Le compte bancaire séparé est obligatoire en copropriété

Votée le 27 mars 2014, la loi ALUR ou loi Duflot réforme, comme prévu, la question du compte bancaire séparé en modifiant l’article 18 de la loi de 1965.

Article mis à jour 2015 – 2017 – 2018

Le compte séparé en copropriété est obligatoire

Le compte séparé en copropriété est désormais obligatoire et il n’est plus question d’une quelconque dispense, excepté pour les très petites copropriétés de moins de 15 lots. Cette décision est encore renforcée par la parution du décret du 26 mars 2015.

Le seul choix que laisse la loi au syndic est celui de l’établissement bancaire où le compte sera ouvert. Il est compréhensible qu’un syndic préfère travailler avec un nombre limité de banques pour gérer les comptes de toutes ses copropriétés. Les copropriétaires ont le droit à la majorité absolue de lui refuser ce choix. D’une manière générale nous ne le conseillons pas.

Nous attirons néanmoins l’attention des copropriétaires sur la question des frais bancaires. Toutes les banques n’appliquent pas les mêmes frais bancaires. Acceptez que le syndic choisisse la banque à condition qu’elle applique des frais bancaires acceptables. Cette question peut faire l’objet d’une négociation en assemblée générale.

Soulignons par ailleurs que les pratiques de compensation sont totalement prohibées et que le syndic n’a pas le droit d’avancer de fonds à la copropriété.

Séparé ou individualisé ?

Attention : ce n’est pas la même chose !

Un compte individualisé est un sous-compte d’un compte général. Si votre syndic vous rassure en disant que c’est totalement individualisé, cela ne suffit pas. Individualisé signifie que le compte est au nom du syndic et que les copropriétés ont des sous-comptes. C’est illégal.

Comment vérifier ?

Malheureusement cela peut être assez opaque.
Normalement chaque copropriété, chaque SDC (syndicat de copropriétaire) doit avoir dans une banque un ICS c’est à dire un numéro de client.
A ce numéro de client doivent correspondre deux IBAN (numéro de compte). Un IBAN pour le compte courant et un IBAN pour le compte de placement.
Ces deux IBAN doivent être au nom de la copropriété. Vous pouvez le vérifier facilement. C’est inscrit sur l’intitulé du compte vers lequel vous faites vos virements ou vos chèques.
Il faut également que l’IBAN du compte courant vers lequel vous payez vos charges soit le même que celui qui est utilisé couramment pour la comptabilité de la copropriété. Vous pouvez le vérifier au moment de la vérification des comptes.

Par contre, il convient de vérifier que tout cela soit bel et bien rattaché à un ICS au nom du SDC de votre copropriété. Le syndic malgré tout ce qu’il pourra dire en terme de soit disant confidentialité, a l’obligation de transmettre le numéro d’ICS de la copropriété au conseil syndical. Tout comme il a l’obligation de lui transmettre à sa demande tous les documents relatifs à la copropriété.

Par contre, un numéro d’ICS ne vous renseignera pas sur le titulaire du compte. Vous avez la possibilité de demander à la banque : “Ce numéro d’ICS correspond-il au SDC [nom de votre copro] ?”. La banque n’a que le droit de vous répondre par Oui ou par Non. Quoi qu’il se passe, une seule réponse peut convenir c’est oui !

Avantages d’un compte bancaire séparé :

–    Les comptes de la copro sont clairs et facilement accessibles et compréhensibles par les copropriétaires (les relevés doivent dès émission, être mis à disposition des membres du conseil syndical)
–    Si le syndic fait faillite, la copropriété est protégée, car ses finances n’appartiennent qu’à elle seule
–    Si les fonds de la copropriété sont placés, les intérêts bénéficient à la copropriété

Inconvénients d’un compte bancaire séparé ?

Lorsque les comptes de la copropriété sont dans le rouge, elle ne peut plus compter sur la “solidarité” du compte unique. Cet avantage a été largement mis en avant par les syndics au moment où le compte séparé n’était pas obligatoire. Voir l’historique plus bas. En réalité il n’est guère valable que pour de toutes petites copropriétés et pour de petites sommes. Car le syndic n’a jamais intérêt à ce qu’une situation de déficit perdure.

A partir de quand cette disposition s’applique-t-elle?

–    Les syndics ont jusqu’au 24 mars 2015 pour que l’ensemble de leurs copropriété aient voté l’ouverture d’un compte bancaire séparé. Sauf pour les mandats de syndics qui ont été votés pour une durée supérieure à un an.

Il faut également noter que la loi prévoit l’ouverture d’un compte séparé distinct du compte séparé principal pour le fonds de travaux. Lire notre article à ce propos.

Que faire si le syndic n’a pas ouvert de compte séparé ?

