La question du changement de syndic se pose dans votre copropriété ?
Certains copropriétaires souhaitent changer, d’autres non,
L’assemblée générale approche et vous comptez vos troupes
Quelle est la majorité requise pour un changement de syndic ?
L’élection ou le changement de syndic se fait à la majorité de l’article 25 de la loi de 65.
C’est ce que l’on appelle la majorité absolue.
La majorité absolue correspond à 50% des tantièmes de l’ensemble des copropriétaires + 1.
Donc pour qu’un syndic soit élu, il faut que les copropriétaires qui souhaitent lui donner mandat représentent la moitié de la totalité des tantièmes de la copropriété + un tantième.
Que ces copropriétaires soient présents, représentés, ou absents. Puisque ce sont l’ensemble des tantièmes qui comptent.
Si aucun syndic n’est élu directement à la majorité de l’article 25, il est possible de passer en seconde lecture à la majorité de l’article 25-1.
Attention, l’élection d’un syndic ne peut en aucun cas passer à la majorité de l’article 25-1 alinéa 2, car cette passerelle ne concerne que le vote de travaux permettant des économies d’énergies ou de réduction des gaz à effet de serre.
Comment se passe le vote s’il y a plusieurs syndics en concurrence ?
Si plusieurs syndics sont présentés, il faut veiller à une chose :
Il n’est pas possible pour l’assemblée de définitivement valider la proposition d’un syndic avant d’avoir pu s’exprimer sur les autres candidatures.
En présentiel, comme par correspondance, un syndic ne peut pas être élu sans que toutes les candidatures aient été examinées.
L’assemblée doit voter à la majorité de l’article 25 sur chaque proposition de syndic.
Si plusieurs syndics obtiennent la majorité de l’article 25, il faut refaire un vote pour les départager.
Sachez que le président de séance peut décider de l’ordre des questions abordées lors d’une AG. Vous pensez que votre syndic risque de se limiter à l’examen de sa propre candidature, qu’il aura pris soin de mettre en premier ? Alors changez l’ordre du jour ! Le président de séance peut tout à fait imposer d’examiner en premier la candidature d’un concurrent.
Aucun syndic n’obtient la majorité absolue
Si le syndic ou aucun des syndics qui se présentent ne rassemblent la majorité absolue, il est alors possible d’utiliser une passerelle de majorité.
La passerelle de majorité de l’article 25 est prévue par l’article 25-1 de la même loi.
Elle permet de voter l’élection du syndic à la majorité simple, c’est à dire la majorité des présents et représentés, à une condition.
Il faut préalablement que cette candidature de syndic ait obtenu un tiers de la totalité des tantièmes.
C’est ce qu’on appelle couramment (mais abusivement) le quorum.
Si un syndic n’a pas obtenu la moitié des tantièmes, mais malgré tout en obtient un tiers, alors il est possible de procéder à un second vote à la majorité simple.
C’est à dire que cette fois-ci, le syndic doit simplement obtenir la majorité des présents et représentés.
Rappel :
Votre syndic ne peut pas utiliser la passerelle de majorité avant que l’assemblée ne se soit prononcée sur chacune des candidatures en lice.
Que fait-on si le quorum n’est pas atteint ?
Dans certaines copropriétés où un fort taux d’absentéisme prévaut, le syndic calcule immédiatement le quorum.
Si les présents et les représentés ne représentent déjà pas un tiers des tantièmes, alors il sait que l’élection du syndic ne sera pas possible.
En effet, si 33%+1 de tous les copropriétaires ne sont pas présents ou représentés à l’assemblée générale, les majorités du 25 ou 25-1 sont hors d’atteinte.
L’assemblée ne peut pas se déterminer sur l’élection du syndic.
Le syndic doit convoquer une nouvelle assemblée générale.
Le mandat de votre syndic est à son terme, et l’assemblée n’a élu aucun syndic, que faire ? L’administration provisoire n’est pas la seule issue. Tout copropriétaire peut convoquer une AG avec à l’ordre du jour un seul point : l’élection d’un nouveau syndic. C’est bien souvent le président du conseil syndical.
Ne partez donc pas d’une telle AG sans récupérer la feuille de présence.
Quand s’arrête le mandat du syndic en exercice ?
Si l’assemblée générale élit un nouveau syndic, le mandat de l’ancien s’arrête un jour après la date de l’AG. L’ancien syndic est donc normalement en charge de l’AG jusqu’au bout, et de l’établissement du PV d’AG.
S’il compte pas s’acquitter pas de ces tâches, veillez à récupérer, avant son départ de la séance, tous les documents nécessaires à l’établissement du PV d’AG comme les notes sur les votes, la feuille de présence etc …
Pour en savoir plus sur ce point n’hésitez pas à lire l’article correspondant “quand le mandat de syndic s’arrête-t-il ?”
