Vérification des comptes en copropriété

En copropriété, il est un rituel auquel le conseil syndical n’échappe pas ; celui de la vérification des comptes.
Celle-ci doit avoir lieu avant l’assemblée générale, autre grand rendez-vous de la copropriété.

Bien souvent cette étape de contrôle des comptes est largement mise de côté alors que c’est une étape cruciale dans la vie de votre copropriété.
Pourquoi ?
Parce que les copropriétaires pensent que c’est compliqué et rébarbatif. Et parce que les syndics ont intérêt à ce que les copropriétaires continuent de le penser !

Qu’est ce qu’une vérification des comptes en copropriété ?

  • En quoi consiste exactement une « vérification des comptes » ?
  • à quoi est-ce que cela sert ?
  • Pourquoi confier cette mission à CoproConseils ?
  • Comment faire cette vérification soit même ?

Telles sont les questions auxquelles CoproConseils tente de vous apporter des réponses claires dans cet article. Si votre copropriété est adhérente à CoproConseils et que vous avez souscrit l’option contrôle de gestion, ce que vous allez lire ci-dessous est une petite partie de ce que nous vérifions. Mais elle est accessible aux néophytes plein de bonne volonté ! Si votre copropriété a eu la bonne idée d’adhérer et de nous confier la mission de vérification des comptes, alors n’hésitez pas à vous joindre à nous lors de la réunion préparatoire. Vous verrez c’est très instructif !

Réunion préparatoire

Le contrat de syndic ALUR oblige le syndic a organiser une « réunion préparatoire ». Réunion servant à préparer l’assemblée générale à venir. C’est au cours de cette réunion préparatoire qu’a lieu la vérification des comptes.
Durant cette réunion,

  • les comptes sont vérifiés
  • le budget de l’année à venir est discuté
  • l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi
  • et le contrat du syndic examiné

Qui est convié au contrôle des comptes ?

A cette réunion préparatoire, sont présents a minima le syndic et le conseil syndical. CoproConseils peut y être invité si votre copropriété est adhérente et a souscrit à l’option contrôle de gestion. Vous pouvez y être invité. Le conseil syndical peut inviter la ou les personnes de son choix. Par contre personne ne peut s’y inviter sans l’aval du conseil syndical.

Quand a lieu la vérification des comptes ?

L’assemblée générale doit se tenir dans les six mois de la date d’arrêté des comptes. La réunion préparatoire peut avoir lieu n’importe quand, entre la clôture de l’exercice comptable et la convocation à l’assemblée générale annuelle. Néanmoins, étant donné que le conseil syndical doit procéder à la vérification des comptes. Il faut donc attendre que les comptes soient « prêts » pour proposer au syndic d’aller les vérifier.

Ce n’est pas le cas si vous n’êtes pas invité à la réunion préparatoire.

Je ne suis pas au conseil syndical, puis-je aller vérifier les comptes ?

Les copropriétaires qui ne sont pas au conseil syndical ont également la possibilité de vérifier les comptes. Deux solutions :
Soit demander l’autorisation au conseil syndical d’assister à la réunion de préparation.
Soit se déplacer individuellement dans les bureaux du syndic. Attention, uniquement aux jours et heures préalablement définis en AG.
Ces jours et heures sont forcément entre la convocation et l’assemblée générale. Ils peuvent être modifiés lors de l’assemblée générale. C’est à dire qu’on décide à l’assemblée générale de l’année N, des jours et dates pour l’année N+1.

Si vous effectuez cette démarche à titre individuel, c’est certainement pour votre compte. Il ne sera peut être pas nécessaire de demander au syndic l’ensemble des documents. Sachez également que les délais de contestation des comptes individuels en copropriété sont différents et ils ont été modifiés avec la loi ELAN.

En quoi consiste exactement une vérification des comptes ?

Il existe une très grande différence entre ce que peut être une vérification des comptes de votre copropriété (notamment lorsque celle-ci est réalisée par un expert CoproConseils) et ce que votre syndic souhaite que vous fassiez.

