Vous vous apprêtez à réaliser des travaux dans votre appartement ?
Il faut commencer par répondre à cette question importante :
Faut-il une autorisation de l’assemblée générale de copropriété pour réaliser ces travaux ?
Article mis à jour pour tenir compte des jurisprudences.
Autorisation de travaux obligatoire
Le copropriétaire qui veut faire des travaux doit demander l’autorisation de l’assemblée générale si les travaux affectent :
- les parties communes de l’immeuble
- l’aspect extérieur de l’immeuble
Dans les autres cas, les travaux privatifs ne nécessitent pas d’autorisation d’AG.
Il n’est donc pas possible de toucher au sol ou au plafond, ni aux murs porteurs. Vous ne pouvez pas percer ou abattre un mur, ni créer une ouverture entre deux lots même si vous êtes propriétaire des deux lots. L’installation d’un sanibroyeur est également soumise à autorisation de travaux préalable.
Vous ne pouvez pas non plus installer une véranda, une enseigne, une climatisation, un store ou une parabole. Ce sont des éléments qui modifient l’aspect extérieur de la façade.
Pas d’autorisation nécessaire pour les travaux privés
Changer le carrelage, refaire la cuisine …
Vous êtes chez vous. Les transformations que vous planifiez ne concernent que vous.
Vous faites dans votre appartement les aménagements qui vous conviennent. Vous n’avez pas besoin d’autorisation d’AG.
Évidemment pas d’autorisation pour changer le papier peint ou repeindre les radiateurs.
Mais pas d’autorisation non plus pour percer une cloison ou enlever la baignoire pour mettre une douche.
Ces travaux privatifs ne portent que sur des parties privatives.
Attention concernant les radiateurs, si ceux-ci font partie d’un système de chauffage collectif, même vétuste, vous n’avez pas le droit de le retirer.
Travaux qui sont interdits :
- les travaux qui affectent la solidité de l’immeuble,
- ceux qui ne respectent pas la destination de l’immeuble,
- ceux qui ne respectent pas une clause particulière du règlement de copropriété
- les travaux complémentaires qui ne sont pas décrits dans l’autorisation
- les modifications au projet initial qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation par un vote en AG
Peut-on faire tomber une cloison sans autorisation d’AG ?
Classiquement les murs porteurs sont parties communes, les cloisons séparatives sont parties privatives. Vous avez donc théoriquement le droit de faire tomber une cloison séparative sans autorisation d’AG. Vous n’avez évidemment aucunement le droit de toucher à un mur porteur. Pas possible d’y ouvrir une fenêtre sans autorisation d’AG. Article 3 de la loi de 1965.
Mais quelques fois, sans les immeubles anciens, les cloisons avec le temps deviennent porteuses ou semi-porteuses. Les travaux peuvent donc engendrer des dégâts pour la solidité de l’ensemble de l’immeuble. La cour de cassation a donc statué en 2024, qu’avec le temps ou divers travaux dans l’immeuble, des cloisons pouvaient “changer de nature”. Dans ce cas le copropriétaire qui a fait tomber sa cloison qui s’est révélée porteuse, a été condamné.
Il convient donc d’être prudent avec les travaux de cette nature, notamment dans les immeubles anciens.
Il ne faut pas commencer les travaux avant l’autorisation d’AG
Autre histoire vraie issue de jurisprudence : Un copropriétaire demande à l’assemblée générale une autorisation de travaux. Il souhaite faire une véranda sur son balcon. D’autres l’ont déjà fait, il s’entend bien avec tout le monde. Ses voisins lui ont dit verbalement que c’était ok. Il ne voit pas pourquoi on lui refuserait. Il commence donc les travaux avant la date de l’assemblée générale qui ne doit avoir lieu que dans plusieurs mois. Malheureusement l’assemblée générale lui refuse l’autorisation pour de mauvaises raisons. Le syndic lui demande donc de remettre les choses en l’état. Les travaux étant bien avancés et les raisons invoquées étant sans fondement, il porte l’affaire devant le tribunal. Le tribunal annule le refus d’autorisation.
Entre temps les travaux sont terminés et il lui faudra pourtant tout détruire !
