Révoquer son syndic, la solution miracle pour se séparer d’un syndic avec lequel la confiance est par ailleurs rompue ?
Une convocation pas tout à fait envoyée dans les temps,
Un ordre du jour non respecté,
Pas assez de transparence dans un appel d’offre,
Des travaux réalisés sans l’accord du conseil syndical,
Des travaux acceptés sans réserve alors que les malfaçons sont manifestes …
Vous êtes nombreux (souvent pas encore adhérents à CoproConseils !) à nous contacter pour nous exposer avec vindicte les nombreux motifs qui vous semblent justifier la révocation de votre syndic.
La révocation d’un syndic de copropriété en cours de mandat est possible, est-ce pour autant un sésame magique lorsque votre syndic ne vous donne pas satisfaction ?
Comment faire pour révoquer son syndic ?
Les choses paraissent simples, si la majorité des copropriétaires souhaite se défaire du syndic et qu’il a commis une ou des fautes, il « suffit » de convoquer une assemblée générale et la révocation du syndic peut être votée à la majorité de l’article 25.
Effectivement, l’article 2004 du code civil, repris par l’article 25 de la loi de 65 prévoit que le syndic peut être révoqué à tout moment au cours de son mandat. Plusieurs arrêts de cour de Cassation ont précisé que le syndic devait être révoqué pour motifs sérieux et légitimes, et qu’il était de la responsabilité du syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve de la faute du syndic. Toujours l’article 25 de la loi de 65 prévoit également que cette révocation doit être valablement votée en assemblée générale à la majorité absolue. Attention toute clause de contrat de syndic prévoyant par avance une indemnité forfaitaire en cas de révocation ou de non renouvellement est parfaitement abusive.
Si l’ordonnance ELAN a modifié les modalités de fin anticipée du contrat de syndic, elle n’a rien modifié si votre souhait est de le révoquer.
Concrètement, quelles sont les étapes à respecter pour révoquer son syndic ?
Il s’agit de :
- s’assurer qu’il a bien commis une faute justifiant sa révocation
- s’assurer que la majorité des copropriétaires est d’accord pour révoquer le syndic
- demander l’inscription de la question de la révocation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en cas de mandat de trois ans
- contacter préalablement d’autres syndics. Vous devez envoyer leur proposition dans les délais. Le syndic doit pouvoir la joindre à la convocation,
- en assemblée générale, exposer les motifs de la révocation
- une fois les motifs exposés, le syndic doit pouvoir exposer son point de vue et se défendre
- à l’issue de cela la résolution peut être votée à la majorité de l’article 25
- le nouveau syndic peut être élu à la même majorité
Les choses sont finalement parfaitement simples !
Mais attention ! Si la loi prévoit que le syndic n’a pas le droit de ni de contester cette révocation ni d’agir en nullité en vertu de l’article 42 de la loi de 65, elle prévoit néanmoins qu’il puisse contester le bien fondé de la révocation devant les tribunaux. Aucun syndic ne se privera de le faire. Or seul un juge peut statuer sur la légitimité et la gravité d’un motif de révocation.
Procédure quasi incontournable
Cela signifie qu’au bel enchaînement qui mène à la révocation de votre syndic, il faut ajouter une étape supplémentaire ; la procédure.
Engager la copropriété dans une procédure comporte plusieurs inconvénients qu’il ne faut pas sous-estimer et qui sont le coût et la longueur d’une procédure.
Le syndicat des copropriétaires doit faire l’avance des frais de représentation au tribunal. Par ailleurs, l’issue d’une procédure n’est jamais certaine. La loi ne prévoit spécifiquement que quelques cas comme motifs valables de révocation. Tous les autres cas sont à l’appréciation du juge. La copropriété risque donc de devoir au syndic non seulement les honoraires dus, mais également les frais de justice et dans certains cas les dommages et intérêts. Il ne faut pas sous-estimer le fait que les cabinets de syndics ont des avocats qui travaillent constamment à leur défense.
Vous l’aurez compris, CopropConseils n’est pas un fervent partisan des procédures. Passer devant le juge peut coûter cher à la copropriété, alors qu’il est souvent possible de trouver d’autres solutions. Quelques fois les copropriétaires souhaitent révoquer leur syndic parce qu’il est trop cher. Ce n’est pas une bonne solution. Le coût de la procédure est encore plus onéreux.
Que faire d’autre que la révocation du syndic ?
Il existe des cas où la révocation n’est pas nécessaire. En effet, si votre syndic n’a pas ouvert de compte séparé pour la copropriété, ou bien s’il exerce sans carte professionnelle, son mandat est caduc de plein droit. Évidemment ces cas sont rares, mais ça vaut le coup de vérifier !
Notre conseil principal est de prendre patience : le temps de la copropriété est relativement long, une année est finalement vite passée. Attendre la fin du mandat du syndic en place et ne pas le renouveler reste la solution la plus simple et la plus économique. Ça laisse le temps à la copropriété de faire des appels d’offre et de bien comparer les contrats. Ça laisse également aux copropriétaires mécontents de faire la chasse aux pouvoirs.
Évidemment, c’est plus facile d’attendre si le contrat ne dure qu’un an. Pour CoproConseils, il n’y a aucune bonne raison de signer un contrat de plus d’an auprès d’un syndic.
Ne pas révoquer son syndic permet également de gagner du temps. Celui-ci peut finalement changer d’attitude et redresser la barre.
Mais notre meilleur conseil est de mettre votre syndic au travail et tenter de restaurer la confiance avec les copropriétaires ! Si vous êtes adhérent à CoproConseils, vous êtes à la bonne adresse ! Si votre copropriété n’est pas encore adhérente, renseignez-vous !
Par expérience, patience vaut mieux que révocation !
Notre expérience nous a démontré que la grande majorité des cas où nous sommes consultés pour une révocation de syndic, la procédure se révèle être décevante et coûteuse. Elle aurait mérité être évitée.
Bien souvent les griefs ne portent pas sur de véritables fautes. Ce que les copropriétaires attendent de leur syndic c’est qu’il s’occupe sérieusement de leur copropriété.
Évidemment il existe toujours des cas, où le syndic a réellement commis des fautes. Même si c’est relativement rare, un syndic peut mettre en péril une copropriété. Si la copropriété est engagée pour trois ans, il faut étudier avec attention la possibilité de le révoquer.
Mais si vous êtes dans ce cas et que le syndic a manifestement commis des fautes justifiant une révocation, il est tout à fait possible qu’avec l’aide de CoproConseils, vous puissiez tout simplement obtenir sa démission !
Si vous êtes concernés, n’hésitez pas à nous contacter.
Bonjour, peut-on changer de Syndic à la fin effective du mandat de celui-ci sans utiliser la notion de révocation, mais uniquement dans le cadre d’une mise en concurrence ?
Bonjour Alain, merci pour votre question.
Il arrive souvent que les copropriétaires pensent qu’il faut révoquer un syndic pour pouvoir en élire un autre.
Non, le mandat de syndic n’est pas un mandat à tacite reconduction. Si on veut le garder on doit le réélire. Si on veut s’en passer, il suffit d’en élire un autre.
La révocation est réservée à une situation où au cours du mandat du syndic, la copropriété souhaite rompre ce mandat.
Si la révocation d’un syndic semble simple sur le papier, elle est en réalité assez compliquée car si le syndic porte l’affaire devant le tribunal, la copropriété peut être condamnée à lui verser l’intégralité de ses honoraires jusqu’à la fin de son mandat.
Cordialement.