Il est dans l’intérêt du syndic (même le plus compétent et le plus honnête d’entre eux) que la vérification des comptes dure le moins longtemps possible. Ce n’est pas rentable de passer ainsi du temps à éplucher les comptes de la copropriété et à les expliquer à des néophytes.

Le conseil syndical pointe les factures. Est-ce suffisant ?

La vérification des comptes se limite bien souvent au pointage des factures. C’est très dommage. Et largement insuffisant !

C’est juste la première étape. Il faut commencer par ça pour vérifier les comptes. Il faut s’assurer que chaque facture est bien enregistrée et que chaque enregistrement correspond à une facture. S’assurer également que les montants correspondent bien.

Cette étape est fastidieuse et demande un peu de rigueur, mais aucune compétence particulière en comptabilité. Elle doit se faire dans les bureaux du syndic, puisqu’il conserve les factures.

Une fois ce point réalisé, la majorité des syndics font mine de considérer que la vérification des comptes est terminée. On pourrait donc passer à l’étape suivante : le budget. C’est ignorer la partie immergée de l’iceberg !

Attention : l’État des dépenses n’est que la liste des factures enregistrées. Le fait qu’une facture figure à l’état des dépenses n’est pas la garantie qu’elle a été payée. Plus grave, elle peut très bien également avoir été payée deux fois !

Pour le vérifier, il faut absolument aller mettre son nez dans le grand livre !

Le pointage des factures n’est que le pré-requis à un travail correct sur les comptes de votre copropriété. Mais si on se limite à ça, ce n’est pas une vérification des comptes.

Je n’ai aucune compétence en comptabilité copropriété, comment faire ?

Ce n’est pas facile de s’y retrouver. Il faut repérer toutes les dépenses nécessitant explications de la part du syndic, voire correction.

Évidemment, l’expérience et l’expertise CoproConseils permettent à la fois de gagner du temps et de viser les points qui posent vraiment problème.

Mais dites vous que ce que vous allez faire est toujours mieux que rien du tout. Et dites aux copropriétaires mécontents ou insatisfaits de venir vous aider ou de voter pour confier la mission à CoproConseils !

Alors, avec du bon sens et un peu de rigueur, ne vous limitez pas au pointage des factures. Suivez nos propositions !

Nos conseils pour être un copropriétaire averti

La comptabilité de votre copropriété est visible dans plusieurs documents. Il faut que vous vous assuriez qu’ils seront bien à votre disposition le jour de la vérification des comptes. Veillez à demander à votre syndic de les préparer pour qu’ils soient consultables. Vous pouvez même pour certains lui demander de vous les envoyer par avance.

Liste des documents nécessaires à une vérification des comptes

Depuis la publication du décret du 23 mai 2019, certains documents sont disponibles sur l’extranet de la copropriété. Néanmoins ce n’est pas suffisant.

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Conclusion : doit-on approuver les comptes ?

C’est effectivement à l’issue de tout ce travail de contrôle des comptes qu’on est en mesure de se poser la question de l’approbation des comptes.
Si vous avez relevé des erreurs, des points avec lesquels vous n’êtes pas d’accord avec le syndic, celui-ci doit les corriger avant l’AG. Vous devez le vérifier.

S’ils ne l’ont pas été, vous avez la possibilité de voter une approbation des comptes “sous-réserve”. C’est à dire en mentionnant toutes les réserves sur le procès-verbal d’assemblée générale.
Contrairement à ce que votre syndic pourrait vous faire croire, une copropriété dont les comptes ne sont pas approuvés, n’est pas dans l’impasse totale.