Effectivement, l’annulation du refus ne vaut pas acceptation. Rien ne peut se substituer à une autorisation accordée par le vote d’une résolution en assemblée générale ; la loi de 65 a à ce sujet été réaffirmée par la cour de cassation (3e cour civile arrêt du 19 septembre 2012)
Patience
L’erreur de ce copropriétaire est de n’avoir pas eu la patience d’attendre la décision d’assemblée générale avant de commencer ses travaux.
L’autorisation doit être préalable
Il faut absolument obtenir l’autorisation de réaliser les travaux par le vote d’une résolution en assemblée générale avant de les commencer. C’est pour cela qu’on l’appelle “autorisation préalable“.
L’assemblée générale peut refuser, mais elle doit motiver son refus et invoquer des raisons sérieuses de refuser les travaux. Ce ne peut donc pas être de simples inimitiés qui empêchent un copropriétaire de réaliser ce que l’on a déjà accordé à un autre par exemple. Si les raisons invoquées paraissent injustifiées au copropriétaire, il peut saisir le tribunal judiciaire et le juge peut annuler le refus. Lire le paragraphe correspondant en bas d’article.
Par contre, si le copropriétaire a commencé les travaux avant de demander l’autorisation. En cas de refus, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la destruction des travaux déjà réalisés et la remise en état. Même si le juge ordonne une nouvelle AG.
Éléments importants à connaître :
- L’autorisation de l’AG ne dispense pas de demander toutes les autorisations d’urbanismes classiques comme le permis de construire s’il y a lieu ou de souscrire à une assurance.
- Inversement ce n’est pas parce qu’on a eu un permis de construire que l’assemblée a l’obligation d’autoriser les travaux.
- Une autorisation de travaux ne vaut que pour le dossier déposé. Si un voisin a déjà eu une autorisation pour des travaux préalables, cela ne vaut pas autorisation pour vous. L’assemblée générale a le droit de refuser des travaux identiques.
- L’interdiction de réaliser des travaux sur les parties communes s’applique à tous les copropriétaires, même ceux qui bénéficient d’un droit de jouissance exclusive d’une partie commune
- Seule l’AG a le droit d’autoriser ou de refuser des travaux. En aucun cas le conseil syndical ni le syndic.
- Les travaux qui peuvent être réalisés ne sont que ceux qui ont été autorisés par la résolution votée. Tous les autres travaux, même s’ils découlent de travaux qui ont été autorisés, doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation et d’un vote
- le copropriétaire dont les travaux ont été autorisés par un vote en AG, ne peut plus rien modifier à son projet. Sans quoi cela doit faire l’objet d’une nouvelle autorisation. Exemple la couleur d’un store.
- Une autorisation est le vote d’une résolution. L’absence de contestation d’un fait accompli ne vaut pas autorisation.
- En cas de refus, le copropriétaire a le droit de demander une autorisation judiciaire de réaliser ces travaux. Voir le dernier paragraphe de cet article.
- Une autorisation de travaux n’est valable que 10 ans. Cette autorisation est une convention. Cette convention est caduque si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai de 10 ans.
- les montants de TVA, voir l’article.
Dégâts liés aux travaux privatifs
Bien évidemment si les travaux amènent des nuisances aux autres copropriétaires, notamment sonores, il convient de respecter certaines règles civiques. Il est normal d’avertir les voisins et de réaliser ces travaux à des heures honnêtes. Si les travaux réalisés induisent des salissures dans les parties communes, vous êtes évidemment responsable du nettoyage. Et si malencontreusement des dégâts sont à déplorer vous en êtes tout aussi responsable. Si les dégâts n’impactent que d’autres appartements, alors c’est 100% privatif. Le syndic n’a pas à s’en mêler.
Lorsque ces travaux privatifs ont pour conséquence indirecte et involontaire de toucher aux parties communes et d’y causer un désordre, le copropriétaire est responsable. Le syndicat des copropriétaires peut demander réparation. Elle peut même demander des dommages et intérêts devant un tribunal. Cela se vote à l’article 24.
Si des travaux privatifs sont à l’origine d’un sinistre (dégât des eaux ou autre), l’occupant du lot impacté doit faire une déclaration à son assurance. C’est cette assurance qui devient gestionnaire du sinistre. Lisez notre article sur la convention IRSI.
Que faire en cas de refus ?
