Le compte bancaire séparé est obligatoire en copropriété

Votée le 27 mars 2014, la loi ALUR ou loi Duflot réforme, comme prévu, la question du compte bancaire séparé en modifiant l’article 18 de la loi de 1965.
En 2019, l’ordonnance “copropriété” dont la mise en application est au 31 décembre 2020, met un terme définitif à une quelconque dérogation au compte bancaire séparé.

Article mis à jour 2015 – 2017 – 2018 – 2020

Le compte séparé en copropriété est obligatoire

Le compte séparé en copropriété est désormais obligatoire et il n’est plus question d’une quelconque dispense.
Cette décision est systématiquement renforcée à la parution de chaque texte sur la copropriété depuis la loi ALUR de 2014.

Le seul choix que laisse la loi au syndic est celui de l’établissement bancaire où le compte sera ouvert. Il est compréhensible qu’un syndic préfère travailler avec un nombre limité de banques pour gérer les comptes de toutes ses copropriétés. Les copropriétaires ont le droit à la majorité absolue de lui refuser ce choix. D’une manière générale nous ne le conseillons pas.

Nous attirons néanmoins l’attention des copropriétaires sur la question des frais bancaires. Toutes les banques n’appliquent pas les mêmes frais bancaires. Acceptez que le syndic choisisse la banque à condition qu’elle applique des frais bancaires acceptables. Cette question peut faire l’objet d’une négociation en assemblée générale.

Soulignons par ailleurs que les pratiques de compensation sont totalement prohibées et que le syndic n’a pas le droit d’avancer de fonds à la copropriété.

Le syndic n’a pas le droit de facturer l’ouverture d’un compte bancaire séparé

Cette opération fait partie des prestations courantes incluses au contrat. Elle doit être prévue au forfait. Même si le syndic prévoit cette ouverture de compte dans sa liste de prestations hors forfait. Son contrat est alors illégal et il n’a pas le droit de facturer cette prestation. Malgré le fait que ce soit valable depuis 2014, il reste encore de nombreux cas d’irrégularités. C’est en tous cas ce que la DGCCRF relève dans ses enquêtes successives.

Les fonds doivent être versés “sans délai”

Le syndic n’a aucunement le droit de faire transiter les fonds par un autre compte en banque avant de rejoindre celui de la copropriété. Sous couvert de “rapidité”, un grand groupe bien connu, demande aux copropriétaires de verser leurs charges chez un tiers prestataire qui les dépose ensuite sur le compte de la copropriété. Cela ne dure pas très longtemps, mais cela suffit largement pour placer ces sommes et générer des profits qui échappent aux copropriétaires. C’est illégal. Vous pouvez vous y opposer.

Séparé ou individualisé ?

Attention : ce n’est pas la même chose !

Un compte individualisé est un sous-compte d’un compte général. Si votre syndic vous rassure en disant que c’est totalement individualisé, cela ne suffit pas. Individualisé signifie que le compte est au nom du syndic et que les copropriétés ont des sous-comptes. C’est illégal.

Comment vérifier ?

Malheureusement cela peut être assez opaque.
Normalement chaque copropriété, chaque SDC (syndicat de copropriétaire) doit avoir dans une banque un ICS c’est à dire un numéro de client.
A ce numéro de client doivent correspondre deux IBAN (numéro de compte). Un IBAN pour le compte courant et un IBAN pour le compte de placement.
Ces deux IBAN doivent être au nom de la copropriété. Vous pouvez le vérifier facilement. C’est inscrit sur l’intitulé du compte vers lequel vous faites vos virements ou vos chèques.
Il faut également que l’IBAN du compte courant vers lequel vous payez vos charges soit le même que celui qui est utilisé couramment pour la comptabilité de la copropriété. Vous pouvez le vérifier au moment de la vérification des comptes.

Par contre, il convient de vérifier que tout cela soit bel et bien rattaché à un ICS au nom du SDC de votre copropriété. Le syndic malgré tout ce qu’il pourra dire en terme de soit disant confidentialité, a l’obligation de transmettre le numéro d’ICS de la copropriété au conseil syndical. Tout comme il a l’obligation de lui transmettre à sa demande tous les documents relatifs à la copropriété.

Par contre, un numéro d’ICS ne vous renseignera pas sur le titulaire du compte. Vous avez la possibilité de demander à la banque : “Ce numéro d’ICS correspond-il au SDC [nom de votre copro] ?”. La banque n’a que le droit de vous répondre par Oui ou par Non. Quoi qu’il se passe, une seule réponse peut convenir c’est oui !

Avantages d’un compte bancaire séparé :

–    Les comptes de la copro sont clairs et facilement accessibles et compréhensibles par les copropriétaires (les relevés doivent dès émission, être mis à disposition des membres du conseil syndical)
–    Si le syndic fait faillite, la copropriété est protégée, car ses finances n’appartiennent qu’à elle seule
–    Si les fonds de la copropriété sont placés, les intérêts bénéficient à la copropriété

Inconvénients d’un compte bancaire séparé ?

Lorsque les comptes de la copropriété sont dans le rouge, elle ne peut plus compter sur la “solidarité” du compte unique. Cet avantage a été largement mis en avant par les syndics au moment où le compte séparé n’était pas obligatoire. Voir l’historique plus bas. En réalité il n’est guère valable que pour de toutes petites copropriétés et pour de petites sommes. Car le syndic n’a jamais intérêt à ce qu’une situation de déficit perdure.

A partir de quand cette disposition s’applique-t-elle?