52 responses to “Vérification des comptes en copropriété

  1. Moquard says:

    Bonjour,
    Je suis copropriétaire d’un syndic de 12 copropriétaires. Nous avons reçu les documents pour l’AG avec un bilan (qui me semble douteux) non détaillés, le compte de résultat semble cohérent.
    J’ai demandé aux syndic le détails des comptes du bilan par mail, et malgré mes appels et mes déplacements, le gérant de l’agence qui s’occupe du syndic fait le mort.
    Est ce normal ? Est-ce que je suis dans mes droits ? Que puis-je faire ?
    Mon AG est dans quelques jours ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La vérification des comptes doit se faire soit dans les bureaux du syndic aux jours et heures définis par lors de l’AG précédente, soit si le syndic n’accepte pas de public pour raison sanitaires, par l’envoi des documents au copropriétaire qui en fait la demande. Il doit vous permettre de consulter l’ensemble des documents relatifs à la copropriété et entre autres les documents comptables, factures, relevés de banque, grand livre, annexes…
      Cordialement

  2. CNORBERT says:

    Bonjour Merci pour votre réponse,
    Que se passerait-il, s’il refuse de reporter ce rendez-vous, pourrait-il convoquer l’ag sans que nous ayons vérifier les comptes avec lui ?

    1. CoproConseils says:

      La vérification des comptes est un possibilité donnée aux copropriétaires et aux membres du conseil syndical. Il n’est pas obligatoire que les comptes aient été vérifiés pour que l’assemblée générale puisse être convoquée.

  3. NORBERT Christelle says:

    Bonjour,
    je suis copropriétaire et membre du Conseil syndical d’une copro de 80 logements. Notre AG a eu lieu le 17/10/2019, nous avions voté le budget prév du 1er exercice et celui du 2ème exercice. L’exercice comptable du 1er exercice à pris fin le 30/06/2020.
    A cause de la covid et de plusieurs erreurs dans les appels de fonds, le syndic nous a transmis l’état des dépenses et facture du 1er exercice le 26 mai 2021. Nous n’avons donc toujours pas eu d’AG suite à l’exercice 1. On nous a laissé entendre que celle ci se ferait pas correspondance. Le Syndic, a souhaité que nous le rencontrions sur le mois de juin pour vérifier les comptes ensemble, afin de convoquer l’ag en juillet. Ayant des contraintes professionnelles et surtout voulant prendre le temps pour verifier ces documents, car il y a bcp de choses incomphrehénsibles, et surtout nous n’avons plus aucune confiance en ce syndic, nous souhaiterions reporter la rencontre au mois de septembre, serons-nous dans nos droits ?
    Merci pour votre réponse
    Cdt.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez le demander à votre syndic, mais il n’est pas du tout obligé d’accepter.
      Cordialement

  4. LORY says:

    Bonjour, j’ai bien noté que les erreurs révélées par la vérification des comptes devaient être corrigées avant l’AG. Toutefois, dans le cas de la tenue d’une AG par correspondance uniquement, comment le syndic doit-il procéder pour que le vote des résolutions relatives à l’approbation des comptes puisse se faire sur la base des comptes corrigés et non de ceux envoyés lors de la convocation initiale. Précision: l’AG est prévue le 3 juin et la vérification des comptes par tout copropriétaire le 7ème jour avant la tenue de l’AG. Les demandes de corrections lui ont toutefois été envoyées ce jour par mail, par un coporpriétaire non membre du conseil syndical, la simple lecture de la présentation des comptes ayant permis de révéler certaines erreurs.
    Vous remerciant par avance de votre réponse.
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est possible d’émettre des réserves à l’approbation des comptes sur le formulaire de vote par correspondance.
      Cordialement

  5. Jo says:

    Bonjour,

    Je suis membre du conseil syndical au sein d’une résidence. Notre syndic a commis un certain nombre d’irrégularités et négligences depuis le début de son contrat. Désormais, cela fait 3 mois que nous attendons des réponses concernant le budget de 2020 et l’avons relancé une demi douzaine de fois depuis sans succès. Nous souhaitons le mettre en demeure de nous répondre, mais a-t-il l’obligation de nous répondre dans un délai prescrit ou sa seule obligation est-elle de procéder à l’approbation des comptes en AG avant le 30 juin de l’année N+1 ?
    Je vous remercie par avance.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic doit permettre aux copropriétaires de vérifier les comptes. Il doit prévoir une réunion préparatoire à l’AG avec le CS. Enfin il doit soumettre les comptes à l’approbation du syndicat des copropriétaires au cours d’une assemblée générale dans les 6 mois de la clôture de l’exercice. Si, parce qu’il ne répond pas à vos questions, vous n’avez pas les moyens de savoir si les comptes sont justes, alors n’approuvez pas les comptes.
      Cordialement

