Délais de prescription en copropriété

Qu’est ce que c’est que la prescription ?
C’est le fait que passé un certain délai durant lequel rien n’est fait, une victime ne peut plus mener une action en justice pour obtenir réparation.
Le temps écoulé entre les faits et la prescription s’appelle le délai de prescription. Ces délais varient énormément suivant le type de faits dont il s’agit et les parties en présence. Il peut aller de quelques mois à plusieurs décennies. Une fois passé le délai de prescription, plus rien ne peut être fait. C’est ce que l’on appelle la prescription extinctive.

La question des délais de prescription touche l’ensemble du droit français.
Bien évidemment la copropriété n’y échappe pas.

Nous allons essayer de vous éclairer sur ces délais et en quoi ils sont importants pour votre copropriété. La loi de 1965 définit ces délais de prescription concernant la copropriété, mais certains ont été modifiés par une loi de 2008 et d’autres sont établis par le code civil et valables en copropriété … ou non ! En copropriété, la prescription extinctive va d’un mois à 30 ans. Il est donc important d’être bien informés.

Dettes de la copropriété

Factures

Lorsque une copropriété a des factures à payer ; électricité, ascenseur, espaces verts … on est dans le cadre d’une « créance de commerçant pour vente de marchandises à un particulier« . La copropriété étant assimilée à un particulier. Lorsque qu’un copropriétaire demande une prestation particulière au syndic (mutation, copie du règlement de copro, plaque de boite aux lettres …) et doit régler la facture, on est dans le même cas.

Le délai de prescription dans ce cas a été réduit de 10 ans à 2 ans par la loi de 2008.

Attention le délai ne s’applique que dans le cas où le professionnel a omis de procéder à un recouvrement. Qu’est-ce exactement qu’un recouvrement ? C’est une demande devant les tribunaux ou bien une mise en demeure notifiée par huissier, mais un simple rappel de facture ou même une mise en demeure envoyée en RAR ne suffisent pas pour interrompre ce délai de 2 ans.

Charges de copropriété indûment perçues

Lorsqu’un copropriétaire a versé trop de charges, le délai de prescription dans ce cas est de 5 ans. C’est l’article 2224 du Code civil qui définit cette prescription.

Dettes envers la copropriété

Savoir recouvrer ses créances est essentiel pour une copropriété si elle ne veut pas avoir de graves difficultés financières. Le principal débiteur de la copropriété sont les copropriétaires !

Recouvrement des charges auprès des copropriétaires

Ce cas de figure est prévu par l’article 42 de la loi de 65. L’action en recouvrement des charges exercée par le syndicat des copropriétaires est soumise au délai de prescription de dix ans. Ceci est valable pour tous types de charges. Les charges communes générales, ou les charges exceptionnelles comme celles à des travaux votés en assemblée générale.

Actions lésant la copropriété

Lorsqu’un copropriétaire indélicat s’approprie abusivement des parties communes, la copropriété a 30 ans pour agir. C’est le délai le plus long que l’on puisse trouver en copropriété. Il donne tout de même au copropriétaire indélicat pas mal de temps pour en profiter !

Action lésant un copropriétaire

Contestation de décision d’assemblée générale

Un des délais les plus classiques en copropriété est celui de l’article 42 et qui a déjà été expliqué dans un article de notre site internet. L’article 42 donne un délai de deux mois à un copropriétaire pour contester les décisions d’assemblée générale s’il a été noté comme absent ou opposant.

Diminution du prix de vente

L’acheteur d’un appartement en copropriété peut demander une diminution du prix de vente si l’appartement est 5% plus petit que prévu. « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte » (article 46 de la loi de 65), le délai de prescription est de un an.

Erreur de calcul des tantièmes pour la répartition des charges

Un règlement de copropriété peut comprendre des erreurs d’établissement des clefs de répartition des charges de copropriété. L’article 12 de la loi de 65 prévoit que les copropriétaires ont 5 ans pour demander une révision du règlement de copropriété à compter de sa publication officielle.

Une fois ces 5 ans passés, peut encore courir un délai de deux ans. Celui-ci court à partir de la première mutation à titre onéreux. C’est à dire la première vente dans la copropriété. Le premier nouvel acheteur a deux ans pour demander la révision du règlement de copropriété.

Une fois ces délais passés, la copropriété n’a plus d’autre moyen qu’une correction des clefs de répartition pour non conformité du règlement de copropriété. Il n’y a pas de délai limite pour cette action, mais elle doit être votée à la majorité de l’article 26.

Les litiges qui opposent les copropriétaires entre eux ont un délai de prescription de 10 ans. Il en va de même lorsque le litige oppose un copropriétaire à l’ensemble de la copropriété. C’est ce que l’on appelle la prescription décennale. Mais en copropriété, le début du délai est le jour où la cause du problème a été révélée. Cette petite subtilité peut quelques fois aboutir à des délais nettement plus important que dans le civil.

Propriétaire bailleur

Si vous êtes propriétaire bailleur, le délai de prescription des loyers échus est de 5 ans.

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