  • Les syndics ont jusqu’au 24 mars 2015 pour que l’ensemble de leurs copropriété aient voté l’ouverture d’un compte bancaire séparé. Sauf pour les mandats de syndics qui ont été votés pour une durée supérieure à un an,
  • à compter du 31 décembre 2020, il n’y a plus aucune dérogation possible à l’obligation du compte bancaire séparé.

Il faut également noter que la loi prévoit l’ouverture d’un compte séparé distinct du compte séparé principal pour le fonds de travaux. Lire notre article à ce propos.

Que faire si le syndic n’a pas ouvert de compte séparé ?

Malheureusement, des années après promulgation de la loi ALUR, il y a encore des syndics pour tenter se soustraire à cette obligation. Il faut dire que les sommes qui transitent par ces comptes sont très importantes.

–  Tout d’abord rappelez lui ses obligations en vertu de la loi ALUR de 2014

–   Rappelez lui également que le respect de cette obligation est un pré-requis à la validité de son mandat de syndic. Le mandat du syndic peut être déclaré nul par un tribunal au motif du non respect de l’obligation de compte bancaire séparé. Ceci est valable 10 ans. (cour de cassation du 9 novembre 2017). Ne vous laissez pas impressionner par les soit disant conséquences pour la copropriété ; la nullité du mandat de syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé n’entraîne pas la mise en administration provisoire de la copropriété.

Votre syndic a trois mois pour ouvrir un compte bancaire au nom de votre copropriété à partir de sa nomination.
Si au bout de trois mois ce n’est toujours pas le cas, son mandat est nul de plein droit.
Qu’est ce que cela signifie ?
C’est comme si votre copropriété était sans syndic !
Le président du conseil syndical a le droit de convoquer une AG avec comme unique ordre du jour : élection d’un syndic.
Attention aux délais et au formalisme. Vous trouverez des informations utiles et importantes dans l’article sur l’assemblée générale.

Le syndic nous propose de voter une dispense, a-t-il le droit ?

Non, ce n’est plus possible.

La dispense pour les copropriétés de moins de 15 lots a été supprimée par l’ordonnance “copropriété” du 30 octobre 2019 prévue par la loi ELAN de 2018.

La copropriété doit-elle obligatoirement avoir un livret A ?

Votre copropriété doit avoir un compte courant ET un compte de placement.
En réalité on devrait dire comptes bancaires séparés obligatoires au pluriel. Le compte de placement ou livret A est en général ouvert dans la même banque que le compte courant. Il permet au syndicat des copropriétaires de voir ses fonds rémunérés. C’est surtout intéressant quand la copro est prévoyante et économise en vue de réalisation de travaux importants. C’est exactement l’objectif du fond ALUR. Celui-ci doit être placé sur le livret A de la copropriété.

Le plafond de versement sur le livret A dépend du nombre de lots d’une copropriété. Il est de 100 000€ pour une copropriété de plus de 100 lots.

Anecdote :

Un syndic n’ayant pas respecté l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour une copropriété gérée par lui et refusait de communiquer au président du conseil syndical les informations sur le sous-compte de la copropriété comme des extraits de comptes. Le président du conseil syndical ne s’est pas laissé impressionner, il a directement demandé les relevés de compte à la banque qui les lui a fourni. Le syndic du coup reproche à la banque la violation du secret bancaire (puisque le compte unique est au nom du syndic et pas au nom de la copropriété). Il vient d’être débouté par la cour de cassation ; pas de secret bancaire qui tienne le syndic doit la transparence aux membres du conseil syndical concernant les comptes de leur copropriété.

***

Historique :

L’obligation de compte bancaire séparé a été le fruit d’une longue bataille entre syndic et défenseurs des intérêts des copropriétaires. Elle a duré plusieurs décennies. Au plus fort de cette bataille, les textes étaient quelques fois contradictoires et la jurisprudence fut nombreuse.

La pratique du compte bancaire séparé n’était pas du tout acquise dans un premier temps. En effet, les fonds placés sur un compte au nom du syndic ont toujours garanti un confortable matelas de rendement aux syndics de copropriété. Il n’est du même coup pas du tout étonnant que les syndics aient ainsi bataillé pour conserver cette pratique.

Il y eu un temps où suite à la publication de certains décrets et arrêtés, il était possible d’avoir un compte bancaire séparé. Durant cette période, les syndics incitaient fortement les copropriétés à voter une dispense d’ouverture de compte séparé. Certains n’hésitant pas à “facturer” la prestation.

La loi ALUR a mis un terme définitif à ces incertitudes. Le compte séparé est la règle, et il est gratuit !

77 responses to “Le compte bancaire séparé est obligatoire en copropriété

  1. Lorimer says:

    QUESTION: Nouveau syndic et compte bancaire séparé au nom la copropriété
    Notre syndic a vendu ses parts sans notre accord ni A-G
    Le nouveau syndic nous demande de payer APPELS De FONDS sur SON compte bancaire (et non pas un compte séparé au nom la copropriété)
    Lui sera t il possible d ouvrir un compte séparé au nom la copropriété sans contrat, ni mandat de notre part (le syndic a vendu ses parts et sa SARL existe toujours)??
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le compte bancaire séparé est obligatoire. Il est illégal de verser les appels de fonds sur le compte du syndic.
      Cordialement

  2. Marie says:

    Bonsoir,
    Nous sommes une petite copropriété de 2 appartements. Nous n’avons aucun frais en commun hormis l’assurance et une prévision de réparation du toit.
    Pouvons nous utiliser un livret A uniquement puisqu’il peut recevoir et émettre des virements sans avoir besoin de chéquier cela éviterai les frais de gestion de banque.
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, un compte courant est obligatoire.
      Cordialement

