Les copropriétés ont l’obligation de constituer un fonds de travaux également appelé fonds ALUR.
C’était une des mesures phares de la loi ALUR. Elle s’applique depuis le 1er janvier 2017.
Depuis, le fonds ALUR a fait l’objet de plusieurs réformes ; en 2018 avec la loi ELAN et en 2021 avec la loi Climat et résilience. il s’agit de mettre en cohérence le fonds ALUR et le PPT. Nous vous recommandons de lire notre article sur le Plan Pluriannuel de Travaux.
Avant 2017, les copropriétés pouvaient constituer un fonds de prévoyance. Depuis 2017, elles ont l’obligation de constituer un fonds de travaux. Le second pouvant tout à fait prendre la suite du premier si votre copropriété avait déjà prévoyante ! La nuance est dans le passage de la possibilité à l’obligation.
Comment mettre en place le fonds de travaux ALUR?
À chaque assemblée générale, votre syndic a l’obligation de mettre à l’ordre du jour la question du fonds de travaux.
Les copropriétaires voteront à la majorité absolue (avec passerelle de majorité) le pourcentage du budget prévisionnel qu’ils souhaitent affecter au fonds de travaux. Ce pourcentage sera d’au moins 5%.
Évidemment la participation de chaque copropriétaire dépend de ses millièmes ou de ses tantièmes prévus au règlement de copropriété.
Il est important de noter qu’il n’est pas possible de refuser le fonds ALUR. Même avec un vote à l’unanimité. Il existe encore quelques niches d’exception
Les appels de fonds pour le fonds de travaux seront envoyés selon les mêmes conditions que les appels de fonds traditionnels. Le syndic doit verser ces sommes sur le compte de placement de la copropriété. Ce compte est ouvert dans la banque habituelle de la copropriété. Et les fonds y arrivent sans délai ni transit par un autre compte.
Quand voter ce fonds ALUR ?
Obligatoire depuis 2017, le fonds ALUR était alimenté par les 3/4 des copropriétés 4 ans plus tard.
Normalement votre copropriété s’est donc déjà déterminée sur sa mise en place.
Si à ce jour, le fonds ALUR n’est toujours pas en place dans votre copropriété, il devient urgent de le faire voter et de l’instituer.
Pour autant, le législateur n’a pas prévu de contrôle.
Si votre syndic a omis de mettre cette question à l’ordre du jour, c’est une faute de sa part. Il ne faut néanmoins pas en surestimer l’importance si vous reprochez des choses à votre syndic.
La constitution du fonds ALUR peut-elle être rétroactive ?
Les questions concernant la rétroactivité sont de plus en plus fréquentes. Cela signifie que votre syndic a laissé passer la date butoir de mise en œuvre du fonds ALUR. La rétro-activité du fonds ALUR est elle possible ? Oui, l’assemblée générale est souveraine. Il faut voter d’appeler les fonds correspondants et voter les modalités des appels de fonds. La rétro-activité du fonds ALUR est elle obligatoire ? Pas du tout. Le fonds ALUR est-il toujours obligatoire, même si la copropriété a laissé passer la date butoir ? Oui évidemment !
Combien faut-il mettre dans le fonds ALUR ?
Tout dépend de votre copropriété, de son âge, de son entretien. Mais tout dépend également de ses occupants, de leurs moyens financiers et des travaux qu’ils envisagent. Il est judicieux de tenir compte des moyens financiers de chacun et notamment des moins argentés. Il ne faut mettre personne en difficulté et ne pas risquer de provoquer des impayés de charges. A l’inverse, il ne faut pas systématiquement s’aligner sur les bailleurs cherchant à rentabiliser leur investissement et mettre la barre au plus bas.
La loi contraint les copropriétés à abonder au fonds travaux et définit deux planchers sous lesquels la contribution ne peut descendre :
- 2,5% du montant des travaux prévus dans le PPT
- et 5% du budget annuel de la copropriété
La loi ne prévoit pas de maximum.
Comment utiliser ce fonds de travaux ?
Le fonds de travaux a été prévu par le législateur pour participer à financer les travaux prévus au plan pluriannuel de travaux.
