Syndic bénévole n’est pas une profession … évidemment ! Pourtant on peut en tirer un revenu !
Être syndic bénévole prend du temps, demande des compétences, entraîne la prise de responsabilités et permet à tous les copropriétaires de gagner de l’argent !
Il apparaît ainsi à certains qu’il pourrait être logique de le rémunérer, ou au moins de l’indemniser.
Pour autant attention, il s’agit d’éviter :
- d’exercer illégalement la profession de syndic
- de masquer un emploi au fisc ou aux urssaf
CoproConseils comme de coutume vous aide à y voir clair dans les textes de loi. Et comme souvent désormais, il y a un avant et un après la loi ALUR.
Premier élément essentiel : c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui décide. L’AG décide de se doter d’un syndic bénévole, si elle veut se doter de tous les moyens de réussir sa gestion en syndic bénévole, l’idéal est de définir dans la foulée et aux mêmes majorités les conditions d’exercice de sa fonction et notamment les conditions de son défraiement et de sa rémunération.
Rémunérer un syndic bénévole ?
Notre copropriété est en syndic bénévole depuis des années et maintenant il réclame un salaire ? A-t-il le droit ?
Notons d’ores et déjà que seul l’usage utilise le terme de “syndic bénévole”, la loi elle préfère “syndic non-professionnel”. En effet le terme de bénévole induit par définition, une absence totale de rémunération alors qu’il est possible de rémunérer un syndic non professionnel.
Remboursement des frais
Le syndic non professionnel a tout d’abord droit à un remboursement des frais engagés pour l’exercice de ses fonctions. Frais de déplacement, frais de reprographie, frais de téléphone ou frais de bouche c’est à l’assemblée générale des copropriétaires de décider de quels types de frais le syndic bénévole pourra être remboursé, pour quel montant maximum et sous quelle forme. Il peut être très judicieux de le prévoir avant. Surtout avant tout litige !
Défraiement
Le syndic non professionnel peut également avoir droit à défraiement. C’est l’équivalent d’un remboursement de frais mais pour des éléments pour lesquels il ne peut fournir de facture ni de justificatif comme par exemple le temps passé. Un défraiement est en général forfaitaire et doit également être voté en assemblée générale. Là encore mieux vaut le prévoir avant la prise de fonction du syndic bénévole pour éviter tout litige et toute tension lorsque celui-ci présentera la note.
Rémunération
Le syndic non professionnel peut enfin se voir tout simplement rémunéré pour son travail de syndic de la copropriété. Mais cette rémunération a une limite : elle doit toujours rester accessoire par rapport à ses revenus principaux.
Si ce travail devient sa source principale de revenus, alors il fait une concurrence déloyale aux syndic professionnels qui sont eux soumis à plus de contraintes notamment en termes de responsabilités professionnelles.
Obligations
En effet votre syndic bénévole n’a que très peu d’obligations liées à cette activité. Il n’a pas besoin de carte professionnelle. Il n’est pas nécessaire de signer un contrat de syndic avec lui. Il n’aura pas de cotisations sociales à payer sur cette rémunération. Il devra uniquement le déclarer au titre de ses revenus non commerciaux.
Seulement une question de tarif ?
La gestion de notre syndic bénévole n’est pas parfaite mais il demande tellement moins cher qu’un syndic professionnel !
ATTENTION !
Ce n’est pas parce qu’il n’est pas professionnel que votre syndic a le droit de faire du mauvais travail !
Un syndic bénévole exerce exactement les mêmes responsabilités qu’un syndic professionnel envers votre copropriété. Même s’il n’a pas l’obligation d’avoir une carte professionnelle. Un syndic bénévole n’a par exemple pas le droit de rendre des comptes faux à la copropriété sous prétexte qu’il est bénévole et que ce n’est pas son métier.
En cas d’erreur de gestion préjudiciable à la copropriété, le juge aura certainement plus de clémence face à un syndic bénévole quant à la responsabilité et n’exigera certainement pas les mêmes sommes au titre des dommages et intérêts, mais ce n’est en aucun cas un blanc-seing pour une gestion approximative.
Si votre syndic bénévole se fait rémunérer pour sa tâche de syndic, alors cette clémence du juge va disparaître. On ne peut à la fois demander rémunération et plaider l’incompétence du bénévole. Donc certes votre syndic bénévole est moins cher qu’un syndic professionnel, mais ce n’est pas une raison pour accepter une gestion hasardeuse ou approximative.
La copropriété a plus à y perdre qu’à y gagner.
Au final, que change la loi ALUR ?
La loi ALUR grave dans le marbre cette possibilité de rémunération, au delà des indemnisations et défraiements. Elle prévoit noir sur blanc que le syndicat des copropriétaires décide en assemblée générale le mode de défraiement ou de rémunération du syndic non professionnel, précisant que cette rémunération peut être fixée selon un forfait annuel, selon un coût horaire ou d’autres modalités laissées au choix des parties.
Il s’agit donc d’une plus grande liberté de recourir aux services d’un syndic non professionnel. Attention néanmoins, il reste indispensable d’être copropriétaire pour accéder au statut de syndic bénévole.
Nous engageons néanmoins nos adhérents à la plus grande prudence. Nous conseillons systématiquement aux petites copropriétés dans lesquelles règne une bonne entente entre les copropriétaires d’envisager de passer en syndic bénévole car elles ont tout à y gagner financièrement. Néanmoins dès lors qu’il y a des gros travaux prévus, des litiges en cours, des tensions ou autre, nous vous conseillons par expérience, de remettre la gestion de votre copropriété entre les mains d’un professionnel.
Bien souvent à vouloir trop économiser de charges on fini par mettre la copropriété en plus grande difficulté encore, car même s’il est rendu possible par la loi de réaliser un travail de syndic sans l’être de profession, il n’en reste pas moins que cela demande un certain nombre de compétences qui ne s’improvisent pas.
Bonjour
Tout d’abord merci pour votre article!
Je suis syndic bénévole depuis 3 ans (imposé car 1er acquéreur), nous sommes 6 lots pour 4 copro. Le travail de syndic me prend du temps et je le fait certainement mal. Je cherchais donc un syndic pro mais vu les prix…. Je vais sûrement me résigner à m’y plonger plus sérieusement, et donc demander une rémunération.
Ma question : quelle est la procédure pour entériner une rémunération et comment calculer un montant raisonnable ?
Je vous remercie !
Bonjour
Un syndic non professionnel qui souhaite une rémunération doit présenter un contrat de syndic et le faire valider en AG.
Si vous avez l’impression de ne pas faire le travail de syndic correctement, nous sommes là pour ça !
Si votre copropriété adhère à CoproConseils, vous aurez un expert CoproConseils dédié à qui vous pouvez poser toutes vos questions au fur et à mesure de vos tâches de gestion.
N’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
Je suis syndic non professionnel de ma petite copropriété et souhaiterais être défrayé pour cette mission.
Quelle est la différence entre défraiement et rémunération ?
Le défraiement forfaitaire est-il soumis à l’impôt en tant que BNC ?
La constitution d’une micro entreprise est-elle nécessaire pour recevoir le défraiement/la rémunération ?
Cordialement,
LB
Bonjour
Un défraiement est un remboursement de frais engagés dans le cadre de la mission bénévole. C’est toujours ponctuel. Même s’il est forfaitaire il faut pouvoir le justifier. Exemple le défraiement pour utilisation de la voiture personnelle dans le cadre d’une mission bénévole, c’est un défraiement forfaitaire, mais il faut tout de même que vous justifiez avoir besoin de votre voiture et que vous puissiez justifier des frais annexes comme les tickets de péage ou autre.
La rémunération par contre c’est le fait d’être payé pour des heures de travail.
Seule la rémunération donne lieu à déclaration aux impôts.