  3. Charlotte Ma says:

    Bonjour,
    Je fais partie d’une petite co-propriété avec un syndic professionnel.
    Nous n’avons toujours pas pu valider les comptes de 2019 car le syndic ne nous fournit pas les comptes. Aujourd’hui nous émettons un doute sur les comptes et la gestion de notre co-propriété.
    Le conseil syndical peut-il voter l’accès au compte bancaire par le président du conseil syndical (procuration, ou autres….) sans l’accord du syndic?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, mais cela ne sert à rien. La banque n’a qu’un seul interlocuteur, le syndic !
      Cordialement

  4. alain says:

    Bonjour ,
    Nous avons acheté un appartement “géré” par un syndic bénévole…
    Et en tant que nouveau copropriétaire, ai je le droit de demander à la banque les relevés de compte ?
    Je ne parviens pas à les obtenir en passant par le syndic.
    merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, la banque n’a aucune raison de communiquer les relevés de banque aux copropriétaires, elle n’a qu’un seul interlocuteur : le syndic.
      Le syndic par contre doit mettre à votre disposition l’ensemble des documents relatifs à la copropriété, une fois par an, avant l’assemblée générale.
      C’est la vérification des comptes. Vous pouvez utilement lire notre article sur la vérification des comptes.
      Cordialement

  5. Tydji says:

    Bonjour,
    Notre copropriété disposait d’un compte séparé historique, intitulé ; Copropriété 1 Rue………….. domicilié à la Banque Postale depuis 50 ans.
    Un nouveau syndic a été élu, et je viens de m’apercevoir en voulant régler l’appel de fonds du 2eme trimestre 2021 par virement, que ce compte a été clôturé sans que nous en ayons été préalablement informés. Par ailleurs, sur leur document figure un RIB qui ne mentionne ni le nom de la banque, ni l’agence, ni l’intitulé du compte. Sachant qu’aucune décision ou autorisation n’a été prise ou donnée en assemblée générale, le syndic a t-il pris une initiative contraire à la loi et peut-il nous l’imposer ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre syndic n’a rien fait de contraire à la loi. Il a certainement ouvert un compte séparé au nom de votre copropriété, mais dans sa banque habituelle. Il n’a pas besoin d’autorisation d’AG pour cela. C’est vraiment beaucoup plus pratique pour les syndics d’avoir toutes leurs copros chez la même banque. Par contre l’AG peut lui imposer une autre banque. Il faut pour cela avoir une bonne raison et le mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG.
      Malgré tout assurez vous bien que c’est effectivement un compte séparé qui a été ouvert.
      Cordialement

  6. Mandy says:

    Bonsoir,

    je fais partie d’une petite copropriété géré par un syndic bénévole depuis des années , malheureusement nous sommes tous novices et venons de nous rendre compte que rien n’étais aux normes. Nous souhaiterions faire les choses bien et remettre la copro sur de bonne bases. Nous avons donc voter en assemblée extraordinaire un nouveau bureau de syndic avec un président , un secrétaire , un trésorier. Nous devons maintenant ouvrir nos comptes bancaires , le compte courant et le livret A: Qui est sensé s’en charger ? le président , le secrétaire ou le trésorier ? Doit-on tous avoir un mandat pour accéder au compte ? Qu’est qu’il est courant de faire en général ?
    Merci d’avance pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un syndic bénévole n’est pas une association. Seul le syndic est l’interlocuteur de la banque.
      Cordialement

  7. Karine says:

    Bonjour,
    Le syndic a le droit d utiliser l avance de fond de la loi alur qui devait etre pour les travaux pour régler des factures?

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Sur décision d’AG oui.
      Cordialement

  8. Pierre says:

    .
    Bonjour.
    Et aussi merci pour vos informations indispensables.
    Il me semble qu’une précision pourrait se révéler utile : La date de départ du délai de 3 mois, en cas de réélection d’un syndic déjà en titre.
    Dans notre cas :
    – Copropriété de moins de 15 lots.
    – Syndic élu et réélu depuis des années.
    – Chaque année, dispense d’ouverture de compte séparé.
    – Par AG du 26 janvier 2021, il vient d’être à nouveau REELU.
    – Aucune allusion à l’ouverture d’un compte séparé.
    L’article 18 indique que sa méconnaissance par le syndic “emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de 3 mois suivant sa DESIGNATION.
    Les 3 mois commencent-ils à ciurrir le 1er janvier 2021 (syndic déjà en titre à cette date) ou le 26 janvier 2021 (réélection) ?
    Merci d’avance pour cette précision (car ce cas doit être fréquent).
    .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le terme de désignation s’applique à un syndic nouvellement nommé. Depuis le 1er janvier 2021 plus aucune dispense ne peut être accordée, votre syndic aurait du en tenir compte lors de l’AG du 26 janvier.
      Cordialement.

  9. Rita Bee says:

    Bonjour,
    Mon syndic veut faire voter une résolution selon laquelle les fonds versés au titre d’une provision spéciale (que nous avons approuvée) seront déposés sur un compte spécialement affecté à cet usage dont, et c’est là où je m’interroge, les intérêts reviendront au syndicat des copropriétaires. Est-ce légal ? Nous (le conseil syndical) trouvons logique que les intérêts soient versés sur le compte de la copropriété et non du syndic. Voter non à cette résolution ne va t il pas poser problème dans la mesure où cela va bloquer la création même du compte, à laquelle nous ne nous opposons pas ? La résolution comporte en fait 2 questions en une, ce qui rend problématique notre vote.
    Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est ce qu’on appelle le fond ALUR. C’est obligatoire. Le syndicat des copropriétaire c’est la copropriété. Les intérêts ne sont pas acquis au syndic, mais bien à la copropriété.
      Cordialement