  6. DESCASE says:

    Bonjour, je suis membre d’un conseil syndical et le père d’une copropriétaire (handicapée mentale légère)nous menace et exige des documents sur les comptes de la copropriété suite à un litige avec le syndic. Il n’est pas copropriétaire lui même mais par tutelle ou curatelle a-t-il des droits sur la copropriété ? S’il avait ce genre de délégation son nom ne devrait il pas apparaître sur les documents officiels ?
    Merci pour votre réponse car ce monsieur nous harcèle et nous n’en pouvons plus.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le tuteur d’un copropriétaire a les mêmes droits que ce copropriétaire puisque la justice l’a désigné pour défendre les droits de ce copropriétaire. Il doit par contre pouvoir prouver cette tutelle. Mais du point de vue de la copropriété, le seul nom qui va apparaitre c’est celui du ou de la copropriétaire.
      Cordialement

  7. Sevan says:

    Bonjour,
    Je suis locataire, l’arrêté des compte annuel ne precise pas le détails des charges, il est fait mention de charges “générales”.
    Comment savoir si le montant demandé correspond aux charges “recuperables”imputables au locataire?
    Merci pour vos conseils
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic n’a pas l’obligation de faire mention du détail de ces charges.
      C’est la responsabilité du propriétaire. C’est à lui de vous donner le détail (loi hoguet)
      Cordialement

  8. Ganto says:

    Bonjour, lors de mon contrôle des comptes avant AG prévue en novembre , m’a été fourni le relève des dépenses d’une autre copropriété dans un ensemble de pièces non trie. L’AG sera annulée cause Covid. Le contenu de l’ordre du jour est litigieux avec notamment un devis unique d’isolation des combles dit a zéro euro sans précisions sur aide et tarifs par bâtiments sur leurs surfaces erronées, a l’avantage des bâtiments de 3 conseillers, et une résolution proposée pour ‘vote exclusif du bâtiment A pour les abris de jardin (ce, ensuite du décompte illégal des seules votants contre du bâtiment A pour rejeter la demande d’abri de jardin d’une copropriétaire , le nom des votants contre n’étant pas inscrits au PV AG 2019). Des réserves a la régularité des décisions sont émises. La seconde convocation a l’AG pour le 9 février 2021 au siège du syndic est ‘annulee’ par courriels des 25 et 29 janvier qui prévoit le vote exclusif par correspondance et exclut toute réunion. Cela est contraire aux termes de l’article 22 qui prévoit une information par tout moyen permettant de vérifier sa réception par les copropriétaires 15 jours avant AG. Le budget est litigieux . Que faire à ce niveau d’irrespect de la loi et des copropriétaires par le syndic? Quelle autorité hors TGi est compétente ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Malheureusement aucune. Vous pouvez lire notre article à ce propos sur notre site.
      Le plus malheureux c’est que même si un syndic est condamné pour des préjudices qu’il a fait subir à une copropriété, cela n’implique pas qu’il doive cesser d’exercer ses fonctions.
      Cordialement

  9. JUGLARD says:

    Bonjour ,
    EST-ce normal ? car sur les factures de la Ste des eaux nous avons eu une pénalité de 1000 Euros pour retard de paiement .Le syndic nous dit qu’il n’y avait plus assez d’argent sur notre compte . Qui est fautif ? n’aurait-il pas du nous avertir car c’est eux qui gèrent ? quels sont nos recours et que doit-on faire pour éviter ces problèmes à l’avenir ?
    Sincères remerciements et très cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic doit procéder au recouvrement des charges et les copropriétaires doivent payer leurs charges.
      Nous ne connaissons pas la situation de la copropriété, impossible de vous dire où est le problème et qui est fautif.
      Pour éviter ce genre de problème il faut que les copropriétaires paient leurs charges et que le syndic fasse son travail.
      Cordialement

