Le conseil syndical est un élément essentiel de la vie en copropriété. Le législateur lui a donné un rôle essentiel de contrôle de la gestion du syndic. Pourtant il est quelques fois difficile de s’y retrouver dans ce que les membres du conseil syndical peuvent ou doivent faire. Quelles sont leurs missions, leurs prérogatives et les limites de leur action ?
Principal partenaire de CoproConseils
Pour CoproConseils, le conseil syndical est un partenaire essentiel et indispensable. Notre mission n’a de sens qu’en étroite collaboration avec le conseil syndical. Nous mettons nos compétences à son service pour qu’il puisse réaliser dans les meilleures conditions sa mission de contrôle de la gestion du syndic.
Il est donc important pour nous que le conseil syndical soit conscient de son rôle, de ses missions, de ses obligations et des moyens mis à sa disposition par le législateur.
Votre copropriété est adhérente à CoproConseils ? Vous savez donc que le conseil syndical a le droit de se faire aider par l’expert de son choix pour mener à bien sa mission !
Dernière mise à jour 2019 : publication des décrets 502 et 503 du 23 mai 19 et publication de l’ordonnance du 30 octobre 2019
Dans cet article vous apprendrez en détail tout ce qu’il faut savoir sur :
- ses missions
- les pouvoirs du CS
- ses obligations et responsabilités
- les moyens mis à sa disposition
- sa composition
- sa désignation
- son président
La lecture de cet article sera peut être un peu ardue, mais vous comprendrez mieux le rôle du conseil syndical et peut être y trouverez vous de bonnes raisons de vous y investir ! Vous trouverez également dans cet article tous les liens vers les textes de loi dont vous pourriez avoir besoin pour faire entendre votre droit.
Pour être tout à fait complet, n’oubliez pas de lire notre article “les 10 règles d’or d’un conseil syndical efficace”.
Pourquoi un conseil syndical ?
Pour faire fonctionner une copropriété un grand nombre de décisions doivent être prises, un grand nombre de missions doivent être réalisées. Le législateur a prévu que la copropriété confierait ces tâches à une personne (morale ou physique) : le syndic. Et pour faire le lien entre le syndic et les copropriétaires, il a mis en place le conseil syndical.
Le conseil syndical représente donc l’ensemble des copropriétaires. Il est obligatoire. L’ordonnance du 30 octobre 2019 instaure qu’à partir du 1 juin 2020, le conseil syndical n’est plus obligatoire dans les toutes petites copropriétés. Est toute petite, une copropriété de moins de 6 lots ou d’un budget inférieur à 15 000€ sur trois années consécutives.
Contrôler la gestion du syndic.
Le syndic est un professionnel qui a sa propre logique qui n’est pas toujours celle de la copropriété. Il faut donc, en permanence, s’assurer qu’il défend bien les intérêts de la copropriété et non les siens, ceci même avec « le plus correct » des syndics…
2 exemples :
Le recouvrement des charges.
Dans les immeubles difficiles, cela représente souvent un travail ingrat et non rémunérateur. Ainsi, beaucoup de syndics ont tendance à laisser traîner le recouvrement. C’est donc au conseil syndical de stimuler son syndic : faire en permanence le point avec lui ; s’informer des moyens les mieux adaptés, pour vérifier que le syndic a fait son travail correctement.
Le contrôle des indexations annuelles des contrats
Le syndic ne consacre pas toujours le temps nécessaire à vérifier que la facture reçue :
– respecte bien la clause d’indexation du contrat,
– indique les bons indices.
Le conseil syndical doit également veiller à ce que les contrats souscrits par la copropriété et qui se renouvellent par tacite reconduction sont toujours utiles et à un prix correspondant à celui du marché. Ceci est encore plus vrai dans un contexte généralisé d’inflation et de recherche d’économies.
Là encore, c’est au conseil syndical d’intervenir auprès du syndic pour qu’il veuille bien faire son travail…
« Veiller » sur la copropriété
La copropriété est une collectivité : si quelques copropriétaires n’assurent pas le rôle de contrôle, alors il se passera ceci :
- Le syndic agira de plus en plus en fonction de ses seuls intérêts,
- La gestion quotidienne sera non satisfaisante,
- Les charges augmenteront du fait du non suivi des dossiers.