Malheureusement, des années après promulgation de la loi ALUR, il y a encore des syndics pour tenter se soustraire à cette obligation. Il faut dire que les sommes qui transitent par ces comptes sont très importantes.

–  Tout d’abord rappelez lui ses obligations en vertu de la loi ALUR de 2014

–   Rappelez lui également que le respect de cette obligation est un pré-requis à la validité de son mandat de syndic. Le mandat du syndic peut être déclaré nul par un tribunal au motif du non respect de l’obligation de compte bancaire séparé. Ceci est valable 10 ans. (cour de cassation du 9 novembre 2017). Ne vous laissez pas impressionner par les soit disant conséquences pour la copropriété ; la nullité du mandat de syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé n’entraîne pas la mise en administration provisoire de la copropriété.

Votre syndic a trois mois pour ouvrir un compte bancaire au nom de votre copropriété à partir de sa nomination. Si au bout de trois mois ce n’est toujours pas le cas, son mandat est nul de plein droit.
Qu’est ce que cela signifie ?
C’est comme si votre copropriété était sans syndic !
Le président du conseil syndical a le droit de convoquer une AG avec comme unique ordre du jour : élection d’un syndic.
Attention aux délais et au formalisme. Vous trouverez des informations utiles et importantes dans l’article sur l’assemblée générale.

Le syndic nous propose de voter une dispense, a-t-il le droit ?

Oui dans certains cas très limités.

La dispense n’est possible que pour les copropriétés de moins de 15 lots ou pour les copropriétés dont les copropriétaires ne sont que des personnes morales.

Attention: Cette dispense doit impérativement mentionner une date de fin pour être valable sans quoi elle est nulle. (cour de cassation du 25 octobre 2018)

Attention bis : Un copropriétaire souhaitant contester la dispense accordée par le syndicat des copropriétaires, doit le faire dans les trois mois qui suivent l’AG.

Anecdote :

Un syndic n’ayant pas respecté l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour une copropriété gérée par lui et refusait de communiquer au président du conseil syndical les informations sur le sous-compte de la copropriété comme des extraits de comptes. Le président du conseil syndical ne s’est pas laissé impressionner, il a directement demandé les relevés de compte à la banque qui les lui a fourni. Le syndic du coup reproche à la banque la violation du secret bancaire (puisque le compte unique est au nom du syndic et pas au nom de la copropriété). Il vient d’être débouté par la cour de cassation ; pas de secret bancaire qui tienne le syndic doit la transparence aux membres du conseil syndical concernant les comptes de leur copropriété.

***

Historique :

L’obligation de compte bancaire séparé a été le fruit d’une longue bataille entre syndic et défenseurs des intérêts des copropriétaires. Elle a duré plusieurs décennies. Au plus fort de cette bataille, les textes étaient quelques fois contradictoires et la jurisprudence fut nombreuse.

La pratique du compte bancaire séparé n’était pas du tout acquise dans un premier temps. En effet, les fonds placés sur un compte au nom du syndic ont toujours garanti un confortable matelas de rendement aux syndics de copropriété. Il n’est du même coup pas du tout étonnant que les syndics aient ainsi bataillé pour conserver cette pratique.

Il y eu un temps où suite à la publication de certains décrets et arrêtés, il était possible d’avoir un compte bancaire séparé. Durant cette période, les syndics incitaient fortement les copropriétés à voter une dispense d’ouverture de compte séparé. Certains n’hésitant pas à “facturer” la prestation.

La loi ALUR a mis un terme définitif à ces incertitudes. Le compte séparé est la règle, et il est gratuit !

8 responses to “Le compte bancaire séparé est obligatoire en copropriété

  1. Guillaume says:

    Bonjour,
    je suis egalement en lutte avec le nouveau syndic de la residence qui refuse de me communiquer l’IBAN du compte (je souhaite payer mes appels de charge par virement).
    Les arguments sont parfois valables (libelles des virements notamment) mais souvent farfelus (trop complique a gerer, paiements en retard par les coprorietaires) alors que les cheques, autorises par le syndic, sont tout aussi compliques a pointer et meme plus compliques a gerer (traitement manuel, remises en banque etc).
    Bref, ils voudraient nous voir payer en prelevement automatique!
    Avez vous un article de loi ou autre que je puisse citer en reference pour obtenir cet IBAN?

