Vous êtes seulement deux copropriétaires dans votre copropriété ? L’ordonnance “copropriété” de 2019 change profondément la façon de gérer votre copropriété. Attention ! Deux copropriétaires ne signifie pas forcément deux lots. Quel que soit le nombre de lots, vous n’êtes que deux copropriétaires ; ces dispositions s’appliquent.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a tenu compte de la situation particulière des copropriétés à deux copropriétaires. Elle instaure des changements drastiques. Les modifications de la loi de 65 introduites par la l’ordonnance du 30 octobre sont applicables à partir du 1er juin 2020.
Si vous ne vous entendez pas, il existe désormais des solutions. Jusqu’en 2020, vous étiez dans une impasse. La loi imposait au copropriétaire majoritaire en tantième de n’avoir pas plus de poids dans les votes que le copropriétaire minoritaire. Ce qui créait une situation de blocage. Ce n’est plus du tout le cas.
L’ordonnance du 30 octobre est une véritable révolution pour les copropriétés à deux copropriétaires. La loi est simplifiée à l’extrême. C’est ce qui peut faire dire que ces copropriétés sortent désormais du cadre de l’application de la loi de 65. Même si c’est inexact.
L’assemblée générale devient accessoire
Un grand nombre de décisions peuvent désormais être prises en dehors d’une AG.
L’assemblée générale elle même peut être tenue beaucoup plus facilement.
Assemblée générale sans convocation
Il suffit que les deux copropriétaires se réunissent et prennent une décision pour que cela devienne une assemblée générale. Plus besoin de convocation, d’ordre du jour, de notification en recommandé … simplification à l’extrême.
Néanmoins si vous souhaitez qu’une “réunion” lors de laquelle a été prise des décisions soit considérée comme une AG, il est indispensable d’établir un procès verbal. Pour en savoir plus sur le contenu d’un PV d’AG, lisez le paragraphe qui y correspond dans notre article sur les assemblées générales de copropriété.
Décisions conjointes
Lorsque les deux copropriétaires sont d’accord, les décisions doivent être consignées dans le registre des PV d’AG. Les deux copropriétaires le signent. Il n’y a pas de contestation possible.
Décisions unilatérales
- Un copropriétaire majoritaire peut prendre unilatéralement toutes les décisions qui doivent être prises à la majorité de l’article 24.
- Un copropriétaire détenant au moins deux tiers des tantièmes peut prendre toutes les décisions relevant de la majorité de l’article 25 (et évidemment toutes celles qui relèvent du 24 également).
- Quel que soit ses tantièmes, chacun des deux copropriétaire peut prendre toute décision relative à la conservation de l’immeuble, même si elles n’ont pas de caractère d’urgence. Attention conservation ne signifie pas entretien courant.
Le copropriétaire décisionnaire doit le notifier (en lettre recommandé) à l’autre copropriétaire. Que celui-ci soit pas consulté, ou pas d’accord.
Attention : si le copropriétaire décisionnaire ne notifie pas l’autre copropriétaire dans les règles, le second n’est pas obligé de participer aux dépenses engagées.
Contestation
Lorsqu’un copropriétaire prend une décision unilatérale, l’autre copropriétaire peut la contester . La contestation doit se faire dans les règles de l’article 42 ; devant un tribunal et dans les deux mois à notification de la décision. La contestation est suspensive sauf urgence.
Lorsque le copropriétaire minoritaire pense que le copropriétaire majoritaire bloque des travaux qui sont indispensables à l’entretien de l’immeuble. Il peut saisir le tribunal. Le président du Tribunal peut selon l’article 41-22 de la loi de 65, “prendre toute mesure urgente que requiert l’intérêt commun”.
Dans le cas où un des deux copropriétaires est syndic bénévole
Délégation de pouvoir à un tiers
Si l’un des deux copropriétaires est syndic bénévole, la loi lui donne désormais le droit de déléguer ses pouvoirs à un tiers. Il doit demander son accord à l’autre copropriétaire.
