Le DTG ou diagnostic technique global n’est pas obligatoire. Mais il devient de plus en plus incontournable.
Par contre, depuis 2017, il est obligatoire de permettre aux copropriétaires de se prononcer sur leur volonté ou non d’en faire établir un. Le syndic a l’obligation d’inscrire cette résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Celle ci doit permettre aux copropriétaires de se prononcer sur leur volonté ou non de faire établir un DTG.
En d’autres termes, comme depuis de nombreuses années désormais, le législateur multiplie les occasions d’informer les copropriétaires et de les alerter sur l’entretien de leur copropriété afin de limiter le nombre de copropriétés dégradées et très énergivores du parc immobilier français.
Mise à jour 2021.
A partir du moment où votre copropriété sera concernée par l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux (2025 au plus tard), alors vous serez amené à faire établir un DTG. En effet, celui-ci est une étape préalable indispensable à la mise en place d’un PPT.
Dans quels cas le DTG est-il obligatoire ?
Dans certains cas, le diagnostic technique global est obligatoire même en dehors d’un PPT :
- Votre immeuble a été construit il y a plus de 10 ans et il vient nouvellement d’être mis en copropriété.
Concrètement cela concerne soit des grosses bâtisses individuelles qui sont séparés en appartements appartenant à des propriétaires désormais distincts. C’est une mise en copropriété. Soit des résidences gérées par les bailleurs sociaux type HLM, qui décident de vendre une partie des logements à des propriétaires privés. Que le bailleur social reste ou non propriétaire majoritaire, cela devient une copropriété. - Le DTG est également obligatoire à compter du 1er janvier 2017, lorsque la résidence fait l’objet d’une procédure pour insalubrité.
Il y a donc statistiquement toutes les chances pour que votre copropriété n’appartienne pas à l’un de ces deux cas. L’obligation de DTG ne vous concerne pas.
Par contre, tous les immeubles en copropriété sont concernés par l’obligation de consultation des copropriétaires sur leur volonté de réaliser un Diagnostic Technique Global
Quelle majorité pour voter un DTG ?
Votre copropriété doit se prononcer à la majorité simple sur la nécessité de faire réaliser un DTG. Le syndic doit mettre une résolution dans ce sens à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale. Il est possible que cela ait déjà été fait. L’obligation date de 2014.
La loi précise que la décision ou non de faire réaliser un DTG dans une copropriété se vote à la majorité simple, c’est à dire la majorité de l’article 24. Une majorité des copropriétaires présents et représentés doit être favorable à l’établissement d’un diagnostic technique global pour que celui-ci soit voté.
A quoi sert un Diagnostic Technique Global ?
Pour se déterminer, il est important que les copropriétaires sachent en quoi cela consiste et à quoi cela peut servir à la copropriété.
Un DTG est une analyse de l’état apparent de l’ensemble des parties communes et équipements communs de la copropriété. Il permet de déterminer les travaux à prévoir dans les 10 prochaines années.
Le qualificatif « apparent » a son importance. Le diagnostiqueur doit simplement observer. Il peut conseiller des études complémentaires. Celles-ci ne sont pas comprises dans le DTG.
Pour être complet un DTG doit comporter une liste des améliorations possibles et des travaux à prévoir ainsi que leur estimation chiffrée.
Depuis la loi climat et résilience de 2021, un DTG dit “vierge”, permet d’échapper à l’obligation de réaliser un PPT.
Qui peut faire un diagnostic technique global ?
C’est l’objet justement du décret qui est paru le 28 décembre 2016 et qui détaille les modalités de réalisation de ce type de diagnostic.
Quelle différence entre un DTG et un DPE ?
Un DTG diagnostic technique global doit forcément comprendre une partie concernant la performance énergétique de l’immeuble. Le DTG contient le DPE. Et le DTG est lui même compris dans le PPT !
Mais pas seulement. Un DTG analyse l’ensemble des parties et équipements communs, pas seulement ceux qui ont un rapport avec la consommation d’énergie.
Il ne faut pas confondre avec l’audit de performance énergétique qu’il était obligatoire de réaliser pour certaines copropriétés avant le 1er janvier 2017 justement.
