Le règlement de copropriété détermine les règles de répartition des charges communes générales d’une copropriété. Il existe plusieurs cas d’erreur possibles et plusieurs solutions pour régulariser et contester.
Deux répartitions possibles :
Les charges communes générales peuvent être réparties de deux façons différentes :
- C’est soit une “répartition à parts égales”. Dans ce cas chaque lot, quelle que soit sa superficie, paie une part. Cela s’applique pour les charges dont la jouissance ne dépend pas de la superficie du lot. Par exemple les compteurs d’eau, les boites aux lettres ou les abonnements d’antenne ou de câble
- La répartition peut se faire également “aux tantièmes” ou “aux millièmes”. Cette fois les charges sont relatives aux avantages du lot. Un appartement plus grand a plus de tantièmes généraux. Un appartement situé dans un étage élevé a plus de millièmes ascenseurs. etc..
Le règlement de copropriété est fondamental
Dans le règlement de copropriété on trouve :
- les catégories de charges,
- la façon dont elles doivent être réparties,
- le nombre de tantième attaché à chaque lot et
- le nombre de tantièmes attachés à chaque lot en fonction de la catégorie de charge.
Exemple deux appartements de même superficie n’ont pas le même nombre de tantièmes ascenseur suivant s’ils sont au dernier ou au premier étage. Par contre, ils peuvent en avoir le même nombre pour la répartition des charges d’espaces verts.
Les tantièmes sont déterminés à la construction de l’immeuble en fonction de trois critères ; la superficie, l’étage et l’exposition.
Le syndic s’appuie donc sur le règlement de copropriété pour chaque année répartir les charges communes générales de la copropriété. Il peut arriver que les charges ne soient pas réparties selon le règlement de copropriété, c’est toujours anormal. Il doit y avoir cohérence entre ces éléments.
Pour finir, il est possible que certains tantièmes résiduels soient répartis arbitrairement. Cela n’engage jamais des sommes conséquentes de charges.
Ce n’est donc pas de tantièmes résiduels dont il est question dans cet article.
La répartition des charges communes générales n’est pas correcte ?
Premier cas de figure : le règlement de copropriété est faux ou contestable, le syndic doit tout de même l’appliquer. Pour le modifier deux solutions : un juge peut être saisi, il pourra éventuellement ordonner une modification du règlement de copropriété. La copropriété peut modifier elle même son règlement de copropriété mais il lui faudra le voter à l’unanimité.
Second cas de figure, le règlement de copropriété ne pose pas de problème particulier, mais le syndic ne l’applique pas ou mal.
Les millièmes ne vous semblent pas justes
C’est une question assez récurrente.
Quelques fois, en comparant les millièmes de votre appartement ou votre cave ou votre parking avec ceux des voisins, vous vous rendez compte qu’il existe une différence qui vous semble injustifiée. Le syndic applique les clefs de répartition prévues par le règlement de copropriété. Il n’a pas le droit de changer cette répartition, même s’il est d’accord avec vous sur le fait que c’est injuste. Attention, un syndic bénévole ne le peut pas non plus.
Si vous êtes dans un immeuble récent : il est possible de demander la modification des clefs de répartition dans les deux ans qui suivent la première mutation.
Une mutation c’est le fait qu’un copropriétaire vende son lot.
Si vous êtes dans un immeuble ancien ou que le délai est passé, alors il n’est possible de saisir le tribunal que si la différence est supérieure de 25%.
Si la différence est inférieure à 25%, seul un vote à l’unanimité pourra modifier le RC.
Souvent, c’est au moment où les charges s’envolent qu’on prend la peine de vérifier si la répartition est “juste”. C’est dommage. C’est quelques fois trop tard.
Le règlement de copropriété n’est pas appliqué
Soit c’est tout à fait accidentel et récent.
– Si le conseil syndical s’en rend compte au moment de la vérification des comptes, il faut que le syndic corrige et organise une nouvelle vérification des comptes par le conseil syndical. Il faut que la copropriété puisse voter en assemblée générale des comptes justes.