Cette possibilité est très avantageuse pour ces toutes petites copropriétés. Jusqu’à présent face à une situation exceptionnelle dépassant ses compétences, le syndic bénévole n’avait que deux solutions. Soit il prenait le risque de mal gérer la situation. Soit il remettait la gestion de la copropriété entre les mains d’un syndic professionnel. Un syndic professionnel est très couteux pour ces toutes petites copropriétés. Les copropriétaires sont souvent tentés de faire avec les moyens du bord. Ceci peut avoir des conséquences dramatiques.
Désormais, le copropriétaire syndic bénévole peut déléguer une partie de ses pouvoirs à un tiers. La copropriété peut ainsi faire face à des situations exceptionnelles plus sereinement sans être obligée de recourir à un syndic professionnel.
Définition de la mission
L’article 41-14 de la loi de 65 précise que cette délégation doit être faite “à une fin déterminée”. Il est syndic bénévole, mais face à une situation spécifique il peut se trouver incompétent et trouver un intérêt à déléguer ponctuellement sa mission.
Définition du tiers
La loi ne précise rien concernant les tiers. Cela peut être un professionnel, ou non.
Attention, déléguer ne signifie pas demander conseil. Déléguer signifie remettre l’entière gestion d’un point précis à un tiers. Le tiers devient responsable.
Si vous déléguez une mission à un professionnel, vous mettez plus de chances de votre côté. La copropriété limite les risques, car les professionnels sont couverts par leurs assurances.
Rôle de CoproConseils
Si le syndic bénévole de votre copropriété est adhérent à CoproConseils au titre de syndic bénévole, cela ne signifie pas que vous nous avez délégué la gestion de votre copropriété. Nous sommes votre conseil. Le syndic bénévole continue d’assumer les tâches d’un syndic.
Par contre, il est tout à fait possible désormais que vous nous donniez délégation de pouvoir sur un dossier spécifique et épineux. Ceci vaut que votre copropriété soit adhérente ou non. N’hésitez pas à nous demander un devis.
Impayés de charges
Il est malheureusement des cas où le copropriétaire syndic bénévole est également mauvais payeur. Jusqu’à présent l’autre copropriétaire était sans défense dans une telle situation. Désormais le recouvrement des charges n’est plus une tâche uniquement dévolue au syndic. Le copropriétaire non syndic peut engager une action en justice contre le copropriétaire-syndic bénévole-mauvais payeur.
Encore faut-il qu’il ait accès à des éléments de preuve !
Autres dispositions propres aux copropriétés à deux copropriétaires
Plusieurs dispositions de l’ordonnance “copropriété” du 30 octobre, ont pour effet de soustraire les toutes petites copropriétés des obligations classiques de la loi de 65. Notez bien que beaucoup d’obligations restent valables : assurance, compte bancaire séparé, …
Conseil syndical
Les copropriétés à deux copropriétaires n’ont pas l’obligation d’avoir un conseil syndical. Ce qui est la moindre des choses.
Comptabilité
Les copropriétés à deux copropriétaires n’ont pas l’obligation de tenir une comptabilité en partie double.
Le copropriétaire qui n’est pas syndic peut, tout comme le syndic, engager des dépenses pour la copropriété. Il faut simplement qu’il en tienne un registre à la disposition de l’autre copropriétaire.
Travaux
Les toutes petites copropriétés seront certes les dernières à être concernées par le plan pluriannuel de travaux, mais n’y échapperont pas. Tout comme à partir de 2025, elles ne pourront pas échapper à la mise en place d’un fonds ALUR.
Il n’en reste pas moins qu’au sein d’une copropriété uniquement composée de deux copropriétaires, il est très difficile de fonctionner sans bien s’entendre. Un conflit de voisinage peut devenir une source de beaucoup de tracas.
Il est sage d’y songer avant de signer chez le notaire.
Bonjour,
Nous sommes deux copropriétaires au sein de notre immeuble.
– J’occupe la partie habitation au sein de l’unique appartement du 2 étage et j’ai acheté l’unique appartement du 1e étage dont je suis également propriétaire.
– Le second copropriétaire occupe un local commercial au RDC avec une entrée séparée à l’immeuble. Son compteur d’eau se trouve au sein de l’immeuble.
Je suis majoritaire à 59%, dois-je quand même demander une autorisation à l’autre copropriétaire en AGE via notre syndic pour :
– Au niveau de mes appartements : Créer un escalier interne entre mon appartement du 1e étage et mon appartement du 2e étage afin de créer un duplex en liaison direct par l’intérieur ?
