Délais de prescription en copropriété

Qu’est ce que c’est que la prescription ?
C’est le fait que passé un certain délai durant lequel rien n’est fait, une victime ne peut plus mener une action en justice pour obtenir réparation.
Le temps écoulé entre les faits et la prescription s’appelle le délai de prescription. Ces délais varient énormément suivant le type de faits dont il s’agit et les parties en présence. Il peut aller de quelques mois à plusieurs décennies. Une fois passé le délai de prescription, plus rien ne peut être fait. C’est ce que l’on appelle la prescription extinctive.

La question des délais de prescription touche l’ensemble du droit français.
Bien évidemment la copropriété n’y échappe pas.

Nous allons essayer de vous éclairer sur ces délais et en quoi ils sont importants pour votre copropriété. La loi de 1965 définit ces délais de prescription concernant la copropriété, mais certains ont été modifiés par une loi de 2008 et d’autres sont établis par le code civil et valables en copropriété … ou non ! En copropriété, la prescription extinctive va d’un mois à 30 ans. Il est donc important d’être bien informés.

Dettes de la copropriété

Factures

Lorsque une copropriété a des factures à payer ; électricité, ascenseur, espaces verts … on est dans le cadre d’une « créance de commerçant pour vente de marchandises à un particulier« . La copropriété étant assimilée à un particulier. Lorsque qu’un copropriétaire demande une prestation particulière au syndic (mutation, copie du règlement de copro, plaque de boite aux lettres …) et doit régler la facture, on est dans le même cas.

Le délai de prescription dans ce cas a été réduit de 10 ans à 2 ans par la loi de 2008.

Attention le délai ne s’applique que dans le cas où le professionnel a omis de procéder à un recouvrement. Qu’est-ce exactement qu’un recouvrement ? C’est une demande devant les tribunaux ou bien une mise en demeure notifiée par huissier, mais un simple rappel de facture ou même une mise en demeure envoyée en RAR ne suffisent pas pour interrompre ce délai de 2 ans.

Charges de copropriété indûment perçues

Lorsqu’un copropriétaire a versé trop de charges, le délai de prescription dans ce cas est de 5 ans. C’est l’article 2224 du Code civil qui définit cette prescription.

Dettes envers la copropriété

Savoir recouvrer ses créances est essentiel pour une copropriété si elle ne veut pas avoir de graves difficultés financières. Le principal débiteur de la copropriété sont les copropriétaires !

Recouvrement des charges auprès des copropriétaires

Ce cas de figure est prévu par l’article 42 de la loi de 65. L’action en recouvrement des charges exercée par le syndicat des copropriétaires est soumise au délai de prescription de dix ans. Ceci est valable pour tous types de charges. Les charges communes générales, ou les charges exceptionnelles comme celles à des travaux votés en assemblée générale.

Actions lésant la copropriété

Lorsqu’un copropriétaire indélicat s’approprie abusivement des parties communes, la copropriété a 30 ans pour agir. C’est le délai le plus long que l’on puisse trouver en copropriété. Il donne tout de même au copropriétaire indélicat pas mal de temps pour en profiter !

Action lésant un copropriétaire

Contestation de décision d’assemblée générale

Un des délais les plus classiques en copropriété est celui de l’article 42 et qui a déjà été expliqué dans un article de notre site internet. L’article 42 donne un délai de deux mois à un copropriétaire pour contester les décisions d’assemblée générale s’il a été noté comme absent ou opposant.

Diminution du prix de vente

L’acheteur d’un appartement en copropriété peut demander une diminution du prix de vente si l’appartement est 5% plus petit que prévu. « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte » (article 46 de la loi de 65), le délai de prescription est de un an.

Erreur de calcul des tantièmes pour la répartition des charges

Un règlement de copropriété peut comprendre des erreurs d’établissement des clefs de répartition des charges de copropriété. L’article 12 de la loi de 65 prévoit que les copropriétaires ont 5 ans pour demander une révision du règlement de copropriété à compter de sa publication officielle.

Une fois ces 5 ans passés, peut encore courir un délai de deux ans. Celui-ci court à partir de la première mutation à titre onéreux. C’est à dire la première vente dans la copropriété. Le premier nouvel acheteur a deux ans pour demander la révision du règlement de copropriété.

Une fois ces délais passés, la copropriété n’a plus d’autre moyen qu’une correction des clefs de répartition pour non conformité du règlement de copropriété. Il n’y a pas de délai limite pour cette action, mais elle doit être votée à la majorité de l’article 26.

