Révoquer son syndic, la solution miracle pour se séparer d’un syndic avec lequel la confiance est par ailleurs rompue ?
Une convocation pas tout à fait envoyée dans les temps,
Un ordre du jour non respecté,
Pas assez de transparence dans un appel d’offre,
Des travaux réalisés sans l’accord du conseil syndical,
Des travaux acceptés sans réserve alors que les malfaçons sont manifestes …
Vous êtes nombreux (souvent pas encore adhérents à CoproConseils !) à nous contacter pour nous exposer avec vindicte les nombreux motifs qui vous semblent justifier la révocation de votre syndic.
La révocation d’un syndic de copropriété en cours de mandat est possible, est-ce pour autant un sésame magique lorsque votre syndic ne vous donne pas satisfaction ?
Comment faire pour révoquer son syndic ?
Les choses paraissent simples, si la majorité des copropriétaires souhaite se défaire du syndic et qu’il a commis une ou des fautes, il « suffit » de convoquer une assemblée générale et la révocation du syndic peut être votée à la majorité de l’article 25.
Effectivement, l’article 2004 du code civil, repris par l’article 25 de la loi de 65 prévoit que le syndic peut être révoqué à tout moment au cours de son mandat. Plusieurs arrêts de cour de Cassation ont précisé que le syndic devait être révoqué pour motifs sérieux et légitimes, et qu’il était de la responsabilité du syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve de la faute du syndic. Toujours l’article 25 de la loi de 65 prévoit également que cette révocation doit être valablement votée en assemblée générale à la majorité absolue. Attention toute clause de contrat de syndic prévoyant par avance une indemnité forfaitaire en cas de révocation ou de non renouvellement est parfaitement abusive.
Si l’ordonnance ELAN a modifié les modalités de fin anticipée du contrat de syndic, elle n’a rien modifié si votre souhait est de le révoquer.
Concrètement, quelles sont les étapes à respecter pour révoquer son syndic ?
Il s’agit de :
- s’assurer qu’il a bien commis une faute justifiant sa révocation
- s’assurer que la majorité des copropriétaires est d’accord pour révoquer le syndic
- demander l’inscription de la question de la révocation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en cas de mandat de trois ans
- contacter préalablement d’autres syndics. Vous devez envoyer leur proposition dans les délais. Le syndic doit pouvoir la joindre à la convocation,
- en assemblée générale, exposer les motifs de la révocation
- une fois les motifs exposés, le syndic doit pouvoir exposer son point de vue et se défendre
- à l’issue de cela la résolution peut être votée à la majorité de l’article 25
- le nouveau syndic peut être élu à la même majorité
Les choses sont finalement parfaitement simples !
Mais attention ! Si la loi prévoit que le syndic n’a pas le droit de ni de contester cette révocation ni d’agir en nullité en vertu de l’article 42 de la loi de 65, elle prévoit néanmoins qu’il puisse contester le bien fondé de la révocation devant les tribunaux. Aucun syndic ne se privera de le faire. Or seul un juge peut statuer sur la légitimité et la gravité d’un motif de révocation.
Procédure quasi incontournable
Cela signifie qu’au bel enchaînement qui mène à la révocation de votre syndic, il faut ajouter une étape supplémentaire ; la procédure.
Engager la copropriété dans une procédure comporte plusieurs inconvénients qu’il ne faut pas sous-estimer et qui sont le coût et la longueur d’une procédure.
Le syndicat des copropriétaires doit faire l’avance des frais de représentation au tribunal. Par ailleurs, l’issue d’une procédure n’est jamais certaine. La loi ne prévoit spécifiquement que quelques cas comme motifs valables de révocation. Tous les autres cas sont à l’appréciation du juge. La copropriété risque donc de devoir au syndic non seulement les honoraires dus, mais également les frais de justice et dans certains cas les dommages et intérêts. Il ne faut pas sous-estimer le fait que les cabinets de syndics ont des avocats qui travaillent constamment à leur défense.
Vous l’aurez compris, CopropConseils n’est pas un fervent partisan des procédures. Passer devant le juge peut coûter cher à la copropriété, alors qu’il est souvent possible de trouver d’autres solutions. Quelques fois les copropriétaires souhaitent révoquer leur syndic parce qu’il est trop cher. Ce n’est pas une bonne solution. Le coût de la procédure est encore plus onéreux.
Que faire d’autre que la révocation du syndic ?