– Au niveau de mon appartement du 1er étage : Poser une véranda sur ma terrasse au 1er étage ?
– Au sein des parties communes de l’immeuble : Modifier les escaliers et ajouter une nouvelle porte d’entrée ?
Je vous remercie par avance de votre retour et vous souhaite une agréable journée.
Cdt,
Bonjour
Oui, vous allez demander l’autorisation à l’AG et vous allez vous accorder cette autorisation puisque vous êtes majoritaire.
Sinon vous réaliseriez des travaux sans autorisation d’AG, et l’autre copropriétaire pourrait les dénoncer comme telles à un tribunal
En vertu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, vous pourriez simplement avertir l’autre copropriétaire en recommandé des travaux envisagés, mais compte tenu de la lourdeur de ceux-ci vous gagneriez à faire les choses correctement avec une AG et un descriptif précis + plans.
Cordialement
Bonjour,
Dans le cas où un des deux copropriétaires possède la majorité (560/1000), et s’est désigné comme syndicat bénévole, quels sont les droits du deuxième copropriétaire ? En effet une cheminée a dû être réparée et le copropriétaire majoritaire a pris la décision seule avec devis à son nom, puisque syndicat bénévole. Le deuxième copropriétaire a donc subi la dépense et du payer le copropriétaire en question sa quote part pour les frais qu’il a décidé d’engager, au lieu de payer le prestataire.
Le copropriétaire majoritaire qui s’est désigné en tant que syndicat bénévole peut-il imposer toutes ses décisions à l’autre copropriétaire dans la gestion de la maison ?
Enfin, la maison est assurée au nom du copropriétaire syndicat bénévole, ainsi le second copropriétaire n’a pas son nom sur le contrat d’assurance, ni dans le syndicat bénévole, impossibilité donc de se renseigner ou d’être remboursé pour un sinistre car tout passe par par le copropriétaire majoritaire/syndicat bénévole.
Merci
Bonjour
Malheureusement effectivement le copropriétaire minoritaire en copropriété à deux n’a pas beaucoup de pouvoir.
Par contre attention, il n’y a pas de raison d’avoir un nom sur un contrat d’assurance de la copropriété autre que celui de la copropriété du type SDC 4 rue des petits oiseaux.
être syndic bénévole ne signifie pas gérer en son nom propre, mais au nom de la copropriété
Cordialement
Bonjour
Nous possédons en nom propre et par notre SCI un immeuble de 7 appartements et un local commercial
que nous avons complètement restructurer .De ce fait considérez vous que nous sommes 2 copropriétaires même si nous sommes la seule et même personne physique et morale
Bonjour
Ce qui compte ce n’est pas de savoir si nous considérons ou pas. Nous n’avons pas le pouvoir d’un tribunal.
a priori une personne physique et une personne morale sont deux personnes distinctes donc il y a copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Je suis co-propriétaires a 50% d’une cage d’escalier.
Cette cage me permet uniquement d’accès à mon compteur et mes combles.
Je souhaite isoler phoniquement le mur qui est mitoyen a ma maison côté cage d’escalier. Je paye la totalité des frais.
Est ce que le second propriétaire peut m’en empêcher ?
Merci de votre aide
Bonjour
Tout dépend si vous êtes copropriétaire majoritaire ou non dans la copropriété.
Cordialement
Bonjour, je vais m’occuper du syndic de copropriété de ma copro à 3 copropriétaires sur 2 lots mais je n’y connais pas grand chose. Que faut il mettre à l’ordre du jour de l’A.G constitutive à part l’élection du représentant du syndic bénévole? Je vois qu’il faut établir un budget mais pour quelles dépenses?(nous avons juste l’eau à payer en commun) . Je vais immatriculer la copropriété mais dois-je prendre une assurance et ouvrir un compte en banque sans attendre l’immatriculation ?
Bonjour.
Le premier budget sera fait en fonction de ce que vous connaissez comme dépenses à venir. Et vous adapterez.
Oui l’assurance est obligatoire. Oui l’ouverture d’un compte bancaire est également obligatoire. Toit ça indépendamment de l’immatriculation.