    merci

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Pas plus qu’il ne peut vous obliger à payer par prélèvement automatique si vous ne le souhaitez pas, vous ne pouvez l’obliger à accepter les paiements par virements ponctuels.
      La loi n’entre pas dans les détails. Elle oblige simplement le syndic à ouvrir un compte bancaire séparé à chaque copropriété.
      Même si vous obtenez l’IBAN, si les virements ponctuels ne sont pas à son goût, cela peut être source de contestation et tensions.
      Même chez CoproConseils, nous conseillons le virement automatique !
      En général les copropriétaires ne souhaitent pas payer leurs charges par prélèvement automatique car cela leur donne l’impression qu’ils ne pourront jamais récupérer leurs fonds si jamais le syndic fait une erreur. C’est une vision erronée des choses. La procédure légale est : Le syndic calcule les charges. Les copropriétaires les paient. S’ils constatent une erreur, ils contestent. Si l’erreur est avérée, le syndic rembourse. Même si vous contestez une erreur avant de payer, rien ne vous donne le droit de sursoir au paiement. La contestation n’est pas suspensive. Le syndic aura alors parfaitement le droit d’émettre une mise en demeure et de vous la facturer. Même si au final il s’avère que le syndic avait tort, les frais de mise en demeure resteraient fondés. Au final refuser le prélèvement automatique ne vous protège pas de trop payer, par contre le prélèvement automatique vous protège contre les frais de mise en demeure !
      Cordialement

  2. Pierre MAYEUR says:

    Bonjour,
    Notre syndic prétend que les copropriétés administrées par un syndic soumis aux dispositions de la loi du 2/1/1970 peuvent déroger à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé. A-t-il raison ?
    Il prétend aussi que l’on peut décider (alternative qu’il offre) de l’autoriser à déposer les sommes reçues sur un sous-compte ouvert au nom de notre syndicat et dépendant du compte général ouvert à son nom. Qu’en est-il ?
    Merci d’avance pour votre réponse

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est temps pour votre syndic de se mettre à jour ! La loi du 2 janvier 1970 a évolué et en 2014 est parue la loi ALUR qui est celle qui s’applique de nos jours en la matière.
      Si votre copropriété est une toute petite copropriété de moins de 15 lots il est possible, sur décision d’AG de lui accorder une dispense. Mais il ne peut en aucun cas vous y obliger.
      Sachez que si votre copropriété a plus de 15 lots, il est parfaitement illégal de ne pas être en compte bancaire séparé.
      S’il fait pression pour que ce soit le cas, c’est forcément pour de mauvaises raisons et son argumentaire avec la loi de 70 est suspect.
      Les syndics ont effectivement fait pression pour que la loi ALUR n’oblige pas les syndics aux comptes séparés, mais cette loi a été pensée pour protéger les copropriétaires. Deux raisons simples qui poussent au compte séparé :
      En cas de faillite de votre syndic, si vos fonds sont sur un sous-compte la copropriété perd tout !
      Si le syndic place les fonds de votre copropriété (et de toutes les autres copropriétés qui sont en sous-compte), les revenus du placement sont pour lui et pas pour la copropriété.
      Cordialement

  3. alain pannequin says:

    Bonjour,
    J’ai bien connaissance du numéro de notre compte, j’ai cependant demandé la consultation en ligne à la banque mais celle-ci me réponds qu’il faut que je fasse ma demande à notre syndic car c’est lui qui est le représentant légal de notre compte – je dois faire des demandes au syndic pour avoir les relevés que j’obtiens avec beaucoup de difficultés et d’attentes et de plus les relevés sont presque inexploitables, le contrôle de notre solde de compte (dépenses/recettes) n’est jamais possible.
    Nous sommes une petite copropriété de 7 lots quel est notre droit et quelle est l’obligation de notre syndic – nous n’avons pas d’accès extranet syndic à notre disposition – pouvons-nous demander l’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat et pour lequel nous pourrons consulter notre compte sans devoir “pleurer” au syndic pour avoir des relevés comme il est tenu de nous les transmettre, mais qu’il ne fait pas.
    Je vous remercie pour votre réponse – A.Pannequin – président du conseil syndical de notre copropriété

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui effectivement la réponse de la banque est normale. C’est bien le syndic le représentant de la copropriété.
      Il n’est pas très étonnant que votre syndic rechigne à vous transmettre à tout moment les relevés de banque.
      Cela demande du travail à une comptable et une copropriété de 7 lots pour un syndic est par définition très peu rentable (sauf honoraires exceptionnellement élevés)
      Par contre depuis 2015 l’extranet est obligatoire.
      Vous pouvez également passer en gestion bénévole. Devenez syndic non professionnel pour votre copropriété et vous serez le représentant de la copropriété face à la banque !
      Cordialement

  4. Cregut says:

    Bonjour

    Un copropriétaire non membre du conseil syndical peut-il connaître lIBAN du compte de sa copropriété
    Merci

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui tout copropriétaire peut connaitre l’IBAN du compte de la copropriété.
      Vous avez le droit de régler vos charges comme vous le souhaitez, par virement si vous voulez. Ce pour quoi vous avez besoin de connaitre l’IBAN.
      Pourquoi votre syndic vous refuserait l’IBAN ?
      Pour masquer le fait qu’il n’est pas en règle avec la nouvelle obligation ALUR ??
      Merci pour votre question

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