Il existe des cas où la révocation n’est pas nécessaire. En effet, si votre syndic n’a pas ouvert de compte séparé pour la copropriété, ou bien s’il exerce sans carte professionnelle, son mandat est caduc de plein droit. Évidemment ces cas sont rares, mais ça vaut le coup de vérifier !
Notre conseil principal est de prendre patience : le temps de la copropriété est relativement long, une année est finalement vite passée. Attendre la fin du mandat du syndic en place et ne pas le renouveler reste la solution la plus simple et la plus économique. Ça laisse le temps à la copropriété de faire des appels d’offre et de bien comparer les contrats. Ça laisse également aux copropriétaires mécontents de faire la chasse aux pouvoirs.
Évidemment, c’est plus facile d’attendre si le contrat ne dure qu’un an. Pour CoproConseils, il n’y a aucune bonne raison de signer un contrat de plus d’an auprès d’un syndic.
Ne pas révoquer son syndic permet également de gagner du temps. Celui-ci peut finalement changer d’attitude et redresser la barre.
Mais notre meilleur conseil est de mettre votre syndic au travail et tenter de restaurer la confiance avec les copropriétaires ! Si vous êtes adhérent à CoproConseils, vous êtes à la bonne adresse ! Si votre copropriété n’est pas encore adhérente, renseignez-vous !
Par expérience, patience vaut mieux que révocation !
Notre expérience nous a démontré que la grande majorité des cas où nous sommes consultés pour une révocation de syndic, la procédure se révèle être décevante et coûteuse. Elle aurait mérité être évitée.
Bien souvent les griefs ne portent pas sur de véritables fautes. Ce que les copropriétaires attendent de leur syndic c’est qu’il s’occupe sérieusement de leur copropriété.
Évidemment il existe toujours des cas, où le syndic a réellement commis des fautes. Même si c’est relativement rare, un syndic peut mettre en péril une copropriété. Si la copropriété est engagée pour trois ans, il faut étudier avec attention la possibilité de le révoquer.
Mais si vous êtes dans ce cas et que le syndic a manifestement commis des fautes justifiant une révocation, il est tout à fait possible qu’avec l’aide de CoproConseils, vous puissiez tout simplement obtenir sa démission !
Si vous êtes concernés, n’hésitez pas à nous contacter.
Bonjour
En 2023 il a été voté à la majorité que les AG seraient en juin. Le syndic envoie les convocations pour le 17 mai 2025, en a t il le droit.
Bonjour
Il y a de multiples raisons qui pourraient permettre à un syndic de convoquer à une autre date que celle qui a été décidée en AG.
Le code de la copropriété impose au moins une AG ordinaire par an et impose par ailleurs que les comptes soient présentés dans les 6 mois qui suivent leur arrêté.
Ainsi, la plupart des copropriétés ayant un exercice comptable qui va du 1er janvier au 31 décembre ont une AG avant le 30 juin.
Mais si l’exercice comptable de votre copropriété va du 1er octobre au 30 septembre, l’AG n’a pas le droit de décider que les AG auront désormais lieu en juin. Sauf à modifier la date d’arrêté des comptes.
Ensuite, si le mandat du syndic s’arrête en mai, celui-ci doit convoquer avant la date de la fin de son mandat.
Pour finir la date de l’AG doit être fixée en concertation avec le CS.
Concertation ne signifie pas accord.
Cordialement
Bonjour,
combien de temps après la révocation d’un syndic son extranet de la copro doit-il être encire accessible aux anciens copros ? Y-at-il une obligation de délai légal
Bonjour
Aucun délai spécifié par la loi.
Le jour où le syndic n’est plus syndic, il n’a aucune obligation de maintenir un extranet.
Cordialement
Notre syndic déclare un immeuble sur deux dans l’annuaire des copropriétés et tous les appartements sont reportés sur un seul immeuble et nous n’avons pas de compte travaux est-ce normal merci de votre réponse cordialement
Bonjour
Il n’est pas possible de dire si c’est normal avec si peu d’information. Il faudrait avoir accès au règlement de copropriété et à la fiche d’immatriculation pour savoir s’ils sont en concordance. Il est possible de réaliser cette étude. Merci de nous demander un devis.
Cordialement
Bonsoir
l’absence de convocation de l’AG plus 10 mois après la fin de l’exercice est-elle un motif suffisant de demande de revocation du syndic pour lequel il reste encore un an de mandat?
Bonjour
Le syndic est tenu d’organiser au moins une AG par an. Cette AG doit se tenir dans les six mois de la fin de l’exercice.
