Délais de prescription en copropriété

Qu’est ce que c’est que la prescription ?
C’est le fait que passé un certain délai durant lequel rien n’est fait, une victime ne peut plus mener une action en justice pour obtenir réparation.
Le temps écoulé entre les faits et la prescription s’appelle le délai de prescription. Ces délais varient énormément suivant le type de faits dont il s’agit et les parties en présence. Il peut aller de quelques mois à plusieurs décennies. Une fois passé le délai de prescription, plus rien ne peut être fait. C’est ce que l’on appelle la prescription extinctive.

La question des délais de prescription touche l’ensemble du droit français.
Bien évidemment la copropriété n’y échappe pas.

Nous allons essayer de vous éclairer sur ces délais et en quoi ils sont importants pour votre copropriété. La loi de 1965 définit ces délais de prescription concernant la copropriété, mais certains ont été modifiés par une loi de 2008 et d’autres sont établis par le code civil et valables en copropriété … ou non ! En copropriété, la prescription extinctive va d’un mois à 30 ans. Il est donc important d’être bien informés.

Dettes de la copropriété

Factures

Lorsque une copropriété a des factures à payer ; électricité, ascenseur, espaces verts … on est dans le cadre d’une « créance de commerçant pour vente de marchandises à un particulier« . La copropriété étant assimilée à un particulier. Lorsque qu’un copropriétaire demande une prestation particulière au syndic (mutation, copie du règlement de copro, plaque de boite aux lettres …) et doit régler la facture, on est dans le même cas.

Le délai de prescription dans ce cas a été réduit de 10 ans à 2 ans par la loi de 2008.

Attention le délai ne s’applique que dans le cas où le professionnel a omis de procéder à un recouvrement. Qu’est-ce exactement qu’un recouvrement ? C’est une demande devant les tribunaux ou bien une mise en demeure notifiée par huissier, mais un simple rappel de facture ou même une mise en demeure envoyée en RAR ne suffisent pas pour interrompre ce délai de 2 ans.

Charges de copropriété indûment perçues

Lorsqu’un copropriétaire a versé trop de charges, le délai de prescription dans ce cas est de 5 ans. C’est l’article 2224 du Code civil qui définit cette prescription.

Dettes envers la copropriété

Savoir recouvrer ses créances est essentiel pour une copropriété si elle ne veut pas avoir de graves difficultés financières. Le principal débiteur de la copropriété sont les copropriétaires !

Recouvrement des charges auprès des copropriétaires

Ce cas de figure est prévu par l’article 42 de la loi de 65. L’action en recouvrement des charges exercée par le syndicat des copropriétaires est soumise au délai de prescription de dix ans. Ceci est valable pour tous types de charges. Les charges communes générales, ou les charges exceptionnelles comme celles à des travaux votés en assemblée générale.

Actions lésant la copropriété

Lorsqu’un copropriétaire indélicat s’approprie abusivement des parties communes, la copropriété a 30 ans pour agir. C’est le délai le plus long que l’on puisse trouver en copropriété. Il donne tout de même à la copropriété pas mal de temps pour réagir face au copropriétaire indélicat !

Action lésant un copropriétaire

Contestation de décision d’assemblée générale

Un des délais les plus classiques en copropriété est celui de l’article 42 et qui a déjà été expliqué dans un article de notre site internet. L’article 42 donne un délai de deux mois à un copropriétaire pour contester les décisions d’assemblée générale s’il a été noté comme absent ou opposant.

Diminution du prix de vente

L’acheteur d’un appartement en copropriété peut demander une diminution du prix de vente si l’appartement est 5% plus petit que prévu. « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte » (article 46 de la loi de 65), le délai de prescription est de un an.

Erreur de calcul des tantièmes pour la répartition des charges

Un règlement de copropriété peut comprendre des erreurs d’établissement des clefs de répartition des charges de copropriété. L’article 12 de la loi de 65 prévoit que les copropriétaires ont 5 ans pour demander une révision du règlement de copropriété à compter de sa publication officielle.

