Révocation du syndic de copropriété

Révoquer son syndic, la solution miracle pour se séparer d’un syndic avec lequel la confiance est par ailleurs rompue ?

Une convocation pas tout à fait envoyée dans les temps,
Un ordre du jour non respecté,
Pas assez de transparence dans un appel d’offre,
Des travaux réalisés sans l’accord du conseil syndical,
Des travaux acceptés sans réserve alors que les malfaçons sont manifestes  …

Vous êtes nombreux (souvent pas encore adhérents à CoproConseils !) à nous contacter pour nous exposer avec vindicte les nombreux motifs qui vous semblent justifier la révocation de votre syndic.

La révocation d’un syndic de copropriété en cours de mandat est possible, est-ce pour autant un sésame magique lorsque votre syndic ne vous donne pas satisfaction ?

Comment faire pour révoquer son syndic ?

Les choses paraissent simples, si la majorité des copropriétaires souhaite se défaire du syndic et qu’il a commis une ou des fautes, il « suffit » de convoquer une assemblée générale et la révocation du syndic peut être votée à la majorité de l’article 25.

 

Effectivement, l’article 2004 du code civil, repris par l’article 25 de la loi de 65 prévoit que le syndic peut être révoqué à tout moment au cours de son mandat. Plusieurs arrêts de cour de Cassation ont précisé que le syndic devait être révoqué pour motifs sérieux et légitimes, et qu’il était de la responsabilité du syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve de la faute du syndic. Toujours l’article 25 de la loi de 65 prévoit également que cette révocation doit être valablement votée en assemblée générale à la majorité absolue. Attention toute clause de contrat de syndic prévoyant par avance une indemnité forfaitaire en cas de révocation ou de non renouvellement est parfaitement abusive.

Concrètement, quelles sont les étapes à respecter pour révoquer son syndic ?

Il s’agit de :

  • s’assurer qu’il a bien commis une faute justifiant sa révocation
  • s’assurer que la majorité des copropriétaires est d’accord pour révoquer le syndic
  • demander l’inscription de la question de la révocation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en cas de mandat de trois ans
  • contacter préalablement d’autres syndic dont la proposition doit être jointe à la convocation et les envoyer dans les délais,
  • en assemblée générale, exposer les motifs de la révocation
  • une fois les motifs exposés, le syndic doit pouvoir exposer son point de vue et se défendre
  • à l’issue de cela la résolution peut être votée à la majorité de l’article 25
  • le nouveau syndic peut être élu à la même majorité

Les choses sont finalement parfaitement simples !

Mais attention ! Si la loi prévoit que le syndic n’a pas le droit de ni de contester cette révocation ni d’agir en nullité en vertu de l’article 42 de la loi de 65, elle prévoit néanmoins qu’il puisse contester le bien fondé de la révocation devant les tribunaux. Aucun syndic ne se privera de le faire. Or seul un juge peut statuer sur la légitimité et la gravité d’un motif de révocation.

Procédure quasi incontournable

Cela signifie qu’au bel enchaînement qui mène à la révocation de votre syndic il faut en ajouter une supplémentaire ; la procédure.

Engager la copropriété dans une procédure comporte plusieurs inconvénients qu’il ne faut pas sous-estimer et qui sont le coût et la longueur d’une procédure.

Le syndicat des copropriétaires doit faire l’avance des frais de représentation au tribunal. Par ailleurs, hormis quelques cas spécifiquement prévus par la loi comme motifs valables de révocation, l’issue d’une procédure n’est jamais certaine. La copropriété risque donc de devoir au syndic non seulement les honoraires dus, mais également les frais de justice et dans certains cas les dommages et intérêts. Il ne faut pas sous-estimer le fait que les cabinets de syndics ont des avocats qui travaillent constamment à leur défense.

Vous l’aurez compris, CopropConseils n’est pas un fervent partisan des procédures. Passer devant le juge peut coûter cher à la copropriété, alors qu’il est souvent possible de trouver d’autres solutions. C’est en tout état de cause, pas une bonne solution pour se débarrasser d’un syndic dont on se rend compte a posteriori qu’il est beaucoup plus cher que ses concurrents.

Que faire d’autre que la révocation du syndic ?

Il existe des cas où la révocation n’est pas nécessaire. En effet, si votre syndic n’a pas ouvert de compte séparé pour la copropriété, ou bien s’il exerce sans carte professionnelle, son mandat est caduc de plein droit. Évidemment ces cas sont rares, mais ça vaut le coup de vérifier !