Il est malheureusement pas tout à fait rare que certaines copropriétés ne soient pas convoquées dans les délais, mais il ne faut pas que ça tarde trop.
Vous pouvez commencer par mettre le syndic en demeure de convoquer avant d’envisager la révocation.
Cordialement
bonjour
question changement de syndic le nouveau nous facture tout de suite apres lAG et l ancien ns facture encore le trimestre qui suit cette meme AG.
est ce normal, ns payons les 2 syndics pendant un trimestre ?
merci oar avance cordialement
Bonjour
Vous avez placé votre question dans un article qui traite de la révocation du syndic. Votre question prend donc un sens différent. Si votre copropriété a décidé de révoquer le mandat de son syndic dans un délai de plus de 90 jours avant la fin de son mandat, alors le reste des honoraires est du. Si le nouveau syndic a déjà pris ses fonctions, la copropriété se retrouve à payer deux syndics.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG concernant la réélection du syndic, nous avons demandé un contrat d’un an au lieu des 3 ans proposés par le syndic. Celui-ci a néanmoins fait procéder à un vote à main levée pour un mandat de 3 ans. Résultats : 34 % pour et 21 % contre. Nous n’avons pas eu d’information sur les votes par correspondance, ni sur les consignes de vote des personnes représentées donc impossible de vérifier ces chiffres. Il n’y a pas eu de second vote, est-ce bien légal ?
Par ailleurs, un membre du CS a affirmé qu’il serait simple de changer de syndic avant la fin des 3 ans. Est-ce vraiment une démarche facile et habituelle ?
Merci par avance de votre aide.
Bonjour
Non la révocation n’est pas une simple formalité. Il n’est pas possible de mettre fin à un contrat de 3 ans sans avoir de très bonnes raisons d’y mettre fin. Dans le cadre d’une révocation, la plupart du temps cela finit devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Dans une réponse que vous avez faite sur ce blog, il m’a semblé comprendre qu’un syndic ne pouvait pas demander la régularisation d’un exercice comptable sans avoir tenu au préalable une AG.
Est-ce une motif de révocation du syndic indiscutable?
Bonjour
La “régularisation d’un exercice comptable” c’est l’approbation des comptes et seule une AG peut approuver les comptes. Il n’y a pas lieu de révoquer le syndic, il faut juste qu’il présente ses comptes en AG.
Cordialement
Bonjour,
Le texte de ce commentaire est long, mais je pense que votre réponse aux questions posées pourrait être importante.
Je suis actuellement président du conseil syndical d’une petite copropriété (11 lots principaux, 10 copropriétaires). Le mandat de syndic en cours expire le 30 mars 2022.
Notre gestionnaire de copropriété (le 3ème en moins de 2 ans) n’a pas communiqué de ligne directe, ne travaille pas l’agence de notre ville ayant la même enseigne (et le même patron) où le syndic a élu domicile, est injoignable par téléphone, ne répond aux emails que très rarement, n’a pas préparé l’AG 2018-2019 ni l’AG 2019-2020 avec le conseil syndical malgré de nombreuses relances par email, n’a pas répondu à un courrier RAR reçu le 24 novembre 2021 par lequel le conseil syndical lui a demandé d’inscrire des résolutions à l’ordre du jour de la prochaine AG et de nous indiquer la date de la prochaine AG.
Parmi ces résolutions figurent la reconduction du syndic actuel suivie de l’élection d’un nouveau syndic.
2 lots sont restés sans eau pendant un mois (en juillet 2020)s suite à une fuite à une canalisation enterrée. Une canalisation de secours aérienne provisoire a été mise en place, mais risque de geler si rien n’est entrepris. Un devis a pourtant été transmis au syndic en janvier 2021 suite à consultation de 5 plombiers. Malgré le risque encouru, ce genre de travaux ne semble pas être considéré comme urgents, mais on aurait pu espérer que ces travaux soient votés en AG.
Une canalisation d’eaux usées/vannes a été la source de 2 dégâts des eaux importants en 2021 et a dû être débouchée à 2 reprises à l’initiative d’un copropriétaire. Elle nécessiterait très certainement d’être remplacée vu son âge, mais encore faudrait-il que le gestionnaire contacte des prestataires à ce sujet.
Le gestionnaire n’a pas convoqué d’AG extraordinaire pour travaux urgents suite à vice caché lors de la réfection de la toiture (en cours) et a tenté de laisser la responsabilité de la décision au conseil syndical au sujet d’un devis du prestataire effectuant cette réfection.