Si vous avez déjà fait réaliser un DPE de votre copropriété c’est bien. Mais cela ne remplace donc pas un DTG.
Un DTG permet donc d’avoir une vision claire de l’état de la copropriété et des investissements à prévoir pour l’entretenir au mieux. Ainsi, la copropriété peut planifier les travaux et les dépenses attachées. Elle peut donc éviter d’être prise de court par des dépenses importantes et non prévues.
Copropriétés anciennes
Pourquoi CoproConseils vous conseille de faire réaliser un tel diagnostic, notamment pour une copropriété ancienne de taille moyenne à importante ?
En fait bien souvent dans une copropriété, personne n’a réellement une vision d’ensemble globale de l’état de l’immeuble. Les années passent, les petites ou plus grosses réparations s’enchaînent. Souvent les travaux sont suscités par des incidents ou des obligations légales, mais sont rarement réalisés préventivement.
- Le syndic n’a pas forcément le temps de prendre du recul sur la gestion des copropriétés.
- Le conseil syndical n’a pas forcément les compétences pour une vision technique du bâtiment.
- Les copropriétaires cherchent surtout à limiter leurs charges de copropriété.
Un diagnostic technique global permet cette vision globale. Il permet à l’assemblée générale de se déterminer sur les travaux à engager ou à prévoir à plus ou moins long terme en toute connaissance de cause. Typiquement, ce genre de diagnostic permet de révéler l’état de dégradation d’une copropriété.
Par exemple, la question des colonnes montantes, peut être mise à jour lors d’un DTG.
Textes de loi :
La loi ALUR du 27 mars 2014, crée dans son article 58 notamment, une obligation de diagnostic technique global pour certaines copropriétés. Cette disposition modifie notamment les articles L 731-1 et L 731-2 du code de la construction. Cette disposition entrant en vigueur à compter du 1er janvier 2017, et le décret d’application étant paru le 28 décembre 2016, la question de l’obligation d’un DTG refait surface.
Bonjour,
Et merci pour vos précieux renseignements. Le syndic peut-il facturer des honoraires sur la réalisation d’un DTG ?
Bonjour
Oui.
Bonjour,
Je fait partie du conseil syndical d’une copropriété de moins de 30 lots construite en 1970, à priori bien entretenue, les colonnes de gaz et d’électricité ont bien été rétrocédées à Enedis et EDF.
Dans ce cas je ne voit pas du tout l’intérêt de voter un DTG si nous votons pour un PPPT, qui me parait largement suffisant, d’autant plus que si j’ai bien compris, dans 10 ans (fin du PPT), un DTG serait obligatoire ?
Merci
Bonjour
Le DTG fait partie du PPT.
Faire un diagnostic avant d’établir un plan de travaux est logique.
Si la copropriété a déjà fait un DTG, il sera utilisé pour établir le PPT. Sinon il sera fait au moment du PPT.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons surelevé notre maison en 2023 nous avons profité des travaux pour créer deux lots. Un studio de 30m² avec une entrée indépendante (partie ancienne) et un appartement de 80m² (une chambre reste de la partie ancienne et le reste est du neuf). Dans le cadre de la mise en copropriété un DTG nous est demandé par le notaire en plus du DPE. Cela est-il obligatoire dans la mesure où la majorité de la copropriété date de 2023 et qu’aucuns travaux n’est à prévoir?
Merci
Bonjour
Oui le DTG est obligatoire à la mise en copropriété d’un immeuble.
Grâce à un DTG “vierge” vous pourrez échapper à l’obligation de PPT.
Cordialement
Bonjour, je suis copropriétaire d’un lot dans une coproprieté constituée de 11 maisons (lots), construites en 2000. Nous avions constitué un fond de travaux en 2018 suite a l’obligation réglementaire de 2017. Vu que nous n’avons en partie commune que des espaces extérieurs (rue) et un local poubelles, la realisation d’un DTG nous permettrait-Il de statuer sur le clôture de ce fond de travaux en cas de non nécessité de prévision de travaux ? Un tarif de DTG adapté à ce type de copropriété existe il ?
Bonjour
Il n’est pas possible de vous donner une estimation de tarif de DTG car de nombreux éléments entre en compte dans la composition du tarif. De plus, ces tarifs varient énormément selon les régions.
