Vous vous apprêtez à réaliser des travaux dans votre appartement ?
Il faut commencer par répondre à cette question importante :
Faut-il une autorisation de l’assemblée générale de copropriété pour réaliser ces travaux ?
Article mis à jour pour tenir compte des jurisprudences.
Autorisation de travaux obligatoire
Le copropriétaire qui veut faire des travaux doit demander l’autorisation de l’assemblée générale si les travaux affectent :
- les parties communes de l’immeuble
- l’aspect extérieur de l’immeuble
Dans les autres cas, les travaux privatifs ne nécessitent pas d’autorisation d’AG.
Il n’est donc pas possible de toucher au sol ou au plafond, ni aux murs porteurs. Vous ne pouvez pas percer ou abattre un mur, ni créer une ouverture entre deux lots même si vous êtes propriétaire des deux lots. L’installation d’un sanibroyeur est également soumise à autorisation de travaux préalable.
Vous ne pouvez pas non plus installer une véranda, une enseigne, une climatisation, un store ou une parabole. Ce sont des éléments qui modifient l’aspect extérieur de la façade.
Pas d’autorisation nécessaire pour les travaux privés
Changer le carrelage, refaire la cuisine …
Vous êtes chez vous. Les transformations que vous planifiez ne concernent que vous.
Vous faites dans votre appartement les aménagements qui vous conviennent. Vous n’avez pas besoin d’autorisation d’AG.
Évidemment pas d’autorisation pour changer le papier peint ou repeindre les radiateurs.
Mais pas d’autorisation non plus pour percer une cloison ou enlever la baignoire pour mettre une douche.
Ces travaux privatifs ne portent que sur des parties privatives.
Attention concernant les radiateurs, si ceux-ci font partie d’un système de chauffage collectif, même vétuste, vous n’avez pas le droit de le retirer.
Travaux qui sont interdits :
- les travaux qui affectent la solidité de l’immeuble,
- ceux qui ne respectent pas la destination de l’immeuble,
- ceux qui ne respectent pas une clause particulière du règlement de copropriété
- les travaux complémentaires qui ne sont pas décrits dans l’autorisation
- les modifications au projet initial qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation par un vote en AG
Peut-on faire tomber une cloison sans autorisation d’AG ?
Classiquement les murs porteurs sont parties communes, les cloisons séparatives sont parties privatives. Vous avez donc théoriquement le droit de faire tomber une cloison séparative sans autorisation d’AG. Vous n’avez évidemment aucunement le droit de toucher à un mur porteur. Pas possible d’y ouvrir une fenêtre sans autorisation d’AG. Article 3 de la loi de 1965.
Mais quelques fois, sans les immeubles anciens, les cloisons avec le temps deviennent porteuses ou semi-porteuses. Les travaux peuvent donc engendrer des dégâts pour la solidité de l’ensemble de l’immeuble. La cour de cassation a donc statué en 2024, qu’avec le temps ou divers travaux dans l’immeuble, des cloisons pouvaient “changer de nature”. Dans ce cas le copropriétaire qui a fait tomber sa cloison qui s’est révélée porteuse, a été condamné.
Il convient donc d’être prudent avec les travaux de cette nature, notamment dans les immeubles anciens.
Il ne faut pas commencer les travaux avant l’autorisation d’AG
Autre histoire vraie issue de jurisprudence : Un copropriétaire demande à l’assemblée générale une autorisation de travaux. Il souhaite faire une véranda sur son balcon. D’autres l’ont déjà fait, il s’entend bien avec tout le monde. Ses voisins lui ont dit verbalement que c’était ok. Il ne voit pas pourquoi on lui refuserait. Il commence donc les travaux avant la date de l’assemblée générale qui ne doit avoir lieu que dans plusieurs mois. Malheureusement l’assemblée générale lui refuse l’autorisation pour de mauvaises raisons. Le syndic lui demande donc de remettre les choses en l’état. Les travaux étant bien avancés et les raisons invoquées étant sans fondement, il porte l’affaire devant le tribunal. Le tribunal annule le refus d’autorisation.
Entre temps les travaux sont terminés et il lui faudra pourtant tout détruire !
Effectivement, l’annulation du refus ne vaut pas acceptation. Rien ne peut se substituer à une autorisation accordée par le vote d’une résolution en assemblée générale ; la loi de 65 a à ce sujet été réaffirmée par la cour de cassation (3e cour civile arrêt du 19 septembre 2012)
Patience
L’erreur de ce copropriétaire est de n’avoir pas eu la patience d’attendre la décision d’assemblée générale avant de commencer ses travaux.
