Loi ALUR : fonds de prévoyance et diagnostic technique global

Il est depuis début 2017 et suite au vote de la loi ALUR, obligatoire en copropriété de mettre en place et d’alimenter un fonds de prévoyance. Ce fonds de prévoyance a vocation à financer les travaux.

Le montant de ce fonds de travaux sera voté en assemblée générale à la majorité de l’article 25 et devra être au moins égal à 5% du budget prévisionnel.

La création de ce fonds de prévoyance est obligatoire. Le législateur n’a prévu que deux cas extrême de dispense :

  • Les copropriétés de moins de 10 lots peuvent décider de ne pas alimenter un fonds de prévoyance à condition que l’unanimité des copropriétaires le vote.
  • Les copropriétés dont le DTG (Diagnostic Technique Général) ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 ans peuvent également s’en passer.

Autant dire que le législateur souhaite que ce fonds soit réellement constitué dans l’ensemble des copropriétés françaises.

MàJ : L’obligation d’un fonds de travaux est applicable à partir de janvier 2017.

 

Prévoir les travaux en copropriété

Les sommes récoltées au titre du fonds de prévoyance peuvent évidemment être placées et rapporter intérêts sur un livret A.
Quoi qu’il en soit ce doit être un compte séparé du compte général de la copropriété.
Attention, l’objectif n’est pas de constituer des réserves ad vitam aeternam. Ce fonds doit a minima être utilisé avant que son montant soit supérieur à celui du budget prévisionnel d’une année.

Ce fonds de prévoyance doit servir à financer des travaux dans la copropriété, que ce soient des travaux d’entretien, de rénovation ou d’amélioration de la copropriété, ou des travaux prescrits par la loi, voire même des travaux d’urgence. Il peut même dans le cadre d’une copropriété en grande difficulté être utilisé par l’administrateur provisoire pour assurer le maintien de la gestion courante.

L’objectif principal est donc d’obliger les copropriétés à faire des réserves pour mieux anticiper les éventuels coups durs. En effet, il est apparu aux spécialistes que les copropriétés en grande difficulté financières le sont souvent devenues suite à de grosses dépenses mal anticipées. Réussissant à boucler leur budget chaque année, ces copropriétés sont  brusquement mises à mal par de gros travaux à réaliser impérativement après avoir été repoussés années après années faute de finances.

En obligeant les copropriétés à économiser, l’État souhaite non seulement les rendre plus solide face à l’imprévu, mais souhaite également les obliger à ne pas se laisser dégrader. Car souvent, face aux copropriétés très dégradées, l’État est mis à contribution.

De plus, la création de ces provisions sur le long terme, permet aux propriétaires successifs d’un lot de participer au financement des travaux même s’ils ne sont pas ceux qui les votent.

La loi sur la transition énergétique et la croissance verte portée par la Ministre de l’Environnement Ségolène Royal s’appuie également sur ce dispositif pour promouvoir la rénovation du parc immobilier français en vue d’une amélioration globale de la performance énergétique des logements collectifs.

Nous avions déjà évoqué un rapport de l’ADIL à ce sujet. Le rapport Braye établi en 2012 et du nom du président de l’ANAH auteur de ce rapport a énormément inspiré le législateur, ainsi que l’analyse de ce qui se fait chez nos voisins francophones : Québec, Belgique, Suisse …

 

Pour faire le point sur les avancées permises par la loi ALUR, rendez vous sur l’article des deux ans de la loi ALUR

Le Diagnostic Technique Global n’est pas rendu obligatoire par la loi ALUR, par contre les copropriétaires doivent obligatoirement se prononcer sur l’opportunité ou non d’en réaliser un dans leur copropriété.

 

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