  10. Faucon says:

    Bonjour,

    Qu’engendre le fait que le mandat de syndic soit mis en nullité du fait de la non ouverture du compte bancaire séparé dans le délai de 3 mois ?
    Est ce que cela joue que la facturation du contrat ? Autrement dit, est ce que le conseil médical est en droit de contester la facturation du syndic jusqu’a l’élection d’un nouveau syndicat même si ce dernier a « géré » la copropriété ?
    Merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seul le mandat du syndic est nul de plein droit. Le reste doit être présenté devant un tribunal et seul un juge peut décider. De plus, une contestation devant un tribunal n’est ps suspensive du paiement.
      Cordialement

    2. Ghisben says:

      Bonjour,
      Nous avons voté le ravalement en AG la Copro possède un livret A avec une somme conséquente, en dehors du compte Alur, hors le syndic refuse de l attribuer au ravalement sous prétexte que ce livret A et antérieur à la loi Alur et de ce fait échappe à la loi est-ce legal ? Et comment lui faire reverser cette somme pour tous les travaux de ravalement ?
      De plus les appels de fonds travaux ont été votés en Ag en janvier 21 mais le syndic a appelé en Octobre 20 !! Accompagné de relance avec frais !! A-t-il le droit de procéder de cette façon merci pour vos réponses

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas le syndic qui décide comment utiliser des fonds qui appartiennent à la copropriété, c’est à l’assemblée générale de se prononcer.
      Les appels de fonds ne sont exigibles qu’après leur vote en AG. Il ne peut donc y avoir de frais de relance sur des fonds non exigibles.
      Cordialement

  11. Marion says:

    Bonjour,
    La référence mandat afférente aux prélèvements automatiques du syndic sur mon compte porte bien le nom SDC + le nom de copropriété, et un ICS apparaît conjointement.
    Est-ce possible que le nom déclaré à ma banque pour la référence du mandat soit différent du nom du compte correspondant à l’ICS ?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Normalement non. Mais si vous avez des doutes, il suffit pour le vérifier, de demander à la banque “ce numéro d’ICS correspond-il au nom de titulaire SDC …” ?
      La banque vous répondra oui ou non. Si elle vous répond non, vous pourrez demander des comptes à votre syndic.
      Cordialement

  12. Céline says:

    Bonsoir,
    je viens de reprendre la gestion d’une petite copropriété en tant que syndic bénévole après un syndic professionnel que je ne citerai pas. En faisant les changements de coordonnées nécessaires auprès de la banque (je précise qu’on ne change pas d’agence) j’ai constaté deux choses :
    1) l’argent des travaux (pas encore réalisés) pour lesquels nous avons payé des appels de fonds il y a maintenant plus d’un an, n’a pas été placé sur le livret A, nous avons donc perdu les intérêts, même si j’imagine que ce n’est pas une somme mirobolante…
    2) j’ai maintenant accès aux relevés de compte et je constate avec surprise que suite au changement de syndic, il y a eu un virement sur notre compte de copro, où était donc l’argent avant ? Sur le compte du syndic professionnel? Est-ce lui qui faisait fructifier notre argent pour son propre compte? Est-ce bien légal?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui tout cela est parfaitement illégal.
      Vous pouvez porter ceci devant un tribunal, mais c’est à mettre en balance avec les sommes en jeu.
      Vous pouvez aussi vous dire que vous avez bien fait de passer en syndic bénévole.
      Il ne vous reste plus qu’à adhérer à CoproConseils et vous pourrez gérer de manière totalement sereine !
      Cordialement

  13. Arnaud says:

    Bonjour. L’article se termine en indiquant que “Le compte séparé est la règle, et il est gratuit”. C’est vrai si vous voulez dire que le Syndic ne doit pas facturer l’ouverture du compte séparé. Mais c’est faux puisque les banques profitent de cette obligation pour proposer des comptes aux SDC avec des frais de gestion relativement élevés (plus que pour les personnes physiques) qui peuvent représenter une fraction importante d’un budget de copropriété. La loi ALUR a créé un marché captif pour les banques qui facture cher le compte courant SDC. Comment un SDC peut échapper à cette dépense élevée qui relève pratiquement de la mauvaise gestion étant donné le coût du service bancaire ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’AG peut décider de l’ouverture d’un compte dans la banque de son choix.
      Reste ensuite à négocier les tarifs avec la banque.
      Cordialement

  14. summer smith says:

    Bonjour,

    Que se passe ti-il lorsqu il y a 2 batiments dans le meme immeuble? Il y a t il un compte pour les choses en commun et des sous comptes pour les batiments? Notre syndic est nul et passe constamment des travaux Bat A au Bat B. Pour info, le Bat choisi le syndic car ils ont toujours la majorite du aux appartements qui sont plus grands (donc + tantiemes).

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, le syndic doit tenir une comptabilité qui permette de séparer les comptes conformément au règlement de votre copropriété.
      Si vous souhaitez y voir vraiment clair, le conseil syndical de votre copropriété peut nous demander un audit comptable et de gestion et vous saurez avec certitude si les comptes sont correctement tenus ou non.
      Cordialement

  15. Florence C says:

    Bonsoir,
    Vous mentionnez dans votre article que la loi laisse le choix au syndic de l’établissement bancaire de la copropriété. En vertu de quel texte ? par ailleurs, lorsque une copropriété est déjà domiciliée auprès d’une banque, en quoi le syndic est libre de changer de façon unilatérale de banque sans en recevoir l’approbation en assemblée générale d’autant que la nouvelle banque facture des frais de tenue de compte alors que la banque initiale n’en facture pas ? merci pour vos réponses

