Vous êtes seulement deux copropriétaires dans votre copropriété ? L’ordonnance “copropriété” de 2019 change profondément la façon de gérer votre copropriété. Attention ! Deux copropriétaires ne signifie pas forcément deux lots. Quel que soit le nombre de lots, vous n’êtes que deux copropriétaires ; ces dispositions s’appliquent.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a tenu compte de la situation particulière des copropriétés à deux copropriétaires. Elle instaure des changements drastiques. Les modifications de la loi de 65 introduites par la l’ordonnance du 30 octobre sont applicables à partir du 1er juin 2020.
Si vous ne vous entendez pas, il existe désormais des solutions. Jusqu’en 2020, vous étiez dans une impasse. La loi imposait au copropriétaire majoritaire en tantième de n’avoir pas plus de poids dans les votes que le copropriétaire minoritaire. Ce qui créait une situation de blocage. Ce n’est plus du tout le cas.
L’ordonnance du 30 octobre est une véritable révolution pour les copropriétés à deux copropriétaires. La loi est simplifiée à l’extrême. C’est ce qui peut faire dire que ces copropriétés sortent désormais du cadre de l’application de la loi de 65. Même si c’est inexact.
L’assemblée générale devient accessoire
Un grand nombre de décisions peuvent désormais être prises en dehors d’une AG.
L’assemblée générale elle même peut être tenue beaucoup plus facilement.
Assemblée générale sans convocation
Il suffit que les deux copropriétaires se réunissent et prennent une décision pour que cela devienne une assemblée générale. Plus besoin de convocation, d’ordre du jour, de notification en recommandé … simplification à l’extrême.
Néanmoins si vous souhaitez qu’une “réunion” lors de laquelle a été prise des décisions soit considérée comme une AG, il est indispensable d’établir un procès verbal. Pour en savoir plus sur le contenu d’un PV d’AG, lisez le paragraphe qui y correspond dans notre article sur les assemblées générales de copropriété.
Décisions conjointes
Lorsque les deux copropriétaires sont d’accord, les décisions doivent être consignées dans le registre des PV d’AG. Les deux copropriétaires le signent. Il n’y a pas de contestation possible.
Décisions unilatérales
- Un copropriétaire majoritaire peut prendre unilatéralement toutes les décisions qui doivent être prises à la majorité de l’article 24.
- Un copropriétaire détenant au moins deux tiers des tantièmes peut prendre toutes les décisions relevant de la majorité de l’article 25 (et évidemment toutes celles qui relèvent du 24 également).
- Quel que soit ses tantièmes, chacun des deux copropriétaire peut prendre toute décision relative à la conservation de l’immeuble, même si elles n’ont pas de caractère d’urgence. Attention conservation ne signifie pas entretien courant.
Le copropriétaire décisionnaire doit le notifier (en lettre recommandé) à l’autre copropriétaire. Que celui-ci soit pas consulté, ou pas d’accord.
Attention : si le copropriétaire décisionnaire ne notifie pas l’autre copropriétaire dans les règles, le second n’est pas obligé de participer aux dépenses engagées.
Contestation
Lorsqu’un copropriétaire prend une décision unilatérale, l’autre copropriétaire peut la contester . La contestation doit se faire dans les règles de l’article 42 ; devant un tribunal et dans les deux mois à notification de la décision. La contestation est suspensive sauf urgence.
Lorsque le copropriétaire minoritaire pense que le copropriétaire majoritaire bloque des travaux qui sont indispensables à l’entretien de l’immeuble. Il peut saisir le tribunal. Le président du Tribunal peut selon l’article 41-22 de la loi de 65, “prendre toute mesure urgente que requiert l’intérêt commun”.
Dans le cas où un des deux copropriétaires est syndic bénévole
Délégation de pouvoir à un tiers
Si l’un des deux copropriétaires est syndic bénévole, la loi lui donne désormais le droit de déléguer ses pouvoirs à un tiers. Il doit demander son accord à l’autre copropriétaire.
Cette possibilité est très avantageuse pour ces toutes petites copropriétés. Jusqu’à présent face à une situation exceptionnelle dépassant ses compétences, le syndic bénévole n’avait que deux solutions. Soit il prenait le risque de mal gérer la situation. Soit il remettait la gestion de la copropriété entre les mains d’un syndic professionnel. Un syndic professionnel est très couteux pour ces toutes petites copropriétés. Les copropriétaires sont souvent tentés de faire avec les moyens du bord. Ceci peut avoir des conséquences dramatiques.
Désormais, le copropriétaire syndic bénévole peut déléguer une partie de ses pouvoirs à un tiers. La copropriété peut ainsi faire face à des situations exceptionnelles plus sereinement sans être obligée de recourir à un syndic professionnel.
