Le conseil syndical est un élément essentiel de la vie en copropriété. Le législateur lui a donné un rôle essentiel de contrôle de la gestion du syndic. Pourtant il est quelques fois difficile de s’y retrouver dans ce que les membres du conseil syndical peuvent ou doivent faire. Quelles sont leurs missions, leurs prérogatives et les limites de leur action ?
Principal partenaire de CoproConseils
Pour CoproConseils, le conseil syndical est un partenaire essentiel et indispensable. Notre mission n’a de sens qu’en étroite collaboration avec le conseil syndical. Nous mettons nos compétences à son service pour qu’il puisse réaliser dans les meilleures conditions sa mission de contrôle de la gestion du syndic.
Il est donc important pour nous que le conseil syndical soit conscient de son rôle, de ses missions, de ses obligations et des moyens mis à sa disposition par le législateur.
Votre copropriété est adhérente à CoproConseils ? Vous savez donc que le conseil syndical a le droit de se faire aider par l’expert de son choix pour mener à bien sa mission !
Dernière mise à jour 2019 : publication des décrets 502 et 503 du 23 mai 19 et publication de l’ordonnance du 30 octobre 2019
Dans cet article vous apprendrez en détail tout ce qu’il faut savoir sur :
- ses missions
- les pouvoirs du CS
- ses obligations et responsabilités
- les moyens mis à sa disposition
- sa composition
- sa désignation
- son président
La lecture de cet article sera peut être un peu ardue, mais vous comprendrez mieux le rôle du conseil syndical et peut être y trouverez vous de bonnes raisons de vous y investir ! Vous trouverez également dans cet article tous les liens vers les textes de loi dont vous pourriez avoir besoin pour faire entendre votre droit.
Pour être tout à fait complet, n’oubliez pas de lire notre article “les 10 règles d’or d’un conseil syndical efficace”.
Pourquoi un conseil syndical ?
Pour faire fonctionner une copropriété un grand nombre de décisions doivent être prises, un grand nombre de missions doivent être réalisées. Le législateur a prévu que la copropriété confierait ces tâches à une personne (morale ou physique) : le syndic. Et pour faire le lien entre le syndic et les copropriétaires, il a mis en place le conseil syndical.
Le conseil syndical représente donc l’ensemble des copropriétaires. Il est obligatoire. L’ordonnance du 30 octobre 2019 instaure qu’à partir du 1 juin 2020, le conseil syndical n’est plus obligatoire dans les toutes petites copropriétés. Est toute petite, une copropriété de moins de 6 lots ou d’un budget inférieur à 15 000€ sur trois années consécutives.
Contrôler la gestion du syndic.
Le syndic est un professionnel qui a sa propre logique qui n’est pas toujours celle de la copropriété. Il faut donc, en permanence, s’assurer qu’il défend bien les intérêts de la copropriété et non les siens, ceci même avec « le plus correct » des syndics…
2 exemples :
Le recouvrement des charges.
Dans les immeubles difficiles, cela représente souvent un travail ingrat et non rémunérateur. Ainsi, beaucoup de syndics ont tendance à laisser traîner le recouvrement. C’est donc au conseil syndical de stimuler son syndic : faire en permanence le point avec lui ; s’informer des moyens les mieux adaptés, pour vérifier que le syndic a fait son travail correctement.
Le contrôle des indexations annuelles des contrats
Le syndic ne consacre pas toujours le temps nécessaire à vérifier que la facture reçue :
– respecte bien la clause d’indexation du contrat,
– indique les bons indices.
Le conseil syndical doit également veiller à ce que les contrats souscrits par la copropriété et qui se renouvellent par tacite reconduction sont toujours utiles et à un prix correspondant à celui du marché. Ceci est encore plus vrai dans un contexte généralisé d’inflation et de recherche d’économies.
Là encore, c’est au conseil syndical d’intervenir auprès du syndic pour qu’il veuille bien faire son travail…
« Veiller » sur la copropriété
La copropriété est une collectivité : si quelques copropriétaires n’assurent pas le rôle de contrôle, alors il se passera ceci :
- Le syndic agira de plus en plus en fonction de ses seuls intérêts,
- La gestion quotidienne sera non satisfaisante,
- Les charges augmenteront du fait du non suivi des dossiers.
Bonjour,
Notre conseil syndical est composé de 10 membres. 5 ont démissionné. Nous n’avons pas élu de suppléants à l’AG. Puisqu’il s’agit de plus d’1/4 du conseil syndical, nous devons faire une AG extraordinaire pour élire les suppléants pour atteindre moins d’1/4 d’absent. Mais que se passe t’il si personne ne veut être suppléant ? Le conseil syndical reste en l’état avec seulement la moitié de ses membres ou est il annulé ?
Merci pour votre avis
Bonjour René
Très bonne question.
Effectivement avec la moitié des membres qui démissionne, votre conseil syndical n’est plus valablement constitué.
Vous devez faire une AGE pour en élire un nouveau (ou bien attendre la prochaine AG si elle n’a lieu que dans peu de temps)
Lors de la nouvelle AG imaginons que seuls 5 copropriétaires se présentent. Alors votre conseil syndical sera valablement constitué avec ces 5 là, car ils sont issus du vote de la nouvelle AG.
Cordialement
Bonjour,
Le conseil syndical peut-il décider de ne pas faire appliquer une décision votée en assemblée générale ? Ceci avec l’accord du syndic qui me répond que le conseil syndical a décidé que ce n’est plus utile lorsque je l’interpelle à ce sujet.
Cordialement
Bonjour
Non, les décisions d’AG doivent être appliquées et seule l’AG peut décider du contraire.
Cordialement.
Bonjour et encore merci pour la qualité de vos réponses.
Existe-t’il un délai légal (j’ai entendu parler de 6 mois) entre la clôture des comptes par le syndic et l’approbation de ses comptes en AG. Dit autrement : lors de la prochaine AG prévue le 7 Juin 2024 va nous être demandé d’approuver les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023.
Au delà d’une question de principe ce “dysfonctionnement” me créé une vraie difficulté en matière de régularisation des provisions de charges de mon locataires.
Si ce n’est pas “légal” quel recours est possible ? Sachant que j’ai déjà signalé ce point au syndic (par email donc sans LRAR) qui n’a pas répondu.
Merci beaucoup
Bonjour
Il existe bien un délai légal de 6 mois, mais ce n’est pas un délai pour l’approbation des comptes.
La loi précise que le syndic doit “faire voter un budget” dans les 6 mois qui suivent la cloture des comptes. Pour faire voter un budget, il y avoir une AG. Qui dit AG, dit présentation des comptes.
Donc par extension il doit y avoir présentation des comptes dans les 6 mois qui suivent la cloture des comptes.
Néanmoins il n’y a pas de pénalité assortie à cette obligation donc c’est ainsi que beaucoup de copropriétés dépassent la “limite”.
Ainsi non, il n’y a pas de délai maximum entre la cloture des comptes et l’approbation des comptes.
Notamment parce que le syndic ne peut pas décider de l’approbation des comptes. C’est l’AG qui est souveraine en la matière.
Enfin pour être complet, la loi du 9 avril sur les copropriétés dégradées a prévu une nouvelle disposition qui facilite la nomination d’un administrateur ad hoc si le syndic tarde trop à présenter les comptes. Lire notre article qui traite de ce sujet. Mais pour que cette disposition s’applique il faut que la copropriété soit restée deux ans sans présentation des comptes en AG. On est loin des 6 mois !
Cordialement