– Si le conseil syndical ne s’en rend pas compte (c’est certainement que la copropriété n’est pas adhérente à CoproConseils ou n’a pas souscrit l’option contrôle de gestion !) et que l’erreur de répartition des charges est révélée en assemblée générale avant l’approbation des comptes. Les comptes ne doivent pas être approuvés. Le syndic doit revoir la répartition des charges et il est indispensable qu’une nouvelle assemblée générale soit convoquée pour approuver les comptes corrigés. Dans ce cas, cette assemblée générale extraordinaire doit être convoquée aux frais du syndic.
– Si l’erreur passe totalement inaperçue et que les comptes sont approuvés en l’état, alors on entre dans la stricte application de l’article 42. Les copropriétaires défaillants ou opposants ont deux mois pour contester, ensuite c’est trop tard.
Par contre, si l’erreur ne concerne qu’un copropriétaire, celui-ci peut contester dans le cadre du premier alinéa de l’article 42. Les actions personnelles ont un délai de prescription de 10 ans.
Soit c’est ancien et récurrent
Cette répartition erronée est un état de fait depuis de nombreuses années. On est alors en dehors de l’application de l’article 42. Les délais de contestation sont dépassés. Le syndicat des copropriétaires doit alors faire appel à la justice et assigner le syndic en responsabilité. Dans ces cas précis, nous conseillons toujours aux copropriétaires de trouver une solution de dédommagement à l’amiable avec le syndic pour éviter une procédure à la copropriété.
De l’utilité d’un expert à vos côtés !
L’étape de vérification des comptes est donc cruciale. Les membres du conseil syndical font en général de leur mieux, mais l’expertise de CoproConseils est irremplaçable pour lire entre les lignes et faire appliquer les textes.
Attention : le conseil syndical vérifie la répartition générale des charges communes. Il n’est absolument pas dans ses attributions de vérifier la position individuelle des comptes. Chaque copropriétaire doit vérifier les charges qui lui sont attribuées.
Si un copropriétaire à titre individuel relève des inexactitudes dans ses comptes, il peut contester toujours dans le cadre de l’article 42 qui prévoit qu’une contestation individuelle peut se faire dans un délai de 10 ans. Attention le code civil prévoit lui un délai de 5 ans seulement. Ce sera donc à l’appréciation du juge.
Une chose est certaine si l’erreur est récurrente depuis de nombreuses années et qu’un jugement intervient, la modification ne vaut que pour l’avenir, il n’y a pas rétroactivité. Rien n’empêche le copropriétaire lésé de demander des dommages et intérêts, le juge tranchera.
Peut-on attendre une réparation ?
Chaque fois que les principes de répartition des charges communes générales sont modifiés, la nouvelle répartition ne s’applique que pour les charges à venir.
Les décisions de modification de répartition des charges n’ont aucun effet rétroactif c’est une question de droit et de bon sens.
Dans certaines situations compliquées, il a pu sembler qu’il puisse en être autrement, notamment si une clause de répartition des charges a été jugée “réputée non écrite”.
La 3eme chambre civile de la cour de cassation a clairement réaffirmé ce principe (arrêté 12-569 du 10 juillet 2013).
Une clause non écrite est une clause qui, parce qu’elle est illégale ou contraire à la loi, est en fait considérée comme n’existant pas. Il n’y a donc pas de principe de répartition des charges communes générales valable dans la copropriété. Il doit donc y avoir une répartition judiciaire des charges. Mais cette répartition décidée par le juge n’a pas d’effet rétroactif.
Dans cette situation, deux cas de figure :
- Soit la copropriété et le règlement de copropriété sont anciens, les charges ont toujours été réparties selon le principe qui se trouve aujourd’hui invalidé. Les copropriétaires lésés ne peuvent espérer au mieux que le juge condamne les copropriétaires bénéficiaires à une compensation financière.
- Soit la copropriété et le règlement de copropriété sont tout neufs et dès la première année les comptes sont contestés en assemblée générale puis au tribunal, alors le juge a l’obligation de statuer sur les comptes et sur la répartition des charges à venir.
Il ne peut en aucun cas appliquer de rétroactivité à la nouvelle répartition des charges, comme l’a réaffirmé la cour de cassation.