Définition de la mission
L’article 41-14 de la loi de 65 précise que cette délégation doit être faite “à une fin déterminée”. Il est syndic bénévole, mais face à une situation spécifique il peut se trouver incompétent et trouver un intérêt à déléguer ponctuellement sa mission.
Définition du tiers
La loi ne précise rien concernant les tiers. Cela peut être un professionnel, ou non.
Attention, déléguer ne signifie pas demander conseil. Déléguer signifie remettre l’entière gestion d’un point précis à un tiers. Le tiers devient responsable.
Si vous déléguez une mission à un professionnel, vous mettez plus de chances de votre côté. La copropriété limite les risques, car les professionnels sont couverts par leurs assurances.
Rôle de CoproConseils
Si le syndic bénévole de votre copropriété est adhérent à CoproConseils au titre de syndic bénévole, cela ne signifie pas que vous nous avez délégué la gestion de votre copropriété. Nous sommes votre conseil. Le syndic bénévole continue d’assumer les tâches d’un syndic.
Par contre, il est tout à fait possible désormais que vous nous donniez délégation de pouvoir sur un dossier spécifique et épineux. Ceci vaut que votre copropriété soit adhérente ou non. N’hésitez pas à nous demander un devis.
Impayés de charges
Il est malheureusement des cas où le copropriétaire syndic bénévole est également mauvais payeur. Jusqu’à présent l’autre copropriétaire était sans défense dans une telle situation. Désormais le recouvrement des charges n’est plus une tâche uniquement dévolue au syndic. Le copropriétaire non syndic peut engager une action en justice contre le copropriétaire-syndic bénévole-mauvais payeur.
Encore faut-il qu’il ait accès à des éléments de preuve !
Autres dispositions propres aux copropriétés à deux copropriétaires
Plusieurs dispositions de l’ordonnance “copropriété” du 30 octobre, ont pour effet de soustraire les toutes petites copropriétés des obligations classiques de la loi de 65. Notez bien que beaucoup d’obligations restent valables : assurance, compte bancaire séparé, …
Conseil syndical
Les copropriétés à deux copropriétaires n’ont pas l’obligation d’avoir un conseil syndical. Ce qui est la moindre des choses.
Comptabilité
Les copropriétés à deux copropriétaires n’ont pas l’obligation de tenir une comptabilité en partie double.
Le copropriétaire qui n’est pas syndic peut, tout comme le syndic, engager des dépenses pour la copropriété. Il faut simplement qu’il en tienne un registre à la disposition de l’autre copropriétaire.
Travaux
Les toutes petites copropriétés seront certes les dernières à être concernées par le plan pluriannuel de travaux, mais n’y échapperont pas. Tout comme à partir de 2025, elles ne pourront pas échapper à la mise en place d’un fonds ALUR.
Il n’en reste pas moins qu’au sein d’une copropriété uniquement composée de deux copropriétaires, il est très difficile de fonctionner sans bien s’entendre. Un conflit de voisinage peut devenir une source de beaucoup de tracas.
Il est sage d’y songer avant de signer chez le notaire.
Bonjour,
Je suis syndic bénévole dans une copropriété de deux copropriétaires. J’ai 60% des voix.
Je vends mon appartement et mon acquéreur désire me succéder dans mon rôle de syndic bénévole. une AG sera-t-elle obligatoire? si oui, quand la tenir? avant ou après la signature?
J’ai conseillé à mon acquéreur de s’abonner à CoproConseils!
Cordialement,
Michèle
Bonjour
Un mandat de syndic ne peut pas se céder, même si c’est un mandat de syndic bénévole.
Il faut convoquer une AG (avant la signature car seul un syndic peut convoquer) pour une date postérieure à la signature car seul un propriétaire peut être élu syndic.
Vous avez raison, pour une somme modique il est possible d’avoir rapidement des conseils personnalisés tout au long de l’année.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une copropriété de 4 copropriétaires sans 2 logements.
Concernant notre bâtiment nous avons 450 tantièmes et l’autre propriétaire 550. Il s’agit une maison coupée horizontalement. Nous avons le bas.
Le copropriétaire du haut souhaite refaire la toiture puis je m’y opposer ?
De plus ce dernier possède une terrasse dans le règlement de copro il est indiqué qu’elle surplombe la place de parking sauf que les pieds de cette terrasse sont bétonné au sol et sur ma place de parking. Puis je faire quelque chose ?
Merci d’avance
Bonjour
En étant minoritaire, vous n’avez guère la possibilité de vous opposer aux travaux décidés par le copropriétaire majoritaire sauf à aller démontrer leur inutilité face à un tribunal.