Bonjour,
Le mandat de notre syndic prenait fin le 31/12/23. L’AG prévue début décembre 22 a été repoussée à début janvier 23, alors que certaines personnes du cs n’étaient pas Ok.
AG au cours de laquelle nous avons appris qu’un nouveau contrat de 3 ans était engagé de janvier 23 à déc 25.
Est-ce légal de faire chevaucher ces contrats ? Y-a-t-il une obligation de mise en concurrence de devis des syndics ?
Et enfin, existe-t-il des formations pour les cs ?
Merci,
Bonjour
Oui, il est possible que les mandats se chevauchent et certains syndics en profitent donc pour mettre en place ce que nous appelons un mandat glissant. Lisez notre article qui traite de cette question. Ce n’est pas à proprement parler illégal, mais c’est une pratique malhonnête qui vise à éviter d’être mis en concurrence.
L’obligation de mise en concurrence n’est pas contraignante. Elle n’est assortie d’aucune pénalités en cas de non observation.
Ce qui est logique puisque les conseillers syndicaux sont bénévoles. De plus tout copropriétaire peut faire cette mise en concurrence.
Cordialement
Bonjour,
Une cave de ma copropriété est encombrée et sans porte. Le/la propriétaire semble ne pas s’en soucier (il n’est pas certain que le contenu de la cave soit sa propriété) et cela crée un risque pour toute la copropriété (incendie, rongeurs, etc.).
Le CS est-il en mesure de forcer la main du/de la copropriétaire en donnant instruction au Syndic de vider la cave et de remplacer la porte?
Question dérivée: le CS peut-il donner instruction au syndic de faire vider les objets encombrant les parties communes des caves, sachant qu’une partie de ces objets appartient à un copropriétaire qui souhaite les conserver mais ne veut pas les stocker dans ses parties privatives?
Merci beaucoup.
Bonjour
Le CS peut/doit informer le syndic lorsque des encombrants sont déposés sur les parties communes, ou lorsque l’occupation d’une partie privative présente un danger pour la copropriété. Par contre la responsabilité incombe au syndic.
Le syndic peut faire débarrasser des objets entreposés sans droit ni titre sur des parties communes.
Il faut au préalable avoir mis en demeure le propriétaire de le faire (lorsqu’on le connait).
Par contre lorsque les encombrants sont sur des parties privatives (même ouvertes aux quatre vents) cela ne concerne la copropriété que si ces encombrants génèrent un risque pour la copropriété. Alors effectivement le syndic peut mettre en demeure le propriétaire (cette fois forcément connu) de débarrasser, ou bien de faire débarrasser (aux frais du copropriétaire) par un entreprise spécialisée.
Cordialement
Bonjour et merci pour vos conseils.
Je suis copropriétaires d’une copropriété de 32 logements. Jai deux questions
Notre syndic est bénévole ainsi que le conseil syndical.
1ere question : la présidente ainsi que le CS ont ils le droit a des pouvoirs de copropriétaires absents au AG?
2eme question: la présidente a t’elle le droit de demander 250euro a chaque vente au propriétaire vendeur sachant que se montant a était voté que dans une préparation de réunion et voté que par le CS? elle n’a rien demandé aux copropriétaires.
Merci de votre réponse
Cordialement
Bonjour
Dans le cas d’une copropriété gérée par un syndic bénévole, exactement comme une copropriété gérée par un syndic professionnel, le syndic n’a pas le droit de recevoir de pouvoirs, mais le conseil syndical oui. Vous pouvez utilement lire notre article à ce propos en cliquant ici.
Pour qu’une mutation donne lieu à facturation, il faut que le syndic bénévole ait proposé un contrat de syndic qui précise les tarifs et que celui-ci ait été validé en AG.
Cordialement
Bonjour,
Le conseil syndical a décidé de changer de prestataire de sortie des poubelles en dehors de l’AG. Ils ont choisi la société du président du conseil syndical (qui est une école de danse et non une société spécialisée) pour plus cher que la société précédente! Alors même que j’avais fait un devis pour une autre société spécialisée moins cher.
Peut-on annuler ça sachant qu’il y a clairement un conflit d’intérêt dans l’histoire et que si je n’avais pas fouillé, rien ne se serait su.
On est de l’ordre de 400e de l’heure…
Merci par avance.