Néanmoins, avant l’entrée en vigueur d’un PPT dans votre copropriété, il peut être utilisé pour tous travaux votés au cours d’une assemblée générale à la majorité des articles 25 et 25-1.
A partir de la date d’entrée en vigueur du PPT dans votre copropriété, le fonds travaux ne pourra plus être utilisé que pour certaines dépenses :
- la réalisation du PPT ou d’un DTG par un professionnel
- la réalisation de travaux prévus par le PPT
- l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble décidés en urgence par le syndic
- la mise en œuvre de travaux non prévus dans le PPT, mais nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ou à la réalisation d’économies d’énergie
L’utilisation du fonds ALUR doit tenir compte des clés spéciales de répartition des charges.
Si le fonds ALUR doit être utilisé pour financer des travaux concernant des parties communes spéciales alors il faut porter une attention particulière à l’enregistrement comptable de ces dépenses.
En effet, les charges correspondant au fonds travaux sont appelées en millièmes généraux. Imaginons qu’il soit décidé en AG d’utiliser ce fonds pour rénover l’ascenseur. Cela pose problème puisque les charges d’ascenseur sont appelés selon des millièmes différents. Les millièmes ascenseurs tiennent compte de l’étage où se situe votre bien et de l’utilité relative que vous en avez. Il faut dans ce cas, que l’utilisation du fonds travaux soit conforme aux millièmes ascenseurs.
Ce qui compte pour les copropriétaires c’est le principe. La mise en application est une question purement technique et comptable qui concerne votre syndic …. et éventuellement l’expert CoproConseils qui viendra auditer la comptabilité de votre copropriété ! Pour tous ceux qui n’ont pas la chance d’être adhérent à CoproConseils, c’est un point à vérifier.
Le fonds de travaux ALUR est-il vraiment obligatoire ?
Les articles 14-2 et 14-2-1 de la loi de 65 sont d’ordre public. Les copropriétaires par leur vote n’ont pas le pouvoir de se défaire des obligations qu’il leur impose. Même à l’unanimité, les copropriétaires ne peuvent ni annuler ni reporter la constitution d’un fonds de travaux.
Certaines exceptions ont été prévues par la loi ALUR, mais elles ont été retoquées par la loi Climat et Résilience mettant en œuvre le Plan Pluriannuel de Travaux.
Peuvent donc être temporairement exemptés d’un fonds de travaux :
- les immeubles neufs de moins de 10 ans
- les résidences de moins de 10 lots à condition que le vote soit unanime
- les copropriétés ayant fait l’objet d’un DTG (Diagnostic Technique Global) n’ayant fait apparaître aucun travaux à prévoir dans les 10 prochaines années
- les copropriétés ayant déjà provisionné pour un montant équivalent au budget prévisionnel d’une année
L’exemption est temporaire. Elle prend fin:
- dès lors que la condition n’est plus remplie
- à partir du moment où l’immeuble est assujetti à l’obligation de PPT (consultez l’article correspondant pour connaitre les dates d’entrée en vigueur suivant le nombre de lot de votre copropriété)
Je vends mon appartement, puis-je récupérer ma part du fonds de travaux ?
Non ! Les sommes provisionnées ne sont pas remboursables.
Si vous avez participé au provisionnement de ce fonds de travaux et vendez votre bien avant que les sommes n’aient été utilisées pour réaliser les travaux, les sommes sont acquises au lot et non remboursables au vendeur.
Rien ne vous empêche par contre d’en tenir compte dans vos négociations avec l’acheteur de votre bien.
Pourquoi la loi ALUR rend-elle obligatoire la constitution d’un fonds de travaux ?
La volonté de la Ministre du logement en 2014 était clairement de lutter contre la dégradation des copropriétés et le nombre croissant de copropriétés en grandes difficultés financières. Le mal logement est un élément de la précarité financière et sociale, alors qu’au contraire le fait d’être correctement logé favorise l’intégration sociale.