Une fois ces 5 ans passés, peut encore courir un délai de deux ans. Celui-ci court à partir de la première mutation à titre onéreux. C’est à dire la première vente dans la copropriété. Le premier nouvel acheteur a deux ans pour demander la révision du règlement de copropriété.

Une fois ces délais passés, la copropriété n’a plus d’autre moyen qu’une correction des clefs de répartition pour non conformité du règlement de copropriété. Il n’y a pas de délai limite pour cette action, mais elle doit être votée à la majorité de l’article 26.

Les litiges qui opposent les copropriétaires entre eux ont un délai de prescription de 10 ans. Il en va de même lorsque le litige oppose un copropriétaire à l’ensemble de la copropriété. C’est ce que l’on appelle la prescription décennale. Mais en copropriété, le début du délai est le jour où la cause du problème a été révélée. Cette petite subtilité peut quelques fois aboutir à des délais nettement plus important que dans le civil.

Propriétaire bailleur

Si vous êtes propriétaire bailleur, le délai de prescription des loyers échus est de 5 ans.

18 responses to “Délais de prescription en copropriété

  1. Emilie says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement en location. En avril 2016, le Syndic a émis un appel de fonds au titre de « règlement dettes fournisseurs » car d’autres copropriétaires et des prestataires (sans précision donnée) n’avaient pas réglé leurs dettes. Cet appel de fonds se basait sur un montant approximatif (gonflé arbitrairement par 2) pour combler un vide financier du Syndic et n’a pas fait l’objet d’un vote en AG. Par recommandé en mai 2016, j’ai demandé, de manière justifiée, l’annulation de cette ligne sur mon appel de fonds (je précise que toutes les autres charges sont bien réglées comme il se doit). Malgré les relances téléphoniques et mails, aucune suite n’a été donnée à ma demande par le Syndic. A chaque nouvel appel de fonds, cette ligne du même montant subsiste. Pas plus tard que cette semaine, je reçois une lettre de mise en demeure me demandant de payer cet appel de fonds avec des frais d’impayés en sus mais la nature et la raison de la somme réclamée a été changée pour correspondre à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, sans aucun fondement. Alors que sans nouvelle depuis plus de 2 ans et considérant le contexte de cette affaire, il me semble que cette action du Syndic n’est pas valable. Quels sont mes recours ? Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, vous avez le droit de contester, mais la contestation n’est pas suspensive. Vous continuez d’être obligé de payer les appels de fonds exigibles.
      Vous devez être à jour de vos charges, puis contester. S’il s’avère que la contestation est fondée vous aurez un crédit de charges. En aucun cas les copropriétaires ne peuvent régler que ce qui leur semble juste. Le syndic est fondé à vous réclamer des mises en demeures.
      Cordialement.

  2. ralphlauren says:

    Bonjour

    Je fais suite à votre réponse du 12 juillet.
    Je ne suis propriétaire que depuis 2017, j’ai acheté l’appartement loué.
    Le vendeur ne souhaite pas payer les régularisations (je le comprends, le syndic était supposé apurer les comptes dans l’état daté lors de la vente), et je refuse de payer pour une période où je n’étais pas propriétaire.
    De plus, la somme demandée est énorme (ils estiment que la locataire a consommé 409m3 en 4 ans, de 2014 à 2017. L’appartement était vide en 2013.)
    Par ailleurs, le syndic n’a aucun justificatif du relevé 2013.
    Peut il nous imposer cette consommation sans en justifier ?
    Peut il me demander des charges pour la période où je n’étais pas propriétaire ?
    Peut il les réclamer des sommes qui n’étaient pas dans l’état daté alors qu’elles auraient du l’être ?

    Merci par avance,

    Bonne journée.

