Fonds de travaux ou fonds ALUR

Les copropriétés ont l’obligation de constituer un fonds de travaux également appelé fonds ALUR.
C’était une des mesures phares de la loi ALUR. Elle s’applique depuis le 1er janvier 2017.

Depuis, le fonds ALUR a fait l’objet de plusieurs réformes ; en 2018 avec la loi ELAN et en 2021 avec la loi Climat et résilience. il s’agit de mettre en cohérence le fonds ALUR et le PPT. Nous vous recommandons de lire notre article sur le Plan Pluriannuel de Travaux.

Avant 2017, les copropriétés pouvaient constituer un fonds de prévoyance. Depuis 2017, elles ont l’obligation de constituer un fonds de travaux. Le second pouvant tout à fait prendre la suite du premier si votre copropriété avait déjà prévoyante ! La nuance est dans le passage de la possibilité à l’obligation.

Comment mettre en place le fonds de travaux ALUR?

À chaque assemblée générale, votre syndic a l’obligation de mettre à l’ordre du jour la question du fonds de travaux.

Les copropriétaires voteront à la majorité absolue (avec passerelle de majorité) le pourcentage du budget prévisionnel qu’ils souhaitent affecter au fonds de travaux. Ce pourcentage sera d’au moins 5%.

Évidemment la participation de chaque copropriétaire dépend de ses millièmes ou de ses tantièmes prévus au règlement de copropriété.

Il est important de noter qu’il n’est pas possible de refuser le fonds ALUR. Même avec un vote à l’unanimité. Il existe encore quelques niches d’exception

Les appels de fonds pour le fonds de travaux seront envoyés selon les mêmes conditions que les appels de fonds traditionnels. Le syndic doit verser ces sommes sur le compte de placement de la copropriété. Ce compte est ouvert dans la banque habituelle de la copropriété. Et les fonds y arrivent sans délai ni transit par un autre compte.

Quand voter ce fonds ALUR ?

Obligatoire depuis 2017, le fonds ALUR était alimenté par les 3/4 des copropriétés 4 ans plus tard.
Normalement votre copropriété s’est donc déjà déterminée sur sa mise en place.
Si à ce jour, le fonds ALUR n’est toujours pas en place dans votre copropriété, il devient urgent de le faire voter et de l’instituer.
Pour autant, le législateur n’a pas prévu de contrôle.
Si votre syndic a omis de mettre cette question à l’ordre du jour, c’est une faute de sa part. Il ne faut néanmoins pas en surestimer l’importance si vous reprochez des choses à votre syndic.

La constitution du fonds ALUR peut-elle être rétroactive ?

Les questions concernant la rétroactivité sont de plus en plus fréquentes. Cela signifie que votre syndic a laissé passer la date butoir de mise en œuvre du fonds ALUR. La rétro-activité du fonds ALUR est elle possible ? Oui, l’assemblée générale est souveraine. Il faut voter d’appeler les fonds correspondants et voter les modalités des appels de fonds. La rétro-activité du fonds ALUR est elle obligatoire ? Pas du tout. Le fonds ALUR est-il toujours obligatoire, même si la copropriété a laissé passer la date butoir ? Oui évidemment !

Combien faut-il mettre dans le fonds ALUR ?

Tout dépend de votre copropriété, de son âge, de son entretien. Mais tout dépend également de ses occupants, de leurs moyens financiers et des travaux qu’ils envisagent. Il est judicieux de tenir compte des moyens financiers de chacun et notamment des moins argentés. Il ne faut mettre personne en difficulté et ne pas risquer de provoquer des impayés de charges. A l’inverse, il ne faut pas systématiquement s’aligner sur les bailleurs cherchant à rentabiliser leur investissement et mettre la barre au plus bas.

La loi contraint les copropriétés à abonder au fonds travaux et définit deux planchers sous lesquels la contribution ne peut descendre :

• 2,5% du montant des travaux prévus dans le PPT
• et 5% du budget annuel de la copropriété

La loi ne prévoit pas de maximum.

Comment utiliser ce fonds de travaux ?

Le fonds de travaux a été prévu par le législateur pour participer à financer les travaux prévus au plan pluriannuel de travaux.

Néanmoins, avant l’entrée en vigueur d’un PPT dans votre copropriété, il peut être utilisé pour tous travaux votés au cours d’une assemblée générale à la majorité des articles 25 et 25-1.

A partir de la date d’entrée en vigueur du PPT dans votre copropriété, le fonds travaux ne pourra plus être utilisé que pour certaines dépenses :

• la réalisation du PPT ou d’un DTG par un professionnel
• la réalisation de travaux prévus par le PPT
• l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble décidés en urgence par le syndic
• la mise en œuvre de travaux non prévus dans le PPT, mais nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ou à la réalisation d’économies d’énergie

L’utilisation du fonds ALUR doit tenir compte des clés spéciales de répartition des charges.

