Le conseil syndical est un élément essentiel de la vie en copropriété. Le législateur lui a donné un rôle essentiel de contrôle de la gestion du syndic. Pourtant il est quelques fois difficile de s’y retrouver dans ce que les membres du conseil syndical peuvent ou doivent faire. Quelles sont leurs missions, leurs prérogatives et les limites de leur action ?
Principal partenaire de CoproConseils
Pour CoproConseils, le conseil syndical est un partenaire essentiel et indispensable. Notre mission n’a de sens qu’en étroite collaboration avec le conseil syndical. Nous mettons nos compétences à son service pour qu’il puisse réaliser dans les meilleures conditions sa mission de contrôle de la gestion du syndic.
Il est donc important pour nous que le conseil syndical soit conscient de son rôle, de ses missions, de ses obligations et des moyens mis à sa disposition par le législateur.
Votre copropriété est adhérente à CoproConseils ? Vous savez donc que le conseil syndical a le droit de se faire aider par l’expert de son choix pour mener à bien sa mission !
Dernière mise à jour 2019 : publication des décrets 502 et 503 du 23 mai 19 et publication de l’ordonnance du 30 octobre 2019
Dans cet article vous apprendrez en détail tout ce qu’il faut savoir sur :
- ses missions
- les pouvoirs du CS
- ses obligations et responsabilités
- les moyens mis à sa disposition
- sa composition
- sa désignation
- son président
La lecture de cet article sera peut être un peu ardue, mais vous comprendrez mieux le rôle du conseil syndical et peut être y trouverez vous de bonnes raisons de vous y investir ! Vous trouverez également dans cet article tous les liens vers les textes de loi dont vous pourriez avoir besoin pour faire entendre votre droit.
Pour être tout à fait complet, n’oubliez pas de lire notre article “les 10 règles d’or d’un conseil syndical efficace”.
Pourquoi un conseil syndical ?
Pour faire fonctionner une copropriété un grand nombre de décisions doivent être prises, un grand nombre de missions doivent être réalisées. Le législateur a prévu que la copropriété confierait ces tâches à une personne (morale ou physique) : le syndic. Et pour faire le lien entre le syndic et les copropriétaires, il a mis en place le conseil syndical.
Le conseil syndical représente donc l’ensemble des copropriétaires. Il est obligatoire. L’ordonnance du 30 octobre 2019 instaure qu’à partir du 1 juin 2020, le conseil syndical n’est plus obligatoire dans les toutes petites copropriétés. Est toute petite, une copropriété de moins de 6 lots ou d’un budget inférieur à 15 000€ sur trois années consécutives.
Contrôler la gestion du syndic.
Le syndic est un professionnel qui a sa propre logique qui n’est pas toujours celle de la copropriété. Il faut donc, en permanence, s’assurer qu’il défend bien les intérêts de la copropriété et non les siens, ceci même avec « le plus correct » des syndics…
2 exemples :
Le recouvrement des charges.
Dans les immeubles difficiles, cela représente souvent un travail ingrat et non rémunérateur. Ainsi, beaucoup de syndics ont tendance à laisser traîner le recouvrement. C’est donc au conseil syndical de stimuler son syndic : faire en permanence le point avec lui ; s’informer des moyens les mieux adaptés, pour vérifier que le syndic a fait son travail correctement.
Le contrôle des indexations annuelles des contrats
Le syndic ne consacre pas toujours le temps nécessaire à vérifier que la facture reçue :
– respecte bien la clause d’indexation du contrat,
– indique les bons indices.
Le conseil syndical doit également veiller à ce que les contrats souscrits par la copropriété et qui se renouvellent par tacite reconduction sont toujours utiles et à un prix correspondant à celui du marché. Ceci est encore plus vrai dans un contexte généralisé d’inflation et de recherche d’économies.
Là encore, c’est au conseil syndical d’intervenir auprès du syndic pour qu’il veuille bien faire son travail…
« Veiller » sur la copropriété
La copropriété est une collectivité : si quelques copropriétaires n’assurent pas le rôle de contrôle, alors il se passera ceci :
- Le syndic agira de plus en plus en fonction de ses seuls intérêts,
- La gestion quotidienne sera non satisfaisante,
- Les charges augmenteront du fait du non suivi des dossiers.
Bonjour,
J’aimerais savoir si c’est au conseil syndical ou au syndic de passer vérifier dans les appartements l’installation de nouveaux interphones. De même, lors de l’arrivée de nouveaux locataires, les changements de noms sur les BAL, qui fait quoi ? Pour les appartements gérés directement par le syndic, pas de souci, mais qu’en est-il pour les appartements non gérés par le syndic ?
Bonjour
Le syndic est responsable de ces installations. Si la copropriété pour limiter les coûts décide de confier la mission à des membres du conseil syndical elle peut le faire sans problème.
Cordialement
Bonjour,
Le fils de la Présidente du Conseil Syndical est auto-entrepreneur a-t-elle le droit de le faire travailler sans en avertir les membres du Conseil Syndical même si c’est pour 200 € ? Et en plus ce n’était pas une urgence.
Cdlt
Irène
Bonjour
Le conseil syndical n’a pas à décider de la réalisation de travaux hormis s’il a une délégation étendue.
C’est au syndic de mettre les points sur les i.
Cordialement
Bonjour,
Je suis au Conseil Syndical depuis un an dans une copropriété à la montagne donc en résidence secondaire et toutes vos informations m’ont beaucoup aidées.
Nous avons une présidente qui pense tout savoir mais avec plusieurs autres conseillers nous arrivons après l’échange de plusieurs mails à la faire plier. le syndic est je pense un peu partagé mais elle est présidente…
Nous n’avons jamais de réunion que des échanges par mail ; J’avance à petit pas, je ne veux pas brusquer les anciens de l’immeuble.