    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      OK effectivement c’est différent.
      Il n’est pas possible en l’état de vous donner une réponse. Cela nécessite l’étude de tout le dossier.
      Vous devriez vous rapprocher de votre assurance habitation. Peut être avez vous un assistance juridique ? Peut-être l’assurance peut-elle prendre en charge au titre d’une perte d’eau indirecte.
      Quoi qu’il en soit, vous avez intérêt à être soutenu par un professionnel parce que tout le monde se renvoie la balle. Choisissez un avocat spécialiste du droit de l’immobilier. Vous pouvez également nous demander un devis. Rendez-vous à la rubrique « contact ».
      Cordialement

  3. ralphlauren says:

    Bonjour,

    J’ai acheté un appartement en 2017. Aujourd’hui, le syndic me réclame les charges d’eau froides de ma locataire depuis 2013 (soit 409m3 d’eau). Cela est énorme. Je n’ai aucun justificatif des relevés avant 2017.
    Le syndic est-il en droit de me réclamer les charges d’eau avant mon acquisition ? et sans justificatif ?

    Merci d’avance.

    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic appelle les charges aux copropriétaires.
      Non le syndic n’a pas le droit d’imputer des charges d’un copropriétaire précédent à un nouveau copropriétaire.
      Au moment où un copropriétaire vend, le syndic doit donner un certificat au notaire (dit certificat article 20) par lequel il indique que le vendeur n’est pas débiteur, sans quoi la vente peut être bloquée.
      Mais la situation qui vous concerne semble différente puisque vous dites que l’appartement était occupé par votre locataire depuis 2013. Vous n’êtes donc pas propriétaire que depuis 2017.
      Que vous soyez propriétaire-occupant à partir de 2017 ou propriétaire-bailleur (puisque vous dites que l’appartement était occupé par votre locataire) à partir de 2013, pour lui c’est pareil : vous être copropriétaire.
      Les charges d’eau sont dans vos charges. Ce sont des charges locatives récupérables auprès du locataire lorsque vous êtes bailleur.
      La question est plutôt de savoir pour quelle raison le syndic appelle, avec 5 ans de retard, des consommations d’eau.
      Cordialement

  4. Lisa Issandro says:

    Je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété de 12 lots depuis 2011.
    Le précédent propriétaire, médecin gériatre, a fait installer pour sa clientèle lors de la canicule de 2003 et sans autorisation des climatiseurs dont les 2 compresseurs sont en façade avant et arrière de l’immeuble.
    Aujourd’hui le syndic de l’immeuble ainsi que le syndicat de copropriétaires me demande d’enlever les compresseurs et donc supprimer le système de climatisation.
    Je sais que normalement il y a prescription au-delà de 10 ans d’après la loi No 65-557 du 10 juillet 1965 mais le syndic de l’immeuble soutient qu’il y a interruption de la prescription car le précédent propriétaire a été mis en demeure de supprimer les installations réalisées sans autorisation.
    1. Ont-ils le droit aujourd’hui de me demander l’enlèvement des compresseurs et donc la suppression de la climatisation ?
    2. Si admettons il y a une période de 10 ans entre le moment où le précédent propriétaire a été mis en demeure et la date d’aujourd’hui la prescription peut-elle s’appliquer ?
    3. y a-t-il une autre loi dont je n’ai pas connaissance qui me permettrait de garder la situation en l’état ?
    Merci de votre aide
    Cordialement L.I

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      A notre avis, il n’y a pas trop de solution pour que vous puissiez laisser la situation en l’état.
      Sauf à opter pour porter l’affaire devant la justice et à avoir la chance de voir un juge statuer en votre faveur.
      à noter : si le précédent propriétaire a simplement été mis en demeure par lettre recommandée, la prescription court toujours.
      Une LRAR n’interrompt pas la prescription, il faut un acte extra judiciaire (injonction par voie d’huissier).
      Par contre, nous aurions plutôt tendance à penser que la prescription est trentenaire.
      Cependant les cours d’appels de sont pas d’accord. Tout dépend de la modification extérieure de la façade.
      Tenez nous au courant !
      Cordialement