Notre conseil principal est de prendre patience : le temps de la copropriété est relativement long, une année est finalement vite passée. Attendre la fin du mandat du syndic en place et ne pas le renouveler reste la solution la plus simple et la plus économique. Ça laisse le temps à la copropriété de faire des appels d’offre et de bien comparer les contrats. Ça laisse également aux copropriétaires mécontents du syndic en place de s’assurer des votes en assemblée générale.

Évidemment, il s’agit de n’être engagé auprès de votre syndic que pour la durée d’un an. Pour CoproConseils, il n’y a aucune bonne raison de signer un contrat de plus d’an auprès d’un syndic.

Ne pas révoquer son syndic et attendre la fin de son mandat pour ne pas lui renouveler votre confiance peut également permettre au syndic de redresser la barre.

Mais notre meilleur conseil est de mettre votre syndic au travail et tenter de restaurer la confiance avec les copropriétaires ! Si vous êtes adhérent à CoproConseils, vous êtes à la bonne adresse ! Si votre copropriété n’est pas encore adhérente, renseignez-vous !

Pourquoi vous donner un tel conseil ? Par expérience !

Notre expérience nous a démontré que la grande majorité des cas où nous sommes consultés pour une révocation de syndic, la procédure se révèle être décevante, coûteuse et souvent aurait pu être évitée.

Dans la grande majorité des cas, ce que les copropriétaires attendent de leur syndic c’est qu’il s’occupe sérieusement de leur copropriété.

Or, épaulés par CoproConseils, les copropriétaires de bonne volonté réussissent finalement à obtenir de leur syndic qu’il gère correctement leur copropriété, en respectant la loi et dans l’intérêt des copropriétaires.

Évidemment il existe toujours des cas, où le syndic a réellement commis des fautes mettant en péril la copropriété et rompant durablement la confiance des copropriétaires. Si la copropriété est engagée pour trois ans alors dans ces cas qu’il faudra étudier en détails et avec précision, la procédure de révocation est bien sûr possible.

Mais si vous êtes engagés pour trois ans et que le syndic a manifestement commis des fautes justifiant une révocation, il est tout à fait possible qu’avec l’aide de CoproConseils, vous puissiez tout simplement obtenir la démission du syndic !

Si vous êtes concernés, n’hésitez pas à nous contacter.

 

 

 

10 responses to “Révocation du syndic de copropriété

  1. Schneider says:

    Bonjours nous avons destitué notre syndic en janvier 2018 celle ci ne veut rien savoir pire elle continue d envoyer des charge que nous refusons de paye en janvier 2019 elle refait une assemblée générale nous lui refusons l entrer de l immeuble elle refait une assemblée sans nous prévenir qui peut nous aider

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de la manière dont vous avez “destitué” ce syndic. La révocation doit être votée lors d’une AG à la majorité de l’article 25 et doit être motivée. Que le syndic en place accepte ou réfute les motifs de sa révocation, il n’est plus syndic. La copropriété doit alors partir en administration judiciaire. Il semblerait que votre syndic considère la révocation comme nulle. Peut-être qu’elle n’a tout simplement pas respecté une des étapes indispensables pour qu’elle soit valable. Relisez bien l’article. Si vous souhaitez vous faire aider, le conseil syndical a le droit de se faire aider par l’expert de son choix. Cela peut être un avocat (attention spécialiste copro), ou un autre syndic qui voudrait prendre la gestion de votre copro ou CoproConseils.
      Cordialement

  2. gorgone says:

    Bonjour,
    le syndic professionnel qui gère notre immeuble , date du contrat le 07/01/2017 durée de quinze mois, soit 07/03/2018, continue actuellement d’excercer ses fonctions , il n’y a pas eu de réunion pour sa réélection, ou pour changer de syndic. les copropriétaires sont insatisfaits de la gestion de ce syndic privé, vu les nombreux dysfonctionnements que nous avons relevés depuis sa mise en place. Nous n’avons pas de conseil syndical, et nous avons contacté par téléphone un autre syndic privé, en juillet 2018…nous souhaitons une séparation rapide avec ce syndic, quelle est la marche à suivre? Merci de votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non, vous n’avez plus de syndic.
      Mais comme vous n’avez pas de conseil syndical c’est un peu plus compliqué pour éviter l’administration judiciaire.
      Il faut que 25% des copropriétaires signe une lettre recommandée avec accusé de réception pour demander à votre syndic défaillant de convoquer une AG sous huitaine avec une seule question à l’ordre du jour l’élection d’un syndic et vous aurez garde de joindre à cette lettre la proposition d’un autre syndic.
      Si sous huitaine le syndic sortant n’a rien fait, ces mêmes 25% de copropriétaires, ont le droit de convoquer eux même l’AG dans les mêmes conditions.
      Demandez à votre prochain syndic de vous aider.
      Cordialement