Il est possible que pour des raisons diverses l’assemblée générale vous refuse l’autorisation des travaux que vous avez prévu.
Si pour vous ce sont de mauvaises raisons, vous pouvez porter l’affaire devant les tribunaux pour demander une autorisation judiciaire de réaliser vos travaux. Il ne s’agit pas d’une contestation dans le cadre de l’article 42, mais d’une demande d’autorisation prévue par l’article 30 de la loi de 65. Le tribunal peut vous autoriser à réaliser les aménagements ou améliorations prévus. Il fixera dans le même jugement, les conditions dans lesquelles cela doit être réalisé.
Attention, il est essentiel que vous n’ayez pas encore commencé les travaux.
De plus, la jurisprudence a dernièrement permis que le projet présenté au tribunal puisse être légèrement amendé par rapport au projet qui s’est vu refuser. Cela donne plus de chances au copropriétaire de voir son projet validé par le tribunal.
Il est également possible de contester dans le cadre de l’article 42. Dans ce cas, le juge ne peut pas ordonner la réalisation des travaux, mais il peut annuler le vote de l’AG et ordonner la convocation d’une nouvelle AG.
Le choix de l’article 30 ou de l’article 42, dépend des conditions qui ont abouti au refus.
Comment faire si on est pressés ?
Vous ne souhaitez pas attendre la prochaine assemblée générale et celle-ci se tiendra dans de nombreux mois. Il est vrai que l’attente peut dans certains cas se révéler couteuse.
Le législateur a prévu le cas. L’article 17-1 AA de la loi de 65 est prévu pour vous !
Vous avez le droit de demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire à n’importe quel moment de l’année.
Cette AGE sera à vos frais. Mais quelques fois c’est malgré tout moins onéreux que d’attendre.
Bonjour mon cas est 1 copro de beaucoup de maisons(600,700..) depuis 1967
J ai repris cette maison en 2000 , j aimerai faire 1 maison pour ma fille dans mon terrain(1500m) la mairie l autorise mais la copro n est plus gérée depuis des dizaines d annees,pas de syndic , rien
Je ne sais où m adresser ? Impossible d envoyer des lettres recommandées à 700 personnes !!!
Que faire?
Bonjour
Effectivement ce n’est pas de votre ressort et même si vous le faisiez et que toutes les personnes répondent, cela ne vaudrait pas une autorisation d’AG. Si effectivement votre lotissement est en copropriété, il doit impérativement se mettre en règle. Vous pouvez l’exiger avec l’aide d’un tribunal.
Cordialement
je suis propriétaire dernier étage et j’ai mis sur le toit sans travaux (pas de percement parties communes utilisation ouvrants conduits existants) en pose un climatiseur.
Pas de travaux réalisés donc, pas de modification aspect extérieurs façades donc juste occupation partie commune…Une autre climatisation sur un autre lot a été accordé en AG avec consigne de simplement consulter le CS pour tout autre type installation A VENIR en conformité de l’esthétisme… Aujourd’hui on me demande d’enlever faute d’autorisation…De plus un lot a fait les travaux d’une clim sans autorisation en AG sans que le syndicat n’ait porter plainte… Que dois faire ? Equité de traitement?
Bonjour
L’autorisation est obligatoire. Le fait qu’elle ait déjà été accordée par l’AG à des travaux similaires n’oblige en rien l’AG à renouveler son accord.
Cordialement.
Bonjour
J’ai acheté une maison mitoyenne en copropriété horizontale, nous sommes 2 copropriétaires (2 couples) avec le même nombre de tantièmes et aucune parties communes (pas même le toit) et jouissance de jardins exclusive. Il n’y a jamais eu de syndic ni de règlement de copropriété. Je souhaite faire une extension sur un étage déjà existant en prolongement de l’étage et pas du côté de mes voisins. Dois je avoir l’accord de mon voisin? Faut il faire cela sous forme d’AG et donc créer un syndic?ou un simple accord écrit voir pas d’accord? Merci
Bonjour
Si vous êtes en copropriété c’est que vous avez forcément des parties communes. Celles-ci peuvent être enterrées par exemple les réseaux. Si vous êtes en copropriété alors vous avez l’obligation d’élire un syndic et de tenir des AG. Concernant les travaux, les travaux impactant les parties communes doivent faire l’objet d’un vote en AG, mais également ceux affectant l’aspect extérieur de la copropriété … si vous êtes en copropriété. Si par contre vous êtes en ASL, ce sont les statuts qui réglementent cela.