  5. Mélanie says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement depuis un an, dans une copropriété dont mon vendeur, qui est toujours propriétaire d’un lot, est syndic bénévole. La copropriété a été créée à l’occasion de la vente de mon appartement, et nous sommes maintenant 4 copropriétaires.
    Le syndic ne nous a, malgré nos demandes, fait parvenir aucun appel de charges depuis cette création. Il dit qu’il ne s’en est pas encore occupé et qu’il nous demandera de payer « plus tard ».
    Y a-t-il normalement des délais pour ces appels de charges ? Quel recours a-t-on pour l’obliger à nous les adresser ? Y a-t-il un délai de prescription, au-delà duquel les copropriétaires peuvent refuser de payer ?
    Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre syndic est effectivement en tort. Il a l’obligation de convoquer une AG par an, d’établir des comptes et des budgets pour pouvoir appeler les charges. Il a également toutes sortes d’autres obligations comme celle par exemple de prendre une assurance pour la copropriété.
      Par contre, il ne faut pas rêver, le fait que le syndic ne fasse pas son travail, ne vous exemptera jamais d’avoir à payer vos charges. Il n’y a pas de délai de prescription ! En tant que copropriétaire vous ne pouvez jamais refuser de payer vos charges. Au mieux pouvez-vous les contester après les avoir payées.
      Dans votre situation, vous pouvez si votre syndic refuse de vous entendre vous pouvez dans une lettre recommandée le mettre en demeure de convoquer une assemblée générale pour établir des comptes et des budgets, faute de quoi vous seriez obligée de demander devant le tribunal de grande instance, que la copropriété soit mise en administration provisoire.
      C’est un peu dommage d’en arriver là sur une copropriété de 4 lots.
      En tout état de cause une telle démarche devant la justice vous coûtera probablement plus cher que vos charges actuelles, y compris les arriérés.
      Cordialement.

  6. bourgeois says:

    je suis locataire d un studio depuis 1999 ,j ai reçu le recapitulatif des charges avec un montant important pour les reparations de l ascenseur ,enfait il ya une erreur des tentiemes reconnue par le syndicat.Il ya eu un vote avec les coproprietaires pour le projet de rectification mais refuse . Ma proprietaire peut elle demandee un recours pour la reparation des tentiemes ?donc depuis 1999 je paye plus que ma part!!! cela peut durer longtemps!!!!!!!!!!!!!

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, votre propriétaire peut aller en justice à condition que la différence soit de 25%. Article 10 de la loi de 65.
      Ensuite c’est sur appréciation du juge, si vous avez des preuves que le syndicat des copropriétaires reconnait l’erreur c’est d’autant mieux.
      Par contre, votre copropriétaire n’a pas le droit de payer que ce qu’elle pense être juste. Tant que la régularisation n’est pas actée par publication au bureau des hypothèques, vous devez la totalité de votre part, même si elle est calculée sur une base fausse.
      Cordialement.

  7. Aurélie says:

    Bonjour,

    Je souhaite acheter un appartement T2 dans une petite copropriété de 13 lots.
    Le pré état rapporte les éléments suivants :

    C- ETAT GLOBAL DES IMPAYES AU DERNIER JOUR DE L’EXERCICE APPROUVE Au : 30/09/2017

    C.1 – Impayés de charges au sein du syndicat (au dernier jour de l’exercice approuvé) Existence d’un impayé OUI Montant 714.00 €.

    C.2 – Dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs (au dernier jour de l’exercice approuvé) Existence d’une dette OUI Montant 502.49 €.

    Vais je devoir à mon arrivée ou dans un futur proche payer ces frais exécutés en 2017 ? Que faire ?
    J’ai demandé à notre agent immobilier des explications quant à ses impayés et la situation du copropriétaire ne réglant pas et pourquoi la copro avait de cette dette.
    Merci pour vos réponses

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Ces impayés sont minimes pour une copropriété de 13 lots.
      Le syndic devrait pouvoir vous les expliquer sans problème et ce sont certainement des retards de paiements.
      D’une manière générale lorsque vous devenez propriétaire vous prenez votre place dans le syndicat des copropriétaires au moment m.
      Si après votre arrivée, il y a une dette à régler vous serez solidaire comme les autres, si au contraire il y a une créance qui se débloque (ex la copropriété gagne un procès) vous toucherez votre part comme les autres.
      Mais vous avez raison, il faut s’en inquiéter avant d’acheter et vous avez bien fait.
      A priori dans votre cas, ces sommes ne sont pas excessives et semblent normales.
      Cordialement

