La copropriété est responsable des parties communes

En copropriété, lorsqu’un dommage intervient il convient de déterminer en priorité si le dégât provient des parties communes ou des parties privatives.
Bien souvent il faut faire appel à un expert. Son rapport va établir la source du sinistre et si les parties communes de la copropriété sont impactées.

Que sont les parties communes ? Lisez le paragraphe à ce propos dans notre article sur les travaux.

Lorsque ce dommage provient des parties communes, c’est le syndicat des copropriétaires (c’est à dire la copropriété) est responsable. Il doit prendre à ses charges les frais qui en découlent. C’est entre autres pour cela que l’assurance en copropriété est obligatoire.

Les conditions de prise en charge par les assurances ont fondamentalement changé en 2018. Voir la convention IRSI en deuxième partie d’article.

Cela peut concerner soit un dégât causé par un vice de construction des parties communes, soit par un défaut d’entretien de ces mêmes parties communes, soit à la suite de travaux. Que ce soient des travaux communs validés par l’AG, ou des travaux privatifs.

Imaginons le toit d’une copropriété que les copropriétaires ont négligé d’entretenir et réparer pour quelque raison que ce soit. Si des infiltrations causent des dégâts dans l’appartement du dernier étage, la copropriété est responsable et devra payer pour la remise en état et les réparations.

Le dégât doit trouver sa source dans les parties communes

Par contre, il est possible qu’une cause provenant d’une partie privative existe en amont. Dans ce cas, la définition des responsabilités est différente.

De l’importance des missions en recherche de fuites

C’est le rapport d’expertise de recherche de fuite qui détermine la responsabilité. Exemple issu de la cour de cassation : Un plancher s’écroule suite à des infiltrations d’eau récurrentes. L’expert démontre qu’un lot est responsable d’une fuite ancienne et non réparée.  La copropriété n’est pas responsable. La cour de cassation a déclaré responsable le propriétaire du lot duquel provient la fuite.

Qu’est ce qu’une partie commune ?

La loi définit les parties communes dans une copropriété comme les éléments (bâtiments ou terrains), dont les copropriétaires se partagent l’usage. Les espaces verts ou la montée d’escalier sont typiquement des parties communes.
Le toit ou les fondations de l’immeuble sont également typiquement des parties communes.

Par opposition évidemment sont parties privatives, celles qui sont réservées à l’usage d’un seul copropriétaire. Les appartements, les garages ou les places de parking sont parties privatives. Mais également les jardins privés.

Quelques fois il y a des éléments qui peuvent pour une partie être privatifs et une autre partie commune. Par exemple les canalisations sont communes du branchement sur le réseau vers la dérivation vers chaque appartement. Cette dérivation marque le début de la partie privative. Ces distinctions peuvent être d’une importance cruciale lorsqu’il s’agit de fuites par exemple ! Souvent le règlement de copropriété est le document à examiner.

Usage privatif

Il y a également des cas où la partie commune n’est de l’usage que d’un seul copropriétaire, mais reste pour autant partie commune. C’est ce que l’on appelle les parties communes à jouissance privative. Un bout de couloir, ou un bout de jardin. Cela est plus fréquent dans des copropriétés un peu anciennes. Elles ont été construites avant la mise en copropriété. Il y existe quelques fois des petits recoins qui justifient une telle “dérogation”. La répartition des dépenses afférentes à cette partie devra être définie par le règlement de copropriété.

Il peut également arriver qu’une partie commune soit utilisée temporairement par un copropriétaire. La copropriété peut en effet autoriser “à titre précaire” à un copropriétaire à installer une “construction temporaire” sur une partie commune. Cette autorisation peut être donnée à la majorité de l’article 24.

Il peut également arriver que la copropriété accepte de céder à un copropriétaire des parties communes. Elles deviennent alors partie privatives au même titre que le lot principal. Les charges et responsabilités associées lui sont automatiquement transférées.

Que faire en cas de sinistre en copropriété ?