Cordialement
J’ai fait poser, en Août dernier, un store vertical de la même couleur et matière en prolongement du store existant, sur mon balcon. La prochaine AG doit théoriquement se tenir en Décembre, j’ai simplement fait un information au syndic qui l’a transmise au CS, est-ce que je risque d’avoir un problème, une installation identique existe déjà depuis plusieurs années?
J’ignore si dans le RC (que je n’ai pas) il y a obligation ou pas de passer en AG pour ce type de travaux !
Bonjour
Ce n’est pas votre RC qui décide si une modification de l’aspect extérieur en façade doit faire l’objet d’un vote en AG. C’est la loi.
Néanmoins vous devriez vous procurer un exemplaire du règlement de copropriété.
Le fait qu’une installation identique existe déjà ne donne aucune garantie. L’assemblée générale est souveraine, elle a tout à fait le droit de refuser des travaux identiques à d’autres qu’elle a par ailleurs déjà autorisé.
Si l’assemblée générale ne valide pas votre installation, le syndic sera obligé de vous demander de le démonter.
Cordialement
Bonjour
Un copropriétaire a démarré des travaux pour une veranda avec le permis de construire de la mairie mais sans autorisation de l’AG.
Le Syndic (benevole) le notifie de l’arrêt des travaux et la regularisation d’un vote en AG.
Le copropriétaire considère être dans son droit car il a informé, lors d’une discussion de voisinage, un des membres du syndic de son projet de veranda et qu’il n’a pas été prévenu qu’il fallait un accord en AG pour ce type de travaux.
Est ce qu’il peut maintenir les travaux ?
Ou doit il demander une AG extraordinaire pour faire voter la continuite des travaux ?
Bonjour
Le copropriétaire qui a démarré les travaux d’une véranda sans autorisation d’AG est tout sauf dans son droit.
Le permis de construire et l’autorisation d’AG sont deux autorisation totalement distinctes et sans aucun lien. Obtenir l’une n’induit nullement l’obtention de l’autre. Il n’est pas possible en copropriété d’invoquer la non connaissance des textes de loi. Informer lors d’une discussion de voisinage n’est pas équivalent à demander une autorisation en AG. Il ne faut pas prendre les choses à l’envers. C’est au copropriétaire de demander l’autorisation et non pas à l’AG de faire savoir son désaccord.
Le syndic a tout à fait le droit de demander la destruction de l’ouvrage en attendant une AG autorisant les travaux.
Une AG extraordinaire peut être demandée par le propriétaire qui le souhaite, elle sera convoquée et tenue à ses frais.
L’AG a le droit de refuser, même si le copropriétaire a obtenu un permis de construire et même si d’autres ont déjà construit des vérandas équivalentes.
Cordialement
Bonjour,
Je suis dans une copropriété horizontale. Coté jardin, une véranda a été installée en 2002 avec accord de l’AG et mise à jour du plan cadastral. Tout a été fait dans les règle de l’art.
Aujourd’hui je souhaiterais ouvrir le mur entre le salon et la véranda. Je me questionne sur la nécessité d’un accord de la copropriété.
L’intérieur de la véranda est considéré comme surface habitable et donc à l’intérieur du logement.
Le RCP stipule qu’il faut un accord de l’assemblé générale pour changer l’aspect extérieur du logement mais que les travaux intérieur ne sont soumis à aucune autorisation ni examen.
Suite à l’installation de la véranda, le mur anciennement extérieur est-il de ce fait redéfini comme un mur intérieur au logement? Et donc ce mur nécessite t’il une autorisation de l’AG pour être modifié?
Dans l’attente de votre retour,
Bien cordialement,
Rémi
Bonjour.
La réponse est oui, il faut une autorisation d’AG.
Nous allons prendre la peine de vous expliquer pourquoi parce que c’est une question intéressante pour tous ceux qui souhaitent installer une véranda.
Habituellement les vérandas sont non habitables, démontables, et inférieures à 40m².