L’autorisation doit être préalable
Il faut absolument obtenir l’autorisation de réaliser les travaux par le vote d’une résolution en assemblée générale avant de les commencer. C’est pour cela qu’on l’appelle “autorisation préalable“.
L’assemblée générale peut refuser, mais elle doit motiver son refus et invoquer des raisons sérieuses de refuser les travaux. Ce ne peut donc pas être de simples inimitiés qui empêchent un copropriétaire de réaliser ce que l’on a déjà accordé à un autre par exemple. Si les raisons invoquées paraissent injustifiées au copropriétaire, il peut saisir le tribunal judiciaire et le juge peut annuler le refus. Lire le paragraphe correspondant en bas d’article.
Par contre, si le copropriétaire a commencé les travaux avant de demander l’autorisation. En cas de refus, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la destruction des travaux déjà réalisés et la remise en état. Même si le juge ordonne une nouvelle AG.
Éléments importants à connaître :
- L’autorisation de l’AG ne dispense pas de demander toutes les autorisations d’urbanismes classiques comme le permis de construire s’il y a lieu ou de souscrire à une assurance.
- Inversement ce n’est pas parce qu’on a eu un permis de construire que l’assemblée a l’obligation d’autoriser les travaux.
- Une autorisation de travaux ne vaut que pour le dossier déposé. Si un voisin a déjà eu une autorisation pour des travaux préalables, cela ne vaut pas autorisation pour vous. L’assemblée générale a le droit de refuser des travaux identiques.
- L’interdiction de réaliser des travaux sur les parties communes s’applique à tous les copropriétaires, même ceux qui bénéficient d’un droit de jouissance exclusive d’une partie commune
- Seule l’AG a le droit d’autoriser ou de refuser des travaux. En aucun cas le conseil syndical ni le syndic.
- Les travaux qui peuvent être réalisés ne sont que ceux qui ont été autorisés par la résolution votée. Tous les autres travaux, même s’ils découlent de travaux qui ont été autorisés, doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation et d’un vote
- le copropriétaire dont les travaux ont été autorisés par un vote en AG, ne peut plus rien modifier à son projet. Sans quoi cela doit faire l’objet d’une nouvelle autorisation. Exemple la couleur d’un store.
- Une autorisation est le vote d’une résolution. L’absence de contestation d’un fait accompli ne vaut pas autorisation.
- En cas de refus, le copropriétaire a le droit de demander une autorisation judiciaire de réaliser ces travaux. Voir le dernier paragraphe de cet article.
- les montants de TVA, voir l’article.
Dégâts liés aux travaux privatifs
Bien évidemment si les travaux amènent des nuisances aux autres copropriétaires, notamment sonores, il convient de respecter certaines règles civiques. Il est normal d’avertir les voisins et de réaliser ces travaux à des heures honnêtes. Si les travaux réalisés induisent des salissures dans les parties communes, vous êtes évidemment responsable du nettoyage. Et si malencontreusement des dégâts sont à déplorer vous en êtes tout aussi responsable. Si les dégâts n’impactent que d’autres appartements, alors c’est 100% privatif. Le syndic n’a pas à s’en mêler.
Lorsque ces travaux privatifs ont pour conséquence indirecte et involontaire de toucher aux parties communes et d’y causer un désordre, le copropriétaire est responsable. Le syndicat des copropriétaires peut demander réparation. Elle peut même demander des dommages et intérêts devant un tribunal. Cela se vote à l’article 24.
Si des travaux privatifs sont à l’origine d’un sinistre (dégât des eaux ou autre), l’occupant du lot impacté doit faire une déclaration à son assurance. C’est cette assurance qui devient gestionnaire du sinistre. Lisez notre article sur la convention IRSI.
Que faire en cas de refus ?
Il est possible que pour des raisons diverses l’assemblée générale vous refuse l’autorisation des travaux que vous avez prévu.
Si pour vous ce sont de mauvaises raisons, vous pouvez porter l’affaire devant les tribunaux pour demander une autorisation judiciaire de réaliser vos travaux. Il ne s’agit pas d’une contestation dans le cadre de l’article 42, mais d’une demande d’autorisation prévue par l’article 30 de la loi de 65. Le tribunal peut vous autoriser à réaliser les aménagements ou améliorations prévus. Il fixera dans le même jugement, les conditions dans lesquelles cela doit être réalisé.