Évidemment il n’est pas nécessaire de constituer une micro-entreprise pour cela. Cette mission non professionnelle doit rester annexe.
Cordialement
Bonjour,
Je suis présidente du CS d’une copropriété de 8 logements. Fatiguée des erreurs de notre syndic pro, je souhaite passer en syndic non pro. la date de fin du contrat nous liant est le 30/09/2021 et ils viennent de nous prévenir par mail que l’ag serait le 28/10; j’ai jusqu’au 30/09 pour modifier le projet de convocation. Voici mes questions:
1) comment voter le passage en syndic non pro? Il me semble que le contrat type alur n’est plus obligatoire. Conseillez vous quand même d’en faire un? une résolution de vote du syndic non pro suffit-elle?
2) s’il y a vote d’un syndic non pro, un conseil syndical est-il obligatoire ? (personne ne veut être conseil syndical).
3) est-il possible de voter une résolution de défraiement pour mon travail du type “abattement de charges de 1000 euros” sur l’année, en contrepartie de mon travail pour la copro? ce ne sera donc pas une rémunération, mais une déduction sur mes charges. Est-ce légal?
Merci par avance et merci pour votre site qui est très bien.
Bonjour
Non, il n’est pas possible de vous défrayer sous la forme d’un abattement de charges.
Cordialement
Bonjour, dans une copropriété bénévole, l’un des copropriétaire est en charge de l’entretien courant, ménage principalement, est il possible de le ” rémunérer” pour cela, sous quelle forme? Une déduction de charge peut elle lui être proposée en conséquent ? Ou cela doit il être inscrit, en AG ou sur le règlement de copropriété? Merci
NON. Ceci est totalement illégal. Ce serait du travail dissimulé.
Bonjour, nous avons une copropriété mixte de 3 bâtiments d’environ 50 lots privatifs et un batilrnt avec une trentaine de lots hlm, nous partageons 2 halls d’entrée, un jardin d’environ 1000m2 , et un parking de 60 places,un local technique, des ascenseurs. Bref. Le bailleur social devient environ le 46% des quotes parts et fait la pluie et me beau temps sur nos décisions car nous ne sommes jamais la majorité mobilisée ou/et unanime et on n’arrive pas à changer de syndic, à la fois cher et peu efficace. Comment faire? Merci bcp.
Bonjour
C’est le piège des copropriétés avec un copropriétaire majoritaire ou presque. Vous pouvez lire l’article correspondant.
Il n’y a pas de solution.
C’est d’ailleurs une des stratégie des bailleurs sociaux pour réduire le coût de la rénovation de leur parc.
Cordialement
bonjour, mon époux est syndic bénévole pour une copropriété de 4 appartement. Nous n’avons jamais rien demandé, le travail c’est lui qui le fait, les heures passé pour faire des devis c’est lui,bref tout est pour lui. Quand il faut payé c’est encor nous qui payons le maximum puisque tout est au millième. Nous avons donc décidé de faire payer les autres copopriétaires au temps passé, au travaux….Que peut ton demandé?
Bonjour,
En tant que syndic bénévole, vous devez présenter tout comme un syndic professionnel un contrat-type ALUR.
Les tarifs sont libres.
Vous pouvez évaluer le nombre d’heures que vous y passez et proposer un tarif.
Libre ensuite à l’AG de valider ou non votre proposition
Cordialement
Mise à jour 2020. Le contrat de syndic n’est plus obligatoire pour un syndic bénévole à compter du mois de juillet.
Bonjour
Je suis propriétaire d un appartement , nous sommes 3 propriétaire au total sur le bâtiment . 1 propriétaire s est volontairement proposé pour être syndic bénévole ( nous avons signé le contrat )
Or début décembre suite à la tempête son appartement a eu une inondation , apparement le faîtage était défectueux .
Alors que nous n’avions toujours pas d assurance pour l immeuble ce même propriétaire a fait un devis et signé pour la réparation . Il nous demande donc un remboursement .
1 : nous n’avons pas du tout signé de devis
2 : nous ne connaissions pas la date des travaux
3 : ce propriétaire ne nous a pas donné de facture ( seulement le devis )
Que dois je faire ? Payer plus de 600€? Attendre de voir si l assurance va prendre en charge ?
De plus ce propriétaire me harcèle chaque semaine pour le remboursement .
Merci de votre retour
Bonjour,
Effectivement l’assurance est obligatoire en copropriété.
Mais le dégât ayant eu lieu précédemment à la date de conclusion du contrat d’assurance, il y a une chance totalement infime que votre assurance prenne en charge les travaux.
Le faîtage est une partie commune. Les réparations doivent être réparties en charges communes. Il y avait urgence, il a commandé les travaux et il doit les faire valider a postériori en AG.
Vous devez régler vos charges.
Il est important, même si on choisit d’être géré par un copropriétaire bénévole déclaré syndic non professionnel, d’être conforme à la loi. Celle-ci va notablement changer pour les toutes petites copropriétés au 1er juin 2020.
Vous pouvez lui proposer de se faire épauler par CoproConseils.
Cordialement
Bonjour, je suis président d’un syndic bénévole, et je suis dans l’impasse, car le contrat allur que j’ai présenté dans les règles, d’un montant final de 700 euros annuel, ne correspond pas aux attente de l’autre propriétaire. Celui ci refuse toute négociations…. que dois je faire?
Bonjour,
Quand deux copropriétaires d’une copropriété de deux lots ne peuvent se mettre d’accord sur l’élection d’un syndic, il n’y a pas d’autre solution que … d’arriver à se mettre d’accord ! Lisez notre article à ce propos.
En l’état, votre copropriété n’a pas de syndic. Or il est illégal de fonctionner sans syndic. Vous devez aller devant un tribunal. Celui-ci va nommer un administrateur provisoire (syndic professionnel) dont les honoraires seront très largement au dessus des 700 euros que vous proposez et qui va gérer a minima votre copropriété jusqu’à ce que vous vous mettiez d’accord.
Il serait vraiment dommage d’en arriver là ! C’est peut être une des premières choses à lui expliquer avant de saisir le tribunal.
Attention, à partir du 1er juin, un certain nombre de choses changent dans le droit de la copropriété, dont certaines choses concernant les toutes petites copro. Vous pouvez lire notre article récemment paru.
Cordialement
Bonjour,
Je suis proprietaire d’un appartement dans une résidence et nous sommes géré par un Syndic pro. Nous avons reçu un devis pour trois passages pour entretenir notre espace vert*; Cependant les tarifs sont tres elevés.
Je souhaite proposer lors de l’AG mes services pour réaliser l’entretien plusieurs fois dans l’année. Je voulais savoir si je pouvais obtenir des défraiement ou demander la déduction de mes charges ? Merci à vous la réunion de l’AG est proche, je compte sur vous. Cordialement
Bonjour,
Il vous faudra faire un devis et des factures, comme n’importe quelle entreprise d’espaces verts. Mais cela peut être très facilement fait désormais avec le statut d’auto-entrepreneur.
Cordialement
Bonjour,
je suis propietaire d un appartement gérer par 1 syndic, un des membre de ce syndic se faire rémunéré pour l enretien des parties communes, est bien légal ?
Bonjour,
Si c’est un syndic bénévole qui se fait rémunérer pour faire également le ménage c’est un défraiement.
Si c’est un membre du conseil syndical (que vous soyez en syndic pro ou en syndic bénévole) c’est pareil, cela peut être un défraiement
Si c’est un employé du syndic (pro) qui est également copropriétaire, il faut faire bien attention à ce que ce soit un défraiement pour le copropriétaire concerné et pas une facture du syndic qui n’a pas le droit.
Si le syndic détache un de ses employés pour faire le ménage dans vos parties communes, ce n’est pas très habituel, mais il doit absolument faire une facture.
Cordialement