Travaux privatifs en copropriété : faut-il une autorisation d’AG ?

Vous vous apprêtez à réaliser des travaux dans votre appartement ?
Il faut commencer par répondre à cette question importante :
Faut-il une autorisation de l’assemblée générale de copropriété pour réaliser ces travaux ?

Article mis à jour pour tenir compte des jurisprudences.

Autorisation de travaux obligatoire

Le copropriétaire qui veut faire des travaux doit demander l’autorisation de l’assemblée générale si les travaux affectent :

• les parties communes de l’immeuble
• l’aspect extérieur de l’immeuble

Dans les autres cas, les travaux privatifs ne nécessitent pas d’autorisation d’AG.

Il n’est donc pas possible de toucher au sol ou au plafond, ni aux murs porteurs. Vous ne pouvez pas percer ou abattre un mur, ni créer une ouverture entre deux lots même si vous êtes propriétaire des deux lots. L’installation d’un sanibroyeur est également soumise à autorisation de travaux préalable.

Vous ne pouvez pas non plus installer une véranda, une enseigne, une climatisation, un store ou une parabole. Ce sont des éléments qui modifient l’aspect extérieur de la façade.

Pas d’autorisation nécessaire pour les travaux privés

Changer le carrelage, refaire la cuisine …
Vous êtes chez vous. Les transformations que vous planifiez ne concernent que vous.
Vous faites dans votre appartement les aménagements qui vous conviennent. Vous n’avez pas besoin d’autorisation d’AG.
Évidemment pas d’autorisation pour changer le papier peint ou repeindre les radiateurs.
Mais pas d’autorisation non plus pour percer une cloison ou enlever la baignoire pour mettre une douche.

Ces travaux privatifs ne portent que sur des parties privatives.

Attention concernant les radiateurs, si ceux-ci font partie d’un système de chauffage collectif, même vétuste, vous n’avez pas le droit de le retirer.

Travaux qui sont interdits :

• les travaux qui affectent la solidité de l’immeuble,
• ceux qui ne respectent pas la destination de l’immeuble,
• ceux qui ne respectent pas une clause particulière du règlement de copropriété
• les travaux complémentaires qui ne sont pas décrits dans l’autorisation
• les modifications au projet initial qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation par un vote en AG

Peut-on faire tomber une cloison sans autorisation d’AG ?

Classiquement les murs porteurs sont parties communes, les cloisons séparatives sont parties privatives. Vous avez donc théoriquement le droit de faire tomber une cloison séparative sans autorisation d’AG. Vous n’avez évidemment aucunement le droit de toucher à un mur porteur. Pas possible d’y ouvrir une fenêtre sans autorisation d’AG. Article 3 de la loi de 1965.

Mais quelques fois, sans les immeubles anciens, les cloisons avec le temps deviennent porteuses ou semi-porteuses. Les travaux peuvent donc engendrer des dégâts pour la solidité de l’ensemble de l’immeuble. La cour de cassation a donc statué en 2024, qu’avec le temps ou divers travaux dans l’immeuble, des cloisons pouvaient “changer de nature”. Dans ce cas le copropriétaire qui a fait tomber sa cloison qui s’est révélée porteuse, a été condamné.
Il convient donc d’être prudent avec les travaux de cette nature, notamment dans les immeubles anciens.

Il ne faut pas commencer les travaux avant l’autorisation d’AG

Autre histoire vraie issue de jurisprudence : Un copropriétaire demande à l’assemblée générale une autorisation de travaux. Il souhaite faire une véranda sur son balcon. D’autres l’ont déjà fait, il s’entend bien avec tout le monde. Ses voisins lui ont dit verbalement que c’était ok. Il ne voit pas pourquoi on lui refuserait. Il commence donc les travaux avant la date de l’assemblée générale qui ne doit avoir lieu que dans plusieurs mois. Malheureusement l’assemblée générale lui refuse l’autorisation pour de mauvaises raisons. Le syndic lui demande donc de remettre les choses en l’état. Les travaux étant bien avancés et les raisons invoquées étant sans fondement, il porte l’affaire devant le tribunal. Le tribunal annule le refus d’autorisation.

Entre temps les travaux sont terminés et il lui faudra pourtant tout détruire !

Effectivement, l’annulation du refus ne vaut pas acceptation. Rien ne peut se substituer à une autorisation accordée par le vote d’une résolution en assemblée générale ; la loi de 65 a à ce sujet été réaffirmée par la cour de cassation (3^e cour civile arrêt du 19 septembre 2012)

Patience

L’erreur de ce copropriétaire est de n’avoir pas eu la patience d’attendre la décision d’assemblée générale avant de commencer ses travaux.

L’autorisation doit être préalable

Il faut absolument obtenir l’autorisation de réaliser les travaux par le vote d’une résolution en assemblée générale avant de les commencer. C’est pour cela qu’on l’appelle “autorisation préalable“.
L’assemblée générale peut refuser, mais elle doit motiver son refus et invoquer des raisons sérieuses de refuser les travaux. Ce ne peut donc pas être de simples inimitiés qui empêchent un copropriétaire de réaliser ce que l’on a déjà accordé à un autre par exemple. Si les raisons invoquées paraissent injustifiées au copropriétaire, il peut saisir le tribunal judiciaire et le juge peut annuler le refus. Lire le paragraphe correspondant en bas d’article.