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement l’article 18 de la loi de 65 donne la possibilité au syndic de choisir l’établissement bancaire de son choix, sauf un vote contraire de l’AG à l’article 25.
      Il est effectivement plus pratique pour un syndic d’avoir toutes ses copropriétés chez la même banque, d’autant que certaines s’en sont fait une spécialité et qu’elles facilitent réellement le travail des syndics.
      Cordialement

  16. PASCAL says:

    Bonjour,

    Notre syndic a ouvert un compte bancaire non séparé du compte du syndic et il nous dit que c’est un compte bancaire séparé du syndic.
    Les chèques des appels de fonds ne sont pas versés directement sur le compte du syndicat, car en réalité, le syndic fait un autre chèque pour le montant correspondant.
    Ceci est facile à voir, puisque tous les crédits sont fait à partir d’un chèquier et tous les débits sont fait à partir d’un autre chéquier. Les numéros se suivent bien tout au long de l’année.
    Le syndic nous compte des frais de tenue de compte de 72 euros pour une copropriété de 3 lots.
    Il vient d’être réélu. Pourrons-nous dire dans 3 mois que son contrat est nul, s’il nous n’avons toujours pas de compte bancaire réelement séparé de celui du syndic ?

    A cette dernière AG, ou je n’ai pas pu être présente, les deux copropriétaires présents ont voté contre un CS.
    Comment se passe une demande faite au Juge pour avoir un CS ? Sinon, comment faire ?

    Les lettres SDC peuvent aussi dire : syndic de copropriété.
    C’est d’ailleurs ce qui semble être le cas dans notre copropriété car sous cette dénomnation, il y a l’adresse de l’immeuble + l’adresse du syndic.

    Bonne Année 2021 et merci pour vos réponses. MMP

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si SDC signifie syndic de copropriété alors SDC + nom copro + adresse syndic, cela signifie tout de même que votre syndic a ouvert un compte pour chaque copropriété.
      Il est tout à fait possible que votre syndic ait ouvert un compte bancaire séparé, mais qu’il fasse transiter les fonds par un autre compte. Ce qui est parfaitement illégal, mais qui n’annule pas son mandat de plein droit.
      La priorité c’est de faire en sorte que les appels de fonds soient versés directement sur le compte de la copro.
      Cordialement

  17. Gabrielle says:

    Bonsoir,

    Mon syndic de copropriété n’a manifestement pas ouvert de compte séparé. Je lui demande depuis plusieurs moi (emails et LAR) et impossible d’obtenir ledit document. Le RIB pose aussi problème car il indique “sdc.”

    De plus, il m’a fourni les codes de l’extranet seulement le 21 décembre 2020 et à présent ne le remplit pas correctement alors que je lui ai répété plusieurs fois qu’il devait appliquer le decret 2019-502 (je précise que je ne suis pas au conseil syndical.)

    Maintenant, il menace de m’envoyer un huissier. Dois-je tout de même payer mes charges sachant que je ne sais absolument pas où va l’argent du coup ? Comment me protéger juridiquement ?

    Merci à vous et bonne soirée

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous n’avez pas le droit de ne pas payer vos charges sous prétexte que vous n’êtes pas d’accord avec la gestion du syndic ou que vous ne savez pas où va l’argent ou que vous avez eu les codes de l’extranet en retard, ou toute autre raison. Si les charges sont exigibles (vote du budget en AG) vous devez les payer. La contestation est une démarche différente. Le fait de ne pas payer ses charges n’est pas un moyen de pression autorisé par la loi.
      Le syndic est fondé à vous facturer les frais de recouvrement de charges.
      Ensuite SDC {nom de la copropriété} signifie “syndicat des copropriétaires {nom de la copropriété}” c’est justement l’acronyme par lequel doit commencer un intitulé de compte bancaire séparé.
      Cordialement

  18. Céline says:

    Bonjour

    Je me retrouve bloquée par la.banque postale choisie pour ouvrir le compte séparé du SDC car le conseiller me certifie que le syndic bénévole est considéré comme une association et donc obligation d avoir une publication au JO, or je n ai que le numéro d’immatriculation au registre national des copropriétés, je pense qu il fait un amalgame mais je n arrive pas à le persuader du contraire. Merci de votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Demandez à voir un conseiller compétent !
      Cordialement

  19. Dominique says:

    Bonjour, pouvez-vous m’indiquez si lors d’un règlement de la part de l’assurance dommages-ouvrage pour un sinistre dans un appartement la somme doit être encaissé sur le compte bancaire séparé obligatoirement ?
    Merci
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Soit sur le compte bancaire séparé de la copro, soit par subrogation directement sur le compte du copropriétaire, mais en aucun cas sur le compte du syndic.
      Cordialement

  20. JC says:

    Bonjour,
    j’ai observé que mes virements ponctuels de charge réalisés en ligne depuis le site du syndic, étaient versés à la régie et non sur le compte des copropriétaires ?
    Apparemment, en prélèvement automatique, les sommes sont bien versées sur le compte du syndicat.
    Aussi, est- ce que le syndic a le droit pour les versements ponctuels de ne pas permettre un versement directement sur le compte du syndicat des copropriétaires ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non. Les charges doivent être déposées directement et sans délai sur le compte de la copropriété.
      Cordialement