Par définition dans ce cas là, il n’y pas de redéfinition du mur extérieur comme vous dites. Il faut donc obligatoirement une autorisation d’AG pour toucher à l’aspect extérieur de la copropriété.
Si vous avez obtenu l’autorisation de faire une véranda habitable, non démontable alors cela veut dire que vous vous êtes mis en conformité avec la mairie pour les impôts fonciers et que également que la copropriété a révisé son règlement de copropriété pour adapter le calcul des millièmes à l’agrandissement de votre lot.
Malgré tout, il faudra une autorisation d’AG parce que, par définition, les murs sont des parties communes (seules les cloisons sans effet porteur sont parties privatives).
Et vous ne pouvez transformer une partie commune sans autorisation d’AG.
Cordialement
Bonjour,
Cela fait 2 ans que je suis en négociation avec un copropriétaire pour réaliser des travaux, les plans sont validés par la mairie et conformes au PLU. Je souhaite surélever au-dessus de mon appartement (bâtiment 1). Le copropriétaire du bâtiment 2 me dit qu’il ne veut pas me céder les droits à surélever en AG. Nous sommes un syndic bénévole et avions établis une résolution il y a 2 ans (surement mal rédigée) qui indique que les travaux seront à ma charge et que je serais l’unique bénéficiaire mais que je dois lui faire valider les plans. Il n’a aucun motif de refus de mon projet, sachant qu’il surélève aussi de son côté, mais il bloque mon projet depuis 2 ans. Ma question est : s’il valide mes plans lors de la prochaine AG, peut-il se retourner contre moi en justice en disant que je n’ai pas les droits à construire/surélever ? A partir du moment où il autorise mes travaux peut-il dire qu’il n’a jamais cédé les droits à construire ? Par ailleurs, de ce que je comprends, s’il réalise le même type de travaux il n’a pas d’argument valable contre mon projet ? Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Le fait que vos travaux soient validés en mairie, ainsi que le fait que l’autre copropriétaire ait réalisé des travaux similaires n’entre pas en ligne de compte.
Les travaux en copropriété qui touchent aux parties communes doivent faire l’objet d’une autorisation d’assemblée générale. Les copropriétaires qui votent contre n’ont pas à motiver leur vote.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons reçu l’autorisation de la copropriété en AG pour le montage d’une véranda démontable sur notre terrasse, à condition que la véranda soit démontée lors d’une prochaine vente. Ce conditionnement me surprend. Est-il légal ?
Merci pour votre réponse,
Bonjour
Oui c’est légal. L’AG a le droit de poser les conditions de son choix.
Cordialement.
bonjour
Les compteurs de mon local professionnel loué dans une copropriété de 2 ou 3 copropriétaires, sont dans le couloir de l’un des copropriétaires.
Pour vendre mon bien (lot), suis-je dans l’obligation de faire changer les compteurs de place svp ?
Le copropriétaire concerné me refuse l’accès aux compteurs du fait qu’ils sont dans son couloir et m’oblige à les faire changer de place. En le précisant au futur acheteur concerné, est-il possible que ce soit le nouvel acquéreur de mon bien qui change la place des dits compteurs svp (dans la mesure où il serait d’accord) ?
Merci,
Bonjour
Le propriétaire du couloir a effectivement le droit de vous obliger à changer les compteurs de place.
Ce n’est pas une condition suspensive à la vente. Il suffit que votre acheteur soit bien informé.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement comprenant une loggia installée sur la terrasse. Son installation avait été validée par la copropriété en AG. Aujourd’hui, une fuite sur l’évacuation de la terrasse doit être réparée par le syndic puisqu’il s’agit des parties communes de l’immeuble. Le syndic nous demande de démonter la véranda à nos frais pour pouvoir réparer la fuite. Est-ce normal ? En outre, je précise que l’expert mandaté par le syndic a préconisé une autre solution bien moins coûteuse dans son rapport et qui ne pose aucun problème de mise en oeuvre. Qui devons-nous écouter ? Merci d’avance, Emilie
Bonjour
Oui il est normal que le démontage de la véranda est à votre charge puisqu’elle reste partie privative qu’elle ait été autorisée ou non. D’autant qu’une telle autorisation d’installation n’est possible qu’à la condition que la véranda soit démontable. Justement pour ces cas là.
Cordialement