Cordialement
Bonjour, pourriez vous me transmettre le texte de résolution demandant la realisation d’un DTG pour que je puisse demander son inscription à l’ordre du jour de la prochaine AG? Doit-il être suivi d’une deuxième résolution pour donner mandat au syndic pour les démarches?
Merci de votre reponse
C’est un service réservé aux adhérents.
Bonjour,
Merci pour toutes ces informations utiles.
Un doute subsiste : est-il possible de réaliser un DTG en plusieurs temps.
Notre copro a voté un DTG portant dans un premier temps sur les volets technique et réglementaire) pour, ensuite, inclure le volet énergétique – c’est une façon de réduire les coûts.
Dans ce cas, et une fois le DTG “complet”, est-il valable pour l’établissement du PPT ?
Bonjour
A priori rien ne l’interdit.
Reste à trouver un prestataire qui accepte une mission en deux temps.
Cordialement
Bonjour
Mon pavillon a été bâti en 2010 avec 2 entrées indépendantes pour 1 appartement à l’étage et 1 appartement au rdch. Il n’y a pas de partie commune ( droit de passage pour l’appartement de l’étage, assainissement conforme et arrivée eau commune avec 2 compteurs individuels, 2 compteurs électriques indépendants, 2 lignes fibres et téléphone indépendantes).
Faut -il réaliser un DTG? Les 2 appartements ont leurs DTE avec dossier séparation par géomètre en 20219.
Merci pour vos conseils
Bonjour
Si vous êtes en copropriété c’est certainement parce que vous avez des éléments en commun. Le toit ? les réseaux ? des murs ?
Donc vous dépendez de la réglementation en vigueur pour les copropriétés.
A plus ou moins court terme le DTG sera obligatoire.
Cordialement.
Bonjour, lorsque le DTG a déjà été réalisé dans une copropriété de moins de 51 lots, est-ce que le délai max du 01 janvier 2025 pour mettre en place un plan pluri annuel de travaux change pour autant ? Faut-il d’ailleurs l’envisager dès maintenant alors que la loi n’est pas complètement adoptée ?
Cordialement
Bonjour
Le Plan pluri annuel de travaux a été abandonné par l’ordonnance copropriété du 30 octobre. Il est en projet qu’il revienne à la faveur de la loi Climat. Mais pour l’instant cette loi n’en est qu’au stade de projet et avant que les dispositions soient concrétisées il va se passer de nombreux mois, très certainement années. Ainsi pour l’instant il n’y a toujours aucune obligation d’un PPT.
Cordialement
Bonjour, nous sommes une copropriété de 6 lots. J’ai acheté mon appartement il y a maintenant 2 ans et repris la présidence du syndic bénévole.
Certains travaux ont été effectués dans l’immeuble il y a quelques années mais malheureusement, il n’y a pas de carnet d’entretien qui permet d’avoir un suivi et les dates exactes de ce qui a été fait.
Afin de ne pas engendrer des travaux potentiellement inutiles et non urgent pour le moment, un DTG est-ce conseillé ?
Et quelle est le tarif moyen ?
Merci
Bonjour
Un DTG est conseillé lorsque la copropriété est ancienne.
Le tarif des DTG est assez variable suivant les régions.
Faites jouer la concurrence.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté il y a plus de 15 ans en souplex en région parisienne au sein d’une petite copropriété avec syndic bénévole.
Le souplex à été créé à partir d’anciennes caves qui sont situées au niveau 0 et la pièce à vivre au niveau 1.
Est ce que la DTE m’obligera à faire modifier le RDC en tenant compte de ce changement de destination de lots, puisque les tantièmes affectées aux caves ne sont comptabilisés de la même façon que ceux de l’habitation ?
Bonjour
Ce n’est pas le diagnostic technique qui va vous obliger à modifier le règlement de copropriété. La modification du règlement de copropriété est obligatoire dès lors qu’un lot est modifié. L’article 10 de la loi de 65 indique que chaque copropriétaire doit payer des charges proportionnelles à son usage.
Tout copropriétaire peut contester la répartition des charges.
Cordialement