  21. Romain says:

    Bonjour
    Merci pour la clarté de vos articles.
    Notre syndic, dont nous avons reconduit le contrat en décembre 2019, n’a toujours pas fait le nécessaire pour ouvrir un compte séparé. Peut-on considérer que son contrat est nul de plein droit à présent (c’est-à-dire plus de 3 mois après le 1er juin 2020) ? Si non à quelle date devrons nous considérer son contrat comme nul de plein droit ?
    Merci d’avance pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Merci Romain pour votre question qui nous a permis de relever une erreur dans notre site.
      La plupart des dispositions de l’ordonnance du 30 octobre étaient d’application au 1er juin …. sauf celle concernant la dispense de compte séparé.
      La fin de la dispense de compte séparé pour les petites copropriété est au 31 décembre 2020.
      à cette date TOUTES les copropriétés doivent avoir un compte bancaire séparé.
      Vous n’indiquez pas dans votre question si votre copropriété a voté une dispense. Si c’est le cas alors il faut attendre janvier.
      Si votre syndic élu en décembre 2019 ne bénéficie pas d’une dispense d’ouverture de compte bancaire séparé alors son mandat est nul.
      Par contre assurez vous bien de cette absence de compte séparé avant de convoquer une AG pour élire un nouveau syndic.
      Ex lettre recommandée lui demandant de fournir la preuve de l’ouverture d’un compte séparé et non d’un sous-compte.
      Cordialement

  22. Jean Philippe says:

    Bonjour,
    Merci pour la clarté de vos articles et de vos réponses.
    Un livret A peut il servir de compte pour le fond travaux ?
    C’est de fait ce que nous impose notre syndic.
    Merci d(‘avance.

    1. CoproConseils says:

      Oui, c’est bien le support approprié pour un compte ALUR. Il vient en complément du compte courant de la copropriété.
      Merci pour vos compliments
      Cordialement

  23. Sylvain says:

    Bonjour,

    Nous avons le même syndic depuis 3 ans et nous venons de découvrir que le compte travaux n’avait jamais été ouvert. Celà fait 1 mois que nous leurs avons signalés mais rien n’est fait.
    Quelle recours avons nous?
    Quelle est la conséquences sur les AG précédentes et à venir?

    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut que la question de l’ouverture d’un compte travaux soit impérativement inscrite à l’ordre du jour de la prochaine AG.
      Faites une LRAR à votre syndic en ce sens.
      S’il ne s’exécute pas, vous pourrez alors aller en justice.
      Cordialement

  24. LECOCQ says:

    Bonjour,
    Etant du conseil syndical de ma copropriété et vérificateur des factures et des paiements effectués du compte bancaire SDC, je souhaite savoir si le syndic a bien la possibilité de prélever directement sur le compte du SDC les frais d’état daté incombant à un propriétaire vendeur (en principe, récupérer au crédit mais invérifiable).
    D’avance merci.
    Jean-Luc

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Merci pour votre question. C’est un problème récurrent contre lequel CoproConseils se bat dans toutes les copropriétés adhérentes chez nous.
      Cela fait partie des écritures comptables qui sont parfaitement illégales, mais que la plupart des syndics font.
      Il n’y a aucune raison pour que ça passe par le compte de la copro.
      Pour autant les syndics font cette manipulation ainsi ils peuvent se payer immédiatement et c’est à la copropriété d’attendre que la somme soit réellement réglée.
      Les syndics se permettent cette irrégularité car bien peu de copropriétaires se rendent compte que ce n’est pas normal. De plus, ils savent bien que la copropriété ne va pas engager de procédure pour “si peu”.
      Très cordialement

    2. LECOCQ says:

      Bonjour,
      Merci pour votre réponse.
      J’ai cité les frais d’état daté en exemple. Il y en a d’autres comme le débit du compte bancaire pour des frais de mise en demeure sur impayés. Ces frais étant prévus dans le contrat du syndic avec le syndicat, peut-on dire que ces débits sont illégaux, comment le syndic doit-il procéder ? Les opérations possibles sur le compte banque SDC sont-elles encadrées ou définies par le législateur, loi ALUR ou loi ELAN ? Ce qui est le plus gênant, c’est de ne pas pourvoir m’assurer que ces frais soient bien récupérés sur le compte du syndicat. Je suis en bon terme avec le syndic mais j’ai bien l’intention de l’interroger à ce sujet et demander d’arrêter si c’est illégal ou de faire autrement si c’est possible.
      Bien cordialement.
      Jean-Luc

  25. ERIC says:

    Bonjour, la convocation à la première AG d’un bâtiment en VEFA ne fait pas apparaître à l’ordre du jour un vote des copropriétaires pour valider l’ouverture d’un compte bancaire. Est ce légal ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le compte bancaire est obligatoire. IL n’est pas nécessaire qu’une résolution en ce sens soit à l’ordre du jour de l’AG puisque l’avis des copropriétaires n’est pas demandé.
      Il est possible qu’un copropriétaire demande de mettre à l’ordre du jour le choix de la banque. Mais il n’est pas obligatoire que le syndic mette une résolution de ce type sur l’ordre du jour.
      Cordialement

  26. Franck says:

    Bonjour,
    Le délai légal pour le syndic pour ouvrir un compte separé au nom du syndicat est il de 3 mois ou 6 mois apres sa designation?. La loi du 10 juillet 1965 indique 3 mois mais je lis 6 mois dans vos reponses.
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez raison c’est 3 mois. Article 18 de la loi de 65. A partir de ce délai le mandat du syndic est nul de plein droit.
      Cordialement

  27. IsaL says:

    Bonjour,
    Je suis copropriétaire d’une toute petite copropriété horizontale de 3 lots. C’était un fait et jamais nous n’avions eu d’obligations, d’Ag ni même de charges. Un des lots a été vendu l’an dernier et à cette occasion la copropriété enregistrée et l’ancien propriétaire “nommé” par le notaire comme syndic bénévole. Cette année ne voyant pas d’AG arriver, je me suis décidé à tenter de mettre à jour notre copropriété. Je lis donc ici qu’un compte séparé est obligatoire : sachant que nous n’avons aucune charge à payer, chacun ayant la charge de son terrain et de l’entretien de sa portion d’allée desservant les lots, cela ne risque-t-il pas d’entraîner des frais inutiles (tenue de compte etc) alors que pour le moment nous sommes à 0. Merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les frais ne peuvent jamais être qualifiés d’inutiles s’ils vous permettent de respecter la loi.
      N’oublions pas que l’assurance est également obligatoire et qu’il faut bien la payer à partir d’un compte au nom de la copropriété.
      Cordialement