  10. Decelle Hubert says:

    Bonjour,
    Dans une copropriété de 5 logements, les comptes étaient tenus jusqu’à ce jour par un des copropriétaires. Le dernier qui tenait les comptes vient de vendre son bien et aucun des autres copropriétaires ne veut le remplacer. Un des locataires de cette copropriété a t’il le droit de tenir les comptes et d’organiser l’assemblée générale en accord avec le reste des membres. Merci pour une réponse. Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, il faut être copropriétaire pour être syndic bénévole.
      Tout ce que ferait ce syndic bénévole serait illégal et contestable devant un tribunal. Il peut de plus être attaqué personnellement pour exercice illégal de la profession de syndic puisqu’il n’aurait pas la carte professionnelle.
      Cordialement

  11. LANGIGNON says:

    Bonjour,
    Pourriez vous m’éclairer sur la notion de “Vote du quitus au syndic” ?
    Quels recours s’offrent on en votant ou pas cette confiance si je comprends bien cette notion ?
    Enfin, dans le cadre de la prévision d’un changement de syndic, est il conseillé de donner quitus au syndic que l’on s’apprete à remercier..?
    Merci de votre retour.
    Bien cordialement.
    François

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Voter le quitus au syndic signifie que la copropriété renonce à la possibilité de lui reprocher des erreurs de gestion.
      Le quitus est automatiquement acquis au bout de 5 ans. CoproConseils conseille de ne jamais le voter. C’est se priver inutilement d’une possibilité d’action.
      Pour nous il n’est jamais conseillé de le voter.
      Cordialement

  12. MITROV says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire depuis 14 ans dans la même résidence, j’ai toujours payé mes charges en temps et en heure.
    A ce jour je reçois un décompte de charge pour l’année 01/01/2019 au 31/12/2019 et je m’aperçois d’un montant exorbitant concernant l’Eau froide qui m’est facturé un montant de 4022€ qui correspond 831 m3 . Effectivement le syndic me répond qu’il y a jamais eu de relevé de consommation sur mon compteur d’eau qui se trouve a l’intérieur de mon domicile car il a eu une anomalie lorsque la compagnie est venu relevé et cela depuis 2019. Mon syndic ma donc jusqu’à ce jour attribué un forfait, soit en dessous de ma consommation réelle mais est il endroit de me réclamé 10 ans de régularisation ?. En sachant que pendant toutes ses années aucune action du syndic pour résoudre le problème, ni même jamais j’ai été averti avant 2019 que un souci de relevé de compteur avait lieu et jamais j’ai été prévenu que cela durée depuis plusieurs année.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Quand un compteur est à l’intérieur, vous devez transmettre le relevé exact. A défaut la facture est estimative.
      Si effectivement pendant tout ce temps vous avez payé sur une estimation, il est normal qu’il y ait une régularisation quand enfin votre compteur est relevé au réel.
      Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à nous consulter.
      Cordialement

  13. ALBERTO says:

    Bonjour,
    Pourriez-vous me dire si on peut revenir sur une erreur avérée du syndic sur les comptes approuvés de l’année précédente et exiger une rectification.
    Merci d’avance
    Cdl

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de quoi il s’agit.
      D’une manière générale, les comptes de la copropriété ayant été approuvés, il n’est pas possible de revenir dessus. Sauf dol, tromperie etc … quoi qu’il se passe c’est devant un tribunal.
      Si c’est un problème de répartition, alors le copropriétaire lésé a 5 ans pour contester sa propre répartition.
      Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à nous demander un devis
      Cordialement

