Vous ne pouvez être présent à l’assemblée générale de votre copropriété ?
Vous donnez votre pouvoir à un voisin, ou à un ami qui peut s’y rendre à votre place pour vous représenter.
Ni le syndic ni l’assemblée générale ne peut s’y opposer.
Cette pratique tout à fait courante en copropriété a été prévue et encadrée par le législateur.
Quels sont vos droits en tant que copropriétaire pour vous faire représenter ?
L’article 22 de la loi de 65 réglemente cette pratique :
Pour ce faire il faut lui signer un pouvoir.
Le syndic a l’obligation de joindre à la convocation à l’assemblée générale un formulaire de pouvoir, mais ce pouvoir peut également être une simple lettre.
Pour se faire elle doit désigner précisément le mandataire et le mandant et l’objet du mandat (vous représenter en assemblée générale de telle date pour telle copropriété).
Vous pouvez envoyer en avance votre mandat au syndic et/ou le donner en main propre à votre mandataire.
Le vote par correspondance remplace-t-il les pouvoirs ?
Depuis le 2 juillet 2020, le vote par correspondance est autorisé en AG de copropriété. Mais cela ne signifie pas qu’il n’est plus possible de donner son pouvoir pour se faire représenter lors d’une AG.
Le vote par correspondance est une autre possibilité donnée aux copropriétaires pour participer aux assemblées générales. Il ne se substitue pas au pouvoir.
D’ailleurs ils n’ont pas tout à fait la même efficacité. Le pouvoir est plus souple car le vote peut s’adapter au contenu des débats. Lorsque vous votez par correspondance par contre vous ne risquez pas d’être “trahi” par votre mandataire. Les deux ne sont donc pas tout à fait interchangeables.
En tout état de cause, les syndics n’ont pas le droit de refuser un pouvoir sous prétexte qu’il existe désormais la possibilité de voter par correspondance.
AG de copropriété : Peut-on donner son pouvoir à n’importe qui ?
Vous avez parfaitement le droit de vous faire représenter à l’assemblée générale de votre copropriété, par la personne de votre choix, qu’elle soit copropriétaire ou non.
Cette personne est votre mandataire, vous êtes son mandant.
Vous lui donnez mandat pour vous représenter en assemblée générale de copropriétaire.
Le nombre de mandats détenu par une personne en assemblée générale est limité par la loi.
Si vous êtes vendeur et que la vente est sur le point d’aboutir, vous pouvez donner votre pouvoir à votre acheteur.
Vous pouvez également vous faire représenter par un expert CoproConseils.
Ne donnez pas votre pouvoir au syndic.
Il est totalement interdit de donner pouvoir au syndic ni à une personne qui ait avec lui un lien de subordination qu’il soit familial ou professionnel.
Ainsi ne peuvent pas recevoir votre pouvoir:
- le syndic
- les ayants droits, ascendants, ou descendants du syndic
- ses employés, même indirectement
- les ascendants ou descendants de ses employés
- ou des personnes liées à des entreprises que fait travailler le syndic.
Quels droits donne un pouvoir en AG ?
Votre mandant a les mêmes pouvoirs que vous, si vous étiez venu en personne.
Votre mandant a le droit de :
- assister à l’assemblée générale,
- participer aux débats
- évidemment voter
- vous déclarer candidat au conseil syndical
Par contre votre mandant, fut-il le même depuis des années, ne peut pas lui même être élu au CS.
Il ne peut pas non plus être président de séance, mais il peut être scrutateur ou secrétaire.
Notez que désormais ascendants et descendants d’un copropriétaire peuvent être élus au conseil syndical.
Quelles sont les conséquences juridiques d’un mandat en assemblée générale de copropriété ?
La personne qui vous représente va signer la feuille de présence à votre place (article 14 du décret de 67). Cela signifie que vous n’êtes pas absent, mais représenté. Les représentés sont comptabilisés dans le quorum des présents. Les “présents et représentés” sont un seul groupe. Il sert de base au calcul de la majorité de l’article 24 par exemple.