Attention, il est essentiel que vous n’ayez pas encore commencé les travaux.
De plus, la jurisprudence a dernièrement permis que le projet présenté au tribunal puisse être légèrement amendé par rapport au projet qui s’est vu refuser. Cela donne plus de chances au copropriétaire de voir son projet validé par le tribunal.
Il est également possible de contester dans le cadre de l’article 42. Dans ce cas, le juge ne peut pas ordonner la réalisation des travaux, mais il peut annuler le vote de l’AG et ordonner la convocation d’une nouvelle AG.
Le choix de l’article 30 ou de l’article 42, dépend des conditions qui ont abouti au refus.
Comment faire si on est pressés ?
Vous ne souhaitez pas attendre la prochaine assemblée générale et celle-ci se tiendra dans de nombreux mois. Il est vrai que l’attente peut dans certains cas se révéler couteuse.
Le législateur a prévu le cas. L’article 17-1 AA de la loi de 65 est prévu pour vous !
Vous avez le droit de demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire à n’importe quel moment de l’année.
Cette AGE sera à vos frais. Mais quelques fois c’est malgré tout moins onéreux que d’attendre.
Bonjour,
Certain copropriétaire 7 sur 43 ont carrelé leur balcon sur des joints de dilatation.
Quelques années plus tard des nuisances sont apparues sous leurs balcons.
Il a été décidé en assemblée de copropriété d’engager des travaux pour refaire le carrelage de ces 7 résidents mais au frais de l’ensemble des résidents.
Un devis de 42 000 € doit donc être payé par l’ensemble des résidents y compris ceux qui ont carrelé leur balcon dans les règles de l’art.
Est-il normal de faire payer l’ensemble des copropriétaires pour ces travaux résultant de négligence individuel ?
Comment peut-on s’opposer a cette décision prise en AG ou nombre de résidents n’étaient pas présent COVID oblige.
En vous en remerciant par avance,
Cordialement,
Bonjour
Les copropriétaires absents à une AG pour cause de covid avaient la possibilité de voter par correspondance, et s’ils ne l’ont pas fait, ont la possibilité de contester les décisions dans un délai de 2 mois à compter de la réception du PV dans le cadre de l’article 42.
Sans contestation, les décisions sont réputées valides.
Cordialement
Bonjour, un copropriétaire a construit (sans avoir prévenu le Syndic ni déposé un dossier pour soumettre en AG) une pergola bioclimatique sur la terrasse, celle-ci a obtenu un accord du service urbanisme de la mairie de Lattes sans avoir l’accord de l’AG de la copropriété.
Qu’est ce que l’on peut faire pour que cette personne puisse appliquer le rejet en AG de cette construction, de plus il n’a pas respecté les distances de clôture car elle est accolée directement sur le garde fou.
en AG il a mis en exergue qu’il avait l’aval de la Mairie et qu’il ne ferait rien concernant cette pergola de plus maintenant il fait réguilèrement du barbecue et envoi les autres copropriétaires “promener” pour être poli
que peut faire le Syndic et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ?
merci de votre aide car nous sommes démunis
cordialement
Bonjour
Toute construction touchant aux parties communes ou bien modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble doit faire l’objet d’une autorisation d’AG.
Une autorisation d’urbanisme ne vaut en aucun cas une autorisation d’AG. Et inversement.
Si la construction a été faite sans autorisation d’AG, il faut sans délai demander au syndic de le mettre en demeure de remettre en état en donnant un délai.
S’il ne le fait pas, il faut ester en justice.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils pour une aide plus personnalisée.
Cordialement
Bonjour,
Je me permets de vous solliciter pour une question : les nouveaux locataires du parking de mon immeuble (qui appartient à un propriétaire unique) ont tendu une bâche sur la grille d’entrée du parking dans le but de masquer leur activité (qui semblerait être un dark store) depuis l’extérieur.
Ils n’ont cependant pas touché à la grille (car il leur faudrait une autorisation de la copro et de la Mairie), mais peut-on saisir le syndicat de copropriété pour demander d’enlever cette bâche car cela dénature l’immeuble en façade (et surtout ça l’enlaidit…) ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour
Si vous habitez une résidence à propriétaire unique, vous n’êtes pas en copropriété.
Nous ne sommes spécialistes que de la copropriété (ce qui est déjà pas mal) et ne saurions engager notre expertise sur un autre domaine.