Si le fonds ALUR doit être utilisé pour financer des travaux concernant des parties communes spéciales alors il faut porter une attention particulière à l’enregistrement comptable de ces dépenses.

En effet, les charges correspondant au fonds travaux sont appelées en millièmes généraux. Imaginons qu’il soit décidé en AG d’utiliser ce fonds pour rénover l’ascenseur. Cela pose problème puisque les charges d’ascenseur sont appelés selon des millièmes différents. Les millièmes ascenseurs tiennent compte de l’étage où se situe votre bien et de l’utilité relative que vous en avez. Il faut dans ce cas, que l’utilisation du fonds travaux soit conforme aux millièmes ascenseurs.

Ce qui compte pour les copropriétaires c’est le principe. La mise en application est une question purement technique et comptable qui concerne votre syndic …. et éventuellement l’expert CoproConseils qui viendra auditer la comptabilité de votre copropriété ! Pour tous ceux qui n’ont pas la chance d’être adhérent à CoproConseils, c’est un point à vérifier.

Le fonds de travaux ALUR est-il vraiment obligatoire ?

Les articles 14-2 et 14-2-1 de la loi de 65 sont d’ordre public. Les copropriétaires par leur vote n’ont pas le pouvoir de se défaire des obligations qu’il leur impose. Même à l’unanimité, les copropriétaires ne peuvent ni annuler ni reporter la constitution d’un fonds de travaux.

Certaines exceptions ont été prévues par la loi ALUR, mais elles ont été retoquées par la loi Climat et Résilience mettant en œuvre le Plan Pluriannuel de Travaux.
Peuvent donc être temporairement exemptés d’un fonds de travaux :

• les immeubles neufs de moins de 10 ans
• les résidences de moins de 10 lots à condition que le vote soit unanime
• les copropriétés ayant fait l’objet d’un DTG (Diagnostic Technique Global) n’ayant fait apparaître aucun travaux à prévoir dans les 10 prochaines années
• les copropriétés ayant déjà provisionné pour un montant équivalent au budget prévisionnel d’une année

L’exemption est temporaire. Elle prend fin:

• dès lors que la condition n’est plus remplie
• à partir du moment où l’immeuble est assujetti à l’obligation de PPT (consultez l’article correspondant pour connaitre les dates d’entrée en vigueur suivant le nombre de lot de votre copropriété)

Je vends mon appartement, puis-je récupérer ma part du fonds de travaux ?

Non ! Les sommes provisionnées ne sont pas remboursables.

Si vous avez participé au provisionnement de ce fonds de travaux et vendez votre bien avant que les sommes n’aient été utilisées pour réaliser les travaux, les sommes sont acquises au lot et non remboursables au vendeur.

Rien ne vous empêche par contre d’en tenir compte dans vos négociations avec l’acheteur de votre bien.

Pourquoi la loi ALUR rend-elle obligatoire la constitution d’un fonds de travaux ?

La volonté de la Ministre du logement en 2014 était clairement de lutter contre la dégradation des copropriétés et le nombre croissant de copropriétés en grandes difficultés financières. Le mal logement est un élément de la précarité financière et sociale, alors qu’au contraire le fait d’être correctement logé favorise l’intégration sociale.

Pour cela un maître mot a été retenu dans l’élaboration de cette loi : l’anticipation. Tout un panel de mesures incitatives ont été mises au point, mais Cécile Duflot voulant mettre toutes les chances du côté des copropriétés n’a pas hésité a également utiliser l’arsenal législatif pour obliger les copropriétaires à anticiper.

Anticiper pour mieux gérer

Obliger les copropriétés à provisionner et à mettre des fonds de côté pour les travaux futurs a plusieurs conséquences :

• les lourds travaux qui n’auraient pas été anticipés trouveront là un début de financement. L’objectif est que des travaux d’entretien essentiels pour la conservation du bâti ne soient pas abandonnés faute de financement au risque de voir l’immeuble se détériorer gravement. L’objectif également est d’éviter que des familles se retrouvent en détresse financière faute de pouvoir financer des travaux pourtant essentiel à la sauvegarde de leur logement
• avoir des fonds provisionnés et disponibles va donc rendre le financement des travaux plus facile, les copropriétaires seront moins réticent à voter des travaux qui s’imposent
• mais plus encore, le fait d’avoir des fonds disponibles pour des travaux, favorise également le vote de travaux d’entretien courant.
• Enfin, cette obligation renvoie à son pendant sur le plan pluriannuel des travaux. Le législateur tient à ce que les copropriétaires soient obligés de se pencher sur l’entretien de leur immeuble et prennent la peine de le planifier.

Climat et résilience

7 ans plus tard, les pouvoirs publics vont plus loin dans la même direction avec la loi Climat et Résilience.

Le fonds de travaux sera très certainement le bienvenu si votre copropriété se trouve confrontée à la vétusté de ses colonnes montantes.