Pour cela un maître mot a été retenu dans l’élaboration de cette loi : l’anticipation. Tout un panel de mesures incitatives ont été mises au point, mais Cécile Duflot voulant mettre toutes les chances du côté des copropriétés n’a pas hésité a également utiliser l’arsenal législatif pour obliger les copropriétaires à anticiper.
Anticiper pour mieux gérer
Obliger les copropriétés à provisionner et à mettre des fonds de côté pour les travaux futurs a plusieurs conséquences :
- les lourds travaux qui n’auraient pas été anticipés trouveront là un début de financement. L’objectif est que des travaux d’entretien essentiels pour la conservation du bâti ne soient pas abandonnés faute de financement au risque de voir l’immeuble se détériorer gravement. L’objectif également est d’éviter que des familles se retrouvent en détresse financière faute de pouvoir financer des travaux pourtant essentiel à la sauvegarde de leur logement
- avoir des fonds provisionnés et disponibles va donc rendre le financement des travaux plus facile, les copropriétaires seront moins réticent à voter des travaux qui s’imposent
- mais plus encore, le fait d’avoir des fonds disponibles pour des travaux, favorise également le vote de travaux d’entretien courant.
- Enfin, cette obligation renvoie à son pendant sur le plan pluriannuel des travaux. Le législateur tient à ce que les copropriétaires soient obligés de se pencher sur l’entretien de leur immeuble et prennent la peine de le planifier.
Climat et résilience
7 ans plus tard, les pouvoirs publics vont plus loin dans la même direction avec la loi Climat et Résilience.
Le fonds de travaux sera très certainement le bienvenu si votre copropriété se trouve confrontée à la vétusté de ses colonnes montantes.
Bonjour
Un copropriétaire dit qu’aucune sanction n’est prévue dans la loi si l’ensemble des copropriétaires s’oppose à ce versement. Comme tout le monde est d’accord pour ne pas payer, est-il vrai que nous ne risquons rien ? Merci
Bonjour
C’est faux. Les dérogations ont été supprimées par la loi Climat et Résilience de 2021.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons une fuite sur notre réseau d’eau. En urgence le syndic a fait un devis pour les réparations qui est de 21 000 euros.
Faisant partie du conseil syndical j’ai demandé que cette somme soit prise sur le fond de travaux.
Le syndic m’a répondu que cela n’est pas possible car le fond de travaux est pris sur les charges générales et non les charges bâtiments, en me citant comme exemple que les personnes qui ne possèdent qu’un garage dans la copro n’ont pas à payer cette dépense.
Est-il possible de faire la différence entre les personnes habitants dans la copro et ceux ne possédant qu’un garage pour prendre cet argent sur le fond de travaux ?
Merci de votre aide.
Bonjour
Oui, il peut effectivement utiliser le fonds travaux pour régler cette somme sans décision d’AG.
Son objection n’en est pas une. C’est une simple question d’écritures comptables, mais ça lui fait gagner du temps et de l’énergie de se limiter à faire un appel de fond supplémentaire.
Cordialement
Bonjour
Si je comprend bien étant une copropriété de 2 avec 2 lots d’habitation et 9 lots au total. Nous sommes dispensé de PPT jusqu’en 2025 et donc nous n’avons pas besoin de créer un fond de travaux ? Est ce bien cela si l’AG le vote a l’unanimité.
merci
Exactement.
Bonjour,
en tant que président de syndic, dois je ouvrir un compte type livret A pour une copropriété de 8 lots principaux mais avec 8 lots de places de parking ? cela n’a pas été fait par l’ancien président.peut on quand même passer sous les 10 lots et voter contre l’approvisionnement du compte livret en AG ?
Bonjour
D’une manière générale lorsque la loi définit un nombre de lot au delà ou en deçà desquels une disposition s’applique, on parle de lots principaux.
Les caves, garages et parkings sont en général considérés comme des lots secondaires.
Cordialement
Bonjour, La copropriété vote bien en AG un fonds travaux, type ALUR (“fonds travaux 14-2 de la loi du 10 juillet 1965”), mais les montants collectés sont reportés dans les comptes de gestion en compte 1036 au lieu du compte 105. Le syndic ne veut pas comprendre qu’il s’agit d’une erreur d’écriture comptable. Est-ce que ce point de détail est sans aucune importance ou est-ce qu’il doit faire l’objet d’une correction impérative, et si oui, comment procéder pour obtenir satisfaction ?