  28. SAUTOUR says:

    Bonjour, Notre syndic nous perçoit des frais de tenue de compte de 21,48 €/trimestre (compte séparé)? Le compte séparé étant obligatoire, en a t-il le droit, ces frais ne devraient-ils pas être inclus dans ses honoraires de base? Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement les frais de tenue de compte sont illégaux. Cela fait partie des prestations de gestion courante. Soit c’est une facturation illégale car elle n’est pas inscrite au contrat. Soit c’est inscrit dans son contrat, mais c’est alors son contrat qui est illégal car non conforme au contrat type ALUR.
      Cordialement

  29. K.Stgr says:

    Bonjour,

    Pour le Nom du compte bancaire séparé :

    Nom1-> [Syndic] des Copropriétaires (SDC)
    du 45 Rue Dupont ×××××
    OU ?
    Nom2-> [Syndicat] des Copropriétaires (SDC)
    du 45 Rue Dupont ×××××

    ▪️Voyez-vous une différence légale entre ces 2 Noms ?
    ▪️Voyez-vous pour le Nom1 une source de confusion, matière à contester pour suspicion de compte individualisé et maintien d’un dispositif de sous-comptes ?

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui. Très suspect.
      Il convient de mener l’enquête !
      Cordialement

  30. Franck says:

    Bonjour,
    Le syndic de copropriété peut-il ouvrir un compte séparé sans qu’aucune mention ne soit portée dans le PV d’assemblée générale? Dans mon cas cette ouverture n’a fait l’objet d’aucun vote et n’est pas mentionnée dans la résolution de désignation du syndic.
    Autre question : en absence de président du conseil syndical (personne ne veut en élire), le syndic peut-il refuser de transmettre les relevés de compte à 1 membre du conseil syndical?
    Merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic de copropriété DOIT ouvrir un compte séparé. S’il ne le fait pas dans les 3 mois son mandat est nul de plein droit. Les copropriétaires n’ont plus à se prononcer sur ce point c’est une obligation légale.
      Le conseil syndical dans son ensemble a le droit d’avoir accès sans aucune limite à tous les documents relatifs à la copropriété. Il n’y a pas de distinguo entre les membres du conseil syndical.
      Cordialement

  31. CS says:

    Bonjour

    Nous sommes les nouveaux propriétaires dans une résidence comprenant 4 lots, la gestion de la copropriété se fait bénévolement.
    On nous demande de payer les charges sur un compte bancaire qui au nom d’un des co-propriétaires, le compte n’est pas au nom du SDC de la résidence.

    Ce co propriétaire me dit qu’il respecte la loi puisque le compte est séparé, que le compte est dédié uniquement aux versement des charges / paiement des factures de copropriété mais sert aussi de compte de fonds de travaux (ils ne sont pas séparés).

    Est ce légal ? Quels peuvent être nos recours ?

    Je suis très embêtée par cette attitude car nous ne sommes pas protégés en cas de décès de cette personne par exemple.

    La personne soutient que l’ouverture d’un compte bancaire au nom d’un SDC impose de créer une association de co-propriétaires et que ce coût est de 500€ et il a soumis cela au vote et ça été refusé.

    Je vous remercie pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Une copropriété n’est pas une “association” de copropriétaires. Le statut des copropriétés est géré par le code de la copropriété et de nombreuses obligations s’appliquent.
      La mise en place d’une copropriété est obligatoire à partir du moment où il y a plus d’un seul copropriétaire.
      L’ouverture d’un compte bancaire séparé est absolument obligatoire en copropriété
      Un sous-compte est illégal.
      L’argument du coût est parfaitement irrecevable pour s’affranchir d’appliquer la loi.
      Vous pouvez saisir le tribunal, vous êtes 100% certain de l’emporter.
      Cordialement

  32. Patrick says:

    bonjour
    les relevés du compte de ma copropriété ne font pas apparaitre le versement de mes charges. en qualité de conseiller syndical, je m’en suis inquiété auprès de la banque qui m’a répondu de poser la question aux personnes habilitées à réaliser les opérations sur ce compte.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement c’est le syndic qui est mandaté par la copropriété pour gérer les comptes de la copropriété. La banque n’a aucun engagement à tenir vis à vis du conseil syndical. Elle n’a qu’un seul interlocuteur, le syndic. Par contre, le syndic lui doit mettre à la disposition du conseil syndical tous les documents relatifs à la copropriété.
      Cordialement

  33. Zera says:

    Bonjour,
    Est-ce qu’un syndic bénévole a-t-il le droit de changer d’établissement bancaire pour le compte séparé d’une copropriété (changer d’un compte séparé vers un autre compte séparé dans une autre banque) sans avoir l’autorisation de l’Assemblée Générale?
    Merci pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, a le choix de l’établissement bancaire. L’assemblée générale a le droit à la majorité absolue de refuser ce choix. Mais il n’a pas l’obligation de faire valider un changement de banque en AG.
      Cordialement