Par contre, si le copropriétaire a commencé les travaux avant de demander l’autorisation. En cas de refus, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la destruction des travaux déjà réalisés et la remise en état. Même si le juge ordonne une nouvelle AG.

Éléments importants à connaître :

• L’autorisation de l’AG ne dispense pas de demander toutes les autorisations d’urbanismes classiques comme le permis de construire s’il y a lieu ou de souscrire à une assurance.
• Inversement ce n’est pas parce qu’on a eu un permis de construire que l’assemblée a l’obligation d’autoriser les travaux.
• Une autorisation de travaux ne vaut que pour le dossier déposé. Si un voisin a déjà eu une autorisation pour des travaux préalables, cela ne vaut pas autorisation pour vous. L’assemblée générale a le droit de refuser des travaux identiques.
• L’interdiction de réaliser des travaux sur les parties communes s’applique à tous les copropriétaires, même ceux qui bénéficient d’un droit de jouissance exclusive d’une partie commune
• Seule l’AG a le droit d’autoriser ou de refuser des travaux. En aucun cas le conseil syndical ni le syndic.
• Les travaux qui peuvent être réalisés ne sont que ceux qui ont été autorisés par la résolution votée. Tous les autres travaux, même s’ils découlent de travaux qui ont été autorisés, doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation et d’un vote
• le copropriétaire dont les travaux ont été autorisés par un vote en AG, ne peut plus rien modifier à son projet. Sans quoi cela doit faire l’objet d’une nouvelle autorisation. Exemple la couleur d’un store.
• Une autorisation est le vote d’une résolution. L’absence de contestation d’un fait accompli ne vaut pas autorisation.
• En cas de refus, le copropriétaire a le droit de demander une autorisation judiciaire de réaliser ces travaux. Voir le dernier paragraphe de cet article.
• Une autorisation de travaux n’est valable que 10 ans. Cette autorisation est une convention. Cette convention est caduque si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai de 10 ans.
• les montants de TVA, voir l’article.

Dégâts liés aux travaux privatifs

Bien évidemment si les travaux amènent des nuisances aux autres copropriétaires, notamment sonores, il convient de respecter certaines règles civiques. Il est normal d’avertir les voisins et de réaliser ces travaux à des heures honnêtes. Si les travaux réalisés induisent des salissures dans les parties communes, vous êtes évidemment responsable du nettoyage. Et si malencontreusement des dégâts sont à déplorer vous en êtes tout aussi responsable. Si les dégâts n’impactent que d’autres appartements, alors c’est 100% privatif. Le syndic n’a pas à s’en mêler.

Lorsque ces travaux privatifs ont pour conséquence indirecte et involontaire de toucher aux parties communes et d’y causer un désordre, le copropriétaire est responsable. Le syndicat des copropriétaires peut demander réparation. Elle peut même demander des dommages et intérêts devant un tribunal. Cela se vote à l’article 24.

Si des travaux privatifs sont à l’origine d’un sinistre (dégât des eaux ou autre), l’occupant du lot impacté doit faire une déclaration à son assurance. C’est cette assurance qui devient gestionnaire du sinistre. Lisez notre article sur la convention IRSI.

Que faire en cas de refus ?

Il est possible que pour des raisons diverses l’assemblée générale vous refuse l’autorisation des travaux que vous avez prévu.
Si pour vous ce sont de mauvaises raisons, vous pouvez porter l’affaire devant les tribunaux pour demander une autorisation judiciaire de réaliser vos travaux. Il ne s’agit pas d’une contestation dans le cadre de l’article 42, mais d’une demande d’autorisation prévue par l’article 30 de la loi de 65. Le tribunal peut vous autoriser à réaliser les aménagements ou améliorations prévus. Il fixera dans le même jugement, les conditions dans lesquelles cela doit être réalisé.

Attention, il est essentiel que vous n’ayez pas encore commencé les travaux.

De plus, la jurisprudence a dernièrement permis que le projet présenté au tribunal puisse être légèrement amendé par rapport au projet qui s’est vu refuser. Cela donne plus de chances au copropriétaire de voir son projet validé par le tribunal.

Il est également possible de contester dans le cadre de l’article 42. Dans ce cas, le juge ne peut pas ordonner la réalisation des travaux, mais il peut annuler le vote de l’AG et ordonner la convocation d’une nouvelle AG.

Le choix de l’article 30 ou de l’article 42, dépend des conditions qui ont abouti au refus.

Comment faire si on est pressés ?

Vous ne souhaitez pas attendre la prochaine assemblée générale et celle-ci se tiendra dans de nombreux mois. Il est vrai que l’attente peut dans certains cas se révéler couteuse.

Le législateur a prévu le cas. L’article 17-1 AA de la loi de 65 est prévu pour vous !
Vous avez le droit de demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire à n’importe quel moment de l’année.
Cette AGE sera à vos frais. Mais quelques fois c’est malgré tout moins onéreux que d’attendre.