Bonjour
C’est loin d’être anecdotique. Non seulement 1036 n’existe pas dans la nomenclature comptable et en plus cela a des conséquences juridiques et comptables importantes. C’est à enregistrer en 105, un point c’est tout. Le syndic engage sa responsabilité.
Cordialement
A la prochaine assemblée générale, ne pas donner le quitus pour les comptes forcera le syndic à se mettre en conformité.
Bonjour
Attention quitus et approbation des comptes sont deux choses totalement différentes.
Vous pouvez très utilement lire notre article à ce propos.
Cordialement
Bonjour
En AG nous avons voté a l’unanimité le ravalement de notre immeuble (5 lots)
Peut on utiliser les fonds de la loi ALUR
Merci de votre réponse
Cordialement
Bonjour
Normalement l’AG doit voter en même temps les travaux et leur financement.
C’est à l’AG de définir comment doivent être financés les travaux, pas au syndic.
Si l’AG le décide, et que votre copropriété n’est pas encore concernée par un PPT, alors oui il est possible d’utiliser le fond ALUR pour faire un ravalement.
Cordialement.
Bonsoir ,
Nous avons acheté un appartement en mars dernier, debut juin nous recevons du syndic un courrier annonçant les appels des fonds à venir dès le 1 juillet pour la réfection de la façade de l’immeuble! En regardant la dernière assemblée générale tenue en décembre 2021 , on peut lire que ces travaux ont été voté et validée par la majorité des copropriétaires! Quand j’ ai appeler le syndic pour leur dire qu’ils n’ont pas à se servir sur mon compte et qu’ils doivent plutôt voir avec l’ancien proprio , ils m’ont dit que seul le nouveau propriétaire est redevable maintenant à payer et que je dois voir avec le notaire !
Je leur ai bien expliquer qu’il fallait faire payer les vendeurs avant , mais ils m’ont dit que les appels de cotisations pour les travaux de façade n’étaient pas encore a l’ordre du jour … !!
Je ne comprends pas ce qui se passe ? J’ai l’impression que nous nous sommes fait avoir sachant que les anciens propriétaires ( retraités ) sont partis vivre à l’étranger …et ils ne vont jamais accepté de payer maintenant
J’ai écrit au notaire mais sa secrétaire me dit qu’elle verra avec lui … mais toujours pas de réponse … que je dois prendre rendez vous
Que se passe t’il ? ! Pensez vous que c est au notaire de payer ces fonds ? Peut il faire quelque chose ? Merci pour vos conseils
Bonjour
Le syndic a raison, c’est à vous de payer ces appels de fonds.
Si vous aviez voulu les faire régler par le vendeur, il aurait fallu faire une réserve au moment de la vente.
Avant d’acheter un bien, il est important de bien regarder les décisions qui ont été prises dans les assemblées générales précédentes, car elles peuvent avoir des conséquences importantes en termes de charges.
Cordialement
Bonjour,
Nous allons avoir une AG la semaine prochaine, en lisant l’ordre du jour, il est mentionné dans un paragraphe le fond de travaux 5% pour exercice 1-1-2023 au 31-12-2023. Ce qui est réglementaire. Les fonds seront versés sur un compte séparé rémunéré au nom du syndicat.
Par contre je m’interroge sur la phrase qui suit : Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.
Pouvez vous me dire si c’est d’usage ou si les intérêts peuvent revenir à la copropriété ? Et ne peut on avoir un compte Livré A au nom de la copropriété ?
Merci de votre aide, bien cordialement
Bonjour
Le syndicat c’est la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires mandate un syndic pour gérer la copropriété.
