Le compte bancaire séparé est obligatoire en copropriété

Votée le 27 mars 2014, la loi ALUR ou loi Duflot réforme, comme prévu, la question du compte bancaire séparé en modifiant l’article 18 de la loi de 1965.
En 2019, l’ordonnance “copropriété” dont la mise en application est au 31 décembre 2020, met un terme définitif à une quelconque dérogation au compte bancaire séparé.

Article mis à jour 2015 – 2017 – 2018 – 2020

Le compte séparé en copropriété est obligatoire

Le compte séparé en copropriété est désormais obligatoire et il n’est plus question d’une quelconque dispense.
Cette décision est systématiquement renforcée à la parution de chaque texte sur la copropriété depuis la loi ALUR de 2014.

• décret du 26 mars 2015, 
• ordonnance du 30 octobre 2019

Le seul choix que laisse la loi au syndic est celui de l’établissement bancaire où le compte sera ouvert. Il est compréhensible qu’un syndic préfère travailler avec un nombre limité de banques pour gérer les comptes de toutes ses copropriétés. Les copropriétaires ont le droit à la majorité absolue de lui refuser ce choix. D’une manière générale nous ne le conseillons pas.

Nous attirons néanmoins l’attention des copropriétaires sur la question des frais bancaires. Toutes les banques n’appliquent pas les mêmes frais bancaires. Acceptez que le syndic choisisse la banque à condition qu’elle applique des frais bancaires acceptables. Cette question peut faire l’objet d’une négociation en assemblée générale.

Soulignons par ailleurs que les pratiques de compensation sont totalement prohibées et que le syndic n’a pas le droit d’avancer de fonds à la copropriété.

Le syndic n’a pas le droit de facturer l’ouverture d’un compte bancaire séparé

Cette opération fait partie des prestations courantes incluses au contrat. Elle doit être prévue au forfait. Même si le syndic prévoit cette ouverture de compte dans sa liste de prestations hors forfait. Son contrat est alors illégal et il n’a pas le droit de facturer cette prestation. Malgré le fait que ce soit valable depuis 2014, il reste encore de nombreux cas d’irrégularités. C’est en tous cas ce que la DGCCRF relève dans ses enquêtes successives.

Les fonds doivent être versés “sans délai”

Le syndic n’a aucunement le droit de faire transiter les fonds par un autre compte en banque avant de rejoindre celui de la copropriété. Sous couvert de “rapidité”, un grand groupe bien connu, demande aux copropriétaires de verser leurs charges chez un tiers prestataire qui les dépose ensuite sur le compte de la copropriété. Cela ne dure pas très longtemps, mais cela suffit largement pour placer ces sommes et générer des profits qui échappent aux copropriétaires. C’est illégal. Vous pouvez vous y opposer.

Séparé ou individualisé ?

Attention : ce n’est pas la même chose !

Un compte individualisé est un sous-compte d’un compte général. Si votre syndic vous rassure en disant que c’est totalement individualisé, cela ne suffit pas. Individualisé signifie que le compte est au nom du syndic et que les copropriétés ont des sous-comptes. C’est illégal.

Comment vérifier ?

Malheureusement cela peut être assez opaque.
Normalement chaque copropriété, chaque SDC (syndicat de copropriétaire) doit avoir dans une banque un ICS c’est à dire un numéro de client.
A ce numéro de client doivent correspondre deux IBAN (numéro de compte). Un IBAN pour le compte courant et un IBAN pour le compte de placement.
Ces deux IBAN doivent être au nom de la copropriété. Vous pouvez le vérifier facilement. C’est inscrit sur l’intitulé du compte vers lequel vous faites vos virements ou vos chèques.
Il faut également que l’IBAN du compte courant vers lequel vous payez vos charges soit le même que celui qui est utilisé couramment pour la comptabilité de la copropriété. Vous pouvez le vérifier au moment de la vérification des comptes.

Par contre, il convient de vérifier que tout cela soit bel et bien rattaché à un ICS au nom du SDC de votre copropriété. Le syndic malgré tout ce qu’il pourra dire en terme de soit disant confidentialité, a l’obligation de transmettre le numéro d’ICS de la copropriété au conseil syndical. Tout comme il a l’obligation de lui transmettre à sa demande tous les documents relatifs à la copropriété.

Par contre, un numéro d’ICS ne vous renseignera pas sur le titulaire du compte. Vous avez la possibilité de demander à la banque : “Ce numéro d’ICS correspond-il au SDC [nom de votre copro] ?”. La banque n’a que le droit de vous répondre par Oui ou par Non. Quoi qu’il se passe, une seule réponse peut convenir c’est oui !

Avantages d’un compte bancaire séparé :

–    Les comptes de la copro sont clairs et facilement accessibles et compréhensibles par les copropriétaires (les relevés doivent dès émission, être mis à disposition des membres du conseil syndical)
–    Si le syndic fait faillite, la copropriété est protégée, car ses finances n’appartiennent qu’à elle seule
–    Si les fonds de la copropriété sont placés, les intérêts bénéficient à la copropriété

Inconvénients d’un compte bancaire séparé ?

Lorsque les comptes de la copropriété sont dans le rouge, elle ne peut plus compter sur la “solidarité” du compte unique. Cet avantage a été largement mis en avant par les syndics au moment où le compte séparé n’était pas obligatoire. Voir l’historique plus bas. En réalité il n’est guère valable que pour de toutes petites copropriétés et pour de petites sommes. Car le syndic n’a jamais intérêt à ce qu’une situation de déficit perdure.