Le gestionnaire a par ailleurs envoyé aux copropriétaires en octobre 2021 la liste des dépenses pour l’exercice 2019-2020 accompagnée sans aucun commentaire d’une régularisation de charge pour cet exercice. Ces comptes n’ont pourtant jamais été ratifiés par le SDC.
Cette liste des dépenses comportant des erreurs de répartition ainsi que le montant d’une location de salle pour une AG qui n’a encore jamais été tenue, j’ai envoyé à ce sujet un email au gestionnaire indiquant les anomalies constatées, en rappelant la nécessité de préparer et planifier l’AG de cet exercice. Je n’ai pas appelé les copropriétaires à refuser de régler cette régularisation malgré son caractère abusif.
Aucune réponse n’a été apportée par notre gestionnaire.
N’ayant pas trouvé sur le site extranet de ce syndic la liste des copropriétaires avec leurs adresse postales (certains sont à l’étranger) j’ai demandé au gestionnaire de m’indiquer où se trouvait cette liste sur leur site web ou de me l’envoyer par email. Je n’ai obtenu aucune réponse.
Les copropriétaires qui ont pu être contactés sont excédés par le comportement du syndic et souhaiteraient pouvoir mettre prématurément un terme à son mandat sans être contraints d’engager ou de subir une action en justice .
Nous pensons qu’une AG ne sera pas planifiée par le syndic d’ici la fin du mandat et que la convocation d’une AGE par le conseil syndical par son président sera nécessaire, mais cela nous mènera probablement du fait des courriers de mise en demeure et du délai minimum de convocation (3 semaines) à planifier l’AGE pour nomination d’un nouveau syndic vers mai 2022 au plus tôt!
Le lobby des syndics étant manifestement surpuissant en France, on se demande quel motif sérieux parmi les fautes de gestion citées pourrait nous permettre de programmer une AGE visant à révoquer le syndic et à en élire un autre sans risquer le voir le syndic engager une action en justice pour révocation abusive.
Le fait de ne pas tenir d’AG annuellement et de ne rien préparer avec le conseil syndical ne semble manifestement pas être des motifs suffisants du fait je suppose qu’aucune sanction n’est prévue.
Voyez-vous un motif considéré comme sérieux et indiscutable qui pourrait être invoqué pour mettre fin de manière anticipée au mandat de ce syndic ?
Et si c’est le cas, connaissez-vous une jurisprudence à ce sujet ?
Cordialement,
Bonjour
L’étude des questions spécifiques et notamment la recherche de jurisprudence doit faire l’objet d’un devis spécifique et ne saurait être traité dans les commentaires de ce site. C’est beaucoup de travail et nous ne recevons aucune subvention pour faire ce travail gracieusement.
Néanmoins il ne semble pas que ce ne soit pas nécessaire. La révocation prendrait plus longtemps que d’attendre la fin du mandat qui n’est qu’au mois de mars prochain.
Prenez ce temps pour trouver un meilleur syndic.
Cordialement
Un syndic a annuler l’AG d’avril 2021 qui devait se tenir par correspondance ( ou il avait de forte chance de se faire révoquer ) sans prévenir personne et nous venons de recevoir une nouvelle AG par correspondance pour Septembre Quel recours avons nous?
Merci de votre aide bonne journee
Bonjour
Vos recours dépendent de la date de fin de son mandat.
Pour une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à prendre rendez-vous.
Cordialement
Bonjour nous sommes débutant en la matière nous avions un syndic bénévole nous ne somme que 3 appartement et un spa au rdc mais le spa nous a créer des problèmes (dégât des eaux dans le couloir, ne payer pas ses factures d’eau(compteur d’eau commun)) nous avons voulu prendre un syndic afin qu’il l’oblige à payer… syndic cher pour petite copropriété … et qui n’a pas servi à grand chose. Finalement le spa a vendu et le nouveau propriétaire veut repartir sur un syndic bénévole gratuit et nous aussi nous avons donc révoqué notre syndic … peut être un peu vite puisque nous avons reçu un courrier nous avons 3 mois pour retrouver un syndic sinon nous seront mis sous mandat judiciaire … que faire ??!
Bonjour
Effectivement une révocation si elle semble simple de premier abord a des conséquences, car les syndics se défendent avec des moyens qu’ils maitrisent mieux que les copropriétaires ! Il n’est malheureusement pas possible de vous apporter l’aide demandée dans les simples commentaires de ce site internet, car il faudrait pouvoir vous poser des questions et adapter nos réponses. Mais nous pourrons très certainement vous aider si vous prenez un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement