Vous vous apprêtez à réaliser des travaux dans votre appartement ?
Il faut commencer par répondre à cette question importante :
Faut-il une autorisation de l’assemblée générale de copropriété pour réaliser ces travaux ?
Article mis à jour pour tenir compte des jurisprudences.
Autorisation de travaux obligatoire
Le copropriétaire qui veut faire des travaux doit demander l’autorisation de l’assemblée générale si les travaux affectent :
- les parties communes de l’immeuble
- l’aspect extérieur de l’immeuble
Dans les autres cas, les travaux privatifs ne nécessitent pas d’autorisation d’AG.
Il n’est donc pas possible de toucher au sol ou au plafond, ni aux murs porteurs. Vous ne pouvez pas percer ou abattre un mur, ni créer une ouverture entre deux lots même si vous êtes propriétaire des deux lots. L’installation d’un sanibroyeur est également soumise à autorisation de travaux préalable.
Vous ne pouvez pas non plus installer une véranda, une enseigne, une climatisation, un store ou une parabole. Ce sont des éléments qui modifient l’aspect extérieur de la façade.
Pas d’autorisation nécessaire pour les travaux privés
Changer le carrelage, refaire la cuisine …
Vous êtes chez vous. Les transformations que vous planifiez ne concernent que vous.
Vous faites dans votre appartement les aménagements qui vous conviennent. Vous n’avez pas besoin d’autorisation d’AG.
Évidemment pas d’autorisation pour changer le papier peint ou repeindre les radiateurs.
Mais pas d’autorisation non plus pour percer une cloison ou enlever la baignoire pour mettre une douche.
Ces travaux privatifs ne portent que sur des parties privatives.
Attention concernant les radiateurs, si ceux-ci font partie d’un système de chauffage collectif, même vétuste, vous n’avez pas le droit de le retirer.
Travaux qui sont interdits :
- les travaux qui affectent la solidité de l’immeuble,
- ceux qui ne respectent pas la destination de l’immeuble,
- ceux qui ne respectent pas une clause particulière du règlement de copropriété
- les travaux complémentaires qui ne sont pas décrits dans l’autorisation
- les modifications au projet initial qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation par un vote en AG
Peut-on faire tomber une cloison sans autorisation d’AG ?
Classiquement les murs porteurs sont parties communes, les cloisons séparatives sont parties privatives. Vous avez donc théoriquement le droit de faire tomber une cloison séparative sans autorisation d’AG. Vous n’avez évidemment aucunement le droit de toucher à un mur porteur. Pas possible d’y ouvrir une fenêtre sans autorisation d’AG. Article 3 de la loi de 1965.
Mais quelques fois, sans les immeubles anciens, les cloisons avec le temps deviennent porteuses ou semi-porteuses. Les travaux peuvent donc engendrer des dégâts pour la solidité de l’ensemble de l’immeuble. La cour de cassation a donc statué en 2024, qu’avec le temps ou divers travaux dans l’immeuble, des cloisons pouvaient “changer de nature”. Dans ce cas le copropriétaire qui a fait tomber sa cloison qui s’est révélée porteuse, a été condamné.
Il convient donc d’être prudent avec les travaux de cette nature, notamment dans les immeubles anciens.
Il ne faut pas commencer les travaux avant l’autorisation d’AG
Autre histoire vraie issue de jurisprudence : Un copropriétaire demande à l’assemblée générale une autorisation de travaux. Il souhaite faire une véranda sur son balcon. D’autres l’ont déjà fait, il s’entend bien avec tout le monde. Ses voisins lui ont dit verbalement que c’était ok. Il ne voit pas pourquoi on lui refuserait. Il commence donc les travaux avant la date de l’assemblée générale qui ne doit avoir lieu que dans plusieurs mois. Malheureusement l’assemblée générale lui refuse l’autorisation pour de mauvaises raisons. Le syndic lui demande donc de remettre les choses en l’état. Les travaux étant bien avancés et les raisons invoquées étant sans fondement, il porte l’affaire devant le tribunal. Le tribunal annule le refus d’autorisation.
Entre temps les travaux sont terminés et il lui faudra pourtant tout détruire !
Effectivement, l’annulation du refus ne vaut pas acceptation. Rien ne peut se substituer à une autorisation accordée par le vote d’une résolution en assemblée générale ; la loi de 65 a à ce sujet été réaffirmée par la cour de cassation (3e cour civile arrêt du 19 septembre 2012)
Patience
L’erreur de ce copropriétaire est de n’avoir pas eu la patience d’attendre la décision d’assemblée générale avant de commencer ses travaux.
L’autorisation doit être préalable
Il faut absolument obtenir l’autorisation de réaliser les travaux par le vote d’une résolution en assemblée générale avant de les commencer. C’est pour cela qu’on l’appelle “autorisation préalable“.
L’assemblée générale peut refuser, mais elle doit motiver son refus et invoquer des raisons sérieuses de refuser les travaux. Ce ne peut donc pas être de simples inimitiés qui empêchent un copropriétaire de réaliser ce que l’on a déjà accordé à un autre par exemple. Si les raisons invoquées paraissent injustifiées au copropriétaire, il peut saisir le tribunal judiciaire et le juge peut annuler le refus. Lire le paragraphe correspondant en bas d’article.
Par contre, si le copropriétaire a commencé les travaux avant de demander l’autorisation. En cas de refus, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la destruction des travaux déjà réalisés et la remise en état. Même si le juge ordonne une nouvelle AG.
Éléments importants à connaître :
- L’autorisation de l’AG ne dispense pas de demander toutes les autorisations d’urbanismes classiques comme le permis de construire s’il y a lieu ou de souscrire à une assurance.
- Inversement ce n’est pas parce qu’on a eu un permis de construire que l’assemblée a l’obligation d’autoriser les travaux.
- Une autorisation de travaux ne vaut que pour le dossier déposé. Si un voisin a déjà eu une autorisation pour des travaux préalables, cela ne vaut pas autorisation pour vous. L’assemblée générale a le droit de refuser des travaux identiques.
- L’interdiction de réaliser des travaux sur les parties communes s’applique à tous les copropriétaires, même ceux qui bénéficient d’un droit de jouissance exclusive d’une partie commune
- Seule l’AG a le droit d’autoriser ou de refuser des travaux. En aucun cas le conseil syndical ni le syndic.
- Les travaux qui peuvent être réalisés ne sont que ceux qui ont été autorisés par la résolution votée. Tous les autres travaux, même s’ils découlent de travaux qui ont été autorisés, doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation et d’un vote
- le copropriétaire dont les travaux ont été autorisés par un vote en AG, ne peut plus rien modifier à son projet. Sans quoi cela doit faire l’objet d’une nouvelle autorisation. Exemple la couleur d’un store.
- Une autorisation est le vote d’une résolution. L’absence de contestation d’un fait accompli ne vaut pas autorisation.
- En cas de refus, le copropriétaire a le droit de demander une autorisation judiciaire de réaliser ces travaux. Voir le dernier paragraphe de cet article.
- Une autorisation de travaux n’est valable que 10 ans. Cette autorisation est une convention. Cette convention est caduque si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai de 10 ans.
- les montants de TVA, voir l’article.
Dégâts liés aux travaux privatifs
Bien évidemment si les travaux amènent des nuisances aux autres copropriétaires, notamment sonores, il convient de respecter certaines règles civiques. Il est normal d’avertir les voisins et de réaliser ces travaux à des heures honnêtes. Si les travaux réalisés induisent des salissures dans les parties communes, vous êtes évidemment responsable du nettoyage. Et si malencontreusement des dégâts sont à déplorer vous en êtes tout aussi responsable. Si les dégâts n’impactent que d’autres appartements, alors c’est 100% privatif. Le syndic n’a pas à s’en mêler.
Lorsque ces travaux privatifs ont pour conséquence indirecte et involontaire de toucher aux parties communes et d’y causer un désordre, le copropriétaire est responsable. Le syndicat des copropriétaires peut demander réparation. Elle peut même demander des dommages et intérêts devant un tribunal. Cela se vote à l’article 24.
Si des travaux privatifs sont à l’origine d’un sinistre (dégât des eaux ou autre), l’occupant du lot impacté doit faire une déclaration à son assurance. C’est cette assurance qui devient gestionnaire du sinistre. Lisez notre article sur la convention IRSI.
Que faire en cas de refus ?
Il est possible que pour des raisons diverses l’assemblée générale vous refuse l’autorisation des travaux que vous avez prévu.
Si pour vous ce sont de mauvaises raisons, vous pouvez porter l’affaire devant les tribunaux pour demander une autorisation judiciaire de réaliser vos travaux. Il ne s’agit pas d’une contestation dans le cadre de l’article 42, mais d’une demande d’autorisation prévue par l’article 30 de la loi de 65. Le tribunal peut vous autoriser à réaliser les aménagements ou améliorations prévus. Il fixera dans le même jugement, les conditions dans lesquelles cela doit être réalisé.
Attention, il est essentiel que vous n’ayez pas encore commencé les travaux.
De plus, la jurisprudence a dernièrement permis que le projet présenté au tribunal puisse être légèrement amendé par rapport au projet qui s’est vu refuser. Cela donne plus de chances au copropriétaire de voir son projet validé par le tribunal.
Il est également possible de contester dans le cadre de l’article 42. Dans ce cas, le juge ne peut pas ordonner la réalisation des travaux, mais il peut annuler le vote de l’AG et ordonner la convocation d’une nouvelle AG.
Le choix de l’article 30 ou de l’article 42, dépend des conditions qui ont abouti au refus.
Comment faire si on est pressés ?
Vous ne souhaitez pas attendre la prochaine assemblée générale et celle-ci se tiendra dans de nombreux mois. Il est vrai que l’attente peut dans certains cas se révéler couteuse.
Le législateur a prévu le cas. L’article 17-1 AA de la loi de 65 est prévu pour vous !
Vous avez le droit de demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire à n’importe quel moment de l’année.
Cette AGE sera à vos frais. Mais quelques fois c’est malgré tout moins onéreux que d’attendre.
Bonjour à tous,
J’habite au dessus d’une boulangerie qui génère énormément de nuisances sonores.
Depuis, cette année ce commerce à augmenté ces horaire d’ouverture sans tenir informé la copropriété. Est il possible de lui demander légalement de revenir à ces anciens horaires de travail ?
De plus, la boulangerie travail pendant des horaires nocturne et ne respecte pas la tranquillité et le sommeil de ceux qui habite au-dessus. Est-ce qu’il est possible de lui demander respect la tranquillité des personnes qui dorment ?
Existe-il des textes de loi à ce sujet ?
Merci de votre aide.
Bonjour
Tout dépend de la manière dont les anciens horaires avaient été définis.
Il faut commencer par vérifier ce qui est noté dans le règlement de copropriété.
Ensuite en termes de nuisances, il faut arriver à trouver un accord amiable ou bien faire évaluer les nuisances par un expert et aller au tribunal.
Cordialement
Nous sommes une quinzaine de coproprietaires sur 63 a avoir equipe nos balcons et terrasse en veranda depuis plusieurs decennies pour la plupart. Dans le cadre du ravalement il a ete prevu l etancheification des balcons …ce que l on peut comprendre pour ceux qui sont ouverts…pour ceux fermes ils ont ete proteges des intemperies. on apprend qu il nous est demande de decarreler…et surtout de demonter nos menuiseries et que nous ne pourront pas remettre celles ci mais que pour ceux qui voudraient en remettre il faudra accepter celles proposees par l architecte mais surtout demander une autorisation a la mairie et en AG…c est un enorme prejudice moral..financier .. dans la Resolution n apparait que le mot Ravalement…et sur le devis de l entreprise simplement Etancheite..
Cette entreprise dit que si les menuiseries ne sont pas demontees il n interviendra pas..nous on propose de laisser un passage mais cela ne suffit pas ..a cause du DTU…???
Nous ne voulons pas demonter un ouvrage de confort..d isolation thermique etc… ce detail enorme n a pas ete soumis en AG. Que devons nous faire?
Bonjour
Tout dépend des conditions dans lesquelles les vérandas ont été construites au cours des années.
Nous ne pouvons pas répondre de manière générale à ce type de question car ce sont à chaque fois des cas spécifiques.
Cordialement
Bonjour,
Je veux créer une cuisine dans mon salon.
Je vais donc connecter mes nouvelles évacuations à celles de la salle de bain (pas celle de mon WC).
Le nouveau syndic me dit ne pas être sûr de pouvoir statuer sans validation en AG.
Pourtant j’ai la validation de mon architecte et de nombreux projet comme le mien ont déjà été réalisés.
Merci à vous.
Bonjour
Il n’y a qu’une seule autorisation qui compte en copropriété ; c’est celle de l’AG.
L’avis de l’architecte ou du syndic ne valent pas autorisation.
Le fait que de nombreux projets du même type aient été réalisés ne retire pas l’obligation d’autorisation d’AG si celle-ci est obligatoire.
Car la seule question est : faut-il une autorisation d’AG pour vous travaux ou pas ? Si vos travaux touchent d’une manière ou d’une autre aux parties communes, il faut une autorisation d’AG. Si ce n’est pas le cas, alors vous n’avez besoin d’aucune autorisation.
Cordialement
Bonjour,
J’effectue des travaux dans l’appartement que je viens d’acquérir, j’en profite pour changer un des blocs clims extérieurs (même puissance) et en supprimer un. (les actuels ont une quinzaine d’année), je ne ferai pas de nouveau trou dans le mur, ai-je besoin d’une autorisation de l’assemblée Générale ?
CN
Bonjour
Même taille, même puissance, même encombrement, il n’est pas nécessaire de demander une nouvelle autorisation.
Cordialement
Bonjour,
Je viens d’acheter une maison mitoyenne neuve qui fait partie d’une copropriété de 8 maisons et nous sommes intégrées également dans une ASL avec les appartements en contre-bas. Je souhaite mettre une piscine hors sol en bois de moins de 10 m² (démontable et la piscine n’est pas ancrée dans le sol) dans mon jardin à usage privatif mais le syndic refuse que je fasse une dalle en béton pour assurer la stabilité de la piscine (Obligatoire dans le montage de la piscine) car selon le syndic c’est un élèment non démontable. Dans le CR de l’AG, le syndic a pris lui seul la décision d’interdire la dalle en béton car c’est soit disant interdit par le réglèment.
Dans le réglèment de copropriété des 8 maisons, il est stipulé :
” Les piscines hors sol sont tolérées sous réserve que les installations soit aisément
démontables et non encrées dans le sol. La période pendant laquelle les piscines hors
sol seront autorisées dans les jardins sera définie en Assemblée Générale.
Les copropriétaires qui souhaiteraient installer une piscine en creusant le sol devront
solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et
obtenir les autorisations administratives nécessaires. S’agissant d’une aliénation des
parties communes, l’accord des copropriétaires devrait être donné à la majorité de
l’article 26.”
“Il ne pourra être construit dans les jardins aucun ouvrage les droits de construire étant des droits accessoires aux parties communes générales.”
“Tous travaux susceptibles d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble devront faire
l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale.”
Je souhaitais savoir :
– pourquoi le syndic prend lui seul la décision de refuser une dalle en béton alors qu’il n’est pas interdit de mettre une piscine hors sol rigide (démontable et non ancrée dans de la sol) et il est précisé dans le manuel de montage dalle obligatoire pour assurer la stabilité ?
– Si je mets la piscine hors sol en bois sans faire de dalle en béton, est ce que le syndic aura la responsabilité si jamais j’ai des dégâts sur la piscine car c’est lui seul qui m’a interdit de faire une dalle en béton ?
Bonjour
Le syndic a la responsabilité de faire respecter le règlement de copropriété.
Il est interdit de couler une dalle de béton dans les jardins sauf si vous avez une autorisation de l’AG à la majorité de l’article 26.
Il suffit donc de mettre cette question à l’ordre du jour.
Cordialement
Bonjour,
Nouvelle propriétaire d’un appartement dans une copropriété, j’ai engagé une rénovation totale. J’ai saisi l’AG pour l’ouverture d’un mur porteur. La demande a été accepté mais au lendemain de l’AG, le syndic m’informe de son passage avec un expert dans 3 jours. Nombre de copropriétaires ont signalé leur inquiétude par rapport à « l’ampleur des travaux réalisés ». Bien qu’ayant commencé les travaux, je n’ai pas entamé l’ouverture du mur porteur.
Q1 : Le passage d’un expert est-il légal? Puis-je refuser ?
Q2, le syndic me rappel l’article du règlement de copro suivant :
« Le copropriétaire de chaque local pourra, sans changer le nombre des pieces, modifier la disposition intérieure dudit local, mais il devra faire executer les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront a sa charge. Il ne devra placer aucun objet (coffre—fort ou autre) dont le poids excederait la limite de charge déterminée par l’achitecte et il sera responsable des affaissements ou degradations qui pourraient se produire du fait des travaux ou installations effectues par lui.
Toutes les fois qu’il sera execute dans un local des travaux de transformation, les occupants devront en donner acces au syndic et a l’architecte pour leur permettre de constater que lesdits travaux ne sont pas de nature a nuire a la solidite de l’immeuble et aux interets legitimes des autres coproprietaires. »
Cet article est-il légal, peut-on m’imposer un architecte. Je précise que la copropriété n’a pas d’architecte et que le conseil syndical, en présence du syndic (qui m’avait convoqué pour que je présente mon projet) m’avait dis que ça ne s’était jamais fait.
Je vous remercie par avance.
Bonjour
Oui il est légal pour un règlement de copropriété de prévoir l’obligation de consulter un architecte pour certains gros travaux. Il n’est pas possible de refuser l’application du règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour.
Je suis propriétaire depuis 18 mois dans un port de plaisance très venté. J’ai demandé lors de la derniere Ag,l’autorisation pour fermer ma terrasse comme beaucoup d’appartements l’on déjà fait .cela m’a été refusé car en 2017,il a été voté lors de l’Ag,la fin de cette autorisation .
Quels sont mes recours?
Merci pour votre retour
Cdt
Bonjour
L’assemblée générale de copropriété est souveraine à propos des travaux nécessitant une autorisation.
Cordialement
Bonsoir,
Merci pour toutes ces informations !!
Nos voisins du dessous ont obtenus un accord de l’AG pour couvrir leur terrasse privative. Nous avons la même terrasse que nous roulerions couvrir de manière identique. L’AG peut-elle nous l’interdire sachant qu’elle a autorisé cette couverture à mon voisin ? Si c’est le cas a-t-on des recours ? Quel est la jurisprudence dans ces cas ? Merci beaucoup !
Bonjour
Effectivement une autorisation de travaux ne constitue pas un précédent qui implique automatiquement l’autorisation de tous les travaux similaires. L’assemblée générale peut tout à fait refuser votre demande alors qu’elle a autorisé celle des voisins. Si vous pensez qu’il y a abus de majorité, il est toujours possible d’aller devant la justice.
Cordialement
Bonjour,
Je vous contacte pour le cas suivant :
Je suis propriétaire d’un appartement dans lequel il y a eu l’ouverture d’un mur porteur par un précédent propriétaire sans passer par un vote de l’assemblée générale.
Au moment de l’achat (il y a 4 ans), notre notaire ne nous avait pas prévenu de la possible complexité que pouvait engendrer cette situation.
Nous avons fait venir l’architecte de l’immeuble (récemment) qui a pu analyser les travaux (réalisé il y a 15 ans avec une assurance décennale). Il nous a confirmé que les travaux avaient été réalisés en bonne et due forme ne générant pas de risque pour la structure de l’immeuble.
Nous avons donc convoqué une A.G. pour les faire approuver par la copropriété à postériori.
Dans le cas où l’assemblée voterait contre quels sont les conséquences à notre niveau sur les points suivants :
1) Obligation de refermer le mur porteur ?
2) L’A.G a-t ’elle l’obligation d’apporter des contre arguments ou peut-elle uniquement s’opposer à cette décision sans en proposer ?
3) Quels sont les recours éventuellement possibles à notre niveau ? (Faire une nouvelle A.G., poursuite devant les tribunaux…)?
4) La responsabilité du notaire ou de l’ancienne propriétaire peut ‘elle être engagée ?
Un grand merci pour votre aide
Bonne journée,
Lucien
Bonjour
Notre site est un site généraliste d’information des internautes sur le droit de la copropriété, et les commentaires ne peuvent pas être le lieu d’études juridiques de situations spécifiques et personnelles. Pour pouvoir vous aider il faudrait pouvoir échanger avec vous pour plus de précisions car pour chaque question il y a plusieurs possibilités. Ceci est réservé à nos adhérents. Pour les internautes non adhérents, il est possible de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert. Il faut le réserver en ligne.
Merci
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une maison dans une copropriété, j’envisage de construire une piscine dans mon jardin privatif, bien entendu avec l’accord de la Mairie. Est-ce que je dois demander l’autorisation au syndic.
Cordialement.
Bonjour
Si vous êtes effectivement dans une copropriété (loi de 65) alors indiscutablement oui.
Si vous êtes dans une ASL (le plus souvent utilisé pour les lotissements) alors tout dépend des statuts de l’ASL.
Cordialement