Vous pouvez certainement faire cette demande au gestionnaire de l’immeuble, mais nous ne saurions vous dire si vous pouvez l’obliger à s’exécuter.
Cordialement
Bonjour, je suis présidente d’un petit syndic bénévole possédant quatre copropriétaires.
Nous avons découvert à notre grand désarroi que plusieurs poutres porteuses traversant nos appartements respectifs, étaient abîmées de longue date et qu’elle avaient été soigneusement dissimulées dans des coffrages afin qu’on ne remarque rien.
Selon un couvreur charpentier qui est venu constater une première fois, selon le matériau utilisé pour coffrer, il a pu déterminer que les embellissements dataient des années 90 environ.
Nous nous sommes mises en quête d’artisans pour effectuer des travaux dans les plus brefs délais. Or, la majorité des couvreurs-charpentiers ne pourront pas nous faire les travaux souhaités avant six mois au moins. Nos poutres sont étayées en attendant mieux, pour plus de sécurité.
J’ai une copropriétaire, pour des raisons personnelles, qui ne peut pas se permettre d’attendre ce délai et qui tente de son côté de trouver des artisans qui auraient un créneau plus proche dans le temps, à nous accorder.
J’ai l’impression que cette dernière souhaite faire rénover sa poutre, de manière individuelle, au plus vite, afin de louer dans la foulée.
Voici ma question. Si l’AGE lui l’autorisation à titre individuel de réaliser ces travaux de rénovation de cette poutre porteuse (et donc sur partie commune) qui passe par son plafond, doit-elle également supporter le coût de la rénovation des poutres porteuses qui passent dans les autres appartements, en plus de ses travaux à elle ? (Puisque ce sont des parties communes, théoriquement, tout le monde doit participer)
Ou alors, de par son initiative de prise en charge des travaux qui lui incombent, à titre personnel, (à accorder en AGE), a-t-elle financé sa participation aux travaux de manière générale par ce biais ?
Merci de votre réponse.
Bonjour
Seul un vote de l’AG peut l’autoriser à faire des travaux qui touchent au parties communes.
Mais cela ne l’exempte pas de participer aux travaux généraux qui doivent être répartis en charges communes générales.
Vous auriez tout intérêt à prendre un quart d’heure de consultation téléphonique avec un expert pour obtenir des conseils plus personnalisés.
Cordialement
Bonjour
Un copropriétaire a fait des travaux sur les parties communes de notre immeuble sans autorisation de l’AG.
Et dans sa DP déposée à la mairie, il a déclaré faire des travaux sur une maison individuelle. Bien que la DP soit illustrée par un croquis de l’immeuble… la mairie n’a pas bronché et a autorisé les travaux.
Les travaux sont terminés, mais comme il y a tromperie manifeste (DP maison individuelle au lieu d’immeuble) le délai de contestation ne s’applique pas à ce cas.
L’un des copropriétaires a envoyé l’année dernière un courrier à la mairie pour signaler l’irrégularité de la DP. Aucune réaction de la mairie. Devant ce silence, il aurait fallu, semble – t -il, que ce copropriétaire saisisse le Tribunal administratif dans un laps de temps de 2 mois.
Question : comme il n’y a pas prescription en cas de tromperie, un autre copropriétaire peut – il contester la DP auprès de la mairie ? …. après tout les copropriétaires ne sont pas forcément au courant des démarches entreprises par les autres
Merci d’avance pour vos conseils.
Bonjour
L’autorisation de la mairie et l’autorisation de l’assemblée générale sont deux éléments totalement distincts. Ce n’est pas parce qu’on a obtenu l’un que l’autre doit s’aligner.
La copropriété n’a pas à contester le permis délivré par la mairie. Par contre elle peut exiger que les travaux soient validés (ou non) par l’AG.
Cordialement
Bonjour,
Je réalise des travaux dans mon appartement. J’envisage d’abattre sur 80 cm le remplissage d’un mur porteur (en briques et plâtre) mais pour lequel un IPN et une structure métallique (piliers en métal) existent déjà et qui avait été ouvert par l’occupant précédant. J’ai fait faire une expertise par un ingénieur structure qui dans son rapport indique que les “éléments métalliques sont dimensionnés pour reprendre les charges” et qu’il n’y a pas de caractère porteur du dit remplissage. Faut-il une autorisation de la copro réunie en AG ?