Dégât des eaux ? Fuite accidentelle, machine à laver qui déborde, ou canalisations vétustes et fuites encastrées ?
Gros dégât dans la structure du bâtiment ou simple tâche au plafond ? Incendie ou autre sinistre ?

Ce n’est pas à vous de chercher la cause du sinistre. L’origine du sinistre ne détermine pas obligatoirement l’assurance qui prend en charge.

Quels que soient les dégâts, si vous subissez un préjudice, il faut faire une déclaration à votre assurance.

Et après ?

Si plusieurs assurances sont parties prenantes, Il faut donc une convention. Jusqu’en 2018 il s’agissait d’une convention dite CIDRE.

La nouvelle convention IRSI

Désormais c’est la convention IRSI qui s’applique.

• pour tous les sinistres (dégâts des eaux – y compris les recherches de fuite – ou incendie)
• survenus à compter du 1er juin 2018 et
• dont le montant des dommages reste inférieur à 5 000€ HT

La convention IRSI permet de gérer les relations entre les assureurs. Elle a pour objectif de faciliter et d’accélérer la procédure d’indemnisation.

Mise à jour : ATTENTION à compter du 1er juillet 2020 de nouvelles règles s’appliquent concernant la prise en charge de la recherche de fuite.

Chronologie d’un dégât des eaux

Sinistre :

La convention IRSI met au centre du processus la première victime des dégâts du sinistre.
La première personne qui repère un sinistre est l’occupant des lieux qu’il soit locataire ou propriétaire.
Son assureur sera automatiquement désigné comme assureur gestionnaire du sinistre.

Expertise :

Si le montant des dommages se situe entre 1600 et 5000€HT, l’assureur gestionnaire va missionner un expert commun.
Le rapport de cet expert va s’imposer à tous les assureurs parties prenante dans le sinistre.

Indemnisation :

L’assurance prend en charge la réparation des dégâts causés par le sinistre.
Le rapport de l’expert prévoit les recours à exercer le cas échéant envers la compagnie d’assurance du tiers responsable.

Éléments non pris en charge :

L’assurance ne prend pas en charge la réparation de la cause à l’origine du sinistre.

Le passage en apparent n’est pas pris en charge par la convention IRSI.
Mais ce point est spécifiquement pris en charges par certains assureurs. Il faut vérifier dans votre contrat.

Qui prend en charge la recherche de fuite ?

Le syndic peut organiser les travaux de recherche de fuite, y compris si elle trouve son origine dans les parties privatives. Mais il n’y est pas tenu. Avec la convention IRSI, le responsable de la recherche de fuite est l’assureur gestionnaire.

L’assureur qui initie la démarche prend dans un premier temps en charge les frais de recherche de fuite. Ensuite une fois la cause de la fuite identifiée, c’est l’assureur de la partie concernée qui prend en charge. Cet aspect ne change pas avec la convention IRSI.

Provenance de la fuite :

• des parties communes. Alors c’est l’assurance de la copropriété qui prend en charge.
• de parties privatives. L’assurance du copropriétaire occupant concerné intervient.
• d’un local privatif occupé par un locataire, et que la recherche de fuite est non destructive, l’assurance du locataire prend en charge
• d’un local privatif loué, mais que la recherche de fuite est destructive, l’assurance du propriétaire bailleur prend en charge.

Cette question est importante, car la recherche de fuite peut quelque fois induire des travaux et des coûts importants. Notamment en cas de fuite encastrée, la remise en état peut coûter très cher. Dans certains cas, ces coûts peuvent être supérieurs à ceux de la réparation elle même.

Dans quels cas l’assurance ne prend pas en charge ?

En cas de dégât des eaux, il faut noter que ce qui est couvert par l’assurance c’est la recherche de fuite et la réparation des dégâts. La réparation en elle même n’est pas prise en charge par l’assurance. Elle est à la charge du propriétaire du lot à la source du sinistre. C’est à dire copropriété si le dégât provient des parties communes, ou propriétaire concerné si le dégât provient d’une partie privative.