Si le règlement de copropriété ne correspond pas à la réalité, il faut faire modifier le règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Pour une copropriété de 2 propriétaires le PPT doit-il obligatoirement fait par un professionnel?
Bonjour
Les copropriétés à deux lots n’ont pas de traitement particulier concernant le PPT, hormis des délais.
Un PPT ne peut pas être établi bénévolement par un non professionnel.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une maison divisée en 2 lots. Doit-on obligatoirement avoir un bilan comptable effectué par un bureau comptable à la fin de chaque année et un bilan prévisionnel?
Bonjour
Il n’est aucunement besoin d’avoir un bilan comptable réalisé par un comptable
Par contre il est obligatoire d’avoir un syndic et celui-ci doit tenir la comptabilité de la copropriété.
Le syndic peut être bénévole, mais cela ne l’exonère pas des obligations de syndic.
Cordialement
Bonjour,
Nous venons d’acheter un appartement dans une maison de village à la montagne qui représente les deux derniers niveaux du bâtiment Nous sommes deux propriétaires. Chaque appartement a sa propre entrée et il n’y a pas de partie en commun, excepté le conduit de canalisations qui part des caves et passe à travers les deux appartements et le toit. La copropriété a été immatriculée et existe dans le registre des copropriétés mais aucun règlement de copropriété n’existe, il n’y a pas de syndic et la quote part des partie communes est indéterminée.
Notre assurance habitation (donc rien que pour notre bien) couvre notre quote part des parties communes mais comme elle est indéterminée, je ne sais pas si l’assurance fonctionnera en cas de sinitre.
Nous avons un devis pour une assurance de copropriété qui accepte les conditions actuelles (la copropriété n’était pas assurée jusqu’à présent).
Comment faire pour “déterminer” les quote parts ?
Cordialement,
Bonjour
Dans un bâtiment, à partir du moment où il y a plus d’un propriétaire, c’est une copropriété et elle est soumise aux lois et textes correspondants.
Le bâti est partie commune, le toit est partie commune, les canalisations sont parties communes etc..
S’il n’existe aucun règlement de copropriété il faut missionner un expert géomètre qui va déterminer les tantièmes de chacun. Ensuite il faut établir le règlement de copropriété qui contiendra les clés de répartition définies par l’expert géomètre. Il faudra ensuite voter ce RC en AG puis le publier au bureau des hypothèques. Au cours de l’AG constitutive vous pourrez élire un syndic (il peut être bénévole parmi les deux copropriétaires) et celui-ci va pouvoir ouvrir un compte en banque pour la copropriété, faire voter un budget, envoyer des appels de fonds et là enfin payer l’assurance de la copropriété qui est obligatoire.
Cordialement.
Bonsoir.
J’ai une question. Copropriété à 2. Je suis majoritaire et avec mon copropriétaire depuis qu’il a acheté le local commercial en dessous je vis un enfer. Je vous épargne les détails mais 2 procédures d’huissier dont une en cours… Il ne vient jamais sur place ce n’est jamais lui qui fait visiter ses potentiels locataires et il n’effectue aucun travaux de rénovation. Ses locataires ont percé la façade à plus d’une reprise sans mon autorisation et il a même loué de manière illégale en habitation pendant 1 an. J’ai fini par partir de mon logement tellement c’était infernal. Je ne connaissais pas les lois et en 1 mois le locataire a été mis dehors par huissier !
A ce jour, je souhaite savoir si étant majoritaire je suis en mesure de faire modifier le règlement de copropriété afin de faire apparaître des horaires à respecter concernant le local commercial ?
C’est soit disant 9h 20h mais ils partent à 21h. Ce n’est pas un commerce de bouche mais c’est très mal isolé et j’ai la sensation que lorsque les locataires parlent qu’ils sont dans mon salon. C’est mon lieu de vie et après tout ce que j’ai subis mon seuil de tolérance est au plus bas ! Au final ce soir ils sont partis à 21h !!!!!!! Ais je un recours pour faire apparaître des horaires dans le règlement de copropriété ? ??
Merci d’avance pour vos réponses.
Bien cordialement.
Bonjour
Une modification des modalités de jouissance de parties privatives doit être votée à l’unanimité.
Néanmoins ici il s’agit plus d’incivilité que d’application d’un règlement de copropriété, et contre les incivilités, le code de la copropriété n’est pas très efficace.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes en copropriété familiale de 2 lots, mais nous avons des difficultés à nous entendre, et nous préférons ne pas nous rencontrer, il y a trop de tensions.
Comment faire pour les AG ? Sommes-nous obligés de nous voir ? Ne peut-on pas les faire par e-mails ? Quelles solutions avons-nous ?
Merci d’avance
Bonjour
Le syndic (qu’il soit professionnel ou bénévole) a l’obligation de convoquer les AG en présentiel. Par contre personne n’est obligé de se déplacer, tout le monde peut voter par correspondance.