Bonjour,
Nous avons une copropriété de 4 immeubles et percevons un revenu locatif de notre toiture grâce aux antennes Orange et Free. Auparavant, notre syndic dispatchait le produit proportionnellement aux tantièmes de chaque immeuble. Désormais il les répartit sur les parkings (que tous les copropriétaires disposent) mais aussi des garages. Or ces derniers sont au nombre de 38/11O propriétaires. Donc les propriétaires des garages ont plus d’argent que les autres. Quelle est la loi qui demande de répartir les produit des antennes sur les garages si tous les copropriétaires ne sont pas égaux. D’avance merci de votre réponse. Cordialement.
Bonjour
Ce n’est pas une loi qui régit la répartition des revenus d’une copropriété, mais son règlement de copropriété.
Seul lui s’applique.
Cordialement
Bonjour
Voici mes principaux tantièmes cumulés
CHARGES GENERALES 545 / 10000
CHARGES BATIMENT 53 / 1000
CHARGES GARAGES PKGS 1 / 4
CHARGES CHAUFFAGE 62 / 1000
Dans le règlement de copropriété, les clés de répartition des charges générales, de charges bâtiment et de charges parking n’apparaissent pas.
Il est mentionné la répartition pour le chauffage central et eau chaude, la répartition pour le vide ordure, la répartition pour l’ascenseur.
Comment le syndic calcule t’il alors les charges communes générales et de bâtiment ? Sur quoi se base t’il ?
Chez le notaire dans l’acte de vente, il était mentionné 530 pour les charges communes générales. Mais je ne sais pas non plus où le notaire a trouvé cela.
Merci d’avance pour votre aide
Cordialement
Bonjour
Peut-être faudrait-il demander au notaire où est-ce qu’il a trouvé cela, parce que CoproConseils n’a aucune raison de le savoir !
Les clefs de répartition applicables sont celles qui sont prévues au règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété précise forcément les charges générales. Peut être qu’il vous manque des pages de RC.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic me fait payer les travaux de marquage sol des parkings sous-sol alors que je n’ai aucun emplacement de parking au sous-sol et que le RC ne prévoit que l’accès et les dégagements comme parties communes.
Il prétend que ces travaux de peinture sont des charges générales communes et non privatives. Les copropriétaires concernés par ces lots ont des tantiemes supplémentaires.
Merci de me confirmer s’il s’agit d’une charge commune ou privative.
Bonjour
Effectivement le marquage n’est pas une dépense privative mais commune. Pour autant elle ne concerne que les propriétaires de parking.
Les charges ne doivent être payées que par les copropriétaires qui en ont l’utilité.
Si tous les lots de la copropriété ne possèdent pas de parking en sous-sol, alors il doit y avoir une clef de répartition spéciale pour les parkings qui ne s’applique qu’aux lots qui ont des parkings en sous-sol.
Si ce n’est pas le cas, le RC doit être mis à jour, mais en attendant le règlement de copropriété doit être respecté.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une copropriété qui a publié son EDD-RCP dans les années 1970 sans modificatif depuis.
Cependant, en 1994, la copropriété a voté à l’unanimité un changement de la répartition des charges générales mais sans modifier l’EDD ou le RCP de l’immeuble.
Le syndic applique depuis cette nouvelle répartition et non ce qui est écrit dans le RCP.
Je ne trouve pas source juridique ou de décision de justice me permettant de savoir si cette situation est légale ou non.
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour
Les modifications de répartition des charges doivent être votées à l’unanimité et être enregistrées par une mise à jour du RC qui doit ensuite être publié au bureau de la publicité foncière.
Sinon à la première mutation (vente) la répartition sera caduque puisque non opposable aux tiers qui ne l’ont pas votée.
Si personne n’a vendu depuis 1994, il est toujours temps de faire valider cette nouvelle répartition par une publication d’un nouveau RC
Sinon, le syndic ne répartit pas les charges convenablement et n’importe quel opposant peut faire annuler sa répartition par un tribunal.
Cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire d’un appartement et d’une cave situés dans un bâtiment en copropriété avec mon frère et ma sœur. Pas de règlement de copropriété à proprement parlé.
Des travaux de nettoyage de toiture sont à prévoir. La répartition des frais se fait-elle aux millièmes entre les 3 parties ? Ou y a t’il un quota différent pour ceux dont l’appartement est sous le toit ?
