En copropriété, lorsqu’il existe un rez-de-jardin il peut avoir plusieurs statuts.
Il peut-être
- privé,
- commun,
- ou partie commune à jouissance privative.
C’est souvent cette dernière possibilité qui génère des problèmes de répartition des charges.
Qu’est ce qu’un jardin partie commune à jouissance privative ?
C’est un jardin qui appartient à la copropriété, mais n’est accessible qu’à un seul appartement.
Qui doit payer pour l’entretien des rez-de-jardin ?
CoproConseils fait le point et vous permet d’y voir plus clair si votre copropriété possède de tels rez-de-jardin à jouissance privative.
Cependant il faut noter que de multiples jurisprudences quelques fois contradictoires, rendent difficile une position claire dans ce type de dossier.
Que dit le règlement de copropriété ?
C’est le document de référence de votre copropriété. Il est ici incontournable.
C’est lui qui doit s’appliquer. Le règlement de copropriété doit être étudié en tout premier lieu si une question se pose.
Le règlement de votre copropriété ne contient aucune clause mentionnant la spécificité du jardin, alors que d’autres documents précisent bien qu’il est commun à jouissance privative ? Alors il est indispensable de faire mettre le règlement de copropriété en conformité. Lisez notre article concernant la loi ELAN. Et n’hésitez pas à nous contacter.
Le règlement de copropriété peut prévoir le statut du rez de jardin, ses conditions d’accès, son usage (exclusif ou non) et pour finir la répartition des charges de son entretien.
Concernant cette répartition des charges il peut y avoir différentes solutions :
- l’entretien est à la charge complète du propriétaire du lot ayant jouissance privative du rez-de-jardin.
- l’entretien est à la charge de la copropriété
- certains éléments spécifiques sont à la charge du bénéficiaire et le reste à la charge de la copropriété.
Qu’est ce que la jouissance privative ?
Cela signifie que l’usage du jardin est réservé à certains copropriétaires seulement. Malgré le fait qu’il soit partie commune c’est à dire qu’il appartient à tous.
Cette jouissance privative est déterminée soit dans le règlement de copropriété, soit en AG à la majorité de l’article 26.
Elle peut être attribuée à un lot ou à une personne. Personne ne peut remettre en question cette disposition sans l’accord du bénéficiaire.
Limites à la jouissance privative.
La jouissance d’un jardin n’autorise pas le bénéficiaire à y faire n’importe quoi. Il doit respecter la destination de l’immeuble et ne pas créer de nuisances au voisinage. Évidemment, le jardin restant partie commune, tous les travaux doivent être votés en AG.
Exemple : l’occupant peut y poser des jardinières, mais ne peut pas décider de son propre chef d’y faire un potager. Il peut y installer des jeux d’enfants amovibles, mais pas de balançoire scellée au sol.
Le caractère exclusif de la jouissance peut être remis en question par un vote en AG à la majorité de l’article 26, mais ne peut se faire sans l’accord du principal intéressé.
Qui doit payer les charges d’entretien du jardin ?
Si le jardin est privé alors c’est très simple, l’ensemble de l’entretien incombe au propriétaire du lot. Y compris si une injonction vient l’obliger à tailler un arbre de haute futaie qui provoque des nuisances aux autres copropriétaires.
Si le jardin est partie commune alors l’ensemble de l’entretien incombe à la copropriété dans son ensemble. Mais attention, tous les copropriétaires peuvent bénéficier du jardin. C’est souvent là que le bât blesse car dans certaines situations, avec le temps, le jardin a pu être progressivement privatisé par le lot du RdCh.
Si le jardin est partie commune à jouissance privative, alors il faut se référer au règlement de copropriété. Bien souvent l’entretien courant incombe au propriétaire du lot. Le gros entretien ou les réparations par contre incombent au syndicat des copropriétaires dans son ensemble.
Que faire si le règlement ne détaille pas les charges d’entretien du jardin ?
Il n’est pas dit que le règlement de copropriété doit prévoir.
Donc il est possible qu’il ne prévoie rien.
En réalité, c’est qu’il ne prévoit rien de spécifique. C’est donc la règle générale qui s’applique.
Si le règlement de copropriété mentionne que le jardin est partie commune à jouissance privative, c’est déjà une indication très importante. Même si ensuite rien n’est mentionné concernant son entretien. Néanmoins c’est là que ça se complique !
En 2008, une jurisprudence précise que si le règlement intérieur ne prévoit rien de spécial, l’entretien courant incombe au bénéficiaire du jardin et le gros entretien à la copropriété.
Puis en 2016, une réponse ministérielle indique à l’inverse que si le règlement de copropriété ne prévoit rien, alors tout l’entretien est à comprendre en charges communes générales.
En 2018, revirement de situation, le tribunal de grande instance de Versailles décide que sauf mention contraire du règlement de copropriété, c’est au lot qui bénéficie du jardin qu’incombe l’ensemble des charges de son entretien.
Néanmoins il semblerait que le plus courant reste une définition intermédiaire qui voudrait que l’entretien courant soit assuré par le lot qui bénéficie du jardin et le gros entretien soit à la charge de la copropriété.
Que recouvre le terme « entretien » ?
Quelques fois les rez-de-jardins sont tout petits. D’autres fois ce sont de véritables parcs. Entre les deux, il n’est pas rare que de beaux et grands arbres prennent de la place dans le jardin. C’est bien souvent autour de ces arbres que se cristallisent les contentieux qui concernent la définition du terme d’« entretien ».
Lorsque le règlement de copropriété ou un vote de l’assemblée générale met à la charge du bénéficiaire du rez-de-jardin l’entretien du jardin dont il bénéficie sans autre mention spécifique, alors c’est l’ensemble de l’entretien dont il s’agit. Y compris la taille, le traitement ou l’abattage des arbres.
Cas particuliers
Si ces arbres sont une haie mitoyenne, alors ce sont les deux copropriétaires concernés qui partagent les frais pour moitié, ou bien s’occupent chacun de leur moitié.
Lorsque les arbres menacent pour une raison quelconque (taille, parasites, maladie ou racines) l’intégrité de la copropriété, l’assemblée générale peut voter l’abattage de ces arbres. Aucun copropriétaire ne peut s’y opposer, pas même celui qui jouit du jardin de manière privative. Si le règlement de copropriété prévoit que le bénéficiaire a la charge de l’entretien du jardin. Il doit alors prendre l’abattage à sa charge, même s’il a voté contre.
Qu’est ce que l’entretien courant ?
D’un manière générale c’est ce qui se fait à hauteur d’homme. Tonte de la pelouse, taille des haies, arrosage…
N’est pas entretien courant le fait d’élaguer les arbres de haute-futaie, le fait de replanter une haie vieillissante, arrachage d’un gros arbre, réparation du réseau d’évacuation des eaux pluviales …
Il existe évidemment un grand nombre de cas de jurisprudence car chaque jardin est un cas particulier.
Comment mettre l’entretien du rez-de-jardin à la charge du bénéficiaire ?
Quelle que soit la situation existante et la modification proposée, celle-ci doit impérativement passer par un vote en AG.
Jardin partie commune à jouissance privative.
La copropriété souhaite préciser que l’entretien du jardin échoit au propriétaire du lot qui en bénéficie. Il faut modifier le règlement de copropriété. La nouvelle version spécifiera que l’intégralité des charges d’entretien du jardin sera à la charge du propriétaire du lot, ou bien listera les éléments qui vont spécifiquement être à sa charge. Cette modification peut se faire à la majorité de l’article 26, selon la réponse ministérielle publiée au journal officiel le 5 janvier 2016.
Jardin partie commune.
La copropriété souhaite mettre les charges d’entretien à la charge du propriétaire du lot. Cela peut aussi bien entériner un état de fait, que créer une jouissance privative. Cette modification concerne donc non seulement la répartition des charges, mais également la jouissance des parties communes des autres lots. En effet, les autres copropriétaires ne pourront définitivement plus utiliser le jardin. Cette modification peut théoriquement se faire à la majorité de l’article 26.
Dans tous les cas, les opposants peuvent toujours saisir le tribunal dans le cadre de l’article 42.
Accès à un jardin partie commune à jouissance privative.
Certes le jardin à jouissance privatives est une partie commune. Pour autant, seul le propriétaire du lot peut y avoir accès. C’est la définition même de la jouissance privative. Elle s’applique de manière stricte. Ni le syndic ni les membres du CS ne peuvent se permettre de visiter le jardin sans autorisation du propriétaire du lot. Y compris pour vérifier l’entretien du jardin si celui-ci est à la charge du propriétaire.
Il n’est pas non plus possible que de telles visites soient prévues au règlement de copropriété, pas plus qu’elles ne soient autorisées par un vote en AG.
La seule solution si le propriétaire du lot refuse toute visite, est que le syndic demande auprès d’un tribunal en référé, l’autorisation d’entrer sur ces parties communes. Ceci a été précisé par une réponse ministérielle du mois d’août 2020.
Si le jardin ou son défaut d’entretien par exemple, sont à l’origine d’un trouble pour la copropriété alors, le syndic peut faire procéder d’office à certaines action. Prenons l’exemple d’un arbre que le propriétaire refuse d’élaguer et qui fait courir un risque de chute de branche. Le syndic doit avertir le propriétaire. Puis si le propriétaire ne fait rien, il commande l’élagage d’office. Le syndic fait intervenir une entreprise spécialisée. Dans ce cas, le seul recours du propriétaire est le tribunal également.
Il faut noter que si le lot doté d’une jouissance privative d’un jardin partie commune est un bien loué, la jouissance du jardin ne fait pas automatiquement partie de la location. C’est le propriétaire qui décide (ou qui négocie avec le locataire). Le bail doit être rédigé en conséquence. Ce n’est en aucun cas la copropriété qui décide.
Quelle est la hauteur réglementaire des haies ?
La hauteur des haies et la distance qui doit les séparer de la limite est réglementée. Reportez vous à l’article CoproConseils correspondant.
Bonjour,
Dans l’article plus haut, vous indiquez que le Tribunal de Versailles a statué en 2018 que, en l’absence de mention contraire au RC, la totalité de l’entretien des jardins privatifs incombait au propriétaire bénéficiaire de l’usage privatif.
Mais que dans beaucoup de cas c’est la règle énoncée par la jurisprudence de 2008 qui est appliquée. Ainsi, dans plusieurs de vos réponses ci-dessus, vous dites qu’en l’absence de mention spécifique au RC, l’entretien des hautes futaies incombe à la copropriété.
Mais finalement, comment fait-on pour savoir quelle conduite choisir? Merci beaucoup.
Bonjour
C’est bien le problème des jurisprudences !
Elles peuvent se contredire. Elles ne se substituent pas aux textes.
Si dans votre copropriété vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord, alors le tribunal que vous allez saisir sera le seul souverain pour décider
Cordialement
Bonjour,
Je suis locataire d’un appartement en rez de jardin.
Je souhaiterais savoir premièrement si tout le monde peu pénétrer dans mon jardin sans autorisation ou sans prévenir.
De plus j’ai un sapin au fond du jardin que je n’ai pas encore mis a là déchetterie. Le syndic a dis a ma proprio que si dans les 3jours je n’avais pas retirer le sapin qu’il ferait intervenir une entreprise a nos frais on t’il le droit? De faire intervenir quelqu’un comme ça dans notre jardin?
Bonjour
Tout dépend de la nature du jardin. Si c’est une partie commune alors oui, tout le monde y a accès. Si c’est une partie commune à jouissance privative alors non, le jardin peut être cloturé. A fortiori si c’est une partie privative. Pour connaître la nature du jardin il faut consulter le règlement de copropriété.
Quand au sapin de Noël, c’est comme tous les encombrants entreposés sur les parties communes, oui le syndic peut les faire enlever à la charge du contrevenant.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes locataire d’un appartement en rez de chaussée d’un immeuble. Nous avons un jardin, à usage privatif, et une entrée indépendante de l’entrée de l’immeuble. Nous avons des poubelles et les sortons nous-mêmes. Les autres personnes habitant dans l’immeuble ont des poubelles dans des parties communes et une personne est chargée de les sortir.
L’agence nous demande en charges récupérables la taxe d’ordures ménagères.
Devrons-nous réellement les payer? Étant donné que nous avons nos propres poubelles et les sortons nous mêmes?
Bonjour
Il n’est pas possible de s’auto exclure du paiement de charges prévues au règlement de copropriété au motif qu’on utilise pas le service.
Vous pouvez demander à votre propriétaire de mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG le fait d’exclure son lot du service de poubelles, de faire un modificatif de règlement de copropriété à publier au bureau de la publicité foncière afin de cesser d’être redevable de ces charges.
Pas obligé que ce soit accepté par la copro et même si ça l’est, pas certain que ce soit rentable.
Cordialement.
Bonjour,
Nous sommes propriétaire d’un Rez de jardin avec un jardin privé à jouissance exclusive. L’affectation du lot est inclus dans le règlement de copropriété.
Je jardin entoure sur trois côtés l’appartement traversant.
Les frais d’aménagement et d’entretien sont à la charge de notre lot (indication Règlement de copropriété), cependant dans l’article des charges communes, il est indiqué que l’entretien de la partie du jardin devant l’immeuble (côte rue et ouvert sans clôture le long du chemin d’accès vers le hall d’entrée) est à la charge de tous les copropriétaires.
Aujourd’hui certains copropriétaires pensent que la partie du jardin avant est une partie commune (pas d’indication dans le règlement de copropriété).
Comment pouvons nous défendre notre droit de jouissance exclusive sur le jardin avant ?
Merci pour votre aide.
Cordialement
Bonjour
Seul le règlement de copropriété peut préciser la nature de l’usage de cette partie commune.
Si le règlement de copropriété n’est pas suffisamment précis alors il faudra demander à un juge de trancher.
Dans ce cas, l’élaboration du dossier de chaque partie sera cruciale.
Cordialement
Bonjour,
Je sollicite votre aide pour avoir une réponse à une question lié à l’entretien des jardins à jouissance privatif.
Dans le réglement de copropriété, il est bien noté que l’entretien des jardins en jouissance privatif est en charge commune général sans préciser une fréquence de passage.
Depuis 2007, la fréquence de passage est de 14 .
Nous souhaitons revoir à la baisse cette fréquence afin de maitrise la hausse de l’entretien espaces verts .
Avons nous le droit de revoir la fréquence à la baisse ou après 17 années les 14 fréquence sont un acquis ?
Merci d’avance pour votre réponse à ma question
Bonjour
Si la fréquence de passage de l’entretien n’est pas précisée dans le RC mais est une décision d’AG, alors l’AG peut décider de modifier cette fréquence.
Il suffit de demander au syndic de le mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG. ça se vote à la majorité simple.
Cordialement
Bonjour,
Je ne suis propriétaire d’un appartement en RDC bénéficiant de l’accès à un jardin en jouissance privative pour lequel j’ai la charge de son entretien.
Suite aux intempéries survenues récemment en Île de France, l’arbre du jardin est tombé (il ne s’est pas déraciné mais a été cassé) et a abîmé la clôture séparant le jardin voisin.
Je voudrais savoir à qui incombe dans ce cas l’enlèvement de l’arbre et la réparation de la clôture? A moi? À la copropriété? Ou à l’assurance de la copropriété?
Je précise que la chute de l’arbre ne relève pas d’un défaut d’entretien de ma part. Il était plus petit et moins gros que les autres arbres et ses branches n’empiétaient pas chez mes voisins.
Merci par avance pour votre retour.
Bonjour
Il faut bien lire la clause du RC qui concerne l’entretien de votre jardin. Quelques fois seul l’entretien courant incombe au propriétaire qui bénéficie de la jouissance exclusive, par conséquent l’entretien des arbres incombe à la copropriété.
Quoi qu’il en soit, il faut déclarer le sinistre aux assurances.
Cordialement
Bonjour,
Dans le Modificatif à l’Etat Descriptif de Division et Règlement de copropriété une Note , indiquant que “Des jardins privés attenants aux constructions et réservés à “l’usage des occupants des rez-de-chaussée, seront aménagés dans les espaces “libres intérieurs…L’entretien des jardins privés sera assuré par les occupants des “appartements à rez-de-chaussée” , a été jointe et enregistrée au bureau de la publicité foncière.
Ma partie de jardin est délimitée par des haies d’arbustes et on me refuse de poser devant ces haies une clôture en claustras bois comme celles posées par les autres copropriétaires selon les caractéristiques mentionnées au Règlement de copropriété, au motif que mon jardin est une partie commune.
Or, selon le Règlement de copropriété tous les jardins sont parties communes !!
la Note précisant les copropriétaires bénéficiant de jardin privatif enregistrée au bureau de la publicité foncière a-t-elle sa valeur juridique et puis-je prétendre en assemblée générale à une autorisation de pose de clôture devant les haies d’arbustes?
Cordialement.
Bonjour
La note de modificatif de l’EDD enregistrée au bureau de la publicité foncière a tout à fait valeur juridique.
Cependant il ne semble pas qu’elle précise véritablement que la pose de claustras soit prévue et à la charge de la copropriété.