Les litiges qui opposent les copropriétaires entre eux ont un délai de prescription de 10 ans. Il en va de même lorsque le litige oppose un copropriétaire à l’ensemble de la copropriété. C’est ce que l’on appelle la prescription décennale. Mais en copropriété, le début du délai est le jour où la cause du problème a été révélée. Cette petite subtilité peut quelques fois aboutir à des délais nettement plus important que dans le civil.

Propriétaire bailleur

Si vous êtes propriétaire bailleur, le délai de prescription des loyers échus est de 5 ans.

4 responses to “Délais de prescription en copropriété

  1. CARRO says:

    nous devions faire la réfection des ascenseurs . Le syndic nous a proposé le montant global des travaux ainsi qu’une répartition nominative par propriétaire . Le projet a été voté, les travaux ont été réalisés, les appels de fonds ont été demandés et conforme aux prévisions.
    2 mois après, je reçois une facture de 2 295,00 avec la mention ´refection ascenseur’ sans explication… je pose donc la question au syndic qui me répond verbalement que c’était une erreur de saisi dans la répartition et que c’est suite à la plainte d’un autre propriétaire qu’ils se sont aperçu de l’erreur.
    Quels sont mes recours sur ce genre d’erreurs ?
    MERCI pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Normalement vous n’avez rien de spécial à faire. Si c’est une erreur et que le syndic est au courant, il devrait tout rectifier et les comptes vont rentrer dans l’ordre au prochain appel de fonds.
      Dans l’idéal votre syndic devrait faire une circulaire auprès des copropriétaires pour les avertir qu’il y a eu une erreur comptable de saisie et qu’il va rectifier.
      Si effectivement cette somme n’est pas à payer, et que vous ne la payez pas, il va falloir veiller à ce que des frais de mise en demeure ne soient pas automatiquement émis. Car les programmes qui gèrent l’émission des mises en demeure ne savent pas faire la différence entre une saisie et une saisie erronée !
      Ensuite, il faudra très attentivement faire la vérification des comptes avant la prochaine assemblée générale pour être certains que cette erreur est isolée et/ou qu’elle n’en cache pas d’autres.
      Beaucoup de choses sont possibles, et seul un examen approfondi du grand livre comptable de la copropriété pourra vous dire si les choses ont été correctement corrigées.
      Cordialement

  2. HAMEL says:

    BONJOUR ET MERCI POUR VOTRE REPONSE en copropriété, au dernier étage de l’immeuble, mon voisin vient de créer en duplex une extension de sa surface habitable, sans permis de construire, sans autorisation de l Architecte de copropriété. Ce voisin comme tous les copropriétaires d’appartements situés sous les terrasses ne bénéficie que d’une JOUISSANCE privative de la terrasse située au-dessus de son appartement. Après avoir demandé en AG 2015, par abus de majorité et abus de confiance sur tous les copropriétaires, l’autorisation d’une trémie – bien que les terrasses, parties communes soient interdites par Règlement de Coproprieté de toute construction ou modification, elles sont toutes accessibles par un escalier extérieur, et bénéficient d’un entretien à la charge de tous les copropriétaires compte tenu de la jouissance privative très précisément définie et rattachée au lot et non au propriétaire; les 4 copropriétaires qui ont éventré les terrasses depuis des années sont les membres inconditionnels du syndicat des copropriétaires et font porter à la charge de tous, les sinistres répétitifs provoqués par de tels travaux. Comment l’ASSURANCE de l’immeuble peut elle prendre en charge des travaux sur ces terrasses alors qu’aucun etat des lieux n’y est jamais effectué …comment faire cesser une telle escroquerie en bande organisée? la création d’un duplex est parfaitement visible depuis les rues et immeubles avoisinants …donnant sur tout Paris et le Mont Valérien…

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez posté votre question suite à un article concernant les délais de prescription en copropriété. Si vous vous posiez la question de savoir si cela avait son importance concernant la situation de votre copropriété, oui, mais ce n’est pas forcément le point principal. L’essentiel est plutôt dans non application du règlement de copropriété.
      Il est évidemment impossible dans le cadre d’un commentaire de site internet (fut-ce CoproConseils !) de faire une analyse approfondie de la situation semble-t-il très spéciale de votre copropriété.
      Si vous êtes plusieurs copropriétaires à trouver que cette situation ne doit pas perdurer, regroupez vous et prenez un avocat pour engager une procédure.
      Seul un examen approfondi des documents de la copropriété, règlement intérieur, PV d’AG etc… peut permettre de construire la meilleure stratégie pour faire valoir le bon droit des copropriétaires.
      Veillez à prendre un avocat réellement spécialiste du droit de la copropriété, car les copropriétaires qui bénéficient de cette situation et le syndic qui laisse faire, sauront trouver celui qui va les défendre.
      Cordialement

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