  8. CARRO says:

    nous devions faire la réfection des ascenseurs . Le syndic nous a proposé le montant global des travaux ainsi qu’une répartition nominative par propriétaire . Le projet a été voté, les travaux ont été réalisés, les appels de fonds ont été demandés et conforme aux prévisions.
    2 mois après, je reçois une facture de 2 295,00 avec la mention ´refection ascenseur’ sans explication… je pose donc la question au syndic qui me répond verbalement que c’était une erreur de saisi dans la répartition et que c’est suite à la plainte d’un autre propriétaire qu’ils se sont aperçu de l’erreur.
    Quels sont mes recours sur ce genre d’erreurs ?
    MERCI pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Normalement vous n’avez rien de spécial à faire. Si c’est une erreur et que le syndic est au courant, il devrait tout rectifier et les comptes vont rentrer dans l’ordre au prochain appel de fonds.
      Dans l’idéal votre syndic devrait faire une circulaire auprès des copropriétaires pour les avertir qu’il y a eu une erreur comptable de saisie et qu’il va rectifier.
      Si effectivement cette somme n’est pas à payer, et que vous ne la payez pas, il va falloir veiller à ce que des frais de mise en demeure ne soient pas automatiquement émis. Car les programmes qui gèrent l’émission des mises en demeure ne savent pas faire la différence entre une saisie et une saisie erronée !
      Ensuite, il faudra très attentivement faire la vérification des comptes avant la prochaine assemblée générale pour être certains que cette erreur est isolée et/ou qu’elle n’en cache pas d’autres.
      Beaucoup de choses sont possibles, et seul un examen approfondi du grand livre comptable de la copropriété pourra vous dire si les choses ont été correctement corrigées.
      Cordialement

  9. HAMEL says:

    BONJOUR ET MERCI POUR VOTRE REPONSE en copropriété, au dernier étage de l’immeuble, mon voisin vient de créer en duplex une extension de sa surface habitable, sans permis de construire, sans autorisation de l Architecte de copropriété. Ce voisin comme tous les copropriétaires d’appartements situés sous les terrasses ne bénéficie que d’une JOUISSANCE privative de la terrasse située au-dessus de son appartement. Après avoir demandé en AG 2015, par abus de majorité et abus de confiance sur tous les copropriétaires, l’autorisation d’une trémie – bien que les terrasses, parties communes soient interdites par Règlement de Coproprieté de toute construction ou modification, elles sont toutes accessibles par un escalier extérieur, et bénéficient d’un entretien à la charge de tous les copropriétaires compte tenu de la jouissance privative très précisément définie et rattachée au lot et non au propriétaire; les 4 copropriétaires qui ont éventré les terrasses depuis des années sont les membres inconditionnels du syndicat des copropriétaires et font porter à la charge de tous, les sinistres répétitifs provoqués par de tels travaux. Comment l’ASSURANCE de l’immeuble peut elle prendre en charge des travaux sur ces terrasses alors qu’aucun etat des lieux n’y est jamais effectué …comment faire cesser une telle escroquerie en bande organisée? la création d’un duplex est parfaitement visible depuis les rues et immeubles avoisinants …donnant sur tout Paris et le Mont Valérien…

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez posté votre question suite à un article concernant les délais de prescription en copropriété. Si vous vous posiez la question de savoir si cela avait son importance concernant la situation de votre copropriété, oui, mais ce n’est pas forcément le point principal. L’essentiel est plutôt dans non application du règlement de copropriété.
      Il est évidemment impossible dans le cadre d’un commentaire de site internet (fut-ce CoproConseils !) de faire une analyse approfondie de la situation semble-t-il très spéciale de votre copropriété.
      Si vous êtes plusieurs copropriétaires à trouver que cette situation ne doit pas perdurer, regroupez vous et prenez un avocat pour engager une procédure.
      Seul un examen approfondi des documents de la copropriété, règlement intérieur, PV d’AG etc… peut permettre de construire la meilleure stratégie pour faire valoir le bon droit des copropriétaires.
      Veillez à prendre un avocat réellement spécialiste du droit de la copropriété, car les copropriétaires qui bénéficient de cette situation et le syndic qui laisse faire, sauront trouver celui qui va les défendre.
      Cordialement

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *