Comment contester une décision d’AG ?
Article régulièrement mis à jour. Rendez-vous en fin d’article pour le cas spécifique du vote par correspondance.
Toute contestation de décision d’assemblée générale se fait dans le cadre de l’article 42 de la loi de 65.
Quels sont les points importants à retenir de l’article 42 si vous souhaitez contester une décision prise lors de la dernière assemblée générale de votre copropriété ?
- être opposant ou absent
- ne pas dépasser le délai de deux mois
- contester devant le TGI avec un avocat
Lisez la suite pour en savoir plus !
L’article 42 de la loi de 65 établit dans quelles conditions un copropriétaire peut contester une décision d’assemblée générale et demander son annulation ou demander l’annulation d’une assemblée générale dans son ensemble. La jurisprudence également permet de préciser les modalités de contestation. Et dans ce cas précis, elle n’est pas à négliger.
Si cela concerne l’ensemble des copropriétaires :
Deux points principaux à noter : toute contestation de décision d’assemblée générale qui concerne l’ensemble des copropriétaires et à mener dans un délai de deux mois à réception du PV d’AG. Cette contestation doit avoir lieu devant un tribunal. Une lettre recommandée au syndic n’est pas une contestation.
Si le point contesté ne concerne que vous, alors il s’agit d’une action personnelle. Reportez vous à la fin de l’article.
Cette contestation ne peut se faire qu’à plusieurs conditions :
Préjudice personnel
Si vous décidez de contester une décision d’assemblée générale c’est que celle-ci vous porte préjudice. Il n’est pas possible de le faire pour son voisin, ou bien juste parce que vous avez un contentieux personnel et que vous cherchez tous les moyens de nuire à la personne.
Copropriétaire
Pour contester la décision de l’assemblée générale d’une copropriété, il vous faut être copropriétaire. Même si la décision vous porte préjudice, si vous n’êtes qu’un voisin, ce n’est pas ce genre d’action en justice auquel il faut avoir recours.
Décision d’AG
Ce que vous pouvez contester c’est une décision d’assemblée générale. Vous ne pouvez contester un débat, mais pas non plus une décision sous réserve ni une décision de principe. Notons donc qu’une décision d’assemblée générale est une résolution donc un texte, qui a été soumise à un vote. Il y a donc des règles qui s’appliquent pour que la résolution et le vote soient conformes aux textes et valables. Vous pouvez par exemple lire l’article CoproConseils sur les majorités
Conséquences
Attention, si vous contestez la validité d’une assemblée générale et que celle-ci est effectivement annulée, c’est l’ensemble des décisions prises qui sont concernées. Ainsi, si c’est une assemblée générale ordinaire qui est annulée la copropriété peut du coup se trouver en carence de syndic par exemple.
En 2025, la cour de cassation a d’ailleurs considéré qu’en cas d’annulation du mandat du syndic dans le cadre d’une annulation d’AG, le syndic devait restituer les honoraires perçus. Ce qui est à la fois logique et étonnant car le syndic a malgré tout géré la copropriété durant tout le temps de mise en oeuvre de la justice.
Deux mois
Vous ne pouvez contester que dans un délai de deux mois après avoir reçu le procès-verbal d’assemblée générale. En dehors de ce délai, les décisions deviennent irrévocables. (hors répartition individuelle des charges, consultez-nous si votre problème est de cet ordre et lisez également notre article sur la répartition des charges communes générales).
Ce délai a encore été confirmé dernièrement par une décision de la cour de cassation du 12 janvier 2022. Même si l’assemblée générale de copropriété prend une décision irrégulière (exemple contraire au règlement de copropriété), cette décision est irrévocable si elle n’est pas contestée dans le délai des deux mois de l’article 42.
Absent ou opposant
Il faut être enregistré absent ou opposant pour pouvoir contester. Cette disposition est très importante. Si vous avez changé d’avis, c’est trop tard. Si vous avez donné un pouvoir sans préciser les consignes de vote et que vous n’avez pas été enregistré comme opposant c’est trop tard. Plus grave : si le syndic n’a pas noté votre opposition, c’est également trop tard. le scrutateur doit vérifier. Le président doit signer. La probité du président de séance est cruciale. Assurez vous, lorsque vous êtes opposant, que vous avez bien été pris en compte comme tel. Vous pouvez demander au syndic d’annoncer verbalement après chaque vote, qui a été enregistré comme opposant. Sauf si vous préférez être absent, auquel cas vous êtes certain de pouvoir contester !
La qualité d’opposant s’apprécie résolution par résolution. Le syndic doit vous avoir noté opposant sur le point sur lequel vous contestez. Même si par ailleurs vous avez voté pour et que ce vote est en contradiction avec le vote contre, peut importe.
Par contre, si vous demandez l’annulation de l’ensemble de l’AG, il faut constamment avoir été noté opposant. C’est ce qu’un arrêt de la cour de cassation de mars 2019 semble indiquer en précisant : “un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises“.
Quoi qu’il en soit, c’est toujours le juge qui tranche. L’annulation n’est jamais automatique.
Tribunal
Une contestation n’est pas une simple lettre de mise en demeure, fut-elle recommandée. Il faut pour contester une décision d’assemblée générale, une action en justice contre le syndicat des copropriétaires. Cette action se mène auprès du TGI duquel dépend la copropriété. Une attestation délivrée par huissier permettra de le prouver.
Est-il impératif d’être accompagné d’un avocat ?
OUI ! Au tribunal de grande instance, les actions se font sur requête. Celle-ci doit être impérativement déposée par un avocat.
Non suspensif
Une décision d’assemblée générale s’impose à tous les copropriétaires. Lorsqu’un copropriétaire la conteste, elle continue de s’imposer. Seul le jugement du tribunal peut la rendre caduque. Le fait qu’un copropriétaire conteste ne suspend pas l’application d’une décision d’AG.
Dommages et intérêts
Le tribunal peut annuler la décision ou l’ensemble de l’assemblée générale et accorder des dommages et intérêts au copropriétaire plaignant. Attention, il peut également condamner le copropriétaire plaignant à verser des dommages et intérêts si le tribunal a été saisi abusivement.
NB : Point à vérifier si vous êtes hors délai.
Notez : Le syndic doit informer les copropriétaires dans un délai d’un mois, du fait qu’ils ont un délai de deux mois pour contester les décisions prises en AG. Pour cela il faut que le syndic le notifie clairement dans le procès verbal d’assemblée générale (PV d’AG) ou à défaut dans une lettre circulaire jointe au PV d’AG.
Si cette notification n’apparait pas en toutes lettres, alors elle n’est pas opposable. Le législateur porte alors le délai de contestation à 5 ans. C’est un petit détail à vérifier si vous êtes hors délais. Mais il faut mieux ne pas compter sur ce défaut, les syndics sont en général attentifs à ces détails !
S’il s’agit d’une action personnelle
L’article 42 de la loi de 65 fait une distinction entre les actions. Les actions personnelles ne sont pas soumises aux mêmes délais.
Le premier alinéa de l’article 42 précise qu’il s’agit des “actions personnelles”.
Mais la cour de cassation a émis un jugement en février 2018 qui précise ce que l’on entend par “actions personnelles” dans le cadre de l’article 42.
Il s’agit uniquement des contestations d’appels de fonds et de répartition individuelle des charges.
Ce même premier alinéa de l’article 42 de la loi de 65 a été modifié par la loi ELAN de novembre 2018.
Auparavant il était précisé que le délai de contestation pour les actions individuelles était de 10 ans. Le législateur a choisi d’aligner le droit de la copropriété sur le code civil. Il lie donc les deux en renvoyant à l’article 2224 du code civil. Ainsi, depuis le 25 novembre 2018, le délai de contestation pour les actions individuelles n’est plus que de 5 ans.
Notons également que la jurisprudence ajoute un détail important : Dans ce cas précis le copropriétaire concerné était bien le seul à subir le préjudice d’une erreur de répartition. L’AG avait approuvé les comptes. Le copropriétaire ayant saisi la justice n’avait pas été noté opposant ni défaillant. Le délai de deux mois était dépassé. Malgré cela, la cour de cassation lui a reconnu le droit de contester l’erreur de répartition. Ainsi donc, il n’est pas nécessaire d’être noté opposant ou défaillant pour contester dans le cadre d’une action personnelle.
En résumé :
Si votre contestation ne porte que sur la répartition de vos propres charges, alors le délai dans lequel vous pouvez contester est de 5 ans, même si vous n’avez pas été noté opposant ou défaillant.
Notez que CoproConseils est là pour vous épauler, vous conseiller, vous aiguiller si vous une décision d’assemblée générale vous porte préjudice, n’hésitez pas à nous consulter.
Anticiper pour éviter de contester :
Évidemment si vous lisez cet article, c’est qu’il y a toutes les chances pour que l’AG soit passée puisque vous songez à la contester. Néanmoins, il y a une AG chaque année. Vous l’aurez compris, la contestation d’une décision d’AG n’est ni facile, ni rapide, ni gagnée d’avance. L’idéal serait de pouvoir s’en passer.
La contestation de décision d’AG constitue la seconde source de contentieux en copropriété après le recouvrement de charges. Ce sont des frais qui pourraient être évités.
L’implication dans la gestion de votre copropriété est peut-être une solution ! Nous vous conseillons donc de participer à la réunion de vérification des comptes, que vous ayez missionné ou non CoproConseils. Nous vous conseillons également d’être présent en assemblée générale. Enfin, considérez l’idée de faire partie du conseil syndical. Lorsqu’on est impliqué dans la gestion de sa copropriété, on est plus à même de faire prendre nos besoins en considération.
Vous pouvez si vous souhaitez lire ces règles dans les textes vous plonger dans le site légifrance.
Dispositions propres aux assemblées générales par correspondance.
Suite aux dispositions législatives dérogatoires mises en place pour faire face à l’épidémie de COVID, les assemblées générales par correspondance sont devenues monnaie courante. L’urgence dans laquelle tout cela a été mis en place, a eu pour conséquence que de nombreuses décisions prises durant ces AG ayant utilisé le vote par correspondance ont été contestables. Désormais le vote par correspondance est entré dans les habitudes des copropriétés. Il n’en reste pas moins que son application donne lieu à de multiples interprétations et contestations.
Notez un point important : même si une résolution a été présentée de manière contestable dans le formulaire de vote par correspondance, si vous n’êtes pas opposant, vous ne pouvez contester dans le cadre de l’article 42. Si vous voulez être certain de pouvoir contester il faut noter noir sur blanc sur le formulaire de vote “non votant” en face de la résolution qui pose problème.
Notez également que si vous votez par correspondance lors d’une AG qui se tient en partie en présentiel, et que lors des débats la résolution est modifiée, votre vote sera automatiquement compté parmi les défaillants. C’est à dire que vous aurez le droit de contester.
Bonjour j’aimerais savoir quels sont mes droits.je suis contre la marque de l’ascenseur qu’ils veulent mettre. donc j’objecte au vote mais il passe avec les trois quarts des votes. je peux refuser de payer et de me dissocier completement de ce projet pour moi cet ascenseur n’est pas fiable. si demain il arrivait un gros probleme je ne veux pas qu’il me demande de contribuer. est-ce qu’il faut que je demande l’avis d’un notaire. Merci de me donner votre avis. Annick T
Bonjour
C’est le principe de la copropriété, les décisions sont prises à la majorité et s’imposent à la minorité.
Soit c’est une installation d’ascenseur dans un immeuble qui jusque là n’en possédait pas.
Il est donc possible pour vous de refuser de participer à l’installation et à l’entretien de l’ascenseur et par conséquent vous serez exclue de son usage.
Soit c’est un remplacement auquel cas vous ne pouvez tout simplement pas vous y opposer si la majorité a voté les travaux.
Vous aurez le droit de ne pas utiliser cet ascenseur si vous pensez qu’il n’est pas fiable, mais vous n’aurez pas celui de refuser de participer à la dépense (aussi bien d’installation que celles d’entretien)
Un notaire ne vous dira certainement rien de plus.
Cordialement.
Bonjour,
un copropriétaire qui veut contester la validité d’une AG, a-t-il un “intérêt à agir” lorsque, avec ou sans son vote, cela ne changera rien aux décisions prises ? Et qu’une nouvelle AG donnerait donc les mêmes résultats de vote aux articles 24 et 25 ?
PS : nous sommes seulement 3 copropriétaires, il pèse 275 millièmes / 1000.
Bonjour
Merci pour votre question ! L’intérêt à agir est en général estimé sur le préjudice subit par l’opposant à la décision. Si un copropriétaire est lésé par une décision d’AG, il a un “intérêt à agir”. L’absence d’intêret à agir peut rendre une contestation irrecevable. Mais ce n’est pas parce qu’il y a un intérêt à agir que la contestation est automatiquement validée.
Imaginons que le vote de ce copropriétaire n’ait pas été pris en compte correctement, mais que même s’il l’avait été cela n’aurait rien changé à la décision prise. Alors il y a toutes les chances la requête soit déboutée. Le tribunal ne voit en général pas l’intérêt de générer des frais (de reconvocation etc…) pour aboutir au même point.
Néanmoins, il n’est pas possible de préjuger. Les juges sont souverains et peut être que dans votre situation spécifique le juge pourrait être enclin à donner raison au copropriétaire. Nous n’avons pas tous les éléments.
Cordialement
Bonjour,
De gros travaux ont été prévus dans notre copropriété et un appel de fonds spécial pour ces travaux a été appelé. Lors de l’AG, j’ai posé des questions sur une facture, selon moi de travaux, placée dans les dépenses générales. Le syndic a rassuré l’assemblée en disant que ça revenait au même, que ce montant soit mis en travaux ou en dépenses générales. L’ordre du jour était très chargé et nous avions peu de temps par sujet. Les comptes ont donc été votés. J’y ai repensé plus tard : est-il possible qu’il y ait des dépassements dans le budget travaux et qu’on mette ceux-ci en charges générales ? L’argent appelé pour les travaux doit financer ceux-ci. Avec le conseil syndical nous en avons parlé et avons écrit 2 jours après l’AG au syndic en lui disant que nous n’étions pas d’accord avec le commentaire donné en assemblée. Nous avons demandé à ce que l’imputation de cette facture soit modifiée et qu’elle passe en travaux. Nous avons aussi demandé au syndic de ne pas accepter des commandes de travaux au-delà du montant voté.
Je viens de recevoir le PV de l’AG, le changement d’imputation n’a pas été pris en compte. Qu’est-il possible de faire désormais alors que les comptes ont été votés ? Y a-t-il faute de gestion du syndic ?
Merci pour votre avis.
Bonjour
Votre question manque de précision, tout dépend de la nature des travaux et de la façon dont ces travaux ont été financés. Si les travaux correspondants ont étés votés en AG, il faut que ce soit enregistré en travaux. Si c’est une dépense exceptionnelle qui n’a pas été votée en AG cela peut être enregistré comme une dépense courante.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG de 2023 (Juin) une mention a été ajoutée dans la partie “Points non soumis au vote” qui concerne une pénalité concernant les répartiteurs de chauffages individuels dans chaque appartement si ceux ci sont démontés, non fonctionnels ou autre.
le conseil syndical m’a appliqué une pénalité suite à un répartiteur déplombé ( déplombé depuis l’achat de l’appartement).
Est ce que cette pénalité peut être contesté sachant qu’elle ne fait pas partie des points soumis au vote ?
Merci d’avance de votre réponse
Bonjour
Avec un répartiteur déplombé vous aurez toujours tort.
Il n’est pas autorisé de déplomber un répartiteur dans un relevé préalable et sans avertir le syndic.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété a pris la résolution, lors d’une AG ordinaire, de faire remplacer la platine de rue du système de vidéophonie, qui est du type à défilement de noms, devenue inutilisable (écran illisible, touches dysfonctionnelles).
Si je ne m’oppose nullement au principe de son remplacement, qui est nécessaire, c’est le choix de la technologie utilisée pour le nouvel équipement que je conteste.
En effet, suite au vote, nous passons d’une platine à défilement de noms à une platine à boutons de sonnettes (26 postes + 6 inutilisés).
En premier lieu, il faut noter que la rédaction de la résolution présentée dans la convocation était incomplète et confuse, ne faisait aucune mention des technologies en compétition (platine à défilement de noms -en place actuellement- / platines à boutons de sonnettes), les devis produits étaient obsolètes (date de validité dépassée) et étaient présentés sur le même plan, alors qu’ils faisaient référence à des technologies différentes ; des devis “actualisés” étaient présentés lors de l’AG, mais trop tard pour un débat contradictoire utile.
Par ailleurs ce choix aura des conséquences :
– pour la copropriété : la perte du DIGI-code, la vulnérabilité accrue -par rapport au modèle actuellement installé- au vandalisme ou un risque accru de dysfonctionnement pouvant être provoqué suite à une mise à jour de la platine (fréquents changements des plaquettes nominatives suite à la rotation de locataires), etc…
– pour nous-même, car nous perdons le relatif anonymat que procurait l’équipement actuellement en place.
Si la production de devis obsolètes est assurément contestable, ma question porte aussi sur le changement de technologie d’un équipement : une telle modification peut-elle se faire sans vote spécifique ?
Compte tenu de ce que j’ai exposé ci-dessus, y aurait-il motif à déposer un recours au titre de l’article 42 ? Quelles sont les chances d’aboutir ? Merci.
Cordialement.
Bonjour
Il est toujours possible de contester dans le cadre de l’article 42 à condition qu’on soit bien noté opposant. Ensuite c’est à l’appréciation du juge et il est totalement impossible de vous dire par avance l’issue de la contestation. On voit de tout !
Cordialement
Bonjour,
Un cas d’école ! Copropriétaire au sein d’une petite copro dont le syndic est bénévole le syndic sans mandat (Expiré depuis 2022 ) convoque une assemblée générale en septembre 2023, cette assemblée générale acte de la démission immédiate du syndic en ”place” procède à l’élection d’un nouveau syndic sans que ce point ne figure à l’ordre du jour , prolonge des contrats sans que cela ne figure à l’ordre du jour.Qui plus est aucun bulletin de vote par correspondance n’a été fournit avec la convocation d’AG. La feuille de présence est absente du PV, j’en passe et des meilleures ! Je n’ai pas participé à cette AG ! Aucune mention concernant les délais de contestations des copropriétaires ne figure sur le PV. Suis-je légitime à faire annuler l’AG en question auprès du Tribunal Judiciaire .Au passage c’est la première AG organisé depuis 2019 sachant par ailleurs que les AG antérieures à 2019 n’ont pas été convoquées et ce depuis plusieurs années !
Bonne journée,
Cordialement
Merci pour votre témoignage
évidemment cette AG peut être contestée.
Attention, si elle ne l’est pas, les décisions prises sont valables !
Cordialement
Bonjour,
Lors de la dernière AG j’étais absent et je n’ai laissé aucun pouvoir.
J’ai été élu membre du conseil syndical contre mon gré sur la base que je l’étais l’année précédente.
Comment faire pour faire invalider cette décision ?
Merci pour toute l’aide que vous pourrez m’apporter.
Cordialement
Bonjour
Vous avez parfaitement le droit de démissionner tout simplement.
il n’est pas nécessaire de contester ou d’invalider quoi que ce soit.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une résidence composée de 3 bâtiments distincts avec un nombre de lots différents.
Lors de la dernière AG, nous avons voté pour missionner un cabinet d’études concernant des fissures structurelles, une résolution pour chaque bâtiment.
La résolution a été adoptée, avec une enveloppe budgétaire de 5000€ par bâtiment.
A la réception du PV, nous constatons que les enveloppes ont changé. On se retrouve pour le bâtiment B avec une enveloppe de 8500€ au lieu des 5000€ votés. Le bâtiment A avec 4500€ et enfin, le C avec 2000€.
Le délai de 2 mois est dépassé, je ne peux pas le contester, mais je souhaiterais savoir si le Syndic a eu le droit de modifier cette enveloppe budgétaire entre le vote et la réception du PV.
J’ai une liste longue comme le bras de problèmes constatés avec ce syndic et je voulais juste avoir la certitude que je peux rajouter ce grief… pour étoffer mon dossier.
Cela me parait personnellement anormal mais je bloque.
En vous remerciant de tous les conseils apportés aux copropriétaires,
Bien à vous,
Bonjour
Il y a tout lieu de penser que la différence de montant pour chaque bâtiment correspond au fait que chacun n’a pas le même nombre de lots.
Relisez bien les résolutions qui ont été votées, et surtout comment il a été décidé de financer ces études.
Pour pouvoir correctement vous répondre il faudrait pouvoir discuter avec vous et avoir plus d’informations sur le dossier.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avez un expert.
Cordialement
Bonjour
La copropriété par décision du conseil syndical a décidé de changer l’emplacement des poubelles devant 4 studios en rdc alors que le précedent emplacement était en fond de cour et sans vis a vis.
ce précedent emplacement est toujours noté sur le plan de la copropriété il semblerait qu’aucun vote n’ait eu lieu pour cette décision.
Le pretexte invoqué les roulements de poubelles sur pavés en fond de cour sont bruyants.sans tenir compte de la dégradation de la qualité des biens détenus par les copropriétaires du rdc.
peuvent t’ils en fonction de ces précisions imposer ces poubelles?
Que dit la réglementation en matière d’hygiene et de contraintes notamment et de décence des studios concernés sachant qu’elles sont situés a coté de la porte d’entrée de ces studios et de face pour les autres.
Enfin si une résolution était votée peut on s’opposer a cette décision?
Je vous remercie
Bonjour
Si l’emplacement des poubelles est défini sur le RC, pour en changer il faut une décision d’AG prise à l’article 26 car c’est un acte de disposition des parties communes.
Il est toujours possible de s’opposer à une décision d’AG dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
un copropriétaire conteste une décision d’AG, le juge renvoie les parties à une procédure de médiation. après la réunion d’information sur la médiation, qui décide d’engager le syndicat dans la médiation avec les frais qui en découlent( réunions, déplacement etc) ? faut-il un vote en ag?si oui à quelle majorité?
Bonjour
La médiation du médiateur de la république est un service gratuit.
Cordialement
Bonjour
Nous avons eu le cas en 2022, le médiateur désigné par le tribunal demandait 500 euros au syndicat et 500 euros au copropriétaire. Le syndic avec l’appui de l’avocat de la copropriété a pris la décision de ne pas engager de médiation, compte tenu du comportement du copropriétaire lors de la réunion d’information.
Cordialement
Bonjour
C’est le médiateur avant le tribunal qui est gratuit.
Cordialement