Changement de syndic à quelle majorité en copropriété ?

La question du changement de syndic se pose dans votre copropriété ?
Certains copropriétaires souhaitent changer, d’autres non,
L’assemblée générale approche et vous comptez vos troupes

Quelle est la majorité requise pour un changement de syndic ?

L’élection ou le changement de syndic se fait à la majorité de l’article 25 de la loi de 65.
Soit 50%+1 de tous les copropriétaires de la copropriété.

Cela signifie que si 50%+1 de tous les copropriétaires ne sont pas présents ou représentés à l’assemblée générale on ne peut rien voter à l’article 25, donc n’est pas en mesure d’élire son syndic.

Que fait-on si le quorum de l’article 25 n’est pas atteint ?

Le législateur a prévu le cas où 50%+1 des copropriétaires ne seraient pas présents à l’assemblée générale. Malheureusement c’est souvent le cas !

Si 50%+1 de tous les copropriétaires ne sont pas présents à l’assemblée générale, alors il est tout de même possible de changer de syndic grâce à l’article 25-1 :

Cet article prévoit que :

  • soit 33% de l’ensemble des copropriétaires ont voté pour le changement de syndic. Il est alors possible de passer immédiatement en seconde lecture à l’élection du syndic à la majorité de l’article 25-1 (qui est la même que la majorité de l’article 24).
  • soit les 33% ne sont pas atteints et l’assemblée peut décider de reconvoquer une nouvelle assemblée générale dans les trois mois. A cette AGE par contre, la question du changement de syndic sera décidée à la majorité de l’article 24 c’est à dire à la majorité des présents et représentés.

Attention la majorité de l’article 24 n’a pas le droit de s’appliquer pour un changement de syndic à la première AG. C’est le 25-1 qui doit s’appliquer.

Quand s’arrête le mandat du syndic en exercice ?

Votre assemblée générale a lieu plusieurs mois avant la date de fin de mandat de votre syndic et un nouveau syndic est élu.

Non le mandat du syndic sur le départ ne court pas jusqu’à la date de la fin de son mandat et non vous ne lui devez pas les honoraires jusqu’à la fin de son mandat. L’élection du nouveau syndic vaut révocation de l’ancien.

Pour en savoir plus sur ce point n’hésitez pas à lire l’article correspondant “quand le mandat de syndic s’arrête-t-il ?

 

14 responses to “Changement de syndic à quelle majorité en copropriété ?

  1. RIPERT says:

    Bonjour, notre résidence se compose de 2 bâtiments, le bâtiment A appartient à un bailleur social, les appartements sont gérés par un gestionnaire qui n’est qu’autre le syndic de l’immeuble (foncia), le bâtiment B se compose de 27 copropriétaires. Nous venons de recevoir notre convocation à l’AG 2020 et un changement de syndic est à l’ordre du jour suite à la demande de tous les copropriétaires du bâtiment B. Ma question : le changement de syndic se vote au tantième ou à la main levée ? Notre soucis est que le gestionnaire du bâtiment A étant un employé du syndic Foncia à la majorité par rapport au tantième et ne votera pas contre son entreprise. Que pouvons nous faire pour se séparer de ce syndic qui gère très mal la residence ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le changement de syndic se vote à la majorité de l’article 25, c’est à dire à la majorité absolue des tantièmes.
      Ce que vous décrivez est malheureusement classique des copropriétés issues de la mise en vente d’une partie des lots anciennement propriété d’un bailleur social. La plupart du temps le bailleur reste propriétaire de la majorité des tantièmes. Les copropriétaires particuliers n’ont concrètement pas la possibilité de faire entendre leur voix, notamment sur les décisions importantes comme des travaux. Ils doivent cependant payer leur part. La vente d’une partie minoritaire des lots d’un parc appartenant à un bailleur social est une pratique qui s’est progressivement développée ces 10 dernières années et qui est financièrement une très bonne affaire pour eux.