Si j’ai un problème je n’hésiterais pas à venir vers vous.
Cdlt
Irène
Bonjour
Le ou la présidente du conseil syndical est élu par les membres du CS (et pas en AG).
Il est quelques fois diplomatiquement difficile de demander à un président de CS de passer le relais, mais une nouvelle candidature obligerait à faire une élection en bonne et due forme.
Cordialement
Bonjour,le syndic peut t’il demander à certains membres du CS de pas voté pour une personne qui se présente au conseil syndical.merci
Bonjour
Non, le syndic n’a pas le droit d’influencer les votes des copropriétaires en assemblée générale.
Cordialement
Sans décision de l’assemblée générale, notre syndic vient d’ouvrir une adresse mail pour le conseil syndical pour, je cite, “collecter les doléances des copropriétaires”. Le syndic vient-il tout simplement d’organiser sa propre substitution et de modifier le mandat donné aux conseillers par le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale ?
Bonjour
Il est très courant en copropriété d’avoir une seule adresse mail pour le conseil syndical afin de simplifier la communication.
Personne ne vous oblige à utiliser cette adresse mail si le système ne vous convient pas.
Cordialement
Changer de conseil syndical ?
Le précédent conseil syndical avait été élu pour 3 ans. Une nouveau conseil syndical vient d’être élu (totalement renouvelé).
Est-ce qu’en vertu de l’article 2006 du code civil, le nouveau conseil syndical ne peut se réunir qu’une fois notifié par le pv d’A.G. ?
Quelle obligation du syndic à fournir à chaque nouvel élu une attestation d’assurance de responsabilité civile (art.21-4 Loi 10 juillet 1965) ?
N’ayant pas encore élu son président, ce nouveau conseil syndical doit-il obligatoirement être réuni par le syndic avec pour seul ordre du jour l’élection du président du conseil syndical ? (qui pourra selon les usages ou le règlement de copropriété réunir les prochains conseils et en établir les ordres du jour)
Merci de vos réponses
Bonjour
Le conseil syndical n’a pas besoin d’attendre le syndic ou une convocation pour se réunir. Il n’est pas nécessaire d’attendre la réception du PV d’AG. L’article 2006 du code civil n’est pas pertinent. Le conseil syndical peut se réunir de de sa propre initiative. Il peut attendre que le syndic les convoque s’il le souhaite. IL a le droit d’élire un président, ou non. IL a le droit d’établir des règles de fonctionnement, ou pas.
Il peut (nous le conseillons) faire des compte-rendus de ses réunions afin d’informer le syndic de son travail et de ses décisions. Cela aide pour ensuite faire le compte rendu d’activité de l’année à joindre à l’AG.
Si le règlement de copropriété prévoit un fonctionnement spécifique du conseil syndical, celui-ci doit être appliqué.
Le syndic n’a aucune obligation de fournir une attestation quelconque au conseil syndical.
Le conseil syndical peut demander soit à l’assurance de la copropriété, soit chacun à sa propre assurance habitation, s’il est couvert pour ce type de mission.
Cordialement
Bonjour, je suis convié comme membre du Conseil Synical à une réuion pour préparer l’AG. Je travaille ce jour là. Puis-je demander une absence temporaire à mon employeur ?
Bien cordialement.
Bonjour
Nous sommes spécialistes du droit de la copropriété, pas de droit du travail !
Cordialement
Bonjour
Le conseil syndical a décidé de retirer tous les codes des portes d accès à l immeuble pour éviter des intrusions abusives dans l’immeuble. Dans les faits, seul le code de la 2eme porte (interphone) a eté retiré, celui de la premiere porte est encore actif. Pour ces 2 portes, nous avons un vigik. Avait-il droit de le faire sans consulter les propriétaires ? Quelles sont les règles à ce sujet ? Dans quelle mesure peut-on lui imposer de réactiver / partager les codes ?
Merci
Bonjour
C’est le syndic qui est responsable de la gestion de l’immeuble et de ses accès. Il demande son avis au conseil syndical. L’avis du CS n’est que consultatif. Le syndic garde la responsabilité légale des décisions prises. Concernant la sécurité, le syndic est en droit de prendre des décisions sans attendre de consulter l’assemblée générale des copropriétaires qui n’a lieu qu’une fois par an. Vous comprendrez aisément pour quelle raison. C’est dans cette optique là qu’il consulte le conseil syndical est est élu justement pour cela ; donner de la souplesse dans la consultation des copropriétaires. Cependant, sauf délégation de pouvoir votée en AG, le CS n’a pas de pouvoir de décision.
Cordialement
Bonjour,
Une question dans l’air du temps concernant la conversion d’appartements en locations meublées touristiques de type AirBnB et, par extension, de colocations étudiantes.
Notre règlement de copro contient la mention “Les locaux privés seront exclusivement affectés à l’habitation bourgeoise et devront être occupés par des personnes honorables et de bonnes vie et mœurs.”
Est-ce que cela couvre l’interdiction des locations temporaires?
Cordialement,
Bonjour
Seul un juge peut le décider.
Mais c’est une indication intéressante sur laquelle il est possible de s’appuyer.
En effet, la location RBNB est de plus en plus associée à une activité commerciale or destination bourgeois exclusif n’est pas compatible avec une activité commerciale.
Cordialement
Le syndic dit qu’il est illégal de demander aux copropriétaires d’autoriser le conseil syndical à engager des dépenses d’entretien et de menus travaux (15 lots, budget 14 000 €).
Est-ce exact ? Je n’ai trouvé aucun texte à ce sujet.
Cordialement
Bonjour
Cela peut se faire dans le cadre d’une délégation de pouvoir étendue.
Cordialement