  14. Dan says:

    J’ai encore une question sur les dérives des coûts des travaux dans une grosse copropriété. Les copropriétaires ont ils un recours possible si le coût des travaux estimé sur une copropriété a augmenté de plus de 30% entre l’AG qui valide les travaux et une nouvelle estimation faite après 1 an? Un recours est-il possible si l’on décide de lancer une procédure contre le syndic?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      En France il est toujours possible de lancer une procédure contre quelqu’un. Mais seul le juge en décide l’issue.
      Vos chances sont plus réduites si les comptes ont été approuvés et que le quitus a été voté.
      Cordialement

  15. ANIDJAR Dan says:

    Bonjour, je suis copropriétaire d’une grosse Residence. Des travaux nous on été imposé par la mairie par injonction. Les travaux de mises en conformité (ravalement, isolation, réfection des fenêtres …) L’enveloppe de départ sur l’ensemble de la copropriété s’est élevée à plus de 8,5M d’euros. Après 1 an nous avons demandé le détail de ces 8,5M d’euros au syndic de copropriété qui gère les comptes et ils ne sont pas capable de nous fournir un détail, voire même sur certains postes nous avons un montant validé à l’AG pour 15.000€ et qui apparaît dans le décompte du syndic après 1 an pour un montant de 1,5M€. Avons nous un recours ou un moyen de contrôle sur les comptes du syndic sachant que je ne fait pas partie du conseil syndical?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les membres du conseil syndical peuvent avoir accès à l’ensemble des documents relatifs à la copropriété. S’ils souhaitent vérifier les comptes il suffit qu’ils prennent rendez-vous avec le gestionnaire ou le comptable qui s’occupe de leur copropriété.
      Par contre en tant que copropriétaire, vous n’avez accès aux comptes qu’une fois par an, juste avant l’AG. Cette date est précisée dans la convocation. Elle est validée en AG l’année précédente.
      Cordialement

  16. DIDY says:

    Bonjour,

    Que se passe t il si le budget en cours n’est pas approuvé ? devons nous avoir une assemblée générale supplémentaire à nos frais ?

    Cdlt

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le budget en cours a forcément été approuvé l’année dernière. C’est le budget du prochain exercice qui peut éventuellement poser problème lors d’une AG.
      Soit vous vous mettez d’accord avec le syndic en AG sur un budget pour qu’il soit voté.
      Soit il est obligé de reconvoquer une AG. Elle sera aux frais de la copropriété.
      Si aucun budget n’est voté, la copro va en administration judiciaire dès que le syndic n’aura plus d’argent pour payer les factures.
      à moins d’avoir une année de trésorerie qui dort sur votre compte !
      Cordialement

  17. didy says:

    Bonjour
    suite à une erreur du syndic, les travaux réalisés dans notre copropriété ne correspondent pas au devis adopté en ag. En effet , le syndic s’est trompé quand il a envoyé l’ordre à l’entreprise il a envoyé le recto d’un devis avec le verso d’un autre ; de ce fait les travaux réalisés sont plus chers que ceux votés.

    L’entreprise a accepté de prendre la moitié de la différence à sa charge et l’autre moitié est imputée à la copro… il aurait fallu qu’on en discute entre copropriétaires mais le syndic a pris les devant en nous imputant cette différence dans le budget à approuver.

    Que devons nous faire ? est ce normal que nous devions supporter ces frais supplémentaires ?

    Cdlt

    DIDY

    1. CoproConseils says:

      Si le syndic s’est trompé, il doit en supporter les conséquences.
      cordialement

  18. MUNOZ says:

    Les règles de vérification des comptes sont elles les même pour une copro et pour une ASL ?
    Merci par avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, en fait en ASL les statuts sont déterminants. Et comme ils sont libres, tout dépend des statuts de votre ASL.
      Cordialement

