que soit le montant ?
Bonjour
Une délégation de pouvoir doit obligatoirement comprendre un budget et les fonds sont immédiatement exigibles.
Cordialement
bonjour
mon conseil syndical veut éditer un document pour la copropriété afin d’interdire les travaux le samedi après-midi.or sauf erreur de ma part il y a un arrêté préfectoral qui indique que nous pouvons faire des travaux du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30 et de 13h30 à 19h, le samedi de 9h30 à 12h30 et de 15h à 19h, et aussi le dimanche de 10h à 12h et pour les jours fériés je ne sais plus (pour les horaires c’est grosso modo cela doit se jouer à 30mn près) . Pourriez-vous me le confirmer car les gens qui travaillent en semaine et qui n’ont que le samedi après midi pour leurs travaux??? par ailleurs un conseil syndical a-t-il le droit de faire cela? merci
Bonjour
Cela n’est pas dans l’attribution du CS, il faut que ce soit voté en AG et en plus à l’unanimité car c’est un changement des modalités de jouissance des parties privatives.
Cordialement
Bonjour
La décisions de fermer la piscine en partie commune a été prise en vote par téléphone
Avec les locataires et copropriétaires . Est ce legale il n’y a pas eu d assemblée extraordinaire
Argument de fermeture étant le covid . Cet décisions intervient sans tenir comptes des derniers informations gouvernementale
Quelles sont les recours .
Il y a par téléphone 10 pers pour et 26 personnes contre
Merci d votre aide
Bonjour
L’avis des copropriétaires en la matière n’est que consultatif.
Vous pouvez aller au tribunal en référé.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons ce point à voter lors de notre prochaine AG. Un membre du CS nous dit qu’il faut le supprimer de l’ODJ car il parait que cette disposition est facultative et qu’elle a été prévue par les pouvoirs publiques afin de palier aux difficultés financières rencontrées dans certaines copropriété qui n’ont pas de fonds de roulement, ou d’avance de trésorerie,. Est-ce correct ?
Merci pour votre prochaine réponse.
Cordialement
Bonjour
Non la délégation étendue donnée au CS n’a pas été instaurée pour palier aux difficultés financières de certaines copropriétés qui n’ont pas d’avance de trésorerie. Cela n’a rien à voir.
Effectivement cette disposition n’est pas du tout obligatoire. Elle doit être mise en place si elle répond à un besoin particulier de la copropriété.
Le syndic peut tout à fait décider de la maintenir à l’ordre du jour de l’assemblée. Si les copropriétaires ne souhaitent pas donner délégation étendue au CS, il suffit de voter contre.
Cordialement
Bonjour
Pourquoi ne peut on pas utiliser un contrat type loi ALUR pour une ASL lotissement de propriétaires avec statuts (régi loi 1865)en lieu et place pour un contrat délégation de pouvoir ? Merci
Bonjour
Les ASL ont des statuts libres comme leur nom l’indique. Elles peuvent décider de dépendre du régime de la copropriété, mais ce n’est pas obligatoire.
Cordialement
Bonjour,
L’article 21-1 de la loi du 10/7/65 stipule que l’AG peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de l’article 24, et ceci SANS PREJUDICE de l’article 25 a de cette même loi. Or cet article 25a, et le décret du 2/7/2020, indique que la délégation de pouvoir doit mentionner EXPRESSEMENT l’acte ou la décision déléguée. Il s’agit donc d’acte unique. Il semble y avoir contradiction avec la possibilité de prendre toutes les décisions relevant de l’article 24 sans préjudice de l’article 25 a!
Bonjour
Ce n’est pas contradictoire. La délégation de pouvoir doit porter sur quelque chose de précis qui doit être choisi parmi toutes les décisions relevant de l’article 24. Il n’est pas possible de donner une délégation de pouvoir sur une décision qui relève du 26 par exemple.
Par contre l’AG ne peut pas déléguer “toutes les décisions relevant de l’article 24” au CS.
Cordialement