Cordialement
Bonjour ,
Deux questions :
Co pro a 2 est il obligatoire d’avoir un compte bancaire.
Est il obligatoire de s’assurer et du oui pourquoi :
RC ou également dommages.
Les 2 vo propriétaires le sont à 50 %, comment trancher ?
Merci
Bonjour
Oui il est obligatoire même à deux d’avoir un compte bancaire séparé, des AG, une assurance etc etc.
Si vous êtes à exacte égalité de tantièmes et pas d’accord, le tribunal peut trancher.
Cordialement
Bonjour mon épouse et moi avons acheté une maison en indivision Personne ne nous a parlé de règlement de copropriété ni de syndic … Aujourd’hui nous souhaitons vendre comment faire? Merci
Bonjour
Un bâtiment n’est une copropriété qu’à partir du moment où elle est propriété d’au moins deux copropriétaires disctints. Lorsqu’une maison est propriété d’une indivision, elle n’est pas une copropriété.
Dès lors que l’indivision décide de vendre séparément un lot, alors il faut établir un règlement de copropriété etc …
Cordialement
Bonjour,
Je vis dans une maison coupée en 2 horizontalement. J’ai la partie du bas qui fait 38 tantièmes et mon voisin a le duplex au dessus. Nous sommes tous deux propriétaires et le syndic bénévole est assuré par mon voisin.
L’été dernier il a prit la décision de refaire toute la toiture sans me concerter et sans en avoir parler au préalable en AG (je me suis retrouvée nez à nez avec un commercial qui venait faire un devis) !! Lorsque je l’ai interrogé à ce sujet il m’a fait part de son souhait de tout refaire et ce à ses propres frais. Étant en copropriété cela me parait non faisable car il peut me demander à tout moment de payer la partie qui m’incombe non ?
Peut on prendre des décisions aussi importantes sans prévenir le second copropriétaire ? Existe t’il un risque de devoir rembourser le copropriétaire qui a lancé ses travaux seul dans son coin ? Suite à cela je lui ai dit que je donnais mon accord pour les travaux pour ne pas me retrouver coincée et surtout pour pouvoir bénéficier d’un eco prêt à taux zéro, mais j’ai moyennement apprécié sa démarche. Quelles sont les règles dans ce type de situations et quels sont les risques si une prochaine fois je décide de ne pas suivre ?
Merci d’avance et belle journée
Bonjour
Effectivement, qu’il décide ou non de prendre les travaux à sa charge exclusive, et qu’il soit largement majoritaire en tantièmes, n’entraîne en rien la levée de l’obligation de soumettre la question à l’assemblée générale.
Par contre, il ne peut pas a posteriori vous demander de participer au financement de ces travaux.
Cordialement
Bonjour,
Quand il n’y a que 2 copropriétaires et que l’un (majoritaire à 70% des tantièmes) souhaite modifier le RDC en modifiant ses propres lots et en privatisant les parties communes, les frais de modification du RDC et de redistribution des tantièmes généraux (géomètre, notaire etc) sont ils à sa charge puisque seul à y trouver un intéret ou le minoritaire paiera aussi, à hauteur des tantièmes ?
Bonjour
Dans le cas d’un copropriétaire largement majoritaire dans une copropriété à deux lots, les charges générales doivent être réparties aux tantièmes généraux car le règlement de copropriété doit s’appliquer, sauf dans le cas de travaux ou de modifications demandées par un seul propriétaire et soumis à l’assentiment de l’assemblée générale. Si le propriétaire demandeur propose de prendre en charge la dépense correspondante, elle sera alors mise à sa seule charge.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une maison divisée en 2 lots. Je suis propriétaire de tout l’étage et d’une partie du rdc. L’autre copropriétaire habite à des centaines de kilomètres et loue sa partie à des locataires. Sauf que j’ai de très gros problèmes de nuisances avec la locataire actuelle (musique en boucle pour nous faire payer le bruit que fait mes enfants). Et le propriétaire “fait le mort” car il dit que cela ne le regarde pas. Quels sont mes droits dans cette situation? Puis-je exiger que la locataire soit virée?
Merci
Cordialement
Bonjour
Seul un juge peut statuer sur cela. Il faut que votre dossier soit étayé.
Cordialement