  3. Mme STEIN says:

    Bonjour,
    Je suis membre du conseil syndical d’une copropriété de 220 lots. Le PV d’Assemblée Générale ne correspond à ce qu’il s’est réellement passé le jour de l’AG, la signature qui y figure n’est pas celle de la présidente de séance, il fait mention d’un second vote concernant l’élection du syndic seulement nous avons voté qu’une seule fois, il n’a pas appelé à voter pour le syndic concurrent, des pouvoirs ont été falsifiés, (mon vote a été volé) j’ai voté contre la réélection du syndic en place sur le PV je suis listée dans les pour et nous sommes 4 lots concernés déjà, les comptes contrôlés ne sont pas les mêmes que ceux présentés lors de l’AG. De plus une procédure a eu lieu à l’encontre de ce SYNDIC concernant l’AG de 2012, le tribunal a statué en 2017 annulant l’AG 2012 et entrainant dans sa chute la réélection du Syndic qui est en place depuis 2006 à ce jour mais le syndic s’est bien gardé de nous le dire! par ces motifs le conseil syndical a décidé la révocation qui aura lieu les jours prochains. Qu’en pensez-vous?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Bonjour,
      Assurez vous que la présidente de séance est prête à témoigner du fait que sa signature a été falsifiée et qu’elle confirme bien tout ce que vous dites. Assurez-vous également que vous avez d’autres témoignages qui vont dans votre sens.
      Ensuite évidemment tout cela doit aller devant un tribunal.
      Ce sont effectivement non seulement des motifs valables de révocation, mais également de condamnation.
      Cordialement

  4. Mme bensadoun says:

    seule propriétaire, seule membre du conseil syndical donc, je n’ai pu assister l’année dernière pour raisons médicales (hôpital) à l’assemblée G de 2017, où j’avais demandé le renouvellement du syndic et l’élection d’un nouveau syndic. ils ont refusé de reporter la date prévue et d’inscrire la question à l’ordre du jour… Ils en ont profité pour voter un mandat de trois ans!
    Aucun copro n’était présent, la présidente de séance était un mandataire “pourvue de 3 mandats”. On ne sait qui elle est! il semble que ce n’est pas légal((Cass. 3e civ. 13.11.2013).). Puis je encore annuler ce contrat de trois ans sur ce motif ? Et réinscrire la révocation du syndic pour l’AG de cette année 2018 en tenant compte des délais (21 J) ?
    Les motifs sont multiples: mutualisation d’une somme compteur d’eau imputée à un copropriétaire dans un premier temps, puis mutualisée sans savoir d’où vient la fuite. Non remplacement d’une canalisation des eaux usées dans la cave, rats, etc. Honoraires exorbitants, interphone cassé par la venue d’un prestataire.. Que puis-je faire?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, il est possible si vous êtes dans les délais de mettre ce point à l’ordre du jour (+ proposition concurrente) et de voter sa révocation (majorité de l’article 25). Par contre attention, si votre syndic considère cette révocation comme abusive et porte l’affaire en justice, c’est ensuite à l’appréciation du juge et la copropriété peut se retrouver avec deux années d’honoraires à lui payer sans qu’il ne soit plus syndic.
      Cordialement

  5. yvan Bertucci says:

    Bonjour,

    Notre syndic a dépassé la durée légale de convocation de l’assemblée générale annuelle.
    Nous aurions du voter son renouvellement (d’une période de douze mois) en novembre or il nous a proposé une date le 4 janvier que nous avons accepté, mais trop tard selon eux, donc il nous a proposé une autre date le 25 janvier que nous avons accepté rapidement cette fois et maintenant ils nous propose une date le 28 février, soit avec trois mois de retard sur le delai legal !!!
    Que devons nous faire ?
    Merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous devez accepter la date et tenir cette assemblée dès que possible.
      Il n’y a aucune sanction grave liée à la tenue d’une AG hors délais, surtout si le syndic peut démontrer qu’il a proposé des dates.
      Tant que l’assemblée générale n’a pas lieu, les comptes sont pas votés donc il n’y pas de régularisation de charges possible.
      Mais ça n’empêche pas le syndic de gérer la copropriété.
      Ce qui peut poser éventuellement problème c’est que le mandat du syndic soit expiré, et encore …
      mais il ne sera pas le premier ni le dernier à convoquer hors délais

      Trois mois cela peut vous sembler énorme, mais certaines copropriétés sont en retard de plusieurs années !!
      Si le syndic continue de gérer correctement votre copropriété, ne vous inquiétez pas, la seule chose que cela retarde c’est la régularisation des charges.
      Merci pour votre question.

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