Il n’est pas pour autant impossible de le mettre à l’odj de la prochaine AG.
Cordialement
Bonjour
Propriétaire d’une maison de ville dans un bloc de 6 maisons de villes collées, nous avons donc tous un toit et implicitement, des combles, donc 6 combles indépendants et accessibles uniquement par chacun des logements. Ces combles sont dans les parties communes de la résidence à en croire le règlement de copropriété, mais, personne d’autre que le propriétaire ne peut y accéder. Par ailleurs, tout le câblage électrique de la maison après le tableau électrique remonte dans les combles avant d’être redistribué dans toute la maison, ainsi que le câble d’antenne de la télé, le téléphone et aussi de sa VMC (moteur et gaines).
Aujourd’hui, on nous oppose le ravalement (extérieur, donc, normal) mais aussi l’isolation, une VMC etc en charge commune ! Nous avons tous notre propre VMC, fait notre isolation etc.
Bonjour
C’est le règlement de copropriété qui s’applique.
Si le RC considère que ce sont des parties communes, il faut le traiter comme tel. Il n’est pas possible de faire autrement.
Si vous souhaitez le privatiser, il est possible de le proposer en AG.
Cordialement
Bonjour , je suis locataire avec un rez de jardin avec des haies de 2 mètres de hauteur qui me sépare des autres voisins
j ai un manque de lumière et beaucoup de mousse dans la pelouse dû à cette humidité peut on descendre la hauteur de 40 cm ?
Bonjour
Tout dépend de la nature de ces haies dans le règlement de copropriété.
Quoi qu’il en soit, en tant que locataire vous n’avez que le droit de demander de rabattre les haies. C’est votre propriétaire qui devra soit accéder directement à votre demande s’il en a le droit, soit demander à mettre la question à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Cordialement
Bonjour
Je suis copropriétaire d’une maison dans un lot de 6. Nous avons une allée en copropriété qui deserve les 6 maisons. J’accède a la mienne par le 1er étage par un escalier en bâti collé sur maison mais qui ne fait pas partie de mon lot. Il est donc sur les parties commune. Es que quelqu’un peut faire démolir l escalier en m’empêcher d’entrer dans ma maison.
Merci cordialement.
Bonjour
Il n’est pas possible de répondre en trois lignes à une question aussi spécifique sans étudier le dossier.
D’une manière générale il n’est pas possible de rendre impossible l’accès à un lot d’habitation. Vous pouvez toujours obtenir du juge qu’il tranche pour une solution qui vous permette d’accéder à votre lot.
Cordialement
Bonjour,
Je suis locataire d’un appartement en rez-de-jardin. J’ai emménagé il y a 5 jours, et il y a 2 jours j’ai constaté une fuite au niveau du tuyau d’arrosage automatique qui passe dans mon jardin, car ce tuyau fait le tour de la résidence et arrose toutes les plantes de la résidence.
Dans ce cas, comment se passent les réparations ? Sont elles à ma charge ? Est ce que je peux demander à modifier mon état des lieux d’entrée ?
Cordialement
Bonjour
La réparation serait à la charge de votre propriétaire si c’était un tuyau privatif arrosant un jardin privatif
Si c’est un système d’arrosage de la copropriété pour arroser des jardins communs ou bien communs à usage privatif, les réparations sont à la charge de la copropriété.
En tout état de cause, toute fuite doit être déclarée au syndic pour éviter des frais liés aux consommations et les éventuels dégâts liés à la fuite.
Vous n’êtes pas copropriétaire, signalez le soit à votre agence, soit à votre propriétaire. Si les coordonnées du syndic sont affichés dans l’immeuble, mettez le syndic en destinataire joint.
Cordialement
bonjour
nous sommes une copropriété avec des rez de jardin qui ont des arbres qui étaient déjà présent avant la construction de l’immeuble
qui doit entretien les arbres ? le propriétaire qui a la jouissance ou la copropriétaire ?
Merci
Bonjour
Tout dépend :
-de ce qui est indiqué dans votre règlement de copropriété
-et également si les jardins sont des parties privatives ou des parties communes à jouissance privative
Si ce sont des parties communes à jouissance privative, et que le règlement ne stipule rien, alors le propriétaire du lot doit faire l’entretien courant et la copropriété est en charge de la taille des arbres de haute futaie.
Cordialement