Bonjour,
Nous sommes une petite copropriété de moins de 10 lots avec des garages.
L’approbation des comptes AG précédents ont été annulés et d’autres résolutions ont été portés pour la future AG.
Le syndic mis en cause a fait le mort.
Gros problème : le Président du CS a menti et trahi encore une fois car il a affirmé que l’AG serait convoquée début fin.
La fin du mandat de syndic était le 25.06 dernier.
Il n’y a pas eu d’AG convoquée.
Un copropriétaire a convoqué une AG avec un contrat de syndic, après la fin du contrat.
Malheureusement pour lui, les copropriétaires n’ont pas renvoyé par mail leur formulaire de vote par correspondance.
Des travaux doivent aussi être ratifiés avec la bonne identité des artisans et leurs assurances..
Nous avons de très gros problèmes et des copropriétaires se vengent des assignations pour faire respecter la loi.
Que faire ? Nous sommes sans syndic, la situation peut vite dégénérée.
Y a-t-il abus de majorité ?
Il y aura des assignations à lancer (recouvrement de charges, ratification de travaux…)mais nous ne savons pas si cela est possible si nous passons sous administration provisoire.
Les fournisseurs ne vont peut-être pas être payés ce mois-ci et suivant..
C’est un enfer d’avoir acheté un appartement et je pèse mes mots.
Bonjour
Merci pour votre témoignage
Si votre copropriété est en carence de syndic, vous pouvez saisir le tribunal et celui-ci va désigner un syndic provisoire qui va convoquer une AG en bonne et due forme.
Cordialement
Bonjour, j’ai proposé un contrats de syndic concurrent pour la prochaine AG de notre copropriété. A quoi dois je être vigilante lors du vote pour que ce soit légal, pas en défaveur du contrat concurrent et également pour ne pas se retrouver sans syndic.
Je pense en particulier aux questions que je pourrais poser sur le récap des tantièmes en ouverture de séance . Je leur ai demandé d replacer la désignation du syndic en dernière résolution et ce n’a pas été fait. Peut on modifier l’ordre des résolutions en début de séance ? Merci d’avance
Bonjour
Oui, le président de séance peut tout à fait décider de mettre la question du mandat de syndic au début de l’AG au lieu de la fin ou inversement.
Ce à quoi il faut être attentif c’est que tous les mandats fassent bien l’objet d’un vote les un après les autres avant de passer au vote via la passerelle du 25-1
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire dans une petite copropriété de 3 appartements et 3 garages. L’un des copropriétaire possède 1 appartement et 1 garage, faisant de lui de fait un propriétaire majoritaire. Nous comprenons qu’en vertu de l’article 22, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Parce qu’il est majoritaire, il s’est auto-déclaré syndic bénévole, position qu’il n’occupe pas de fait puisqu’il n’y a jamais eu d’élections.
Avec un autre co-propriétaire, nous avons appelé une AG afin d’élire un syndic et nous demandons comment nous pouvons faire élire à la majorité un autre syndic que lui s’il possède de fait 50% des voix et n’acceptera pas de ne pas être syndic bénévole?
Pour information, ce monsieur s’est accaparé le terrain de la co-propriété et refuse de conduire des travaux structurels requis.
Merci par avance pour votre réponse!
Bonjour
Lorsque la situation est bloquée, il n’y a pas d’autre solution que de porter l’affaire devant un tribunal.
Il faut correctement monter un dossier d’abus de majorité.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert pour des conseils plus personnalisés.
Cordialement
Bonjour,
Lors d’un assemblée générale l’ancien syndic a été révoqué. Selon la loi, l’ancien syndic a tenu l’AG jusqu’à la fin mais sans la présence du nouveau syndic. Le problème est que certains points dont par exemple le montant de travaux à partir duquel le syndic doit faire appel au conseil syndical n’a pas été défini, même chose pour la nouveau contrat gaz, etc.
Faut-il que le nouveau syndic convoque une nouvelle AG.
En vous remerciant par avance pour votre retour.
Bonjour
Vous voulez certainement dire que l’ancien syndic n’a pas été réélu et qu’il n’a pas procédé à l’examen de toutes les résolutions qui étaient à l’ordre du jour.
Le nouveau syndic doit refaire une AG si ces résolutions non votées sont cruciales : exple le budget. Sinon elles seront remises à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Pour ce qui est du montant des marchés et travaux au delà duquel le CS doit être consulté, c’est un peu dommage de reconvoquer une AG juste pour préciser ce montant qui doit certainement être plus ou moins le même d’année en année.
Cordialement