Cette personne que vous avez mandaté, va prendre part aux débats en votre nom. Contrairement à un invité que l’assemblée générale peut tolérer ou refuser et qui n’a pas le droit de prendre part aux débats sauf si l’assemblée générale lui demande son avis, votre mandataire lui peut prendre la parole de plein droit.
Enfin, cette personne à qui vous avez donné mandat, va prendre part aux votes des différentes résolutions. Par son intermédiaire votre voix va donc compter comme si vous étiez présent.
Mais attention, sur le PV d’AG c’est VOTRE nom uniquement qui va apparaitre. Si par exemple votre mandant a voté contre une résolution. C’est votre nom qui apparaitra car c’est vous le copropriétaire.
Quels sont les pièges à éviter pour donner votre pouvoir ?
Être absent à l’assemblée générale des copropriétaires ne veut pas dire s’en désintéresser ! Il est essentiel de prendre connaissance de l’ensemble des résolutions proposées et de tous les documents joints à la convocation avant de donner votre pouvoir.
Principal piège : ne pas donner son pouvoir à la bonne personne.
Règle d’or : Ne jamais envoyer un pouvoir en blanc au syndic.
Le syndic n’a pas le droit de représenter un copropriétaire. La loi l’interdit. Ce n’est pas sans raison.
Même si vous faites une grande confiance en votre syndic, trouvez un copropriétaire et donnez lui votre pouvoir.
Prenez le temps et la peine de noter sur le pouvoir et pour chaque résolution votre consigne de vote. Cela facilitera la tâche de votre mandant.
Soyez conscient malgré tout que pour autant, ces consignes ne sont pas opposables.
La personne qui m’a représenté en assemblée générale n’a pas respecté mes consignes de votes, que faire ?
Il est important en la matière de choisir une personne de confiance, qui saura respecter vos consignes, mais qui aura également peut être l’intelligence de s’adapter en fonction des débats au cours de l’assemblée générale.
Une chose est certaine, si votre mandant ne respecte pas vos consignes de vote, ni le syndic, ni le président de séance, ni le scrutateur, ni les autres copropriétaires ne pourront s’opposer à l’enregistrement de SON vote. La cour de cassation a confirmé ce principe en septembre 2016. Le mandat est une convention entre deux personnes (mandant et mandataire), les tiers n’ont pas pouvoir de s’en mêler.
La « trahison » n’est pas sans recours. Si un vote à l’encontre de vos consignes vous porte préjudice vous pouvez porter l’affaire devant tribunal civil. Mais cette procédure est indépendante de l’AG. Les décisions prises en AG seront toujours valables. Quel que soit le jugement final de l’affaire cela ne remettra pas en question le vote de l’assemblée générale qui aura valablement eu lieu.
Bonjour. Qu’elle est la règle officiel pour les pouvoirs blancs transmis au syndic svp, distribution au président de séance ou au président du CS ? Quel est l’article de loi ? De même, les pouvoirs blancs doivent ils être indiqués clairement comme tels sur la feuille de présence, avec le nom de la personne à qui ils ont été distribués ? Sinon, que puis je faire si le syndic ne répond pas à ma demande de réception des annexes du PV d’ag, notamment la feuille de présence ? Merci d’avance.
Bonjour
Les pouvoirs en blanc sont une pratique problématique qui comporte des risques.
La règle est qu’ils soient donnés au président de séance dès son élection. Il les distribue et alors ceci est noté sur la feuille de présence.
Cordialement
Bonjour
Nous avons un grave problème dans notre copro.
Nous sommes en syndic coopératif avec 1 personne qui est donc CS et Syndic.
L objet de l AG était de quitter matera.
Le latin de l AG un conseiller matera a appelé tous les copro (ayant eu plein de vote par correspondance contra eux, il cherchait des votes favorables)
-La présidente donc syndic a reçu des procurations non nominative, est ce que ces vites sont valides?