  19. COLINOT ANITA says:

    Bonjour,
    Nous avons eu l’assemblée générale lundi 20 juillet, nous ne pouvions pas y assister suite au COVID 19, l’état d’urgence sanitaire a pris fin le 10 juillet à minuit, j’ai fait 1600 km pour etre présente avec un autre copropriétaire, le directeur: M. Rodrigue (celui-ci n’avait pas de masque et ni la personne a l’accueil)n’a absolument pas voulu que l’on y assiste, à la réunion, il y avait deux conseillères syndicales et deux personnes du syndic plus un chien!!!, nous avons eu un questionnaire a remplir, ce qui fait que les comptes n’ont pas été approuvés, il y avoir une nouvelle assemblée générale en septembre dans les memes conditions!!!ce n’est pas du tout normal, ils ont peur de nos questions sur les comptes qui ne sont pas trés clairs!!! Peux-t-on changer de conseil syndical: elles sont deux qui défendent plus les intérets du syndic!!cela fait des années qu’elles sont là!!!
    Recevez, avec mes remerciements, mes salutations les meilleures.
    Mme COLINOT

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les ordonnances COVID n’ont pas modifié les dispositions concernant l’élection des membres du conseil syndical.
      Ceux-ci sont élus en AG à la majorité de l’article 25.
      Les ordonnances COVID n’ont aucunement établi la possibilité pour le syndic de refuser la présence d’un copropriétaire en AG.
      Cordialement

  20. Bétrix says:

    Bonjour,
    Qu’est ce que le compte d’attente, pour la 2ème fois cette ligne figure dans l’état financier de la copro (10885.62 €). Notre syndic ne reponds jamais aux questions.

    1. CoproConseils says:

      bonjour
      Le compte d’attente est un compte “poubelle” de pure comptabilité.
      Le comptable peut y mettre les éléments qu’il ne sait pas imputer ailleurs parce qu’il lui manque des informations.
      c’est souvent suite à des sinistres ou des procédures que ces comptes se forment.
      Ils peuvent également perdurer si la copropriété change de syndic et que personne ne prend la peine de chercher les informations pour clôturer le compte d’attente.
      Il est possible que votre syndic ne vous réponde pas car lui même ne sait pas et qu’il n’a pas envie de perdre du temps à mener l’enquête.
      En fin d’exercice il faut “vider la poubelle”, c’est bien au syndic de le faire. C’est au conseil syndical de lui demander de le faire.
      Cordialement

  21. Marion says:

    Bonjour,
    Est-il normal que mon syndic me demande de payer des charges avant que la 1ère assemblée générale ait eu lieu ? (soit pour les 6 mois qui précèdent).
    En effet, c’est le 1er syndic de la résidence, avant ma résidence était gérée par un bailleur social.
    Merci,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui c’est normal c’est une régularisation.
      Cordialement

  22. Koffi says:

    Bonsoir,
    Je fais nouvellement partie d’une copropriété, et ma. Question est :
    Peut-on faire appel, à un expert comptable pour la vérification des comptes auprès du syndicat après que l’assemblée générale aie eu lieu et approbation des comptes ?
    Car récemment, une des copropriétaires à décelé un problème.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour, il y a plusieurs questions dans votre question.
      -Vous avez le droit de faire appel à l’expert de votre choix à tout moment.
      Si vous le faites à titre individuel, les honoraires seront à votre charge. Si c’est le conseil syndical à sa majorité qui le vote, les honoraires seront répartis en charges communes générales.
      – Un expert comptable n’est pas forcément expert en comptabilité copropriété. Ce sont deux métiers différents. CoproConseils est un cabinet d’expert en copropriété que ce soit comptabilité, juridique, technique etc…
      – enfin dernier point, dans l’idéal il faut vérifier les comptes avant l’AG et avant leur éventuelle approbation. L’approbation des comptes évidemment ferme certains recours, mais pas tous les recours.
      Cordialement

  23. smadja says:

    bonjour mon syndic a changer plusieurs fois de comptable ma question est quand un syndic à cloturé les comptes de la coproprieté peut’il y revenir et nous reclamer de l’argent pour une sois disant erreur de comptablité par leurs predecesseur alors que moi personnellement j’ai tout payé pour une isolation de façade et toiture
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, il y a des cas dans lesquels ça peut être possible et d’autres non.
      Pour vous répondre précisément il faut étudier votre cas ; vos compte et à quoi correspond ce que le syndic vous réclame.
      Si vous souhaitez nous confier cette mission, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Très cordialement

  24. JOSEPH Annick says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire, membre du conseil syndical et ex comptable. plusieurs fois, j’ai étudié les états financiers adressés par le syndic, même étant comptable, j’ai beaucoup de mal à m’y retrouver. Qui pourrait m’aider ? y a t-il un organisme à titre gratuit ? ou est-ce de “bon ton” de faire vérifier les comptes par un organisme payant ?