Cordialement
Bonjour
Nous allons bientôt aquerrir un appartement dans une copropriété
Sur le PV de la dernière assemblée générale, il y a eu des travaux votés bien avant la signature du compromis
J’ai bien reçu un état daté de la part du notaire avec les montants trimestrielles des provisions non encore exigibles (01/07/22 ; 01/10/2022 ; 01/01/2023 ; et 01/04/2023) :
-2.1 Dans le budget prévisionnel
– 2.2 Dans les dépenses hors budget prévisionnel (Fonds travaux)
Sachant que l’acte de vente sera signé le 01 juillet, je ne sais pas si je dois demander au notaire de faire payer le vendeur la partie : 2.2 ( dépenses hors budget prévisionel, Fonds travaux)
Ou bien c’est l’agence (le syndic) qui devra le faire ?
Comment ça se passe ? est ce qu’il existe des appels de cotisations à part pour les travaux votés ? ou bien sont il déjà intégré dans les cotisatiosn du Fond Travaux ?
Merci
Bonjour
Concernant les appels de fonds pour des travaux en copropriété, il faut savoir qu’un syndic n’a le droit d’appeler des fonds qu’aux copropriétaires. Il n’a plus aucun lien de droit avec un ancien copropriétaire. Donc les appels de fonds sont à la charge du copropriétaire des lieux au moment de l’appel de fond. Si vous estimez que c’est au vendeur de prendre ces travaux à sa charge, il faut se mettre d’accord avec lui pour que la somme soit consignée devant notaire au moment du compromis.
Ce n’est pas parce que vous demandez au notaire de faire payer le vendeur que cela va se faire. Cela doit faire l’objet d’un accord.
Si rien n’est prévu devant notaire, alors le propriétaire au moment de l’appel de fonds doit payer.
Cordialement
Bonjour,
j’ai 2 questions (2 problématiques) que je vous expose ici SVP:
1- le 2 MAi , j’ai signé un compromis pour l’achat d’un petit appartement en copropriété. le rendez vous pour signer l’acte de vente et remise des clés a été fixé au 4 Juillet. aujourd’hui je reçois un document du notaire avec la somme total que je dois virer sur son compte.
je vois que le fond de travaux – soit 245 Euros – sera à remboursées au vendeur, or ce n’est pas ce que la loi prévoit ! la loi dit que cette somme est définitivement acquise au syndicat des copropriétaires, elle ne peut donc être rendue au vendeur ! pourquoi le notaire me dit que c’est le vendeur qui l’exige et que c ‘était indiqué sur le compromis
Comme le dispose l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot”
le notaire n’est pas alors obligé de faire respecter la loi ? Pourquoi le notaire n’a pas dit au vendeur que ce fonds de travaux n’est pas remboursable par l’acquéreur ?
2 – Quelques semaines bien avant que je signe le compromis , il y a eu une AG qui a voté à la majorité absolue le changement de 2 portes telecommandés du garage, parking sous sol de l’immeuble
le montant de ces travaux sera bien évidement payable par le vendeur, mais le notaire me dit qu’il ne peut prélevé la somme des quote part de ces travaux sur le montant de la transaction, car c’est le syndicat qui gère l’immeuble, qui les facturera directement au vendeur… et non pas à moi
cette situation m’inquiète car une fois l’acte de vente signé, j’ai peur que le syndicat se retourne vers moi au moment de l’appel des cotisations via le fond Alur, imaginons que le vendeur quitte la France et va s’installer dans un autre pays, qui me dit que ça ne serait moi qui paiera ces travaux ?
Pourquoi le syndicat n’envoi pas le montant de ces travaux au notaire pour que ce dernier les déduise simplement du montant de la vente, et par le suite je les réglerai via les versement du fond Alur au syndicat
je ne comprend pas , j’ai l’impression qu’il y une magouille quelque part …
comment fonctionne le fond Alur pour le nouveau acquéreur du bin , quand des travaux ont été voté avant la signature du compromis …
la date de la signature de l’acte de vente est dans moins de 2 semaines et je n’ai toujours pas fait le virement sur le compte du notaire,
je n’ai pas envoie de me faire avoir
Merci pour votre aide
Bonjour
Le fonds ALUR est acquis au lot il n’est donc pas remboursé au vendeur par le syndic.
Par contre son remboursement peut faire l’objet d’un accord entre le vendeur et l’acheteur devant le notaire et donc figurer au compromis.
Cordialement