      Votre situation est un petit peu différente au sens ou le bailleur social a nommé comme gestionnaire de ses lots une agence qui est également le syndic de la copropriété. Cette situation est totalement illégale.
      Dans ce cas, la loi est parfaitement claire (et la jurisprudence qui l’accompagne également) ; il est illégal pour un syndic d’être à la fois syndic et représentant des copropriétaires. Ceci vaut pour le syndic, pour ses préposés, ainsi que conjoint, apparentés, ascendants et descendants. Ceci vaut également si le copropriétaire concerné est une personne morale comme un bailleur social. Cela a été validé en cassation.

      Cordialement

  2. Francoise says:

    nous sommes 3 conseillers syndicaux et nous avons echo que nombres de copropriétaires souhaitent changer de syndic. le gestionneaire du syndic actuel n’est pas technicien et très laxiste quant au suivi des dossiers DO et sinistres. nous avons une barrière pour satisfaire ces voeux car nous ne pouvons obtenir la liste de tous les copropriétaires avec leur adresse car certains sont seulement propriétaires de garage.
    quand vous dites dans votre article qu’il faut la presence des copropriétaires 50%+1
    faut il prendre en considération les tantième, habitation et garage oû en dehors des garages.

    1. CoproConseils says:

      Il faut prendre en considération tous les tantièmes que le copropriétaire possède.
      Si deux copropriétaires ont un appartement ayant le même nombre de tantièmes, mais que seul l’un d’eux possède un garage. Ce dernier aura plus de poids dans le vote que le premier.
      Il paie également plus de charges !
      Sinon, pour mettre un syndic en concurrence, il n’est pas nécessaire d’avoir la liste des copropriétaires.

  3. archambaud says:

    bonjour
    pouvez me communiquer les directives de convocations des copropriétaires afin d échanger sur un souhait de changement de syndic.
    Merci de vs réponses
    Cordialement A.archambaud

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      N’importe quel copropriétaire peut proposer l’examen d’un contrat de syndic à la prochaine assemblée générale. Il suffit pour cela d’envoyer un contrat de syndic en LRAR à votre syndic actuel en lui demandant de mettre l’examen de cette proposition à l’odj de la prochaine AG. Vous pouvez lire notre article à ce propos.
      Si vous souhaitez en discuter au préalable avec les autres copropriétaires, vous n’avez pas le loisir de les convoquer. Il faut entrer en contact avec eux soit de manière informelle soit par l’intermédiaire du conseil syndical.
      Cordialement

  4. Carlier says:

    Bonjour nous somme une copropriété de 6 lots et soit 5 copropriétaires mais lors de ma futur ag nous allons surement voter pour un syndic professionnel quand est il pour les points a voter pour la futur organisation de travaux et décision ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si votre question est “nous sommes en syndic bénévole et à la prochaine AG nous allons certainement décider de passer en syndic professionnel. Faut-il lui laisser gérer la question des travaux” la réponse est oui.
      Si votre copropriété souhaite passer en syndic professionnel, il est plus judicieux dans l’assemblée le désignant, de vous en tenir à le désigner.
      Vous pouvez éventuellement préalablement à cette AG lui demander s’il veut bien y assister et la tenir à partir du moment où il sera élu (question à mettre au début de l’ODJ) mais sinon vous avez meilleur compte de lui demander de convoquer une nouvelle AG après avoir été élu, pour traiter les questions de travaux.
      Cordialement.

  5. RLM says:

    Nous sommes 1 copro de 120 lots en Haute-Savoie, située à 1600m l altitude, isolée.
    Une partie du conseil syndical (pas le consensus) souhaite faire syndic bénévole avec l aide d’une plateforme connectée. Les conseillers syndicaux actuels sont en activité et éloignés de +de 500 km de ladite résidence.
    Le coût du tutorat de la plateforme est 10€/lot par mois, ce qui économiserait environ 5000€/an.
    Que pensez-vous de cette question en qualité de “maître du métier?”
    Les copropriétaires sont pour la plupart des personnes d une soixantaine d années, propriétaires depuis 30 ans.
    Merci de votre retour.c
    Cordt.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      IL y a des plateformes qui proposent d’être syndic et des plateformes qui proposent d’épauler les syndics bénévoles
      Ces plateformes sont très pratiques quand tout va bien dans la copropriété, tout le monde paie ses charges, aucun contentieux etc …
      Sinon, nous les déconseillons.
      Il faut savoir que le conseil syndical ne peut pas être syndic bénévole, c’est un mandat intuitu personae donc il faut qu’une seule personne engage sa responsabilité.
      Ensuite, ce n’est pas le conseil syndical qui décide de passer en syndic bénévole, c’est l’ensemble des copropriétaires réunis en AG et votant à la majorité de l’article 25.
      Pour finir, sachez que CoproConseils propose également d’épauler les syndics bénévoles et que nous ne sommes pas une plateforme électronique, mais des êtres humains qui répondent aux mails et au téléphone ^-^
      Cordialement