Il est également possible que l’assurance ne prenne pas en charge du tout. Dans le cas où :

• le rapport d’expertise ne conclut pas à une origine précise et un fait certain
• plus de 5 jours se sont écoulés entre la découverte de la fuite et la déclaration

CIDRE ou IRSI, quelle différence ?

Les conventions CIDRE datent de 2002. Elles fonctionnent par sinistré. Une convention par sinistré.
La convention IRSI, fonctionne par local sinistré, y compris si celui-ci héberge plusieurs sinistrés.
Cette convention permet de simplifier les démarches notamment lorsqu’un sinistre impacte une seule copropriété et de nombreux copropriétaires.

La convention désigne un gestionnaire unique du sinistre. L’assureur du local impacté est désormais automatiquement désigné comme le gestionnaire du sinistre. Ce gestionnaire unique désigne un expert unique.
Les assurances de chaque copropriétaire concerné versent ensuite les indemnisations.
En simplifiant les procédures, théoriquement les temps d’indemnisation sont raccourcis.

Autre nouveauté majeure : la convention IRSI ne se limite pas aux seuls dégâts des eaux. Elle s’applique également aux dommages qui font suite à un incendie.

Que veulent dire CIDRE et IRSI ?

Convention CIDRE : convention d’indemnisation directe et de renonciation de recours en cas de dégât des eaux
Convention IRSI : indemnisation et recours des sinistres immeubles

Que change la convention IRSI pour les copropriétaires ?

Le nombre d’interlocuteurs a été réduit. Ainsi le copropriétaire touché par un dégât des eaux ou un incendie n’a plus que son assureur comme interlocuteur. Le syndic n’a plus à intervenir.

Par ailleurs, le document qui sert de support à la déclaration a changé. Vous pouvez télécharger le nouveau document en cliquant ci-dessous.

Nouveau constat de dégât des eaux

Théoriquement, les copropriétaire devraient également indirectement en voir les bénéfices de cette nouvelle convention, dans le fait que leur indemnisation devrait être plus rapide.

Quelles sont les limites d’application de la convention IRSI ?

La nouvelle convention prévoit trois tranches de dégât :

• Le sinistre entraîne des dégâts inférieurs à 1600 €HT. Pas besoin de convention. L’assureur gestionnaire s’occupe intégralement du dossier. Il indemnise les copropriétaires concernés. C’est ce que l’on appelle l’abandon de recours.
• Une convention IRSI est nécessaire lorsque le montant des dommages est supérieur à 1600 euros hors taxes et inférieur à 5000 euros hors taxes. Elle est également nécessaire lorsque de petits sinistres de moins de 1600 euros sont récurrents et répétitifs. Plus de deux sinistres en deux ans peut être considéré comme répétitif.
• Au delà de 5000€HT, la convention IRSI ne s’applique plus. La convention CIDRE-Cop est toujours valable. (Convention CIDRE copropriété)

Que se passe-t-il en cas de défaut d’assurance ?

En France, l’assurance est obligatoire.
La loi est tellement prévoyante à cet égard que les locaux sont assurés plutôt deux fois qu’une !

Quelles sont les assurances obligatoires ?

Lorsque vous occupez votre logement en copropriété, vous devez être assuré en responsabilité civile. (article 9 de la loi de 65) Ceci ne couvre pas les sinistres tels que les dégâts des eaux ou les incendies. Néanmoins, bien souvent les assureurs proposent une assurance multirisque habitation, plus large, qui couvre une grande variété de sinistres. Y compris bien souvent également une assistance juridique qui peut être bien pratique en cas de litige.
Si vous êtes copropriétaire bailleur, vous avez l’obligation d’exiger de votre locataire qu’il soit assuré.
Là encore l’assurance multirisque habitation est plus large que le minimum légalement requis, mais est tout à fait souhaitable.

Tout copropriétaire bailleur doit également avoir une assurance propriétaire non occupant (obligatoire depuis la loi ALUR)

Ainsi, si le locataire se révèle non assuré, c’est l’assurance du copropriétaire bailleur qui sera gestionnaire. Le copropriétaire bailleur peut lui aussi ne pas être correctement assuré. Alors l’assureur de la copropriété devient gestionnaire.