Bonjour
Tout élément d’un mur porteur est réputé partie commune.
Tous les travaux privatifs sur parties communes doivent faire l’objet d’une autorisation d’AG.
Cordialement
Bonjour,
Je me porte acquéreur d’un rez-de-chaussée qui donne par une porte-fenêtre sur le jardin de la copropriété qui est tout en partie commune
Le propriétaire vendeur a obtenu l’autorisation en AG il y a quelques années de créer à sa charge une terrasse devant son rez-de-chaussée qui resterait en partie commune mais avec une jouissance de cet espace.
Seul 1 copropriétaire a voté contre à l’époque
Est ce que je peux me prévaloir de cette résolution votée pour faire réaliser à mes frais cette terrasse que le précédent propriétaire n’a jamais réalisée ????
……….et sans attendre la prochaine AG qui est dans 1 an.
Merci, cordialement.
Bonjour
Une autorisation de travaux donnée par une assemblée générale est un droit cessible.
Même si le propriétaire qui a obtenu l’autorisation n’a pas réalisé les travaux, le propriétaire suivant peut les réaliser.
Cordialement
Bonjour
En effet je souhaite me mettre en régularité avec la copropriété pour des travaux réalisés par l’ancien propriétaire de transformation de l’ancien box parking+ cave en chambre et salle de bain pour cela il avait créé une ouverture et mis un escalier pour relier les deux niveaux . La demande faite à l’AG m’avait été confirmé lors de la signature chez le notaire de manière orale ce qui n’a aucune valeur car je n’ai à ce jour rien qui le prouve et quand je demande au syndic actuel présent depuis 12 ans ils ne disposent de rien! A l’époque des travaux il y avait un autre syndic. Je souhaite régulariser cette situation pour être en conformité avec la copropriété (appartement acheté il y a + de 12 ans travaux effectués il y a + de 15ans ) tous les copropriétaires connaissent l’existence de ces travaux.
Comment dois je procéder svp
Merci
Bonjour
C’est à double tranchant. En soumettant ces travaux à l’assentiment de l’AG vous pouvez aussi bien obtenir une validation et vous mettre en conformité, que se trouver face à un refus qui va vous mettre en difficulté.
Cordialement
Bonjour, merci pour cet article bien écrit !
Je viens d’être propriétaire il y a de ça 2 mois et lors de la vente, je disais à la copro que je voudrais casser la petite cloison dans mon espace privatif afin de laisser passer + de lumière. Cloison 5 cm.
La copro sans syndic me dit oui pas de problème.
Aujourd’hui les travaux commencent et les voisins (pas de syndic je rappelle) me demandent de faire cesser les travaux car ils voudraient être sur que celà n’est pas porteur.
Je leur explique que avec 5 cm cela ne peut être porteur mais rien n’y fait.
Si j’ai bien compris votre article c’est une cloison dans ma partie privative est ce que j’ai besoin d’une autorisation ?
On me dit non on me dit oui je suis un peu perdue.
Ils argumentent le fait qu’il se pourrait que la poutre soit autoporteuse ce qui est différent de porteur et j’installe a la place des poutres porteuses pour leur faire plaisir.
Avez vous des conseils sur la situation ?
Faire venir un architecte ou un BET structure est chère par rapport a la mini cloison en question
Cordialement merci
Bonjour
Notre principal conseil sur votre situation est de commencer par mettre la copropriété en règle et d’élire un syndic.
Ensuite la règle générale est que les cloisons séparatives sont des parties privatives et que pour une modification des parties privatives uniquement, il n’est pas nécessaire d’obtenir une autorisation d’AG.
Mais encore faut-il que votre copropriété fasse des AG !
Cordialement
Bonjour,
A-t-on besoin d’une autorisation de l’AG pour créer une nouvelle salle de bain (adjacente à une SdB existante, lavabo dos à dos, douche dos à dos) sachant que je me connecte aux tuyaux de la salle de bain déjà existante et que le règlement de copro précise que les parties des canalisations qui ne desservent qu’un appartement sont privatives. Je ne touche donc pas aux colonnes montantes et descendantes, et je suis au dernier étage, donc toutes les canalisations ne servent que mon appartement pour la partie qui passe chez moi.
Bonjour
Le fait qu’une canalisation ne desserve qu’un seul lot ne la rend pas forcément privative.
Mais si vous ne touchez qu’à des canalisations privatives, effectivement il n’est pas nécessaire de demander une autorisation d’AG.
Cordialement