Bonjour
Le conseil syndical n’est pas décisionnaire, c’est au syndic qu’incombe la renégociation des contrats et marchés. Si le syndic trouve soit moins cher pour les mêmes prestations soit mieux pour le même prix, alors il a le droit de changer de prestataire sans en référer à l’AG.
Néanmoins, il est tout à fait possible de mettre la question à l’ordre du jour de la prochaine AG et d’exiger du syndic qu’il choisisse le prestataire choisi par l’AG.
Cordialement.
Bonjour, je suis membre du conseil syndical de ma copropriété. Dans ce conseil syndical il y a trois membres d’une même famille dont le fils est aussi le prestataire de ménage qu’il ne fait pas correctement. Ils ont trois lots. Nous sommes 5 membres du C.S. et de nombreux copropriétaires ne trouve pas ça normal car il domine les réunions du C.S.
Peut on interdire l’élection de plusieurs membres de la même famille (vivant dans le même appartement) ?
Le fils faisant le ménage avec sa société que le syndic a embauché n’est-il pas préposé au syndic (donc interdit de C.S. Comme les gardien d’immeuble)?
Bonjour
Si chacune de ces personnes de la même famille possède nominativement un lot, alors ils peuvent tous trois être au CS. Par contre si les trois lots appartiennent à Mr et Mme, alors seul un des trois membres de cette famille peut siéger au CS.
Le préposé de la société de nettoyage n’est pas préposé du syndic.
Cordialement
Bonjour
Nous effectuons le ravalement d’un immeuble dans lequel je suis président du conseil syndical. Un litige nous oppose au syndic qui nous prévoit des frais sur les travaux calculés comme suit (exemple pour 100 euros HT de travaux et commission au taux de 3.5 %)
Calcul du syndic : 100 X 3.5 % = 3.50 euros HT + TVA = 4.20 euros TTC
Notre calcul : 100 X 3.5 % = 3.50 euros TTC. La TVA est incluse dans ces 3.50 euros.
Après enquête auprès d’autres syndics, il semble que les syndics pratique (illégalement) le même calcul que le notre.
Que disent les textes ?
Comment les faire respecter ?
Merci
Bonjour
Oui vous avez raison sur le principe. Mais attention à la résolution que vous avez voté en AG.
Cordialement
Bonjour,
Je suis membre du CS depuis la dernière AG , nous sommes désormais 3. La vérification des comptes a eu lieu il y a une quinzaine de jours mais je n’ai pas été conviée à cette réunion. La vérification a été faite avec le syndic et les 2 autres conseillers qui sont au CS depuis des années. Quand je demande au syndic pourquoi je n’ai pas été invitée, il me répond que c’est toujours Madame X et Monsieur Y qui vérifient les comptes mais que si je veux consulter les comptes, il peut mettre tous les documents à ma disposition à son agence. Est ce normal de ne pas avoir été conviée ? Merci d’avance pour votre retour. Bien cordialement,
Bonjour
Non ce n’est pas normal.
Faites savoir au syndic que vous comptez sur lui pour vous convier en même temps que tout le monde l’année prochaine.
Cordialement
Bonjour,
Depuis peu propriétaire, j’ai appris que le President du CS, se voit payer son billet d’avion et parfois location de voiture (il ne vit pas sur place), si cela a été voté peut on réfuter cela a la prochaine AG?
Bien sincèrement
Bonjour
Le conseil syndical a droit au remboursement des frais engagés et un défraiement pour le temps bénévole qu’il passe pour la copropriété.
Exemple : 3 membres du CS passent une journée complète à vérifier les comptes, ils vont au restaurant à midi aux frais de la copropriété et se font rembourser leur ticket de métro, c’est normal.
Par contre effectivement le billet d’avion et la location de voiture c’est clairement un abus.
Par contre, si c’est validé par l’AG à sa majorité, vous n’y pouvez rien.
Hormis faire voter que pour les prochaines années cela ne sera plus le cas.
Cordialement
Bonjour
Quelles sont les conséquences si un conseiller syndical n’est pas convoqué à la réunion de préparation de l’AG
Merci cdt
Bonjour
Aucune sanction de prévue.
Il faut justifier d’un préjudice pour pouvoir aller devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour
peut-on évincer un conseiller syndical lors de la préparation de l’ordre du jour pour l’AG annuelle
Bonjour
Tous les membres du conseil syndical doivent être invités aux réunions et doivent pouvoir s’y rendre.
Cordialement