Il est également possible de donner son pouvoir à un tiers, même s’il n’est pas copropriétaire. Cela peut même être un avocat qui sera totalement à même de défendre vos intérêts.
Si l’AG se tient avec deux personnes tiers à la place des copropriétaires et le syndic, elle peut possiblement être plus sereine !
Cordialement
Bonjour,
Nous avons séparé en Avril dernier la maison familiale en deux lots distincts, un que j’ai acheté avec ma femme et l’autre que ma mère a gardé, pour simplifier un étage chacun de la maison. Une copropriété a été créée par le notaire lors de la cession de notre lot. Quelles sont les obligations légales que nous devons faire ? Sinon nous avons pris une assurance pour les parties communes. Merci, Cordialement
Bonjour
Vous avez raison, il y a une longue liste d’obligations auxquelles toute copropriété est soumise, quelle que soit sa taille.
Pour toute copropriété il faut élire un syndic, tenir une AG annuelle, établir un budget et faire les appels de fonds correspondants, ouvrir un compte bancaire séparé, choisir une assurance, immatriculer la copropriété au registre des copropriétés etc …
Cordialement
Bonjour.
Je suis copropriétaire dans une maison de 2 lots(pas de syndic) ,ma voisine habite dans le rez-de-chaussée et moi dans la primaire et deuxième étage qui a des combles aménagées.
Je voudrai faire nettoyer la toiture mais
ma voisine veut pas reconnaître que la toiture est un parti commune et esteem que c’est à moi de payer pour l’entrein de la toiture.
Quoi faire ?
Cordialement
V
Bonjour
Ce n’est pas aux copropriétaires d’estimer ce qu’il est juste ou injuste de payer. C’est l’application du règlement de copropriété et des lois qui s’impose.
Le nettoyage d’une toiture doit être une décision d’AG. Si la décision est prise à la majorité, les frais correspondants sont répartis en charges communes générales.
Si un copropriétaire s’y refuse, l’autre a le droit de porter l’affaire au tribunal. Par contre, le tribunal va également en profiter pour condamner le syndicat des copropriétaires à se mettre en conformité avec la loi : ex élire un syndic.
Cordialement
Bonjour,
Avec un autre foyer nous souhaitons acquérir une parcelle unique nu constructible pour y installer nos maisons respectives. Cette parcelle est aujourd’hui la propriété pleine des vendeurs.
Les vendeurs ont accepté notre offre nous allons contacter un notaire prochainement. Comment se passe la création de la co-propriété ? Est-ce la co-propriété (le syndicat) qui achète en personne morale et signe l’acte authentique ? Est-ce que ce sont les personnes physiques qui signent et achètent (en indivision?) le bien puis nous créons la copro ensuite ? Est-ce autre chose ?
Question bonus : Pour construire notre maison avec mon foyer nous sommes éligibles au prêt à taux zéro (PTZ). Est-ce que le fait de construire notre maison (qui sera donc la seule propriété de mon foyer) sur ce terrain (qui lui sera alors en copropriété) pose un problème quant à l’éligibilité au PTZ ?
Je précise que nous indiquerons dans le règlement de copro que les zones autours des habitats seront la jouissance exclusive des habitants de la maison atenante (chacun aura son petit bout de jardin privatif).
Merci beaucoup
Bien cordialement
Bonjour
Les différentes solutions indiquées sont possibles. Il faut vous rapprocher d’un notaire pour étudier les avantages et les inconvénients de chaque solution pour votre cas particulier.
Le fait d’être en copropriété n’est pas un frein à éligibilité au PTZ a priori.
Cordialement.
Bonjour
Je suis coproprietaire dun lot dans une maison divise en 2 lots . Il ny a pas de syndic et le coproprio refuse cela malgre mes relances. Il a loie son lot a des gens tres bruyants et lui vit.bien loin. Malgre nos relances sur les bruits surtout aue le mir mitoyen est tres fin maisbil refuse de faire des travaux et rebatir ce mur qui est actuellement en carreaux de platre. La police est venu constater les nuisances plusieurs fois mais malgre nos courriers il ne repond pas. Que peut on faire pour quil expulse ces gens ? Prendre un syndic extérieur pour 2 lots est il une solution? Ou mener laffaire au tribunal? Faire passer un huissier?
Bonjour
Oui effectivement vous pouvez obliger l’autre propriétaire à mettre la copropriété en règle devant un tribunal. Par contre, si ce copropriétaire est majoritaire en tantièmes il y a des risques pour que cela ne mène pas très loin.
Le copropriétaire minoritaire est bien souvent très démuni dans une copropriété à deux copropriétaires.
Cordialement