– De plus un copro a changé son vote par correspondance le jour même en leur faveur.
– le PV n a pas été signé par la présidente de l AG
– les votes ont été changé au résultat. En mettant les opposant ay syndic coopératif, pour eux. Alors qu ils sont de devant opposant et in voté contre
– la présidente d apres les résultats est réélu avec 69% des votes alors que les personnes opposées à elle n ont jamais voté pour elle.! Mais ne figurent pas dans la liste des contre
– j ai envoyé mon vote 2 semaines avant l AG, j ai réussi à avoir confirmation qu il l on bien Reçu
Pourtant je suis compté absente.!! Et je vite contre Matera !
Précision c etait copro de mon père et j ai remis la dévolution successorale pour le vote de novembre.
1 mois avant l ag de mars j ai racheté l appart. Mais la personne n a pas récupéré la LRAR!
De toute façon en tant q héritière je pouvais voter depuis la révolution successorale faite en novembre.
Pouvez vous m informer de tous ces points. Car notre copro est devenu une dictature.
Bonjour
Merci pour ce témoignage du mode de fonctionnement de cette entreprise.
Si les dysfonctionnements que vous décrivez sont avérés il ne faut pas hésiter à aller devant le tribunal. Mais il faut pouvoir apporter les preuves de ces dysfonctionnements.
Cordialement
bonjour monsieur
Une copropriétaire non élue au conseil syndical a été inscripte sur le site internet du syndic ,comme faisant partie du conseil syndical ; est ce normal et que dois je faire pour que le syndic l ‘enléve avant l ‘A G. merci .
Bonjour Régine. Savez-vous qu’il existe aussi des femmes expertes en copropriété ?
Oui, vous pouvez demander au syndic de rectifier, mais également au CS.
Cordialement
Bonjour,
Alors que je n’étais pas présente en AG, j’ai été élue au conseil syndical d’une part et comme étant la personne désignée pour consulter les videosurveillances.
– Suis-je obliger d’accepter?
– Puis-je me faire représenter par mon conjoint en conseil syndical?
Merci beaucoup.
Bonjour
Non vous n’êtes pas obligée d’accepter
Et non vous ne pouvez pas transmettre ce mandat à votre mari mais uniquement à un autre membre du conseil syndical car votre mari n’a pas été élu et n’a pas reçu la confiance des copropriétaires pour mener à bien les missions qui sont dévolues au CS.
Cordialement.
Bonjour,
Je viens de recevoir la convocation à l’AG de ma copro. Il a été joint un formulaire de vote par correspondance, mais pas de pouvoir.
Est-ce légal que le pouvoir ne soit pas joint ?
Le syndic m’indique que seul le formulaire de vote par correspondance doit être joint.
Cela pousse le copropriétaire à voter par correspondance, sans possibilité de changer de vote selon les discussions en séance.
Merci
Bonjour
Effectivement votre syndic a raison, la loi l’oblige à joindre un formulaire de vote par correspondance.
Mais rien ne vous interdit d’envoyer malgré tout un pouvoir car il n’y a pas de support obligatoire. N’importe quel document comportant l’identification précise des personnes concernées, la mention du pouvoir, l’AG concernée et une date et une signature sont valables.
Cordialement
Bonjour,
Je suis président d’un conseil syndical et j’ai été élu président de séance à la dernière AG.
Je suis arrivé à l’AG en possession de 2 pouvoirs qu’on m’a remis en main propre.
Le syndic de son côté avait reçu un 3ème et 4ème pouvoirs dont j’étais également désigné mandataire.
Au début de l’AG ils m’ont informé et distribué le 3ème pouvoir (348 tantièmes) mais ils ont caché l’existence du 4ème (750 tantièmes).
Le syndic a-t-il commis une faute ?
Déjà en possession de 2 pouvoirs, n’étais-je pas en droit de choisir mon 3ème mandat ?