  6. muriel says:

    bonjour,
    nous avions réélu notre syndic SOCOGIM , gestionnaire DAVID BOISSIERE pour 3 ans, nous recevons notre convocation pour le 28/02/19 par FONCIA, maintenant nous sommes FONCIA, nous n’avons eut aucune A.G pour voter FONCIA, il nous est imposé, en plus avec la convocation aucun projet de contrat joint à la convocation; le Conseil Syndical a trahi les propriétaires car il était au courant du changement de SYNDIC, silence total de leur part, en plus il reprend des gros travaux qui avait été annulé par la SOCOGIM. Quoi faire, nous sommes prie au piège , le conseil syndical a la botte de FONCIA, il ne défende en aucun cas les intérêts des propriétaires. FONCIA est le pire des Syndics de Copropriété ! Cher, toujours en train de pousser les copropriétaires à faire des travaux, et à contracter des emprunts pour réaliser ces travaux, sans se préoccuper le moins du monde des difficultés financières que cela peut entraîner pour beaucoup de copropriétaires (sans état d’âme); nous sommes prie en otage dans les réunions d’assemblée générale par le père du gardien qui défend les intérêts de son fils au détriment de tout les propriétaires, dans la convocation augmentation du salaire du gardien 13 000euros EN 1 ans+ augmentation de charges sociales, une augmentation de 1 000euros par mois, je ne connais aucuns patrons qui augmentent ces salariés de 1 000euros d’un coup, Quelle solution, nous sommes des cochons payant, une propriétaire a fait intervenir 7 avocats, sans succès, se défile, aucunes défense QUOI FAIRE Je TIRE LA SONNETTE D’ALARME????????????????? merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Je vous recommande de lire notre article à ce propos : votre syndic est racheté
      Ce sont malheureusement des pratiques courantes et très regrettables.
      Foncia n’a pas de mandat pour convoquer votre AG. Vous pouvez contester devant un tribunal.
      Faites vous aider d’un professionnel (avocat spécialisé dans la copropriété).
      Cordialement

  7. Charlotte says:

    Merci pour ces informations, je suis président de mon conseil syndical et je souhaite changer de syndic. Nous hésitons à nous tourner vers un syndic en ligne. Que pensez de la solution proposée par ww.xxxx-syndic.fr ? (lien modifié par le modérateur)

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Mme Delacourt
      Un syndic est rarement bon par essence. Chaque syndic a ses points forts et ses points faibles. Suivant les caractéristiques de votre copropriété, un syndic sera plus adapté qu’un autre, mais ne le sera pas forcément pour une autre copropriété.
      Exemple un syndic X emploie un gestionnaire de copropriété très au fait du droit social. Il sera parfait pour gérer une copro avec gardien qui pose problème. Si votre copropriété est empêtrée dans des procédures suite à des travaux mal réalisés, il serait plus judicieux de chercher le syndic Y dont le gestionnaire est un très bon technicien !
      Par ailleurs, le turn-over au sein des cabinets de syndics est assez important.
      On ne peut pas dire qu’un cabinet qui est bon aujourd’hui le sera toujours demain !
      Donc oui nous pouvons conseiller nos adhérents qui souhaitent changer de syndic parce que nous connaissons leur copropriété et que nous connaissons la plupart des syndics sur les Bouches du Rhône. Sinon nous ne préjugeons de rien.
      Merci pour votre question.

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