Dans l’attente de votre réponse
Un grand merci
Bonjour
Il n’est pas possible de répartir les charges sans règlement de copropriété. La loi ne prévoit pas d’autre alternative que de respecter le règlement de copropriété puisqu’il est obligatoire.
Il faut commencer par établir un règlement de copro. Et ensuite l’appliquer. Sinon vous pouvez vous mettre d’accord à l’amiable, mais cette répartition sera contestable.
Cordialement
Bonsoir,
Une seule question nous taraude depuis longtemps et je me permets de vous la soumettre, merci par avance :
La répartition de charges communes concernant 2 portails installés (seulement réparation et entretien) a été votée en AG avec acceptation à l’unanimité en 2011.
Nous avons changé de syndic et ce dernier se refuse à l’appliquer, et nous renvoie au RC. Question : qu’elle est la valeur de cette décision prise en AG ? Je précise qu’il n’y avait pas de répartition pour ces charges compte tenu que les portails ont été installé bien après (Résidence de 1962).
En vous remerciant par avance de la réponse apportée. Salutations.
Merci pour cette question intéressante, désolés de répondre avec tant de délai.
Une modification dans la répartition des charges, si elle n’est pas accompagnée d’une modification du règlement de copropriété et publication de celui-ci au bureau de la publicité foncière, n’engage que les copropriétaires au moment de la décision. Dès lors qu’un copropriétaire vend son bien à un nouveau copropriétaire qui n’a pas voté la modification de la répartition, alors elle devient caduque car elle ne lui est pas opposable.
Cordialement.
Bonjour,
Jeune propriétaire depuis seulement quelques temps, je viens de recevoir la feuille de Récapitulatif des répartitions par copropriétaire et il y a écrit “rompu” sous mon nom. Est ce normal? Qu’est ce que cela signifie? J’ai écrit à mon syndic mais pas de réponse de leur part pour le moment.
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour
C’est ce que l’on appelle un “rompu de répartition”.
C’est qu’il y a eu un arrondi dans la répartition d’une somme qui n’était pas divisible. Les rompus de répartition se comptent en centimes. Il ne faut pas que ce soit un rompu de plusieurs euros.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement en copropriété de 4 appartements.
Mon entrée est directement sur le parking de l’immeuble.
Je n’ai pas d’acès direct au hall des 3 autres appartements.
De ce fait, est ce que les différents travaux de renovations engagé dans ce hall, (porte d’entrée, escalier, peinture) peuvent m’etre imputé aux tantiemes ?
Ou bien est ce seulement aux 3 autres copropriétaire de s’acquitter des frais ?
Merci de votre retour
Bonjour
Si matériellement un copropriétaire n’a pas jouissance d’une partie commune, il n’y a pas de raison pour qu’il en paie l’entretien. Par contre si le règlement de copropriété le prévoit, le syndic ne peut pas faire autrement que de répartir les charges selon les clefs prévues au règlement de copropriété. Si le règlement de copropriété n’est pas conforme à l’article 10 (critère d’utilité) alors il faut demander la modification du règlement de copropriété. Mais d’ici là, il s’applique.
Cordialement
Bonjour,
Comment sont calculés les frais individualisés lors qu’il existe un dispositif de sous-comptage.
Un compteur Linky inactif et utilisé par 6 copropriété au titre du droit à la prise pour électrifier leur box en sous-sol.
L’article 10 du 10 juillet 1965 précise que la répartition selon l’utilité objective se perd dès lors qu’il existe un sous-comptage.
Comment repartir les frais entre les 6 sous-compteurs ?
1) abonnement du fournisseur d’énergie divisé en 6 parts égales + les kilowatts consommés de chacun
Ou
2) la répartition au prorata des consommations incluant une part de l’abonnement.
Dans le 1er cas de figure que l’on consomme 0 kilowatt ou 1000 kilowatts on paie 1/6ème de l’abonnement
Dans le 2nd cas de figure “on ne paie que ce que l’on consomme”.
Que dit la loi ?
En vous remerciant pour votre réponse
Bonjour
option 1 : Abonnement divisé par le nombre de lots desservis et consommation au réel.
Cordialement