  34. Guillaume says:

    Bonjour,
    je suis egalement en lutte avec le nouveau syndic de la residence qui refuse de me communiquer l’IBAN du compte (je souhaite payer mes appels de charge par virement).
    Les arguments sont parfois valables (libelles des virements notamment) mais souvent farfelus (trop complique a gerer, paiements en retard par les coprorietaires) alors que les cheques, autorises par le syndic, sont tout aussi compliques a pointer et meme plus compliques a gerer (traitement manuel, remises en banque etc).
    Bref, ils voudraient nous voir payer en prelevement automatique!
    Avez vous un article de loi ou autre que je puisse citer en reference pour obtenir cet IBAN?

    merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Pas plus qu’il ne peut vous obliger à payer par prélèvement automatique si vous ne le souhaitez pas, vous ne pouvez l’obliger à accepter les paiements par virements ponctuels.
      La loi n’entre pas dans les détails. Elle oblige simplement le syndic à ouvrir un compte bancaire séparé à chaque copropriété.
      Même si vous obtenez l’IBAN, si les virements ponctuels ne sont pas à son goût, cela peut être source de contestation et tensions.
      Même chez CoproConseils, nous conseillons le virement automatique !
      En général les copropriétaires ne souhaitent pas payer leurs charges par prélèvement automatique car cela leur donne l’impression qu’ils ne pourront jamais récupérer leurs fonds si jamais le syndic fait une erreur. C’est une vision erronée des choses. La procédure légale est : Le syndic calcule les charges. Les copropriétaires les paient. S’ils constatent une erreur, ils contestent. Si l’erreur est avérée, le syndic rembourse. Même si vous contestez une erreur avant de payer, rien ne vous donne le droit de sursoir au paiement. La contestation n’est pas suspensive. Le syndic aura alors parfaitement le droit d’émettre une mise en demeure et de vous la facturer. Même si au final il s’avère que le syndic avait tort, les frais de mise en demeure resteraient fondés. Au final refuser le prélèvement automatique ne vous protège pas de trop payer, par contre le prélèvement automatique vous protège contre les frais de mise en demeure !
      Cordialement

  35. Pierre MAYEUR says:

    Bonjour,
    Notre syndic prétend que les copropriétés administrées par un syndic soumis aux dispositions de la loi du 2/1/1970 peuvent déroger à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé. A-t-il raison ?
    Il prétend aussi que l’on peut décider (alternative qu’il offre) de l’autoriser à déposer les sommes reçues sur un sous-compte ouvert au nom de notre syndicat et dépendant du compte général ouvert à son nom. Qu’en est-il ?
    Merci d’avance pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est temps pour votre syndic de se mettre à jour ! La loi du 2 janvier 1970 a évolué et en 2014 est parue la loi ALUR qui est celle qui s’applique de nos jours en la matière.
      Si votre copropriété est une toute petite copropriété de moins de 15 lots il est possible, sur décision d’AG de lui accorder une dispense. Mais il ne peut en aucun cas vous y obliger.
      Sachez que si votre copropriété a plus de 15 lots, il est parfaitement illégal de ne pas être en compte bancaire séparé.
      S’il fait pression pour que ce soit le cas, c’est forcément pour de mauvaises raisons et son argumentaire avec la loi de 70 est suspect.
      Les syndics ont effectivement fait pression pour que la loi ALUR n’oblige pas les syndics aux comptes séparés, mais cette loi a été pensée pour protéger les copropriétaires. Deux raisons simples qui poussent au compte séparé :
      En cas de faillite de votre syndic, si vos fonds sont sur un sous-compte la copropriété perd tout !
      Si le syndic place les fonds de votre copropriété (et de toutes les autres copropriétés qui sont en sous-compte), les revenus du placement sont pour lui et pas pour la copropriété.
      Cordialement

  36. alain pannequin says:

    Bonjour,
    J’ai bien connaissance du numéro de notre compte, j’ai cependant demandé la consultation en ligne à la banque mais celle-ci me réponds qu’il faut que je fasse ma demande à notre syndic car c’est lui qui est le représentant légal de notre compte – je dois faire des demandes au syndic pour avoir les relevés que j’obtiens avec beaucoup de difficultés et d’attentes et de plus les relevés sont presque inexploitables, le contrôle de notre solde de compte (dépenses/recettes) n’est jamais possible.
    Nous sommes une petite copropriété de 7 lots quel est notre droit et quelle est l’obligation de notre syndic – nous n’avons pas d’accès extranet syndic à notre disposition – pouvons-nous demander l’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat et pour lequel nous pourrons consulter notre compte sans devoir “pleurer” au syndic pour avoir des relevés comme il est tenu de nous les transmettre, mais qu’il ne fait pas.
    Je vous remercie pour votre réponse – A.Pannequin – président du conseil syndical de notre copropriété

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui effectivement la réponse de la banque est normale. C’est bien le syndic le représentant de la copropriété.
      Il n’est pas très étonnant que votre syndic rechigne à vous transmettre à tout moment les relevés de banque.
      Cela demande du travail à une comptable et une copropriété de 7 lots pour un syndic est par définition très peu rentable (sauf honoraires exceptionnellement élevés)
      Par contre depuis 2015 l’extranet est obligatoire.
      Vous pouvez également passer en gestion bénévole. Devenez syndic non professionnel pour votre copropriété et vous serez le représentant de la copropriété face à la banque !
      Cordialement

  37. Cregut says:

    Bonjour

    Un copropriétaire non membre du conseil syndical peut-il connaître lIBAN du compte de sa copropriété
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui tout copropriétaire peut connaitre l’IBAN du compte de la copropriété.
      Vous avez le droit de régler vos charges comme vous le souhaitez, par virement si vous voulez. Ce pour quoi vous avez besoin de connaitre l’IBAN.
      Pourquoi votre syndic vous refuserait l’IBAN ?
      Pour masquer le fait qu’il n’est pas en règle avec la nouvelle obligation ALUR ??
      Merci pour votre question

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