A partir de quand cette disposition s’applique-t-elle?

• Les syndics ont jusqu’au 24 mars 2015 pour que l’ensemble de leurs copropriété aient voté l’ouverture d’un compte bancaire séparé. Sauf pour les mandats de syndics qui ont été votés pour une durée supérieure à un an,
• à compter du 31 décembre 2020, il n’y a plus aucune dérogation possible à l’obligation du compte bancaire séparé.

Il faut également noter que la loi prévoit l’ouverture d’un compte séparé distinct du compte séparé principal pour le fonds de travaux. Lire notre article à ce propos.

Que faire si le syndic n’a pas ouvert de compte séparé ?

Malheureusement, des années après promulgation de la loi ALUR, il y a encore des syndics pour tenter se soustraire à cette obligation. Il faut dire que les sommes qui transitent par ces comptes sont très importantes.

–  Tout d’abord rappelez lui ses obligations en vertu de la loi ALUR de 2014

–   Rappelez lui également que le respect de cette obligation est un pré-requis à la validité de son mandat de syndic. Le mandat du syndic peut être déclaré nul par un tribunal au motif du non respect de l’obligation de compte bancaire séparé. Ceci est valable 10 ans. (cour de cassation du 9 novembre 2017). Ne vous laissez pas impressionner par les soit disant conséquences pour la copropriété ; la nullité du mandat de syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé n’entraîne pas la mise en administration provisoire de la copropriété.

Votre syndic a trois mois pour ouvrir un compte bancaire au nom de votre copropriété à partir de sa nomination.
Si au bout de trois mois ce n’est toujours pas le cas, son mandat est nul de plein droit.
Qu’est ce que cela signifie ?
C’est comme si votre copropriété était sans syndic !
Le président du conseil syndical a le droit de convoquer une AG avec comme unique ordre du jour : élection d’un syndic.
Attention aux délais et au formalisme. Vous trouverez des informations utiles et importantes dans l’article sur l’assemblée générale.

Anecdote :

Un syndic n’ayant pas respecté l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour une copropriété gérée par lui et refusait de communiquer au président du conseil syndical les informations sur le sous-compte de la copropriété comme des extraits de comptes. Le président du conseil syndical ne s’est pas laissé impressionner, il a directement demandé les relevés de compte à la banque qui les lui a fourni. Le syndic du coup reproche à la banque la violation du secret bancaire (puisque le compte unique est au nom du syndic et pas au nom de la copropriété). Il vient d’être débouté par la cour de cassation ; pas de secret bancaire qui tienne le syndic doit la transparence aux membres du conseil syndical concernant les comptes de leur copropriété.

Le syndic nous propose de voter une dispense, a-t-il le droit ?

Non, ce n’est plus possible.

La dispense pour les copropriétés de moins de 15 lots a été supprimée par l’ordonnance “copropriété” du 30 octobre 2019 prévue par la loi ELAN de 2018.

La copropriété doit-elle obligatoirement avoir un livret A ?

Votre copropriété doit avoir un compte courant ET un compte de placement.
En réalité on devrait dire comptes bancaires séparés obligatoires – au pluriel. Le compte de placement ou livret A est en général ouvert dans la même banque que le compte courant. Il permet au syndicat des copropriétaires de voir ses fonds rémunérés. C’est surtout intéressant quand la copro est prévoyante et économise en vue de réalisation de travaux importants. C’est exactement l’objectif du fond ALUR. Celui-ci doit être placé sur le livret A de la copropriété.

Le plafond de versement sur le livret A dépend du nombre de lots d’une copropriété. Il est de 100 000€ pour une copropriété de plus de 100 lots.

Une copropriété peut-elle ouvrir plusieurs comptes ?

Il est courant en copropriété de parler du “compte travaux” ou du “compte ALUR”. Attention ces comptes ne sont que des appellations comptables. Elles ne correspondent pas à des comptes différents ouverts à la banque au nom de la copropriété.

Une copropriété ne peut ouvrir que deux comptes : un compte courant et un compte épargne. La ventilation des fonds est enregistrée de manière comptable uniquement.

Il n’est par exemple pas possible d’ouvrir un second livret A pour y mettre uniquement les fonds réservés à un type de travaux anticipés par la copropriété.

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Historique :

L’obligation de compte bancaire séparé a été le fruit d’une longue bataille entre syndic et défenseurs des intérêts des copropriétaires. Elle a duré plusieurs décennies. Au plus fort de cette bataille, les textes étaient quelques fois contradictoires et la jurisprudence fut nombreuse.

La pratique du compte bancaire séparé n’était pas du tout acquise dans un premier temps. En effet, les fonds placés sur un compte au nom du syndic ont toujours garanti un confortable matelas de rendement aux syndics de copropriété. Il n’est du même coup pas du tout étonnant que les syndics aient ainsi bataillé pour conserver cette pratique.

Il y eu un temps où suite à la publication de certains décrets et arrêtés, il était possible d’avoir un compte bancaire séparé. Durant cette période, les syndics incitaient fortement les copropriétés à voter une dispense d’ouverture de compte séparé. Certains n’hésitant pas à “facturer” la prestation.

La loi ALUR a mis un terme définitif à ces incertitudes. Le compte séparé est la règle, et il est gratuit !