    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous ne connaissons pas d’organisme qui fasse ce travail gratuitement. Pour l’instant nous n’avons pas entendu parler d’un quelconque organisme public dont cela pourrait être la fonction, gageons que les syndics ne verraient pas d’un bon œil l’Etat financer leur contrôle de cette manière. Voir le CNTGI pour rappel !
      Nous ne savons pas ce que vous appelez “de bon ton”, mais si votre question est de savoir si c’est normal …
      Voici notre position là dessus :
      Oui il est normal que les copropriétaires veuillent avoir une idée claire des comptes de leur copropriété.
      Oui c’est dommage qu’ils aient besoin de faire appel à un expert extérieur pour se garantir une vision juste, transparente et neutre de leurs comptes !
      En tous cas la loi donne le droit au conseil syndical de voter à sa majorité la réalisation d’un audit comptable et de gestion, et de répartir les honoraires du cabinet en charges communes générales. Pour connaître les honoraires de CoproConseils qui dépendent du nombre de lots de votre copropriété, il suffit de nous demander un devis.
      Pour finir, merci pour votre remarque sur le fait que la comptabilité copropriété soit une comptabilité spécifique !
      Très cordialement

  25. José Pierre says:

    Bonjour,

    Le syndic peut-il limiter en temps la durée de vérification des comptes par le conseil syndical et facturer au syndicat de copropriété le dépassement s’il est nécessaire ?

    Exemple : dans son contrat, le syndic inclut une réunion préparatoire avec le conseil syndical d’une durée de deux heures. Nous ne pensons pas pouvoir contrôler les comptes, préparer un budget prévisionnel et proposer les questions qui pourront être à l’ordre du jour lors de la prochaine assemblée générale en seulement deux heures. Pouvons-nous demander à contrôler les comptes avant la réunion préparatoire? Si oui, le syndic peut-il nous facturer ce temps de contrôle des comptes?

    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      L’article 9-1 du décret de 67 devrait pouvoir répondre à votre question : article 9-1 du décret de 67
      Le syndic doit mettre à disposition l’ensemble des documents relatifs à la copropriété à la disposition des personnes qui viennent vérifier les comptes pendant une durée au moins égale à un jour ouvré et en rapport avec le nombre de lots de la copropriété. Il n’est pas du tout indispensable qu’il soit là. Il peut simplement être avec vous au moment du débriefing, (vous faites une liste de toutes vos questions et remarques) et de la constitution de l’ordre du jour et du budget.
      En aucun cas le syndic ne peut vous facturer un contrôle des comptes.
      Merci pour votre question qui nous permet de préciser ce point.
      Cordialement

  26. MULLER says:

    Bonjour,

    Un enfant majeur d’un copropriétaire peut-il être vérificateur des comptes et/ou conseiller syndical d’une copropriété?. Idem pour un locataire qui voudrait représenter son propriétaire.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il y a plusieurs réponses à votre question à tiroirs !!

      Pour aller à la vérification des comptes aux jours et heures prévus en AG et sur RDV avec le syndic, tout copropriétaire peut demander à une personne de son choix de le remplacer. Pour représenter un copropriétaire en Assemblée Générale il en va de même. Vous pouvez mandater qui vous voulez. Attention, que ce soit son fils, son locataire ou son voisin, il faut un mandat. Ce n’est pas un mandat de plein droit.

      Par contre, personne ne peut être élu conseiller syndical d’une copropriété, s’il n’est pas lui même copropriétaire. Fut-il le mandataire, le locataire, le conjoint ou l’enfant du propriétaire.
      Cordialement

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