N’étais-je pas en droit de subdéléguer le 4ème pouvoir à un autre copropriétaire présent à la séance ? (Bien qu’aucun des 4 mandants n’avaient préciser la possibilité de subdélégu)
Merci pour votre aide
Cordialement
Bonjour
Tout à fait.
Le syndic n’a aucunement le droit de ne pas présenter tous les pouvoirs.
Tous les pouvoirs doivent être remis au président de séance qui se charge de distribuer ceux qui ne sont pas nominatifs.
S’il n’y a pas assez de présents pour tout distribuer en respectant les règles des 3 pouvoirs, ce sont les plus petits millièmes qui doivent être laissés de côté.
Cordialement
Mon syndic bénévole prend tous les mandats alors que c’est interdit et a refusé d’indiquer le nom des mandats et des personnes à qui ont été confiés les mandats . Que dit la.loi à ce sujet car le syndic bénévole m’a répondu qu’il n’avait pas à donner ces informations résultat : il peut voter à la.place de tous les absents selon son souhait personnel d’autant qu’il met les AG à 14 h en semaine et que Péronne ne vient .
Bonjour
Le syndic (qu’il soit bénévole ou professionnel) n’a rien à refuser comme accès aux membres du conseil syndical.
Les mandats (pouvoirs) doivent être clairement vérifiables en AG et le nom du porteur de pouvoir qui signe la feuille de présence doit apparaître en face du nom du propriétaire qui a donné pouvoir.
La feuille de présence est obligatoire et est une annexe au PV d’AG que le conseil syndical peut parfaitement demander à consulter.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire d’un syndic bénévole. Puis-je donner mandat à ma concubine, que je loge à titre gratuit pour me représenter lors de la réunion d’assemblée générale ?
Bonjour
En tant que copropriétaire vous pouvez donner pouvoir à la personne de votre choix, y compris n’habitant pas sur place, pour vous représenter lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Cela vaut que la copropriété soit gérée par un syndic bénévole ou par un syndic professionnel. Par contre cette personne ne peut pas être élue en nom propre au conseil syndical. Elle peut par contre si vous le souhaitez, indiquer que vous êtes candidat au conseil syndical.
Cordialement
Bonjour,
Est-ce une obligation légale de faire figurer sur le PV d’une AG le nom et le prénom des mandataires avec indication du nom et prénom des copropriétaires qu’ils représentent ?
Dans le cas qui m’intéresse, l’indication du prénom est indispensable pour identifier le copropriétaire et son mandataire.
Ce point peut-il entrainer l’invalidation des votes, voire de l’AG ?
Bonjour
Sur la feuille de présence il doit être effectivement noté le nom, prénom, adresse postale du propriétaire et millièmes du lot et en face le nom, prénom et signature du mandataire.
Ensuite sur le PV d’AG c’est le nom du propriétaire qui est noté et non celui de son mandataire. Sauf cas particulier seuls les noms de famille (et les millièmes correspondants entre parenthèse) sont notés lorsqu’il s’agit de spécifier les opposants et absents à une résolution.
Cordialement
Bonjour,
En cours de séance lors du vote d’une résolution, un des copropriétaire s’est abstenté chez un autre coprpriétaire pour aller chercher un pouvoir afin de voter favorablement pour cette résolution.
Le pouvoir a changé le résultat du vote. Une telle pratique est elle légale et ne peut elle pas remettre en cause la validité de l’assemblée ?
Il n’y a t’il pas une condition de forme a remettre les pouvoirs en début d’assemblée ?
Cordialement
Bonjour
Ce n’est pas une pratique illégale, et cela arrive assez couramment notamment lorsqu’il s’agit d’éviter d’avoir à reconvoquer.
Par contre attention. L’arrivée d’un pouvoir en cours de séance doit être noté comme l’arrivée d’une personne en retard. Ses millièmes ne doivent pas être comptabilisés sur les votes qui ont eu lieu avant son arrivée, mais uniquement après son arrivée.
Cordialement